[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"Article","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-ehpad-reussir-investissement\/#Article","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-ehpad-reussir-investissement\/","headline":"Investir en EHPAD : comment r\u00e9ussir son investissement","name":"Investir en EHPAD : comment r\u00e9ussir son investissement","description":"
\r\n
Une rentabilit\u00e9 locative autour de 5%, une fiscalit\u00e9 avantageuse et un march\u00e9 de la d\u00e9pendance en explosion. Incontestablement, investir en EHPAD en LMNP est devenu un des investissements immobiliers les plus pl\u00e9biscit\u00e9s par les Fran\u00e7ais. Mais est-ce aussi simple que cela ? Calci Patrimoine est une nouvelle fois l\u00e0 pour vous aider si (puis comment) vous devriez investir dans un EHPAD.<\/h6>\r\n\r\n\"investir\r\n\r\n

Gr\u00e2ce \u00e0 son statut fiscal en LMNP (Loueur en Meubl\u00e9 Non Professionnel) et \u00e0 sa forte rentabilit\u00e9, l\u2019investissement en EHPAD est un outil id\u00e9al pour se cr\u00e9er des compl\u00e9ments de revenus \u00e0 l\u2019abri de la fiscalit\u00e9 pour votre retraite. Mais attention, outre la n\u00e9cessit\u00e9 de bien choisir sa r\u00e9sidence, investir en EHPAD n\u2019est pas pour tout le monde : vous devrez avoir vos objectifs et votre situation patrimoniale en parfait accord avec les caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res de cet investissement qui vous fera devenir propri\u00e9taire d\u2019une chambre m\u00e9dicalis\u00e9e dans une r\u00e9sidence neuve et exploit\u00e9e par un gestionnaire.

\r\n<\/div>","datePublished":"2012-09-06","dateModified":"2026-03-01","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/#Person","name":"Anthony Calci","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/","identifier":2,"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Calci Patrimoine","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","width":250,"height":58}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2012\/09\/investir-en-ehpad.jpg","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2012\/09\/investir-en-ehpad.jpg","height":"352","width":"550"},"url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-ehpad-reussir-investissement\/","about":["Investissement immobilier"],"wordCount":2167,"keywords":["EHPAD","Investir en immobilier","Retraite","Revenus compl\u00e9mentaires"],"articleBody":"Accueil >> Investir en Immobilier >>Une rentabilit\u00e9 locative autour de 5%, une fiscalit\u00e9 avantageuse et un march\u00e9 de la d\u00e9pendance en explosion. Incontestablement, investir en EHPAD en LMNP est devenu un des investissements immobiliers les plus pl\u00e9biscit\u00e9s par les Fran\u00e7ais. Mais est-ce aussi simple que cela ? Calci Patrimoine est une nouvelle fois l\u00e0 pour vous aider si (puis comment) vous devriez investir dans un EHPAD.Gr\u00e2ce \u00e0 son statut fiscal en LMNP (Loueur en Meubl\u00e9 Non Professionnel) et \u00e0 sa forte rentabilit\u00e9, l\u2019investissement en EHPAD est un outil id\u00e9al pour se cr\u00e9er des compl\u00e9ments de revenus \u00e0 l\u2019abri de la fiscalit\u00e9 pour votre retraite. Mais attention, outre la n\u00e9cessit\u00e9 de bien choisir sa r\u00e9sidence, investir en EHPAD n\u2019est pas pour tout le monde : vous devrez avoir vos objectifs et votre situation patrimoniale en parfait accord avec les caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res de cet investissement qui vous fera devenir propri\u00e9taire d\u2019une chambre m\u00e9dicalis\u00e9e dans