[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"Article","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/reduire-impot-revenus-fonciers-immobilier\/#Article","mainEntityOfPage":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/reduire-impot-revenus-fonciers-immobilier\/","headline":"R\u00e9duire ses imp\u00f4ts sur ses revenus fonciers en immobilier","name":"R\u00e9duire ses imp\u00f4ts sur ses revenus fonciers en immobilier","description":"
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Quelle optimisation et r\u00e9duction de ses imp\u00f4ts locatifs fonciers. Avec une fiscalit\u00e9 des revenus fonciers de la location nue qui fait agir \u00e0 la fois l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (15,5% aujourd\u2019hui), dans cet environnement de ras-le-bol fiscal de plus en plus intense, comment faire pour payer moins d\u2019imp\u00f4t sur les loyers per\u00e7us de votre patrimoine immobilier ?<\/h6>\r\n\r\n

\"revenus<\/p>\r\n\r\n

Si vous \u00eates \u00e0 la tranche marginale d\u2019imposition (TMI) de 30%, soit environ 2 200\u20ac par part fiscale, ce sera pr\u00e8s de la moiti\u00e9 de votre rentabilit\u00e9 locative qui partira \u00e0 l\u2019Etat (45,5% donc). Si vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e0 41% ou 45%, l\u2019addition sera encore plus sal\u00e9e (56,5% et 59,5%) et pourrait remettre en cause la viabilit\u00e9 de votre strat\u00e9gie immobili\u00e8re en location nue. <\/p>\r\n\r\n

Comment fonctionne en d\u00e9tails la fiscalit\u00e9 de la location immobili\u00e8re nue ? Quelles solutions et tactiques pour r\u00e9duire votre imposition sur vos revenus fonciers sont \u00e0 votre disposition ? Cr\u00e9ation de charges par emprunt, travaux, strat\u00e9gie innovante, passage en location meubl\u00e9e BIC\u2026 Que peut vous apporter notre cabinet de gestion priv\u00e9e pour optimiser vos actifs immobiliers ?<\/p>\r\n<\/div>","datePublished":"2014-03-17","dateModified":"2026-02-21","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/#Person","name":"Anthony Calci","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/author\/anthonyc\/","identifier":2,"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/b8f529a637b7babc0a1393467fde32a9e886e63eac5872cd821115b13a69d1e7?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Calci Patrimoine","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/logo-calci-patrimoine.png","width":250,"height":58}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2012\/03\/revenus-fonciers-immobilier.jpg","url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/wp-content\/uploads\/2012\/03\/revenus-fonciers-immobilier.jpg","height":"253","width":"550"},"url":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/reduire-impot-revenus-fonciers-immobilier\/","about":["Fiscalit\u00e9 Imp\u00f4ts","Investissement immobilier"],"wordCount":4724,"keywords":["D\u00e9membrement","Fiscalit\u00e9 et Imp\u00f4ts","Investir en immobilier","LMNP","Malraux","Monuments Historiques","Revenus Fonciers","SCPI : Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier","SCPI de rendement","SCPI D\u00e9ficit foncier"],"articleBody":"Accueil >> Investir en Immobilier >>Optimisation et r\u00e9duction de ses imp\u00f4ts locatifs fonciers. Avec une fiscalit\u00e9 des revenus fonciers issue des loyers de votre patrimoine immobilier en location nue qui fait agir \u00e0 la fois l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (TMI) et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (PS 15,5% aujourd\u2019hui), dans cet environnement de ras-le-bol fiscal de plus en plus intense, comment faire pour optimiser votre imposition et augmenter votre rentabilit\u00e9 ?Si vous \u00eates \u00e0 la tranche marginale d\u2019imposition (TMI) de 30%, soit \u00e0 partir de 2 200\u20ac mensuels par part fiscale, ce sera pr\u00e8s de la moiti\u00e9 de votre rentabilit\u00e9 locative qui partira \u00e0 l\u2019Etat (45,5% donc). Si vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e0 41% ou 45%, l\u2019addition sera encore plus sal\u00e9e (56,5% et 59,5%) et pourrait remettre en cause la viabilit\u00e9 de votre strat\u00e9gie immobili\u00e8re en location nue.Comment fonctionne en d\u00e9tail la fiscalit\u00e9 de la location immobili\u00e8re nue ? Quelles solutions et tactiques pour r\u00e9duire votre imposition sur vos revenus fonciers sont \u00e0 votre disposition ? Cr\u00e9ation de charges par emprunt, travaux, strat\u00e9gie innovante, passage en location meubl\u00e9e BIC\u2026 Que peut vous apporter notre cabinet de gestion priv\u00e9e pour optimiser vos actifs immobiliers ?Diminuer son imposition sur les revenus fonciers pour optimiser ses investissements immobiliersCartographie des principaux dispositifs immobiliersFonctionnement de la location nue : fiscalit\u00e9 des revenus fonciersDes revenus fonciers lourdement impos\u00e9sLes r\u00e9gimes d\u2019impositions des revenus fonciers :Le r\u00e9gime micro-foncierLe r\u00e9gime r\u00e9el foncierComment se d\u00e9termine le r\u00e9sultat foncier en r\u00e9gime r\u00e9elExemples de calcul de r\u00e9sultat foncierStrat\u00e9gies pour r\u00e9duire l\u2019imposition de ses actifs et investissements immobiliers locatifsStrat\u00e9gies pour r\u00e9duire l\u2019imposition de ses actifs et investissements immobiliers locatifsLes int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt : Nouvelle acquisition immobili\u00e8re par l\u2019effet de levier cr\u00e9dit.Les travaux : Se cr\u00e9er un d\u00e9ficit foncier par une charge importante de travaux.Passer en location meubl\u00e9e LMNP : Pour b\u00e9n\u00e9ficier de la fiscalit\u00e9 BIC qui permet de cr\u00e9er une charge d\u2019amortissement dans la base imposable.Strat\u00e9gies innovantes : Mixer SCPI de rendement et SCPI D\u00e9ficit foncier ou Acqu\u00e9rir un bien en Nue-Propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit.\u00c0 \u00e9viter quand on a d\u00e9j\u00e0 trop de revenus fonciers : Acqu\u00e9rir en cash des investissements immobiliers en location nue (classique ancien, Duflot, Malraux, SCPI de rendement).Vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e9lev\u00e9e (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion priv\u00e9e Calci Patrimoine vous aide \u00e0 comprendre le fonctionnement de la fiscalit\u00e9 sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers \u00e0 travers toutes les solutions existantes pour vous cr\u00e9er de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.[gravityform id=\u00a0\u00bb39″ name=\u00a0\u00bbContact39 – Revenus fonciers immobiliers\u00a0\u00bb title=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb]Cartographie des principaux dispositifs immobiliersQuels sont les dispositifs immobiliers en location et donc assujetti au r\u00e9gime fiscal des Revenus Fonciers (d\u00e9clarations 2044 et 2044 bis) ?Location nue classique (ancien sans dispositif particulier).Nue-propri\u00e9t\u00e9 en d\u00e9membrement (pas de loyers, pas de revenus fonciers, pas d\u2019ISF). Lire l\u2019article Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 immobilier >Loi Duflot et SCPI Duflot (avec r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts). Lire l\u2019article Investir en loi Duflot >Loi Malraux et SCPI Malraux (avec r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts).D\u00e9ficit Foncier, SCPI D\u00e9ficit Foncier et Monuments historiques (travaux importants).SCPI de rendement (immobilier professionnel). Lire l\u2019article Investir en SCPI de rendement >Quels sont les dispositifs immobiliers en location meubl\u00e9e et donc assujetti r\u00e9gime fiscal des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux BIC (d\u00e9claration 2031) ?Location Meubl\u00e9e Non Professionnelle LMNP (Classique ou Censi-Bouvard).Location Meubl\u00e9e Professionnelle LMP (sous conditions). Lire l\u2019article Investir