Investir en immobilier : Nos conseils investissement 2015

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Entre l’investissement immobilier locatif nu, meublé, en nue-propriété, via un fonds immobilier (SCPI, SCI ou SICAV), en immobilier neuf ou ancien, en France ou l’étranger, il peut être compliqué de faire son choix parmi toutes les solutions existantes pour investir en immobilier en 2015 ; surtout en cette période de forte pression fiscale et de conjoncture politico-économique française incertaine.

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Investir en Immobilier en 2015 : Notre guide complet

Dans le but de vous aider à appréhender toutes les manières d’investir en immobilier, et surtout pour savoir si ces différentes solutions sont adaptées à votre situation financière, fiscale, patrimoniale et à vos objectifs, notre cabinet de conseil en gestion privée indépendant vous fait bénéficier ce guide complet immobilier 2015.

Vous ferez enfin votre choix en connaissance de cause, avec en main tous les avantages, inconvénients et risques de chacun des dispositifs d’investissement immobilier.

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du groupement de cabinets Patrimoine Consultant filiale de la banque privée Oddo & Cie, 1ère banque française de gestion de fortune indépendante (30 milliards d’euros d’actifs en 2014). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier, grâce aux 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers et experts de la place. Je vous invite à nous contacter via les formulaires de contact du site pour toute demande, entretien physique à Paris et en Ile-de-France, entretien téléphonique partout dans le monde.

Tableau récapitulatif des différents dispositifs d’investissement immobilier

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Plan de l’article Immobilier 2015

Pour choisir l’investissement immobilier le plus adapté à votre situation financière, fiscale patrimoniale, Calci Patrimoine et Patrimoine Consultant Oddo&Cie vous fait bénéficier de ses conseils objectifs et indépendants avec son réseau de près de 100 partenaires experts et fournisseurs professionnels de l’immobilier : agences et chasseurs immobiliers dans l’ancien, promoteurs, société de gestion de SCPI ; comme Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, Vinci, Nexity, PERL, IPLUS, SCPI Perial, Primonial, La Française AM, le Revenu Pierre… Nous sommes ainsi à votre entière disposition via les formulaires de contact du site pour vous accompagner dans vos démarches, vous conseiller en fonction de vos besoins, de vos objectifs, ainsi que pour trouver les biens immobiliers correspondant à l’ensemble de vos critères.

Demande de recherche de bien immobilier CALCI PATRIMOINE

Conseils stratégiques pour tous les dispositifs, recherche du bien & suivi dans le temps
Faire une demande

  • Votre profil : Projet d’investir en immobilier en France ou à l’étranger.
  • Les services de notre cabinet : conseils stratégiques pour choisir le dispositif immobilier le plus adapté, recherche du bien, accompagnement et suivi d’achat d’immobilier.
  • Les différents types d’immobilier : En France locatif, Résidence principale, Pied-à-terre, Ancien ou neuf, Nue ou Location meublée, Nue-propriété, Indirect SCPI, Immobilier à l’étranger.
  • Notre réseau de près de 100 partenaires à votre disposition : Agences, chasseurs, promoteurs, notaires, fiscalistes…
  • Rendez-vous : Téléphonique à distance ou Physique en Ile-de-France et dans notre cabinet à Paris Madeleine.

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Investir en Immobilier 2015

L’année 2015 : une reprise envisageable bien que fragile

L’immobilier entretient son image de valeur refuge

Quel est l’état actuel de l’immobilier en France ?

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Depuis 2008, l’économie mondiale a été touchée par une crise qui a laissé des traces en France. Plus qu’une crise financière et économique, il s’agissait d’une crise de confiance entre les principaux acteurs (actifs, états, banques…) qui composent notre système économique.

Après la mise en place de politiques d’austérité et plusieurs tentatives de relance de la croissance européenne, les premiers signes positifs font leur apparition – mais la petitesse des réformes et de la croissance font de la France encore le maillon faible de l’Europe en cette année 2015.

De cette crise de confiance résulte une recherche de sécurité et de stabilité, pour les professionnels comme pour les particuliers. C’est pourquoi les Français se sont une nouvelle fois tournés vers la « pierre », l’immobilier s’avérant être une option sécurisante et diversifiante par rapport aux placements financiers et à l’instabilité des mesures prises par nos politiques.

Cependant, les plus-values mirobolantes générées par l’immobilier ces dernières décennies sont derrière nous. Les prix immobiliers sont élevés, alors que la baisse des prix est déjà effective dans de nombreuses villes et régions. La rentabilité locative s’est également effritée, atteignant des niveaux des plus bas, notamment due au fait de la fiscalité sur les revenus fonciers de la location nue qui réduit souvent à peau de chagrin votre rentabilité nette. La gestion locative s’est également tendue et ses risques accrus : protection réglementaire des locataires, risques de loyers impayés ou de vacances de locataires, charges en constante augmentation (taxes et cout des travaux).

Comment faire pour optimiser votre investissement avec votre situation et la conjoncture, investir en immobilier en France en minimisant ces risques de baisse des prix ? Quelles régions, quels types de bien acheté, quels dispositifs choisir pour optimiser son investissement immobilier ?

Attention à la baisse des prix dans certaines villes en France

Quelle baisse des prix immobiliers en 2015 en France ?

Le taux de crédit historiquement bas, le besoin criant de logements dans certaines zones et la valeur refuge que gardent les épargnants français dans l’immobilier nous font dire que les prix vont résister à une forte baisse des prix sur le court terme, et augmenteront encore sur le long terme. Les prévisions de baisse des prix se situent quand même entre 0 et 3% en 2015 en moyenne.

L’actuelle baisse sensible des prix semble toutefois assez raisonnable au regard de la conjoncture économique actuelle (croissance nulle, durcissement de la fiscalité, hausse du chômage). Pourquoi ? Il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, on avoisine 330 000 logements en offre par an pour une demande de 440 000. L’enjeu principal ne sera donc pas de trouver un locataire pour votre investissement, mais bien à la fois de sélectionner un secteur en développement ou à forte demande locative.

Pour éviter cette baisse des prix et garder un potentiel de plus-value, nous vous conseillons donc de rester très vigilant dans les villes et les zones qui ne voient aucun développement futur. Vous devrez ainsi vous concentrer sur les emplacements à potentiel : Grand Paris, grandes villes attractives, nouveaux quartiers et réaménagement de zones des grandes villes…

La nouvelle réglementation sur l’immobilier locatif ancien en 2015

  • La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové)
  • La loi GUL (Garantie Universelle des Loyers)
La loi ALUR votée courant Février 2014 vise à protéger à protéger les citoyens contre les abus et à réguler le marché locatif.

La loi ALUR : Protésuger les locataires… mais à quel prix ?

Après de longs mois de débats depuis son dépôt à l’Assemblée Nationale le 10 Septembre 2013, la loi portant sur l’accès au logement et à l’urbanisme rénové, défendue par Cécile Duflot (ancienne Ministre du logement) a finalement été votée le 20 Février 2014 par le Parlement.

Encadrement des loyers immobiliers par la loi Alur, désormais à Paris et à Lille.

La première version de loi Alur posait la question de l’encadrement des loyers privés, environ 70% du parc du logement était concerné. Elle avait pour vocation d’encadrer les loyers dans les locations nues ou meublées à usage d’habitation principale. Il était question, entre autres, de favoriser les rapports entre le locataire et le bailleur par une mise en place d’un loyer au mètre carré médian afin d’empêcher une hausse des loyers trop brusque.

Le but était de créer dans les zones dites tendues (villes de plus de 50 000 habitants), où il existe une inégalité entre l’offre et la demande de logements, un loyer de référence fixé par décret par le préfet de la région concernée. Les montants des loyers seraient ainsi harmonisés en fonction des types de bien et de leur situation géographique. La fixation des loyers et l’application du loyer médian de référence seront fixés chaque année, avec une augmentation ou une diminution pouvant aller jusqu’à 20%.

Un loyer pourra également être considéré comme sous-évalué si son montant est inférieur à plus de 30% du loyer médian et le propriétaire sera en droit de le réévaluer. Toutefois certains biens considérés comme idéalement placés ou particulièrement confortables pourront être en plus du loyer fixé initialement additionné d’un « complément de loyer exceptionnel » (le locataire pourra le contester s’il l’estime illégitime dans les trois mois suivant la signature du bail auprès de la commission départementale de conciliation).

Suite à de nombreuses critiques et à l’arrivée de la nouvelle Ministre du logement Sylvia Pinel, la loi Alur version Duflot a été détricotée. Les maires auront désormais le choix d’appliquer l’encadrement des loyers (aujourd’hui seuls Paris et Lille devraient le mettre place).

