[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"Article","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-en-immobilier-duflot-conseils\/#Article","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-en-immobilier-duflot-conseils\/","headline":"Investir en Duflot 2013 : L\u2019immobilier neuf locatif nu encore bon ?","name":"Investir en Duflot 2013 : L\u2019immobilier neuf locatif nu encore bon ?","description":"
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Le guide pour investir en immobilier loi Duflot en 2013 \u2013 La loi d\u2019investissement immobilier locatif neuf nu Duflot a succ\u00e9d\u00e9 le 1er janvier 2013 \u00e0 la loi Scellier dans un contexte de prix immobilier \u00e9lev\u00e9 et de situation \u00e9conomique instable, la ministre de l\u2019habitat C\u00e9cile Duflot a-t-elle ainsi r\u00e9ussi son pari de plaire \u00e0 la fois aux investisseurs particuliers tels que vous, aux locataires qui d\u00e9sirent acc\u00e9der \u00e0 des logements moins chers et aux professionnels qui souhaitent mieux construire et vendre, tout cela dans le respect de l\u2019\u00e9cologie et du social, leitmotivs du nouveau gouvernement Ayrault ?<\/h6>\r\n\r\n\"loi\r\n\r\n

Equation difficile me direz-vous. Effectivement, vous r\u00e9pondrais-je. <\/p>\r\n\r\n

Madame Duflot a ainsi par exemple r\u00e9cemment admis que l\u2019objectif de 500 000 logements neufs construis par an d\u2019ici 2017 ne sera pas atteint - estimant le nombre de 300 000 nouveaux biens immobiliers annuels, dont 40 000 Duflot, plus r\u00e9aliste. <\/p>\r\n\r\n

Outre la loi Duflot, elle a \u00e9galement annonc\u00e9 de nouvelles mesures pour r\u00e9gulariser le march\u00e9 immobilier et \u00ab s\u00e9curiser les locataires \u00bb : incitations pour remettre sur le march\u00e9 les logements vacants, encadrement des loyers, baisse des honoraires des agences et cr\u00e9ation d\u2019une garantie universelle des loyers. <\/p>\r\n\r\n

Pas vraiment s\u00fbr que ces mesures plaisent aux investisseurs et aux professionnels\u2026 En attendant pour 2014, on l\u2019esp\u00e8re, une baisse de la dur\u00e9e d\u2019exon\u00e9ration totale de la plus-value immobili\u00e8re \u00e0 22 ans (contre 30 ann\u00e9es actuellement) ? <\/p>\r\n<\/div>","datePublished":"2013-07-15","dateModified":"2026-03-01","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/#Person","name":"Anthony Calci","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/","identifier":2,"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Calci Patrimoine","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","width":250,"height":58}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2013\/07\/loi-duflot-immobilier.jpg","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2013\/07\/loi-duflot-immobilier.jpg","height":"200","width":"550"},"url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-en-immobilier-duflot-conseils\/","about":["Investissement immobilier"],"wordCount":4730,"keywords":["Investir en immobilier","Loi Duflot"],"articleBody":"Accueil >> Investir en Immobilier >>Le guide pour investir en immobilier loi Duflot en 2013 \u2013 La loi d\u2019investissement immobilier locatif neuf nu Duflot a succ\u00e9d\u00e9 le 1er janvier 2013 \u00e0 la loi Scellier dans un contexte de prix immobilier \u00e9lev\u00e9 et de situation \u00e9conomique instable, la ministre de l\u2019habitat C\u00e9cile Duflot a-t-elle ainsi r\u00e9ussi son pari de plaire \u00e0 la fois aux investisseurs particuliers tels que vous, aux locataires qui d\u00e9sirent acc\u00e9der \u00e0 des logements moins chers et aux professionnels qui souhaitent mieux construire et vendre, tout cela dans le respect de l\u2019\u00e9cologie et du social, leitmotivs du nouveau gouvernement Ayrault ?Equation difficile me direz-vous. Effectivement, vous r\u00e9pondrais-je. Madame Duflot a ainsi par exemple r\u00e9cemment admis que l\u2019objectif de 500 000 logements neufs construis par an d\u2019ici 2017 ne sera pas atteint – estimant le nombre de 300 000 nouveaux biens immobiliers annuels, dont 40 000 Duflot, plus r\u00e9aliste. Outre la loi Duflot, elle a \u00e9galement annonc\u00e9 de nouvelles mesures pour r\u00e9gulariser le march\u00e9 immobilier et \u00ab s\u00e9curiser les locataires \u00bb : incitations pour remettre sur le march\u00e9 les logements vacants, encadrement des loyers, baisse des honoraires des agences et cr\u00e9ation d\u2019une garantie universelle des loyers. Pas vraiment s\u00fbr que ces mesures plaisent aux investisseurs et aux professionnels\u2026 En attendant pour 