une r\u00e9sidence neuve et exploit\u00e9e par un gestionnaire.Investir en EPHAD – L\u2019investissement EHPADTout le monde en a d\u00e9j\u00e0 entendu parler\u2026 Mais qu\u2019est-ce qu\u2019est r\u00e9ellement un EHPAD ?Un EHPAD, Etablissement d\u2019H\u00e9bergement pour Personnes Ag\u00e9es D\u00e9pendantes, est une r\u00e9sidence immobili\u00e8re constitu\u00e9e de chambres m\u00e9dicalis\u00e9s qui accueille les personnes \u00e2g\u00e9es qui ont besoin d\u2019une assistance quotidienne.En plus de la pr\u00e9sence permanente de m\u00e9decins, infirmi\u00e8res et aides-soignantes, ces maisons de retraite m\u00e9dicalis\u00e9es font b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 leurs pensionnaires un ensemble de prestations qui comprennent le logement, les repas, les soins d\u2019hygi\u00e8ne et m\u00e9dicaux, des animations…Le vieillissement de la population et le march\u00e9 de la d\u00e9pendance en FranceSelon l\u2019INSEE, l\u2019augmentation de l\u2019esp\u00e9rance de vie coupl\u00e9e au vieillissement de la g\u00e9n\u00e9ration baby-boom (1945 – 1975) provoque un ph\u00e9nom\u00e8ne d\u00e9mographique exceptionnel : en 2012, un Fran\u00e7ais sur 6 a plus de 60 ans, mais en 2060, ce sera un Fran\u00e7ais sur 3 ; avec un Fran\u00e7ais sur 6 qui aura plus de 85 ans (cette population sera multipli\u00e9e par 4 entre aujourd\u2019hui et 2060) !La d\u00e9pendance de personnes \u00e2g\u00e9es intervenant particuli\u00e8rement \u00e0 partir de 80 ans, il est ais\u00e9 de comprendre que le besoin de services de soins m\u00e9dicaux (comme les EHPAD) pour cette population \u00e0 risques augmentera \u00e9galement de fa\u00e7on exponentielle. Il est ainsi estim\u00e9 que le besoin annuel de nouvelles places (\u00ab lits \u00bb) serait de 10 000 pendant ces 10 prochaines ann\u00e9es (c\u2019est-\u00e0-dire plus de 100 EHPAD ou r\u00e9sidences m\u00e9dicalis\u00e9es assimil\u00e9es !) pour esp\u00e9rer combler la future demande d\u2019accueil des personnes d\u00e9pendantes.Notre s\u00e9lection du moment d\u2019un \u00ab meilleur programme LMNP en EHPAD \u00bb[gravityform id=\u00a0\u00bb30″ name=\u00a0\u00bbContact30 – EHPAD\u00a0\u00bb title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb]EHPAD \u00ab L\u2019imp\u00e9rial \u00bb de KORIAN \u00e0 COLOMBES (92)Rentabilit\u00e9 locative brute : 4,50% HT\/HTGestionnaire : Korian, 3\u00e8me op\u00e9rateur fran\u00e7aisLivraison : 4\u00e8me trimestre 2013Prix : \u00c0 partir de 193 800\u20ac HTEmplacement : Commune des Hauts-de-Seine \u00e0 5 km de Paris avec infrastructures nombreuses et performantes : autoroute, bus, lignes SNCF et a\u00e9roport CDG \u00e0 30 minutes.Avantages : Prise en charge des int\u00e9r\u00eats intercalaires ou attestation de pr\u00e9-loyers en cas de paiement comptant.Comment fonctionne un EHPADUne r\u00e9glementation tr\u00e8s stricte d\u2019implantation sur le territoireL\u2019autorisation de cr\u00e9ation d\u2019un nouvel EHPAD est accord\u00e9e apr\u00e8s un appel \u00e0 projet, uniquement en fonction des besoins du sch\u00e9ma g\u00e9rontologique du d\u00e9partement. Pour obtenir ces fameux agr\u00e9ments et \u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 construire et exploiter un EHPAD, un promoteur \/ gestionnaire doit poursuivre un long chemin avec l\u2019administration publique (Conseil R\u00e9gional et Agence R\u00e9gionale de la Sant\u00e9) durant au moins 3 ans. Enfin, la signature finale est tripartite – entre l\u2019exploitant de l\u2019EHPAD, le Conseil G\u00e9n\u00e9ral et l\u2019Agence R\u00e9gionale de Sant\u00e9 (ARS) – et d\u00e9finit les conditions qualitatives de fonctionnement pour l\u2019h\u00e9bergement des personnes d\u00e9pendantes. Entre EHPAD priv\u00e9, public et associatifAujourd\u2019hui sur plus de 10 000 \u00e9tablissements m\u00e9dicaux, environ 75% sont priv\u00e9s. Les 25% restant se partagent entre les EHPAD publics ou associatifs, qui permettent de nombreux avantages pour les personnes en difficult\u00e9s financi\u00e8re et sociale, mais dont les comptes ne sont g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00e9quilibr\u00e9s. Les EHPAD priv\u00e9s ont toutefois toujours un pourcentage de leurs lits qui sont \u00e9galement \u00e9ligibles \u00e0 l\u2019aide sociale.La tarification des EHPADLes r\u00e9sidents de ces r\u00e9sidences m\u00e9dicalis\u00e9s paient en fonction de leur groupe iso-ressource (GIR), c\u2019est-\u00e0-dire en fonction de leur cotation sur l\u2019\u00e9chelle de leur d\u00e9pendance. En effet, plus ils ont un GIR petit, type GIR1, plus ils seront d\u00e9pendants et auront besoin de plus de services de soins, plus ils paieront cher.Le co\u00fbt mensuel moyen de l\u2019h\u00e9bergement se situera donc entre 2500 et 3500\u20ac par mois, pay\u00e9 au 2\/3 par le r\u00e9sident (ou sa famille) et au 1\/3 r\u00e9parti par la s\u00e9curit\u00e9 sociale – notamment via l\u2019Allocation personnalis\u00e9e d’autonomie (APA).Il est tr\u00e8s important de comprendre que ce n\u2019est pas vous, investisseur et propri\u00e9taire de la chambre, qui recevra le loyer du r\u00e9sident ou de sa famille, mais ce sera bien le g\u00e9rant de la r\u00e9sidence qui vous versera votre loyer (d\u2019autant plus s\u00e9curis\u00e9 contractuellement par bail commercial)\u2026 Bref, venons-en au c\u0153ur du sujet, le fonctionnement de l\u2019investissement en EHPAD et nos pr\u00e9conisations !Nos conseils pour savoir si vous devriez investir dans un EHPADPour aller plus loin dans le fonctionnement du LMNP g\u00e9r\u00e9, et donc de l\u2019investissement dans un EHPAD, je vous conseille vivement de lire notre article \u00e0 ce sujet >> Investir en LMNPL\u2019investissement dans un EHPAD doit \u00eatre motiv\u00e9 par la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentairesDevenir propri\u00e9taire d\u2019une chambre m\u00e9dicalis\u00e9e neuve (et vendue en Vente d\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement VEFA) dans un EHPAD, c\u2019est aussi \u00e9pouser le statut du Loueur en Meubl\u00e9 (Non) Professionnel. Et \u00e9pouser le LMNP, c\u2019est \u00e9pouser ses caract\u00e9ristiques:Un bien immobilier en LMNP, donc d\u2019EHPAD, devra \u00eatre motiv\u00e9 par la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaires. D\u2019autant plus que la rentabilit\u00e9 locative de l\u2019investissement dans un EHPAD (entre 4 et 5%) est plus importante que dans les autres LMNP (entre 3,5 et 4%), mais en contrepartie d\u2019un prix au m\u00b2 d\u00e9corr\u00e9l\u00e9 du march\u00e9 immobilier (vous achetez plus un rendement qu\u2019un bien immobilier).En tant que loueur en meubl\u00e9, vous d\u00e9clarez vos revenus comme \u00e9tant des Revenus industriels et commerciaux (BIC), bien plus avantageux fiscalement que les revenus fonciers de la location nue, mais aussi plus complexe \u00e0 appr\u00e9hender. En effet, gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement de valeur de l\u2019immobilier dans les charges vous ne paierez aucun imp\u00f4t (ni imp\u00f4t sur le revenu ni pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) sur les loyers jusqu\u2019\u00e0 20 ans ! Ce qui est id\u00e9al