Une liste interminable de documents à fournir pour aboutir à la vente d’un bien immobilier

La loi Alur vise également à renforcer la position d’un acheteur potentiel en lui faisant parvenir en amont d’un compromis de vente de nombreux documents dans le but de l’informer sur le bien qu’il souhaite acquérir, ces documents portent sur l’état de l’immeuble, sa situation financière et l’organisation du syndicat des copropriétaires du bien.
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Afin de ne pas remettre en cause la signature du compromis de vente, il est indispensable que le vendeur transmette à l’acheteur avant la signature du compromis l’intégralité des documents suivants :

  • les règlements de copropriété de l’immeuble ;
  • l’état descriptif de division ;
  • les trois derniers PV d’assemblée ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • le montant des charges courantes et des travaux dus lors des deux dernières années précédant la vente ; le montant de la part correspondant au bien (également de la dernière facturation) dans l’hypothèse où il existe un fond de travaux au sein de l’immeuble ; le montant des sommes que le vendeur doit encore au syndicat ;
  • les sommes qu’aura à verser le néo-copropriétaire.

Il devra également fournir a posteriori du compromis de vente :

  • une attestation comportant la surface de la partie privative et de la surface habitable du bien ;
  • une notice expliquant le fonctionnement, les droits ainsi que les devoirs des copropriétaires.

Pour être clair, les professionnels de l’immobilier ancien, partenaires de notre cabinet (agences, chasseurs, notaires…), sont très dubitatifs sur ces nouvelles procédures. Les intentions sont sans doute louables (l’enfer est pavé de bonnes intentions), mais les pièces demandées pour le compromis de vente sont tellement excessives qu’elles peuvent atteindre des milliers de pages ! Bloquant parfois de plusieurs mois la fin la signature du compromis pour pouvoir finaliser le dossier de vente… Au mieux du temps de perdu autant pour les professionnels, les investisseurs et les vendeurs – au pire des transactions abandonnées.

Pour la petite anecdote, pour montrer la contreproductivité de la loi Alur, un notaire a apporté à l’actuelle ministre du logement Mme Pinel sur un diable (!) le compromis de vente d’une transaction immobilière… L’appel au secours des professionnels de l’immobilier semble avoir été entendu puisque la loi Alur doit être corrigée par la nouvelle ministre.

La loi GUL Remplacée par une caution d’Etat

Une caution d’Etat pour les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.

Annoncée par Cécile Duflot, la Garantie universelle des loyers GUL est désormais au placard, remplacée par Sylvia Pinel par une caution solidaire de l’Etat pour les étudiants. C’était l’une des grandes nouveautés découlant de la loi Alur, une protection publique contre les loyers impayés. Une caution d’Etat pour les jeunes et les personnes en situation précaire vient donc éclipsée la GUL de Cécile Duflot.

Nos conseils pour investir dans l’immobilier en France en 2015

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Profiter des opportunités de marché 2015 pour investir dans l’immobilier

L’immobilier, il n’y a pas de secret, reste une affaire de prix d’acquisition et de taux de crédit.

Ainsi, lorsque les taux d’emprunt augmentent d’1 point, le pouvoir d’achat immobilier baisse de 8%.

Et en 2015, nous sommes à un taux de crédit historiquement bas ! Même si, attention, les conditions d’accès au crédit se sont fortement resserrées et le pouvoir d’achat moyen a diminué : le profil type moyen d’un investisseur en immobilier en France est désormais de 37 ans et 5 000€ de revenus mensuels (8 000€ par mois à Paris).

Les opportunités d’investissements immobiliers 2015 sont donc :

  • Emplacement à potentiel : Grand Paris, quartiers résidentiels en expansion, grandes villes en développement (Bordeaux, Toulouse, Nantes…).
  • Financement : Taux de crédit historiquement bas (entre 1,5% et 2,5% selon la durée).
  • Diversité des solutions : Lorsqu’ils sont bien adaptés à votre situation financière, fiscale et patrimoniale, les dispositifs et montages en LMNP classique, nue-propriété, Malraux ou Déficit Foncier et fonds immobiliers sont des solutions à étudier.

Choisir une ville et un emplacement immobilier sécurisé

Attention aux zones dépréciées et aux biens avec défauts.

L’immobilier devrait résister à la baisse des prix en 2015 dans les zones les plus attractives et en pleine expansion du fait des projets urbanistes, comme en Ile-de-France (le Grand Paris) ou les grandes agglomérations où les quartiers résidentiels s’élargissent de plus en plus (Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes…). Il faudra faire attention dans ces régions à ne pas sélectionner des zones dépréciées. Restez attentifs et vigilants, car la tendance dans la majorité des régions de France est à la baisse des prix.

Aussi, du fait du plus faible nombre d’acheteurs qu’auparavant – les biens avec défauts sont délaissés par le marché. On entend bien avec défauts, un appartement ou une maison avec typologie incohérente ou discriminante : mauvaise exposition, beaucoup de travaux, trop grand, trop petit, pas adapté au quartier…

Les acheteurs ont la main, vous avez donc le pouvoir d’être exigeant.

Les motivations d’achat de l’investissement en immobilier

Quelles sont les motivations qui doivent vous guider pour investir dans l’immobilier ?
  • Avoir une vision long terme et investir dans un bien matériel.
  • Se procurer des revenus complémentaires au moment de la fin du crédit – pour la retraite notamment.
  • Se constituer un capital à terme en cas de revente.
  • Se constituer un patrimoine.
  • Protéger sa famille.
  • Optimiser sa fiscalité.

Adapter votre investissement immobilier à votre situation financière, fiscale et patrimoniale

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, veillez bien à évaluer vos besoins financiers actuels comme sur le long terme.

On parle d’horizon d’épargne pour les placements financiers, car le capital y est la plupart du temps disponible pour l’épargnant. L’horizon d’épargne est ainsi la durée pour laquelle vous souhaiteriez voir votre capital travailler sans faire de retraits. Si vous en avez besoin, vous avez donc toujours la possibilité de retirer votre capital.
Lorsque l’on parle d’investissement (non plus de placement), c’est alors différent : le capital investi est bloqué (ou doit être bloqué pour l’immobilier) pendant plusieurs années (moyen et long terme, de 5 à 10 ans) pour que l’effet temps joue de façon optimale et que le bien immobilier prenne de la valeur et réalise une plus-value au regard du prix du bien et des frais engendrés par l’investissement (frais de notaire, de recherche, surcout du neuf, travaux…).
Le fait d’être obligé de vendre son bien immobilier avant de l’avoir rentabilisé est bien sûr à éviter. C’est pourquoi l’investisseur en immobilier doit absolument appréhender son budget et ses futurs besoins financiers avant de se décider à investir.

Posez-vous donc toujours ces questions avant d’investir en immobilier :

  • Quel est le pourcentage de chance que je subisse une baisse de mes revenus ou d’une hausse de mes charges ? Et si cela arrive, aurai-je assez de revenus (ou de capital de sécurité de côté) pour continuer à vivre normalement et pour ne pas avoir besoin de revendre cet investissement (ou pour pouvoir payer mes mensualités de crédit d’emprunt immobilier).
  • Ai-je d’autres projets ou des dépenses à assumer ces prochaines années ? Travaux importants, étude des enfants, projet de création d’entreprise, achat d’une nouvelle résidence principale.. Et si oui, l’horizon de temps colle-t-il avec mon investissement ? Ou aurai-je besoin de mon capital investi ?
  • En plus du prix du bien, à combien vont s’élever les couts d’acquisition ? Frais de notaire, travaux, honoraires de recherche… Et les charges pendant la durée de l’investissement immobilier ? Taxe foncière, charges de copropriété, cout de la gestion, entretiens, assurances, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux…

Le métier de conseiller en gestion de patrimoine est aussi cela : vous conseiller d’investir dans un cadre sécurisant et adapté à votre situation, en minimisant les risques inhérents à la vie de l’investissement.

Les différents types d’investissements immobiliers

Avant de rentrer dans le vif du sujet, voici un petit rappel :

  • La résidence principale : étape primordiale dans la constitution de son patrimoine, notamment pour la retraite.
  • La résidence secondaire : souvent pour le plaisir ou la famille.
  • L’investissement locatif : Faire louer son investissement immobilier pour obtenir une rentabilité locative.
  • La nue-propriété : Acheter la nue-propriété pour payer avec une décote de 40% son bien immobilier afin de donner temporairement la rentabilité locative à un usufruitier pour éviter la gestion locative et sa fiscalité.

