[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"Article","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/#Article","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/","headline":"L’investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 de bien immobilier ou de SCPI","name":"L’investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 de bien immobilier ou de SCPI","description":"
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L\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 vous permet de d\u00e9velopper votre patrimoine immobilier en acqu\u00e9rant des biens neufs ou des parts de SCPI de rendement \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9, sans gestion, sans imp\u00f4t sur le revenu, ni imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re pour optimiser vos revenus au terme du d\u00e9membrement.<\/p>\r\n\r\n<\/div>","datePublished":"2024-04-10","dateModified":"2026-02-21","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/#Person","name":"Anthony Calci","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/","identifier":2,"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Calci Patrimoine","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","width":250,"height":58}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/calcul-demembrement-immobilier-2024.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/calcul-demembrement-immobilier-2024.png","height":"342","width":"975"},"url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/","about":["Investissement immobilier","SCPI de rendement"],"wordCount":9362,"keywords":["Gestion de Patrimoine","Investir en immobilier","Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9","SCPI de rendement"],"articleBody":"L\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 vous permet de d\u00e9velopper votre patrimoine immobilier en acqu\u00e9rant des biens neufs ou des parts de SCPI de rendement \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9, sans gestion, sans imp\u00f4t sur le revenu, ni imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re pour optimiser vos revenus au terme du d\u00e9membrement.Quelle strat\u00e9gie adopter en 2024 pour votre investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 ? Quelle strat\u00e9gie correspond le mieux \u00e0 votre situation et vos objectifs patrimoniaux ? Faut-il opter pour l\u2019acquisition d\u2019un appartement neuf ou privil\u00e9gier l\u2019investissement dans des parts de SCPI ?Bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 : s\u00e9lection d\u2019un appartement en fonction de vos objectifs sp\u00e9cifiques, que cela soit pour le louer, pour y vivre ou pour le vendre au terme du d\u00e9membrement (selon son emplacement, rendement, prix et plus-value potentielle\u2026). Exemples de programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 15 ans d\u2019appartements neufs \u00e0 Paris, Nice ou Bordeaux.Parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : pour vous g\u00e9n\u00e9rer des revenus compl\u00e9mentaires \u00e0 la fin de la p\u00e9riode du d\u00e9membrement en choisissant les meilleures SCPI de rendement. Parmi les exemples de parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 sur une dur\u00e9e de 5 ans, notre s\u00e9lection se porte sur les SCPI internationales Corum Eurion, PF Hospitalit\u00e9 Europe ou Sofidy Europe Invest\u2026L\u2019investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 2024Avantages et risques de l\u2019investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9Introduction juridique du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9Appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 1Parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 2Profils et conseils pour investir en nue-propri\u00e9t\u00e9Afin de pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un accompagnement personnalis\u00e9, vous pouvez contacter notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Nous pourrons vous conseiller \u00e0 acqu\u00e9rir un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 nos partenaires sp\u00e9cialistes du d\u00e9membrement (Perl, Catella, iPlus, Inter Invest et Fidexi\u2026), ou pour investir dans des parts de SCPI en nue-s\u00e9lectionn\u00e9es parmi les meilleures SCPI internationales (SCPI Corum Eurion, Corum Origin, Corum XL, PF Hospitalit\u00e9 Europe, Sofidy Europe Invest\u2026).Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 immobilierRevenir au plan de l’articleAvantages et risques de l\u2019investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, le secteur immobilier a \u00e9t\u00e9 profond\u00e9ment affect\u00e9 par un ensemble de r\u00e9formes. Tout d’abord, des changements fiscaux majeurs ont remodel\u00e9 le paysage de l’investissement immobilier, avec la suppression de l’ISF et l’introduction de l’IFI, ainsi qu’une augmentation de la CSG, notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobili\u00e8res. Ensuite, les r\u00e9glementations relatives aux normes \u00e9nerg\u00e9tiques ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9rablement renforc\u00e9es, ajoutant une nouvelle couche de complexit\u00e9 aux projets immobiliers. Enfin, la gestion locative, d\u00e9j\u00e0 exigeante, continue de se durcir, ce qui pose des d\u00e9fis suppl\u00e9mentaires aux propri\u00e9taires.Les prix de l’immobilier r\u00e9sidentiel en France ont maintenu leur ascension durant une longue p\u00e9riode gr\u00e2ce notamment \u00e0 la persistance des taux d’int\u00e9r\u00eat bas.L\u2019ann\u00e9e 2023 a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par des d\u00e9fis sur le march\u00e9 immobilier, notamment avec une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat qui est venue remodeler quelque peu le paysage de l\u2019investissement immobilier. Cette augmentation des taux a, en effet, rendu les emprunts plus co\u00fbteux pour les acqu\u00e9reurs, r\u00e9duisant ainsi leur pouvoir d’achat immobilier. En cons\u00e9quence, les transactions immobili\u00e8res ont connu un ralentissement.Ce d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e 2024 a montr\u00e9 des signes de reprise potentielle, avec une politique mon\u00e9taire plus accommodante. Les prix de l\u2019immobilier avaient commenc\u00e9 \u00e0 baisser, mais cette tendance a ralenti laissant entrevoir une possible stabilisation. Dans ce contexte, il devient de plus en plus difficile de mettre en \u0153uvre des strat\u00e9gies d’investissement immobilier optimis\u00e9es. Les investisseurs doivent d\u00e9sormais faire preuve de prudence et de diligence dans leurs d\u00e9cisions, en tenant compte de l’ensemble des facteurs \u00e9conomiques, fiscaux, r\u00e8glementaires et \u00e9nerg\u00e9tiques pour maximiser les rendements et minimiser les risques.Quels sont les avantages de l\u2019investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 ?Continuer d\u2019accroitre votre patrimoine immobilier : avec une strat\u00e9gie sans imp\u00f4t et sans gestion.B\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9cote sur le prix de votre bien ou de vos parts de SPCI : par exemple 15 ans de d\u00e9membrement temporaire r\u00e9duit de 35%, ou de 5 ans r\u00e9duit de 12% le prix.Acheter un appartement sans les al\u00e9as de la gestion locative : l\u2019usufruitier est en charge de la location pendant le d\u00e9membrement.Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation m\u00e9canique de la nue-propri\u00e9t\u00e9 dans le temps (la valeur de l\u2019usufruit diminuant), puis r\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 au terme du d\u00e9membrement.Optimiser vos revenus fonciers existants : les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt de cr\u00e9dit d\u2019un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 sont d\u00e9ductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable \u00e0 l\u2019IFI.Vous g\u00e9n\u00e9rer de futurs revenus compl\u00e9mentaires : gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote vous achetez plus de parts de SCPI, donc vous percevrez un loyer plus cons\u00e9quent \u00e0 terme.Cependant, l’investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente \u00e9galement des risques, notamment :Risque de perte de valeur : le march\u00e9 immobilier est soumis \u00e0 des fluctuations, et le prix de revente du bien en nue-propri\u00e9t\u00e9 ou des parts de SCPI peut \u00eatre inf\u00e9rieur au prix d\u2019achat. Par cons\u00e9quent, il est imp\u00e9ratif de faire bien s\u00e9lectionner l\u2019appartement ou les SCPI dans lesquels investir.Risque de difficult\u00e9s financi\u00e8res de l’usufruitier : si l\u2019usufruitier rencontre des difficult\u00e9s financi\u00e8res, cela peut avoir un impact sur le versement des charges