2014, on l\u2019esp\u00e8re, une baisse de la dur\u00e9e d\u2019exon\u00e9ration totale de la plus-value immobili\u00e8re \u00e0 22 ans (contre 30 ann\u00e9es actuellement) ? Investir en Duflot 2013 – Plan de l\u2019articleIntroduction et texte de la loi Duflot en 2013– R\u00e9sum\u00e9 de la loi Duflot– Points forts et points faibles du dispositif DuflotNotre analyse sur la conjoncture \u00e9conomique en 2013 pour investir dans l\u2019immobilier neuf dans le locatif– Bilan du feu dispositif Scellier et enjeux pour le nouveau Duflot – Le recul des prix immobiliers en 2013 – Demande locative forte en France, mais pas dans toutes les villes– Taux de cr\u00e9dit historiquement bas en 2013, mais remont\u00e9e prochaine ? Nos conseils gestion de patrimoine pour investir en Duflot en 2013– Rappels conseils en Gestion de Patrimoine et investissement en immobilier – Questions \u00e0 se poser pour choisir son programme Duflot – Types de biens et r\u00e9gions \u00e0 privil\u00e9gier pour investir en DuflotLes principales caract\u00e9ristiques de la loi Duflot – R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur le revenu de 18% sur 9 ans – Conditions et obligations de la loi Duflot – Zones g\u00e9ographiques de la loi Duflot– Plafond de r\u00e9duction d\u2019imposition par m2 de surface habitable et par zone – Plafond de loyer par zone Duflot – Conditions de ressources des locataires \u00e0 respecter par zone en Duflot– Loi Duflot : Bon \u00e0 savoir Conclusion – Investir en Duflot ou pasIntroduction et texte de la loi Duflot en 2013Revenir au plan de l’articleQu\u2019est-ce que la loi Duflot ?La loi Duflot est un dispositif d\u2019aide \u00e0 l\u2019investissement immobilier des particuliersLe dispositif Duflot permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 18% (\u00e9tal\u00e9e sur 9 ans) sur le montant (dans la limite de 300 000\u20ac par an) d\u2019un investissement immobilier neuf BBC (B\u00e2timent Basse Consommation) en VEFA (Vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement) \u00e0 mettre en location nue (non meubl\u00e9 – soumis \u00e0 la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers) pendant une dur\u00e9e minimum de 9 ans. L\u2019objectif principal de l\u2019Etat fran\u00e7ais en mettant en place cette incitation fiscale \u00e0 l\u2019investissement immobilier neuf est de r\u00e9pondre \u00e0 la tr\u00e8s forte demande locative de certaines zones en aidant les particuliers \u00e0 investir et en faisant construire plus de logements neufs par les promoteurs.Dans ce but, la loi Duflot a mis en place des conditions qui s\u00e9curisent \u00e0 la fois :L\u2019investisseur : En plus de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, seules les villes o\u00f9 la demande locative est extr\u00eamement tendue sont \u00e9ligibles \u00e0 la loi Duflot ;Et le locataire : Plafond de loyer par zone (\u00ab cens\u00e9 \u00bb \u00eatre 20% moins cher que les prix des loyers du march\u00e9 local) et plafond de ressource des locataires (\u00ab cens\u00e9 \u00bb \u00eatre social).Pourquoi utiliser le mot \u00ab cens\u00e9 \u00bb (avec certes une pointe d\u2019ironie) sur la fixation des plafonds de loyers et des plafonds de ressource des locataires ? Tout simplement, car ce n\u2019est qu\u2019un argument marketing des politiques ; les plafonds des loyers sont la plupart du temps au prix de march\u00e9 (sauf peut-\u00eatre \u00e0 Paris) et plus de 85% de la population ont en r\u00e9alit\u00e9 acc\u00e8s \u00e0 un logement Duflot en tant que locataire (loin de l\u2019aspect \u00ab social \u00bb vendu). Bref, de l\u2019esbroufe politique qui a pour but de plaire \u00e0 l\u2019\u00e9lectorat de Mme Duflot. En r\u00e9alit\u00e9, il n\u2019y a quasiment aucune restriction sociale, ce qui est b\u00e9n\u00e9fique autant pour les promoteurs que pour vous investisseur ! Nous \u00e9tudierons cela un peu plus loin dans l\u2019article.Points forts et points faibles de l\u2019investissement immobilier DuflotMais revenons-en \u00e0 notre question principale du pr\u00e9sent article, pour nous cabinet de conseil en gestion de patrimoine ind\u00e9pendant et vous investisseur : faut-il investir Duflot aujourd\u2019hui ? Ou dans des termes plus exacts : faut-il investir en immobilier locatif neuf nu aujourd\u2019hui ? Si non, pourquoi – Si oui, pourquoi et comment ?La pierre toujours une valeur s\u00fbre\u2026 mais \u00e0 quel prix et \u00e0 quels risques ? Les arguments positifs qui vont dans le sens de l\u2019investissement immobilier locatif nu Duflot :Constitution d\u2019un patrimoine. Se