Dans cet article nous aborderons uniquement l’immobilier à but d’investissement, hors résidence principale et secondaire.

Aussi, pour de plus amples avis sur l’intégration de l’achat sur la résidence principale et de la résidence secondaire dans une stratégie globale de constitution de patrimoine, je vous invite à lire la 2ème phase de mon article « Se Créer son patrimoine financier et immobilier ».

Nos conseils pour choisir entre l’investissement immobilier ancien, neuf, fonds immobilier, en France ou à l’étranger

Les différences entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien

Les investissements dans l’immobilier neuf ou ancien entrainent certaines contraintes, tant financières que légales.

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  • L’emplacement : l’immobilier neuf se trouve plus rarement en hyper centre-ville, contrairement à l’immobilier ancien.
  • Le prix à l’achat : l’immobilier neuf est plus cher à l’achat que l’immobilier ancien hors travaux (raréfaction du foncier et coût du neuf élevé, 30 à 35% plus cher que la moyenne de l’ancien dû à la rareté des fonciers, des couts de constructions et aux couts de commercialisation).
  • Les frais d’acquisition : les frais de notaire sont moins chers dans l’immobilier neuf que dans l’immobilier ancien (3,5% pour le neuf et 8,5% pour l’ancien en moyenne), mais il faut payer les intérêts intercalaires qui sont générés pendant les phases de la construction de l’immeuble neuf si un crédit a été réalisé.
  • Les travaux à prévoir : aucun travaux à prévoir pendant plusieurs années avec l’immobilier neuf. Le neuf est de plus aux dernières normes immobilières (actuellement BBC). La remise aux normes peut ainsi coûter très cher à un propriétaire d’immobilier ancien.
  • La location : les locataires préfèrent généralement l’immobilier neuf à l’immobilier ancien.
  • Les charges : l’immobilier neuf bénéficie d’équipements plus performants que l’immobilier ancien (isolation, chauffage), les charges sont donc souvent moins importantes.
  • Le vendeur : dans l’immobilier neuf, la marge de négociation est inexistante (un promoteur vend) alors que dans l’immobilier ancien il est possible de négocier (un particulier vend).
  • Le cadre légal : l’investissement dans l’immobilier neuf est plus encadré et réglementé que dans l’immobilier ancien, beaucoup plus piégeur aussi (prix libre, travaux à prévoir…). Il faut donc être beaucoup plus averti dans l’ancien que dans le neuf.
  • L’avantage fiscal : quand vous achetez un logement immobilier locatif dans le neuf, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux selon le dispositif (loi Pinel, Malraux, nue-propriété…), à l’inverse de l’immobilier locatif ancien où seule la location meublée LMNP peut être intéressantes fiscalement.
  • La vente : pour vendre, l’investisseur d’un logement locatif dans le neuf devra atteindre au moins la fin de son avantage fiscal alors que dans l’immobilier locatif dans l’ancien, il peut revendre quand bon lui semble.

Les différences entre l’immobilier en direct et indirect en fonds immobilier

Un seul bien immobilier en direct, contre une mutualisation sur de nombreux biens en fonds d’investissement immobilier.

Les deux différences majeures entre un investissement immobilier en direct et indirect via l’achat de parts de fonds d’investissement (SCPI, SCI ou SICAV) se font au niveau de la mutualisation et de la gestion : un seul bien immobilier contre des parts de plusieurs, gestion en direct ou via agence contre un gestionnaire qui s’occupe intégralement de la recherche, gestion, location et revente à votre place.

  • Le fonds d’investissement immobilier : En SCPI (Société civile de placement immobilier), en SCI (Société civile immobilière), en SICAV française ou luxembourgeoise.
  • Le montant : Vous pouvez investir en immobilier à travers un fonds avec des montants souvent plus petits qu’en immobilier direct.
  • Le rendement locatif : Les revenus peuvent être distribués (SCPI, SCI) ou capitalisés (SICAV), la rentabilité dépendant du sous-jacent (immobilier d’habitation classique, viager, en nue-propriété ou immobilier professionnel type bureaux).
  • La sécurité : les risques sont mutualisés dans les fonds, car vous achetez une partie de plusieurs biens, alors que dans l’immobilier en direct vous achetez un seul bien.
  • Les loyers : Pas de carence (premier locataire) ni de vacance de locataire (absence de locataire) avec les fonds immobiliers, puisque la gestion locative est mutualisée.
  • Les frais de gestion : Les fonds immobiliers s’occupent de tout, mais en échange de votre tranquillité, les frais de gestion seront plus élevés qu’en gestion d’agence immobilière dans l’immobilier en direct. Mais ils auront le mérite d’être clairement fixes et identifiés dans les fonds (frais d’entrée unique et frais de gestion annuels), puisqu’en direct vous devrez vous-même supporter la vacance de locataires et les travaux. Le rendement affiché sera donc net de gestion en immobilier indirect. Dans l’immobilier direct il sera plus difficile d’appréhender le cout des charges, et donc sa véritable rentabilité nette.
  • La revente : Avantage pour la revente d’immobilier en direct. Même si les deux se vendront de gré à gré et que les fonds organisent souvent très bien la sortie – le potentiel d’acheteurs sera toujours plus important dans l’immobilier classique via agence.
  • La fiscalité : Les SCPI et les SCI subissent toujours la fiscalité des revenus fonciers (la pire, car directement liée à votre TMI), même s’il est possible d’utiliser un démembrement temporaire de 5 ou 10 ans. En SICAV, la fiscalité sur la plus-value mobilière sera établie (abattement pour durée de détention jusqu’à 65%, puis TMI + PS). L’immobilier en direct permet d’être en fiscalité BIC (location meublée LMNP) ou de bénéficier de la non-fiscalité de la nue-propriété.

Pour choisir entre l’immobilier direct ou SCPI, vous pourrez ainsi comparer votre profil et vos besoins avec les caractéristiques des différents investissements immobiliers pour choisir celui qui va le mieux à votre situation financière, fiscale et patrimoniale.

Les conseils de base pour investir dans l’immobilier locatif en direct

À absolument à avoir en tête pour tout achat d’immobilier dans le but de le louer.
  • L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement!
  • Adapter l’investissement immobilier locatif à votre situation patrimoniale.
  • Voyez votre investissement immobilier locatif comme un placement financier, soyez objectif avec le moins d’affects possible.
  • Pour le neuf, aucune négociation du prix n’est possible – ce qui facilite l’étude du marché en comparant les prix entre les programmes disponibles.
  • Dans l’ancien il existe une marge de négociation pour le prix, faites-vous conseiller par un professionnel : un chasseur immobilier saura si le prix est surévalué (à négocier) ou sous-évalué (bonne affaire).
  • Investissez autant que possible près de chez vous ou dans un endroit que vous connaissiez, pour mieux appréhender le marché local immobilier et son environnement.
  • L’étage, l’ascenseur ou l’exposition sont aussi des critères importants pour mieux louer et valoriser le bien à terme.
  • L’étage, l’ascenseur ou l’exposition sont aussi des critères importants pour mieux louer et revendre à terme.
  • Faites ainsi votre étude de marché :
    – Prix au m² du même type de bien (T2, T3, même ville, même quartier, etc.)
    – Charges (copropriété, taxe foncière…)
    – Ville à forte demande locative
    – Infrastructures près de l’immeuble pour le locataire : école, transport, parc, lignes de métro, RER, tramway…
    – Quel quartier ? Résidentiel, touristique, populaire, dangereux ?
    – Potentiel de développement (nouvelles constructions, aménagements), comme le Grand Paris.

Investir dans l’immobilier locatif ancien en 2015

Attention aux pièges de l’immobilier ancien !

Acheter un bien immobilier dans l’ancien requiert de nombreuses compétences pour appréhender les caractéristiques et risques liés à : l’âge de la construction, l’état de l’immeuble, des parties communes et privatives, la gestion du syndic de copropriété, au montant des charges, au prix du bien affiché juste ou non, à négocier, la réglementation à respecter…. Les pièges d’un mauvais achat immobilier dans l’ancien sont partout.

