[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"Article","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/baisse-scpi-investir\/#Article","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/baisse-scpi-investir\/","headline":"Baisse des SCPI : Lequelles faut-il vendre ou investir ?","name":"Baisse des SCPI : Lequelles faut-il vendre ou investir ?","description":"
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Comment agir face aux r\u00e9centes baisses de prix de part de certaines SCPI ? Si vous d\u00e9tenez des parts de SCPI de rendement dans votre patrimoine, vous devez prendre la d\u00e9cision de les conserver ou de les vendre. Et si vous souhaitez en acqu\u00e9rir, vous devez s\u00e9lectionner les meilleures SCPI. 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Si vous d\u00e9tenez des parts de SCPI de rendement dans votre patrimoine, vous devez prendre la d\u00e9cision de les conserver ou de les vendre. Et si vous souhaitez en acqu\u00e9rir, vous devez s\u00e9lectionner les meilleures SCPI. Mais lequelles ?Le risque de baisse de prix de part pour certaines SCPI est important du fait de la hausse violente des taux sans risque qui concurrencent les rendements trop faibles. Les auditeurs et experts devaient devoir d\u00e9valuer le prix de certains actifs immobiliers dans les fonci\u00e8res pour retrouver de la prime de risque. Rendement des actifs immobiliers professionnels en SCPI et du Bund allemand 10 ansSource: Research BNP Paribas Real-EstateNos crit\u00e8res pour choisir ses SCPI Voici nos 7 crit\u00e8res quantitatifs pour s\u00e9lectionner les SCPI o\u00f9 investir :Dur\u00e9e de bail moyen \u00e9lev\u00e9 > 7 ans (signe d\u2019un parc r\u00e9cent d\u2019immeubles)Prix de reconstitution > prix de souscription (\u00e0 -10% l’AMF oblige aux prix de part de baisser)Immeubles situ\u00e9s en France < 75% (diversification \u00e0 l\u2019international et \u00e9vitement de la fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise)Taux d\u2019occupation financier > 90%Collecte positive (permet d\u2019investir dans de nouveaux actifs et de maintenir la liquidit\u00e9 de parts)Secteurs d\u2019activit\u00e9 = diversifi\u00e9s (le march\u00e9 du bureau est compliqu\u00e9 actuellement, ceux de la sant\u00e9 ou de l’h\u00f4tellerie fonctionnent )Label = ISR (l\u2019immobilier vert est meilleur sur le long terme)Pour les crit\u00e8res qualitatifs (l\u2019emplacement des immeubles, le choix des locataires\u2026), il est bien plus difficile de les \u00e0 cerner.Alors il faut savoir \u00e9valuer la comp\u00e9tence de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, ou il faudra d\u00e9cortiquer l\u2019inventaire des immeubles pour appr\u00e9cier la coh\u00e9rence de l\u2019offre des actifs avec la demande actuelle et future des locataires.Mais sachez que les rendements pass\u00e9s, le niveau de frais, la taille de la SCPI ou de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, ne sont pas des crit\u00e8res d\u00e9terminants. Ils ont l\u2019avantage d\u2019\u00eatre faciles \u00e0 appr\u00e9hender, mais ils sont trompeurs.Notre premier crit\u00e8re pour investir sur une SCPI, la \u00ab\u00a0WALB\u00a0\u00bbNous recherchons syst\u00e9matiquement cette information pour choisir d’investir dans une SCPI : sa dur\u00e9e moyenne des baux des immeubles jusqu\u2019aux prochaines \u00e9ch\u00e9ances de r\u00e9siliation ou de ren\u00e9gociation.Ou en anglais la Weight Average Lease Break \u00ab WALB \u00bb.La WALB c\u2019est l\u2019information id\u00e9ale pour se repr\u00e9senter rapidement :Le niveau d\u2019investissement ou de renouvellement du parc immobilier de la SCPI.L\u2019anciennet\u00e9 des achats des immeubles.La visibilit\u00e9 dans le temps des revenus qui pourront \u00eatre distribu\u00e9s aux associ\u00e9s.Une WALB faible, c\u2019est aussi \u00eatre beaucoup plus expos\u00e9 aux risques de baisse de valorisations des immeubles, car les experts les calculent gr\u00e2ce aux revenus futurs actualis\u00e9s. Et avec la hausse des taux de ces derniers mois, un immeuble obsol\u00e8te qui peut voir son bail r\u00e9sili\u00e9 ou ren\u00e9goci\u00e9 \u00e0 court terme sera en premi\u00e8re ligne pour se faire fortement d\u00e9valoriser. Bien s\u00fbr, le crit\u00e8re de s\u00e9lection seul de la WALB n\u2019est pas suffisant et doit s\u2019int\u00e9grer dans une analyse globale de la SCPI et de son ad\u00e9quation avec votre patrimoine.Faisons l\u2019exercice sur quelques SCPI o\u00f9 nous souhaitons voir une dur\u00e9e ferme des baux restante sup\u00e9rieure \u00e0 7 ans.Ces reportings de SCPI au 2\u00e8me trimestre 2023 indiquent :– PF Hospitalit\u00e9 Europe de Perial 17,5 ans de WALB !