en LMNP >Nos conseils choix des dispositifs immobiliers locatifs. Si vous souhaitez optimiser un patrimoine existant ou futur, bien choisir les moyens les plus adapt\u00e9es \u00e0 votre situation financi\u00e8re, fiscale et patrimoniale est d\u00e9terminant pour la r\u00e9ussite de vos objectifs.Une TMI \u00e9lev\u00e9e ? La nue-propri\u00e9t\u00e9 ou la location meubl\u00e9e. Des revenus fonciers existant ? Nue-propri\u00e9t\u00e9 ou D\u00e9ficit foncier. La cr\u00e9ation de revenus compl\u00e9mentaires ? SCPI ou LMNP. De la flexibilit\u00e9 dans la gestion ? Immobilier classique\u2026Bien de plus amples informations sur les diff\u00e9rentes strat\u00e9gies d\u2019investissements immobiliers, je vous invite \u00e0 lire notre article sur Comment investir en immobilier >.La location immobili\u00e8re nue : fiscalit\u00e9 des revenus fonciersDes revenus fonciers lourdement impos\u00e9sDes revenus fonciers de la location d\u2019immeubles soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu selon le bar\u00e8me progressif et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociauxEn tant que propri\u00e9taire bailleur, si vous louez votre bien immobilier vide, c\u2019est-\u00e0-dire non meubl\u00e9, vous d\u00e9clarez vos loyers per\u00e7us dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Ainsi, vos immeubles en location nue peuvent \u00eatre autant des locaux d\u2019habitations et leurs d\u00e9pendances (appartement, maison, parking), des locaux \u00e0 usage professionnel (commerces, bureaux, entrep\u00f4ts) et des terrains.Les revenus fonciers sont fortement tax\u00e9s : le r\u00e9sultat foncier (calcul\u00e9 gr\u00e2ce au montant des loyers per\u00e7us imput\u00e9 des charges ou de l\u2019abattement forfaitaire) est soumis directement \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (\u00e0 votre Tranche Marginale d\u2019Imposition TMI donc) et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (PS = CSG + CRDS) ; alors que le r\u00e9gime BIC de la location meubl\u00e9e permet d\u2019imputer dans les charges l\u2019amortissement de la valeur du bien et donc de ne pas payer de fiscalit\u00e9 sur les loyers per\u00e7us pendant une tr\u00e8s longue p\u00e9riode (amortissement sur 30 ans).Tableau de la fiscalit\u00e9 appliqu\u00e9e sur le r\u00e9sultat foncierTMIPSCSG d\u00e9ductible*Total5,50%15,5%0,32%20,68%14%15,5%0,81%28,69%30%15,5%1,74%43,76%41%15,5%2,38%54,12%45%15,5%2,61%58,39%*La CSG d\u00e9ductible est de 5,8% sur votre revenu imposable, le gain fiscal sera donc 5,8% de votre Tranche marginale d\u2019imposition (TMI).Vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e9lev\u00e9e (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion priv\u00e9e Calci Patrimoine vous aide \u00e0 comprendre le fonctionnement de la fiscalit\u00e9 sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers \u00e0 travers toutes les solutions existantes pour vous cr\u00e9er de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.Les r\u00e9gimes d\u2019impositions des revenus fonciers :Le r\u00e9gime micro-foncier, ou r\u00e9gime forfaitaireVous pouvez opter pour le r\u00e9gime micro-foncier d\u00e8s lors que le montant total de vos loyers per\u00e7us ne d\u00e9passe pas 15 000\u20ac par an. Sinon, vous \u00eates automatiquement dans le r\u00e9gime r\u00e9el.Dans la fiscalit\u00e9 du r\u00e9gime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% s\u2019applique sur le montant des loyers per\u00e7us pour repr\u00e9senter les charges \u00e0 imputer. Puis l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux s\u2019appliquent.Quand faut-il choisir l\u2019option du r\u00e9gime micro-foncier plut\u00f4t que le r\u00e9gime r\u00e9el ?Si vos loyers per\u00e7us ne d\u00e9passent pas 15 000\u20ac, vous avez int\u00e9r\u00eat \u00e0 opter pour le r\u00e9gime micro-foncier tout simplement si vos charges imputables sont inf\u00e9rieures \u00e0 30% de ce montant.Revenu imposable