constituer un patrimoine par l\u2019investissement immobilier locatif est une \u00e9tape incontournable pour pr\u00e9parer sa retraite et\/ou se cr\u00e9er un capital.Immobilier, une valeur s\u00fbre. Des villes et des emplacements (Ile-de-France, Aquitaine, PACA, Rh\u00f4ne-Alpes\u2026) qui s\u00e9curisent un investissement immobilier autant sur le court terme (\u00e9vitement de la baisse des prix immobiliers en France) que sur le long terme (valorisation du bien).Incitation fiscale. B\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t significative pour son investissement immobilier (18% du prix d\u2019acquisition \u00e9tal\u00e9e sur 9 ans).Normes de construction d\u2019avenir. Miser sur l\u2019avenir par l\u2019immobilier neuf en B\u00e2timent Basse Consommation (BBC) permet d\u2019acc\u00e9der aux derni\u00e8res technologies de l\u2019habitat (normes RT 2012), b\u00e9n\u00e9fiques autant pour l\u2019\u00e9cologie que pour la vie dans l\u2019immeuble.Offre des promoteurs importante. Outre l\u2019ancien, l\u2019offre des promoteurs en Duflot en termes d\u2019emplacement de r\u00e9sidence ou de ville reste sup\u00e9rieure aux autres offres dispositifs d\u2019investissements immobiliers (nue-propri\u00e9t\u00e9, LMNP, Malraux\u2026).Taux de financement historiquement bas. Des taux de cr\u00e9dit qui permettent de financer vos investissements immobiliers \u00e0 moindre co\u00fbt.Les arguments n\u00e9gatifs qui vont \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019investissement immobilier locatif nu Duflot :Baisse des prix immobiliers. Le risque de baisse des prix immobiliers dans certaines r\u00e9gions de France (d\u00e9j\u00e0 en marche depuis fin 2012).Prix \u00e9lev\u00e9s. Les prix \u00e9lev\u00e9s immobiliers dans certaines zones (notamment Paris et sa premi\u00e8re couronne).Fiscalit\u00e9 des revenus et des plus-values immobili\u00e8res. La fiscalit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e des revenus fonciers (notamment pour les TMI sup\u00e9rieures ou \u00e9gales \u00e0 30%) qui vient diminuer le r\u00e9sultat net de charge \u00e0 votre TMI + Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (15,5%).Les al\u00e9as de gestion. Les risques li\u00e9s \u00e0 la gestion locative du bien : vacance de location \u00ab pas de locataire, pas de loyer \u00bb, charges impr\u00e9vues de petites r\u00e9parations\u2026Dur\u00e9e courte de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t. Une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t qui s\u2019\u00e9tale sur seulement 9 ans, \u00e0 peine la dur\u00e9e d\u2019un cycle immobilier, alors que vous garderez sans doute le bien au moins 15 ans. Votre effort de tr\u00e9sorerie augmentant donc \u00e0 partir de 9 ans.D\u2019autres meilleurs dispositifs ? Investir en immobilier par la nue-propri\u00e9t\u00e9 en d\u00e9membrement, par les parts de SCPI de rendement ou par la location meubl\u00e9e LMNP peut \u00eatre de meilleures dispositifs d\u2019investissement immobilier ?Alors quel type de bien, quelle ville, quelle r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t et quels plafonds de loyer Duflot. Car, trouver un bon programme immobilier Duflot n\u2019est pas aujourd\u2019hui chose facile\u2026Pour r\u00e9sum\u00e9, voici ce que vous devrez appr\u00e9hender pour bien investir en immobilier avec Duflot :Votre propre situation financi\u00e8re, fiscale et patrimonialeLes perspectives de l\u2019\u00e9conomie et du march\u00e9 immobilier fran\u00e7aisLes conditions de taux d\u2019emprunt et d\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9ditLa demande locative locale de la r\u00e9sidence DuflotLes conditions de prix des logements d\u2019habitation neufs>>Texte officiel loi Duflot du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, CGI. – Article 199 novovicies Notre analyse sur la conjoncture \u00e9conomique en 2013 pour investir dans l\u2019immobilier neuf locatif. Revenir au plan de l’articleFin du dispositif Scellier : Bilan et enjeux pour le nouveau Duflot Revenir en haut et au plan de l\u2019articleLe 1er janvier 2013, la loi Duflot a remplac\u00e9 la loi Scellier. Une nette am\u00e9lioration du cadre d\u2019investissement avec Scellier\u2026 Lire la source > Le rapport de la Commission des Finances sur la d\u00e9fiscalisation en faveur de l\u2019investissement locatif neuf.Par rapport aux pr\u00e9c\u00e9dentes lois (Robien par exemple, plut\u00f4t d\u00e9cri\u00e9e), la loi Scellier a largement am\u00e9lior\u00e9 le cadre l\u00e9gal de l\u2019investissement immobilier d\u2019habitation locatif dans