Investir en nue-propriété 2018, démembrement immobilier ou SCPI ?

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Investir en immobilier nue-propriété en 2018. Retrouvez tous nos conseils en stratégie patrimoniale pour acquérir un appartement en nue-propriété par les spécialistes du démembrement (Perl, iPlus et Fidexi…), ou pour des parts en nue-propriété des meilleures SCPI de rendement (Corum, Corum XL et LF Europimmo…).

Issu des articles 578 et suivants du Code civil, un démembrement est toujours temporaire (viager ou à durée déterminée), il partage la pleine propriété d’un bien mobilier ou immobilier :

  • Entre l’usufruitier (celui qui peut l’utiliser et en tirer les fruits),
  • Et le nu-propriétaire (celui qui en deviendra plein propriétaire quand l’usufruit s’éteindra).

Le prix de la nue-propriété est donc le prix de la pleine propriété soustrait de celui de l’usufruit, soit la valeur du nombre d’années de loyers.

investissement nue-propriété immobilier démembrement

Pourquoi l’investissement immobilier en nue-propriété en 2018 ?

Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas et à la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.

Dans ce contexte, pourquoi choisir d’investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propriété ? Si vous souhaitez… :

  • Continuer d’accroitre votre patrimoine immobilier : avec une stratégie sans impôt et sans gestion.
  • Bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien ou de vos parts : par exemple 15 ans de démembrement temporaire réduit de 35%, ou de 5 ans réduit de 20% le prix.
  • Acheter un appartement sans les aléas de la gestion locative : l’usufruitier est en charge de la location pendant le démembrement.
  • Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps (la valeur de l’usufruit diminuant), puis récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.
  • Optimiser vos revenus fonciers existants : les intérêts d’emprunt de crédit d’un appartement en nue-propriété sont déductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).
  • Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable à l’IFI.
  • Vous créer des revenus complémentaires futurs : grâce à la décote vous achetez plus de parts de SCPI, donc plus de loyers à terme.
 
Conseils pour investir en location meublée LMNP

LMNP : Investir en location meublée LMNP en 2018 ?

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Comment investir en immobilier par la location meublée LMNP LMP ? Appartements gérés en résidence de services (étudiantes, EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme) ou appartements gérés en direct via une agence immobilière (en location longue durée ou en location saisonnière), la location meublée LMNP LMP peut être un très bon investissement si vous avez pour objectifs de vous créer des revenus supplémentaires peu imposés et de vous constituer un patrimoine immobilier.

Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité assommante de la location-nue et la rentabilité des placements sans risque en chute libre (Livret A, fonds euros…), notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine voit l’investissement dans l’immobilier par la location meublée LMNP d’un bon œil en 2018… Même si l’investissement à l’étranger prend une part grandissante dans nos stratégies d’investissement d’immobilier locatif, notamment à travers les SCPI internationales.

LMNP – la Location Meublée Non Professionnelle et Professionnelle LMP

Plan de l’article – Investir en LMNP 2018

Introduction juridique à la location meublée LMNP

  • Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?
  • Les différents types de logements concernés par la location meublée.
  • Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidences services LMNP

Pourquoi investir en immobilier par la LMNP en 2018

  • Une conjoncture économique qui s’améliore et des taux de crédit immobilier au plus bas.
  • LMNP : Le statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel.
  • Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée LMNP
  • Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?
  • Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services.
  • Et pourquoi pas le LMNP géré en direct dans l’ancien ? Location longue durée ou location saisonnière.
  • Affiliation au RSI de la location meublée saisonnière

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

  • Investir en LMNP dans le neuf en VEFA.
  • Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente.
  • Dans quel secteur d’activité choisir votre bien meublé en résidence services LMNP ?
  • La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial.
  • L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire.
  • Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier.

Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

  • Les résidences services : l’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés
  • Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard.
  • Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf.
  • Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien.
  • Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus.
  • Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes.
  • Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP.
  • Des conditions du bail commercial à pointer.
  • Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services.
  • Pourquoi investir en SCPI internationales plutôt qu’en location meublée.
  • Prendre un expert-comptable spécialisé LMNP et souscrire à un CGA
  • Soyez bien conseillé pour minimiser les risques.
 
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IFI 2018 : Imposition et conseils pour réduire son IFI immobilier

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Depuis le 1er janvier 2018, sous l’impulsion de l’élection du Président Macron, l’Impôt de solidarité sur la fortune ISF est supprimé pour laisser place à l’Impôt sur la fortune immobilière IFI.

Quels sont donc les actifs financiers et immobiliers désormais soumis à l’imposition du nouvel IFI et ceux qui ne le sont plus ? Quels autres changements par rapport l’ancien ISF ? Quelles stratégies et conseils pour réduire son IFI tout en continuant à réaliser des investissements en immobilier ?

IFI 2018 : Base imposable et conseils pour réduire son patrimoine immobilier soumis à l’IFI

Comment les actifs immobiliers sont-ils désormais imposés à l’IFI ?

En tant que résident fiscal français, sauf s’ils ne sont pas considérés comme des biens professionnels, tous les actifs immobiliers mondiaux (en France et à l’étranger) sont assujettis à l’IFI :

  • Tous les biens immobiliers détenus en direct (appartements, maisons, immeubles, parking, terrains…).
  • Tous ces mêmes biens immobiliers détenus par des sociétés (SCPI, SARL, OPCI, SCI, SAS…) détenues en direct, ou même via des unités de compte de contrats d’assurance-vie.
Quels actifs pour réduire la base imposable de son IFI ?
  • Les actifs financiers sans immobilier (titres vifs ou fonds actions, obligations, capital-investissement…).
  • Les titres représentatifs d’actifs immobiliers lorsque le contribuable détient moins de 10% de la valeur du capital d’une société ayant une activité opérationnelle.
  • Les actifs immobiliers professionnel.
  • Les meubles.
  • Les biens de « luxe ».
 

