[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"Article","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/lmnp-investir-en-location-meublee-lmnp-le-bon-choix\/#Article","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/lmnp-investir-en-location-meublee-lmnp-le-bon-choix\/","headline":"Investir en location meubl\u00e9e ? Le guide LMNP LMP 2021","name":"Investir en location meubl\u00e9e ? Le guide LMNP LMP 2021","description":"

Oui la location meubl\u00e9e est toujours une tr\u00e8s bonne strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier en 2021 si vous avez pour objectifs de vous constituer un patrimoine immobilier locatif et de vous cr\u00e9er des revenus suppl\u00e9mentaires. Vous devrez ainsi choisir d'investir dans les villes qui optimisent votre rapport rendement\/potentiel de plus-value\/risque, tout en optimisant votre imposition avec la fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e non professionnelle LMNP ou \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s IS, la location meubl\u00e9e professionnelle LMP \u00e9tant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 \u00e9viter.<\/strong><\/p>\r\n\r\n

Vous pouvez choisir d\u2019acqu\u00e9rir des biens immobiliers locatifs dans l'ancien ou neuf, g\u00e9r\u00e9s en direct par vous ou par une agence immobili\u00e8re (appartements, locaux commerciaux, immeubles de rapport en location longue dur\u00e9e, bail mobilit\u00e9 ou en location saisonni\u00e8re, strat\u00e9gie neuf ou ancien, patrimonial ou haut rendement\u2026), ou g\u00e9r\u00e9s en r\u00e9sidence de services (\u00e9tudiantes, EHPAD, seniors, d\u2019affaires ou de tourisme).<\/p>\r\n\r\n

Aussi, si vous achetez vos biens immobiliers \u00e0 cr\u00e9dit, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un puissant effet de levier en faisant payer tout ou partie de vos mensualit\u00e9s par les loyers.<\/p>\r\n\r\n

Mais attention aux \u00e9volutions de 2021 sur la location meubl\u00e9e : prix immobiliers plus \u00e9lev\u00e9s qu\u2019en 2020 (avant l\u2019arriv\u00e9e du Coronavirus), conditions de cr\u00e9dit bancaire fortement resserr\u00e9es et complexification de la fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e LMNP et LMP.<\/p>\r\n\r\n

La crise sanitaire du COVID-19 g\u00e8le actuellement le march\u00e9 immobilier : les locations saisonni\u00e8res Airbnb tournent \u00e0 vide avec notamment des annulations qui s\u2019accumulent, des vendeurs retirent leur bien en vente, et les acheteurs se font beaucoup moins nombreux. Jusqu\u2019\u00e0 faire baisser fortement les prix et cr\u00e9er des opportunit\u00e9s pour les investisseurs opportunistes ?<\/p>\r\n<\/div>","datePublished":"2021-02-10","dateModified":"2026-03-01","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/#Person","name":"Anthony Calci","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/","identifier":2,"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Calci Patrimoine","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","width":250,"height":58}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/lmnp-apres-travaux-photo-2.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/lmnp-apres-travaux-photo-2.png","height":"","width":""},"url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/lmnp-investir-en-location-meublee-lmnp-le-bon-choix\/","about":["Investissement immobilier"],"wordCount":16743,"keywords":["Investir en immobilier","LMNP"],"articleBody":"Accueil >> Investir en Immobilier >>Oui la location meubl\u00e9e est toujours une tr\u00e8s bonne strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier en 2021 si vous avez pour objectifs de vous constituer un patrimoine immobilier locatif et de vous cr\u00e9er des revenus suppl\u00e9mentaires. Vous devrez ainsi choisir d’investir dans les villes qui optimisent votre rapport rendement\/potentiel de plus-value\/risque, tout en optimisant votre imposition avec la fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e non professionnelle LMNP ou \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s IS, la location meubl\u00e9e professionnelle LMP \u00e9tant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 \u00e9viter.Vous pouvez ainsi choisir d\u2019acqu\u00e9rir des biens immobiliers locatifs dans l’ancien ou neuf, g\u00e9r\u00e9s en direct par vous ou par une agence immobili\u00e8re (appartements, locaux commerciaux, immeubles de rapport en location longue dur\u00e9e, bail mobilit\u00e9 ou en location saisonni\u00e8re, strat\u00e9gie neuf ou ancien, patrimonial ou haut rendement\u2026), ou g\u00e9r\u00e9s en r\u00e9sidence de services (\u00e9tudiantes, EHPAD, seniors, d\u2019affaires ou de tourisme).Aussi, si vous achetez vos biens immobiliers \u00e0 cr\u00e9dit, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un puissant effet de levier en faisant payer tout ou partie de vos mensualit\u00e9s par les loyers.Mais attention aux \u00e9volutions de 2021 sur la location meubl\u00e9e : prix immobiliers qui ont encore augment\u00e9 de 6,5% en France en 2020 malgr\u00e9 la crise du Coronavirus, des conditions de cr\u00e9dit bancaire fortement resserr\u00e9es et de la complexification de la fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e LMNP et LMP, particuli\u00e8rement pour ceux qui d\u00e9passent 23 000\u20ac de loyers, louent en location saisonni\u00e8re ou sont non-r\u00e9sidents expatri\u00e9s.La crise sanitaire du COVID-19 g\u00e8le actuellement le march\u00e9 immobilier : les locations saisonni\u00e8res Airbnb tournent \u00e0 vide avec notamment des annulations qui s\u2019accumulent, des vendeurs retirent leur bien en vente, et les acheteurs se font beaucoup moins nombreux, certains gestionnaires de r\u00e9sidence services suspendent le paiement du loyer aux propri\u00e9taires. Jusqu\u2019\u00e0 faire baisser fortement les prix et cr\u00e9er des opportunit\u00e9s pour les investisseurs opportunistes ?Cadre salari\u00e9, chef d’entreprise, retrait\u00e9, rentier, expatri\u00e9, notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne sur votre investissement immobilier locatif en 2021 pour\u00a0:Etablir la meilleure strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine g\u00e9n\u00e9rateur de revenus peu impos\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 la fiscalit\u00e9 avantageuse BIC de la location meubl\u00e9e (d\u00e9duction des frais d’acquisition et des amortissements).Rechercher et s\u00e9lectionner les appartements (ou SCPI) optimisant les emplacements, les prix d’acquisition, les rendements, les risques li\u00e9s \u00e0 la gestion et \u00e0 la revente, le potentiel de revalorisation.Appr\u00e9hender les avantages et les inconv\u00e9nients de l’immobilier classique ancien ou neuf, les r\u00e9sidences services LMNP et les SCPI de rendement.Appr\u00e9hender la r\u00e9glementation pour s\u00e9curiser vos investissements.Comprendre et choisir la fiscalit\u00e9 de vos biens : Locations meubl\u00e9es non professionnelle (LMNP), Location meubl\u00e9e professionnelle (LMP), ou \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).Etre votre interlocuteur privil\u00e9gi\u00e9 pour le conseil, suivi et gestion de vos investissements immobiliers.B\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019effet du financement bancaire pour vous constituer un patrimoine immobilier o\u00f9 les locataires paieront tout ou partie vos mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit.Vous mettre en relation avec nos partenaires : p\u00f4le immobilier et ing\u00e9nierie patrimoniale de notre groupement, chasseur immobilier ancien \u00e0 haut rendement, notaire, avocat, expert-comptable, courtier en cr\u00e9dit\u2026\u00c9quilibrer votre patrimoine immobilier avec une strat\u00e9gie d’\u00e9pargne en placements.En compl\u00e9ment de la location meubl\u00e9e LMNP qui optimise le rendement et la fiscalit\u00e9, et pour diversifier votre patrimoine avec le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais , l\u2019investissement \u00e0 l\u2019\u00e9tranger prend aussi une part grandissante dans nos strat\u00e9gies d\u2019investissement d\u2019immobilier locatif, notamment \u00e0 travers les SCPI internationales (SCPI Corum Origin, Eurion, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne…).La Location Meubl\u00e9e Non Professionnelle LMNP et Professionnelle LMP en 2021Investir en location meubl\u00e9e 2021 LMNP LMPComment investir en immobilier par la location meubl\u00e9e en 2021Un pl\u00e9biscite de l\u2019immobilier locatif, des taux toujours au plus bas, mais des prix plus \u00e9lev\u00e9s et des conditions d\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit qui se resserrent en 2021.Qu\u2019est-ce qu\u2019une location meubl\u00e9e au regard de la loi ?Les diff\u00e9rents types de logements concern\u00e9s par la location meubl\u00e9e.Choisir entre la location meubl\u00e9e directe ou g\u00e9r\u00e9e en r\u00e9sidences services LMNP LMP :Investir en immobilier locatif dans le cadre s\u00e9curisant du g\u00e9r\u00e9 en r\u00e9sidence services meubl\u00e9.Rechercher la rentabilit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e de l\u2019immobilier dans l\u2019ancien, en location meubl\u00e9e longue dur\u00e9e, bail mobilit\u00e9 ou location saisonni\u00e8re.La fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e en 2021 : LMNP, LMP et ISZoom sur la fiscalit\u00e9 BIC de la location meubl\u00e9e non professionnelle LMNPTr\u00e8s faible imposition sur les loyers LMNP gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement de l\u2019immobilier.Comment fonctionne ce fameux amortissement de l\u2019immobilier LMNP ?Strat\u00e9gies d\u2019optimisation fiscale entre le LMNP, le LMP ou l\u2019IS.Choisir entre la fiscalit\u00e9 LMNP et LMP : Comparaison des deux r\u00e9gimes d\u2019impositionL\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS), plut\u00f4t pour \u00e9viter le LMP si le LMNP est impossibleComparaison de la location meubl\u00e9e LMNP avec la location nue, la nue-propri\u00e9t\u00e9, et les revenus immobiliers \u00e9trangers.Fonctionnement du LMNP en r\u00e9sidence services dans le neuf ou dans l\u2019ancienInvestir en LMNP dans le neuf en VEFA.Investir en LMNP dans l\u2019ancien sur le march\u00e9 de la revente.Dans quel secteur d\u2019activit\u00e9 choisir votre bien meubl\u00e9 en r\u00e9sidence services LMNP ?La s\u00e9curit\u00e9 de percevoir ses revenus par le gestionnaire gr\u00e2ce au bail commercial.L\u2019essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire.R\u00e9capitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meubl\u00e9e LMNP r\u00e9sidence servicesLes r\u00e9sidences services : l\u2019une mani\u00e8re de se cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires s\u00e9curis\u00e9s et peu impos\u00e9sToujours privil\u00e9gier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard.Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus s\u00e9curisants que dans le neuf.Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien.Notre pr\u00e9f\u00e9rence pour les EHPAD et les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes.Bien choisir le gestionnaire de la r\u00e9sidence services LMNP.Face au Coronavirus, des gestionnaires de r\u00e9sidences suspendent le paiement de leurs loyersDes conditions du bail commercial \u00e0 pointer.Fonctionnement du LMNP en location directe classiqueL\u2019immobilier en location meubl\u00e9e dans le neuf ou dans l\u2019ancien ?Avantages et inconv\u00e9nients du le neuf ou ancien r\u00e9habilit\u00e9 (acheter \u00e0 un promoteur)Avantages et inconv\u00e9nients de l\u2019ancien (acheter \u00e0 un particulier)Comparaison de deux biens neuf\/ancien en location meubl\u00e9e \u00e0 Asni\u00e8res (92)Gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019ancien et la fiscalit\u00e9 LMNP, optimiser le prix, le loyer, et votre rendement net final.Assumer d\u2019\u00eatre en gestion directe avec un locataire en contrepartie d\u2019un rendement sup\u00e9rieur.Chercher un bien soi-m\u00eame et appr\u00e9hender les risques \u00e0 l\u2019acquisition, ou \u00e0 travers un chasseur immobilier.R\u00e9aliser des travaux et meubler son bien.Choisir entre la location longue, le bail mobilit\u00e9, et la location saisonni\u00e8re.Exemple d\u2019une simulation de rendement net d\u2019un bien en LMNP ancien directR\u00e9capitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meubl\u00e9e LMNP directe classique dans l\u2019ancienConnaitre votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt immobilier avec une banque ou un courtier.Avec le calcul diff\u00e9rentiel des banques, d\u00e9couverte de la formule magique de l\u2019auto-financement et de la capacit\u00e9 d\u2019endettement illimit\u00e9.Choisir la strat\u00e9gie LMNP directe ancien la plus adapt\u00e9e \u00e0 votre profil, budget et votre objectif de rendement.La petite surface studio ou deux pi\u00e8ces.La grande surface en collocation.Le local \u00e0 Paris pour faire du AirBnB toute l\u2019ann\u00e9e.L\u2019immeuble entier.Conclusions pour \u00e9tablir votre strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier locatif en 2021Pourquoi investir en location meubl\u00e9e en direct plut\u00f4t qu\u2019en r\u00e9sidence services.Pourquoi investir en SCPI internationales plut\u00f4t qu\u2019en location meubl\u00e9e LMNP.Neuf ou ancien ? Selon son profil de risque ou objectif de rendement.Utiliser le cr\u00e9dit pour \u00ab repousser \u00bb l\u2019amortissement et b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019effet de levier.Prendre un expert-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 LMNP et souscrire \u00e0 un CGA.Soyez bien conseill\u00e9 pour minimiser les risques et optimiser les opportunit\u00e9s.Contacter Calci Patrimoine pour \u00e9laborer votre strat\u00e9gie sur-mesure en immobilier locatifConfiance et transparence, soyez accompagn\u00e9 par Anthony, Mathilde et Aude.