locatives ou sur la qualit\u00e9 de l\u2019entretien du bien (notamment \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement o\u00f9 la r\u00e9novation du bien lui incombe). L\u2019ensemble de ces \u00e9l\u00e9ments peut avoir une incidence sur la valeur du bien et sur le rendement de l\u2019investissement. Dans le cas des SCPI, il n\u2019y a pas de risque concernant l\u2019usufruitier.Risque de tr\u00e9sorerie : pendant la dur\u00e9e de l’usufruit, l’investisseur ne per\u00e7oit pas de revenus locatifs, ce qui peut repr\u00e9senter un risque s’il a contract\u00e9 un cr\u00e9dit trop important par rapport \u00e0 ses revenus pour acqu\u00e9rir le bien.Risque de liquidit\u00e9 : ppendant ou \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement, si les conditions du march\u00e9 immobilier se d\u00e9gradent et que la demande diminue, l\u2019investisseur peut avoir plus de difficult\u00e9s \u00e0 vendre son bien ou ses parts de SCPI.Il est donc important de bien prendre en compte ces risques avant de se lancer dans un investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 et de s’assurer de disposer d’une strat\u00e9gie d’investissement solide et adapt\u00e9e \u00e0 ses objectifs financiers.Introduction juridique sur le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9Revenir au plan de l’articleEn gestion de patrimoine, l\u2019immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 repose sur plusieurs articles du Code civil, en particulier les articles 544 et suivants.L’article 544 du Code civil dispose que \u00ab\u00a0la propri\u00e9t\u00e9 est le droit de jouir et disposer des choses de la mani\u00e8re la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohib\u00e9 par les lois ou par les r\u00e8glements\u00a0\u00bb.L’article 552 du Code civil pr\u00e9cise que \u00ab\u00a0la propri\u00e9t\u00e9 du sol emporte la propri\u00e9t\u00e9 du dessus et du dessous\u00a0\u00bb.En outre, l’article 578 du Code civil dispose que \u00ab\u00a0l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propri\u00e9t\u00e9, comme le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, mais \u00e0 la charge d’en conserver la substance\u00a0\u00bb.L\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 offre \u00e0 l\u2019investisseur la possibilit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 544 du Code civil, tout en accordant \u00e0 un tiers, l\u2019usufruitier, le droit de jouir de ce bien selon les termes de l\u2019article 619, moyennant un paiement \u00e9quivalent \u00e0 la valeur de l\u2019usufruit selon l\u2019article 578.Il convient \u00e9galement de noter que l’investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre soumis \u00e0 d’autres dispositions l\u00e9gales, telles que les dispositions fiscales du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 la location de biens immobiliers, ou les dispositions r\u00e9glementaires relatives aux contrats immobiliers et \u00e0 la protection des consommateurs. Un instrument favorisant la transmission de patrimoine avant de constituer un outil d\u2019investissement en immobilierLe d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 consiste \u00e0 s\u00e9parer les droits de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier en deux \u00e9l\u00e9ments distincts : l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9. L\u2019usufruit conf\u00e8re le droit de jouir du bien et d\u2019en percevoir les revenus, tandis que la nue-propri\u00e9t\u00e9 donne le droit de disposer du bien. Aujourd\u2019hui utilis\u00e9 comme une strat\u00e9gie d\u2019investissement en immobilier, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 demeure avant tout une technique de gestion patrimoniale mise en \u0153uvre afin d\u2019optimiser les transmissions et successions. Par exemple des parents utilisent leur droit \u00e0 donation de 100 000\u20ac tous les 15 ans en donnant la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien \u00e0 leurs enfants et tout en conservant l\u2019usufruit. Ainsi, les donateurs peuvent continuer \u00e0 jouir du bien en y habitant ou en le louant pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus compl\u00e9mentaires et les donataires r\u00e9cup\u00e9reront l\u2019usufruit, et donc la pleine propri\u00e9t\u00e9, au moment de la succession de leurs parents.Dans ce guide d\u00e9di\u00e9 au d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, nous nous concentrerons sur son utilisation comme strat\u00e9gie d\u2019investissement en immobilier et non comme outil d\u2019optimisation de transmission.D\u00e9finition du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9La d\u00e9finition juridique de la propri\u00e9t\u00e9 est donn\u00e9e \u00e0 l\u2019article 544 du Code civil qui la d\u00e9crit comme le \u00ab droit de jouir et de disposer des choses de la mani\u00e8re la plus absolue \u00bb.Cette mani\u00e8re \u00ab la plus absolue \u00bb du droit de propri\u00e9t\u00e9 s\u2019articule autour de 3 droits :Le droit d\u2019user le bien : l\u2019usus.Le droit d\u2019en tirer les fruits, des revenus : le fructus.Le droit d\u2019en disposer : l\u2019abusus.Par cons\u00e9quent, le propri\u00e9taire dispose de ces 3 droits. Lorsque la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9e, elle est finalement partag\u00e9e entre l\u2019usufruit (l\u2019usus et le fructus) et la nue-propri\u00e9t\u00e9 (l\u2019abusus). Diff\u00e9rence entre un d\u00e9membrement temporaire et viagerLe d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre caract\u00e9ris\u00e9 par deux dur\u00e9es distinctes : temporaire et viager. La diff\u00e9rence entre un d\u00e9membrement temporaire et un d\u00e9membrement viager r\u00e9side dans la dur\u00e9e de l’usufruit.Dans le cas d\u2019un d\u00e9membrement temporaire, l\u2019usufruit est limit\u00e9 dans le temps, g\u00e9n\u00e9ralement pour une p\u00e9riode pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9e. \u00c0 l\u2019issue de cette p\u00e9riode, la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier revient au nu-propri\u00e9taire. Par exemple, un investisseur peut acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier Dans le cas d\u2019un d\u00e9membrement viager, l\u2019usufruit est li\u00e9 \u00e0 la dur\u00e9e de vie de l\u2019usufruitier. Cela signifie que l\u2019investisseur en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier qu\u2019apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier. Cette dur\u00e9e peut donc \u00eatre tr\u00e8s variable puisqu\u2019elle d\u00e9pend notamment de l\u2019\u00e2ge et de l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9 de l\u2019usufruitier.Pour r\u00e9sumer, la diff\u00e9rence entre un d\u00e9membrement temporaire et un d\u00e9membrement viager r\u00e9side dans le fait que le premier a une dur\u00e9e pr\u00e9d\u00e9finie et limit\u00e9e dans le temps, tandis que le second est li\u00e9 \u00e0 la dur\u00e9e de vie de l’usufruitier.Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, qu\u2019il soit temporaire ou viager, n\u00e9cessite de d\u00e9terminer la valeur de chacun des droits. Valorisation fiscale de la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour un d\u00e9membrement viagerLe bar\u00e8me fiscal pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 669 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts (CGI) est utilis\u00e9 uniquement \u00e0 des fins fiscales pour calculer la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019usufruit, dans le cadre d\u2019un d\u00e9membrement viager, en cas de cession \u00e0 titre on\u00e9reux, de donation ou de succession.Il prend en compte l\u2019esp\u00e9rance de vie de l\u2019usufruitier et permet de calculer la valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 en fonction de cet \u00e2ge.La bar\u00e8me fiscale de l\u2019article 669 du CGI pour calculer la valeur de l\u2019usufruit viager et la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 selon l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier :AGE\t\t\tde l'usufruitierVALEUR\t\t\tde l'usufruit viagerVALEUR\t\t\tde la nue-propriétéMoins 21 ans révolus90 %10 %Moins de 31 ans révolus80 %20 %Moins de 41 ans révolus70 %30 %Moins de 51 ans révolus60 %40 %Moins de 61 ans révolus50 %50 %Moins de 71 ans révolus40 %60 %Moins de 81 ans révolus30 %70 %Moins de 91 ans révolus20 %80 %Plus de 91 ans révolus10 %90 % Valorisation fiscale de la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour un d\u00e9membrement temporaireL\u2019usufruit fiscal constitu\u00e9 pour une dur\u00e9e fixe est estim\u00e9 \u00e0 23% de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 enti\u00e8re pour chaque p\u00e9riode de dix ans de la dur\u00e9e de l\u2019usufruit, sans fraction et sans \u00e9gard \u00e0 