– Corum Eurion 7,14 ans– Sofidy Europe Invest 8,8 ansMais pour ces SCPI :– Epargne Pierre de Atland Voisin 5 ans– PFO2 de Perial 4,2 ans– Primopierre de Primonial 4,03 ansPF Hospitalit\u00e9 Europe est exceptionnelle sur sa WALB gr\u00e2ce \u00e0 sa composition en immobilier d\u2019h\u00e9bergement (clinique, h\u00f4tel, \u00e9cole, r\u00e9sidence services\u2026) o\u00f9 les secteurs signent des baux bien plus longs qu\u2019en bureau ou en commerce.Vendre certaines SCPI obsol\u00e8tesNous recommandons ainsi \u00e0 nos clients depuis la fin 2022 de vendre certaines de leurs SCPI et SCI (contactez-nous pour discuter ensemble de votre situation personnelle).Alors, les fonds immobiliers non cot\u00e9s sont-ils morts ? Faut-il vendre toutes ses SCPI avant qu\u2019elles ne baissent \u00e0 leur tour ou qu\u2019elles deviennent illiquides ? Et ne plus y investir ?Et bien non, restons lucide et pragmatique, l\u2019acquisition de parts de SCPI en direct reste toujours parmi les meilleurs investissements immobiliers pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus compl\u00e9mentaires sans gestion et de fa\u00e7on mutualis\u00e9e. Il y a bien des SCPI qu\u2019il faut vendre par pr\u00e9caution, mais d\u2019autres \u00e0 conserver, et encore d\u2019autres o\u00f9 investir en choisissant les SCPI adapt\u00e9es au nouveau contexte de march\u00e9.Conserver ou vendre les nouvelles SCPI internationalesPar exemple, nous recommandons toujours les nouvelles SCPI internationales, comme PF Hospitalit\u00e9 Europe de Perial, Corum Eurion ou Sofidy Europe Invest : Ce sont des SCPI r\u00e9centes en collecte nette positive se constituant leur parc d\u2019immeubles avec la signature de baux long terme et b\u00e9n\u00e9ficiant de la baisse des prix immobiliers actuelle.Elles sont tr\u00e8s diversifi\u00e9es en termes de secteurs (clinique, \u00e9cole, h\u00f4tel, commerce, bureau, logistique) par rapport aux anciennes SCPI qui sont trop concentr\u00e9es en bureaux obsol\u00e8tes.Et sont enti\u00e8rement investies en actifs immobiliers dans les grandes villes europ\u00e9ennes, permettant la diversification g\u00e9ographique et l\u2019optimisation de l\u2019imposition des revenus immobiliers \u00e9trangers per\u00e7us. Si vous \u00eates non-r\u00e9sident, elles ne sont pas assujetties \u00e0 l\u2019IFI.Particuli\u00e8rement, PF Hospitalit\u00e9 Europe de Perial (lanc\u00e9e fin 2020) poss\u00e8de une dur\u00e9e moyenne des baux de 17,5 ans, n\u2019est pas investi en bureau ni commerce, et n\u2019a pas un seul immeuble en France. Avec le capital que nous r\u00e9cup\u00e9rons de la vente des SCI ou des SCPI \u00e0 risques, nous r\u00e9investissons selon le profil et l\u2019objectif de nos clients en fonds d\u2019infrastructures et supports s\u00e9curis\u00e9s (fonds euros avec bonus et fonds mon\u00e9taires) en assurance-vie, ou en direct pour les revenus compl\u00e9mentaires avec ces modernes SCPI internationales.Anthony Calci, conseiller en gestion de patrimoineAnthony CalciConseiller en gestion de patrimoine (CGP), fondateur du cabinet Calci Patrimoine, strat\u00e9giste en investissement financier et immobilier depuis plus de 15 ans, sp\u00e9cialiste entrepreneurs et expatri\u00e9s, membre du groupemement Magnacarta et de l’Anacofi, CIF-CGP Orias n\u00b011062580"},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Baisse des SCPI : Lequelles faut-il vendre ou investir ?","item":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/baisse-scpi-investir\/#breadcrumbitem"}]}]