Ainsi, votre objectif principal pour investir dans l’immobilier locatif dans l’ancien sera de chercher (ou de faire chercher) un appartement ou une maison qui soit à la fois :

  • À son prix de marché : pour la perspective de plus-value.
  • Le mieux placé possible : pour le louer le plus rapidement.
  • Remis à neuf : pour le louer plus cher.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier locatif dans l’ancien :

  • Entourez-vous de professionnels (chasseurs immobiliers, conseillers) afin de vous assurer une recherche efficace et de bénéficier d’un réseau avec une force de négociation sur le prix.
  • Renseignez-vous bien sur le marché local pour être le premier à profiter de la baisse des prix de 2015.
  • Concentrez vos cherches dans des zones que vous connaissez, idéalement près de chez vous ou là un endroit que vous connaissez bien.
  • Soyez le plus réactif possible, car les bonnes affaires sont repérées très vite par les autres professionnels.
  • Pensez aux calculs des travaux à prévoir.
  • Calculez votre avantage à meubler votre logement pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (plus avantageux au niveau de l’imposition des loyers grâce à l’amortissement fiscal et comptable).

Demande de recherche de bien immobilier CALCI PATRIMOINE

Conseils stratégique pour tous les dispositifs, recherche du bien & suivi dans le temps

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L’investissement immobilier en direct, où profiter d’avantages particuliers

Pinel Duflot, Location meublée, Nue-propriété, Malraux ou Déficit foncier ?

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  • Pinel Duflot 2015 : investir dans l’immobilier neuf locatif d’habitation pour bénéficier d’une réduction d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans.
  • Location meublée LMNP 2015 : investir dans l’immobilier neuf locatif géré dans le but d’assurer des loyers réguliers provenant d’un gestionnaire.
  • Nue-propriété 2015 : investir dans l’immobilier neuf en achetant seulement la nue-propriété à prix décoté par rapport à la pleine propriété, pour éviter tous les aléas de gestion et optimiser sa fiscalité.
  • Malraux, Déficit Foncier et Monuments Historiques 2015 : investir dans des biens d’exception nécessitant de lourds travaux à forte réduction d’impôts.

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Investir en loi Pinel 2015

Investir dans du neuf en location nue et bénéficier d’une réduction d’impôts.

L’investissement immobilier loi Pinel permet d’acheter un appartement neuf nu (non meublé) en Vente d’état futur d’achèvement (VEFA) et en norme Bâtiment basse consommation (BBC) à mettre en location pendant une durée minimale de 6 ans et en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 12, 18% ou 21% selon la durée, de 6, 9 à 12 ans.

Cette ancienne loi Duflot du ministre du même nom a été remplacée par celle de l’actuelle ministre Sylvia Pinel permettant d’avoir pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter de l’immobilier neuf et de faire construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux.

L’investissement immobilier Pinel 2015 :
Les aspects financiers et fiscaux de la loi Pinel Duflot
  • Investir dans un bien immobilier d’habitation locatif classique neuf.
  • Bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% sur 6, 9 ou 12 ans : j’achète un appartement 200 000€ je bénéficie de 36 000€ d’économie d’impôt en le louant 9 ans sous les contraintes de loyers de la loi Pinel Duflot, soit 4 000€ par an.
  • Limiter par le plafond des niches fiscales de 10 000€ de réductions d’impôt par an.
  • Investir dans de l’immobilier BBC (Bâtiment Basse Consommation) et de bénéficier des dernières innovations en matière de construction.
  • • Imposer par le régime fiscal de la location nue, soit les revenus fonciers, à votre Tranche marginale d’imposition (TMI = 0, 5,5%, 14%, 30%, 41% ou 45%) + Prélèvements sociaux (15,5%).
Caractéristiques de la loi Pinel 2015 :
  • Toutes les villes éligibles à la loi Pinel ont été drastiquement sélectionnées pour leur fort déséquilibre entre la demande et l’offre de biens immobiliers – donc à fort marché locatif.
  • 4 zones qui définissent les plafonds de loyer, plafond du prix au m² de base défiscalisable et plafond des ressources des locataires – de Paris intra-muros aux villes de plus de 50 000 habitants.
  • Se voulant plus sociale que la loi Scellier, la loi Pinel Duflot a fixé des plafonds de loyer 20% inférieur à ceux des prix du marché – engendrant une baisse de la rentabilité locative nette pour l’investisseur.
  • Une seule acquisition immobilière en loi Pinel par an, base défiscalisable de 300 000€ maximum.
  • Possibilité d’acheter en SCI ou en indivision, pas de démembrement possible.
  • La réduction d’impôt Pinel est reportable 6 ans si une partie n’est pas utilisée.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier dans un logement immobilier Pinel en 2015 :

  • Comparez, comparez, comparez ! Le nombre de programmes et d’informations est tellement pléthorique en investissement immobilier neuf Pinel que vous pouvez très facilement comparer les différentes offres des promoteurs à la disposition des investisseurs.
  • Attention aux zones d’investissement et à leur plafond de loyer ! Eviter aussi les zones B2 le plus que possible qui souvent cachent des villes ayant le plus de risques locatifs et de baisse de prix.
  • La fiscalité des revenus fonciers est particulièrement rédhibitoire pour les TMI supérieures à 30% (TMI = 41% ou 45% + PS 15,5%). Préférez la location meublée LMNP ou l’investissement en nue-propriété si vous êtes dans cette situation financière et fiscale de hauts revenus.

Calci Patrimoine vous aide à choisir votre bien immobilier en loi Pinel Duflot. Pour la sélection de votre investissement Pinel Duflot, nous avons la possibilité de choisir parmi les meilleurs promoteurs : Cogedim, Nexity, Bouygues, Vinci, Kaufman&Broad… Demandez-nous conseil.

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Investir en location meublée LMNP 2015

Louer meublé soi-même en immobilier classique ou investir en résidence services, attention formules très différentes !

Deux choix s’offrent à vous pour l’immobilier locatif meublé LMNP : Louer vous-même votre appartement meublé (avec ou sans agence) ou acquérir un bien meublé dans une résidence services, exploitée par un gestionnaire (EHPAD, résidence étudiante, seniors, d’affaires de tourisme… avec bail commercial). Dans les 2 cas, vous bénéficierez de la fiscalité avantageuse BIC du statut de LMNP qui permet d’amortir le bien et de créer une charge déductible pour payer moins d’impôts sur vos loyers.

Acheter un bien pour le louer soi-même ou par agence (ou par AirBnB…) s’apparente à acheter un bien classique dans l’ancien pour le louer meublé – voir donc les conseils discutés plus haut dans l’article sur la location en direct. Vouloir louer son bien classique en meublé oblige à acquérir une certaine typologie de biens (petite surface pour étudiants ou jeunes cadres, emplacement touristique ou idéal pied-à-terre…). Les durées de baux sont aussi plus courtes qu’en location nue et la réglementation est quelque peu différente (voire très contraignante comme à Paris).

Attention, car cette gestion libre en LMNP est très différente de la gestion exploitée en résidence services. L’investissement immobilier en Location Meublée Non Professionnelle LMNP avec exploitant permet d’acheter un bien immobilier locatif meublé à usage professionnel (EHPAD, résidence étudiante, d’affaires, de tourisme, seniors) dans un cadre différent de l’immobilier d’habitation : vous avez en contrepartie la sécurité par le bail commercial que le gestionnaire vous reverse le loyer chaque trimestre – si aucun aléa n’intervient (difficultés financières de l’exploitant, renégociation des loyers à la baisse au moment du renouvellement, cessation d’activité…).

L’objectif principal de l’investissement immobilier LMNP en résidence services devra être la création de revenus complémentaires sécurisés (bail commercial) et peu imposés (amortissement) – non pas la revente et une recherche de plus-value (privilégier alors le LMNP en immobilier d’habitation classique).

L’investissement immobilier en location meublée en résidence services LMNP 2015 permet :

  • De percevoir des loyers chaque mois par le gestionnaire de façon entièrement sécurisée par bail commercial.
  • De bénéficier des revenus complémentaires toute sa vie, en préparation de sa retraite.
  • De ne plus avoir de problème de carence et de vacance de locataire (mutualisé par le gestionnaire).
  • De payer l’immobilier hors taxe et de récupérer la TVA.
  • D’investir dans le secteur professionnel de son choix (tourisme, affaire, senior, EHPAD…).
  • Les frais de gestion sont à la charge du gestionnaire.
  • Bénéficier de l’abattement fiscal BIC de 50% (au lieu de 30% en revenu foncier) quand vos charges et amortissements ne couvrent plus vos loyers.

À noter qu’il existe (malheureusement) encore en 2015 le LMNP Censi-Bouvard qui permet de faire bénéficier à l’investisseur une réduction d’impôt de 11% du montant étalée sur 9 ans. Ce statut LMNP Censi-Bouvard est à éviter, le statut classique amortissement à toujours privilégier.