pour les TMI sup\u00e9rieurs ou \u00e9gale \u00e0 14%.Ces loyers sont s\u00e9curis\u00e9s car vous n\u2019\u00eates pas pay\u00e9s par le locataire mais par l\u2019exploitant, g\u00e9rant de la r\u00e9sidence, tr\u00e8s encadr\u00e9 contractuellement par bail commercial.L\u2019exploitant prend \u00e0 sa charge la plupart des charges usuellement inh\u00e9rentes \u00e0 un propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier non exploit\u00e9, comme les r\u00e9parations et autres charges.Cerise sur le g\u00e2teau, m\u00eame si vous payez au d\u00e9part votre investissement EHPAD en LMNP TTC, vous r\u00e9cup\u00e9rez 6 mois apr\u00e8s l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la TVA, soit 19,6% d\u2019\u00e9conomiser.Par contre, m\u00eame si le march\u00e9 de l\u2019ancien se d\u00e9veloppe fortement, un bien immobilier g\u00e9r\u00e9 en LMNP se revend moins rapidement qu\u2019un bien d\u2019habitation classique – comptez environ une petite ann\u00e9e.Pour r\u00e9sum\u00e9, investir dans un EHPAD c\u2019est acqu\u00e9rir une chambre m\u00e9dicalis\u00e9e dans une r\u00e9sidence exploit\u00e9e dans le but de se cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires s\u00e9curis\u00e9s peu ou pas impos\u00e9s \u00e0 vie.Les bonnes questions \u00e0 se poser pour savoir si vous devriez investir dans un EHPADSouhaitez-vous vous cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires ?Si non, pr\u00e9f\u00e9rez plut\u00f4t le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, le Scellier, le Malraux…Si oui, allez en 2.\u00c0 quelle Tranche Marginale d\u2019Imposition \u00eates-vous (ou serez-vous \u00e0 votre retraite) ?Si en dessous de la TMI \u00e0 14%, privil\u00e9giez peut-\u00eatre les SCPI de rendement pour les revenus compl\u00e9mentaires, plus liquides, plus flexibles, plus diversifi\u00e9es.Si au-dessus de la TMI \u00e0 14%, allez en 3.Comprenez-vous que vous achetez plus un rendement qu\u2019un bien immobilier ?Si non, privil\u00e9giez un autre bien LMNP type r\u00e9sidence seniors ou \u00e9tudiantesSi oui, l\u2019EHPAD est sans doute fait pour vous ! Il ne vous manque plus que de lire notre dernier chapitre sur nos conseils pour bien investir.Notre s\u00e9lection du moment d\u2019un \u00ab meilleur programme LMNP en EHPAD \u00bb[gravityform id=\u00a0\u00bb31″ name=\u00a0\u00bbContact31 – EHPAD 83″ title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb]EHPAD \u00ab Pi\u00e9dardan \u00bb d\u2019ORPEA \u00e0 OLLIOULES (83)Rentabilit\u00e9 locative brute : 4,50% HT\/HTGestionnaire : Orp\u00e9a, 2\u00e8me op\u00e9rateur fran\u00e7aisLivraison : 4\u00e8me trimestre 2013Prix : \u00c0 partir de 129 400\u20ac HTEmplacement : Ollioules, le cachet d\u2019un village proven\u00e7al \u00e0 deux pas de Toulon d\u00e9tenant le label \u00abPlus Beaux D\u00e9tours de France\u00bb et \u00e0 proximit\u00e9 de la mer.Avantages : Prise en charge des int\u00e9r\u00eats intercalaires.Tous nos conseils si vous souhaitez sauter le pas avec l\u2019EHPAD et bien investirBien choisir votre conseiller-commercial, comme Calci Patrimoine !Quel banquier, conseiller en gestion de patrimoine (comme Calci Patrimoine), promoteur ou autres vous conseillera au mieux dans votre choix d\u2019investissement ? L\u2019EHPAD est-il r\u00e9ellement fait pour vous ? Qui vous accompagnera dans toutes les d\u00e9marches et le suivi, en servant au mieux vos int\u00e9r\u00eats ? Le choix de votre conseiller-commercial sera essentiel dans toutes les \u00e9tapes de la r\u00e9ussite de votre investissement en EHPAD, choix, montage financier, relation