micro-foncier = 70% des loyers brutsExemple de calcul en r\u00e9gime micro-foncierVous \u00eates \u00e0 une TMI de 14%, percevez 13 000\u20ac de loyers et vos frais et charges imputables sont de 3 000\u20ac.13 000 x 30% = 3 900\u20ac, vous avez donc int\u00e9r\u00eat \u00e0 opter pour le r\u00e9gime micro-foncier (3 900\u20ac > 3 000\u20ac)R\u00e9sultat foncier qui s\u2019ajoute \u00e0 vos revenus : 13 000 – 3 900\u20ac = 9 100\u20acFiscalit\u00e9 totale appliqu\u00e9e sur le r\u00e9sultat foncier : 9 100\u20ac x 28,69% = 2 611\u20acLe r\u00e9gime r\u00e9el foncierSi vous revenus locatifs sont sup\u00e9rieurs \u00e0 15 000\u20ac par an, vous \u00eates obligatoirement dans le r\u00e9gime r\u00e9el (s\u2019ils sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15 000\u20ac vous avez le choix entre le micro et le r\u00e9el).Pour calculer le r\u00e9sultat foncier (ou la base imposable) sur lequel s\u2019appliquera l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux en r\u00e9gime r\u00e9el, vous devez d\u00e9duire du montant total de vos loyers per\u00e7us les frais et charges engag\u00e9s pour la mise en location de l\u2019ensemble de vos biens.Quelles sont les principales charges admises en d\u00e9duction des revenus fonciers ?Les charges financi\u00e8res : Les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt.Les assurances-d\u00e9c\u00e8s-invalid\u00e9s (ADI).Les charges non financi\u00e8resLes frais de gestion.Les travaux d\u2019entretien, de r\u00e9paration et d\u2019am\u00e9lioration.Les charges de copropri\u00e9t\u00e9.Les taxes fonci\u00e8res et taxes annexes (sauf la taxe annuelle sur les loyers \u00e9lev\u00e9s des micro-logements).Attention, les d\u00e9penses de travaux de construction et d\u2019agrandissement ne sont pas d\u00e9ductibles.D\u00e9ductions sp\u00e9cifiques sur les revenus fonciersDes d\u00e9ductions particuli\u00e8res peuvent s\u2019appliquer au revenu brut avant d\u00e9duction des frais et charges :DispositifsD\u00e9duction des revenus fonciersBorloo-ancien30%, 60% (45% avant 2009) ou 70%Mobilit\u00e9 professionnelle10%Remise en location de logements vacants30%R\u00e9gime d\u2019amortissement Robien-ZRR26%Dispositif Borloo-neuf30%Scellier interm\u00e9diaire30%Scellier ZRR26%Carri\u00e8res et autres gisements min\u00e9raux40% (50% avant 2006)Comment se d\u00e9termine le r\u00e9sultat foncier en r\u00e9gime r\u00e9el1\u00e8re \u00e9tape : Montant des loyers diminu\u00e9 des charges financi\u00e8resLes charges financi\u00e8res (int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt et ADI) ne peuvent pas diminuer le revenu brut \u00e0 un niveau inf\u00e9rieur \u00e0 0.Exemple de calcul : Si le montant des loyers est 10 000\u20ac et que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt + ADI sup\u00e9rieur \u00e0 10 000\u20ac, alors r\u00e9sultat foncier = 0. Les charges financi\u00e8res non utilis\u00e9s sont reportables les 10 ann\u00e9es suivantes.Loyers \u2013 Charges financi\u00e8res, si le r\u00e9sultat est inf\u00e9rieur \u00e0 0 : Report des charges financi\u00e8res non imput\u00e9es sur les revenus fonciers pendant 10 ans.2\u00e8me \u00e9tape, imputation des charges non financi\u00e8res.Loyers \u2013 Charges financi\u00e8res, si le r\u00e9sultat est sup\u00e9rieur \u00e0 0 : 2\u00e8me \u00e9tape, imputation des charges non financi\u00e8res.Loyers \u2013 Charges financi\u00e8res \u2013 Charges non financi\u00e8res, si le r\u00e9sultat est inf\u00e9rieur \u00e0 0 : D\u00e9ficit foncierReport des charges non financi\u00e8res non imput\u00e9es sur le revenu global dans la limite de 10 700\u20ac.Report de l\u2019exc\u00e9dent de charges non financi\u00e8res non imput\u00e9es sur les revenus fonciers pendant 10 ans.D\u00e9ficit foncier (maximum 10 700\u20ac donc) qui vient diminuer le revenu brut global (gain fiscal de votre TMI).Lorsque le revenu global est trop bas pour absorber le d\u00e9ficit foncier, la diff\u00e9rence est