l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier.Valorisation \u00e9conomique de la nue-propri\u00e9t\u00e9L\u2019\u00e9valuation \u00e9conomique est la m\u00e9thode d\u2019actualisation des flux de revenus futurs. Ainsi, la notion d\u2019usufruit \u00e9conomique int\u00e8gre deux \u00e9l\u00e9ments compl\u00e9mentaires, \u00e0 savoir : la dur\u00e9e de l\u2019usufruit d\u2019une part et le flux des revenus futurs d\u2019autre part. Vous en trouverez une version d\u00e9taill\u00e9e et une simulation plus bas dans l\u2019article.Quand utiliser l\u2019\u00e9valuation \u00e9conomique ou fiscale ?Le bar\u00e8me fiscal pr\u00e9vu par l\u2019article 669 du CGI est obligatoire seulement pour le calcul des droits d\u2019enregistrement (vente, donation, apport \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9, \u00e9change, partage portant sur des droits d\u00e9membr\u00e9s etc), de la taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re ou encore pour le calcul de l\u2019IFI.L\u2019usufruitier et ses droits sur son usufruitL\u2019article 578 du Code civil dispose : \u00ab L\u2019usufruitier est le droit de jouir des choses dont un autre \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, comme le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, mais \u00e0 la charge d\u2019en conserver la substance. \u00bb. C\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019usufruitier jouit du bien comme s\u2019il en \u00e9tait plein propri\u00e9taire.A ce titre, il est tenu de le g\u00e9rer de fa\u00e7on \u00ab raisonnable \u00bb pour ne pas l\u2019alt\u00e9rer et pour le rendre intact au nu-propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit. Par ailleurs, selon l\u2019article 599 du Code civil, le nu-propri\u00e9taire ne peut pas, de quelque mani\u00e8re que ce soit, nuire aux droits de l\u2019usufruitier.Le nu-propri\u00e9taire et ses droits sur la nue-propri\u00e9t\u00e9Pour simplifier, le nu-propri\u00e9taire attend simplement de devenir le plein propri\u00e9taire. Ce droit lui conf\u00e8re des protections, comme notamment celle de r\u00e9cup\u00e9rer le bien dans les meilleures conditions.Les garanties du nu-propri\u00e9taire :L\u2019inventaire.\u00a0L\u2019usufruitier peut \u00eatre tenu de dresser un inventaire au nu-propri\u00e9taire au d\u00e9but du d\u00e9membrement (si demande du nu-propri\u00e9taire).L\u2019emploi des sommes.\u00a0Uniquement pour les d\u00e9membrements issus d\u2019une donation entre \u00e9poux et pour l\u2019\u00e9pargne financi\u00e8re, les nus-propri\u00e9taires (souvent les enfants) ont le droit de demander \u00e0 l\u2019usufruitier (souvent les parents) l\u2019emploi de ses liquidit\u00e9s.La conversion de l\u2019usufruit en rente viag\u00e8re.\u00a0Avoir le droit de convertir en rente viag\u00e8re l\u2019usufruit apr\u00e8s acceptation du conjoint ou h\u00e9ritier nu-propri\u00e9taire.La caution.\u00a0Cet outil de protection, contrairement aux autres, peut \u00eatre impos\u00e9 de fa\u00e7on flexible par le nu-propri\u00e9taire vis-\u00e0-vis de l\u2019usufruitier. L\u2019usufruitier donne alors \u00ab caution \u00bb au nu-propri\u00e9taire pour certains points.\u00c0 la fin du d\u00e9membrement, la pleine propri\u00e9t\u00e9 se reforme chez le nu-propri\u00e9taire\u00c0 la fin du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (viager ou temporaire), l\u2019usufruit rejoint la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour reformer la pleine propri\u00e9t\u00e9. Et selon l\u2019article 1133 du CGI, elle \u00ab ne donne ouverture \u00e0 aucun imp\u00f4t ou taxe lorsque cette r\u00e9union a lieu pour l\u2019expiration du temps fix\u00e9 pour l\u2019usufruit ou par le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier \u00bb.Les causes naturelles d\u2019extinction de l\u2019usufruit :\u00c0 la mort de l\u2019usufruitier.\u00c0 la fin du d\u00e9membrement temporaire.Apr\u00e8s que l\u2019usufruitier ait rachet\u00e9 la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou qu\u2019il en h\u00e9rite.Par le non-usage total du droit d\u2019usufruit pendant trente ans, dur\u00e9e de prescription l\u00e9gale.La perte totale du bien, dans le cas o\u00f9 l\u2019extinction est naturelle et non imputable \u00e0 une mauvaise utilisation de l\u2019usufruitier.Extinction du d\u00e9membrement par la vente des deux droits du bienLorsque l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 sont rachet\u00e9s en m\u00eame temps, le d\u00e9membrement s\u2019\u00e9teint automatiquement. Selon l\u2019article 621 du Code civil, et sauf convention contraire, le prix est r\u00e9partit entre l\u2019usufruitier et le nue-propri\u00e9taire en fonction de la valeur respective de ces droits : \u00ab En cas de vente simultan\u00e9e de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien, le prix se r\u00e9partit entre l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l\u2019usufruit sur le prix [\u2026] \u00bb.Les clauses particuli\u00e8res d\u2019extinction du d\u00e9membrementL\u2019abus de jouissance de l’usufruitier.\u00a0On vise ici un comportement fautif d\u00e9gradation ou manque d\u2019entretien).La renonciation \u00e0 l\u2019usufruit.\u00a0Par exemple, si le bien revient trop cher \u00e0 l\u2019usufruitier ou qu\u2019il souhaite r\u00e9tablir imm\u00e9diatement la pleine propri\u00e9t\u00e9 au profit du nu-propri\u00e9taire.Perte totale de la chose sur laquelle l\u2019usufruit est \u00e9tabli. Par exemple, si le bien est totalement d\u00e9truit par un incendie.La conversion de l\u2019usufruit en rente viag\u00e8re.La fiscalit\u00e9 des plus-values immobili\u00e8res en d\u00e9membrementLe calcul de toute plus-value s\u2019obtient en soustrayant le prix de cession du prix d\u2019acquisition. En cas de d\u00e9membrement, la difficult\u00e9 r\u00e9side dans la d\u00e9termination du droit c\u00e9d\u00e9, que ce soit l\u2019usufruit ou la nue-propri\u00e9t\u00e9.Dans tous les cas, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un d\u00e9membrement temporaire ou d\u2019un d\u00e9membrement viager, les m\u00eames r\u00e8gles s\u2019appliquent en mati\u00e8re de taux d\u2019imposition et d\u2019abattements que pour les immeubles d\u00e9tenus en pleine propri\u00e9t\u00e9.Pour un usufruit temporaire, comme pour l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, l\u2019\u00e9valuation est alors \u00e9conomique et parfaitement d\u00e9finie dans les modalit\u00e9s de d\u00e9membrement de l\u2019op\u00e9ration :Valeur de l\u2019usufruit temporaire sur 10 ans : 23% du prix en pleine propri\u00e9t\u00e9.Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 : 77% du prix en pleine propri\u00e9t\u00e9.Donc, la valeur de l\u2019usufruit perd 2,30% par an (23% divis\u00e9s par 10 ans), toutes choses \u00e9gales par ailleurs, la nue-propri\u00e9t\u00e9 gagne 2,30% par an pendant 10 ans.Deux strat\u00e9gies pour investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 : via un bien immobilier ou via des parts de SCPIAppartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 1 de l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrementRevenir au plan de l’articleL\u2019investissement dans un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9L\u2019investissement dans un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 est un type d\u2019investissement immobilier qui consiste \u00e0 acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier sans en avoir la jouissance pendant une p\u00e9riode donn\u00e9e. Dans ce type d\u2019investissement, l\u2019investisseur acquiert la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier, ce qui signifie qu\u2019il en devient le propri\u00e9taire, mais ne peut pas l\u2019occuper ni en percevoir les revenus locatifs pendant une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e.La jouissance du bien est en effet conserv\u00e9e par l\u2019usufruitier, qui est souvent le vendeur initial du bien immobilier. La dur\u00e9e de l\u2019usufruit est g\u00e9n\u00e9ralement comprise entre 10 et 20 ans, et \u00e0 l\u2019expiration de cette p\u00e9riode de d\u00e9membrement, l\u2019investisseur devient plein propri\u00e9taire du bien immobilier.