Investir en nue-propriété 2018, démembrement immobilier ou SCPI ?

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Investir en immobilier nue-propriété en 2018. Retrouvez tous nos conseils en stratégie patrimoniale pour acquérir un appartement en nue-propriété par les spécialistes du démembrement (Perl, iPlus et Fidexi…), ou pour des parts en nue-propriété des meilleures SCPI de rendement (Corum, Corum XL et LF Europimmo…).

Issu des articles 578 et suivants du Code civil, un démembrement est toujours temporaire (viager ou à durée déterminée), il partage la pleine propriété d’un bien mobilier ou immobilier :

  • Entre l’usufruitier (celui qui peut l’utiliser et en tirer les fruits),
  • Et le nu-propriétaire (celui qui en deviendra plein propriétaire quand l’usufruit s’éteindra).

Le prix de la nue-propriété est donc le prix de la pleine propriété soustrait de celui de l’usufruit, soit la valeur du nombre d’années de loyers.

investissement nue-propriété immobilier démembrement

Pourquoi l’investissement immobilier en nue-propriété en 2018 ?

Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas et à la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.

Dans ce contexte, pourquoi choisir d’investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propriété ? Si vous souhaitez… :

  • Continuer d’accroitre votre patrimoine immobilier : avec une stratégie sans impôt et sans gestion.
  • Bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien ou de vos parts : par exemple 15 ans de démembrement temporaire réduit de 35%, ou de 5 ans réduit de 20% le prix.
  • Acheter un appartement sans les aléas de la gestion locative : l’usufruitier est en charge de la location pendant le démembrement.
  • Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps (la valeur de l’usufruit diminuant), puis récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.
  • Optimiser vos revenus fonciers existants : les intérêts d’emprunt de crédit d’un appartement en nue-propriété sont déductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).
  • Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable à l’IFI.
  • Vous créer des revenus complémentaires futurs : grâce à la décote vous achetez plus de parts de SCPI, donc plus de loyers à terme.
 
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Les 7 Grands Thèmes 2018 de la Gestion de Patrimoine

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Quels sont les grands thèmes de 2018 qui alimenteront nos échanges sur votre stratégie d’investissement et sur votre gestion de patrimoine ?

1/ Reflation et robotisation de l’économie

Le retour de l’inflation et de la croissance partout dans le monde confirme l’avènement de la reflation du nouveau grand cycle économique sur l’intelligence artificielle et la robotisation, non sans interrogation sur la place qu’elle aura auprès de l’Homme et ses futurs impacts sur les salaires, l’employabilité et la formation.

2/ Intervention des banques centrales

Une inflation qui sortirait de sa timidité et accélérerait, et ce seraient les banques centrales (US, Europe et Japon) qui devront réduire leur politique accommodante, voire remonter leurs taux directeurs, afin de récupérer de la marge de manœuvre pour le prochain cycle de stagflation (hausse de l’inflation, baisse de la croissance).

3/ Risques et opportunités des marchés boursiers cotés

Après une année 2017 paisible et positive, les marchés boursiers cotés restent bien positionnées en 2018, avec de nouvelles thématiques : actions Inde/Asie du Sud-Est/Afrique du Sud, matières premières, technologies européennes, retour en force des industries traditionnelles (Amazon vs Walmart, Ford vs Tesla…), toujours les petites et les moyennes entreprises ? ; mais sans doute avec plus de volatilité et de possibilités de points d’entrée par des évènements non identifiés : géopolitique, hausse des taux obligataires, change EUR/USD, surchauffe sur certains secteurs et classes d’actifs, ralentissement de grandes économies…

4/ Réforme fiscale 2018 en France

La nouvelle fiscalité française « Made in Macron » aura certainement un impact limité sur la gestion de patrimoine, mais alimentera les débats dans l’hexagone : ISF remplacé par l’IFI, flat tax de 30%, hausse à 17,2% de la CSG/CRDS et « année blanche » 2018 pour le prélèvement à la source de l’IR en 2019.

5/ Thèmes d’investissements « star » de gestion de patrimoine

Les solutions d’investissement qui seront incontournables en 2018 : le crédit (encore) si peu cher, le capital-investissement en non côté, les trackers d’indices en ETF et la gestion de convictions en coté, et l’immobilier à l’international.

6/ Réglementation, transparence, digitalisation

L’industrie du conseil en investissement est en pleine mutation (banques, assureurs, sociétés de gestion d’actifs, cabinets de gestion de patrimoine…) : plus d’informations et de transparence sur nos modes de rémunération (nouveaux règlements MIF 2, DDA et PRIIPS) et plus d’outils digitaux pour vous mettre au cœur du conseil (agrégation en temps réel du patrimoine avec MoneyPitch).

7/ Blockchain et Bitcoin

Et le « meilleur » pour la fin… les technologies de blockchain (notamment à travers les cryptomonnaies, type Bitcoin) qui bousculeront peut-être l’hégémonie des Etats, banques centrales et tiers de confiance (notaires, avocats…).

De quoi réfléchir pour projeter et gérer votre patrimoine financier et immobilier sur 2018 et au-delà… !

Pour un audit de votre stratégie patrimoniale, de vos objectifs et de vos projets, contactez-nous via les formulaires du site pour prendre un RDV téléphonique ou physique, c’est toujours avec plaisir que nous échangerons ensemble.