Statut fiscal BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) du LMNP :

  • Amortissement de la valeur du bien dans les charges permettant de défiscaliser les loyers perçus pendant une très longue période (en moyenne 30 ans).
  • Idéal pour percevoir des revenus défiscalisés pendant la retraite.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier LMNP résidence services en 2015.

  • Concentrer vos recherches sur des secteurs porteurs et solides comme les résidences étudiantes et les EHPAD.
  • Les clés de votre investissement immobilier LMNP : le rendement locatif, la qualité du gestionnaire et du promoteur et l’adéquation entre le secteur professionnel et l’emplacement (résidence étudiante à Lyon ou en Ile-de-Francee par exemple).
  • Notre cabinet préfère faire investir nos clients en LMNP ancien plutôt que le LMNP neuf, afin de bénéficier de meilleure rentabilité et d’un prix plus cohérent avec celui du marché d’habitation.
  • Puisque le LMNP est avant tout un investissement de « rentabilité », les biens immobiliers en LMNP en résidence services ne s’adressent pas au même type d’acheteur que de l’immobilier d’habitation classique. En clair, la vente de votre résidence étudiante peut être longue, voire impossible si la résidence et le gestionnaire n’apportent pas les sécurités nécessaires pour que les intermédiaires spécialistes du LMNP résidence services dans l’ancien prennent le mandat de vente à l’investisseur-vendeur. Vous vous retrouverez alors dans une impasse, sans solution de revente pour votre appartement LMNP en résidence services. D’où l’extrême importance de le choisir précautionneusement en amont.

Le LMNP en résidence services est un placement idéal pour préparer sa retraite en se créant des compléments de revenus défiscalisés sur une longue période grâce à l’amortissement et de façon sécurisée grâce au bail commercial signé avec l’exploitant. Attention aux nombreux risques et pièges au moment de la revente, à absolument anticiper au moment de l’achat.

Le cabinet Calci Patrimoine – Patrimoine Consultant Oddo&Cie est à votre disposition pour vous éclairer dans la sélection de votre investissement immobilier en location meublée LMNP, gestion libre par chasseur immobilier ou exploité par nombreux partenaires : Nexity, Réside Etude, Revenu Pierre… Demandez-nous conseil.

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Immobilier en Nue-propriété 2015 : ni fiscalité, ni gestion

Acheter un bien en démembrement à 60% de sa valeur et en confiant l’usufruit de façon temporaire à un bailleur

Dispositif immobilier sans gestion locative, idéal pour une vision long terme en toute sécurité, l’investissement dans la nue-propriété d’un immobilier par le démembrement permet à l’investisseur de ne payer que 50 à 60% de la valeur totale du bien selon la durée de l’usufruit.

L’usufruit temporaire, de 15 à 20 ans selon les programmes, est confié à un bailleur social institutionnel reconnu qui gère et perçoit les revenus de la location de l’immeuble, l’entretient, réalise et finance des travaux – permettant ainsi de vous faire éviter toute fiscalité et tout risque locatif.

Investir en immobilier par la nue-propriété :

  • De réduire le prix de 40 à 50% par rapport à la valeur de la pleine propriété.
  • Investir en immobilier d’habitation sans les risques et soucis de la gestion locative.
  • De rechercher une plus-value à terme.
  • De s’orienter vers la capitalisation de son investissement immobilier, plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire (aucun autre flux de trésorerie que votre apport et vos mensualités).
  • De voir une plus-value à terme constituée de la valeur de l’usufruit, récupérée gratuitement, et de la revalorisation intrinsèque du bien sur toute la durée du démembrement.
  • D’optimiser son imposition sur l’IR, car en absence de loyers pas d’imposition sur le revenu.
  • D’optimiser son imposition sur l’ISF, car le nu-propriétaire (vous) n’est pas assujetti à l’ISF et économise donc la valeur de la nue-propriété qui vient en déduction du patrimoine de l’investisseur.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier en nue-propriété en 2015 :

  • Constitution d’un patrimoine immobilier de façon sécurisée, sans aucun impôt ni charge ! Sans doute le meilleur dispositif pour se constituer un patrimoine immobilier d’habitation de façon sécurisée et sans fiscalité IR ni ISF aujourd’hui.
  • Le seul dispositif immobilier d’habitation qui ne présente absolument aucun risque de gestion locative, puisqu’elle est 100% déléguée et à la charge de l’usufruitier.
  • L’offre de biens en nue-propriété étant limitée (seulement une poignée de milliers de biens immobiliers par an des spécialistes comme Perl et iPlus), alors que très demandée du fait de ses atouts – il faut être souvent très réactif pour bénéficier des meilleurs lots à la sortie de la commercialisation des résidences.

Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier est un dispositif fiscal puissant pour ceux qui ont vision de long terme de leur investissement, sans aucun souci de gestion ni de fiscalité IR ni ISF pendant toute la durée du démembrement temporaire. Nous sommes aussi partenaires des meilleurs spécialistes du marché : PERL, IPLUS et Fixedi, pour vous conseiller et vous servir en toute indépendance.

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Malraux, Déficit Foncier et Monuments Historiques 2015

Investir dans des biens d’exception avec des avantages fiscaux, l’ancien réhabilité des centres-ville historiques.

Malraux 2015 : investir dans l’immobilier patrimonial réhabilité d’habitation

Une réduction d’impôts sur les importants travaux à fournir sur le bien immobilier.

La loi Malraux 2015 permet d’acquérir un bien ancien de prestige qui nécessite un montant important de travaux. Le ratio travaux moyen est de 70% (pour 100 000€ investis 70 000€ de travaux).

L’investissement immobilier loi Malraux permet d’acquérir un bien immobilier à réhabiliter, en zones très spécifiques (soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager – ZPPAUP, soit en secteur sauvegardé), nécessitant une rénovation par des travaux et en bénéficiant d’une forte réduction d’impôt sur le montant de ses travaux.

L’investisseur doit louer nu à un locataire pendant une durée minimale de 6 ans une fois le logement réhabilité.

L’investissement immobilier Malraux 2015 permet :
  • D’investir dans l’immobilier ancien patrimonial en bénéficiant d’une incitation fiscale forte grâce à la réduction d’impôts sur les travaux.
  • De bénéficier d’une réduction de 30% d’impôt sur le revenu sur les Travaux de restauration engagés sur l’immobilier situés en zone sauvegardé.
  • De bénéficier d’une réduction de 22% d’impôt sur le revenu sur les Travaux de restauration engagés sur l’immobilier situés en Zone de protection du patrimoine architectural urbain et Paysager ZPPAUP.
  • Plafond de 100 000€ de travaux par an (soit une réduction maximum de 30 000€ par an). L’excédent étant reportable pendant 5 ans.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier Malraux en 2015 :

  • Destiné uniquement aux personnes ayant de forts revenus pour profiter pleinement de l’avantage fiscal (impôt sur le revenu IR supérieur à 10 000€), d’autant plus que la réduction d’impôt est hors plafond des niches fiscales de 10 000€.
  • La rareté des biens fait qu’il est plus facile de comparer les biens Malraux entre eux et de faire son choix que dans l’ancien ou dans le Pinel Duflot.
  • Il est cependant rare de trouver des biens dans les grandes villes du au cout du foncier qui rend peu intéressant le système de réduction d’impôt en fonction du rapport travaux / prix d’acquisition. Les biens d’exception en Malraux sont donc généralement dans des villes de taille moyenne de province, dans leur hyper centre-ville historique.

L’investissement dans un bien Malraux peut être intéressant dans des cas assez particuliers. Nous travaillons avec les deux principaux promoteurs immobiliers spécialisés dans le Malraux que sont le Groupe CIR et Projinvest. Demandez-nous conseil pour investir en loi Malraux.

Déficit Foncier et Monuments Historiques 2015

L’optimisation de l’imposition sur les revenus fonciers avec des biens immobiliers nécessitant de gros travaux.

Les dispositifs immobiliers Déficit Foncier et Monuments Historiques permettent comme le Malraux aussi d’acquérir un bien ancien de prestige qui nécessite un montant important de travaux. Le ratio travaux moyen est de 70% (pour 100 000€ investis 70 000€ de travaux).

Le Déficit foncier et le Monument Historique font bénéficier aux investisseurs qui ont un montant important de revenus fonciers (du fait de leur patrimoine immobilier locatif existant) de se créer des charges de travaux à imputer sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier. Ainsi, si vous êtes dans ce cas, vous économiserez une forte imposition sur les revenus fonciers (TMI supérieures ou égales à 30% + les prélèvements sociaux 15,5%) tout en investissant à nouveau en immobilier.