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 permet \u00e0 l\u2019investisseur de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9cote importante sur le prix d\u2019acquisition du bien immobilier, car il ne prend pas en compte les revenus locatifs que l\u2019usufruitier aurait pu percevoir pendant la dur\u00e9e de l\u2019usufruit. Cette d\u00e9cote peut \u00eatre particuli\u00e8rement int\u00e9ressante pour les investisseurs qui cherchent \u00e0 optimiser leur investissement immobilier \u00e0 long terme, notamment en vue de pr\u00e9parer leur retraite.Les soci\u00e9t\u00e9s Perl, iPlus et Fidexi, sp\u00e9cialistes de la r\u00e9alisation de programmes d\u2019appartements neufs en nue-propri\u00e9t\u00e9, sont bien s\u00fbr partenaires de notre cabinet Calci Patrimoine. Nous avons ainsi acc\u00e8s \u00e0 tout leur stock de biens disponibles afin de s\u00e9lectionner pour vous les meilleurs programmes dans lesquels investir.Les entreprises sp\u00e9cialis\u00e9es dans la conception de programmes immobiliers en nue-propri\u00e9t\u00e9, telles que Perl, Catella, iPlus et Fidexi, sont des partenaires reconnus de notre cabinet, Calci Patrimoine. Gr\u00e2ce \u00e0 cette collaboration, nous disposons d’un acc\u00e8s privil\u00e9gi\u00e9 \u00e0 l’ensemble de leur offre de biens disponibles, nous permettant ainsi de s\u00e9lectionner pour vous les programmes les plus avantageux pour investir.Pourquoi investir dans un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 ?R\u00e9sumons les nombreux avantages de l\u2019investissement immobilier par l\u2019achat de sa nue-propri\u00e9t\u00e9 en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9.Un investissement immobilier patrimonial :Qualit\u00e9 de l\u2019immobilier.\u00a0Parmi les milliers de programmes propos\u00e9s par les promoteurs, les sp\u00e9cialistes de l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 Perl et iPlus s\u00e9lectionnent scrupuleusement les quelques programmes neufs immobiliers qu\u2019ils vont r\u00e9aliser en d\u00e9membrement avec un important filtre. Les r\u00e9sidences proposant des appartements en nue-propri\u00e9t\u00e9 sont peu nombreux (moins de 2000 appartements par an) et sont g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019excellentes qualit\u00e9 en termes d\u2019emplacement, de montage et de promotion. Ceci est un important avantage par rapport \u00e0 un investissement immobilier en loi Duflot-Pinel, o\u00f9 le choix beaucoup plus vaste de programmes rend la s\u00e9lection qualitative beaucoup plus complexe.Moins cher \u00e0 l\u2019achat.\u00a0Acheter un bien immobilier d\u2019habitation classique \u00e0 60% de sa valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 (40% de d\u00e9cote sur la nue-propri\u00e9t\u00e9), en \u00e9change d\u2019aucune gestion locative pendant une quinzaine d\u2019ann\u00e9es.Plus-value \u00e0 terme.\u00a0Une plus-value qui sera \u00e0 la fois compos\u00e9e de la valeur de l\u2019usufruit et de la revalorisation qui se sera effectu\u00e9e pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement (effet capitalisation).Compl\u00e9ments de revenus ou habitation \u00e0 terme.\u00a0En r\u00e9cup\u00e9rant l\u2019usufruit \u00e0 la fin du d\u00e9membrement, vous devenez plein propri\u00e9taire et pouvez alors louer votre appartement pour percevoir les loyers, ou bien l\u2019occuper en tant que r\u00e9sidence principale ou secondaire.Un investissement immobilier s\u00e9curisant qui offre une parfaite visibilit\u00e9 :Aucune charge, imp\u00f4t ou taxe.\u00a0La gestion, l\u2019entretien, le paiement des charges (copropri\u00e9t\u00e9, gros travaux\u2026) et des taxes (fonci\u00e8re, ordures\u2026) sont int\u00e9gralement support\u00e9s par l\u2019usufruitier.Une gestion 100% d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 l\u2019usufruitier.\u00a0Absence de vacance locative, de loyers impay\u00e9s et aucun al\u00e9a. Cela permet de vous assurer une s\u00e9curit\u00e9 optimale sur votre tr\u00e9sorerie.Remise en \u00e9tat \u00e0 la fin de l\u2019usufruit temporaire.\u00a0Le bailleur remettant \u00e0 neuf votre bien apr\u00e8s avoir relog\u00e9 le locataire, vous r\u00e9cup\u00e9rez, en m\u00eame temps que la pleine propri\u00e9t\u00e9, votre investissement immobilier en bon \u00e9tat.Au niveau fiscal :Optimisation de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.\u00a0Puisque vous ne percevez aucun loyer, votre revenu imposable n\u2019augmente pas. De plus, si vous financez votre investissement avec un cr\u00e9dit, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont imputables sur les revenus fonciers \u00e0 venir ou existants.Optimisation de votre IFI.\u00a0La nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier n\u2019est pas int\u00e9gr\u00e9e dans le calcul de votre assiette IFI. En payant comptant, le cash sort de votre IFI. \u00c0 cr\u00e9dit, aucune augmentation de l\u2019IFI.Pas de taxe fonci\u00e8re. Celle-ci est pay\u00e9e par l\u2019usufruitier.Le nu-propri\u00e9taire est l\u2019investisseur en immobilier d\u2019habitation, l\u2019usufruitier est un bailleur gestionnaireDans le cadre d\u2019un investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9, vous, en tant que nu-propri\u00e9taire, \u00eates l’investisseur, tandis que l’usufruitier est un bailleur qui assumera la gestion compl\u00e8te du bien que vous avez achet\u00e9 pendant toute la p\u00e9riode de l’usufruit temporaire. Cette p\u00e9riode d’usufruit varie g\u00e9n\u00e9ralement de quinze \u00e0 vingt ans selon les programmes propos\u00e9s en nue-propri\u00e9t\u00e9 par Perl ou iPlus.Au terme du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, l\u2019investisseur-nu-propri\u00e9taire deviendra donc plein propri\u00e9taire du bien immobilier.Investir en immobilier d\u2019habitation dans le neufLa nue-propri\u00e9t\u00e9, une alternative qualitative \u00e0 l\u2019investissement locatif neuf loi Pinel en 2024.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est d\u2019abord investir dans un bien immobilier d\u2019habitation situ\u00e9 dans une r\u00e9sidence neuve en VEFA (vente en \u00e9tat future d\u2019ach\u00e8vement). La majorit\u00e9 de ces programmes comprend un m\u00e9lange d\u2019appartements destin\u00e9s \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 classique (r\u00e9sidence principale), \u00e0 l\u2019investissement locatif (Pinel) et \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9.Acqu\u00e9rir un bien en nue-propri\u00e9t\u00e9 constitue donc une alternative \u00e0 l\u2019investissement locatif en loi Pinel-Duflot, puisque l\u2019objectif principal de se constituer un patrimoine immobilier \u00e0 partir d\u2019un appartement neuf reste le m\u00eame.Toutefois, les diff\u00e9rences entre l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 et la loi Pinel restent cons\u00e9quentes :La s\u00e9lection :\u00a0quand Perl et iPlus montent les op\u00e9rations en d\u00e9membrement avec les collectivit\u00e9s locales, les promoteurs et les bailleurs, ils op\u00e8rent un important filtre de s\u00e9lection des r\u00e9sidences en nue-propri\u00e9t\u00e9 pour le futur propri\u00e9taire (emplacement, prix, qualit\u00e9 du promoteur et du bailleur). Contrairement \u00e0 un investissement en loi Pinel, o\u00f9 \u00e7a sera \u00e0 vous de r\u00e9aliser une s\u00e9lection entre tous les programmes des petits ou grands promoteurs.La quantit\u00e9 d\u2019offre :\u00a0l\u2019offre est donc pl\u00e9thorique en Pinel et tr\u00e8s s\u00e9lective en nue-propri\u00e9t\u00e9. Environ 2000 appartements seulement sont ainsi vendus en d\u00e9membrement chaque ann\u00e9e ; au regard des plusieurs centaines de milliers d\u2019autres appartements neufs vendus (r\u00e9sidence principale, LMNP et loi Pinel confondus).La gestion locative :\u00a0la location est donn\u00e9e temporairement \u00e0 l\u2019usufruitier lorsque vous r\u00e9alisez un investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 (aucun risque), tandis qu\u2019elle est directement assum\u00e9e par le propri\u00e9taire en loi Pinel (tous risques).La fiscalit\u00e9 :\u00a0dans le cadre de la loi Pinel, les loyers per\u00e7us sont impos\u00e9s aux revenus fonciers, mais vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur le revenu. S\u2019agissant des revenus dans le cadre de l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9, vous n\u2019en percevez pas donc vous n\u2019avez aucune fiscalit\u00e9 (les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont d\u00e9ductibles des revenus fonciers), et aucun IFI, mais pas de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur le revenu.L\u2019horizon de placement :\u00a06, 9 ou 12 ans pour la loi Pinel selon votre choix, entre 15 et 20 ans selon la dur\u00e9e du d\u00e9membrement temporaire du programme en nue-propri\u00e9t\u00e9.Aucun loyer et 40% de d\u00e9cote sur le prixLes 40% de d\u00e9cote de la nue-propri\u00e9t\u00e9 correspondent \u00e0 15 ann\u00e9es de rentabilit\u00e9 locative de l\u2019usufruit.En donnant temporairement l\u2019usufruit \u00e0 un bailleur, c\u2019est-\u00e0-dire le droit de g\u00e9rer et de mettre en location votre investissement immobilier, vous ne percevrez aucun loyer pendant 15 ans. Mais en contrepartie, vous ne paierez aucune charge (taxe fonci\u00e8re, travaux et charges pour l\u2019usufruitier), aucun imp\u00f4t sur le revenu sur les revenus fonciers, mais aussi aucun IFI. Et surtout, vous aurez une r\u00e9duction initiale du prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 par rapport au prix de pleine propri\u00e9t\u00e9 de votre investissement d\u2019environ 40%, selon le calcul de la valeur de l\u2019usufruit \u00e9conomique.La d\u00e9cote du prix d\u2019un programme immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 correspond \u00e0 l\u2019usufruit \u00e9conomique, c\u2019est-\u00e0-dire la somme des loyers per\u00e7us nets d\u2019imp\u00f4t, actualis\u00e9s sur la dur\u00e9e du d\u00e9membrement temporaire.Exemple d\u2019hypoth\u00e8ses utilis\u00e9es pour le calcul de l\u2019usufruit \u00e9conomique :Taux d\u2019occupation : 100%.Charges, travaux et taxes : 24%.Indexation des loyers et des charges : 1,50%.Actualisation des flux (taux sans risque) : 2,5%.Dur\u00e9e du d\u00e9membrement : 15 ans.La d\u00e9cote de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est souvent favorable \u00e0 l\u2019investisseur par rapport \u00e0 un achat en direct, car l\u2019usufruit \u00e9conomique est augment\u00e9 par les hypoth\u00e8ses de calcul qui ne consid\u00e8rent aucune vacance de locataire et une minimisation des imp\u00f4ts et charges (si vous avez une TMI de 30%, 41% ou 45%).