imputable sur les revenus globaux des 6 ann\u00e9es suivantes, \u00e0 condition d\u2019affecter le bien \u00e0 la location nue de la 3\u00e8me ann\u00e9e qui suit l\u2019imputation du d\u00e9ficit.Loyers \u2013 Charges financi\u00e8res \u2013 Charges non financi\u00e8res, si le r\u00e9sultat est sup\u00e9rieur \u00e0 0 : B\u00e9n\u00e9fice foncierImputation des \u00e9ventuels d\u00e9ficits fonciers existants.Imposition si le r\u00e9sultat foncier est sup\u00e9rieur \u00e0 0.R\u00e9sum\u00e9 de la d\u00e9termination du r\u00e9sultat foncier en r\u00e9gime r\u00e9el :Si le r\u00e9sultat foncier est sup\u00e9rieur \u00e0 0 : b\u00e9n\u00e9fice foncier impos\u00e9 \u00e0 la TMI et aux Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.Si le r\u00e9sultat foncier est inf\u00e9rieur \u00e0 0 et sup\u00e9rieur \u00e0 10 700\u20ac : Imputation du d\u00e9ficit foncier sur le revenu global (d\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur votre revenu imposable).Si le r\u00e9sultat foncier est inf\u00e9rieur \u00e0 0 et inf\u00e9rieur \u00e0 10 700\u20ac : Imputation du d\u00e9ficit foncier de 10 700\u20ac sur le revenu global et report de l\u2019exc\u00e9dent de d\u00e9ficit foncier pendant 10 ans.M\u00e9thodologie pratique de calcul du r\u00e9sultat foncierLes r\u00e8gles de calcul du r\u00e9sultat foncierLe d\u00e9ficit foncier est lorsque le r\u00e9sultat foncier (loyers \u2013 charges) est inf\u00e9rieur \u00e0 0. Il est important d\u2019en connaitre les modalit\u00e9s de calcul afin d\u2019appr\u00e9hender l\u2019optimisation de la fiscalit\u00e9 de vos revenus fonciers lorsque vous les d\u00e9clarez dans votre 2044 (num\u00e9ro de la d\u00e9claration d\u2019imp\u00f4t de vos revenus fonciers en r\u00e9gime r\u00e9el).Exemple 1 de calcul de d\u00e9ficit foncierLoyers+ 6000\u20acFrais de gestion-840\u20acR\u00e9parations-4 500\u20acTotal des charges non financi\u00e8res-5 340\u20acInt\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt-7000\u20acR\u00e9sultat-6340\u20acM\u00e9thodologie appliqu\u00e9e pour calculer le r\u00e9sultat foncier imposable :1\u00e8re \u00e9tape : Loyers diminu\u00e9s des charges financi\u00e8res : 6 000\u20ac – 7 000\u20ac = – 1000\u20ac (inf\u00e9rieur \u00e0 0 donc 1 000\u20ac reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans).2\u00e8me \u00e9tape : On impute maintenant les charges non financi\u00e8res : 0 – 5 340\u20ac = – 5 340\u20ac.R\u00e9sultats du calcul du d\u00e9ficit foncier :D\u00e9ficit foncier de 5 340\u20ac, imput\u00e9 sur le revenu global.1 000\u20ac reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans.Exemple 2 de calcul de r\u00e9sultat foncierLoyers+ 4500\u20acFrais de gestion-630\u20acR\u00e9parations-14 000\u20acTotal des charges non financi\u00e8res-14 630\u20acInt\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt-5 000\u20acR\u00e9sultat-15 130\u20acM\u00e9thodologie appliqu\u00e9e pour calculer le r\u00e9sultat foncier imposable :1\u00e8re \u00e9tape : Loyers diminu\u00e9s des charges financi\u00e8res : 4 500\u20ac – 5 000\u20ac = – 500\u20ac (inf\u00e9rieur \u00e0 0 donc 500\u20ac reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans)2\u00e8me \u00e9tape : On impute maintenant les charges non financi\u00e8res : 0 – 14 630\u20ac = – 14 630\u20ac (inf\u00e9rieur \u00e0 0 donc 14 630\u20ac – 10 700\u20ac = 3 930\u20ac reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans)R\u00e9sultats du calcul du d\u00e9ficit foncier :D\u00e9ficit foncier de 10 700\u20ac, imput\u00e9 sur le revenu global500\u20ac + 3 930\u20ac = 4 430\u20ac reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ansExemple 3 de calcul de r\u00e9sultat foncier Immeuble AImmeuble BTOTALLoyers+ 3000\u20ac+ 7500\u20ac+ 10 500\u20acFrais de gestion   R\u00e9parations-3500\u20ac-1850 Total des charges non financi\u00e8res-3 500\u20ac-1850\u20ac-5350Int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt-7 800\u20ac0-7 