Quelles SCPI pour investir en immobilier à l’étranger en 2017

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Comment investir en immobilier à l’étranger et vous diversifier de l’immobilier français ? La grande majorité des fonds immobiliers gérés mutualisés appelés SCPI est composée d’immobilier professionnel situé en France. Mais certaines SCPI de rendement « internationales » ou « européennes » permettent aussi de s’investir dans de l’immobilier d’entreprise à l’étranger, diversifiant votre patrimoine par des bureaux ou des commerces situés dans toute l’Europe occidentale, ou désormais dans le monde entier.

La SCPI Corum, la nouvelle SCPI Corum XL, la SCPI LF Europimmo, la SCPI Europimmo Market et la SCPI Novapierre Allemagne sont ainsi les SCPI de rendement internationales investies à l’étranger (Europe et Monde) les plus plébiscités et sélectionnées par notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant Calci Patrimoine, nous les analyserons ici dans cet article.

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Investir en immobilier à l’étranger via SCPI – Plan de l’article

  • Conjoncture économique de l’immobilier d’entreprise en Europe de l’Ouest.
  • Objectif des SCPI : Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée
  • Pourquoi investir à l’étranger : diversification et fiscalité avantageuse
  • Notre sélection de SCPI investies à l’étranger :
    • SCPI Corum
    • SCPI LF Europimmo
    • SCPI Europimmo Market
    • Novapierre Allemagne
  • Stratégie patrimoniale : acquisition en pleine propriété ou en nue-propriété
 

SCPI Novapierre Allemagne : Souscrire avant l’augmentation du prix de part

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Souscrivez avant l’augmentation du prix de part de la SCPI de rendement internationale Novapierre Allemagne le 31 mai 2016 avec notre cabinet Calci Patrimoine.

Le patrimoine immobilier allemand de la SCPI de rendement internationale Novapierre Allemagne créée en 2013 va déjà arriver à 140 millions d’euros et permet d’atteindre un revenu 2016 proche de 12 à 12,5 € par part (5% de rentabilité).

Pour mieux optimiser l’investissement de la collecte, un arrêt temporaire de la commercialisation pour 3 mois a été décidé par Paref Gestion (du 1er juin au 31 août 2016), le prix de souscription de la part augmentera ainsi de 250 à 255€ par hausse de la prime d’émission lors de la réouverture de la souscription le 1er septembre 2016.

Vous avez donc jusqu’à la fin du mois de mai pour souscrire et profitez de l’augmentation du prix de part de 2%, de sa rentabilité nette de gestion 5% et de sa fiscalité avantageuse 100% allemande.

 

Marché et prix de l’immobilier au 4ème trimestre 2015

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Dixit mes deux principales sources, le Baromètre trimestriel des notaires et le Baromètre mensuel LPI-SeLoger, une hausse des prix semble s’être amorcée presque partout en France (reste disparate selon les régions et les villes) grâce aux taux bas, au manque de logements dans les zones tendues et surtout à la très forte hausse du nombre des transactions.

Pour en savoir plus sur les tendances du marché immobilier ancien et neuf :
Téléchargez le PDF du Baromètre LPI-SeLoger d’Août 2015

Dans l’immobilier ancien, « le marché a regagné un niveau d’activité à celui de la fin 2011 », les prix ont ainsi évolué de +2,4% sur 3 mois (et +1,8% sur un an) sur toute la France.

Dans l’immobilier neuf, « la hausse devrait s’accélérer dans les prochains mois », les prix ont augmentés de +1,5% sur 3 mois (+0,4% sur un an).

À Paris (prix moyen 8 359€/m²), l’évolution est de +1,3% sur 3 mois (+2,1% sur un an). Le nombre de ventes d’appartement a aussi gagné +15% sur un an.

À Marseille (prix moyen 2 792€/m²), les prix ont pris de +1,3% sur 3 mois (2,6% sur un an).

À Lyon (prix moyen 3 869€/m²), les prix ont augmenté de +0,2% sur 3 mois (+2,1% sur un an).

Les hausses les plus fortes sur 3 mois : Toulouse (+5,5%), Bordeaux (+2,6%) et Nantes (+4,0%).
Les hausses les plus fortes sur un an : Toulouse (+6,3%), Nice (+4,9%) et Nantes (+4,7%).

Les baisses les plus fortes sur 3 mois : Grenoble (-3,4%), Lille (-3,2%) et Rennes (-1,9%).
Les baisses les plus fortes sur un an : Grenoble (-5,1%), Lille (-3,0%) et Bordeaux (-1,5%).

Pour en savoir plus sur l’évolution des prix immobiliers anciens dans votre département : http://barometre.immobilier.notaires.fr/

Pour investir en immobilier dans le neuf ou l’ancien, en location nue, location meublée ou en nue-propriété, en direct ou via un fonds – je suis à votre entière disposition pour discuter ensemble du projet d’investissement immobilier qui serait le plus adapté à votre situation financière, fiscale, patrimoniale, à vos objectifs et à la conjoncture du marché immobilier.

 
 
 
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