le neuf pour les particuliers en mettant en place :Une s\u00e9lection de zones g\u00e9ographiques \u00e9ligibles au dispositif Scellier, en fonction de la r\u00e9alit\u00e9 de la demande locative, couvrant seulement 5% du territoire (contre 100% en Robien).Un d\u00e9coupage des zones avec plafond de loyer pour chacune d\u2019entre elle.Une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t \u00e9galitaire pour tous les revenus, plut\u00f4t qu\u2019une d\u00e9duction qui rendait m\u2019incitation fiscale plus avantageuse pour les Tranches marginales d\u2019imposition (TMI) \u00e9lev\u00e9e.La mise en avant de la nouvelle norme de logements verts dits B\u00e2timents Basse Consommation BBC.La loi Scellier a \u00e9t\u00e9 plut\u00f4t consid\u00e9r\u00e9 comme un succ\u00e8s, avec plus de 60% des ventes d\u2019immobiliers neufs de 2009 \u00e0 2012 avec pr\u00e8s de 250 000 logements vendus.Mais avec encore quelques dysfonctionnementsN\u00e9anmoins, malgr\u00e9 ses nettes am\u00e9liorations pour prot\u00e9ger l\u2019investisseur en immobilier et son succ\u00e8s commercial, Scellier a fait ressortir des imperfections :Un zonage de la demande locative contestable.Des plafonds de loyer parfois trop \u00e9lev\u00e9s par rapport \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 (donc des plafonds des loyers inutiles pour les locataires).Un avantage fiscal trop important, incitant les promoteurs a augment\u00e9 le prix de vente de leurs logements neufs.Pour l\u2019Etat, selon la Commission des finances, un co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 puisqu\u2019il sera d\u2019environ 13 milliards d\u2019euros en 4 ans.Liste noire des villes Scellier – Carte 2012La loi Scellier a donc \u00e9t\u00e9 clairement pl\u00e9biscit\u00e9e par les investisseurs qui depuis 2009 ont profit\u00e9 \u00e0 la fois de taux d\u2019emprunt bas et de l\u2019avantage fiscal puissant (25% sur 9 ans en 2009 et 2010). Mais l\u2019Etat, par son co\u00fbt et sa relative protection des investisseurs et des locataires, en a fait un bilan mitig\u00e9. Le dispositif Duflot au niveau de ses enjeux et de ses objectifs pr\u00e9sente de nombreuses similitudes avec le dispositif Scellier. Par l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi Duflot en janvier 2013, le gouvernement Ayrault a ainsi tent\u00e9 de corriger les erreurs du Scellier tout en gardant ce qui ce avait r\u00e9ussi et en am\u00e9liorant son c\u00f4t\u00e9 \u00ab social \u00bb.Quels sont les objectifs et les enjeux du Dispositif Duflot ?Plus de constructions de logements pour moins de tensions sur le march\u00e9 locatif Comme tous les gouvernements qui se sont succ\u00e9d\u00e9 depuis des ann\u00e9es, celui de Fran\u00e7ois Hollande a pour objectif de construire 500 000 nouveaux logements par an (dont 150 000 logements sociaux) pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande locative toujours plus grandissante. Selon leur estimation, le cout du dispositif Duflot sera d\u2019environ 1,3 milliard euros (seulement ?) selon une estimation du gouvernement. La loi Duflot, comme la loi Scellier, donne la possibilit\u00e9 aux particuliers qui investissent dans l\u2019immobilier locatif neuf de r\u00e9duire leur imp\u00f4t sur le revenu. La r\u00e9duction d\u2019imposition \u00e9tait plus importante dans le dispositif Scellier (21% sur 15 ans en 2012) que dans la loi Duflot (18% sur 9 ans). Pour b\u00e9n\u00e9ficier de cette r\u00e9duction de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, le propri\u00e9taire doit louer le bien immobilier 9 ans et dans les limites des plafonds de loyer impos\u00e9s par le l\u00e9gislateur qui diff\u00e9rent selon les zone (A, A bis, B1, B2). Aussi, la loi SRU (Solidarit\u00e9 R\u00e9novation Urbaine) impose aux communes de plus de 35 000 habitants d\u2019avoir 25% de logements sociaux. En cas du non-respect des seuils de logements sociaux la loi Duflot multiplie par 5 l\u2019amende par rapport \u00e0 la loi Scellier. Ainsi, dans le dispositif Duflot l\u2019amende est de 150 euros par logement social manquant pour ces mairies. Le recul des prix dans l\u2019immobilier en 2013R\u00e9sistance dans les r\u00e9gions les plus demand\u00e9es, attention aux autresSelon les chiffres publi\u00e9s le 1er juillet 2013 par l\u2019agence immobili\u00e8re Century 21, les prix de l\u2019immobilier ont diminu\u00e9s de 2,6% sur l\u2019ensemble du territoire fran\u00e7ais par rapport au premier semestre de 2012 et \u00e0 Paris la baisse des prix est de 3,2%.Je ne crois absolument pas un effondrement du march\u00e9 immobilier dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, dans la mesure o\u00f9 les fran\u00e7ais ont un besoin de se loger grandissement et que la pierre est une valeur refuge pour les \u00e9pargnants. Est que malgr\u00e9 le recul des prix de l\u2019immobilier, il faut investir dans le dispositif Duflot en 2013 ? Oui, vous pouvez investir dans le Duflot en 2013 malgr\u00e9 cette baisse des prix immobiliers, mais avec grande prudence sur le choix des villes. En cette p\u00e9riode d\u2019incertitude quant aux prix immobiliers, il est conseill\u00e9 de privil\u00e9gier les emplacements dits \u00ab s\u00e9curitaires \u00bb (et \u00e9viter les \u00ab \u00e0 potentiel), tels que les programmes neufs Duflot situ\u00e9s dans les villes les plus demand\u00e9es d\u2019Ile de France, PACA, Aquitaine ou Rh\u00f4ne-Alpes.Une demande immobili\u00e8re locative forte en France, mais pas dans toutes les villes Comme pour le risque de baisse des prix, attention au risque locatifNous entendons souvent une fausse v\u00e9rit\u00e9 concernant le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais : \u00ab Il manque 800 000 logements en France \u00bb. S\u2019il est vrai qu\u2019il manque des logements en France, la r\u00e9alit\u00e9 est qu\u2019il n\u2019en manque pas partout.Il y a en r\u00e9alit\u00e9 800 000 mal-log\u00e9s (selon la fondation Abb\u00e9 Pierre), alors qu\u2019il a 2 000 000 logements vacants sur l\u2019ensemble du territoire fran\u00e7ais (soit 7% du parc immobilier – selon l\u2019INSEE). Parall\u00e8lement \u00e0 cela, le taux d\u2019effort moyen des m\u00e9nages pour leur logement a fortement augment\u00e9 passant de 22 % \u00e0 30 % du revenu entre 1998 et 2006 pour les acc\u00e9dant \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et de 19 % \u00e0 30 % pour les locataires du parc priv\u00e9 (jusqu\u2019\u00e0 40% d\u2019\u00cele-de-France) !La d\u00e9mographie, l\u2019urbanisation de la population et la rar\u00e9faction du travail dans les plus petites villes de province poussent les gens \u00e0 se rapprocher des plus grandes villes. La demande locative peut \u00eatre ainsi tr\u00e8s variable d\u2019une r\u00e9gion ou d\u2019une ville \u00e0 une autre.Taux de cr\u00e9dit historiquement bas en 2013, mais remont\u00e9e prochaine ? Le vrai avantage financier des taux bas, mais attention aux conditions d\u2019acc\u00e8s des banques au cr\u00e9ditLes taux de cr\u00e9dit sont encore cette ann\u00e9e 2013 historiquement bas. En effet, selon une \u00e9tude de l\u2019observatoire cr\u00e9dit logement\/CSA les taux de cr\u00e9dits accord\u00e9s par les banques aux particuliers sont de 3% en moyenne et le taux de cr\u00e9dit de l\u2019achat dans le neuf est de 2,98%.Le taux de cr\u00e9dit \u00e0 moins de 3% dans le neuf est un atout pour investir en Duflot. Ce qui s\u2019annonce par contre comme beaucoup plus inqui\u00e9tant, ce seront les conditions d\u2019acc\u00e8s aux cr\u00e9dits immobiliers accord\u00e9s par les banques ! En effet, celles-ci ne souhaitent vraiment plus prendre de risques, transformant parfois l\u2019op\u00e9ration pour l\u2019investisseur en parcours du combattant ; sp\u00e9cialement, pour les investisseurs qui ne sont pas propri\u00e9taires de leur r\u00e9sidence principale (ce qui est r\u00e9guli\u00e8rement le cas, notamment les Parisiens). Si vous souhaitez financer \u00e0 cr\u00e9dit votre bien, je vous conseillerais donc de demander au pr\u00e9alable \u00e0 votre agence bancaire classique votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt.Attention depuis juin 2013, les premiers indices de remont\u00e9e des taux sont apparus : annonces de la FED (Banque centrale am\u00e9ricaine), hausse des taux longs des emprunts d\u2019Etat de la zone Euro\u2026 Nous anticiperons donc une augmentation des taux de cr\u00e9dit d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e 2013, il sera donc opportun de surveiller cette hausse si vous souhaitez investir en immobilier.Nos conseils gestion de patrimoine pour investir en Duflot en 2013Revenir au plan de l’articleVous souhaitez investir dans un logement Duflot ? Demandez-nous conseil pour savoir si un autre investissement serait plus appropri\u00e9.Pour trouver le meilleur investissement Scellier, nous sommes partenaires des plus grands promoteurs fran\u00e7ais Cogedim, Nexity, Kaufman&Broad, Vinci Construction, Bouygues Immobilier\u2026Rappels conseils en Gestion de Patrimoine et investissement immobilier N\u2019oubliez pas que vous investissez avant tout en immobilierLes points cl\u00e9s de votre investissement immobilier