  • Déficit Foncier : 100% des travaux en déduction des revenus fonciers positifs, soit une économie d’impôt de 38% du prix total. L’excédent de déficit foncier est reportable pendant 10 ans.
  • Monuments Historiques : 100% des travaux et des intérêts d’emprunt en déduction du revenu global, soit une économie d’impôt de 29% du prix total. Les charges de travaux sont imputables sans limitations sur le revenu global (pas de limitation à 10 700€ ni de durée).

Investir en immobilier par les dispositifs Déficit Foncier ou Monuments Historiques est idéal pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur imposition sur les revenus fonciers sans les freiner sur une nouvelle acquisition immobilière. De plus, les programmes sont souvent très bien placés et prestigieux, comme en Malraux plutôt dans les villes de taille moyenne pour bénéficier du meilleur ratio de travaux (70%) / foncier.

Contactez-nous directement pour connaitre nos meilleurs programmes actuels en Déficit Foncier ou Monument Historique de nos partenaires (Groupe CIR…).

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Les fonds immobiliers en 2015 : SCPI, SCI et SICAV

Bénéficiez de leur mutualisation des risques et de la gestion locative déléguée

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Un investissement immobilier assimilable à un placement financier, car mutualisé entre tous les possesseurs de parts des fonds SCPI (Société civile de placement immobilier), SCI (Société civile immobilière) ou SICAV (Société d’investissement à capital variable), où le gestionnaire s’occupe totalement de la gestion locative. Selon les différents véhicules de fonds, on vous reverse un complément de revenus sous forme de loyer ou les loyers sont capitalisés dans le prix de la part.

Comme décrit précédemment dans l’article, acheter dans des parts de fonds permet d’investir dans l’immobilier de façon indirecte, comme pour un placement financier.

Le fonds immobilier dont vous détenez les parts achète, gère et vend les immeubles qui la composent. Pour vous, c’est la sécurité et le confort de gestion puisqu’elle s’occupe de tout.

SCPI de rendement 2015 : investir dans un parc d’immobilier d’entreprise

Un investissement dans la pierre dont le locataire est une entreprise, encadré par un bail commercial.

Les SCPI de rendement sont composés essentiellement de murs de commerce et d’immobiliers professionnels (bureaux) et affichent des rendements entre 4 et 6% net de gestion, hors fiscalité des revenus fonciers.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier SCPI de rendement en 2015 :

  • Etudiez scrupuleusement la composition de vos SCPI de rendement !
  • Préférez les SCPI de rendement les plus récentes avec bureaux neufs : avec la crise, les locataires (des entreprises donc) des anciennes SCPI font jouer la concurrence et négocient hardiment pour faire baisser leur loyer. Les SCPI composées de bureaux neufs ou très bien placés sont donc à privilégier (PFO2, Corum Convictions…).

Vous avez aussi la possibilité de les « loger » dans une assurance-vie afin de percevoir les loyers immobiliers qui sont réinvestis dans le contrat pour être capitalisés et d’éviter la fiscalité des revenus fonciers (et profiter de la fiscalité avantage de l’assurance-vie).

Notre cabinet est partenaire de la quasi-totalité des SCPI de rendement du marché, qui peuvent donc vous être conseillées : PFO2, Primopierre, Corum Convictions, Rivoli Avenir Patrimoine, Effimmo…

Il existe en fait trois sortes de SCPI : les SCPI de rendement (les plus courantes), les SCPI fiscales (Pinel Duflot, Déficit Foncier et même Malraux) et les SCPI de plus-value (qui se font de plus en plus rares).

SCPI fiscales : investir dans un parc d’immobilier d’habitation selon sa loi fiscale

Une combinaison des SCPI et des lois Pinel Duflot, Malraux ou Déficit foncier

Les SCPI Pinel pour une SCPI d’immobilier d’habitation neuf locatif

Comme la SCPI Scellier autrefois, et comme son nom l’indique, acheter des parts de SCPI Pinel permet d’investir dans une société de gestion qui détient et gère un parc de biens immobiliers d’habitation en loi Pinel.

Après 9 ans de vie (calqué sur l’avantage fiscal à 9 ans), la SCPI revend son parc immobilier et vous distribue la plus-value gagnée au prorata de votre nombre de parts.

Le rendement des SCPI Pinel brut est généralement faible aux alentours de 3% par an, mais l’avantage fiscal se rajoute pendant les 9 premières années.

Investir en SCPI Pinel offre à la fois les avantages des SCPI et de la loi Pinel :

  • De bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, 18% sur 9 ans (Pinel)
  • D’investir en Pinel Duflot avec des montants plus faibles (SCPI)
  • Les SCPI Pinel achètent généralement en lot les appartements de son parc, bénéficiant de prix plus avantageux que vous si vous achetiez tout seul. Permettant un potentiel de plus-value plus important.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier SCPI Pinel en 2015 :

  • Privilégiez les SCPI Duflot qui investissent dans les zones A bis à B1.
  • Privilégiez uniquement les SCPI de grands groupes : sécurité et pouvoir de négociation accrus lors de la constitution de la SCPI et de ses achats.
  • Attention, car la durée de détention peut aller jusqu’à 12 ans : le temps de vendre tous les biens immobiliers ; alors que n’aurez que 9 ans d’avantage fiscal.
  • Attention, car votre capital est bloqué jusqu’à la liquidation de la SCPI (la vente des biens) sous peine de moins-value importante. Vous devez donc faire attention à vos besoins financiers futurs.

Les SCPI Malraux pour une SCPI de biens d’exception

  • Pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% en une seule fois.
  • Mutualisation de dizaines de biens d’exception en loi Malraux.
    Les SCPI Déficit foncier pour une SCPI de biens à rénover

  • Pour bénéficier de charges de travaux à imputer sur son résultat foncier.
  • Mutualisation de dizaines de biens classique dans l’ancien à rénover.
  • Idéal pour les TMI supérieures à 30% et des revenus fonciers existants.

Nos partenaires pour les SCPI Malraux et Déficit foncier : Intergestion et Urban Premium.

Investir en immobilier professionnel via SCI Foncière Magellan

De la même façon qu’une SCPI de rendement, vous investissez dans des parts d’une SCI qui possède un parc d’immeuble professionnel.

Le sous-jacent immobilier reste donc le même, mais le « véhicule d’investissement » diffère : plus de SCPI, mais la bien connue SCI (Société civile immobilière) du notaire.

La logique de fonctionnement reste le même qu’en SCPI : l’investissement en part de SCI génère des revenus fonciers au regard du montant investi – sauf que le rendement attendu est ici supérieur (6,90%) qu’en SCPI classique, car comporte beaucoup moins de frais qu’en SCPI (aucun frais d’entrée par exemple). Exemple pour 150 000€ investis : environ 10 350€ de revenus fonciers annuels.

Outre ces frais, la principale différence avec les SCPI est que les SCI sont de plus petites tailles (entre 12 et 20M€ avec quelques actifs) pour optimiser l’investissement (en contrepartie d’une moins forte mutualisation donc). Ainsi, les SCI s’ouvrent et se ferment dès l’enveloppe d’investissement atteinte pour réaliser les acquisitions des actifs.

Cet investissement immobilier unique, réalisé par Foncière Magellan, est très prisé des conseils en gestion de fortune avertis (minimum 150K€ d’investissement initial).

Il existe également des SCI disponibles en assurance-vie, comme la SCI Capimmo de Primonial disponible dans leur contrat d’assurance-vie Sérénipierre (qui comprend aussi le fameux fonds euros dynamique Sécurité Pierre Euro).

L’immobilier professionnel avec la SICAV luxembourgeoise Keystone

Le fonds de droit luxembourgeois composé d’immobilier professionnel français Keystone est une SIF-SICAV à loyers réinvestis à objectif de 6% de revalorisation nette annuelle de la part, sous-jacent immobilier sécurisant et solide – excellent rapport rendement/risque (équivalant à celui des SCPI de rendement).

