[{"@context":"http:\/\/schema.org\/","@type":"BlogPosting","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/#BlogPosting","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/","headline":"Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 2020, d\u00e9membrement immobilier ou SCPI ?","name":"Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 2020, d\u00e9membrement immobilier ou SCPI ?","description":"Investir en immobilier avec la nue-propri\u00e9t\u00e9 du d\u00e9membrement : Conseils en strat\u00e9gies d'appartements (Perl, iPlus) et SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9.","datePublished":"2020-04-06","dateModified":"2020-04-06","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com#Person","name":"Anthony Calci","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com","image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/4a213ccf237cee1a2e1c3e4b1541379f?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/4a213ccf237cee1a2e1c3e4b1541379f?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Calci Patrimoine","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","width":250,"height":58}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/nue-propriete-demembrement.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/nue-propriete-demembrement.png","height":"193","width":"550"},"url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/","about":["Gestion de patrimoine","Immobilier","Nue-Propri\u00e9t\u00e9 D\u00e9membrement","SCPI"],"wordCount":8461,"keywords":["Gestion de Patrimoine","Investir en immobilier","Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9","SCPI de rendement"],"articleBody":"Accueil >> Investir en Immobilier >> Investir en immobilier nue-propri\u00e9t\u00e9 en 2020 vous permet de d\u00e9velopper en d\u00e9membrement votre patrimoine \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9 d’appartements neufs sans gestion et sans fiscalit\u00e9 IR ni IFI, et de parts de SCPI de rendement pour optimiser vos revenus au terme du d\u00e9membrement.Mais quelle est la strat\u00e9gie d’investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 qui correspond le mieux \u00e0 votre situation et objectifs patrimoniaux ?Retrouvez ici tous nos conseils pour acqu\u00e9rir un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 par les sp\u00e9cialistes du d\u00e9membrement (Perl, iPlus et Fidexi\u2026), ou pour des parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 des meilleures SCPI de rendement (SCPI Eurion, Corum Origin, Corum XL, Novapierre Allemagne ou LF Europimmo\u2026).Issu des articles 578 et suivants du Code civil, un d\u00e9membrement est toujours temporaire (viager ou \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e), il partage la pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien mobilier ou immobilier :Entre l\u2019usufruitier (celui qui peut l\u2019utiliser et en tirer les fruits),Et le nu-propri\u00e9taire (celui qui en deviendra plein propri\u00e9taire quand l\u2019usufruit s\u2019\u00e9teindra).Le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est donc le prix de la pleine propri\u00e9t\u00e9 soustrait de celui de l\u2019usufruit, soit la valeur du nombre d\u2019ann\u00e9es de loyers.Pourquoi l\u2019investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 en 2020 ?Entre les derni\u00e8res r\u00e9formes fiscales de Macron qui se sont concentr\u00e9es sur l\u2019immobilier (fin de l\u2019ISF avec arriv\u00e9e de l\u2019IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobili\u00e8res), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel en France qui ont continu\u00e9 \u00e0 monter gr\u00e2ce aux taux bas et \u00e0 la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de r\u00e9aliser des strat\u00e9gies optimis\u00e9es d\u2019investissement en immobilier.Dans ce contexte, pourquoi choisir d\u2019investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 ? Si vous souhaitez\u2026 :Continuer d\u2019accroitre votre patrimoine immobilier : avec une strat\u00e9gie sans imp\u00f4t et sans gestion.B\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9cote sur le prix de votre bien ou de vos parts : par exemple 15 ans de d\u00e9membrement temporaire r\u00e9duit de 35%, ou de 5 ans r\u00e9duit de 20% le prix.Acheter un appartement sans les al\u00e9as de la gestion locative : l\u2019usufruitier est en charge de la location pendant le d\u00e9membrement.Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation m\u00e9canique de la nue-propri\u00e9t\u00e9 dans le temps (la valeur de l\u2019usufruit diminuant), puis r\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 au terme du d\u00e9membrement.Optimiser vos revenus fonciers existants : les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt de cr\u00e9dit d\u2019un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 sont d\u00e9ductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable \u00e0 l\u2019IFI.Vous cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires futurs : gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote vous achetez plus de parts de SCPI, donc plus de loyers \u00e0 terme.Pour une strat\u00e9gie avec appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 (Perl, iPlus\u2026)Les soci\u00e9t\u00e9s Perl, iPlus et Fidexi, sp\u00e9cialistes de la r\u00e9alisation de programmes d\u2019appartements neufs en nue-propri\u00e9t\u00e9, sont bien s\u00fbr partenaires de notre cabinet Calci Patrimoine. Nous avons ainsi acc\u00e8s \u00e0 tout leur stock de biens disponibles afin de s\u00e9lectionner pour vous les meilleurs programmes o\u00f9 investir.Pour une strat\u00e9gie avec parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 de SCPI de rendementVous pr\u00e9f\u00e9rez les avantages des SCPI \u00e0 ceux d\u2019un appartement (diversification internationale, cr\u00e9ation de revenus s\u00e9curis\u00e9s \u00e0 terme\u2026), nous choisissons \u00e9galement pour vous les meilleures SCPI dont les parts peuvent \u00eatre achet\u00e9es en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Eurion, Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, LF Grand Paris et beaucoup d\u2019autres (PFO2, Primopierre, Primovie\u2026).Vous pouvez en savoir plus sur les SCPI que notre cabinet de gestion de patrimoine pr\u00e9conise particuli\u00e8rement, les SCPI qui investissement en immobilier \u00e0 l’\u00e9tranger.Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situ\u00e9 \u00e0 Paris, membre de Magnacarta (1er groupement fran\u00e7ais avec 65 cabinets et 1,5 milliard d\u2019euros d\u2019actifs g\u00e9r\u00e9s, 17 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu\u2019actionnaire institutionnel). Notre m\u00e9tier consiste \u00e0 vous accompagner en toute objectivit\u00e9 et ind\u00e9pendance dans la r\u00e9alisation de vos strat\u00e9gies d\u2019optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d\u2019allocation d\u2019investissements immobiliers et de placements financiers, gr\u00e2ce \u00e0 pr\u00e8s des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place..L\u2019investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 2020 \u2013 Plan de l\u2019articleIntroduction sur le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 en gestion de patrimoine.Appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 1 de l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrementInvestir en immobilier d\u2019habitation dans le neuf.Aucun loyer et 40% de d\u00e9cote.Visibilit\u00e9 parfaite sur votre tr\u00e9sorerie.L\u2019usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locative.La r\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement.Exemple de simulation d\u2019un investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, similaire \u00e0 une capitalisation des revenus.Peu d\u2019offre, beaucoup de demande : savoir \u00eatre r\u00e9actif.La revente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 avant la fin du d\u00e9membrement.Parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 2 de l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrementPourquoi investir dans des parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Investir dans un patrimoine diversifi\u00e9 d\u2019immobilier pour les entreprisesPossibilit\u00e9 de choisir la dur\u00e9e de son d\u00e9membrement temporairePlus de parts gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote, donc plus de revenus \u00e0 termeExemple de simulation d\u2019une strat\u00e9gie de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Nos conseils pour bien investir en immobilier nue-propri\u00e9t\u00e9.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 immobilierIntroduction sur le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 en gestion de patrimoineUn outil de transmission avant d\u2019\u00eatre un outil d\u2019investissement en immobilier.Revenir au plan de l’articleEn droit patrimonial, le d\u00e9membrement est le partage de la propri\u00e9t\u00e9 d’un bien en deux partiers : l\u2019usufruit (droit d\u2019user et de faire fructifier) et la nue-propri\u00e9t\u00e9 (le doit de devenir plein propri\u00e9taire au terme du d\u00e9membrement).D\u00e9sormais utilis\u00e9 en technique d\u2019investissement en immobilier, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est en premier lieu une technique de gestion de patrimoine tr\u00e8s utilis\u00e9e dans la cadre de l\u2019optimisation des transmissions et des successions.Exemple simple, des parents utilisent leur droit \u00e0 donation de 100 000\u20ac tous les 15 ans en donnant la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien \u00e0 leurs enfants et en conservant l\u2019usufruit : les donateurs peuvent ainsi continuer \u00e0 jouir du bien en y habitant ou en le louant pour en tirer des revenus compl\u00e9mentaires, puis les donataires r\u00e9cup\u00e9reront l\u2019usufruit, et donc la pleine propri\u00e9t\u00e9, au moment de la succession de leurs parents.Nous discuterons donc dans ce guide conseil de comment investir en immobilier avec la nue-propri\u00e9t\u00e9, et non pas de comment utiliser le d\u00e9membrement comme technique patrimoniale de transmission.D\u00e9finition du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9La d\u00e9finition juridique du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 se trouve dans l\u2019article 544 du Code civil o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9crite comme le \u00ab droit de jouir et de disposer des choses de la mani\u00e8re la plus absolue \u00bb.Cette mani\u00e8re \u00ab la plus absolue \u00bb du droit de propri\u00e9t\u00e9 s\u2019articule autour de 3 axes :Le droit d\u2019user le bien : l\u2019usus.Le droit d\u2019en tirer les fruits, des revenus : le fructus.Le droit d\u2019en disposer : l\u2019abusus.Ainsi, lorsqu\u2019on est \u00ab plein propri\u00e9taire \u00bb, on dispose de ces 3 droits.Lorsqu\u2019on utilise alors la technique juridique du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, la pleine propri\u00e9t\u00e9 est alors partag\u00e9e entre l\u2019usufruit (l\u2019usus + le fructus) et la nue-propri\u00e9t\u00e9 (l\u2019abusus).L\u2019usufruitier et ses droits sur son usufruitL\u2019article 578 du Code civil stipule : \u00ab L\u2019usufruitier est le droit de jouir des choses dont un autre \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, comme le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, mais \u00e0 la charge d\u2019en conserver la substance. \u00bb. C\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019usufruitier jouit du bien comme s\u2019il en \u00e9tait plein propri\u00e9taire.Ainsi, il est tenu de le g\u00e9rer en \u00ab bon p\u00e8re de famille \u00bb pour ne pas l\u2019alt\u00e9rer et le rendre intact au nu-propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit. Mais le nu-propri\u00e9taire n\u2019a aucun droit d\u2019entrave sur l\u2019usufruitier dans sa mani\u00e8re de jouir du bien d\u00e9membr\u00e9, ni m\u00eame le juge (article 599 al. 1er du Code civil).Le nu-propri\u00e9taire et des droits sur sa nue-propri\u00e9t\u00e9Pour simplifier, le nu-propri\u00e9taire est en attente de devenir le plein propri\u00e9taire. Ce droit lui conf\u00e8re des protections, notamment de