800\u20acR\u00e9sultat-8 300\u20ac+5 650\u20ac-2 650\u20acM\u00e9thodologie appliqu\u00e9e pour calculer le r\u00e9sultat foncier imposable :1\u00e8re \u00e9tape : Loyers diminu\u00e9s des charges financi\u00e8res : 10 500\u20ac – 7 800\u20ac = 2 700\u20ac (sup\u00e9rieur \u00e0 0, pas de report)2\u00e8me \u00e9tape : On impute maintenant les charges non financi\u00e8res : 2 700 – 5 300\u20ac = – 2 650\u20ac (inf\u00e9rieur \u00e0 0 reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans)R\u00e9sultats du calcul du d\u00e9ficit foncier :D\u00e9ficit foncier de 2 650\u20ac, imput\u00e9 sur le revenu globalAucun report sur les revenus fonciersConseils pour calculer un gain fiscal sur ses revenus fonciers.Chaque charge que vous imputerez sur vos loyers vous permettra d\u2019\u00e9viter une imposition \u00e0 votre TMI (0, 5,5%, 14%, 41%, 45%) ajout\u00e9s des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (15,5%).Par exemple, vous imputez 10 000\u20ac de charges financi\u00e8res (int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt et ADI) sur votre revenu imposable et vous \u00eates \u00e0 une TMI de 41% : 41% + 15,5% = 56,5%, soit 5 650\u20ac de gain fiscal gr\u00e2ce \u00e0 vos cr\u00e9dits ! Avec 2,8% de CSG d\u00e9ductible, le gain r\u00e9el fiscal est de 5 370\u20ac.Le \u00ab secret \u00bb pour optimiser vos revenus fonciers ? Se cr\u00e9er des charges \u00e0 imputer sur vos loyers !Strat\u00e9gies pour r\u00e9duire l\u2019imposition des revenus fonciers de ses actifs et investissements immobiliers locatifsVous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e9lev\u00e9e (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion priv\u00e9e Calci Patrimoine vous aide \u00e0 comprendre le fonctionnement de la fiscalit\u00e9 sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers \u00e0 travers toutes les solutions existantes pour vous cr\u00e9er de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.5 solutions \u00e0 privil\u00e9gier pour se cr\u00e9er des charges et optimiser ses investissements immobiliers nusImportant : Ces solutions d\u2019optimisation fiscale sur revenus fonciers sont g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 privil\u00e9gier si vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e9lev\u00e9e, 30%, 41% ou 45%. Une \u00e9tude avec calculs et simulations de votre situation doivent \u00eatre effectu\u00e9s en amont de toute mise en place de ces strat\u00e9gies afin d\u2019en connaitre le taux de rendement interne r\u00e9el.1. Diminution de vos revenus fonciers gr\u00e2ce aux int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt avec acquisition par l\u2019effet de levier cr\u00e9ditOutre le fait d\u2019agrandir son patrimoine immobilier, acheter \u00e0 cr\u00e9dit un nouveau bien immobilier permet de se cr\u00e9er des charges financi\u00e8res (int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt et ADI) et donc de faire baisser votre r\u00e9sultat foncier imposable. \u00ab L\u2019effet de levier cr\u00e9dit \u00bb joue alors pleinement son r\u00f4le.Si vous disposez d\u00e9j\u00e0 d\u2019un capital, il peut tout \u00e0 fait \u00eatre opportun d\u2019opter pour un cr\u00e9dit in fine qui permet de faire \u00e0 la fois de valoriser ce capital et de g\u00e9n\u00e9rer plus d\u2019int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt. En effet, en cr\u00e9dit amortissable la part d\u2019int\u00e9r\u00eats diminue avec le temps alors qu\u2019en cr\u00e9dit in fine le montant des int\u00e9r\u00eats reste constant pendant toute la p\u00e9riode du cr\u00e9dit. Plus d\u2019int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont donc g\u00e9n\u00e9r\u00e9s pour venir diminuer votre imposition sur les revenus fonciers.Acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier \u00e0 cr\u00e9dit pour diminuer ses imp\u00f4ts fonciersUne excellente strat\u00e9gie de diminution de ses revenus fonciers imposables existant par