Duflot : Votre situation financi\u00e8re, fiscale et patrimoniale est id\u00e9ale pour investir en Duflot.Vous devez garder le bien immobilier sans le vendre pendant 15 ans, ce qui permet au bien Duflot de prendre de la valeur.Le bon investissement immobilier Duflot, au bon endroit et au bon prix.Lire notre article > Quel investissement immobilier en 2013Les questions \u00e0 se poser pour choisir son programme Duflot Puisque l\u2019immobilier est un investissement de long terme, r\u00e9fl\u00e9chir avant d\u2019agirQuel loyer ?V\u00e9rifiez la v\u00e9racit\u00e9 de l\u2019\u00e9tude locative locale du promoteur et n\u2019utilisez pas le plafond de loyer comme r\u00e9f\u00e9rence pour fixer le loyer et calculer votre rendement.Quel gestionnaire ?Un gestionnaire bien implant\u00e9 dans la ville dans laquelle vous investissez.Quel promoteur ? Au contraire du gestionnaire, pr\u00e9f\u00e9rences pour les promoteurs nationaux de renom.Quel prix ?V\u00e9rifiez sur internet et dans le guide des valeurs v\u00e9nales le prix au m\u00b2 de votre programme Duflot en fonction de sa ville et de son standing.Quelles charges et quels frais mensuels ou annuels ?Taxe fonci\u00e8re, co\u00fbt de la gestion, charges de copropri\u00e9t\u00e9…Quel type de bien ?Si vous \u00eates dans un quartier \u00e9tudiant le T1 et T2 fera plus sens que le T3. Si vous \u00eates dans un quartier r\u00e9sidentiel, \u00e9vitez le T1 et privil\u00e9gier le T3, etc\u2026Quelle r\u00e9gion, quelle ville ?La r\u00e9gion, la ville est-elle attractive \u00e9conomiquement ? Quel p\u00f4le industriel, financier ou de recherche la compose ? Quelle d\u00e9mographie ?Quel emplacement, quel quartier, quelles infrastructures…Il est n\u00e9cessaire que votre logement Dufot soit entour\u00e9 d\u2019infrastructures qui fassent sens pour les locataires : commerces, \u00e9coles pour les enfants ou universit\u00e9 pour l\u2019\u00e9tudiant, moyens de transport vers le centre-ville, etc\u2026Quand sera-t-il livr\u00e9 ?Au mieux, attendez qu\u2019il soit actable (g\u00e9n\u00e9ralement entre 1 et 2 ans avant la livraison). Trop t\u00f4t, vous n\u2019avez pas de visibilit\u00e9 sur les prix futurs et sur le march\u00e9 (sauf bien s\u00fbr si l\u2019investissement semble excellent d\u00e8s le d\u00e9part) et trop tard, vous aurez un programme qui s\u2019est mal vendu s\u2019il reste beaucoup de lots (les programmes les plus int\u00e9ressants partent les plus vite aussi\u2026)Votre bien est-il \u00ab actable \u00bb ?C\u2019est-\u00e0-dire que vous pouvez passer chez le notaire pour signer l\u2019acte authentique de propri\u00e9t\u00e9. Le promoteur de l\u2019immeuble poss\u00e8de ainsi sa GFA \u00ab Garantie Financi\u00e8re d\u2019Ach\u00e8vement des Travaux \u00bb GFA, garantissant comme son nom l\u2019indique la fin de la construction de l\u2019immeuble.La GFA prouve \u00e9galement que plus de 50% du programme a \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9, s\u00e9curisant l\u2019investisseur en lui certifiant que la construction de l\u2019immeuble sera bel et bien termin\u00e9e (afin d\u2019\u00e9viter de voir des investisseurs le soir \u00e0 la t\u00e9l\u00e9vision sur M6, si vous voyez ce que je veux dire\u2026)Les types de biens immobiliers Duflot \u00e0 privil\u00e9gierPrivil\u00e9gier la s\u00e9curit\u00e9 plut\u00f4t que le \u00ab potentiel \u00bb de plus-value \u00e0 court termePr\u00e9f\u00e9rez les T2 et T3 qui minimisent la carence et la vacance de locataire en comparaison aux T1 (\u00e9tudiants) et T4+ (famille compl\u00e8te).Sauf pour un objectif patrimoniale, \u00e9vitez les villes les plus recherch\u00e9es comme Paris et sa tr\u00e8s proche banlieue afin d\u2019\u00e9viter les prix exorbitants dus au prix du foncier (sauf investissement patrimonial plut\u00f4t que financier).Eviter les plus petites villes de province d\u00e9finies comme \u00ab \u00e0 potentiel \u00bb pour vous s\u00e9curiser sur les risques de baisse des prix immobiliers sur le court terme.Bordeaux et Toulouse se situent aux deux premiers rangs des 10 villes les plus attractives pour les investisseurs en 2013. Ce classement a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 par Explorimmoneuf apr\u00e8s une \u00e9tude sur \u00ab le dynamisme et l\u2019attractivit\u00e9 immobili\u00e8re des trente villes fran\u00e7aises les plus peupl\u00e9s \u00bb.Les villes du Grand Paris qui profitent des nouvelles infrastructures : super m\u00e9tro, tramway.Classement des villes o\u00f9 il faut investir dans le neufBordeaux la star, Paris toujours attractiveBordeaux num\u00e9ro 