r\u00e9cup\u00e9rer le bien dans les meilleures conditions.Les garanties du nu-propri\u00e9taire :L\u2019inventaire. L\u2019usufruitier peut \u00eatre tenu de dresser un inventaire au nu-propri\u00e9taire au d\u00e9but du d\u00e9membrement (si demande du nue-propri\u00e9taire).L\u2019emploi des sommes. Uniquement pour les d\u00e9membrements issus d\u2019une donation entre \u00e9poux et pour l\u2019\u00e9pargne financi\u00e8re, les nus-propri\u00e9taires (souvent les enfants) ont le droit de demander \u00e0 l\u2019usufruitier (souvent les parents) l\u2019emploi de ses liquidit\u00e9s.La conversion de l\u2019usufruit en rente viag\u00e8re. Avoir le droit de convertir en rente viag\u00e8re l\u2019usufruit apr\u00e8s acceptation du conjoint ou h\u00e9ritier nu-propri\u00e9taire.La caution. Cet outil de protection, contrairement aux autres, peut \u00eatre impos\u00e9 de fa\u00e7on flexible par le nu-propri\u00e9taire vis-\u00e0-vis de l\u2019usufruitier. L\u2019usufruitier donne alors \u00ab caution \u00bb au nu-propri\u00e9taire pour certains points.\u00c0 la fin du d\u00e9membrement, la pleine propri\u00e9t\u00e9 se reforme chez le nu-propri\u00e9taire\u00c0 la fin du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (viager ou temporaire), l\u2019usufruit rejoint la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour reformer la pleine propri\u00e9t\u00e9. Et selon l\u2019article 1133 du CGI, elle \u00ab ne donne ouverture \u00e0 aucun imp\u00f4t ou taxe lorsque cette r\u00e9union a lieu pour l\u2019expiration du temps fix\u00e9 pour l\u2019usufruit ou par le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier \u00bb.Les causes naturelles d\u2019extinction de l\u2019usufruit :\u00c0 la mort de l\u2019usufruitier.\u00c0 la fin du d\u00e9membrement temporaire.Apr\u00e8s que l\u2019usufruitier ait rachet\u00e9 la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou qu\u2019il en h\u00e9rite.Par le non-usage total du droit d\u2019usufruit pendant trente ans, dur\u00e9e de prescription l\u00e9gale.La perte totale du bien, dans le cas o\u00f9 l\u2019extinction est naturelle et non imputable \u00e0 une mauvaise utilisation de l\u2019usufruitier.Extinction du d\u00e9membrement par la vente des deux droits du bienLorsque l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 sont rachet\u00e9s en m\u00eame temps, le d\u00e9membrement s\u2019\u00e9teint automatiquement. Selon l\u2019article 621 du nouveau Code civil, et sauf convention contraire, un partage \u00e9quitable de valeur est alors op\u00e9r\u00e9 : \u00ab En cas de vente simultan\u00e9e de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien, le prix se r\u00e9partit entre l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l\u2019usufruit sur le prix (\u2026) \u00bb.Les clauses particuli\u00e8res d\u2019extinction du d\u00e9membrementL\u2019abus de jouissance. C\u2019est-\u00e0-dire un comportement fautif de l\u2019usufruitierLa renonciation \u00e0 l\u2019usufruit. Par exemple, si le bien revient trop cher \u00e0 l\u2019usufruitier ou qu\u2019il souhaite r\u00e9tablir imm\u00e9diatement la pleine propri\u00e9t\u00e9 au profil du nu-propri\u00e9taire.La conversion de l\u2019usufruit en rente viag\u00e8re.La fiscalit\u00e9 des plus-values immobili\u00e8res en d\u00e9membrementToute plus-value se calcule par son prix de cession soustrait de son prix d\u2019acquisition. En d\u00e9membrement, la difficult\u00e9 r\u00e9sidera dans la d\u00e9termination du droit c\u00e9d\u00e9, usufruit ou nue-propri\u00e9t\u00e9.Dans tous les cas, d\u00e9membrement temporaire ou d\u00e9membrement viager, les m\u00eames r\u00e8gles s\u2019appliquent que pour les immeubles d\u00e9tenus en pleine propri\u00e9t\u00e9 s\u2019agissant du taux d\u2019imposition et des abattements.Dans le cas d\u2019un usufruit temporaire, comme pour l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, l\u2019\u00e9valuation est alors \u00e9conomique et parfaitement d\u00e9finie dans les modalit\u00e9s de d\u00e9membrement de l\u2019op\u00e9ration :Valeur de l\u2019usufruit temporaire : 40% du prix de pleine propri\u00e9t\u00e9 sur 15 ans.Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 : 60% du prix de la pleine propri\u00e9t\u00e9Donc, la valeur de l\u2019usufruit perd 2,67% par an (40% divis\u00e9s par 15 ans), toutes choses \u00e9gales par ailleurs, la nue-propri\u00e9t\u00e9 gagne 2,67% par an pendant 15 ans.Nous demander conseil pour investir en nue-propri\u00e9t\u00e9Calci Patrimoine partenaire de Perl et iPLus                                                                    Nous contacter pour investir en immobilier nue-propri\u00e9t\u00e9Appartements neufs et\/ou parts de SCPIT\u00e9l\u00e9charger un exemple de bien neuf en nue-propri\u00e9t\u00e9                                                Nom*Pr\u00e9nom*E-mail*                                                    T\u00e9l\u00e9phone*Code Postal*MessageBonjour, je souhaite \u00eatre recontact\u00e9 pour \u00eatre conseill\u00e9 sur l'\u00e9laboration d'une strat\u00e9gie d'investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 (appartement et\/ou SCPI)...SourceOrigineSujet                                                                                                                                                                                                           jQuery(document).bind('gform_post_render', function(event, formId, currentPage){if(formId == 3) {} } );jQuery(document).bind('gform_post_conditional_logic', function(event, formId, fields, isInit){} ); jQuery(document).ready(function(){jQuery(document).trigger('gform_post_render', [3, 1]) } ); Nos Fournisseurs sp\u00e9cialistes Nue-Propri\u00e9t\u00e9 : Perl et iPlus.D\u00e9membrement temporaire : Entre 15 et 20 ans.Fiscalit\u00e9 : hors IFI, int\u00e9r\u00eats d’emprunt d\u00e9ductibles des revenus fonciers.Promoteur : Tout promoteur.Typologie : Neuf, ancien et march\u00e9 secondaire.Prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 : De 80 000\u20ac \u00e0 700 000\u20ac.Localisation immobili\u00e8re : Partout en France, Paris, Ile-de-France, Nord, Est, Sud-Ouest, Sud-Est, Bretagne – voir programmes.Deux strat\u00e9gies pour investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 : via un appartement r\u00e9sidentiel ou via des parts de SCPIAppartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 1 de l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrementPourquoi investir dans un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9Revenir au plan de l’articleR\u00e9sumons les nombreux avantages de l\u2019investissement immobilier par l\u2019achat de sa nue-propri\u00e9t\u00e9 en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9.Un investissement immobilier patrimonial :Qualit\u00e9 de l\u2019immobilier. Les sp\u00e9cialistes de l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 Perl et iPlus s\u00e9lectionnent scrupuleusement les quelques programmes neufs immobiliers qu\u2019ils vont r\u00e9aliser en d\u00e9membrement parmi les milliers des promoteurs. Un important filtre est donc effectu\u00e9 en amont de votre acquisition. Les r\u00e9sidences avec appartements en nue-propri\u00e9t\u00e9 sont en nombre restreints (moins de 2000 appartements par an) et g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019excellentes qualit\u00e9 en termes d\u2019emplacement, de montage et de promotion. Ceci est un important avantage par rapport \u00e0 un investissement immobilier en loi Duflot-Pinel, o\u00f9 le choix beaucoup plus large de programmes rend bien plus difficile une s\u00e9lection qualitative.Moins cher \u00e0 l\u2019achat. Acheter un bien immobilier d\u2019habitation classique \u00e0 60% de sa valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 (40% de d\u00e9cote sur la nue-propri\u00e9t\u00e9), en \u00e9change d\u2019aucune gestion locative pendant une quinzaine d\u2019ann\u00e9es.Plus-value \u00e0 terme. Une plus-value qui sera \u00e0 la fois compos\u00e9e de la valeur de l\u2019usufruit et de la revalorisation qui se sera effectu\u00e9e pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement (effet capitalisation).Compl\u00e9ments de revenus ou habitation \u00e0 terme. En r\u00e9cup\u00e9rant l\u2019usufruit \u00e0 la fin du d\u00e9membrement, vous devenez plein propri\u00e9taire et pouvez faire louer votre appartement pour percevoir les loyers, ou y habiter comme r\u00e9sidence principale ou secondaire.Un investissement immobilier s\u00e9curisant qui offre une parfaite visibilit\u00e9 :Aucune charge, imp\u00f4t ou taxe. La gestion, l\u2019entretien, le paiement des charges (copropri\u00e9t\u00e9, gros travaux\u2026) et des taxes (fonci\u00e8re, ordures\u2026) sont int\u00e9gralement support\u00e9s par l\u2019usufruitier.Une gestion 100% d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 l\u2019usufruitier. Aucune carence ou vacance de locataire, aucun loyer impay\u00e9. Aucune al\u00e9a ni surprise. La s\u00e9curit\u00e9 sur votre tr\u00e9sorerie.Remise en \u00e9tat \u00e0 la fin de l\u2019usufruit temporaire. Vous r\u00e9cup\u00e9rez votre investissement immobilier en \u00e9tat en m\u00eame temps que la pleine propri\u00e9t\u00e9, le bailleur remettant \u00e0 neuf votre bien apr\u00e8s avoir relog\u00e9 le locataire.Au niveau fiscal :Optimisation de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Puisque vous ne percevez aucun loyer, votre revenu imposable n\u2019augmente pas. De plus, si vous financez \u00e0 cr\u00e9dit, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont imputables sur les revenus fonciers \u00e0 venir ou existants.Optimisation de votre IFI. La nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier n\u2019est pas int\u00e9gr\u00e9e dans le calcul de votre assiette IFI. En payant comptant, le cash sort de votre IFI. \u00c0 cr\u00e9dit, aucune augmentation de l\u2019IFI.Pas de taxe fonci\u00e8re. Pay\u00e9e par l\u2019usufruitier.Le nu-propri\u00e9taire est l\u2019investisseur en immobilier d\u2019habitation, l\u2019usufruitier est un bailleur gestionnairePour investir en immobilier via la nue-propri\u00e9t\u00e9 du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, le nu-propri\u00e9taire sera ici l\u2019investisseur (vous) et l\u2019usufruitier sera un bailleur qui aura enti\u00e8rement la charge du bien achet\u00e9 durant toute la dur\u00e9e de l\u2019usufruit temporaire (qui dure d\u2019une quinzaine \u00e0 une vingtaine d\u2019ann\u00e9es selon les programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 de Perl ou d\u2019iPlus).\u00c0 son issue, l\u2019investisseur-nu-propri\u00e9taire deviendra donc plein propri\u00e9taire du bien immobilier.Investir en immobilier d\u2019habitation dans le neufLa nue-propri\u00e9t\u00e9, une alternative qualitative \u00e0 l\u2019investissement locatif neuf loi Pinel en 2020.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est d\u2019abord investir dans un bien immobilier d\u2019habitation situ\u00e9 dans une r\u00e9sidence neuve en VEFA (sur plans). La majorit\u00e9 de ces programmes est ainsi un mixe d\u2019appartements en accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 classique (r\u00e9sidence principale), en investissement locatif (Pinel) et en nue-propri\u00e9t\u00e9.Acqu\u00e9rir un bien en nue-propri\u00e9t\u00e9 est donc une alternative \u00e0 l\u2019investissement locatif en loi Pinel-Duflot, puisque l\u2019objectif principal de constitution de patrimoine immobilier par un sous-jacent d\u2019appartement neuf est le m\u00eame.Toutefois, les diff\u00e9rences entre l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 et la loi Pinel restent cons\u00e9quentes :La s\u00e9lection : Quand Perl et iPlus montent les op\u00e9rations en d\u00e9membrement avec les collectivit\u00e9s locales, les promoteurs et les bailleurs, ils op\u00e8rent un important filtre de s\u00e9lection des r\u00e9sidences en nue-propri\u00e9t\u00e9 pour le futur propri\u00e9taire (emplacement, prix, qualit\u00e9 du promoteur et du bailleur). Contrairement en loi Pinel o\u00f9 ce sera \u00e0 vous de faire le tri entre tous les programmes des petits ou grands promoteurs.La quantit\u00e9 d\u2019offre : L\u2019offre est donc pl\u00e9thorique en Pinel et tr\u00e8s s\u00e9lective en