 
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IFI 2018 : Imposition et conseils pour réduire son IFI immobilier

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Depuis le 1er janvier 2018, sous l’impulsion de l’élection du Président Macron, l’Impôt de solidarité sur la fortune ISF est supprimé pour laisser place à l’Impôt sur la fortune immobilière IFI.

Quels sont donc les actifs financiers et immobiliers désormais soumis à l’imposition du nouvel IFI et ceux qui ne le sont plus ? Quels autres changements par rapport l’ancien ISF ? Quelles stratégies et conseils pour réduire son IFI tout en continuant à réaliser des investissements en immobilier ?

IFI 2018 : Base imposable et conseils pour réduire son patrimoine immobilier soumis à l’IFI

Comment les actifs immobiliers sont-ils désormais imposés à l’IFI ?

En tant que résident fiscal français, sauf s’ils ne sont pas considérés comme des biens professionnels, tous les actifs immobiliers mondiaux (en France et à l’étranger) sont assujettis à l’IFI :

  • Tous les biens immobiliers détenus en direct (appartements, maisons, immeubles, parking, terrains…).
  • Tous ces mêmes biens immobiliers détenus par des sociétés (SCPI, SARL, OPCI, SCI, SAS…) détenues en direct, ou même via des unités de compte de contrats d’assurance-vie.
Quels actifs pour réduire la base imposable de son IFI ?
  • Les actifs financiers sans immobilier (titres vifs ou fonds actions, obligations, capital-investissement…).
  • Les titres représentatifs d’actifs immobiliers lorsque le contribuable détient moins de 10% de la valeur du capital d’une société ayant une activité opérationnelle.
  • Les actifs immobiliers professionnel.
  • Les meubles.
  • Les biens de « luxe ».
 

Macron : Ses mesures qui impactent la gestion de patrimoine

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Après une période électorale agitée, les français ont élu leur président pour les cinq prochaines années : Emmanuel Macron. Quelles sont les mesures qui pourront impacter la gestion de votre patrimoine ? Flat tax, prélèvement à la source, transmission, IS, ISF…

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Analyse préparée par l’ingénierie patrimoniale de Magnacarta, groupement de cabinets de conseil en gestion de patrimoine indépendants, dont Calci Patrimoine est membre.

 

Patrimoine : impacts économiques et patrimoniaux de Trump

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Donald Trump a été élu le 45ème président des Etats-Unis : quelles optimisations pour l’allocation d’actifs de votre patrimoine ?

Une large victoire avec une majorité au Congrès, au Sénat et à la Chambre des représentants, qui lui permettra théoriquement de réformer. Il pourra si besoin être restreint dans ses mouvements par les systèmes américains de contrôle et de contre-pouvoirs (notamment la Cour suprême).

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Essayons d’y voir cependant plus clair sur son projet économique :
  • Une forte baisse d’impôts pour relancer la consommation et redonner de la marge aux entreprises.
  • Des dépenses d’infrastructures, de gros travaux et de défense qui vont être considérablement augmentées.
  • Un protectionnisme assumé avec la remise en cause de traités de libre-échange, l’élévation des barrières douanières et l’expulsions de millions de travailleurs illégaux.
Les impacts potentiels financiers et économiques :
  • Un PIB américain qui pèse 23% du PIB mondial (4% pour l’UK et leur « Brexit »).
  • Un creusement massif du déficit budgétaire (5,3 milliards de dollars selon les estimations), le fameux « relèvement du plafond de la dette » sera très bientôt mis sur la table du Congrès.
  • Une hausse conséquente de l’inflation est attendue.
  • Une hausse des taux directeurs de la Fed prévue en décembre 2016 qui devrait être enclenchée malgré cette phase d’incertitudes.
 

Magnacarta est désormais le groupement de cabinets CGPI de Calci Patrimoine

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Comme vous le savez, Calci Patrimoine fait partie du groupement de cabinets de conseil en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) nommé Patrimoine Consultant, filiale du groupe Oddo&Cie.

Depuis fin 2015, suite à une fusion avec un autre groupement nommé FIP Patrimoine, Patrimoine Consultant ne formait en fait plus qu’un seul réseau de 56 cabinets indépendants.

Pour conclure ce rapprochement, nous dévoilons en cette rentrée de septembre 2016 une nouvelle identité pour notre groupement désormais appelé « Magnacarta » :

Référence historique, la Magna Carta établit le premier acte patrimonial connu. En 1215, les barons de Jean Sans Terre s’allient et amènent celui-ci à codifier et reconnaitre leurs droits et obligations sur leurs patrimoines en rédigeant la Magna Carta.

« Aujourd’hui référence européenne, nous avons choisi Magnacarta pour symboliser notre ancrage historique au sein de la profession, nos principales valeurs : la communauté, l’expertise, le soutien et notre esprit d’innovation et d’adaptation dans un contexte en perpétuelle mutation.» Vincent Couroyer, Président de Magnacarta

Magnacarta devient ainsi le premier groupement de cabinets indépendants avec 20 ans d’expériences passées, 1 milliard d’euros d’encours clients sous gestion, 56 cabinets (dont Calci Patrimoine), 16 experts salariés aux services des CGPI, plus de 200 partenaires assurantiels, bancaires, immobiliers et toujours le groupe Oddo&Cie en tant qu’actionnaire institutionnel de poids.

Cette évolution me permettra, j’en suis convaincu, d’être encore plus soutenu pour me consacrer ma véritable valeur ajoutée : ma relation de conseil avec vous et votre patrimoine.

Respectueusement,
Anthony Calci

 
 
 
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