[gravityform id=\u00a0\u00bb11″ title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb description=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb]Location meubl\u00e9e LMNP LMP 2021Comment investir en immobilier par la location meubl\u00e9e en 2021Un pl\u00e9biscite de l\u2019immobilier locatif, des taux toujours au plus bas, mais des prix plus \u00e9lev\u00e9s et des conditions d\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit qui se resserrent en 2021Revenir au plan de l’articleL\u2019attractivit\u00e9 de l\u2019immobilier comme actif tangible et la recherche de cr\u00e9ation de revenus stables pour pr\u00e9parer votre retraite ou atteindre votre libert\u00e9 financi\u00e8re sont des atouts ind\u00e9niables pour votre patrimoine \u00e0 choisir l\u2019investissement immobilier locatif.Avec des taux de cr\u00e9dit immobilier historiquement bas, la fiscalit\u00e9 assommante de la location nue et la rentabilit\u00e9 des placements sans risque en chute libre (Livret A, fonds euros\u2026), notre cabinet de gestion priv\u00e9e Calci Patrimoine voit aussi l\u2019investissement dans l\u2019immobilier par la location meubl\u00e9e LMNP LMP d\u2019un bon \u0153il en 2021\u2026Vous allez donc sans doute poursuivre le pl\u00e9biscite des Fran\u00e7ais commenc\u00e9 l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, o\u00f9 27,2% des acquisitions immobili\u00e8res en 2020 l\u2019ont \u00e9t\u00e9 en investissements locatifs (contre 25% par rapport \u00e0 2019), pour seulement 72,8% en r\u00e9sidence principale.Cependant des vents contraires ont commenc\u00e9 \u00e0 souffler sur l\u2019immobilier locatif, d\u2019o\u00f9 l\u2019importance d\u2019\u00eatre conseiller pour \u00e9tablir pr\u00e9cis\u00e9ment votre strat\u00e9gie d\u2019investissement pour 2021 :Les rendements sont en baisse, particuli\u00e8rement dans les grandes villes, car les prix immobiliers ont encore bien augment\u00e9 en France (+3,1% en 2019 et 6,5% en 2020) sans que les loyers aient suivi le m\u00eame rythme.A la suite des recommandations du Haut conseil de la stabilit\u00e9 financi\u00e8re (HCSF), les banques ont particuli\u00e8rement resserr\u00e9 leurs conditions de cr\u00e9dit pour l\u2019immobilier locatif. Il faudra pr\u00e9voir un apport suffisant et maitriser son taux d\u2019endettement sous les 33%.La r\u00e9glementation et la fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e a \u00e9t\u00e9 complexifi\u00e9e, que ce soient sur le LMNP, le LMP, les cotisations sociales ou l\u2019IFI. Par exemple, la suppression obligatoire au RCS pour passer en location meubl\u00e9e professionnelle (LMP) peut d\u00e9sormais vous faire sortir de la location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP) sans que vous ne le souhaitiez.La crise du Coronavirus laissera sans aucun doute des traces sur certains march\u00e9s immobiliers : moins d\u2019acheteurs ou moins de locataires qui pourraient entrainer une baisse des prix ou des loyers, particuli\u00e8rement en location saisonni\u00e8re.[gravityform id=\u00a0\u00bb4″ name=\u00a0\u00bbContact 4 LMNP\u00a0\u00bb title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb] \u00a0  Recherche d’appartement ancien classique en location meubl\u00e9e \u00e0 Paris et IDF – Cliquer pour nous contacter et \u00eatre accompagn\u00e9 Qu\u2019est-ce qu\u2019une location meubl\u00e9e au regard de la loi ?La location meubl\u00e9e est mieux d\u00e9finie depuis la loi Macron 2015.La location meubl\u00e9e LMNP ou LMP \u00e9tait en fait uniquement d\u00e9finie par une doctrine administrative de la r\u00e9ponse minist\u00e9rielle DESANLIS (JO.AN.28\/01\/1980) : \u00ab La location d\u2019un local d\u2019habitation garni de meubles est regard\u00e9e comme une location meubl\u00e9e lorsque les meubles lou\u00e9s avec le local sont suffisants pour donner \u00e0 ce dernier un minimum d\u2019habilit\u00e9 \u00bb.Puis il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9 par le BOI-BIC-CHAMP-40-10 que \u00ab Le r\u00e9gime fiscal de la location meubl\u00e9e [des B\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux BIC] est r\u00e9serv\u00e9 aux locaux comportant tous les \u00e9l\u00e9ments mobiliers indispensables \u00e0 une occupation normale par le locataire. \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire disposer d\u2019un minimum d\u2019habilit\u00e9 qui permet au locataire de b\u00e9n\u00e9ficier des fonctions vitales suivantes : sommeil (lit\u2026), alimentation (cuisine\u2026) et toilette (salle d\u2019eau\u2026).Les diff\u00e9rents types de logements concern\u00e9s par la location meubl\u00e9eLa location en meubl\u00e9 peut prendre plusieurs formesLes logements \u00e9tant consid\u00e9r\u00e9s comme concern\u00e9s par la location meubl\u00e9e LMNP ou LMP :Les logements meubl\u00e9s lou\u00e9s \u00e0 l\u2019ann\u00e9e.Une partie de la r\u00e9sidence principale du loueur.Les logements meubl\u00e9s en saisonniers.Les meubl\u00e9s de tourisme.Les chambres d\u2019h\u00f4tes.Les g\u00eetes ruraux.Les logements dans les r\u00e9sidences de services : r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, de tourisme, EHPAD, seniors, d\u2019affaires.R\u00e8glementation de la location meubl\u00e9e LMNPLa nouvelle loi Alur a fait \u00e9voluer la loi historique du 6 juillet 1986 sur l\u2019immobilier locatif.Adopt\u00e9e en mars 2014, la loi Alur (loi pour l\u2019acc\u00e8s au logement et \u00e0 un urbanisme r\u00e9nov\u00e9) modifie la r\u00e9glementation des relations entre les propri\u00e9taires bailleurs et les locataires de leur r\u00e9sidence principale en renfor\u00e7ant la s\u00e9curit\u00e9 juridique de leurs relations contractuelles, en am\u00e9liorant l\u2019information du preneur au moment de la conclusion du bail et en augmentant sa protection lors de son ex\u00e9cution.Les modifications apport\u00e9es par la loi Alur, concernant les baux conclus \u00e0 compter du 27 mars 2014 donc, sont les suivantes et ne concernent que le LMNP g\u00e9r\u00e9 par soi-m\u00eame et non pas exploit\u00e9 en r\u00e9sidence services :\u2013 Les frais d\u2019agence factur\u00e9s au locataire sont plafonn\u00e9s en ce qui concerne les visites du logement, la constitution du dossier, la r\u00e9daction du bail, l\u2019\u00e9tat des lieux. Les tarifs qui sont appliqu\u00e9s doivent \u00e9galement \u00eatre affich\u00e9s.\u2013 En cas de restitution tardive du d\u00e9p\u00f4t de garantie, des int\u00e9r\u00eats de retard seront dus au locataire. Pour chaque mois de retard commenc\u00e9, le d\u00e9p\u00f4t de garantie d\u00fb au locataire sera major\u00e9 d\u2019une somme \u00e9gale \u00e0 10% du loyer mensuel (hors charges).\u2013 Le bailleur pourra r\u00e9cup\u00e9rer les arri\u00e9r\u00e9s de loyer pendant une dur\u00e9e de 3 \u00e0 5 ans.\u2013 Les pi\u00e8ces justificatives concernant les charges doivent \u00eatre tenues \u00e0 disposition du locataire pendant les 6 mois qui suivent l\u2019envoi du d\u00e9compte.\u2013 Lorsqu\u2019il y a des travaux \u00e0 effectuer au sein du logement, le locataire doit laisser ces travaux se r\u00e9aliser correctement mais une r\u00e9duction de loyer est appliqu\u00e9e si la dur\u00e9e des travaux exc\u00e8de 21 jours.\u2013 Si le locataire veut donner son cong\u00e9, il b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 1 mois lorsqu\u2019il habite dans une zone dite \u00ab tendue \u00bb (en g\u00e9n\u00e9rale les grandes villes).\u2013 Si le motif du cong\u00e9 du bailleur n\u2019est pas recevable, le locataire peut passer devant le juge et contester ce motif pour obtenir des dommages et int\u00e9r\u00eats. Le bailleur risquera \u00e9galement des poursuites p\u00e9nales.\u2013 Aucune expulsion ne pourra intervenir pendant la p\u00e9riode de tr\u00eave hivernale (c\u2019est-\u00e0-dire du 1er Novembre au 31 Mars).A noter que ces biens immobiliers mis en location meubl\u00e9e \u00e0 partir du 27 mars 2014 sont encore bien r\u00e9gis par la loi du 6 Juillet 1986. La loi Alur a simplement modifi\u00e9 les \u00e9l\u00e9ments ci-dessus.Un d\u00e9cret du 31 Juillet 2015, qui comprend la jurisprudence ant\u00e9rieure, a ensuite d\u00e9fini la liste des \u00e9l\u00e9ments devant obligatoirement, \u00e0 partir du 1er Septembre 2015, se trouver dans une location meubl\u00e9e :\u2013 Une literie comprenant une couette ou une couverture\u2013 Un dispositif destin\u00e9 \u00e0 bloquer la lumi\u00e8re dans les pi\u00e8ces qui vont \u00eatre utilis\u00e9es pour dormir\u2013 Des plaques de cuisson\u2013 Un four ou un four \u00e0 micro-ondes\u2013 Un r\u00e9frig\u00e9rateur et un cong\u00e9lateur ou alors un r\u00e9frig\u00e9rateur qui dispose d\u2019un compartiment permettant de disposer d\u2019une temp\u00e9rature inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 -6\u00b0C\u2013 La vaisselle n\u00e9cessaire pour la prise de repas\u2013 Une table ainsi que des si\u00e8ges\u2013 Des \u00e9tag\u00e8res pour le rangement\u2013 Des luminaires\u2013 Un mat\u00e9riel d\u2019entretien m\u00e9nag\u00e9 adapt\u00e9 aux aspects de l\u2019habitationLa loi Macron, publi\u00e9e au Journal Officiel le 7 ao\u00fbt 2015 et qui entre donc en vigueur \u00e0 partir du 8 ao\u00fbt 2015 retouche certains \u00e9l\u00e9ments de la loi Alur. Par exemple, les dispositions de la loi Alur s\u2019appliquent d\u00e9sormais \u00e0 tous les contrats de location, m\u00eame ceux sign\u00e9s avant la parution de la loi. Par cons\u00e9quent, les nouveaux motifs donnant droit au pr\u00e9avis r\u00e9duit, comme par exemple le fait d\u2019\u00eatre situ\u00e9 en zone dite \u00ab tendue \u00bb, seront \u00e9galement applicables aux contrats de location qui ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 avant le 27 Mars 2014.En outre, le dispositif d\u2019encadrement des loyers ne s\u2019appliquera qu\u2019aux contrats sign\u00e9s apr\u00e8s la publication des plafonds de loyers et qui ne concernent que certaines villes (Paris et probablement 412 communes de l\u2019agglom\u00e9ration parisienne \u00e0 l\u2019horizon 2018 si l\u2019on s\u2019en tient \u00e0 l\u2019arr\u00eat\u00e9 sign\u00e9 par la ministre du logement Emmanuelle Cosse fin Juin 2016, Bordeaux, Montpellier, etc.). Les contrats sign\u00e9s avant cette publication, m\u00eame lors d\u2019une tacite reconduction, ne sont pas concern\u00e9s.Choix d\u2019un expert-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 LMNP et adh\u00e9sion \u00e0 un Centre de gestion agr\u00e9\u00e9 (CGA).Demandez l\u2019aide d\u2019un cabinet d\u2019expertise-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 LMNP permet de vous s\u00e9curiser sur la justesse de votre comptabilit\u00e9 de vos biens en location meubl\u00e9e, notamment pour le calcul des amortissements, au regard de l\u2019administration fiscale et votre d\u00e9claration d\u2019imp\u00f4t sur le revenu en BIC.Adh\u00e9rez un \u00e0 Centre de Gestion Agr\u00e9\u00e9 (CGA) pour la comptabilit\u00e9 annuelle de votre bien immobilier en LMNP (adh\u00e9sion souvent comprise dans le package d\u2019offre du cabinet d\u2019expertise-comptable). Avec le CGA, vous \u00e9viterez ainsi que l\u2019administration fiscale comptabilise 125% de vos revenus dans le calcul de l\u2019imposition.D\u00e9tail important, les services de l\u2019expert-comptable seront aux \u00ab 2\/3 gratuits \u00bb : En effet, ses honoraires et le co\u00fbt d\u2019adh\u00e9sion au CGA seront rembours\u00e9s par une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t \u00e0 hauteur de 2\/3 de la somme engag\u00e9e (jusqu\u2019\u00e0 915\u20ac\/an) (vous payez en ann\u00e9e N et obtenez une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t en N+1).Si vous avez besoin d\u2019\u00eatre orient\u00e9 vers un cabinet d\u2019expertise-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 en comptabilit\u00e9 LMNP, location en directe ou en r\u00e9sidence services, contactez-nous afin que nous puissions vous mettre en relation.Choisir entre la location meubl\u00e9e directe ou g\u00e9r\u00e9e en r\u00e9sidence services LMNPQui vous paye vos loyers, les locataires ou un gestionnaire ?Pour un investisseur particulier, il existe deux principaux modes de location meubl\u00e9e :Location meubl\u00e9e en direct longue, bail mobilit\u00e9, ou courte dur\u00e9e (la plus r\u00e9pandue, recherche g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9alis\u00e9e dans l\u2019ancien via une agence immobili\u00e8re ou un chasseur, et de particulier \u00e0 particulier) : Il s\u2019agit de l\u2019investissement immobilier classique d\u2019habitation, location directement du propri\u00e9taire-bailleur au locataire ou via une agence. Les locataires payent directement les propri\u00e9taires, assumant ainsi l\u2019entretien, la vacance et la rotation. On distingue la location saisonni\u00e8re pour les baux inf\u00e9rieurs \u00e0 9 mois (et dont les locataires ne font pas du bien leur r\u00e9sidence principale), le bail mobilit\u00e9 (nouveau en 2019) pour les baux entre 1 mois et 10 mois, et la location longue pour les baux sup\u00e9rieurs \u00e0 9 mois.Location meubl\u00e9e dans une r\u00e9sidence services, exploit\u00e9e par un gestionnaire (g\u00e9n\u00e9ralement propos\u00e9e dans le neuf par les promoteurs, banquiers et gestionnaires de patrimoine) : En r\u00e9sidence services les locataires payent le gestionnaire, puis le gestionnaire paye le propri\u00e9taire \u00e0 un montant loyer convenu dans ce bail commercial. L\u2019entretien et les vacances de locataire sont donc assum\u00e9s par l\u2019exploitant de la r\u00e9sidence.Comme nous l\u2019avons vu plus haut, les nouvelles conditions de la location meubl\u00e9e s\u2019appliquent \u00e0 la location meubl\u00e9e en direct uniquement.Investir en immobilier locatif dans le cadre s\u00e9curisant du LMNP g\u00e9r\u00e9 en r\u00e9sidence servicesEn LMNP r\u00e9sidence services avec bail commercial, contrairement \u00e0 la location meubl\u00e9e classique o\u00f9 ce sont les locataires qui payent directement le propri\u00e9taire, il sera n\u00e9cessaire d\u2019\u00eatre extr\u00eamement pr\u00e9cautionneux sur le choix de l\u2019activit\u00e9 et sur la qualit\u00e9 du gestionnaire pour p\u00e9renniser vos loyers.Vos objectifs pour investir en LMNP devront \u00eatre adapt\u00e9s aux caract\u00e9ristiques des r\u00e9sidences meubl\u00e9es : pas pour une revente \u00e0 moyen terme, mais pour vous cr\u00e9er des compl\u00e9ments de revenus imm\u00e9diats ou futurs (notamment pour la retraite), qui seront s\u00e9curis\u00e9s (gr\u00e2ce au bail commercial) et peu impos\u00e9s (gr\u00e2ce \u00e0 la fiscalit\u00e9 BIC et l\u2019amortissement).Une s\u00e9lection drastique de la r\u00e9sidence en LMNP devra \u00eatre effectu\u00e9e pour s\u00e9curiser vos revenus compl\u00e9mentaires et valoriser votre investissement immobilier dans le temps, notamment en \u00e9tant attentif au prix et au montant du loyer net de charges, \u00e0 l\u2019emplacement, \u00e0 l\u2019activit\u00e9 de la r\u00e9sidence et \u00e0 sa coh\u00e9rence vis-\u00e0-vis de son environnement (r\u00e9sidence \u00e9tudiante pr\u00e8s des \u00e9coles, des infrastructures de transport et dans une ville \u00e9tudiante\u2026), au gestionnaire (pour minimiser les risques de gestion, de paiements ou de ren\u00e9gociation des loyer \u00e0 la baisse au moment du renouvellement du bail), et aux conditions du bail commercial (charges incombant aux propri\u00e9taires et indice de revalorisation des loyers).\u00c0 condition toujours d\u2019\u00eatre tr\u00e8s pr\u00e9cautionneux sur le choix de votre r\u00e9sidence de services, cet investissement immobilier en location meubl\u00e9e LMNP pr\u00e9sente de nombreux avantages :S\u00e9curisant. Contrairement \u00e0 l\u2019immobilier d\u2019habitation, vous investissez dans un rendement locatif plus qu\u2019\u00e0 une valeur immobili\u00e8re. Le bail commercial sign\u00e9 avec un professionnel de la gestion pendant une dur\u00e9e minimale de 9 ans s\u00e9curise vos loyers.Stable \u00e9conomiquement. Vous avez une visibilit\u00e9 tr\u00e8s pr\u00e9cise de votre investissement et de son rendement sur une tr\u00e8s longue p\u00e9riode.Stable fiscalement. La fiscalit\u00e9 BIC et son amortissement du bien en statut LMNP ne sont pas des niches fiscales qui pourraient \u00eatre retir\u00e9es du jour au lendemain.Simple. La gestion est d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 100% et la plupart des charges pay\u00e9es par le gestionnaire.Coh\u00e9rent. Vous choisissez l\u2019activit\u00e9 de votre r\u00e9sidence (senior, \u00e9tudiant\u2026) et son emplacement en fonction de l\u2019activit\u00e9 (proche des \u00e9coles, des commerces\u2026).Que ce soit pour se prot\u00e9ger des al\u00e9as \u00e9conomiques, des al\u00e9as fiscaux ou des al\u00e9as de gestion locative (frais et absence de loyers), nous pensons que l\u2019immobilier meubl\u00e9 g\u00e9r\u00e9 par la LMNP est encore une bonne solution d\u2019investissement immobili\u00e8re pour 2021.Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP sur les motivations d\u2019achat. La location meubl\u00e9e LMNP avec r\u00e9sidence service pour la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaires s\u00e9curis\u00e9s (bail commercial) et peu impos\u00e9s (fiscalit\u00e9 BIC), sans objectif de revente.L\u2019investissement dans la LMNP doit \u00eatre motiv\u00e9 par cet objectif patrimonial principal : la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaires, s\u00e9curis\u00e9s et peu impos\u00e9s. Autre objectif primordial : la conservation sur le long terme (id\u00e9alement pour votre retraite) sans d\u2019objectif de revente.Si votre objectif principal est d\u2019avantage la valorisation ou la constitution du patrimoine, optez pour un placement financier (\u00e0 capitalisation) ou de l\u2019immobilier d\u2019habitation (location en direct ou investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9).Et pourquoi pas des parts de SCPI de rendement plut\u00f4t qu\u2019un appartement LMNP en r\u00e9sidence services ?Lors de nos conseils en gestion de patrimoine, nous mettons ainsi souvent le LMNP en \u00ab concurrence \u00bb avec les SCPI de rendement, qui sont \u00e9galement un excellent moyen de se cr\u00e9er des compl\u00e9ments de revenus s\u00e9curis\u00e9s pour les strat\u00e9gies de retraite ou de rente.D\u00e9j\u00e0, selon nous, les SCPI de rendement font b\u00e9n\u00e9ficier aux investisseurs d\u2019une meilleure s\u00e9curit\u00e9 de gestion et mutualisation, car ce sont des dizaines d\u2019immeubles qui sont g\u00e9r\u00e9s et lou\u00e9s \u00e0 travers le fonds (\u00e9vitant ainsi les risques de gestionnaire sur un seul bien LMNP). De plus, pas besoin de \u201crechercher de bien\u201d ni de \u201cpasser chez le notaire\u201d avec les SCPI, la proc\u00e9dure d\u2019acquisition est grandement facilit\u00e9e par rapport \u00e0 l\u2019achat d\u2019un appartement.Lorsque les SCPI n\u2019\u00e9taient compos\u00e9es que de patrimoine locatif en France, notre choix entre les SCPI et la LMNP se portait g\u00e9n\u00e9ralement sur celui qui permettait le meilleur rendement locatif net de gestion et net de fiscalit\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire plut\u00f4t sur les SCPI lorsque vous \u00e9tiez \u00e0 une TMI \u00e0 14% ou inf\u00e9rieur (fiscalit\u00e9 des revenus fonciers sans amortissement) ou plut\u00f4t sur la LMNP lorsque vous \u00e9tiez \u00e0 une TMI sup\u00e9rieur ou \u00e9gale \u00e0 30% (fiscalit\u00e9 BIC avec amortissement).Mais depuis l\u2019arriv\u00e9e des SCPI internationales, celles-ci ressortent presque toujours vainqueur sur les SCPI 100% fran\u00e7aises ou les appartements en location meubl\u00e9e r\u00e9sidence services LMNP, car elles permettent de mieux vous diversifier g\u00e9ographiquement et fiscalement.En effet, outre cette diversification \u00e9vidente avec le march\u00e9 immobilier de France, ces SCPI qui investissent \u00e0 l\u2019\u00e9tranger b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une fiscalit\u00e9 avantageuse, car l\u2019imposition de ses loyers se fait \u00e0 la fiscalit\u00e9 du pays europ\u00e9en o\u00f9 se trouve l\u2019immeuble ! Un immeuble en France, fiscalit\u00e9 des revenus fonciers ; mais un immeuble en Allemagne, fiscalit\u00e9 allemande ; un immeuble au Portugal, fiscalit\u00e9 portugaise, etc.Les plus connues et pl\u00e9biscit\u00e9s des SCPI europ\u00e9ennes sont les SCPI Corum Origin, Eurion et LF Europimmo, la SCPI Corum XL pour investir hors de l\u2019Europe.Nous privil\u00e9gions donc la plupart du temps l\u2019investissement en SCPI internationales dans nos audits patrimoniaux, plut\u00f4t qu\u2019en LMNP r\u00e9sidence services. Les appartements \u00e9tudiants ou EHPAD viennent aujourd\u2019hui plut\u00f4t en \u201ccompl\u00e9ment\u201d des SCPI, ou si vous avez acc\u00e8s uniquement \u00e0 un cr\u00e9dit bancaire pour du LMNP (les conditions de cr\u00e9dit en SCPI sont plus restrictives).Lire notre article pour comprendre les avantages de ces SCPI internationales : Quelles SCPI pour investir \u00e0 l\u2019\u00e9tranger ?La s\u00e9curit\u00e9 de perception des loyers de location meubl\u00e9e gr\u00e2ce au bail commercial.Sur la s\u00e9curit\u00e9 du LMNP, investir en immobilier neuf ou ancien g\u00e9r\u00e9 en r\u00e9sidence services LMNP permet de d\u00e9l\u00e9guer \u00e0 un gestionnaire professionnel toute la gestion de votre bien immobilier qui est int\u00e9gr\u00e9 \u00e0 une r\u00e9sidence senior, \u00e9tudiante, EPHAD, touristique ou d\u2019affaires. Vous percevez ainsi vos revenus de fa\u00e7on contractuelle par le bail commercial pass\u00e9 avec le gestionnaire de la r\u00e9sidence LMNP.Il y a donc une mutualisation de la gestion locative par le gestionnaire sur l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la r\u00e9sidence, c\u2019est lui qui vous paye \u00ab rubis sur ongle \u00bb chaque trimestre, et non plus un locataire particulier comme en investissement locatif classique en direct. Ainsi, plus de probl\u00e8me de carence, vacance de locataire, ni de loyers impay\u00e9s.Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP sur les risques. Les probl\u00e8mes li\u00e9s aux LMNP g\u00e9r\u00e9es en r\u00e9sidence de services peuvent \u00eatre bien plus graves que dans les autres investissements immobiliers.M\u00eame si la LMNP exploit\u00e9e reste un des investissements immobiliers les plus s\u00e9curisants, de nombreux risques sont inh\u00e9rents aux LMNP, notamment au gestionnaire et \u00e0 sa sant\u00e9 financi\u00e8re. Ces risques peuvent peser lourdement sur votre investissement et sur votre objectif de revenus compl\u00e9mentaires :Pendant l\u2019ex\u00e9cution du bail commercial, une mauvaise gestion ou une mauvaise sant\u00e9 \u00e9conomique de la r\u00e9sidence peuvent entra\u00eener des retards de paiement, des d\u00e9fauts de paiement et\/ou un d\u00e9part du gestionnaire.Vous pouvez, en cas de probl\u00e8mes de gestion ou si la r\u00e9sidence n\u2019est pas appr\u00e9ci\u00e9e des sp\u00e9cialistes du march\u00e9 de l\u2019occasion, avoir du mal \u00e0 revendre votre bien.Au moment du renouvellement du bail, pour les m\u00eames raisons, il y a des possibilit\u00e9s de ren\u00e9gociation \u00e0 la baisse des loyers et des menaces de d\u00e9part du gestionnaire.Une r\u00e9sidence de services LMNP sans gestionnaire deviendrait alors une coquille vide tr\u00e8s dommageable pour les investisseurs qui se retrouveraient alors sans loyer et avec un prix du bien r\u00e9duit \u00e0 peau de chagrin. Une bataille juridique sera sans doute entam\u00e9e entre le gestionnaire et les propri\u00e9taires, en parall\u00e8le d\u2019une recherche d\u2019un nouvel exploitant.Pour minimiser ses risques, il sera donc indispensable d\u2019\u00eatre tr\u00e8s vigilant sur l\u2019historique du gestionnaire et du secteur d\u2019activit\u00e9s. Ce sont malheureusement souvent les m\u00eames exploitants qui se font mal remarqu\u00e9s, se faisant alors bannir des conseils en gestion de patrimoine avertis.Je vous invite \u00e0 vous rendre en bas de l\u2019article pour y trouer les commentaires, o\u00f9 sont relat\u00e9s bon nombre de m\u00e9saventures en LMNP en r\u00e9sidences de services.Rechercher la rentabilit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e de l\u2019immobilier dans l\u2019ancien, en location meubl\u00e9e longue dur\u00e9e, bail mobilit\u00e9 ou location saisonni\u00e8re>Un bien en LMNP lou\u00e9 en direct comporte des avantages et des inconv\u00e9nients par rapport au LMNP g\u00e9r\u00e9 en r\u00e9sidence services.Les avantages de location meubl\u00e9e LMNP en direct, longue dur\u00e9e, bail mobilit\u00e9, ou saisonni\u00e8re courte dur\u00e9e :Un bien immobilier d\u2019habitation : Contrairement aux biens en r\u00e9sidence de services, vous acqu\u00e9rez un bien immobilier classique, qui pourra \u00eatre utilis\u00e9 aussi bien comme r\u00e9sidence principale, pied-\u00e0-terre ou location \u00e0 un proche.La revente : De la m\u00eame fa\u00e7on, puisque votre bien est un bien immobilier classique, il pourra \u00eatre revendu via l\u2019agence immobili\u00e8re locale ou de particulier \u00e0 particulier\u2026 Impossible en r\u00e9sidence de services o\u00f9 seuls de peu nombreux sp\u00e9cialistes sont capables de revendre votre bien !Le rendement : Sans gestionnaire de r\u00e9sidence services qui r\u00e9cup\u00e8re une bonne partie de la marge en \u00e9change d\u2019une s\u00e9curit\u00e9 de gestion, la location meubl\u00e9e en direct bien r\u00e9alis\u00e9e doit \u00eatre plus rentable qu\u2019une location meubl\u00e9e LMNP avec bail commercial.La fiscalit\u00e9 : M\u00eame fiscalit\u00e9 BIC avec amortissement pour permettre une faible imposition sur les loyers de location meubl\u00e9e, d\u00e9duction des co\u00fbts d\u2019acquisition, frais de notaire inclus.Les inconv\u00e9nients de location meubl\u00e9e LMNP en direct, longue dur\u00e9e, bail mobilit\u00e9 ou saisonni\u00e8re courte dur\u00e9e :Le co\u00fbt d\u2019acquisition : Trouver le bien adapt\u00e9 via un chasseur immobilier sp\u00e9cialis\u00e9, r\u00e9aliser les travaux, meubler le bien, le d\u00e9corer et le rendre 100% habitable pour un locataire, entrainent pour l\u2019investisseur propri\u00e9taire un co\u00fbt d\u2019acquisition suppl\u00e9mentaire \u00e0 int\u00e9grer.La vacance des locataires : La rotation des locataires peut entrainer des p\u00e9riodes sans revenu, et des surcouts (frais d\u2019agence pour nouveau locataire ou de nouveaux travaux).Les risques locataires : Les risques de loyers impay\u00e9s ou un locataire qui ne souhaite pas partir pourront mettre en grande difficult\u00e9 votre investissement.Le co\u00fbt de la gestion : frais de l\u2019agence qui s\u2019occupe de votre bien, travaux et r\u00e9am\u00e9nagement \u00e0 pr\u00e9voir \u00e9galement.La r\u00e9glementation \u00e0 appr\u00e9hender : Longue dur\u00e9e ou saisonni\u00e8re, l\u2019administration fiscale est de plus en plus coercitive sur la r\u00e9glementation du LMNP.Pour une location meubl\u00e9e en direct, sans r\u00e9sidence services, la r\u00e9glementation sera un enjeu central.Comme indiqu\u00e9 plus haut en introduction, la r\u00e9glementation de la location meubl\u00e9e LMNP \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale (longue dur\u00e9e) s\u2019aligne sur celle de la location nue par la loi Alur pour les baux conclus apr\u00e8s le 27 mars 2014 (aux r\u00e8gles de prescription, aux clauses r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites, \u00e0 la r\u00e9mun\u00e9ration des interm\u00e9diaires, l\u2019\u00e9tat des lieux, aux obligations respectives des parties et au dossier de diagnostic technique).Mesure notable, les loyers sont d\u00e9sormais encadr\u00e9s dans les grandes agglom\u00e9rations qui le souhaitent (Paris, Lille, et bient\u00f4t Grenoble ?), m\u00eame si le tribunal administratif de Paris l\u2019a r\u00e9cemment remis en cause. Le prochain feuilleton de 2021 ?Une location meubl\u00e9e saisonni\u00e8re devenue tr\u00e8s contraignante dans les grandes villes.Tout bien lou\u00e9 en meubl\u00e9 avec des baux inf\u00e9rieurs \u00e0 9 mois sont d\u00e9sormais consid\u00e9r\u00e9s comme de la location meubl\u00e9e saisonni\u00e8re.Objets de beaucoup de d\u00e9bats, notamment du fait de l\u2019\u00e9mergence et du succ\u00e8s des sites internet comme Airbnb ou le Bon Coin, quels impacts de la loi Alur sur cette fameuse location meubl\u00e9e saisonni\u00e8re ?M\u00eame si la location meubl\u00e9e de longue dur\u00e9e n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9ellement impact\u00e9e, la loi Alur a restreint tr\u00e8s fortement la location saisonni\u00e8re meubl\u00e9e dans les grandes villes, o\u00f9, d\u00e9sormais, les propri\u00e9taires bailleurs (Paris, petites couronnes parisiennes et villes de plus de 200 000 habitants) devront obtenir une autorisation de la mairie pour changement d\u2019usage, pour louer en meubl\u00e9 LMNP en saisonnier (dur\u00e9e de location inf\u00e9rieure \u00e0 9 mois). Pour obtenir ce changement d\u2019usage, les villes seront autoris\u00e9es (comme \u00e0 Paris actuellement) \u00e0 obliger les investisseurs en LMNP saisonnier \u00e0 mettre en location longue dur\u00e9e un bien de m\u00eame surface. Un v\u00e9ritable repoussoir en somme\u2026Solution la plus efficace pour pouvoir faire de la location saisonni\u00e8re dans une ville comme Paris : acqu\u00e9rir un bien ayant d\u00e9j\u00e0 la destination de local commercial (souvent des rez-de-chauss\u00e9e) et qui n\u2019est donc pas un logement d\u2019habitation au sens juridique du terme.La \u201cchasse\u201d aux fraudeurs loueurs saisonniers LMNP \u00e0 Paris est ouverte pour 2021, avec inscription obligatoire en mairie et jusqu\u2019\u00e0 50 000\u20ac d\u2019amende possible.Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP sur les partenaires. Entourez-vous d\u2019intervenants de qualit\u00e9. Un cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour qualifier votre strat\u00e9gie d\u2019investissement. Investir dans un bien immobilier en location meubl\u00e9e LMNP en direct est-il adapt\u00e9 \u00e0 votre situation financi\u00e8re, fiscale, patrimoniale et \u00e0 vos objectifs ? Avez-vous bien conscience des avantages et des inconv\u00e9nients de ce type d\u2019investissement ? Un autre type d\u2019investissement immobilier n\u2019est-il pas plus coh\u00e9rent (SCPI, nue-propri\u00e9t\u00e9, LMNP r\u00e9sidence services) ? Ou plut\u00f4t une \u00e9pargne financi\u00e8re comme en assurance-vie ou en plan d\u2019\u00e9pargne retraite PER ?Notre cabinet vous guide dans la mise en place de vos strat\u00e9gies pour investir au mieux de votre situation et pour d\u00e9finir votre projet : crit\u00e8res quantitatifs et qualitatifs (prix, emplacement\u2026) et mise en relation avec les autres intervenants (chasseur immobilier, entrepreneur en b\u00e2timent, d\u00e9corateur, expert-comptable, courtier en cr\u00e9dit, notaire\u2026) pour r\u00e9aliser votre investissement de A \u00e0 Z.Un chasseur immobilier expert pour vous aider \u00e0 trouver le bien id\u00e9al.Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier en location meubl\u00e9e en direct dans l\u2019ancien, une agence immobili\u00e8re ou un chasseur immobilier sp\u00e9cialis\u00e9 dans la recherche du bien LMNP de la r\u00e9gion o\u00f9 vous souhaitez investir sera absolument incontournable.N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter afin qu\u2019on puisse d\u00e9finir votre projet d\u2019investissement locatif ou pied-\u00e0-terre et vous mettre en relation avec un de nos partenaires.Typologie parfaite du bien : \u00e9tage, exposition, agencement, bonne gestion de la copropri\u00e9t\u00e9, vices \u00e0 d\u00e9celer.Bonne valorisation du prix par le vendeur : n\u00e9gociation \u00e0 faire ou bonne affaire \u00e0 prendre.R\u00e9novation et travaux \u00e0 pr\u00e9voir : estimation du co\u00fbt de r\u00e9novation dans le budget global.Proc\u00e9dure de vente \u00e0 r\u00e9aliser jusqu\u2019au notaire : accompagnement jusqu\u2019\u00e0 l\u2019acte.R\u00e9glementation de location meubl\u00e9e : accompagnement pendant la location.La fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e en 2021 : LMNP, LMP et ISD\u2019abord \u00e9tablir sa strat\u00e9gie fiscale de location meubl\u00e9e entre le LMNP, le LMP ou l\u2019ISLa location meubl\u00e9e en direct avec le LMNP ou le LMP, ou en soci\u00e9t\u00e9 avec l\u2019IS ?Revenir au plan de l’articleJusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui en 2021, le Loueur en meubl\u00e9 non professionnelle (LMNP) est pour la majorit\u00e9 des investisseurs d\u2019immobilier locatif le statut fiscal \u00e0 privil\u00e9gier par rapport \u00e0 ceux du Loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP), des revenus fonciers ou de l\u2019Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).Le LMNP permet en effet de b\u00e9n\u00e9ficier du \u00ab beurre et de l\u2019argent du beurre \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire une fiscalit\u00e9 avantageuse sur les loyers gr\u00e2ce au BIC-r\u00e9el avec la d\u00e9ductibilit\u00e9 des frais d\u2019acquisition et des amortissements ; mais aussi sur la revente gr\u00e2ce au r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers avec l\u2019exon\u00e9ration apr\u00e8s 22 ans sur l\u2019IR et 30 ans sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.Mais avec toutes les r\u00e9centes modifications op\u00e9r\u00e9es par l\u2019administration fiscale fran\u00e7aise sur le statut du LMP, particuli\u00e8rement sur la non-obligation de l\u2019inscription au RCS, vous pourriez sortir du statut LMNP pour passer en LMP sans le vouloir, ni m\u00eame le savoir !Il devient donc primordial pour vous de r\u00e9aliser une v\u00e9ritable strat\u00e9gie d\u2019optimisation fiscale sur-mesure pour anticiper, comprendre, choisir (et non subir) le statut fiscal qui vous convient le mieux entre le LMNP, le LMP et l\u2019IS pour vos investissements immobiliers locatifs meubl\u00e9s.Vous pourriez ainsi tomber dans le r\u00e9gime fiscal du Loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP) si votre foyer fiscal r\u00e9unit ces deux conditions :Vos recettes annuelles de location meubl\u00e9e (ensemble des loyers TTC charges comprises) d\u00e9passent 23 000\u20ac sur l\u2019ann\u00e9e civile (calcul au prorata si ann\u00e9e incompl\u00e8te).Ce montant de recettes sont sup\u00e9rieures \u00e0 la somme de tous vos revenus professionnels fran\u00e7ais et\/ou vos pensions de retraite.L\u2019inscription au Registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s (RCS) aupr\u00e8s d\u2019un greffe de Tribunal de commerce est depuis 2020 facultative.C\u2019\u00e9tait donc cette ancienne inscription au RCS qui permettait auparavant de choisir ou non le LMP qui, d\u00e9sormais non obligatoire, vous met en risque de sortir du LMNP du LMP.Et si vous \u00eates expatri\u00e9 non-r\u00e9sident, vous pourrez passer en LMP d\u00e8s que vous d\u00e9passez 23 000\u20ac de loyers meubl\u00e9s alors m\u00eame que votre salaire est tr\u00e8s largement sup\u00e9rieur \u00e0 ce montant, puisque seuls les revenus de source fran\u00e7aise sont pris en compte ! Pour la petite histoire, c\u2019est un fonctionnaire qui s\u2019est vu refuser le statut du LMP (car il ne pouvait s\u2019inscrire au RCS) qui est all\u00e9 jusqu\u2019au Conseil constitutionnel pour faire reconnaitre que cette obligation d\u2019inscription au RCS \u00e9tait inconstitutionnelle en vertu du principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 des charges publiques.Bref, depuis le projet de loi de financement de la s\u00e9curit\u00e9 sociale pour 2021 (PLFSS 2021) il est bien obligatoire pour les loueurs en meubl\u00e9 professionnel (LMP) d’\u00eatre inscrit \u00e0 l’Urssaf SSI (ex-RSI) et de payer les cotisations sociales de 40% sur leurs b\u00e9n\u00e9fices.Choisir entre la fiscalit\u00e9 LMNP et LMP : Comparaison des deux r\u00e9gimes d\u2019impositionLes diff\u00e9rences fiscales entre le LMNP et le LMP (cas d\u2019exploitation en direct sans soci\u00e9t\u00e9) :Cotisations sociales sur le r\u00e9sultat BIC (SSI ex RSI entre 30% et 45%) : 17,2% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ou cotisations sociales si plus de 23 000\u20ac de recettes TTC annuelles en location saisonni\u00e8re pour le LMNP ; cotisations sociales pour le LMP a priori (flou actuel sur le fait qu\u2019elles ne s\u2019appliqueraient uniquement si plus de 23 000\u20ac de recettes TTC annuelles en location saisonni\u00e8re \u00e9galement).Imputation des d\u00e9ficits : Non imputables pour le LMNP, sera mis en report (jusqu\u2019\u00e0 10 ans) pour les ann\u00e9es suivantes ; alors que les d\u00e9ficits seront imputables sans limitation sur le revenu global de l\u2019ann\u00e9e en LMP.Plus-values professionnelles du LMP : En cas de revente, exon\u00e9ration d\u2019IR\/PS si l\u2019activit\u00e9 LMP a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e pendant 5 ans minimum et si la moyenne des loyers bruts HT est inf\u00e9rieure \u00e0 90 000\u20ac (exon\u00e9ration totale), ou sup\u00e9rieure \u00e0 126 000\u20ac (exon\u00e9ration partielle). Mais, dans tous les cas, la plus-value professionnelle LMP se verra appliquer les cotisations sociales SSI entre 30 et 45% !Plus-values immobili\u00e8res des particuliers du LMNP : La fiscalit\u00e9 de location meubl\u00e9e en cas de revente la plus avantageuse, car il s\u2019agit du r\u00e9gime commun qui exon\u00e8re totalement la plus-value au bout de 22 ans pour l\u2019IR et 30 ans pour les PS gr\u00e2ce aux abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention.R\u00e9duction Censi-Bouvard : M\u00eame s\u2019il vaut mieux l\u2019\u00e9viter pour ne pas perdre la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les amortissements, il est possible d\u2019avoir la r\u00e9duction d\u2019IR Censi-Bouvard en LMNP avec un achat de bien immobilier dans le neuf, mais pas en LMP.Transmission donation ou succession : R\u00e9gime de droit commun pour le LMNP, alors que le LMP est dans le r\u00e9gime du paiement diff\u00e9r\u00e9 suivi du paiement fractionn\u00e9.Le socle commun fiscal entre le LMNP et le LMP :Amortissements : Possibilit\u00e9 de d\u00e9duire du r\u00e9sultat LMNP et LMP les amortissements de la valeur du bien immobilier (85% sur 30 ans par exemple, ou amortissements par composant\u2026), et du mobilier (sur 5 \u00e0 7 ans).Charges d\u00e9ductibles : Toutes les charges li\u00e9es \u00e0 l\u2019exploitation de l\u2019activit\u00e9 de location meubl\u00e9e sont d\u00e9ductibles, y compris (contrairement en revenus fonciers) les frais d\u2019acquisition type frais de notaire, de chasse ou d\u2019agence.TVA : Exon\u00e9ration de TVA en LMNP ou LMP, sauf en bail commercial r\u00e9sidence services.IFI : Patrimoine immobilier assujetti \u00e0 l\u2019IFI \u00e0 sa valeur actuelle de revente en LMNP et LMP. Mais exon\u00e9ration d\u2019IFI possible si recettes sup\u00e9rieures \u00e0 23 000\u20ac, si r\u00e9sultat net (apr\u00e8s charges et amortissements !) sup\u00e9rieur \u00e0 vos revenus professionnels (hors pensions de retraite), et s\u2019il s\u2019agit de votre activit\u00e9 professionnelle principale.D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 : Possible de d\u00e9membrer son actif immobilier en location meubl\u00e9e LMNP ou LMP.Location meubl\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 l\u2019IR : Possible en Sarl de famille \u00e0 l\u2019IR ou SNC.L\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS), plut\u00f4t pour \u00e9viter le LMP si le LMNP est impossiblePour \u00e9viter les cotisations sociales du LMP avec une SAS, SARL ou SCI \u00e0 l\u2019ISVous pourriez certes choisir l\u2019Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) plut\u00f4t que la Location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP) en direct, mais (sauf pour vouloir une gestion en soci\u00e9t\u00e9) vous auriez peu d\u2019arguments \u00e0 ne pas choisir le LMNP qui r\u00e9unit \u00e0 la fois une fiscalit\u00e9 avantageuse sur les revenus et sur la revente.Ainsi, depuis 2020 et la non-obligation de l\u2019inscription au RCS pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme Loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP), vous pourriez tomber dans ce r\u00e9gime sans le souhaiter si vous d\u00e9passez 23 000\u20ac de loyers et que ce montant de loyer d\u00e9passe vos revenus professionnels (hors pension de retraite).Apr\u00e8s avoir \u00e9tudier l\u2019impact fiscal du passage en LMNP vers le LMP, notamment sur les cotisations sociales ou en cas de revente, vous avez la possibilit\u00e9 de d\u00e9cider de passer \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) en apportant vos biens immobiliers en location meubl\u00e9e dans une SAS, SARL ou SCI \u00e0 l\u2019IS.Le r\u00e9sultat IS se calcule d\u2019une fa\u00e7on similaire qu\u2019en LMNP ou LMP, puisqu\u2019on peut aussi d\u00e9duire ou amortir des loyers tous les frais, travaux, biens immobiliers et meubles.Mais ce r\u00e9sultat IS sera impos\u00e9 en 2021 \u00e0 15% jusqu\u2019\u00e0 38 120\u20ac, puis 26,50% au-del\u00e0.Ensuite ce r\u00e9sultat pourra \u00eatre mis en r\u00e9serve, ou distribuer en dividendes impos\u00e9s au Pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique (PFU) de 30% (IR 12,8% et PS 17,2%).Les deux diff\u00e9rences majeures de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s IS avec le LMNP ou le LMP sont :Attention \u00e0 la perception de revenus avec l\u2019IS : 1\/ Vous pourriez r\u00e9aliser votre acquisition de biens \u00e0 l\u2019IS par des apports personnels en pr\u00eat de compte courant de la soci\u00e9t\u00e9 (et le reste en cr\u00e9dit ou par une tr\u00e9sorerie d\u00e9j\u00e0 constitu\u00e9e), le remboursement se fera alors sans imp\u00f4t ; alors qu\u2019en LMP ou LMNP, il est obligatoire de subir une imposition si avez un r\u00e9sultat positif 2\/ Apr\u00e8s remboursement total du compte courant d\u2019associ\u00e9, vous devrez distribuer le r\u00e9sultat en dividendes pour percevoir des revenus\u2026 Mais le r\u00e9sultat sera diminu\u00e9 des amortissements dont le montant ne pourra \u00eatre distribu\u00e9 et conserv\u00e9 en tr\u00e9sorerie ; alors qu\u2019en LMP ou LMNP vous percevez les loyers sans d\u00e9duire les amortissements, car ils n\u2019impactent que les r\u00e9sultat fiscal BIC !Et sur la revente de bien immobilier : A l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, la vente du bien fera bien s\u00fbr augmenter votre r\u00e9sultat imposable IS imposable \u00e0 15% ou 26,50%, puis distribuable en dividendes \u00e0 30%. Et, surtout pour calculer cette plus-value, le prix d\u2019acquisition sera r\u00e9duit de tous les amortissements imput\u00e9s\u2026 Ce qui fera tendre votre plus-value vers votre pris d\u2019acquisition ! En LMP ou LMNP, vous serez assujetti au r\u00e9gime fiscal des plus-values professionnels ou immobiliers des particuliers qui ne r\u00e9int\u00e8grent pas les amortissements dans le prix d\u2019acquisition en cas cession.Les structures soci\u00e9tales immobili\u00e8res avec l\u2019IS se voient surtout comme des \u00ab tirelires \u00bb qu\u2019il est bon de faire grossir (par le remboursement des cr\u00e9dits \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur ou l\u2019accumulation de tr\u00e9sorerie \u00e0 r\u00e9investir), mais pas forc\u00e9ment d\u2019en retirer des revenus.Pour faire vos choix entre le LMMP, LMP ou l\u2019IS, il faudra donc parfaitement appr\u00e9hender votre situation et mettre \u00e0 plat votre strat\u00e9gie fiscale\u2026 En vous faisant par exemple conseiller par un expert-comptable, un avocat ou conseiller en gestion de patrimoine sp\u00e9cialis\u00e9.Zoom sur la fiscalit\u00e9 BIC-r\u00e9el de la location meubl\u00e9e non professionnelle LMNPLa fiscalit\u00e9 BIC de location meubl\u00e9e poss\u00e8de de nombreux avantages fiscaux sur celle des revenus fonciers de la location nue.Les statuts du Loueur en Meubl\u00e9 (Non) Professionnel LM(N)P existent depuis 1949, et presque dans la m\u00eame forme qu\u2019aujourd\u2019hui !Les propri\u00e9taires d\u2019immobilier qui louent leurs biens meubl\u00e9s rentrent leurs recettes dans la fiscalit\u00e9 des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC, d\u00e9claration fiscale 2041), qui est bien plus avantageuse que la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers de la location nue :Tr\u00e8s faible imposition sur les loyers gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement de l\u2019immobilier et du mobilier (option BIC-r\u00e9el), respectivement jusqu\u2019\u00e0 30 ans et 10 ans, en imputant leur valeur dans les charges en r\u00e9gime r\u00e9el. Permet de payer une faible imposition sur les loyers sur une tr\u00e8s longue p\u00e9riode.L\u2019amortissement en LMNP ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, aujourd\u2019hui \u00e0 seulement 10 000\u20ac par an autoris\u00e9s.Faible imposition m\u00eame en r\u00e9gime micro-BIC sans amortissement (pas d’option BIC-r\u00e9el), qui dispose d\u2019un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts BIC possible si les recettes sont inf\u00e9rieures \u00e0 70 000\u20ac HT en 2021, alors qu’en location nue seulement 30% d\u2019abattement si moins de 15 000\u20ac de loyers fonciers.R\u00e9cup\u00e9ration de la TVA au moment de la livraison. Uniquement pour les r\u00e9sidences services, permet de payer in fine le bien Hors Taxe (HT). Impact neutre toutefois in fine pour l\u2019investisseur, car les rentabilit\u00e9s et les prix de revente sont calcul\u00e9s HT.Tr\u00e8s faible imposition sur les loyers LMNP gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement de l\u2019immobilierLa force fiscale de la location meubl\u00e9e passe par son amortissement.C\u2019est l\u00e0 que la LMNP prend toute son importance\u2026 D\u00e9j\u00e0 d\u00e9taill\u00e9e plus haut dans l\u2019article, c\u2019est gr\u00e2ce \u00e0 cet amortissement comptable de l\u2019immobilier (sur 30 ans) et du mobilier (sur 7 ans) que vous paierez une tr\u00e8s faible imposition sur vos loyers de location meubl\u00e9e pendant une tr\u00e8s longue p\u00e9riode.Comment fonctionne ce fameux amortissement de l\u2019immobilier LMNP ?Amortissement annuel : 85% de l\u2019immobilier divis\u00e9 par 30.Vous avez pay\u00e9 un bien LMNP 100 000\u20ac, dont 2 000\u20ac de mobilier. Avec une rentabilit\u00e9 HT\/HT de 3,5%, vous percevrez 100 000\u20ac x 3,5% = 3 500\u20ac par an de loyers nets de charges.Le mobilier est amorti 7 ans (2 000\u20ac). Le foncier n\u2019est pas amorti (15% du bien), soit 98 000\u20ac x 85\u20ac = 83 300\u20ac amortis sur 30 ans.Votre expert-comptable amortit alors l\u2019immobilier sur une dur\u00e9e de 30 ans, soit 83 300\u20ac divis\u00e9s par 30 = 2 767\u20ac, qui seront alors consid\u00e9r\u00e9s comme des charges