promoteur, relation gestionnaire, suivi, etc.Bien v\u00e9rifier la coh\u00e9rence des caract\u00e9ristiques de la r\u00e9sidence pour personnes d\u00e9pendantes avec le march\u00e9 et la situation localeSi vous \u00eates d\u00e9sormais convaincu que l\u2019EHPAD est fait pour vous, il ne vous reste plus qu\u2019\u00e0 bien choisir votre r\u00e9sidence. Votre conseiller-commercial vous proposera alors un EHPAD dans laquel investir. M\u00eame si ce travail a d\u00fb \u00eatre fait par l\u2019Etat, les collectivit\u00e9s locales, le promoteur et surtout votre conseiller, v\u00e9rifiez vous-m\u00eame l\u2019ad\u00e9quation des caract\u00e9ristiques de votre future chambre m\u00e9dicalis\u00e9e dans le march\u00e9 local. Se trouve-t-elle par exemple dans une ville appr\u00e9ci\u00e9e des personnes \u00e2g\u00e9es ? Bord de mer, soleil, montagne ? Quel est le standing de la r\u00e9sidence ? Ou posez-vous simplement cette question : y mettrais-je personnellement une personne qui m\u2019est ch\u00e8re ?Bien v\u00e9rifier les conditions du bail commercial que vous allez signerPoint extr\u00eamement important : le bail commercial vous liera avec l\u2019exploitant de la r\u00e9sidence pendant toute la dur\u00e9e de vie de votre investissement en EHPAD.Les baux commerciaux qui lient les investisseurs en EHPAD avec les g\u00e9rants sont souvent les plus g\u00e9n\u00e9reux de tous les baux d\u2019LMNP (si on les compare \u00e0 ceux des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, seniors, d\u2019affaires ou de tourisme). En effet, il est souvent admis que les exploitants prennent ici \u00e0 leurs charges :Les charges locatives usuelles.Le renouvellement et entretien du mobilierLes remises aux normes des appareils m\u00e9dicaux.Les assurances (responsabilit\u00e9 civile et professionnelle, immeuble, perte d\u2019exploitation\u2026).La taxe sur les ordures m\u00e9nag\u00e8res.Les gros travaux type ravalement des articles 605 et 606 (rare dans les baux des autres LMNP).Je vous conseille \u00e9galement de v\u00e9rifier la garantie sur l\u2019indexation des loyers sur l\u2019IRL et le niveau de son plafonnement \u00e9ventuel.Bien choisir l\u2019exploitant de son EHPADEn investissement ou en placement, nous pensons qu\u2019il est souvent pr\u00e9f\u00e9rable de privil\u00e9gier les principaux op\u00e9rateurs du secteur pour \u00e9viter les mauvaises surprises et s\u00e9curiser votre op\u00e9ration. Voici donc le top 7 des gestionnaires de maisons de retraite en France, par nombre de lits :DVDORPEAKorianMedica FranceColis\u00e9e PatrimoineImbertNoble \u00e2geBien s\u00fbr, m\u00eame s\u2019ils sont proches l\u2019un de l\u2019autre en terme de qualit\u00e9, il existe forc\u00e9ment des disparit\u00e9s entre eux. Calci Patrimoine sera l\u00e0 pour vous guider dans votre choix.En esp\u00e9rant que ce guide vous aura aid\u00e9 dans vos d\u00e9marches ! Nous vous souhaitons \u00ab bon investissement \u00bb et n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter pour toute question pour investir en EHPAD.Anthony CalciConseiller en gestion de patrimoine (CGP), fondateur du cabinet Calci Patrimoine, strat\u00e9giste en investissement financier et immobilier depuis plus de 15 ans, sp\u00e9cialiste entrepreneurs et expatri\u00e9s, membre du groupemement Magnacarta et de l’Anacofi, CIF-CGP Orias n\u00b011062580"},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Investir en EHPAD : comment r\u00e9ussir son investissement","item":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-ehpad-reussir-investissement\/#breadcrumbitem"}]}]