  • Des immeubles professionnels de petite taille (bureaux, commerces…), de 1 à 10M€ pour la mutualisation, des locataires grandes entreprises pour la stabilité.
  • Fonds de droit luxembourgeois fonds SIV-SICAV beaucoup plus flexible que le droit français des SCPI de rendement qui investit également en immobilier professionnel.
  • Fiscalité française des plus-values mobilières (Prélèvements sociaux 15,5% et 65% d’abattement après 8 ans de détention, puis imposition à la TMI 45%) OU possibilité d’intégration dans un fonds interne dédié (FID) de droit luxembourgeois si patrimoine mobilier supérieur à 2,5M€.
  • Enveloppe limitée à une quelque centaines de millions d’euros pour éviter une dilution de la qualité d’investissement.
  • Deux autres fonds immobiliers Keystone en lancement : Stratégie marchand de biens avec le fonds français FPCI « Keystone Value Added » et immobilier professionnel en Afrique avec le fonds luxembourgeois SIF-SICAV « Keystone Panafrica ».
  • Minimum d’investissement 150 000€, comme la SCI Foncière Magellan.

L’immobilier d’habitation en fonds viager 123 Venture

Le fonds 123 Viager d’123 Venture (leader en capital investissement pour particuliers avec plus d’1 milliard d’actifs sous gestion) permet d’investir en immobilier viager via un fonds, donc de façon gérée et mutualisée.

Les décotes de prix sur les biens au regard de l’espérance de vie des crédits-rentiers atteignent les 30% en moyenne (pouvoir de négociation favorable et prix du droit d’usage et d’habitation qui décote le prix), le potentiel de plus-value est donc important (objectif de rendement simulé par 123 Venture supérieur à 8% annuel, objectif de conservation de 8 ans minimum) avec un risque maitrisé (immobilier ancien parisien et Paca avec diversification).

De plus pour les expatriés, aucune fiscalité française n’est appliquée sur les plus-values de valeurs mobilières.

Nous pensons que ce fonds possède aujourd’hui un des meilleurs rapports rendement/risque actuels sur le marché des investissements immobiliers, car il est investi sur des appartements et maison d’habitation classique à Paris et en PACA à prix décoté.

Investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier

Un rapport rendement/risque immobilier meilleur à l’étranger qu’en France ?

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Entre les risques de baisse de prix, les rentabilités faibles et la législation favorable aux locataires, et si vous achetiez un bien immobilier ailleurs qu’en France ?
La crise a fait chuter les prix immobiliers dans de nombreux pays développés.

Dans les pays en voie de développement les prix sont souvent encore très bas… Et avec la plupart du temps une fiscalité bien plus accommandante que dans notre pays.

Acquérir un bien immobilier à l’étranger

Où Souhaitez-vous investir ? Europe, USA, Asie, Ile Maurice, faites votre choix.
  • Investir en Europe pour la proximité avec la France, une législation solide avec une décote des prix du fait de la crise (notamment l’Europe du Sud en Espagne, Portugal, Italie) ou des prix encore bas (Europe de l’Est). En Europe du Nord, l’économie immobilière est mature et plutôt solide, comparativement à celle de la France.
  • Investir aux USA pour son économie, sa législation favorable aux propriétaires, sa fiscalité et ses prix décotés depuis la crise des subprimes. Floride, Las-Vegas, Detroit, NYC sont les régions les favorables aux investisseurs.
  • Investir ailleurs dans le monde, Asie ou iles exotiques (Ile Maurice), selon vos affinités culturelles. Tout est possible si vous êtes bien conseillé et que vous avez conscience des risques.

Voici nos conseils spécifiques à l’investissement immobilier à l’étranger en 2015
Attention aux spécificités du marché local immobilier et aux différences avec la France

  • Quel environnement politique du pays : solide ou non.
  • Quel environnement économique du pays : en croissance, en crise, en convalescence.
  • Quelles motivations : recherchez-vous une rentabilité locative, une plus-value à terme ou faites-vous un achat plaisir (ou tout à la fois…. ?).
  • Où en sont les prix immobiliers : en haut d’un cycle ou à son pied.
  • Quelle législation immobilière : la fiscalité, les droits et devoirs des propriétaires et des locataires.
  • Le plus important : des conseillers et des intermédiaires de qualité/de confiance pour vous accompagner sur un marché moins connu que le marché immobilier français.

Conclusion sur l’investissement immobilier 2015

Quelle stratégie la plus adaptée à votre situation pour investir en immobilier ?

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Investir en immobilier peut être un chemin semé d’embuches, même en tant qu’initié : que choisir entre la France et l’étranger, l’immobilier ancien classique, le neuf, le meublé, la nue-propriété et les fonds immobiliers SCPI, SCI ou SICAV ? Quels sont les risques (législatifs, économiques, locatifs, de prix…) au regard des bénéfices apportés (effet de levier crédit, rentabilité locative, potentiel de plus-value à terme, constitution de patrimoine…) ? Comment être réellement bien conseillé ? Au-delà de ce que pourra apporter notre cabinet pour vous accompagner dans la mise en place de votre stratégie d’investissement immobilière, vous devrez faire vos choix en bonne intelligence et en toute indépendance pour tirer le meilleur parti de votre expérience, de la compréhension de votre situation financière, fiscale, patrimoniale propre et de vos objectifs sur le long terme. À vous maintenant !

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP),
stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci
 
32 Responses to "Investir en immobilier : Nos conseils investissement 2015"
  1. GACEM dit :

    En recherche d’un investisssement suite à la fin de mon prêt sur ma résidence principale, vos articles donnent un aperçu des offres du marché. Vraiment très intéressant notamment les parties conseils et le bon sens à toujours garder en tête. Merci.

  2. brichet dit :

    Bonsoir
    Nous sommes la veille des législatives et j’ais le projet d’acheter et signer un compromis de vente sur une maison qui se vend sous le prix du marché avec des travaux d’isolation d un mantant d’environ 10 000 euros . Il vaut mieux la réhabiliter et la revendre ou la mettre en location vu les perspectives d ‘avenir.
    Merçi de me donner votre point de vue d’expert.
    Cordialement

  3. Anthony Calci dit :

    Bonjour Monsieur,

    Impossible de vous répondre sans connaitre à la fois la situation exacte de votre bien immobilier (effet des travaux sur le prix, localisation, offre/demande achat, marché locatif…) et la votre (Tranche Marginale d’Imposition TMI, objectifs…).

    Ce qui est certain, c’est que vous allez payer une taxation importante sur votre plus-value immobilière (19% + 15,5% = 34,5%) car vous ne bénéficierez d’aucun abattement annuel.

    Contactez-nous si vous le souhaitez afin d’en discuter !
    Cordialement,
    Anthony Calci

  4. Lashay dit :

    Bonjour,

    Je souhaite savoir si vous connaîtriez le nombre d’investisseurs qui demandent que les locaux soient équipés contre ceux qui ne le sont pas.

    Cordialement

  5. Anthony Calci dit :

    Bonjour Monsieur,
    Je ne connais pas la réponse, je demanderai à nos partenaires promoteur immobilier à l’occasion.
    Cordialement,
    Anthony Calci

  6. ben dit :

    Bonjour,
    Etes vous egalement compétent en investissement immobilier à l’étranger (Espagne, Portugal .. ) ?
    Merci

  7. Anthony Calci dit :

    Du fait des particularités des marchés locaux, il est déjà très impliquant d’être un expert sur l’investissement immobilier en France.

    La gestion de patrimoine consiste à proposer à ses clients un cadre maitrisé et sécurisant pour épargner et investir. Ce qui n’est pas le cas d’un investissement immobilier à l’étranger. Les seuls cas où nous pourrions le préconiser sont si nous avions des experts locaux partenaires de grande confiance dans ces pays.

    Anthony Calci

  8. Cyril dit :

    bonjour, j’ai l’intention d’investir dans l’immobilier . Le cas de LMNP classic a l’air tres interessant . je ne suis pas encore tres au courant des taxes et autr.es frais qu’un propriétaire doivent payer mais je vais prendre rendez vous avec le banquier et une agence immobiliere. pour etre éclairé et etre guidé. j’ai un faible revenue mais pas de loyé a payer et tres peu de frais . Mon but est de monter une entreprise par la suite . concernant l’achat auriez vous des conseils pour quelqu’un qui voudrais ce lancer ou alors des choses a eviter.
    Cordialement .

  9. ROYE dit :

    Bonsoir,
    Je suis pacsé et souhaite acheter un appartement en loi DUFLOT et le louer à la mère de ma copine avec qui je suis pacsé. Pour autant, j’achète le bien en mon seul nom. Elle n’est pas mon ascendante donc ?
    Merci de votre réponse

  10. Anthony Calci dit :

    Je ne pense pas que vous pouvez mettre votre belle-mère en location Duflot si votre conjointe fait partie de votre foyer fiscal (déclaration d’impôt commune).
    Je vous conseillerai de demander directement à l’administration fiscale.
    Texte de loi Duflot :  » D. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. »

  11. Anthony Calci dit :

    Bonjour, je vous conseillerais de privilégier l’investissement en LMNP ancien (occasion), il existe de bons petits investissements en LMNP à partir de 40 – 50 000€. À votre disposition.
    Cordialement, A.C.