nue-propri\u00e9t\u00e9. Environ 2000 appartements seulement sont ainsi vendus en d\u00e9membrement chaque ann\u00e9e ; au regard des plusieurs centaines de milliers d\u2019autres appartements neufs vendus (r\u00e9sidence principale, LMNP et loi Pinel confondus).La gestion locative : La location est donn\u00e9e temporairement \u00e0 l\u2019usufruitier en nue-propri\u00e9t\u00e9 (aucun risque), assum\u00e9e par le propri\u00e9taire via une agence immobili\u00e8re en loi Pinel (tous risques).La fiscalit\u00e9 : La loi Pinel distribue des loyers impos\u00e9s aux revenus fonciers, mais permet une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Aucun loyer donc aucune fiscalit\u00e9 sur les revenus en nue-propri\u00e9t\u00e9 (les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont d\u00e9ductibles des revenus fonciers), et aucun IFI, mais pas de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur le revenu.L\u2019horizon de placement : 6, 9 ou 12 ans pour la loi Pinel selon votre choix, entre 15 et 20 ans selon la dur\u00e9e du d\u00e9membrement temporaire du programme en nue-propri\u00e9t\u00e9.Aucun loyer et 40% de d\u00e9cote sur le prixLes 40% de d\u00e9cote de la nue-propri\u00e9t\u00e9 correspondent \u00e0 15 ann\u00e9es de rentabilit\u00e9 locative de l\u2019usufruit.En donnant temporairement l\u2019usufruit \u00e0 un bailleur, c\u2019est-\u00e0-dire le droit de g\u00e9rer et de mettre en location votre investissement immobilier, vous ne percevrez aucun loyer pendant 15 ans. Mais en contrepartie, vous ne paierez aucune charge (taxe fonci\u00e8re, travaux et charges pour l\u2019usufruitier), aucun imp\u00f4t sur le revenu sur les revenus fonciers, mais aussi aucun IFI. Et surtout, vous aurez une r\u00e9duction initiale du prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 par rapport au prix de pleine propri\u00e9t\u00e9 de votre investissement d\u2019environ 40%, selon le calcul de la valeur de l\u2019usufruit \u00e9conomique.La d\u00e9cote du prix d\u2019un programme immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 correspond \u00e0 l\u2019usufruit \u00e9conomique, c\u2019est-\u00e0-dire la somme des loyers per\u00e7us nets d\u2019imp\u00f4t, actualis\u00e9s sur la dur\u00e9e du d\u00e9membrement temporaire.Exemple d\u2019hypoth\u00e8ses utilis\u00e9es pour le calcul de l\u2019usufruit \u00e9conomique :Taux d\u2019occupation : 100%.Charges, travaux et taxes : 24%.Indexation des loyers et des charges : 1,50%.Actualisation des flux (taux sans risque) : 2,5%.Dur\u00e9e du d\u00e9membrement : 15 ans.La d\u00e9cote de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est souvent favorable \u00e0 l\u2019investisseur par rapport \u00e0 un achat en direct, car l\u2019usufruit \u00e9conomique est augment\u00e9 par les hypoth\u00e8ses de calcul qui ne consid\u00e8rent aucune vacance de locataire et une minimisation des imp\u00f4ts et charges (si vous avez une TMI de 30%, 41% ou 45%).\u00c0 noter que sur certains programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 de Perl \u00e0 Paris et en petite couronne, la d\u00e9cote est souvent de moins de 40% sur 15 ans du fait de la plus faible rentabilit\u00e9 locative de la zone. iPlus applique cependant toujours 40% de d\u00e9cote sur 15 ans, m\u00eame \u00e0 Paris.Visibilit\u00e9 parfaite sur votre tr\u00e9sorerieL\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est le seul flux de tr\u00e9sorerie de l\u2019investissement immobilier.Acqu\u00e9rir un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est avoir une visibilit\u00e9 parfaite sur la tr\u00e9sorerie de son investissement, puisque sans l\u2019usufruit vous \u00e9vitez les al\u00e9as sur les loyers, charges et imp\u00f4ts.Vous ne payez donc que la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement et ses frais de notaire :Si vous payez cash, un seul virement au notaire pour acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9.Si vous financez avec un cr\u00e9dit, seules les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit et l\u2019apport sont \u00e0 r\u00e9gler.Bien s\u00fbr, cerise sur le g\u00e2teau, un gain fiscal d\u00fb \u00e0 l\u2019IFI (paiement cash) ou aux int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt d\u00e9ductibles (financement \u00e0 cr\u00e9dit) am\u00e9liorera votre tr\u00e9sorerie (et donc la rentabilit\u00e9 TRI de votre investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9).L\u2019usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locativeFonctionnaires, employ\u00e9s municipaux, salari\u00e9s, les futurs locataires de l\u2019usufruitier bailleur social.En parall\u00e8le de votre acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 avec une d\u00e9cote, un bailleur social et professionnel de la gestion locative ach\u00e8tera l\u2019usufruit pour louer votre bien immobilier pour son compte, afin d\u2019en tirer une rentabilit\u00e9 locative durant le d\u00e9membrement temporaire. C\u2019est bien aussi ce bailleur usufruitier qui s\u2019acquittera des imp\u00f4ts, du paiement de la taxe fonci\u00e8re, de l\u2019entretien de l\u2019immeuble, de la r\u00e9alisation et du financement des \u00e9ventuels travaux et toutes autres charges (avec la copropri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble et le syndic). Vous n\u2019avez donc rien \u00e0 payer ni \u00e0 g\u00e9rer jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration de votre pleine propri\u00e9t\u00e9.