\u00c0 noter que sur certains programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 propos\u00e9s \u00e0 Paris et en petite couronne, la d\u00e9cote est souvent inf\u00e9rieure \u00e0 40% sur une p\u00e9riode de 15 ans en raison de la plus faible rentabilit\u00e9 locative de la zone. Visibilit\u00e9 parfaite sur votre tr\u00e9sorerieL\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est le seul flux de tr\u00e9sorerie de l\u2019investissement immobilier.Acqu\u00e9rir un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est avoir une visibilit\u00e9 parfaite sur la tr\u00e9sorerie de son investissement, puisque sans l\u2019usufruit vous \u00e9vitez les al\u00e9as sur les loyers, charges et imp\u00f4ts.Vous ne payez donc que la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement et ses frais de notaire :Si vous payez cash, un seul virement au notaire pour acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9.Si vous financez avec un cr\u00e9dit, seules les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit et l\u2019apport sont \u00e0 r\u00e9gler.Bien s\u00fbr, cerise sur le g\u00e2teau, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un avantage fiscal gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019IFI (paiement cash) ou gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9ductibilit\u00e9 de vos int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt (financement \u00e0 cr\u00e9dit), ce qui am\u00e9liorera votre tr\u00e9sorerie (et donc la rentabilit\u00e9 TRI de votre investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9).L\u2019usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locativeFonctionnaires, employ\u00e9s municipaux, salari\u00e9s, les futurs locataires de l\u2019usufruitier bailleur social.En parall\u00e8le de votre acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 avec une d\u00e9cote, un bailleur social et professionnel de la gestion locative ach\u00e8tera l\u2019usufruit pour louer votre bien immobilier pour son compte, afin d\u2019en tirer une rentabilit\u00e9 locative durant le d\u00e9membrement temporaire. C\u2019est bien aussi ce bailleur usufruitier qui s\u2019acquittera des imp\u00f4ts, du paiement de la taxe fonci\u00e8re, de l\u2019entretien de l\u2019immeuble, de la r\u00e9alisation et du financement des \u00e9ventuels travaux et toutes autres charges (avec la copropri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble et le syndic). Vous n\u2019avez donc rien \u00e0 payer ni \u00e0 g\u00e9rer jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration de votre pleine propri\u00e9t\u00e9.\u00c9l\u00e9ment important, le bailleur a pour obligation contractuelle de remettre en \u00e9tat neuf les parties privatives avant l\u2019issue de l\u2019usufruit temporaire, au moment donc o\u00f9 vous redeviendrez plein propri\u00e9taire et r\u00e9cup\u00e9rerez le bien pour y habiter, le louer ou le vendre !Le profil des locataires de l\u2019usufruitier pendant le d\u00e9membrement :Les foyers fiscaux au niveau de revenus PLS (Pr\u00eat Locatif Social), \u00e9chelon le plus \u00e9lev\u00e9 des bailleurs sociaux (\u00e9quivalant \u00e0 ceux de la loi Pinel) : le revenu annuel pris en compte est le revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence de l’ann\u00e9e n-2. Ainsi, le plafond annuel fix\u00e9 pour 2024 (sur les revenus 2022) est de 33 857\u20ac pour un c\u00e9libataire en Ile-de-France.On parle aussi d\u2019Usufruit Logement Social \u2013 ULS, pour l\u2019alliance entre le PLS et l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9.En fonction de la nature du bailleur social, les locataires pourront provenir de la collectivit\u00e9 publique (fonctionnaires), de la collectivit\u00e9 territoriale (type employ\u00e9s de mairie, infirmi\u00e8res, policiers) ou du priv\u00e9 (1% logement, 1% patronal, type salari\u00e9s de grandes entreprises).Le bailleur social est donc un rouage essentiel pour bien investir dans un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9, puisque c\u2019est lui qui s\u00e9lectionnera les locataires de votre bien immobilier, g\u00e9rera pour vous la copropri\u00e9t\u00e9 et effectuera la transition \u00e0 la fin du d\u00e9membrement quand vous deviendrez plein propri\u00e9taire.R\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 au terme du d\u00e9membrementR\u00e9union de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019usufruit pour r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9.Apr\u00e8s que le bailleur ait remis \u00e0 neuf l\u2019appartement et relog\u00e9 le locataire (sur votre demande), vous r\u00e9cup\u00e9rez l\u2019usufruit et devenez enfin plein propri\u00e9taire du bien immobilier. En effet, c\u2019est la r\u00e9union automatique de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 qui met un terme au d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 et qui vous conf\u00e8re ainsi la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien. Le d\u00e9membrement est termin\u00e9 et la pleine propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement vous permet donc de :Vendre le bien : pour r\u00e9cup\u00e9rer votre capital et une \u00e9ventuelle plus-value.Louer le bien : pour vous g\u00e9n\u00e9rer des revenus compl\u00e9mentaires.Y habiter le bien : en r\u00e9sidence principale ou r\u00e9sidence secondaire.Valorisation d\u2019un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9La valorisation d’un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 par rapport au prix en pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend de plusieurs facteurs, tels que la dur\u00e9e de l’usufruit, le taux de rendement du bien immobilier et le contexte \u00e9conomique et immobilier local.En g\u00e9n\u00e9ral, le prix d’achat d’un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 est calcul\u00e9 en fonction de la valeur de l’usufruit, qui repr\u00e9sente la valeur des revenus locatifs que le bien pourrait g\u00e9n\u00e9rer pendant la p\u00e9riode d’usufruit. Cette valeur est ensuite soustraite du prix en pleine propri\u00e9t\u00e9 pour obtenir le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Plus la dur\u00e9e de l’usufruit est longue, plus la d\u00e9cote appliqu\u00e9e sur le prix en pleine propri\u00e9t\u00e9 est importante.La valeur de l’usufruit d\u00e9pend du taux de rendement du bien immobilier, qui peut \u00eatre estim\u00e9 en fonction du loyer annuel que le bien pourrait g\u00e9n\u00e9rer et des charges locatives qui lui sont associ\u00e9es. La valorisation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 peut \u00e9galement varier en fonction de la conjoncture \u00e9conomique et immobili\u00e8re locale, ainsi que de la demande pour ce type d’investissement.Il est important de noter que la valorisation d’un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 est une estimation bas\u00e9e sur des hypoth\u00e8ses et peut varier en fonction des fluctuations du march\u00e9 immobilier et de la situation de l’usufruitier. Il est donc conseill\u00e9 de consulter un expert en immobilier avant de se lancer dans un investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur du bien et les risques associ\u00e9s \u00e0 l’investissement.Exemple de simulation d\u2019un investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9Une rentabilit\u00e9 proche de 3% sans revalorisation du bien immobilier.Exemple d\u2019un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 de 41m\u00b2, d\u00e9membrement temporaire de 15 ans :Valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9 (PP) : 6 500\u20ac par m\u00b2, soit 266 500\u20ac.Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (NP) : 4 257,50\u20ac par m\u00b2, soit 174 557,50\u20ac.Soit la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 34,50% de la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9 : 91 942,50\u20ac de diff\u00e9rence.En achetant la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 34,50% de la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9, vous \u00e9conomisez donc 91 942,50\u20ac d\u00e8s l\u2019acquisition, en contrepartie de ne percevoir aucun loyer (et aucune charge ni imp\u00f4t \u00e0 payer) pendant 15 ans.La tr\u00e9sorerie de l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 est donc tr\u00e8s simple \u00e0 d\u00e9finir puisqu\u2019aucune charge ni imp\u00f4t ne viendra ali\u00e9ner la simulation durant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, seule la nue-propri\u00e9t\u00e9 est \u00e0 payer.Nous calculons ainsi le taux de rendement interne (TRI) en fonction de cette tr\u00e9sorerie :Achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 en ann\u00e9e 1 pour 174 557,50\u20ac.Revalorisation du bien immobilier pour 0% ou 1% par an pendant le d\u00e9membrement.Vente du bien immobilier en ann\u00e9e 15 qui a r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 sa pleine propri\u00e9t\u00e9 :Pour 266 500\u20ac, revalorisation de 0% par an : TRI de 2,9%.Ou 309 398\u20ac, revalorisation de 1% par an : TRI de 3,9%.En \u00e9tant prudent, nous admettons que votre appartement acquis en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne prendra aucune valeur pendant les 15 ann\u00e9es du d\u00e9membrement. Sur cette hypoth\u00e8se nous sommes d\u00e9j\u00e0 \u00e0 un taux de rentabilit\u00e9 interne net (TRI) de 2,9% (hors frais de notaire) ! Rendement bien sup\u00e9rieur \u00e0 un fonds euros d\u2019assurance-vie, pour un risque certes sup\u00e9rieur \u2013 mais limit\u00e9 (stagnation des prix immobiliers sur 15 ans).Aussi, avec une valorisation du bien immobilier de seulement 1% par (hypoth\u00e8se prudente), nous atteignons 3,9% de TRI (hors frais de notaire et taxation sur les plus-values immobili\u00e8res).Ces rendements augmentent encore si on rajoute les \u00e9ventuelles \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4ts sur le revenu (via la d\u00e9falcation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt de cr\u00e9dit sur des revenus fonciers existants) et d\u2019IFI (la nue-propri\u00e9t\u00e9 ne rentre pas dans l\u2019assiette taxable IFI) que pourrait r\u00e9aliser l\u2019investisseur en nue-propri\u00e9t\u00e9.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, similaire \u00e0 une capitalisation des revenusEpargne sur assurance-vie et \u00e9pargne sur immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9.Contrairement aux investissements immobiliers locatifs classiques (location nue ancien ou loi Pinel et en location meubl\u00e9e LMNP), l\u2019achat en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne distribue pas de loyers, donc pas de revenus additionnels impos\u00e9s.Investir en immobilier d\u00e9membr\u00e9 via la nue-propri\u00e9t\u00e9 s\u2019apparente donc \u00e0 la capitalisation de placement financier, type assurance-vie.Deux exemples pour mieux vous rendre compte des similitudes entre investir en immobilier via la nue-propri\u00e9t\u00e9 et la capitalisation sur placements financiers.Paiement cash de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et capitalisation :D\u00e9membrement : Acquisition d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 pour 180 000\u20ac, 243 000\u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans 15 ans.Capitalisation : 180 000\u20ac en versement initial sur une assurance-vie, 243 000\u20ac dans 15 ans : 2,02% de TRI.Financement \u00e0 cr\u00e9dit de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et capitalisation :D\u00e9membrement : Acquisition d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 de 180 000\u20ac \u00e0 cr\u00e9dit sur 15 ans, 1 200\u20ac de mensualit\u00e9s, 243 000\u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019issu du cr\u00e9dit.Capitalisation : 1 200\u20ac de versements mensuels sur une assurance-vie, 243 000\u20ac dans 15 ans : 1,46% de TRI.L\u2019achat d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 permet donc d\u2019\u00e9pargner comme sur un contrat d\u2019assurance-vie (apport = versement initial et mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit = versements mensuels), mais avec un sous-jacent d\u2019immobilier d\u2019habitation.La revente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 avant la fin du d\u00e9membrementEn cas de besoin, la revente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est organis\u00e9e par Perl et iPlus.En d\u00e9cidant d\u2019investir dans la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier, il est conseill\u00e9 d\u2019anticiper de ne pas le revendre avant de r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9 afin d\u2019optimiser votre investissement : possibilit\u00e9s de perte de valeur sur le prix (immobilier neuf qui a besoin de temps pour se valoriser) et sur la fiscalit\u00e9 du fait du calcul de la plus-value immobili\u00e8re en fonction du prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 au lieu du prix de la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019acquisition (augmentation de la fiscalit\u00e9 sur la plus-value).Mais si vous aviez besoin de revendre votre nue-propri\u00e9t\u00e9 avant l\u2019issu du d\u00e9membrement, souvent pour des raisons personnelles (\u00e0 la suite d\u2019une s\u00e9paration ou d\u2019un besoin de tr\u00e9sorerie par exemple), Perl et iPlus se chargeront de g\u00e9rer la revente de votre appartement, comme ils se sont charg\u00e9s de vous le vendre.Le march\u00e9 secondaire de l\u2019immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 est actif, la demande est plus importante que l\u2019offre et les reventes se r\u00e9alisent vite (3 \u00e0 6 mois). De nombreux investisseurs recherchent en effet des dur\u00e9es de d\u00e9membrement plus courtes ou des programmes d\u00e9j\u00e0 construits.Peu d\u2019offre, beaucoup de demande : savoir \u00eatre r\u00e9actifLa raret\u00e9 des programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 oblige souvent les investisseurs \u00e0 agir vite.Contrairement aux dispositifs plus classiques (type immobilier ancien, Duflot-Pinel, LMNP) pour lesquels le nombre de programmes disponibles est important, l\u2019offre en nue-propri\u00e9t\u00e9 de Perl et iPlus est aussi r\u00e9duite que la demande des investisseurs est forte, particuli\u00e8rement pour les zones les plus recherch\u00e9es, comme Paris et son Ile-de-France.Ainsi, par exp\u00e9rience, lorsqu\u2019une r\u00e9sidence en nue-propri\u00e9t\u00e9 sort en commercialisation, il n\u2019est pas rare de la voir \u00eatre enti\u00e8rement vendue en moins d\u2019un mois, surtout pour les plus petites surfaces et prix.Concr\u00e8tement pour \u00eatre vendu, l\u2019appartement doit \u00eatre \u00ab optionn\u00e9 \u00bb par le conseiller qui vous le propose \u2013 le lot est alors bloqu\u00e9 pour vous pendant quelques jours, g\u00e9n\u00e9ralement 2 \u00e0 3 jours. Vous devez alors le r\u00e9server pendant cette p\u00e9riode en signant les documents de r\u00e9servation et en d\u00e9posant le ch\u00e8que de d\u00e9p\u00f4t de garantie. Si vous ne le r\u00e9servez pas, l\u2019option est perdue et donn\u00e9e \u00e0 un autre investisseur.Pour les programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 les plus demand\u00e9s (proche Paris, Bordeaux, grandes villes et emplacement premium\u2026) et leurs meilleurs biens (bonne taille, bonne exposition, bon \u00e9tage), il est tr\u00e8s courant que ces lots soient vendus le jour m\u00eame du d\u00e9but de la commercialisation \u2013 les conseillers et les investisseurs avertis se seront ainsi positionn\u00e9s en amont. L\u2019option est alors tr\u00e8s difficile \u00e0 obtenir pour ces appartements aux meilleures caract\u00e9ristiques ; m\u00eame si vous avez \u00e9t\u00e9 r\u00e9actif, vous pourrez \u00eatre positionn\u00e9 en 2\u00e8me, 3\u00e8me ou 4\u00e8me rang apr\u00e8s d\u2019autres investisseurs plus rapides. Dans ce cas, votre seule chance d\u2019obtenir votre option est que les investisseurs avant vous ne r\u00e9servent pas le bien pendant leur option.Pour les biens immobiliers en nue-propri\u00e9t\u00e9 des programmes des plus petites villes ou les prix consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9lev\u00e9s (sup\u00e9rieurs \u00e0 300K\u20ac), la demande est moins forte et la r\u00e9activit\u00e9 moins n\u00e9cessaire.