le cr\u00e9dit est l\u2019acquisition d\u2019une nue-propri\u00e9t\u00e9 de bien immobilier d\u00e9membr\u00e9.En effet, l\u2019usufruit (la gestion locative) \u00e9tant donn\u00e9 temporairement \u00e0 un bailleur social pendant une quinzaine d\u2019ann\u00e9e, l\u2019investisseur en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne per\u00e7oit au loyer et peut donc imputer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ses charges financi\u00e8res int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt et ADI sur ses revenus fonciers existants. Au terme du d\u00e9membrement temporaire, lorsque l\u2019usufruit retrouve la nue-propri\u00e9t\u00e9, l\u2019investisseur devient pleinement propri\u00e9taire de l\u2019appartement.Lire l\u2019article sur > Investir en immobilier par la nue-propri\u00e9t\u00e9Les avantages du d\u00e9membrement et de l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 :D\u00e9cote de prix d\u2019environ 40% pour un d\u00e9membrement temporaire de 15 ans (l\u2019\u00e9quivalent de la rentabilit\u00e9 locative).Aucune fiscalit\u00e9 sur les revenus fonciers pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement.Les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont d\u00e9ductibles des autres revenus fonciers.La nue-propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas imposable au regard de l\u2019ISF.Exemple de d\u00e9membrement : acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9Bien immobilier neuf \u00e0 358 000\u20acDur\u00e9e du d\u00e9membrement : 17 ansValorisation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour 17 ans : 56%Acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 : 358 000 x 56% = 200 480\u20acSoit un gain imm\u00e9diat de 358 000 – 200 480 = 157 520\u20acAu bout des 17 ans, vous devenez compl\u00e8tement propri\u00e9taire et r\u00e9cup\u00e9rez l\u2019usufruit, c\u2019est-\u00e0-dire la gestion, la location et donc de la perception des loyers.La dur\u00e9e du d\u00e9membrement peut \u00eatre fix\u00e9e selon l\u2019\u00e2ge de l\u2019investisseur pour \u00ab coller \u00bb sa fin au moment du d\u00e9part \u00e0 la retraite. L\u2019investisseur paiera moins cher son bien immobilier (jusqu\u2019\u00e0 56% sur 17 ans) au moment de l\u2019acquisition, puis pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement optimisera sa fiscalit\u00e9 sur les revenus fonciers et ISF.Nos conseils r\u00e9duction revenus fonciers. Investir dans un nouveau bien immobilier \u00e0 cr\u00e9dit permet de vous cr\u00e9er des charges financi\u00e8res \u00e0 imputer, mais attention : vous vous cr\u00e9erez sans doute de nouveaux revenus fonciers\u2026Un cercle vicieux s\u2019installe alors ! Au bout de quelques ann\u00e9es, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt ont fortement diminu\u00e9s (en cr\u00e9dit amortissable, pas en cr\u00e9dit in fine) et vous vous retrouvez avec plus d\u2019imp\u00f4t sur vos revenus fonciers qu\u2019auparavant.C\u2019est pourquoi investir \u00e0 cr\u00e9dit en nue-propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre une bonne strat\u00e9gie pour vous cr\u00e9er des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sans augmenter vos loyers de revenus fonciers.Une autre strat\u00e9gie, celle que nous allons voir juste apr\u00e8s, est d\u2019investir dans un bien avec un montant tr\u00e8s important de travaux pour se cr\u00e9er des charges non financi\u00e8res en plus des charges financi\u00e8res.2.