\u00c9l\u00e9ment important, le bailleur a pour obligation contractuelle de remettre en \u00e9tat neuf les parties privatives avant l\u2019issue de l\u2019usufruit temporaire, au moment donc o\u00f9 vous redeviendrez plein propri\u00e9taire et r\u00e9cup\u00e9rerez le bien pour y habiter, le louer ou le vendre !Le profil des locataires de l\u2019usufruitier pendant le d\u00e9membrement :Les foyers fiscaux au niveau de revenus PLS, le plus \u00e9lev\u00e9 des \u00e9chelons des bailleurs sociaux (\u00e9quivalant \u00e0 ceux de la loi Pinel), exemple : plafond de 2 500\u20ac par mois pour un c\u00e9libataire en Ile-de-France.On parle aussi d\u2019Usufruit Logement Social \u2013 ULS, pour l\u2019alliance entre le PLS et l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9.En fonction de la nature du bailleur social, les locataires pourront provenir de la collectivit\u00e9 publique (fonctionnaires), de la collectivit\u00e9 territoriale (type employ\u00e9s de mairie, infirmi\u00e8res, policiers) ou du priv\u00e9 (1% logement, 1% patronal, type salari\u00e9s de grandes entreprises).Le bailleur social est donc un rouage essentiel pour bien investir dans un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9, puisque c\u2019est lui qui s\u00e9lectionnera les locataires de votre bien immobilier, g\u00e9rera pour vous la copropri\u00e9t\u00e9 et effectuera la transition \u00e0 la fin du d\u00e9membrement quand vous deviendrez plein propri\u00e9taire.R\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 au terme du d\u00e9membrementR\u00e9union de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019usufruit pour r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9.Apr\u00e8s que le bailleur ait remis \u00e0 neuf l\u2019appartement et relog\u00e9 le locataire (sur votre demande), le nu-propri\u00e9taire investisseur, vous, devient enfin plein propri\u00e9taire du bien immobilier par la r\u00e9cup\u00e9ration automatique de l\u2019usufruit qui se r\u00e9unit avec la nue-propri\u00e9t\u00e9.Le d\u00e9membrement termin\u00e9, la pleine propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement vous permettra ainsi de le :Vendre : Pour r\u00e9cup\u00e9rer votre capital et \u00e9ventuelle plus-value.Louer : Pour en tirer des revenus compl\u00e9mentaires.Y habiter : En r\u00e9sidence principale ou r\u00e9sidence secondaire.Exemple de simulation d\u2019un investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9Une rentabilit\u00e9 d\u00e9j\u00e0 sup\u00e9rieure \u00e0 3% sans revalorisation du bien immobilier.Exemple d\u2019un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 de 41m\u00b2, d\u00e9membrement temporaire de 15 ans :Valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9 (PP) : 6 500\u20ac par m\u00b2, soit 266 500\u20ac.Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (NP) : 3 900\u20ac par m\u00b2, soit 159 900\u20ac.Soit la NP \u00e0 60% de la valeur de la PP et 106 600\u20ac de diff\u00e9rence.En achetant la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 60% de la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9, vous \u00e9conomisez donc 106 600\u20ac d\u00e8s l\u2019acquisition, en contrepartie de n\u2019avoir aucun loyer (et aucune charge ni imp\u00f4t \u00e0 payer) pendant 15 ans.La tr\u00e9sorerie de l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 est donc tr\u00e8s simple \u00e0 d\u00e9finir puisqu\u2019aucune charge ni imp\u00f4t ne viendra ali\u00e9ner la simulation durant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, seule la nue-propri\u00e9t\u00e9 est \u00e0 payer.Nous calculons ainsi le taux de rendement interne (TRI) en fonction de cette tr\u00e9sorerie :Achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 en ann\u00e9e 1 pour 159 900\u20ac.Revalorisation du bien immobilier pour 0% ou 1% par an pendant le d\u00e9membrement.Vente du bien immobilier en ann\u00e9e 15 qui a r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 sa pleine propri\u00e9t\u00e9 :Pour 266 500\u20ac, revalorisation de 0% par an : TRI de 3,5%.Ou 309 398\u20ac, revalorisation de 1% par an : TRI de 4,5%.Si nous sommes pessimistes en admettant que votre appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne prendra aucune valeur pendant 15 ans jusqu\u2019\u00e0 la fin du d\u00e9membrement, nous sommes d\u00e9j\u00e0 \u00e0 un taux de rentabilit\u00e9 interne net (TRI) de 3,5% (hors frais de notaire) ! Rendement bien sup\u00e9rieur \u00e0 un fonds euros d\u2019assurance-vie, pour un risque certes sup\u00e9rieur \u2013 mais limit\u00e9 (stagnation des prix immobiliers sur 15 ans).Aussi, avec une valorisation du bien immobilier de seulement 1% par (hypoth\u00e8se prudente), nous atteignons 4,5% de TRI (hors frais de notaire et taxation sur les plus-values immobili\u00e8res).Ces rendements augmentent encore si on rajoute les \u00e9ventuelles \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4ts sur le revenu (via la d\u00e9falcation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt de cr\u00e9dit sur des revenus fonciers existants) et d\u2019IFI (la nue-propri\u00e9t\u00e9 ne rentre pas dans l\u2019assiette taxable IFI) que pourrait r\u00e9aliser l\u2019investisseur en nue-propri\u00e9t\u00e9.Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, similaire \u00e0 une capitalisation des revenusEpargne sur assurance-vie et \u00e9pargne sur immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9.Contrairement aux investissements immobiliers locatifs classiques (location nue ancien ou loi Pinel et en location meubl\u00e9e LMNP), l\u2019achat en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne distribue pas de loyers, donc pas de revenus additionnels impos\u00e9s.Investir en immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 par d\u00e9membrement s\u2019apparente donc \u00e0 la capitalisation de placement financier, type assurance-vie.Deux exemples pour mieux vous rendre compte des similitudes entre investir en immobilier via la nue-propri\u00e9t\u00e9 et la capitalisation sur placements financiers.Paiement cash de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et capitalisation :D\u00e9membrement : Acquisition d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 pour 180 000\u20ac, 300 000\u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans 15 ans.Capitalisation : 180 000\u20ac en versement initial sur une assurance-vie, 300 000\u20ac dans 15 ans : 3,41% de TRI.Financement \u00e0 cr\u00e9dit de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et capitalisation :D\u00e9membrement : Acquisition d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 de 180 000\u20ac \u00e0 cr\u00e9dit sur 15 ans, 1200\u20ac de mensualit\u00e9s, 300 000\u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019issu du cr\u00e9dit.Capitalisation : 1200\u20ac de versements mensuels sur une assurance-vie, 300 000\u20ac dans 15 ans : 4,19% de TRI.L\u2019achat d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 permet donc d\u2019\u00e9pargner comme sur une assurance-vie (apport = versement initial et mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit = versements mensuels), mais avec un sous-jacent d\u2019immobilier d\u2019habitation.La revente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 avant la fin du d\u00e9membrementEn cas de besoin, la revente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est organis\u00e9e par Perl et iPlus.En d\u00e9cidant d\u2019investir dans la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier, il est conseill\u00e9 d\u2019anticiper de ne pas le revendre avant la r\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 pour optimiser votre investissement : possibilit\u00e9s de perte de valeur sur le prix (immobilier neuf qui a besoin de temps pour se valoriser) et sur la fiscalit\u00e9 du fait du calcul de la plus-value immobili\u00e8re en fonction du prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 au lieu du prix de la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019acquisition (augmentation de la fiscalit\u00e9 sur la plus-value).Mais si vous aviez besoin de revendre votre nue-propri\u00e9t\u00e9 avant l\u2019issu du d\u00e9membrement, souvent pour des raisons personnelles (suite \u00e0 une s\u00e9paration ou \u00e0 un besoin de tr\u00e9sorerie par exemple), Perl et iPlus se chargeront de g\u00e9rer la revente de votre appartement, comme ils se sont charg\u00e9s de vous le vendre.Le march\u00e9 secondaire de l\u2019immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 est actif, la demande est plus importante que l\u2019offre et les reventes se r\u00e9alisent vite (3 \u00e0 6 mois). De nombreux investisseurs recherchent en effet des dur\u00e9es de d\u00e9membrement plus courtes ou des programmes d\u00e9j\u00e0 construits.Peu d\u2019offre, beaucoup de demande : savoir \u00eatre r\u00e9actifLa raret\u00e9 des programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 oblige souvent les investisseurs \u00e0 agir vite.Contrairement aux dispositifs plus classiques (type immobilier ancien, Duflot-Pinel, LMNP) pour lesquels le nombre de programmes disponibles est important, l\u2019offre en nue-propri\u00e9t\u00e9 de Perl et iPlus est aussi r\u00e9duite que la demande des investisseurs est forte, particuli\u00e8rement pour les zones les plus recherch\u00e9es, comme Paris et son Ile-de-France.Ainsi, par exp\u00e9rience, lorsqu\u2019une r\u00e9sidence en nue-propri\u00e9t\u00e9 sort en commercialisation, il n\u2019est pas rare de la voir \u00eatre enti\u00e8rement vendue en moins d\u2019un mois, surtout pour les plus petites surfaces et prix.Concr\u00e8tement pour \u00eatre vendu, l\u2019appartement doit \u00eatre \u00ab optionn\u00e9 \u00bb par le conseiller qui vous le propose \u2013 le lot est alors bloqu\u00e9 pour vous pendant quelques jours, g\u00e9n\u00e9ralement 2 \u00e0 3 jours. Vous devez alors le r\u00e9server pendant cette p\u00e9riode en signant les documents de r\u00e9servation et en d\u00e9posant le ch\u00e8que de d\u00e9p\u00f4t de garantie. Si vous ne le r\u00e9servez pas, l\u2019option est perdue et donn\u00e9e \u00e0 un autre investisseur.Pour les programmes en nue-propri\u00e9t\u00e9 les plus demand\u00e9s (proche Paris, Bordeaux, grandes villes et emplacement premium\u2026) et leurs meilleurs biens (bonne taille, bonne exposition, bon \u00e9tage), il est tr\u00e8s courant que ces lots soient vendus le jour m\u00eame du d\u00e9but de la commercialisation \u2013 les conseillers et les investisseurs avertis se seront ainsi positionn\u00e9s en amont. L\u2019option est alors tr\u00e8s difficile \u00e0 obtenir pour ces appartements aux meilleures caract\u00e9ristiques ; m\u00eame si vous avez \u00e9t\u00e9 r\u00e9actif, vous pourrez \u00eatre positionn\u00e9 en 2\u00e8me, 3\u00e8me ou 4\u00e8me rang apr\u00e8s d\u2019autres investisseurs plus rapides. Dans ce cas, votre seule chance d\u2019obtenir votre option est que les investisseurs avant vous ne r\u00e9servent pas le bien pendant leur option.Pour les biens immobiliers en nue-propri\u00e9t\u00e9 des programmes des plus petites villes ou les prix consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9lev\u00e9s (sup\u00e9rieurs \u00e0 300K\u20ac), la demande est moins forte et la r\u00e9activit\u00e9 moins n\u00e9cessaire.\u00c0 titre indicatif, avec nos deux partenaires leaders, Perl et iPlus, en 2019 nous avons g\u00e9n\u00e9ralement qu\u2019une vingtaine de programmes en d\u00e9membrement en m\u00eame temps en commercialisation. Alors qu\u2019avec nos partenaires en Pinel-Duflot et LMNP \u2013 Nexity, Vinci, Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, etc. \u2013 nous aurons pr\u00e8s d\u2019un millier de programmes immobiliers.Parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : Strat\u00e9gie 2 de l\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrementPourquoi investir dans des parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Investir dans un patrimoine diversifi\u00e9 international d\u2019immobilier pour les entreprises.Revenir au plan de l’articleEn achetant des parts de SCPI de rendement, vous devenez (en partie) propri\u00e9taire de tout le patrimoine locatif immobilier qui le composent (bureaux, commerces, entrep\u00f4ts, \u00e9coles ou cliniques).Les plus r\u00e9centes et innovantes SCPI ach\u00e8tent des immeubles professionnels dans le monde entier, comme en zone euro pour les SCPI Corum Eurion et LF Europimmo, et hors zone euro pour la SCPI Corum XL.La gestion (achat\/vente\/location) est enti\u00e8rement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e et vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une diversification et d\u2019une mutualisation des risques entre tous les actifs et tous les pays o\u00f9 la SCPI a investis pour vous.De plus, gr\u00e2ce \u00e0 cette exposition internationale, les revenus que vous percevrez (\u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement donc) seront nets de frais et nets de fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re (bien plus avantageuse que celle de l\u2019imposition fran\u00e7aise des revenus fonciers).En effet, la SCPI paiera \u00e0 la source l\u2019imp\u00f4t de chaque pays o\u00f9 se trouve ses immeubles (un bureau en Allemagne, un taux d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s allemandes).Par rapport \u00e0 l\u2019achat d\u2019un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9, l\u2019objectif d\u2019un investissement en parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 sera donc moins une revente avec plus-value, mais plus la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaires diversifi\u00e9s et peu impos\u00e9s quand vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9.Possibilit\u00e9 de choisir la dur\u00e9e de son d\u00e9membrement temporaireDe 3 \u00e0 15 ans, quand souhaitez-vous b\u00e9n\u00e9ficiez de vos revenus de SCPI ?Tr\u00e8s fort avantage par rapport \u00e0 un appartement en nue-propri\u00e9t\u00e9 qui impose la dur\u00e9e du d\u00e9membrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilit\u00e9 de choisir la dur\u00e9e qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans).Par exemple si vous partez \u00e0 la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9 des SCPI dans 7 ans !Exemple 3 cl\u00e9s de d\u00e9membrement de SCPI internationalesSCPI Corum Eurion \u2013 Cl\u00e9 de d\u00e9membrement 2020SCPI Corum XL \u2013 Cl\u00e9 de d\u00e9membrement 2020SCPI LF Europimmo \u2013 Cl\u00e9 de d\u00e9membrement 2020Attention, les cl\u00e9s de d\u00e9membrement des SCPI de rendement qui r\u00e9partissent la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et celle de l\u2019usufruit peuvent \u00eatre modifi\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s de gestion (en fonction de l\u2019\u00e9volution du rendement dans le temps, donc de la valorisation de l\u2019usufruit \u00e9conomique).Il est donc n\u00e9cessaire de v\u00e9rifier si celles-ci n\u2019ont pas \u00e9volu\u00e9es au moment de votre investissement en parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9.Plus de parts gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote, donc plus de revenus \u00e0 termePayer cash des SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 pour optimiser votre retraite.Vous savez que les parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne distribuent pas de revenus. En contrepartie, le prix de la part en pleine propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9cot\u00e9 du prix de l\u2019usufruit (plus le d\u00e9membrement est long, plus la d\u00e9cote est forte).En acqu\u00e9rant ainsi aujourd\u2019hui des parts en pleine propri\u00e9t\u00e9, vous percevriez des revenus dont vous n\u2019avez peut-\u00eatre pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalis\u00e9s.La d\u00e9cote du prix de la part en nue-propri\u00e9t\u00e9 vous permet donc d\u2019acheter plus de parts, qui vous d\u00e9livreront donc plus de revenus compl\u00e9mentaires \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement.Exemple pour un investissement de 100K\u20ac en parts de SCPI Corum Origin : Pleine propri\u00e9t\u00e9 : 93 parts \u00e0 1075\u20ac.Nue-propri\u00e9t\u00e9 5 ans : 122 parts \u00e0 817\u20ac (d\u00e9cote de 24%).Nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans : 145 parts \u00e0 688\u20ac (d\u00e9cote de 36%).Exemple de simulation d\u2019une strat\u00e9gie de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9Revenus compl\u00e9mentaires pour 100K\u20ac en nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans.Hypoth\u00e8se de rendement : SCPI \u00e0 4,56% de rendement par an, net de charge, net de fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re, brut de fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise.NB. Performances 2019 des SCPI internationales : 5,14% pour la SCPI Corum Origin et 4,05% pour la SCPI LF Europimmo.Investissement initial de 100K\u20ac : 20% France et 80% Europe.Les immeubles de la SCPI situ\u00e9s hors de France sont soumis \u00e0 la fiscalit\u00e9 accommodante des autres pays europ\u00e9ens.Tandis que seule la part des immeubles situ\u00e9s en France sont assujettis \u00e0 la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers.Conditions d\u2019acquisition 100K\u20ac nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans SCPI EuropimmoPrix de la part en nue-propri\u00e9t\u00e9 10 ans : 757,05\u20ac au lieu de 1030\u20ac gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote de 26,5% (valeur de l\u2019usufruit pour un d\u00e9membrement de 10 ans).Soit 132 parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 achet\u00e9es (=100 000\u20ac divis\u00e9s par 757,05\u20ac), au lieu de 97 parts en pleine propri\u00e9t\u00e9 (=100 000\u20ac divis\u00e9s par 1015\u20ac).Comparaison SCPI pleine propri\u00e9t\u00e9 vs nue-propri\u00e9t\u00e9 100K\u20acAcquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9 : 97 parts en pleine propri\u00e9t\u00e9 qui vous cr\u00e9eront 4 556\u20ac de revenus annuels bruts (97x1030x4,56%), soit aujourd\u2019hui 379\u20ac par mois.Acquisition en nue-propri\u00e9t\u00e9 : 132 parts en pleine propri\u00e9t\u00e9 valoris\u00e9es \u00e0 135 960\u20ac \u00e0 la fin du d\u00e9membrement qui vous cr\u00e9eront 6 200\u20ac de revenus annuels bruts (132x1030x4,56%), soit dans 10 ans 516\u20ac par mois. Contre 379\u20ac par mois pour une acquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9.Profils et conseils pour bien investir en immobilier nue-propri\u00e9t\u00e9 en 2020"},{"@context":"http:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"item":{"@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/#breadcrumbitem","name":"Cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine \u00e0 Paris"}},{"@type":"ListItem","position":2,"item":{"@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/demembrement-nue-propriete-immobilier\/#breadcrumbitem","name":"Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 2020, d\u00e9membrement immobilier ou SCPI ?"}}]}]