1 des villes les plus attractives pour investir en immobilier neuf.Source : ExplorimmoneufVilles Evolution D\u00e9mo Evolution emploi Evolution \u00e9tudiante Evolution prix neufs Evolution Prix anciensEvolution studioEvolution 2 pieces Parts invest neuf 1 Bordeaux5543110632 Toulouse32251153963 Paris 1111581652264 Strasbourg1514810238515 Toulon14121222211126 Lyon677772013187 Lille7616193620168 Nice 2223617974119 Marseille8839241672410 Montpellier24292110131110Les caract\u00e9ristiques de la loi DuflotRevenir au plan de l’articleR\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur le revenu de 18% \u00e9tal\u00e9e sur 9 ansDevenir non-imposable pendant 9 ans ?La loi Duflot permet une r\u00e9duction d\u2019imposition de 18% sur 9 ans du prix de revient du logement. Calcul de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t DuflotPour un investissement de 100 000 euros, l\u2019investisseur \u00e9conomisera 2 000 euros par an (100 000x 18% \/ 9) soit un total de 18 000 euros sur 9 ans (100 000×18%).Pour un investissement de 300 000 euros, l\u2019investisseur \u00e9conomisera 6 000euros par an (300 000 x18% \/ 9) soit un total de 54 000 euros sur 9 ans (300 000×18%).Attention, il existe un plafond r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 5 500\u20ac par m2 de surface habitable, quel que soit la zone g\u00e9ographique par la loi Duflot 2013. Les conditions et obligations de la loi DuflotPour b\u00e9n\u00e9ficier des avantages fiscaux de la loi Duflot, le propri\u00e9taire doit louer le logement nu (non meubl\u00e9) \u00e0 un locataire qui en fait sa r\u00e9sidence principale sur 9 ans.Le bien immobilier doit \u00eatre lou\u00e9 \u00e0 usage principale d\u2019habitation.Le logement Duflot doit \u00eatre lou\u00e9 dans les 12 mois de l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble.Les loyers ne doivent pas d\u00e9passer les plafonds fix\u00e9s par zone (A, A bis, B1, B2) par le dispositif Duflot (tableau ci-dessous).Les revenus du foyer fiscal du locataire ne doit pas d\u00e9passer le plafond fix\u00e9 (tableau ci-dessous).La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur l\u2019investissement est plafonn\u00e9e \u00e0 300 000\u20ac (soit un maximum de 54 000 euro sur 9 ans) et limit\u00e9 \u00e0 deux logements Duflot par ans (par exemples deux biens immobiliers de 150 000 euros chacun).Le bien immobilier doit respecter les normes environnementales BBC (B\u00e2timents bases consommations).Zones g\u00e9ographiques \u00e9ligibles au dispositif DuflotLes zones \u00e0 A et B1 \u00e0 privil\u00e9gier pour investirZONESCommunes A bis Paris et p\u00e9riph\u00e9ries imm\u00e9diate A Petite couronne et 2\u00e9me couronne, c\u00f4te d\u2019AzureB1Agglom\u00e9rations de plus de 250 000 habitants : certaines communes d\u2019Ile de France, de la c\u00f4te d\u2019Azur, des DOM B2 Agglom\u00e9ration de plus de 50 000 habitants : certaines communes\u00a0 d\u2019iles de France, du littorales, frontali\u00e8res Plafond de loyer par zone DuflotMalgr\u00e9 l\u2019orientation \u00ab sociale \u00bb, des plafonds de loyer quasi au prix de march\u00e9Tableau de plafonnement des loyers par Zone DuflotZone A bis 16,52\u20ac\/m2Zone A12,27\u20ac\/m2 Zone B19,88\u20ac\/m2Zone B28,59\u20ac\/m2Selon la surface du Logement les plafonds varient, par l\u2019application \u00e0 un coefficient multiplicateur (0,7+19\/S). S correspond \u00e0 la surface du logement.Exemple : Vous achetez un logement neuf de 50 m2 qui se situe en Zone A bis, le plafond au m2 est = 16,52 X (0,7+19\/50) = 17,84 euros. Conditions Duflot de ressources des locataires \u00e0 respecter en 2013Des plafonds de ressources des locataires vraiment peu restrictivesPlus de 80% des actifs remplissent les conditions de ressources du dispositif Duflot, car ils ont un salaire mensuel inf\u00e9rieur ou \u00e9gale \u00e0 2 510 euros, ainsi il est difficile de consid\u00e9rer \u00e0 proprement parler que les biens immobiliers Duflot sont des logements sociaux ! Zone A bis Zone AZone B1Zone B2Personne seule36 502 \u20ac36 502\u20ac29 751\u20ac26 776\u20acCouple 54 554\u20ac54 554\u20ac39 731\u20ac35 757\u20acPersonne seule ou couple +1 enfant \u00e0 charge 71 515\u20ac65 579\u20ac47 780\u20ac43 002\u20acPersonne seule ou couple +2 enfants \u00e0 charge 85 384\u20ac78 550\u20ac57 681\u20ac51 913\u20acPersonne seule ou couple +3 enfants \u00e0 charge 101 589\u20ac92 989\u20ac67 854\u20ac61 069\u20acPersonne seule ou couple + 4 enfants \u00e0 charge 114 315\u20ac104 642\u20ac76 472\u20ac68 824\u20acMajoration pour personne \u00e0 charge