  12. bey dit :

    bonjour,
    très intéressant en tout cas comme synthèse, je découvre le démembrement 2013, j’aimerais rentrer en contact avec vous sur le sujet,
    Par ailleurs, j’ai un investissement scellier 2010 avec un emprunt à 3,72%, actuellement les taux d’emprunt sont très bas et permettent de pouvoir envisager de renégocier son emprunt, ce que je fais, et diminuer les intérêts, est-ce toujours intéressant fiscalement de renégocier son emprunt pour ce type d’investissement ? dans mes simulations, je gagne 3 ans d’emprunt,
    Je fais tous les calculs et j’ai le sentiment que c’est dans tous les cas financièrement intéressant même si effectivement je peux récupérer 30% sur le surplus à comparaison faite,
    Merci
    Cdlt.

  13. Anthony Calci dit :

    Les intérêts d’emprunt optimisent la fiscalité, car ils viennent diminuer le résultat foncier MAIS ils restent une charge ! Donc si vous en payez moins, votre rendement y gagne. Pour 100€ d’intérêt d’emprunt, gain fiscal de 30€ pour une TMI à 30%, mais charge de 70% quand même… À votre disposition pour l’investissement en nue-propriété. A. Calci

  14. carpentier dit :

    Bonjour,

    On me propose un investissement immobilier loi duflot pour un appartement type T2 dans la commune de bassussary prés du BAB (bayonne, Biarritz, ..). Le promoteur est tres bien, par contre je suis sceptique sur la demande locative. Qu’en pensez vous? merci

  15. Anthony Calci dit :

    Je ne connais pas le marché locatif local. Il faut toujours avoir des moyens pour vérifier (famille ou amis sur place, enquête auprès des agences immobilières…). A. CALCI

  16. Folliot dit :

    Bonjour J’envisage d’investir dans un t2 loi pinel sur blagnac a côté de Toulouse j’ai obtenu moins 3% et frais de notaire gratuit l’appartement fait 42 m² et un balcon de 10 m² avec place de parking en sous sol, le prix est de 163000€ ttc quand pensez vous, pouvez vous me dire si l’appartement est sur côté

  17. onam dit :

    Bonjour,Merci pour votre clarté dans vos explications,nous (couple 50 ans )réfléchissons sur le choix d’un investissement dans l’immobilier neuf (Pinel ?)sur Annecy et agglo(74),étant nous même propriétaires dans la région.Les prix au M2 qui nous sont proposés actuellement sont à 4000 4500 environ avec ou sans garage pour T1/t2,qu’en pensez vous ?La plus value dans 9 ans sera faible du coup ,ne devons nous pas plus nous orienté vers des résidences seniors ,ou étudiante?Merci pour votre réponse.

  18. Lebegue dit :

    Bonjour, Merci pour votre article mis à jour. Je viens juste d’acheter avant de lire votre article Immorente qui est plutôt orienté commerce en diversification de PFO2.J’espère que je ne me trompe pas, quand je lis que vous préconisez plutôt les SCPI récentes (Corum…) qui parfois sont jugées justement trop récentes… Ma question porte sur Novapierre Allemagne qui me semble aussi une bonne source de diversification à l’étranger. Etes-vous favorable à ce type de diversification ou faut-il rester sur ce qu’on connait en France (et donc plutôt investir sur Corum Conviction par exemple !). Merci

  19. Anthony Calci dit :

    @Folliot. Je ne connais pas assez le marché local de la région toulousaine pour avoir un opinion tranchée sur votre investissement immobilier. Mais oui cela semble surcoté (3 900€/m²) par rapport au prix m² ancien moyen (2600€/m²), soit une surcote de 50% avec le neuf. Une surcote de 30% pour un bien immobilier dans le neuf par rapport à l’ancien me semble plus cohérent. A. CALCI

  20. Anthony Calci dit :

    @onam. Une revente à 9 ans d’un investissement immobilier d’habitation dans le neuf est court, il faut laisser le temps au neuf de rattraper sa surcote.
    Ne faites surtout pas l’erreur de voir un LMNP résidence services type seniors ou étudiants en revente à moyen terme, il n’y a pas de plus-value à prévoir comme en habitation.
    Le LMNP résidence services est idéal pour la création de revenus sécurisés (bail commercial) et peu imposés (amortissement) à la retraite (pas de revente). A. Calci

  21. Anthony Calci dit :

    @Lebegue. PFO2 a été un jour trop récente aussi… Mais vous avez raison, il faut voir Corum Conviction comme une SCPI « dyanmique » et peut être intégrée dans un patrimoine de SCPI diversifiés (exemple 70% de SCPI connues et 30% de Corum Convictions). Oui tout à fait, nous apprécions aussi la SCPI Novapierre Allemagne ! A. Calci

  22. eric dit :

    Bonjour,
    je souhaite faire un investissement à l’étranger (T1 ou T2). Quels pays conseillez-vous actuellement?
    But visé: rentabilité et plus value à long terme.
    La Hongrie et la Thailande m’intéressent. Qu’en pensez vous? Y a il moyen de faire un emprunt pour ce type d’investissement?
    Je n’ai pas trouvé pour l’instant.
    Merci
    Cdlt,

  23. JOELLE dit :

    Bonjour,
    Je viens de lire toute votre synthèse…. sujet passionnant et pas toujours facile à comprendre….
    J’ai une question : j’ai une SCI familiale et on aimerait acheter un nouveau bien . Pourrais t’on investir en résidence service ???
    Merci.

  24. Anthony Calci dit :

    @JOELLE. Non, vous ne pouvez acheter un bien en Location meublée LMNP via une SCI à l’IR. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale (et non « civile »).
    Deux solutions envisageables : passer à l’IS sur votre SCI (avec un très fort impact négatif sur la fiscalité sur la plus-value) ou créer une SARL de famille. Le mien serait sans doute d’acheter votre bien en direct, hors de la SCI. A. Calci

  25. Anthony Calci dit :

    @eric. Difficile de vous dire quels pays pourraient être intéressants pour investir en immobilier. Ce qui se rapproche le plus de la France : Allemagne, Espagne, USA. Dans tous les cas, particulièrement pour des pays moins connus ou « exotiques », il faut interlocuteur spécialisé de confiance sur place. Pour faire financer un emprunt à l’étranger, il faut une banque qui sait faire (pas les banques françaises donc) – on peut en trouver au Luxembourg ou Angleterre par exemple. A. Calci

  26. eric dit :

    Bonjour,
    mon choix pour faire un investissement immobilier à l’étranger va être les USA. C’est intéressant fiscalement et en terme de rentabilité. Bien plus qu’en France. Connaissez vous des interlocuteurs de confiance pour réaliser l’investissement? On en trouve un certain nombre sur le net, mais difficile de faire un choix.
    Merci

  27. Anthony Calci dit :

    @Eric. My Us Investment me semble être le leader en France, mais il est toujours effectivement difficile de faire ses choix d’interlocuteurs pour des investissements à l’étranger. A. Calci

  28. Aitis dit :

    Bonjour, je souhaite investir dans un viager mutualisé libre et louė, via une agence immobilière qui m’à assuré qu’il n’y avait pas de risque, et très peu de frais. Pouvez vous me dire si il y a des mises en garde pour ce type d’investissement.
    Merci beaucoup

  29. Anthony Calci dit :

    @Aitis. Difficile de vous répondre sans connaitre le projet exact. Un viager peut effectivement être un investissement immobilier intéressant… Si le bien est libéré dans un délai relativement cohérent… A. Calci

  30. Noé dit :

    Bonjour monsieur,je souhaiterais investir dans mon premier appartement locatif en France mais étant Suisse et résident dans ce même pays, je ne sais pas si il y’a des chose à savoir concernant les étrangers particulèrement,( taxe, impôt) et je souhaiterais aussi savoir si votre entreprise nous accompagne dans un projet d’achat vu que je nage un peu au niveau des lois et du système de défiscalisation, en attente d’une réponse je vous distingue mes meilleurs salutations.

  31. Anthony Calci dit :

    @Noé. Il peut effectivement y avoir des cas particuliers pour les non-résidents fiscaux qui souhaitent investir en immobilier. Contactez-nous simplement.

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