\u00c0 titre indicatif, avec nos deux partenaires leaders, Perl et iPlus, nous avons g\u00e9n\u00e9ralement qu\u2019une vingtaine de programmes en d\u00e9membrement en m\u00eame temps en commercialisation. Alors qu\u2019avec nos partenaires en Pinel-Duflot et LMNP \u2013 Nexity, Vinci, Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, etc. \u2013 nous aurons pr\u00e8s d\u2019un millier de programmes immobiliers.Parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 2 de l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrementL\u2019investissement de parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Revenir au plan de l’articleLes SCPI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier) en nue-propri\u00e9t\u00e9 fonctionnent de la m\u00eame mani\u00e8re que l’investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9, mais avec des avantages suppl\u00e9mentaires pour les investisseurs.Dans le cas des SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9, l’investisseur ach\u00e8te la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’une partie d’un ou plusieurs biens immobiliers d\u00e9tenus par la SCPI. La SCPI conserve la pleine propri\u00e9t\u00e9 de l’ensemble du bien immobilier et g\u00e8re la location, la maintenance et la valorisation du bien.En \u00e9change de l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9, l\u2019investisseur b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une d\u00e9cote importante sur le prix d\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9, par rapport au prix d\u2019achat de la pleine propri\u00e9t\u00e9. De plus, comme pour l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 direct, l\u2019investisseur ne per\u00e7oit pas de revenus locatifs pendant la dur\u00e9e de l\u2019usufruit.L\u2019avantage suppl\u00e9mentaire conf\u00e9r\u00e9 par l\u2019acquisition de parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 est que l\u2019investissement est g\u00e9r\u00e9 par des professionnels de l\u2019immobilier, ce qui permet \u00e0 l\u2019investisseur de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un acc\u00e8s \u00e0 des biens immobiliers de qualit\u00e9, avec une diversification des investissements sur plusieurs biens immobiliers, sans avoir \u00e0 g\u00e9rer les aspects pratiques de la location et de la gestion des biens.En outre, les SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 sont souvent accessibles \u00e0 partir de montants d\u2019investissement plus faibles que l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 direct, ce qui les rend accessibles \u00e0 un plus grand nombre d\u2019investisseurs.Vous pr\u00e9f\u00e9rez les avantages des SCPI \u00e0 ceux d\u2019un appartement (diversification internationale, cr\u00e9ation de revenus s\u00e9curis\u00e9s \u00e0 terme\u2026), nous choisissons \u00e9galement pour vous les meilleures SCPI dont les parts peuvent \u00eatre achet\u00e9es en nue-propri\u00e9t\u00e9 : SCPI Corum Eurion, PF Hospitalit\u00e9 Europe, Sofidy Europe Invest, Corum XL, Corum Origin\u2026Vous pouvez en savoir plus sur les SCPI que notre cabinet de gestion de patrimoine pr\u00e9conise en 2024 en parcourant notre article sur les SCPI qui investissement en immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.Pourquoi investir dans des parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Investir dans un patrimoine diversifi\u00e9 international d\u2019immobilier pour les entreprises.En achetant des parts de SCPI de rendement, vous devenez (en partie) propri\u00e9taire de tout le patrimoine locatif immobilier qui le composent (bureaux, commerces, entrep\u00f4ts, \u00e9coles ou cliniques).Les plus r\u00e9centes et innovantes SCPI ach\u00e8tent des immeubles professionnels dans le monde entier, comme en zone euro pour les SCPI Corum Eurion, Sofidy Europe Invest et PF Hospitalit\u00e9 Europe, et hors zone euro pour la SCPI Corum XL.La gestion (achat\/vente\/location) est enti\u00e8rement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e et vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une diversification et d\u2019une mutualisation des risques entre tous les actifs et tous les pays o\u00f9 la SCPI a investis pour vous.De plus, gr\u00e2ce \u00e0 cette exposition internationale, les revenus que vous percevrez (\u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement donc) seront nets de frais et nets de fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re (bien plus avantageuse que celle de l\u2019imposition fran\u00e7aise des revenus fonciers).En effet, la SCPI paiera \u00e0 la source l\u2019imp\u00f4t de chaque pays o\u00f9 se trouve ses immeubles (un bureau en Allemagne, un taux d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s allemandes).Par rapport \u00e0 l\u2019achat d\u2019un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9, l\u2019objectif d\u2019un investissement en parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 sera davantage ax\u00e9 sur la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaires diversifi\u00e9s et peu impos\u00e9s, plut\u00f4t que sur une revente avec plus-value, une fois que vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9.Possibilit\u00e9 de choisir la dur\u00e9e de son d\u00e9membrement temporaireDe 3 \u00e0 15 ans, quand souhaitez-vous b\u00e9n\u00e9ficiez de vos revenus de SCPI ?Tr\u00e8s fort avantage par rapport \u00e0 un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 qui impose la dur\u00e9e du d\u00e9membrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilit\u00e9 de choisir la dur\u00e9e qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans selon les SCPI).Par exemple si vous partez \u00e0 la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9 des SCPI dans 7 ans !Exemple 3 cl\u00e9s de d\u00e9membrement de SCPI internationalesSCPI Corum Eurion \u2013 Cl\u00e9 de d\u00e9membrement avril 2024SCPI PF Hospitalit\u00e9 Europe \u2013 Cl\u00e9 de d\u00e9membrement avril 2024SCPI Sofidy Europe Invest \u2013 Cl\u00e9 de d\u00e9membrement avril 2024Attention, les cl\u00e9s de d\u00e9membrement des SCPI de rendement qui r\u00e9partissent la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et celle de l\u2019usufruit peuvent \u00eatre modifi\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s de gestion (en fonction de l\u2019\u00e9volution du rendement dans le temps, donc de la valorisation de l\u2019usufruit \u00e9conomique).Il est donc n\u00e9cessaire de v\u00e9rifier si celles-ci n\u2019ont pas \u00e9volu\u00e9es au moment de votre investissement en parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9.Plus de parts gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote, donc plus de revenus \u00e0 termePayer cash des SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 pour optimiser votre retraite.Vous savez que les parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne distribuent pas de revenus. En contrepartie, le prix de la part en pleine propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9cot\u00e9 du prix de l\u2019usufruit (plus le d\u00e9membrement est long, plus la d\u00e9cote est forte).En acqu\u00e9rant ainsi aujourd\u2019hui des parts en pleine propri\u00e9t\u00e9, vous percevriez des revenus dont vous n\u2019avez peut-\u00eatre pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalis\u00e9s.La d\u00e9cote du prix de la part en nue-propri\u00e9t\u00e9 vous permet donc d\u2019acheter plus de parts, qui vous d\u00e9livreront donc plus de revenus compl\u00e9mentaires \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement.Exemple de simulation d\u2019une strat\u00e9gie de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Revenus compl\u00e9mentaires pour 100K\u20ac en nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans.Hypoth\u00e8se de rendement : SCPI \u00e0 5,00% de rendement par an (non garanti), net de charge, net de fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re, brut de fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise.NB. Performances 2023 de la SCPI internationale SCPI Corum Eurion : 4,50%.Exemple pour un investissement de 100K\u20ac en parts de SCPI Corum Eurion : Pleine propri\u00e9t\u00e9 : 465 parts \u00e0 215\u20ac.Nue-propri\u00e9t\u00e9 5 ans : 588 parts \u00e0 169,85\u20ac (d\u00e9cote de 21%).Nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans : 674 parts \u00e0 148,35\u20ac (d\u00e9cote de 31%).Investissement initial de 100K\u20ac : 100% Europe.Les immeubles de la SCPI situ\u00e9s hors de France sont soumis \u00e0 la fiscalit\u00e9 accommodante des autres pays europ\u00e9ens.Tandis que seule la part des immeubles situ\u00e9s en France sont assujettis \u00e0 