compl\u00e9mentaire +12 736\u20ac+11 659\u20ac+8 531\u20ac+7 677\u20acExemple de calcul de la tr\u00e9sorerie d\u2019un investissement immobilier loi DuflotUn effort d\u2019\u00e9pargne moyen Duflot de 500\u20ac pendant 9 ansImmobilier Duflot : 150 000 euros + 3 750 \u20ac (2,5% : frais de notaires)Apport initial=0\u20acEmprunt sur 20 ansEntr\u00e9esSortiesLoyer (4% par an)=500\u20ac Avantage fiscal (2% par an) = 150 000 X 2%\/12=250\u20ac1 087\u20ac mensuel (taux 3,5%) 35\u20ac assurance-cr\u00e9dit 42\u20ac Taxe fonci\u00e8re (1 loyer\/an) 75\u20ac Charges (15% loyer) Effort d\u2019\u00e9pargne=489\u20ac\u00a0\u00a0\u00a0 Attention \u00e0 ces param\u00e8tres dans vos simulations et vos calculs de tr\u00e9sorerie :La fiscalit\u00e9 des revenus fonciers (r\u00e9sultat foncier x (TMI + Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) vient augmenter l\u2019effort d\u2019\u00e9pargne.Les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt du cr\u00e9dit amortissable diminuent chaque ann\u00e9e, faisant augmenter tout autant votre r\u00e9sultat foncier.Pas de locataire, pas de loyer… Travaux non pr\u00e9vus, plus d’effort de tr\u00e9sorerie.Plus important, n\u2019oubliez surtout pas que vous perdrez le gain fiscal de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t apr\u00e8s 9 ans !!!Bon \u00e0 savoir sur le DuflotQuelques r\u00e8gles juridiques \u00e0 savoir sur la loi DuflotL\u2019investissement Duflot rentre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?Oui l\u2019investissement Duflot int\u00e8gre le plafond des niches fiscales, en 2013 le plafond global des niches fiscales est de 10 000 euros par ans. Est-il possible d\u2019effectuer un d\u00e9membrement d\u2019un investissement immobilier Scellier ?Non ! Ni pour les particuliers, ni pour les SCI.Ai-je le droit de faire louer le bien Duflot \u00e0 mes parents ou mes enfants ?Non cela n\u2019est pas possible, Le bien immobilier Duflot ne pourra pas \u00eatre lou\u00e9 \u00e0 un ascendant ou un descendant, m\u00eame s\u2019il n\u2019est pas du m\u00eame foyer fiscal. Est-il possible d\u2019investir en Duflot via une SCI ?Oui ! Il est possible d\u2019acheter un logement Duflot par le biais d\u2019une SCI obligatoirement, soumise si elle soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (et non pas \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s IS).Quelle fiscalit\u00e9 sur les loyers en Duflot ?La fiscalit\u00e9 des revenus fonciers ! Les loyers per\u00e7us en loi Duflot sont soumis \u00e0 la fiscalit\u00e9 classique des revenus fonciers : au r\u00e9el (revenus d\u00e9duits des charges : imp\u00f4t sur le revenu + pr\u00e9l\u00e8vements sociaux).Conclusion – Investir en loi Duflot 2013Revenir au plan de l’articleNue-propri\u00e9t\u00e9 ou LMNP, de meilleurs dispositifs pour investir en immobilier ?Entre l\u2019avantage fiscal de seulement 9 ans, la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers, les risques li\u00e9s \u00e0 la gestion et les risques li\u00e9s \u00e0 la baisse des prix immobiliers, bien investir nos clients en immobilier par la loi Duflot en 2013 est un exercice retord pour nous cabinet de conseil en gestion de patrimoine ind\u00e9pendant. Mais en trouvant un bien immobilier \u00e0 la fois parfaitement adapt\u00e9 \u00e0 la conjoncture et \u00e0 votre situation financi\u00e8re, fiscale et patrimoniale, il est tout \u00e0 fait r\u00e9alisable de faire une bonne acquisition gr\u00e2ce \u00e0 la loi Duflot.Notre cabinet de gestion de patrimoine reste cependant mesur\u00e9 quand \u00e0 cette loi, il sera en effet souvent plus opportun de se tourner vers d\u2019autres dispositifs plus adapt\u00e9s pour investir en immobilier, comme la nue-propri\u00e9t\u00e9 de d\u00e9membrement ou la location meubl\u00e9e non professionnelle LMNP. Dans tous les cas, nous sommes \u00e0 votre disposition pour r\u00e9pondre en toute objectivit\u00e9 et ind\u00e9pendante pour mettre en place votre strat\u00e9gie d\u2019investissement immobili\u00e8re ou financi\u00e8re.Anthony CalciConseiller en gestion de patrimoine (CGP), fondateur du cabinet Calci Patrimoine, strat\u00e9giste en investissement financier et immobilier depuis plus de 15 ans, sp\u00e9cialiste entrepreneurs et expatri\u00e9s, membre du groupemement Magnacarta et de l’Anacofi, CIF-CGP Orias n\u00b011062580"},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Investir en Duflot 2013 : L\u2019immobilier neuf locatif nu encore bon ?","item":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/investir-en-immobilier-duflot-conseils\/#breadcrumbitem"}]}]