imput\u00e9es sur vos revenus chaque ann\u00e9e pendant 30 ans.Votre BIC imposable annuel ne sera alors donc que de 3\u00a0500\u20ac – 2 767\u20ac – l\u2019amortissement du mobilier \u2013 d\u2019autres \u00e9ventuelles autres charges (taxe fonci\u00e8re, charges de copropri\u00e9t\u00e9, frais de notaire, frais d\u2019acquisition, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt), soit surement proche de z\u00e9ro pendant plusieurs ann\u00e9es.Soit un gain fiscal juste pour l\u2019amortissement (si vous avez par exemple une TMI de 30%), 2 767\u20ac x (30% + 17,2%) = 830\u20ac d\u2019\u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t sur le revenu + 476 de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, soit 1 306\u20ac de gain fiscal par an pendant 30 ans, soit au total 39 180\u20ac d\u2019\u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t sur 98 000\u20ac d’investissement ans gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement.Pour les r\u00e9sidences services LMNP dans le neuf, l\u2019amortissement est LA raison qui doit ne pas vous faire choisir le Censi-Bouvard Il est toujours pr\u00e9f\u00e9rable de privil\u00e9gier la LMNP classique avec amortissement \u00e0 la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t LMNP Censi-Bouvard.En 2009 a \u00e9t\u00e9 amend\u00e9e la loi Censi-Bouvard, cr\u00e9ant un \u00ab d\u00e9riv\u00e9 \u00bb du LMNP avec la possibilit\u00e9 de choisir une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts sur 9 ans (11% en 2021) plut\u00f4t que l\u2019amortissement.Le loi Censi-Bouvard sera \u00e0 \u00e9viter, le statut LMNP \u00ab classique \u00bb avec l\u2019amortissement \u00e0 privil\u00e9gier, car beaucoup plus int\u00e9ressant fiscalement sur le moyen et le long terme.Calcul simple sur 9 ans de gain fiscal pour une TMI \u00e0 30% et un investissement de 100\u00a0000\u20ac HT.LMNP Censi-Bouvard\u00a0sur 9 ans : 100\u00a0000\u20ac x 11%\u00a0= 11\u00a0000\u20ac de gain fiscal en r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t.LMNP classique amortissable sur 9 ans\u00a0: 1 306\u20ac x 9 = 11 754\u20ac de gain fiscal gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement.Sur le court terme (revente \u00e0 9 ans), Censi-Bouvard est quasiment similaire fiscalement au classique amortissable (sauf si cr\u00e9dit, car la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t du Censi-Bouvard peut \u00eatre utilis\u00e9e tout de suite alors que l\u2019amortissement est repouss\u00e9 par les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt), mais en contradiction avec l\u2019objectif patrimonial de se cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires sur le long terme et les nombreux risques que comportent un objectif de revente \u00e0 moyen terme en r\u00e9sidence service LMNP.Calcul simple sur 30 ans de gain fiscal pour une TMI \u00e0 30% et un investissement de 100\u00a0000\u20ac HT.LMNP Censi-Bouvard\u00a0sur 30 ans avec TMI \u00e0 30% : 100\u00a0000\u20ac x 11%\u00a0: toujours 11\u00a0000\u20ac de gain fiscal et une fiscalit\u00e9 sur les revenus sans amortissement (\u00e0 la TMI).LMNP classique amortissable sur 30 ans avec TMI \u00e0 30%\u00a0: 39 180\u20ac de gain fiscal, imbattable.Pour 2019 la loi Censi-Bouvard a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 2021 et sera (malheureusement) encore d\u2019actualit\u00e9. Encore des occasions pour de peu diligents promoteurs, banquiers et conseillers en gestion de patrimoine de vous proposer de la \u201cd\u00e9fiscalisation\u201d et une \u201crevente \u00e0 9 ans\u201d sur ces r\u00e9sidences services LMNP neuves.Biens en location meubl\u00e9e d\u00e9tenus en soci\u00e9t\u00e9 : quid de la SARL de famille \u00e0 l\u2019IR ?Lorsque votre location meubl\u00e9e est d\u00e9tenue par une Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI), celle-ci devra obligatoirement \u00eatre soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS). Il n\u2019est en effet pas possible d\u2019avoir un appartement en location meubl\u00e9e d\u00e9tenu par une SCI \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR), car le LMNP n\u2019est pas une activit\u00e9 civile (comme la location nue), mais une activit\u00e9 commerciale. Vous pourrez b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019amortissement qui permet de payer peu d\u2019imp\u00f4ts sur les loyers, mais vous allez \u00e9galement subir le r\u00e9gime des plus-values professionnelles \u00e0 l\u2019IS (r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le prix d\u2019acquisition).En cas de revente de votre bien immobilier \u00e0 travers une SCI \u00e0 l\u2019IS, vous subirez donc une tr\u00e8s forte imposition par rapport au r\u00e9gime de plus-values immobili\u00e8res de l\u2019IR.Dans le cas d\u2019une Soci\u00e9t\u00e9 Anonyme \u00e0 Responsabilit\u00e9 Limit\u00e9e (SARL) de famille \u00e0 l\u2019IR, vous allez b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res \u00e0 l\u2019IR et donc d\u2019un abattement pour une dur\u00e9e de d\u00e9tention du bien : 22 ans pour l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 30 ans pour l\u2019exon\u00e9ration de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux en plus de l\u2019amortissement permettant de payer peu d\u2019imp\u00f4ts sur les loyers. Ce statut est donc largement pr\u00e9f\u00e9rable \u00e0 celui de la SCI \u00e0 l\u2019IS.Par cons\u00e9quent, dans le cas d\u2019une d\u00e9tention et d\u2019une gestion d\u2019appartements en location meubl\u00e9e \u00e0 travers une personne morale (souvent dans une logique de transmission ou de gestion \u00e0 plusieurs associ\u00e9s), il est vivement recommand\u00e9 de privil\u00e9gier le statut de Soci\u00e9t\u00e9 Anonyme \u00e0 Responsabilit\u00e9 Limit\u00e9e (SARL) de famille \u00e0 l\u2019IR \u00e0 celui de Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI) \u00e0 l\u2019IS.Attention cependant, il est bien plus difficile d\u2019obtenir un cr\u00e9dit immobilier par une SARL de famille qu\u2019en d\u00e9tention en propre. Consid\u00e9r\u00e9 comme un cr\u00e9dit professionnel, la majorit\u00e9 des banquiers \u00e9carteront un dossier de financement de SARL de famille bien plus chronophage et plus complexe qu\u2019un cr\u00e9dit immobilier locatif classique.Possibles cotisations sociales SSI (ex RSI) \u00e0 partir de 23 000\u20ac de recettesL’Urssaf : un d\u00e9savantage fiscal en LMNP pour les loueurs en AirBnB et autre location meubl\u00e9e de tourismeDepuis 2017, si un propri\u00e9taire loue un ou plusieurs biens en location meubl\u00e9e saisonni\u00e8re et que ses recettes d\u00e9passent les 23 000\u20ac par an, il devra cotiser \u00e0 la S\u00e9curit\u00e9 sociale des ind\u00e9pendants SSI (ex RSI) d\u00e8s le premier euro, soit une taxation sur son r\u00e9sultat entre 30 et 45% au lieu de 17,2% en plus de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu !L\u2019affiliation au SSI (ex RSI) sera appliqu\u00e9e sur ses revenus meubl\u00e9s saisonniers que vous soyez en LMNP ou LMP !Les travailleurs non salari\u00e9 (TNS), les locations dans le cadre de r\u00e9sidence services et des r\u00e9sidences principales ne sont pas concern\u00e9s.Lors de leur rattachement, les loueurs en meubl\u00e9 faisant de la location saisonni\u00e8re peuvent opter pour leur rattachement au r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral d\u00e8s lors que le montant de leurs recettes annuelles ne d\u00e9passe pas les limites du r\u00e9gime de la franchise en base de TVA, soit 85 800\u20ac pour 2021.Lorsque cette option est exerc\u00e9e, l\u2019assiette des cotisations est \u00e9gale aux recettes diminu\u00e9es d\u2019un abattement de 60 % (87 % si le logement est class\u00e9 meubl\u00e9 de tourisme).Imposition si affiliation au SSI (ex RSI)Cotisations sociales calcul\u00e9es sur le revenu net (avec cotisations minimales) soit entre 30 et 45% de taux de cotisations maximales en 2021.D\u00e9ductibles au r\u00e9gime r\u00e9el sauf 2.9 % (CSG non d\u00e9ductible + CRDS)Cotisations minimales d\u00e9ductibles \u00e0 100 %Imposition si pas d\u2019affiliation au SSI (ex RSI)Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux de 17,2 %6,8 % de CSG d\u00e9ductiblesComparaison de la location meubl\u00e9e LMNP avec la location nue, la nue-propri\u00e9t\u00e9, et les revenus immobiliers \u00e9trangersLa fiscalit\u00e9 BIC de la location meubl\u00e9e LMNP compar\u00e9e \u00e0 la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers de la location nue et \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9.Sans parler de votre r\u00e9sidence principale ou secondaire, vous avez plusieurs fa\u00e7ons d\u2019investir en immobilier locatif.Macron a augment\u00e9 la CSG de 1,7% en 2018 pour l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re pour faire passer les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 15,5% \u00e0 17,2% sur les b\u00e9n\u00e9fices des revenus fonciers et BIC, ainsi que sur les plus-values immobili\u00e8res. Mais la CSG d\u00e9ductible sur le revenu imposable est pass\u00e9 de 5,1% \u00e0 6,8%.Fiscalit\u00e9 des Revenus fonciers (location nue et SCPI fran\u00e7aises)Revenu imposable foncier imposable \u00e0 votre tranche marginale d\u2019imposition (TMI) et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2% en 2021).La location nue : Ancien classique, neuf Duflot Pinel, ancien r\u00e9habilit\u00e9 Malraux et Monument Historique.Les parts de SCPI qui investissent en France : L\u2019immobilier g\u00e9r\u00e9 de fa\u00e7on mutualis\u00e9 via un fonds d\u2019immeubles professionnelsFiscalit\u00e9 des B\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux BIC (location meubl\u00e9e LMNP)\u00a0:Apr\u00e8s amortissement, revenu imposable foncier imposable \u00e0 votre tranche marginale d\u2019imposition (TMI) et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2%).La location meubl\u00e9e : LMNP ancien classique, LMNP neuf ou ancien g\u00e9r\u00e9 en r\u00e9sidence services avec bail commercial, le LMP.L\u2019amortissement de l\u2019immobilier et du mobilier en LMNP permet de r\u00e9duire la base imposable et de percevoir les loyers avec une fiscalit\u00e9 nulle ou r\u00e9duite.Fiscalit\u00e9 de la Nue-propri\u00e9t\u00e9 (d\u00e9membrement temporaire ou viager) :\u00a0Investir en immobilier nue-propri\u00e9t\u00e9 permet d’\u00e9viter la gestion locative.D\u00e9cote d\u2019environ 40% sur le prix (valeur de l\u2019usufruit \u00e9conomique), pas d\u2019usufruit (donc de gestion locative) pendant une quinzaine d\u2019ann\u00e9e.Ni IR (pas d’usufruit donc pas de revenus), ni ISF-IFI.R\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019issu du d\u00e9membrement temporaire.Fiscalit\u00e9 internationale (SCPI qui investissent en immobilier \u00e0 l’\u00e9tranger) :\u00a0Les revenus sont impos\u00e9s par le pays o\u00f9 se trouve l\u2019immeuble en location : fiscalit\u00e9 de l\u2019Allemagne, des Pays-Bas, d\u2019Italie, de l\u2019Espagne, du Portugal\u2026La soci\u00e9t\u00e9 qui g\u00e8re la SCPI internationales (Corum AM, La Fran\u00e7aise AM…) paye \u00e0 la source la fiscalit\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tranger et le propri\u00e9taire des parts per\u00e7oit donc un revenu net de frais et net de fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re.L’investisseur n’a plus qu’\u00e0 payer la fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise des revenus fonciers, mais seulement sur le pourcentage de patrimoine situ\u00e9 en France ; et sur les revenus \u00e9trangers selon les conditions des conventions fiscales qui permettent d’\u00e9viter la double imposition.Lire notre article pour comparer toutes les solutions d\u2019investissement immobilier : Comment investir en immobilier ?[gravityform id=\u00a0\u00bb4″ title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb]  Recheche d\u2019appartement neuf ou ancien en r\u00e9sidence services LMNP avec bail commercial \u2013 Cliquer pour nous contacter et \u00eatre accompagn\u00e9 Photo avant travaux d’un investissement LMNP ancien \u00e0 ParisPhoto apr\u00e8s travauxFonctionnement du LMNP en r\u00e9sidence services dans le neuf ou dans l\u2019ancien1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Investir en LMNP dans le neuf en VEFALes derni\u00e8res r\u00e9sidences neuves en cr\u00e9ation des exploitants de r\u00e9sidence de services.Revenir au plan de l’articleEn souhaitant investir en LMNP dans le neuf vous r\u00e9aliserez alors votre investissement via un promoteur et le groupe d\u2019un gestionnaire qui lancent une nouvelle r\u00e9sidence en commercialisation, par exemple Nexity ou R\u00e9side Etudes qui lance une nouvelle r\u00e9sidence \u00e9tudiante ou seniors, ou Orp\u00e9a, DomusVi, Le Noble Age, Medica Korian ou Domidep qui lance un nouvel EHPAD. La vente sur plan ou la vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (VEFA).Lorsque vous investissez dans l\u2019immobilier locatif neuf, vous le faites sous le statut juridique de la Vente en Etat Futur d\u2019Ach\u00e8vement (VEFA).C\u2019est-\u00e0-dire que votre bien immobilier est achet\u00e9 \u00ab sur plan \u00bb et qu\u2019il vous sera livr\u00e9 neuf d\u00e8s qu\u2019il sera achev\u00e9 (g\u00e9n\u00e9ralement une \u00e0 deux ann\u00e9es apr\u00e8s votre acte notari\u00e9). Contrairement \u00e0 d\u2019autres pays, comme l\u2019Espagne, le statut VEFA de l\u2019immobilier neuf en France prot\u00e8ge particuli\u00e8rement les investisseurs : en effet, vous ne pouvez ainsi passer devant le notaire qu\u2019uniquement si le promoteur a obtenu la GFA (Garantie Financi\u00e8re d\u2019Ach\u00e8vement) pour la r\u00e9sidence, c\u2019est-\u00e0-dire que son taux de r\u00e9servation des \u00ab lots \u00bb a atteint au minimum 50% et que le promoteur est assur\u00e9 d\u2019avoir les fonds n\u00e9cessaires pour finir la construction.2. Investir en LMNP dans l\u2019ancien sur le march\u00e9 de la reventeUn particulier qui revend son bien ancien LMNP \u00e0 un autre particulier.Puisqu\u2019ils ne sont pas des biens d\u2019habitation qui se revendraient en agence immobili\u00e8re de fa\u00e7on classique, les biens immobiliers LMNP en r\u00e9sidence de services ont longtemps \u00e9t\u00e9 des biens qui se gardaient et qui ne se revendaient pas. Mais d\u00e9sormais, de plus en plus d\u2019interm\u00e9diaires sp\u00e9cialistes proposent une offre efficace de LMNP dans l\u2019ancien \u00ab revente \u2013 occasion \u00bb (le Revenu Pierre, Pierre Revente, Cerenicimo Asset, Actifs et Investissements, 1Pierre2Coups\u2026).Un filtre des interm\u00e9diaires LMNP revente et des opportunit\u00e9s \u00e0 saisir.Ce march\u00e9 de la revente qui se d\u00e9veloppe est plut\u00f4t une bonne nouvelle, autant pour les propri\u00e9taires qui souhaitent revendre leur bien que pour ceux qui souhaitent investir dans des biens LMNP d\u00e9j\u00e0 existants \u00e0 des prix d\u2019achat moins \u00e9lev\u00e9s, plus coh\u00e9rents que dans le neuf (avec donc des rendements locatifs affich\u00e9s int\u00e9ressants).Attention toutefois si vous \u00eates un actuel propri\u00e9taire de bien en LMNP qui envisagerait une revente, les sp\u00e9cialistes interm\u00e9diaires du LMNP ancien op\u00e8rent un important filtre sur les biens en r\u00e9sidence de services qu\u2019ils pourraient prendre en mandat de vente, \u00e9cartant ainsi toutes les r\u00e9sidences ou tous les exploitants \u00e0 risques (mauvais payeurs ou mauvais gestionnaire)\u2026D\u2019apr\u00e8s eux, et pour information\u2026 pr\u00e8s de 70% du march\u00e9 du LMNP serait ainsi invendable sur le march\u00e9 secondaire ! D\u2019o\u00f9 l\u2019importance de son choix de gestionnaire et de r\u00e9sidence si l\u2019on doit revendre un jour (je me r\u00e9p\u00e8te !).Ce filtre op\u00e9r\u00e9 par les sp\u00e9cialistes du LMNP ancien est clairement un gage de s\u00e9curit\u00e9 pour les futurs investisseurs par rapport au neuf : autant pour la revente et la justesse du prix que sur la qualit\u00e9 de la r\u00e9sidence et du gestionnaire.Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP pour choisir entre un bien dans le neuf ou dans l\u2019ancienPlus de s\u00e9curit\u00e9 et de visibilit\u00e9 sur son investissement dans le LMNP ancienLe march\u00e9 de la revente de r\u00e9sidence services en location meubl\u00e9e LMNP ancien comporte de nombreux avantages sur celui du neuf :Rendements locatifs meilleurs, car prix souvent plus coh\u00e9rents que dans le neuf.Emplacements plus centraux (anciens fonciers).Visibilit\u00e9 sur la sant\u00e9 financi\u00e8re de la r\u00e9sidence et sur sa bonne gestion.Pas besoin d\u2019attendre la livraison (gain de temps et des int\u00e9r\u00eats intercalaires si cr\u00e9dit, revenus compl\u00e9mentaires per\u00e7us imm\u00e9diatement).Interm\u00e9diaires sp\u00e9cialistes LMNP revente qui ne s\u00e9lectionne que les meilleurs gestionnaires et r\u00e9sidences.Possibilit\u00e9 de choisir un bien \u00e0 la construction r\u00e9cente (inf\u00e9rieur \u00e0 10 ans).Cependant, outre des frais de notaire plus \u00e9lev\u00e9s que dans le neuf (8,5% contre 3,5%), l\u2019offre en ancien LMNP est plus restreinte que celle des promoteurs dans le LMNP neuf. Une r\u00e9sidence services LMNP dans le neuf aura \u00e9galement les derni\u00e8res normes de construction.Aujourd\u2019hui chez Calci Patrimoine, sauf nouveau programme neuf d\u2019un gestionnaire de renom dont nous sommes certains que la p\u00e9rennit\u00e9 sera au rendez-vous, nous conseillons nos clients qui ont le profil d\u2019investir dans des biens LMNP r\u00e9sidence de services dans l\u2019ancien r\u00e9cent plut\u00f4t que dans le neuf.3. Dans quel secteur d\u2019activit\u00e9 choisir notre bien meubl\u00e9 en r\u00e9sidence services LMNP ?EHPAD et r\u00e9sidences \u00e9tudiantes \u00e0 privil\u00e9gier, seniors \u00e0 m\u00e9diter, affaires et tourisme \u00e0 \u00e9viter.Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en location meubl\u00e9e LMNP avec gestionnaire et bail commercial, vous choisissez aussi l\u2019activit\u00e9 de la r\u00e9sidence de services qui peut alors \u00eatre :Un \u00e9tablissement d\u2019h\u00e9bergement pour personnes \u00e2g\u00e9s d\u00e9pendantes EHPAD.Une r\u00e9sidence \u00e9tudiante.Une r\u00e9sidence seniors.Une r\u00e9sidence d\u2019affaires.Une r\u00e9sidence de tourisme.Une location meubl\u00e9e LMNP en EHPADAvis positif sur les EHPAD, attention au renouvellement du bail commercial.L\u2019\u00e9tablissement d\u2019h\u00e9bergement pour personnes \u00e2g\u00e9s d\u00e9pendantes (EHPAD) accueille les personnes devenues d\u00e9pendantes et int\u00e8gre des professionnels de la sant\u00e9, tels que des m\u00e9decins ou des aides-soignants. Ces \u00e9tablissements sont tr\u00e8s souvent situ\u00e9s en p\u00e9riph\u00e9rie des villes, leur rendement net de charge servi est sup\u00e9rieur \u00e0 tous les autres types de r\u00e9sidences (autour de 4% pour les EHPAD, contre 3,5% pour les autres). \u00c0 partir de 150 000\u20ac HT d\u2019investissement pour un bien de qualit\u00e9 en EHPAD.Notre avis positif pour investir en EHPAD LMNP. Ce n\u2019est un secret pour personne, avec le vieillissement de la population et l\u2019allongement de l\u2019esp\u00e9rance de vie, la demande de services pour personnes d\u00e9pendantes est un enjeu de sant\u00e9 national. L\u2019offre et la demande \u00e9tant d\u00e9j\u00e0 aujourd\u2019hui bien d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9es, les EHPAD intelligemment implant\u00e9s et g\u00e9r\u00e9s sont remplis et tr\u00e8s rentables.Investir dans un EHPAD n\u2019a rien d\u2019attirant : vous investirez dans une petite chambre pour fin de vie, remplie d\u2019appareils m\u00e9dicaux, d\u2019une r\u00e9sidence situ\u00e9e dans une zone tr\u00e8s peu habit\u00e9e. C\u2019est pourquoi sans un exploitant de l\u2019EHPAD, l\u2019immobilier ne vaudra presque plus rien. Ce rapport de force peut alors poser probl\u00e8me au moment du renouvellement du bail, le gestionnaire sera ainsi beaucoup plus enclin \u00e0 faire du \u00ab chantage \u00e0 la d\u00e9localisation \u00bb pour faire baisser votre prix de loyer.Reste qu\u2019en choisissant un bon gestionnaire et une bonne r\u00e9sidence, vous minimiserez ces risques au moment du renouvellement de bail LMNP et ferez un excellent investissement pour vous cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires s\u00e9curis\u00e9s et peu impos\u00e9s. Le march\u00e9 de la revente d\u2019EHPAD est aussi tr\u00e8s actif et liquide pour les meilleurs gestionnaires.Notre top 3 des gestionnaires en LMNP EHPAD: Le Noble Age, DomusVi, Medica Korian.Une location meubl\u00e9e LMNP en r\u00e9sidence \u00e9tudianteAvis positif sur les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, attention aux charges et au choix du gestionnaireSurtout compos\u00e9es de T1 et situ\u00e9es aux alentours d\u2019\u00e9coles et d\u2019universit\u00e9s, ces r\u00e9sidences accueillent les \u00e9tudiants qui souhaitent b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une infrastructure d\u00e9di\u00e9e : cantine, lieux de vie, proximit\u00e9 des transports ou de l\u2019\u00e9cole\u2026Notre avis positif pour investir en r\u00e9sidences \u00e9tudiantes LMNP. Un march\u00e9 clairement adapt\u00e9e \u00e0 la demande forte d\u2019h\u00e9bergement des \u00e9tudiants. Un investissement immobilier a faible ticket d\u2019entr\u00e9e (\u00e0 partir de 70 000\u20ac HT).Soyez vigilant sur les charges (taxe fonci\u00e8re, charges de copropri\u00e9t\u00e9, gros travaux qui pourraient faire diminuer drastiquement votre rentabilit\u00e9 nette. Il existe \u00e9galement de (trop ?) nombreux \u00ab petits \u00bb gestionnaires de r\u00e9sidence \u00e9tudiante qui pourraient vous mettre en difficult\u00e9 en cas de revente.Globalement, privil\u00e9giez toujours les villes \u00e9tudiantes ou les villes d\u2019Ile-de-France, avec une proximit\u00e9 des transports, des universit\u00e9s et des \u00e9coles, et vous aurez tr\u00e8s peu de risques de gestion ou de renouvellement de bail. Et m\u00eame si le gestionnaire de r\u00e9sidence \u00e9tudiante devait partir, vous serez au pire, toujours propri\u00e9taire d\u2019un T1 bien plac\u00e9 dans une belle ville que vous pourrez louer en direct avec la copropri\u00e9t\u00e9\u2026Notre top 3 des gestionnaires en r\u00e9sidence LMNP \u00e9tudiante: BNP Stud\u00e9lites, Nexity Stud\u00e9a, R\u00e9side Etudes.Une location meubl\u00e9e LMNP en r\u00e9sidence seniorsAvis mitig\u00e9 sur les r\u00e9sidences seniors pour la jeunesse du march\u00e9, attention \u00e0 la revente.Ces r\u00e9sidences non m\u00e9dicalis\u00e9es sont adapt\u00e9es \u00e0 la vie de personnes \u00e0 la retraite, toujours actives et en bonne sant\u00e9, int\u00e9gr\u00e9es de salles communes et de services \u00e0 la personne (m\u00e9nage, conciergerie\u2026). Elles se trouvent g\u00e9n\u00e9ralement en centre-ville pour une meilleure accessibilit\u00e9 aux commerces environnants.Notre avis mitig\u00e9 pour investir en r\u00e9sidences seniors LMNP. Avec le vieillissement de la population et l\u2019essor du \u00ab papy-boom \u00bb, le march\u00e9 des r\u00e9sidences seniors LMNP semble avoir de beaux jours devant lui. Beaucoup de concepts diff\u00e9rents de r\u00e9sidences seniors existent, plus ou moins r\u00e9ussis, les r\u00e9sidences seniors sont int\u00e9ressantes, car elles se rapprochent des r\u00e9sidences d\u2019habitation classiques en termes de typologie de biens (du T1 au T3).Nous avons cependant peu de visibilit\u00e9s sur la revente des biens LMNP en r\u00e9sidence services seniors, car le march\u00e9 est encore tr\u00e8s r\u00e9cent (il n\u2019a vraiment d\u00e9coll\u00e9 qu\u2019\u00e0 partir de 2009, la grande majorit\u00e9 des r\u00e9sidences seniors sont encore presque neuves). C\u2019est pourquoi nous conseillons \u00e0 nos clients de privil\u00e9gier les EHPAD ou les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes pour minimiser ce risque au cas o\u00f9 ils souhaiteraient un jour revendre leur bien LMNP en r\u00e9sidence seniors.Notre top 3 des gestionnaires en r\u00e9sidence LMNP seniors : Nexity, R\u00e9side Etudes, GFP Invest Domitys.Une location meubl\u00e9e LMNP en r\u00e9sidence d\u2019affairesR\u00e9sidences d\u2019affaires plut\u00f4t \u00e0 \u00e9viter, sauf cas particuliers\u00c0 proximit\u00e9 des centres d\u2019affaires ou des zones de bureaux. Ces r\u00e9sidences mettent \u00e0 disposition des appartements pour les hommes et les femmes d\u2019affaires qui ont un besoin de location de courte dur\u00e9e.Notre avis plut\u00f4t n\u00e9gatif pour investir en r\u00e9sidences d\u2019affaires LMNP. Nous constatons qu\u2019il existe un risque important sur ces r\u00e9sidences du fait d\u2019une forte concurrence et d\u2019une certaine inad\u00e9quation de cette offre \u00e0 la demande des voyages d\u2019affaires.Privil\u00e9giez les villes et les emplacements \u00e0 forte activit\u00e9 \u00e9conomique, adapt\u00e9s aux hommes et aux femmes d\u2019affaires en transit (proche des gares, des centres villes, des quartiers d\u2019affaires). Beaucoup de r\u00e9sidences d\u2019affaires en mauvaise sant\u00e9 financi\u00e8re et tr\u00e8s peu de liquidit\u00e9 sur le march\u00e9 de la revente.Une location meubl\u00e9e LMNP en r\u00e9sidence de tourismeR\u00e9sidences de tourisme \u00e0 \u00e9viter, sauf objectif personnel plaisir.Situ\u00e9es dans les r\u00e9gions touristiques, souvent en p\u00e9riph\u00e9rie des villes, ces r\u00e9sidences accueillent les vacanciers dans des logements qui disposent d\u2019un certain nombre de services (piscine, spa, sport, animations\u2026).Notre avis n\u00e9gatif pour investir en r\u00e9sidences touristiques LMNP, sauf en cas d’achat plaisir pour en b\u00e9n\u00e9ficier quelques semaines par an. M\u00eame argument que pour les r\u00e9sidences d\u2019affaires sur la concurrence. C\u2019est aussi sur ce secteur du tourisme qu\u2019il y a eu (et qu\u2019il y a encore) le plus grand nombre de probl\u00e8mes : faillite du gestionnaire, charges qui explosent, ren\u00e9gociation forte de bail \u00e0 la baisse\u2026 Le march\u00e9 de la revente des biens en LMNP de tourisme est aussi tr\u00e8s compliqu\u00e9, car les charges y sont plus importantes que dans le reste des r\u00e9sidences de services LMNP, leurs usure rapide (souvent dues \u00e0 leur emplacement, proche mer, for\u00eat, montagne) font que les nouveaux investisseurs privil\u00e9gient les r\u00e9sidences de tourisme dans le neuf plut\u00f4t que dans l\u2019ancien.Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP sur le choix de l’activit\u00e9 de sa r\u00e9sidence services. Entre r\u00e9sidence \u00e9tudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d\u2019affairesN\u2019oubliez pas que la p\u00e9rennit\u00e9 de votre investissement LMNP est li\u00e9e \u00e0 celle de la r\u00e9sidence et de son gestionnaire avec qui vous signez un bail commercial. Privil\u00e9giez les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes et les EHPAD pour leur march\u00e9 solide et connu. Si vous souhaitez investir un petit ticket (moins de 100 000\u20ac), les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes sont d\u2018excellents investissements, au-del\u00e0 de 150 000\u20ac un EHPAD, voire une r\u00e9sidence seniors, est tr\u00e8s coh\u00e9rent. Pour les r\u00e9sidences d\u2019affaires ou de tourisme, \u00e0 part pour de rares r\u00e9sidences tr\u00e8s qualitatives, ou pour un investissement affectif, elles sont \u00e0 \u00e9viter autant que possible.Entour\u00e9s des meilleurs fournisseurs et garnis d\u2019une grande exp\u00e9rience, notre cabinet vous conseille dans la s\u00e9lection d\u2019un bien LMNP d\u2019une r\u00e9sidence de services avec gestionnaire pour optimiser votre investissement et minimiser les risques de gestion, de bail et de revente.4. R\u00e9cup\u00e9ration de la TVA \u00e0 la livraison de la r\u00e9sidence LMNP neuveR\u00e9cup\u00e9rer la TVA sur votre LMNP n\u2019a aucun impact sur votre investissement.Uniquement dans le neuf, la r\u00e9cup\u00e9ration de TVA sur un investissement TTC \u00e9quivaut \u00e0 un investissement HT. Vous recevrez un ch\u00e8que du montant de la TVA (20%) par l\u2019administration fiscale six mois environ apr\u00e8s la livraison de votre r\u00e9sidence neuve LMNP de VEFA.L\u00e9galement en location meubl\u00e9e, la TVA est exon\u00e9r\u00e9e et donc ne peut \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e. En droit, cette r\u00e9cup\u00e9ration de TVA ne s\u2019applique donc que pour l\u2019immobilier meubl\u00e9 qui propose des prestations d\u2019h\u00e9bergement de tourisme, d\u2019exploitants inscrits au Registre du Commerce ou consenti par bail commercial \u2013 c\u2019est bien le cas de l\u2019investissement en LMNP g\u00e9r\u00e9 avec r\u00e9sidence de services.La TVA est ensuite amortie \u00ab virtuellement \u00bb par l\u2019administration fiscale pendant une dur\u00e9e de 20 ans. C\u2019est-\u00e0-dire que si vous vendez le bien LMNP avant 20 ans et que le bien rachet\u00e9 n\u2019est plus lou\u00e9 meubl\u00e9 par le nouvel acqu\u00e9reur, vous devrez alors leur rembourser la quote-part de la TVA qu\u2019il restait prorata temporis.\u00c0 noter \u00e9galement que si vous effectuez votre op\u00e9ration LMNP dans de l\u2019immobilier ancien, vous ne r\u00e9cup\u00e9rez que la part de TVA sur les frais de recherche de l\u2019interm\u00e9diaire de revente, car il n\u2019y pas de TVA entre particuliers.Souvent mise en avant comme un avantage fiscal par certains vendeurs, la r\u00e9cup\u00e9ration de TVA dans le neuf est en r\u00e9alit\u00e9 neutre pour l\u2019investisseur en LMNP. Consid\u00e9rez simplement que vous payez votre bien HT, car en cas de revente le prix sera fix\u00e9 aussi HT.5. La s\u00e9curit\u00e9 de percevoir ses revenus par le gestionnaire gr\u00e2ce au bail commercialL\u2019exploitant de la r\u00e9sidence vous paye vos loyers, pas les locataires.Pendant une dur\u00e9e comprise entre 9 et 12 ans, c\u2019est le bail commercial qui vous lie l\u00e9galement au gestionnaire de la r\u00e9sidence dans laquelle vous avez investi en LMNP. Ainsi, plus de probl\u00e8me de rotation, de carence, ni de vacance de locataire. \u00c0 la fin de la dur\u00e9e du bail commercial, si tout se passe bien, celui-ci est directement reconduit par tacite reconduction aux m\u00eames conditions que le pr\u00e9c\u00e9dent.Le fait d\u2019\u00e9tablir un bail avec un professionnel vous s\u00e9curise bien plus qu\u2019un bail avec un particulier : dur\u00e9e de bail bien plus longue et risques locatifs mutualis\u00e9s entre tous les locataires de la r\u00e9sidence, voire entre toutes les r\u00e9sidences du groupe du gestionnaire.Pendant la dur\u00e9e du bail, le gestionnaire de la r\u00e9sidence services LMNP vous paiera ainsi de fa\u00e7on s\u00e9curis\u00e9e vos loyers chaque trimestre..Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP sur la s\u00e9lection du bien et de la r\u00e9sidence.Il est absolument n\u00e9cessaire de comprendre les tenants et les aboutissants des conditions dans lesquelles \u00e9volue la r\u00e9sidence LMNP (perspective du march\u00e9, coh\u00e9rence de l\u2019emplacement, qualit\u00e9 du gestionnaire).En droit commercial, les loyers ne sont en effet pas \u00ab garantis \u00bb. Il existe bien des cas o\u00f9 le gestionnaire ne paye plus votre loyer : en retard, en cessation de paiement ou en d\u00e9p\u00f4t de bilan. Sans aller jusque-l\u00e0, il arrive trop souvent que les gestionnaires n\u00e9gocient \u00e0 la baisse le loyer annuel des propri\u00e9taires au moment du renouvellement du bail, notamment si la r\u00e9sidence ne tourne pas aussi bien qu\u2019esp\u00e9r\u00e9 (ou que le loyer ait \u00e9t\u00e9 sur\u00e9valu\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9part pour mieux vendre la r\u00e9sidence LMNP neuve\u2026).6. L\u2019essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataireGestion et paiement des charges de la r\u00e9sidence services LMNP d\u00e9l\u00e9gu\u00e9es \u00e0 l\u2019exploitant.La plupart des charges usuellement induites au propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier seront en LMNP aux frais du gestionnaire, toutes celles usuellement induites aux locataires r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es par le gestionnaire.En cas g\u00e9n\u00e9ral, le propri\u00e9taire du bien LMNP en r\u00e9sidence services devra uniquement s\u2019acquitter :Des frais d\u2019acquisition (frais de notaire, frais de recherche\u2026).De la taxe fonci\u00e8re annuelle.Des frais de syndicats de propri\u00e9taires annuels (sauf en EHPAD).Des frais de comptabilit\u00e9 annuels (gratuits aux 2\/3, car ils viendront en r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t l\u2019ann\u00e9e suivante)Du renouvellement des meubles (fr\u00e9quence et prix d\u00e9pendant du gestionnaire).Des gros travaux (articles 605 et 606 du Code civil), type ravalement ; m\u00eame si parfois le gestionnaire s\u2019engage \u00e0 les prendre \u00e0 sa charge (sauf en EHPAD o\u00f9 tout sera pris en charge, notamment la remise aux normes).Ces charges \u00e0 payer pour le propri\u00e9taire pourront bien s\u00fbr \u00eatre imput\u00e9es sur vos revenus en r\u00e9gime r\u00e9el en plus de l\u2019amortissement de l\u2019immobilier et des \u00e9ventuels int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt \u2013 permettant ainsi d\u2019avoir une quasi non-imposition sur vos revenus compl\u00e9mentaires BIC\u2026 !Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP sur les conditions du bail commercial.De plus en plus rare dans les baux commerciaux (sauf en EHPAD), l\u2019article 606 du bail commercial LMNP, c\u2019est-\u00e0-dire le fait que le paiement des grosses r\u00e9parations est parfois pris en charge par le gestionnaire. V\u00e9rifiez \u00e9galement si dans le bail de la r\u00e9sidence, la revalorisation des loyers en fonction de l\u2019IRL (Indice de Revalorisation des Loyers) n\u2019est pas excessivement plafonn\u00e9e (en dessous de 1%).M\u00eame si c\u2019est \u00e9galement de plus en plus rare, sachez toutefois qu\u2019il existe encore des baux de r\u00e9sidences services dans lesquelles la revalorisation des loyers n\u2019est pas plafonn\u00e9e. Dans ce cas, vous b\u00e9n\u00e9ficierez au maximum d\u2019une forte inflation.Nos conseils location meubl\u00e9e LMNP pour optimiser votre investissement avec sa comptabilit\u00e9 BIC.Afin d\u2019optimiser votre investissement LMNP avec votre situation patrimoniale, il peut \u00eatre tout \u00e0 fait int\u00e9ressant de prendre un cr\u00e9dit immobilier afin de \u00ab repousser \u00bb le moment o\u00f9 vous utiliserez votre amortissement et b\u00e9n\u00e9ficierez de l\u2019imposition r\u00e9duite sur 30 ans (au d\u00e9part \u00e0 la retraite, par exemple).En effet, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt seront imput\u00e9s aux revenus comme charges, m\u00eame si votre stock de d\u00e9ficit est reportable pendant 6 ans, le stock d\u2019amortissement est lui reportable ind\u00e9finiment ! Cela peut \u00eatre d\u2019autant plus int\u00e9ressant en cr\u00e9dit in fine si vous disposez du capital au d\u00e9part.De plus, avec la fin du cr\u00e9dit co\u00efncidant avec le d\u00e9but votre retraite, vous optimiserez les revenus compl\u00e9mentaires de votre bien en location meubl\u00e9e.[gravityform id=\u00a0\u00bb4″ title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb] Recheche de bien ancien \u00e0 Paris pour location saisonni\u00e8re AirBnB \u2013 Cliquer pour nous contacter et \u00eatre accompagn\u00e9 R\u00e9capitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meubl\u00e9e LMNP r\u00e9sidence servicesRevenir au plan de l’articleCompte-tenu de la situation de crise actuelle qui fragilisent les gestionnaires, nous ne recommandons globalement pas d’investir en r\u00e9sidence services meubl\u00e9es. Pour b\u00e9n\u00e9ficier de revenus compl\u00e9mentaires diversifi\u00e9s et sans gestion, nous conseillons plut\u00f4t au cabinet les SCPI qui investissent \u00e0 l’\u00e9tranger.L\u2019une des meilleures mani\u00e8res de se cr\u00e9er des revenus compl\u00e9mentaires. Jusqu\u2019\u00e0 4% de rendement locatif brut de gestion et brut d\u2019imp\u00f4t. Cadre s\u00e9curisant gr\u00e2ce au gestionnaire et au bail commercial. Faible imposition gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement et aux revenus BIC.Toujours privil\u00e9gier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard. Pour b\u00e9n\u00e9ficier de la faible imposition sur les loyers gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement de l\u2019immobilier et du mobilier dont la valeur est r\u00e9partie et imput\u00e9e dans les charges pendant 30 ans (amortissement qui n\u2019existe pas en revenus fonciers de la location nue classique ou en SCPI).Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus s\u00e9curisants que dans le neuf. Comme indiqu\u00e9 plus largement dans l\u2019article, acqu\u00e9rir son investissement immobilier en location meubl\u00e9e sur le march\u00e9 de la revente permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un filtre de s\u00e9curit\u00e9 de la part des interm\u00e9diaires, qualifiant le prix, le gestionnaire et la p\u00e9rennit\u00e9 de la r\u00e9sidence dans le temps.Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien. Se revendant exclusivement via des sp\u00e9cialistes, les biens immobiliers de r\u00e9sidences services LMNP ne se revendent pas aussi facilement qu\u2019un bien d\u2019habitation classique. Les futurs acheteurs seront ainsi en nombre plus restreint, car ils doivent avoir, comme vous, le seul m\u00eame objectif d\u2019avoir des revenus compl\u00e9mentaires ; alors qu\u2019un acheteur en bien immobilier d\u2019habitation aura bon nombre d\u2019objectifs possibles (y loger, le louer, loger un proche\u2026). Le LMNP en r\u00e9sidence services est un investissement immobilier qui se motive par ses compl\u00e9ments de revenus, pas pour une revente..Notre pr\u00e9f\u00e9rence pour les EHPAD et les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes. Privil\u00e9giez les r\u00e9sidences de services pour les personnes d\u00e9pendantes (EHPAD) et pour les \u00e9tudiants. Le manque de visibilit\u00e9 sur la revente des biens meubl\u00e9s en r\u00e9sidences seniors nous pose probl\u00e8me. R\u00e9sidences touristiques et d\u2019affaires sont \u00e0 \u00e9viter, sauf exceptions.Bien choisir le gestionnaire de la r\u00e9sidence services LMNP. C\u2019est la p\u00e9rennit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 du gestionnaire qui fera que votre investissement locatif meubl\u00e9 perdurera et se valorisera. Le gestionnaire devra \u00eatre un professionnel exp\u00e9riment\u00e9, sp\u00e9cialistes de l\u2019activit\u00e9 de la r\u00e9sidence LMNP que vous avez choisie, et reconnu comme respectueux des propri\u00e9taires.Face au Coronavirus, des gestionnaires de r\u00e9sidences qui payent leur loyer et ceux qui les suspendent.Les r\u00e9sidences de tourisme et d’affaires sont les plus touch\u00e9es par la d\u00e9sertification des locataires suite au confinement anti Covid-19 en France. Ceux sont donc ces gestionnaires qui utilisent logiquement le plus la possibilit\u00e9 que leur propose le gouvernement de suspendre leur loyer pour sauvegarder leur tr\u00e9sorerie… au d\u00e9triment des propri\u00e9taires.Il n’y a pas d’incidents de paiement de loyer d\u00fb au Coronavirus en date du 1er avril sur les r\u00e9sidences meubl\u00e9es en EHPAD.Des conditions du bail commercial \u00e0 pointer : qui paye les charges et quel plafonnement de revalorisation des loyers\u00a0?Fonctionnement du LMNP en location directe classiqueRevenir au plan de l’articleL\u2019immobilier en location meubl\u00e9e dans le neuf ou dans l\u2019ancien ?Investir dans le neuf ou ancien r\u00e9habilit\u00e9 (acheter \u00e0 un promoteur)Avantages de l\u2019immobilier neuf ou ancien r\u00e9habilit\u00e9>Derni\u00e8res normes de construction, pas de travaux \u00e0 pr\u00e9voir sur de nombreuses ann\u00e9es.Frais de notaire r\u00e9duits pour le neuf (entre 2,5% et 3,5%).Tous les frais d\u2019interm\u00e9diation sont compris dans le prix de vente.Diff\u00e9rentes strat\u00e9gies d\u2019investissement avec avantages fiscaux \u00e0 adapter \u00e0 votre situation : Pinel, Malraux, Monuments Historiques, Nue-Propri\u00e9t\u00e9\u2026Recherche simplifi\u00e9e gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019acc\u00e8s aux stocks, des grilles des prix des r\u00e9sidences et des plans.Achat \u00e0 un professionnel (promoteur) : cadre r\u00e9glementaire plus protecteur au regard de ses devoirs et obligations envers l\u2019acqu\u00e9reur.Inconv\u00e9nients de l\u2019immobilier neuf ou ancien r\u00e9habilit\u00e9Prix au m2 plus \u00e9lev\u00e9, moins de rendement net final.Vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (VEFA) : deux ann\u00e9es de construction avant la livraison.Seuls les frais de notaire seront d\u00e9duits du revenu imposable en location meubl\u00e9e LMNP neuf.Faible chance d\u2019obtenir une plus-value avant 10 ans de d\u00e9tention.Pas de possibilit\u00e9 de n\u00e9gocier le prix d\u2019achat.Si option pour la loi Pinel, imposition \u00e0 la peu avantageuse fiscalit\u00e9 des revenus fonciers de la location nue.Investir dans l\u2019ancien (acheter \u00e0 un particulier)Avantages de l\u2019immobilier ancienPrix au m2 de march\u00e9, plus de rendement net final.Optimisation de la fiscalit\u00e9 avantageuse de la location meubl\u00e9e LMNP, car les travaux, les frais de notaire et de recherche s\u2019imputent sur les revenus imposables.Plus forte chance d\u2019obtenir une plus-value \u00e0 court terme gr\u00e2ce \u00e0 une n\u00e9gociation ou des travaux de r\u00e9novation.Offre de biens beaucoup plus large que dans le neuf (car achat sur l\u2019ensemble des biens existants), donc de diversit\u00e9 de strat\u00e9gies : petites immeubles, divisions, collocation\u2026Possibilit\u00e9 d\u2019investir en c\u0153ur de ville, notamment dans des secteurs qui n\u2019ont plus de foncier disponible.Sans ann\u00e9e de construction et gr\u00e2ce au rendement plus \u00e9lev\u00e9, il sera plus ais\u00e9 d\u2019enchainer plusieurs investissements en pilotant votre taux d\u2019endettement.Inconv\u00e9nients de l\u2019immobilier ancienRecherche du bien plus contraignante (par vous-m\u00eame, ou par chasseur).Frais de notaire \u00e9lev\u00e9s (entre 7% et 8%), souvent demand\u00e9 en apport en cas de cr\u00e9dit.Pas de loi Pinel si location nue, la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers \u00e9tant une imposition contraignante (opter plut\u00f4t pour la location meubl\u00e9e).Achat \u00e0 un non-professionnel (particulier) : moins de protection juridique en cas de vices non connus au moment de l\u2019acquisition.Selon l\u2019ann\u00e9e de construction de l\u2019immeuble, plus de charges et de travaux \u00e0 pr\u00e9voir que dans le neuf.Risque de surpay\u00e9 le bien si \u00ab coup de c\u0153ur \u00bb, et quand le vendeur et son agent immobilier cherchent \u00e0 maximiser le prix de vente.Comparaison de deux biens neuf\/ancien en location meubl\u00e9e \u00e0 Asni\u00e8res (92)Exemple d\u2019investissement neuf en location meubl\u00e9e \u00e0 Asni\u00e8res-Seine (92)Promoteur CogedimR\u00e9sidence Promenade Manet10 min \u00e0 pied de la station Gabriel P\u00e9ri L131 pi\u00e8ce en rez-de-jardin de 31,86m2Prix du bien 239 000\u20acFrais de notaire 7 170\u20acMeubles 3 500\u20acLoyer brut 1 150\u20ac par moisTaxe fonci\u00e8re 550\u20ac par anCharges de copropri\u00e9t\u00e9 400\u20ac par anPrix net total = 249 670\u20ac (7 836\u20ac\/m2)Loyer net annuel = 12 850\u20acRendement estim\u00e9 Neuf : 5,15% netExemple d\u2019investissement ancien en location meubl\u00e9e \u00e0 Asni\u00e8res-sur-Seine (92)Chasseur d\u2019appartement locatif ancien10 min \u00e0 pied de la station Les Agnettes L13Deux pi\u00e8ces de 36,96m2 (33,57m2 Carrez)Prix du bien 150 500\u20acFrais de notaire 12 300\u20acHonoraires de recherche 13 489\u20acTravaux 26 904\u20acMeubles 3 500\u20acLoyer brut 1 050\u20ac par moisTaxe fonci\u00e8re 550\u20ac par anCharges de copropri\u00e9t\u00e9 600\u20ac par anPrix net total = 206 693 (6 157\u20ac\/m2)Loyer net annuel = 11 450\u20acRendement estim\u00e9 Ancien : 5,54% netFocus sur l\u2019investissement locatif meubl\u00e9 dans l\u2019ancienGr\u00e2ce \u00e0 l\u2019ancien et la fiscalit\u00e9 LMNP, vous optimisez le prix, le loyer, et votre rendement net final. Avec l\u2019investissement locatif meubl\u00e9 LMNP dans l\u2019ancien direct, vous optimisez votre rendement net (loyer net divis\u00e9 par prix net) :Vous payez moins cher votre bien ancien au m2 par rapport au neuf (en contrepartie d\u2019avoir plus de risques).Vous r\u00e9novez et d\u00e9corez votre acquisition qui le valorise mieux \u00e0 la location (\u00e9galement plus de risques que pour un investissement neuf).Les frais de notaire sont plus \u00e9lev\u00e9s dans l\u2019ancien et vous r\u00e9alisez des travaux, ces frais d\u2019acquisition sont d\u00e9ductibles de votre revenu BIC r\u00e9el LMNP imposable.Vous avez un meilleur contr\u00f4le sur votre strat\u00e9gie locative meubl\u00e9e : petite surface, grande collocation, location saisonni\u00e8re ou immeuble (voir plus bas dans l\u2019article).Vous assumez d\u2019\u00eatre en gestion directe avec un locataire en contrepartie d\u2019un rendement sup\u00e9rieur. M\u00eame si vous aurez la possibilit\u00e9 de confier la gestion locative par une agence immobili\u00e8re, ce sera le locataire qui vous paiera le