la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers.Conditions d\u2019acquisition 100K\u20ac nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans SCPI EurionPrix de la part en nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans : 148,35\u20ac au lieu de 215\u20ac gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote de 31% (valeur de l\u2019usufruit pour un d\u00e9membrement de 10 ans).Soit 674 parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 achet\u00e9es (=100 000\u20ac divis\u00e9s par 148,35\u20ac), au lieu de 465 parts en pleine propri\u00e9t\u00e9 (=100 000\u20ac divis\u00e9s par 215\u20ac).Comparaison SCPI pleine propri\u00e9t\u00e9 vs nue-propri\u00e9t\u00e9 100K\u20acAcquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9 : 465 parts en pleine propri\u00e9t\u00e9 qui vous cr\u00e9eront 4 499\u20ac de revenus annuels bruts (465\u00d7215\u20acx4,50%), soit aujourd\u2019hui 375\u20ac par mois.Acquisition en nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans : 674 parts valoris\u00e9es \u00e0 144 910\u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 la fin du d\u00e9membrement qui vous cr\u00e9eront 6 521\u20ac de revenus annuels bruts (674x215x4,50%), soit dans 10 ans 543\u20ac par mois. Contre 375\u20ac par mois pour une acquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9.Profils et conseils pour investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un bien ou de parts de SCPIRevenir au plan de l’articleProfil investisseur d\u2019un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 :Recherche de simplicit\u00e9.\u00a0Payer moins cher son bien immobilier, en contrepartie de ne pas avoir l\u2019usufruit pendant le d\u00e9membrement.S\u00e9lection qualitative. Les sp\u00e9cialistes Perl et iPlus sourcent les meilleurs programmes dans le neuf pour y proposer des appartements en nue-propri\u00e9t\u00e9.Recherche de s\u00e9curit\u00e9.\u00a0Ne rechercher aucun al\u00e9a de tr\u00e9sorerie (risques locatifs et imp\u00f4ts) dans son investissement immobilier.Utiliser votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt. Il est possible d\u2019acheter votre appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 avec un cr\u00e9dit bancaire.Vision \u00e0 long terme.\u00a0R\u00e9cup\u00e9rer son investissement apr\u00e8s une quinzaine d\u2019ann\u00e9es.Optimisation de son Imp\u00f4t sur le revenu.\u00a0Rechercher \u00e0 ne pas augmenter ses revenus, diminuer la base imposable avec les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt.Optimiser de son IFI.\u00a0Rechercher la baisse de son assiette IFI en payant cash, ou la non-augmentation de son IFI en finan\u00e7ant \u00e0 cr\u00e9dit.Utilisation \u00e0 terme.\u00a0Avoir la possibilit\u00e9 d\u2019y vivre, de le louer soi-m\u00eame ou de le vendre \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit.Conseils pour bien acheter un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 en 2024N\u2019oubliez pas que vous faites en premier lieu un investissement immobilier : emplacement et prix du programme en nue-propri\u00e9t\u00e9 restent les ma\u00eetres mots. La typologie de l\u2019appartement reste aussi primordiale (\u00e9tage, exposition).Pour optimiser la revente, notamment la fiscalit\u00e9 sur la plus-value, vous souhaitez conserver votre appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9.Afin d\u2019\u00e9viter qu\u2019il soit vendu \u00e0 autre investisseur plus rapide, agissez vite et bien pour r\u00e9server le bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9sir\u00e9.V\u00e9rifiez dans le dossier de r\u00e9servation les conditions du d\u00e9membrement, les droits et devoirs de l\u2019usufruitier : quelles charges sont pay\u00e9es par le bailleur (charges de copropri\u00e9t\u00e9, gros travaux)\u2026, quelles obligations \u00e0 l\u2019issue de l\u2019usufruit temporaire (remise en \u00e9tat, information du locataire\u2026).Profil investisseur pour l\u2019acquisition de parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Diversification. Gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019immobilier professionnel (bureaux) d\u00e9tenu par les SCPI, vous vous diversifiez de l\u2019immobilier d\u2019habitation (appartements, maisons, etc.)Investissement \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Avec les SCPI internationales, vous investissez en immobilier ailleurs qu\u2019en France, en zone euro ou m\u00eame en hors zone euro (SCPI Corum Eurion, Corum XL, PF Hospitalit\u00e9 Europe, Sofidy Europe Invest\u2026)Mutualisation des risques. Acqu\u00e9rir des parts d\u2019un patrimoine de dizaines d\u2019immeubles partout dans le monde, au lieu d\u2019un seul appartement.Optimisation de son imp\u00f4t sur les revenus. Pas d\u2019usufruit donc pas de revenus, et revenus \u00e9trangers peu impos\u00e9s lorsque vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9. Attention, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt ne sont pas d\u00e9ductibles des revenus fonciers avec une acquisition \u00e0 cr\u00e9dit de parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 (m\u00eame si en th\u00e9orie il est impossible de les financer par cr\u00e9dit bancaire).Optimisation de son IFI. Pas d\u2019IFI \u00e9galement avec des parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9.Plus de revenus au terme du d\u00e9membrement. Pr\u00e9parer votre retraite ou optimiser vos revenus, gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote qui permet d\u2019acheter plus de parts.Gestion d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e. M\u00eame \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, lorsque vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9 de vos parts de SCPI, la gestion locative est enti\u00e8rement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion de la SCPI.Conseils pour bien investir dans des parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Investissez d\u2019abord en SCPI avec l\u2019objectif patrimonial de vous cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires s\u00e9curis\u00e9s au terme du d\u00e9membrement.Choisissez la dur\u00e9e du d\u00e9membrement temporaire (entre 3 et 20 ans) pour parfaitement adapter l\u2019ann\u00e9e de la fin du d\u00e9membrement des parts de SCPI \u00e0 votre situation (d\u00e9but de la retraite, besoin de revenus futurs\u2026).Etudiez les cl\u00e9s de d\u00e9membrement des SCPI, il peut \u00eatre parfois plus int\u00e9ressant de choisir la d\u00e9cote de l\u2019ann\u00e9e suivante ou pr\u00e9c\u00e9dente (exemple 6 ans plut\u00f4t que celle de 7 ans).Pr\u00e9f\u00e9rez les SCPI internationales (Corum Eurion, Corum Origin, Corum XL, PF Hospitalit\u00e9 Europe, Sofidy Europe Invest\u2026) aux SCPI fran\u00e7aises, car elles optimisent votre diversification g\u00e9ographique et votre fiscalit\u00e9 sur les revenus (imposition \u00e9trang\u00e8re diff\u00e9rente des revenus fonciers).Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 immobilier avec des SCPI, ou avec des appartements en 2024 \u2013 ConclusionAutrefois surtout utilis\u00e9 pour l\u2019optimisation de transmission, l\u2019acquisition en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, via la nue-propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9sormais une technique puissante d\u2019investissement en immobilier.Acheter en nue-propri\u00e9t\u00e9 un actif immobilier (appartement ou parts de SCPI) permet ainsi \u00e0 un investisseur d\u2019acqu\u00e9rir moins cher, d\u2019avoir une parfaite visibilit\u00e9 sur sa tr\u00e9sorerie, d\u2019optimiser sa fiscalit\u00e9 IFI et IR, puis de r\u00e9cup\u00e9rer automatiquement la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement temporaire.Contactez notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine, partenaires des sp\u00e9cialistes Perl et iPlus ou des meilleures soci\u00e9t\u00e9s de gestion de SCPI (Corum AM, Perial, Sofidy\u2026), nous vous accompagnerons ainsi dans la mise en place de votre strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier et dans le choix de votre appartement ou parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9.Par Anthony Calci et Aude Durand, conseillers en gestion de patrimoineAnthony CalciConseiller en gestion de patrimoine (CGP), fondateur du cabinet Calci Patrimoine, strat\u00e9giste en investissement financier et immobilier depuis plus de 15 ans, sp\u00e9cialiste entrepreneurs et expatri\u00e9s, membre du groupemement Magnacarta et de l’Anacofi, CIF-CGP Orias n\u00b011062580"},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"L’investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 de bien immobilier ou de SCPI","item":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/#breadcrumbitem"}]}]