loyer et non un gestionnaire de r\u00e9sidences professionnel. En contrepartie des risques de loyers en retard ou impay\u00e9s, de vacances ou carences, vous b\u00e9n\u00e9ficierez d\u2019un montant de loyer bien sup\u00e9rieur \u00e0 une gestion indirecte.Vous cherchez un bien soi-m\u00eame et appr\u00e9hender les risques \u00e0 l\u2019acquisition, ou \u00e0 travers un chasseur immobilier. Vous devrez acheter votre investissement immobilier locatif meubl\u00e9 LMNP ancien \u00e0 un particulier dans le sch\u00e9ma classique (particulier \u00e0 particulier, ou agence immobili\u00e8re). Vous aurez ainsi le choix de faire vos recherches vous-m\u00eame en \u00e9pluchant les annonces, ou via une agence de chasseurs de rentabilit\u00e9 (partenaires de Calci Patrimoine). Puisque les risques \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un bien ancien sont importants (prix sur\u00e9valu\u00e9, copropri\u00e9t\u00e9 mal g\u00e9r\u00e9e, travaux \u00e0 pr\u00e9voir\u2026), nous vous recommandons de les minimiser en vous faisant accompagner par un expert chasseur immobilier. Il qualifiera votre projet, avec son prix, les travaux le loyer estim\u00e9, les charges, et donc votre rendement net final.Vous r\u00e9alisez des travaux et meubler son bien. M\u00eame raisonnement que pour chercher et trouver votre bien LMNP ancien. Vous minimiserez les risques, les co\u00fbts, la dur\u00e9e et la qualit\u00e9 (et donc votre rendement net) en faisant appel \u00e0 des professionnels de la r\u00e9novation et de l\u2019ameublement.Vous choisissez entre la location longue, le bail mobilit\u00e9, et la location saisonni\u00e8re. Plus le turn-over des locataires est important (donc votre risque locatif), plus votre rendement est potentiellement plus \u00e9lev\u00e9 (vous louerez plus cher). Sur une location longue, un locataire dans un studio restera 1 an et demi en moyenne, su un bail mobilit\u00e9 quelques mois, et sur une location saisonni\u00e8re quelques jours.R\u00e9capitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meubl\u00e9e LMNP directe classique dans l\u2019ancienRevenir au plan de l’articleConnaitre votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt immobilier avec une banque ou un courtierD\u2019autant plus depuis les nouvelles recommandations du Haut conseil de la stabilit\u00e9 financi\u00e8re (HCSF) qui ont pouss\u00e9 les banques en 2021 \u00e0 respecter le taux d\u2019endettement maximum de 35%, l\u2019enjeux pour vous \u00e9tant de connaitre votre budget maximum (cr\u00e9dit + apport), et piloter au mieux votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt immobilier pour pouvoir continuer \u00e0 investir.Quel est votre taux d\u2019endettement actuel et apr\u00e8s cet investissement immobilier locatif ? Le taux d\u2019endettement est le rapport entre vos charges (le loyer que vous payez, les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit, une pension\u2026) et vos revenus (salaires, loyers immobiliers\u2026).Combien pouvez-vous emprunter au maximum pour la dur\u00e9e la plus longue possible ? A quel taux et \u00e0 quel co\u00fbt d\u2019assurance d\u00e9c\u00e8s emprunteur ?Qu\u2019inclut le financement de ce montant ? Le prix du bien immobilier + les \u00e9ventuels travaux + les frais d\u2019agence + les frais de notaire ?Peuvent-ils vous donner une attestation de capacit\u00e9 d\u2019emprunt de ce montant ? Tr\u00e8s utile pour rassurer les vendeurs et agents immobiliers quand tu feras une offre sur un appartement, surtout dans les march\u00e9s immobiliers qui sont ultra tendus.Quels sont les frais annexes que vous devrez payer dans tous les cas ? Fais de dossier bancaire, frais de courtier, frais de caution bancaire type Cr\u00e9dit Logement, Saccef, ou hypoth\u00e8ques\u2026Ce que je vois bien trop souvent dans le patrimoine de nos clients : Un important cr\u00e9dit immobilier pour votre r\u00e9sidence principale, ou un investissement locatif peu rentable, qui vous tue votre capacit\u00e9 d\u2019endettement\u2026La capacit\u00e9 d\u2019endettement illimit\u00e9 si vos loyers couvrent tr\u00e8s largement les cr\u00e9ditsAvec le calcul diff\u00e9rentiel des banques, d\u00e9couverte de la formule magique de l\u2019auto-financement et de la capacit\u00e9 d\u2019endettement illimit\u00e9.M\u00eame si depuis 2020 il devient une raret\u00e9, connaissez-vous le calcul diff\u00e9rentiel que les banques pratiquent pour connaitre votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt ? C\u2019est-\u00e0-dire lorsqu\u2019elles isolent l\u2019effort d\u2019\u00e9pargne de vos biens en location, plut\u00f4t que de mettre les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit et les loyers dans vos charges et vos revenus.Et savez-vous donc aussi qu\u2019il existe un montant de loyer (donc un rendement) qui vous permet de ne jamais perdre en capacit\u00e9 d\u2019endettement ? Vous permettant ainsi de r\u00e9aliser des acquisitions quasi \u00ab \u00e0 l\u2019infini \u00bb ?Puisque les banques prennent en compte dans leur calcul de taux d\u2019endettement 70% des loyers que vous percevez, il suffit que votre loyer brut multipli\u00e9 par 70% soit sup\u00e9rieur \u00e0 vos mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit pour \u00eatre en auto-financement et que votre taux d\u2019endettement ne soit pas diminu\u00e9 !Prenons un exemple, soit un investissement immobilier LMNP ancien au budget total de 300K\u20ac (prix du bien, travaux, frais de notaire, honoraires d\u2019agence et de chasseur, meubles), avec 10% d\u2019apport (30K\u20ac) vous r\u00e9alisez un cr\u00e9dit de 270K\u20ac.Cr\u00e9dit sur 25 ans Taux 2% : Rendement magique de 6,54%.Mensualit\u00e9 de 1 144\u20ac. Il faut donc un loyer hors charges de 1634\u20ac (1 144\u20ac divis\u00e9s par 70%) pour \u00eatre en endettement illimit\u00e9, soit 19 608\u20ac (1634\u20acx12) divis\u00e9s par 300 000\u20ac = 6,54% brut.Cr\u00e9dit sur 20 ans Taux 1,8% : Rendement magique de 7,66%.Mensualit\u00e9 de 1 340\u20ac. Il faut donc un loyer hors charges de 1 914\u20ac (1 340\u20ac divis\u00e9s par 70%) pour \u00eatre en endettement illimit\u00e9, soit 22 968\u20ac (1915\u20acx12) divis\u00e9s par 300 000\u20ac = 7,66% brut.Bien s\u00fbr, puisque chaque projet est diff\u00e9rent, votre rendement magique cible peut \u00eatre facilement calcul\u00e9 en fonction de votre budget global, dur\u00e9e de cr\u00e9dit, montant de l\u2019apport et taux de cr\u00e9dit !Choisir la strat\u00e9gie LMNP directe ancien la plus adapt\u00e9e \u00e0 votre profil, budget et votre objectif de rendementQuelle la strat\u00e9gie LMNP ancien directe qui vous convient le mieux ? D\u00e9finissez votre projet pour cibler et rechercher les biens en ad\u00e9quation.Ces exemples sont ce qu\u2019il est possible d\u2019obtenir avec nos chasseurs partenaires.La petite surface studio ou deux pi\u00e8ces.Budget entre 100 et 200K\u20ac.Rendement net de 3% \u00e0 Paris \u00e0 5,50% en Ile-de-France.Paris et petite couronne.Un seul locataire.Strat\u00e9gie qui s\u00e9curise, la plus connue et r\u00e9pandue.La grande surface en collocation.Budget entre 150K\u20ac et 350K\u20ac.De trois \u00e0 cinq pi\u00e8ces.Rendement net de 5,00% en Ile-de-France \u00e0 7,00% en province.Petite et grande couronne parisienne, Lille et Rouen\u2026De deux \u00e0 quatre locataires.Strat\u00e9gie qui optimise le rendement des grandes surfaces.Le local commercial en RDC \u00e0 Paris pour faire du AirBnB toute l\u2019ann\u00e9e.Budget entre 350K \u00e0 700K\u20ac.Locaux commerciaux en rez-de-chauss\u00e9e (RDC), sur cour ou sur rue, quand le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 n’interdit pas l’activit\u00e9 de location saisonni\u00e8re et d’h\u00f4tellerie (clause bourgeoise).Rendement net de 7,00% \u00e0 9,00% \u00e0 Paris.Paris uniquement (pour l\u2019instant).Un seul locataire courte dur\u00e9e.Strat\u00e9gie qui permet de louer en saisonnier toute l\u2019ann\u00e9e dans Paris et en toute l\u00e9galit\u00e9. Mais avec une r\u00e9glementation qui risque de se durcir ces prochains mois, sans parler du COVID-19.L\u2019immeuble entier.Budget entre 700K \u00e0 5M\u20ac.De 4 \u00e0 20 appartements\u2026Rendement net de 7,00% \u00e0 9,00%.Paris, Ile-de-France, Lille, Rouen, Bordeaux\u2026Autant de locataires que d\u2019appartements.Strat\u00e9gie qui r\u00e9unit le plus d\u2019avantages, mais au budget plus \u00e9lev\u00e9.Exemple d\u2019une simulation d\u2019un bien en LMNP ancien direct \u00e0 6,7% de rendement netRevenir au plan de l’articleProjet de collocation \u00e0 Rouen 235 689\u20ac et 6,74% de rendement netT4 au 2\u00e8me \u00e9tage sans ascenseur de 103m2.A l’achat : 1 grand s\u00e9jour (40m2),1 chambre (14m2),1 chambre (11m2),1 chambre (10m2)1 cuisine, 1 salle d\u2019eau, 1 toilette, 1 cave.Travaux de r\u00e9novation compl\u00e8te et de valorisation : cr\u00e9ation d’une nouvelle chambre dans le s\u00e9jour et deuxi\u00e8me salle d\u2019eau dans la cuisine.Prix n\u00e9goci\u00e9 : 142 000\u20acFrais de notaire : 11 900\u20acTravaux : 57 570\u20acMobilier : 8 800\u20acHonoraires de chasse : 15 419\u20acInvestissement total : 235 689\u20acLoyer mensuel : 370\u20ac pour 4 chambres, soit 1 480\u20acLoyer annuel : 17 760\u20acCharges de copropri\u00e9t\u00e9 : 984\u20acTaxe fonci\u00e8re : 900\u20acRevenu net annuel : 15 876\u20acR\u00e9sum\u00e9 de l’op\u00e9ration LMNP directe ancien en collocation17 760\u20ac divis\u00e9s par 235 689 = 7,57% de rendement brut => Rendement magique sur 21 \u00e0 25 ans de dur\u00e9e de cr\u00e9dit, pas de perte de capacit\u00e9 d’emprunt.15 876\u20ac divis\u00e9s par 235 689\u20ac = 6,74% de rendement net => Autofinancement en payant les frais de notaire et les meubles (20 700\u20ac, soit 8,78% de l’investissement) et un cr\u00e9dit de 214 969\u20ac sur 20 ans avec 1067\u20ac de mensualit\u00e9s contre 1323\u20ac de loyer net de charges !Plan avant travaux de cet investissement LMNP ancienPlan apr\u00e8s travauxConclusions pour \u00e9tablir votre strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier locatif en 2021Revenir au plan de l’articlePourquoi investir en location meubl\u00e9e en direct (plut\u00f4t qu\u2019en r\u00e9sidence services). Pour \u00e9viter tout risque \u00e0 la revente ou avec le gestionnaire, un bien immobilier d\u2019habitation classique mis en location meubl\u00e9e directe est un excellent investissement s\u2019il est bien r\u00e9alis\u00e9. L\u2019objectif principal ne sera plus la cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaire s\u00e9curis\u00e9s par un bail commercial, mais surtout la constitution d\u2019un patrimoine locatif \u00e0 fort rendement (notamment dans l\u2019ancien LMNP). Pour la location en direct longue ou saisonni\u00e8re, la qualit\u00e9 de votre recherche ou de votre chasseur immobilier sera l\u2019\u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant pour optimiser votre rendement et \u00e9viter les pi\u00e8ges li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition (n\u00e9gociation du prix, travaux, d\u00e9coration), puis les risques li\u00e9s \u00e0 la gestion.Neuf ou ancien ? Choisir son investissement immobilier locatif meubl\u00e9 selon son profil de risque ou objectif de rendement. Le neuf ou ancien r\u00e9habilit\u00e9 acquis via un promoteur : accepter de payer plus cher pour plus de s\u00e9curit\u00e9 et un avantage fiscalL\u2019immobilier neuf (ou ancien r\u00e9habilit\u00e9) acquis aupr\u00e8s d\u2019un professionnel convient g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 l\u2019investisseur plus prudent, qui recherche une solution cl\u00e9 en main et une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t.Solutions possibles : Nue-propri\u00e9t\u00e9, Pinel, Location meubl\u00e9e LMNP r\u00e9sidence services, Malraux, Monuments Historiques.L\u2019ancien acquis via un particulier, un chasseur ou un agent immobilier : accepter les risques pour plus de rendementTandis que l\u2019immobilier ancien acquis via un particulier, un chasseur ou un agent immobilier sera plus adapt\u00e9 pour l\u2019investisseur plus aventureux, en qu\u00eate de rendement ou de plus-value plus \u00e9lev\u00e9.Solutions possibles : Location meubl\u00e9e LMNP LMP, D\u00e9ficit Foncier.Pourquoi investir en SCPI internationales plut\u00f4t qu\u2019en location meubl\u00e9e LMNP r\u00e9sidence services. Pour une meilleure diversification g\u00e9ographique de son patrimoine entre tous les immeubles et tous les pays dans lesquelles les SCPI Corum Origin, Eurion, Corum XL, Novapierre Allemagne ou LF Europimmo investis hors de France ; et pour leur proc\u00e9dure de recherche et acquisition de parts plus simple et rapide qu\u2019un appartement. Leur fiscalit\u00e9 est \u00e9galement plus int\u00e9ressante que celles des SCPI 100% fran\u00e7aises ou du LMNP, car les loyers sont impos\u00e9s dans leur pays : un immeuble en Allemagne, une fiscalit\u00e9 allemande. Il est cependant plus difficile d\u2019obtenir un cr\u00e9dit bancaire pour des SCPI internationales que pour un bien en LMNP.Utiliser le cr\u00e9dit pour \u00ab repousser \u00bb l\u2019amortissement et la faible imposition des revenus. Puisque l\u2019amortissement est reportable sans limite de dur\u00e9e, utilisez l\u2019effet de levier cr\u00e9dit et ses int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt pour \u00ab repousser \u00bb l\u2019utilisation de l\u2019amortissement immobilier BIC au moment de partir \u00e0 la retraite par exemple.Prendre un expert-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 location meubl\u00e9e LMNP et souscrire \u00e0 un CGA. Pour votre comptabilit\u00e9, pour la gestion comptable et le suivi annuel de votre investissement en LMNP. L\u2019adh\u00e9sion au CGA permet aussi d\u2019\u00e9viter que l\u2019administration fiscale vous sanctionne en prenant en compte 125% de vos revenus dans son calcul d\u2019imposition. Les honoraires et frais viennent en r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t l\u2019ann\u00e9e suivante \u00e0 hauteur des 2\/3 de la somme engag\u00e9e, jusqu\u2019\u00e0 915\u20ac par an.Pour d\u00e9velopper et optimiser votre patrimoine immobilier locatif, particuli\u00e8rement compar\u00e9s aux r\u00e9sidences services ou au Pinel, nous privil\u00e9gions ainsi en 2021 la location directe LMNP dans l\u2019ancien ou le neuf et\/ou les SCPI internationales.Contactez aujourd’hui notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour \u00e9laborer ensemble votre strat\u00e9gie d’investissement immobilier locatif et la mettre en place avec tous nos partenaires immobiliers monteurs de projets, promoteurs et chasseurs dans l’ancien. Anthony Calci CGPAnthony CalciConseiller en gestion de patrimoine (CGP), fondateur du cabinet Calci Patrimoine, strat\u00e9giste en investissement financier et immobilier depuis plus de 15 ans, sp\u00e9cialiste entrepreneurs et expatri\u00e9s, membre du groupemement Magnacarta et de l’Anacofi, CIF-CGP Orias n\u00b011062580"},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Investir en location meubl\u00e9e ? Le guide LMNP LMP 2021","item":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/lmnp-investir-en-location-meublee-lmnp-le-bon-choix\/#breadcrumbitem"}]}]