\tSe cr\u00e9er du d\u00e9ficit foncier gr\u00e2ce aux travaux des dispositifs D\u00e9ficit Foncier ou Monuments HistoriquesLes dispositifs D\u00e9ficit Foncier et Monuments Historiques permettent d\u2019acqu\u00e9rir un bien immobilier ancien de prestige qui n\u00e9cessite un montant important de travaux : ratio travaux moyen de 70% (pour 100 000% investi 70 000\u20ac de travaux).Les sp\u00e9cialistes de ces dispositifs sont les groupes CIR et Alain Crenn avec qui notre cabinet est partenaire. Il vous est \u00e9galement possible d\u2019acqu\u00e9rir vous-m\u00eame (ou gr\u00e2ce \u00e0 un chasseur immobilier de notre r\u00e9seau) un bien qui n\u00e9cessite beaucoup de travaux.Un impact fiscal imm\u00e9diat et puissant gr\u00e2ce \u00e0 un ratio travaux moyen de 70%D\u00e9ficit Foncier : 100% des travaux en d\u00e9duction des revenus fonciers positifs, soit une \u00e9conomie d’imp\u00f4t de 38% du prix total.Monuments Historiques : 100% des travaux et des int\u00e9r\u00eats d’emprunt en d\u00e9duction du revenu global, soit une \u00e9conomie d’imp\u00f4t de 29% du prix total.Dans le cas du dispositif D\u00e9ficit Foncier, le cadre fiscal est celui des revenus fonciers dans lequel l\u2019exc\u00e9dent de d\u00e9ficit foncier est reportable pendant 10 ans.Exemple de bien immobilier en D\u00e9ficit FoncierSurfacePrix foncierPrix TravauxPrix Total LotLoyer estim\u00e973,1m\u00b282 872\u20ac242 423\u20ac325 295\u20ac650\u20acVous aviez un r\u00e9sultat foncier positif de 50 000\u20ac par an et une TMI \u00e0 41%, soit une imposition de 50 000\u20ac x 54,12% = 27 060\u20ac. Avec cette acquisition en D\u00e9ficit Foncier, les travaux dureront 2 ans mais vous vous cr\u00e9erez un d\u00e9ficit foncier qui efface cette imposition pendant environ 4 ans, soit une r\u00e9duction d’imp\u00f4t d\u2019environ 100 000\u20ac\u2026 Et \u00e0 l\u2019abri du plafond des niches fiscales !Dans le cas du dispositif Monuments Historiques, les charges de travaux sont imputables sans limitations sur le revenu global (pas de limitation \u00e0 10 700\u20ac ni de dur\u00e9e).Exemple de bien immobilier en Monuments HistoriquesSurfacePrix foncierPrix TravauxPrix Total LotLoyer estim\u00e9104m\u00b2120 500\u20ac350 000\u20ac470 000\u20ac1 100\u20acAvec cette acquisition en Monument Historique, les travaux dureront 2 ans mais vous pourrez imputer le montant des travaux sur 3 ans, soit 116 000\u20ac par an sur votre revenu global. Une r\u00e9duction d’imp\u00f4t de 350 000 x TMI(41%) = 143 500\u20ac, soit 47 833\u20ac par an pendant 3 ans ! Et toujours en dehors du plafond des niches fiscales…3.\tForte r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t avec le dispositif Malraux, hors plafond des niches fiscalesComme les dispositifs D\u00e9ficit Foncier et Monuments Historiques, le dispositif Malraux permet d\u2019acqu\u00e9rir un bien immobilier ancien de prestige qui n\u00e9cessite un montant important de travaux. Mais contrairement \u00e0 la loi Duflot, \u00e9galement avec r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, la loi Malraux est plafonnement des niches fiscales (maximum 10 000\u20ac par an), comme le d\u00e9ficit foncier.Un impact fiscal imm\u00e9diat et puissant gr\u00e2ce \u00e0 un ratio travaux moyen de 70%Malraux : une r\u00e9duction d’imp\u00f4ts \u00e9quivalente \u00e0 30% du montant total des travaux jusqu\u2019\u00e0 120 000\u20ac sur 4 ans, soit une r\u00e9duction d’imp\u00f4t de 21% du prix total.Exemple de bien immobilier en loi MalrauxSurfacePrix foncierPrix TravauxPrix Total LotLoyer estim\u00e983m\u00b2158 656\u20ac321 210\u20ac482 466\u20ac842\u20ac321 210 x 30% = 96 363\u20ac soit 24 091\u20ac de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur 4 ans.Nos conseils r\u00e9duction revenus fonciers. Les dispositifs Malraux, Monuments Historiques et D\u00e9ficit Foncier ont pour avantage de vous faire b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un gain fiscal important sur le court terme (moins de 3 ans). Lorsque le \u00ab stock \u00bb de travaux et\/ou d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019emprunt a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 dans vos charges de revenus fonciers (entre 3 et 8 ans), vous vous retrouverez avec un montant de revenus fonciers plus important qu\u2019auparavant. Il faudra donc agir pour trouver une nouvelle solution d\u2019optimisation fiscale et patrimoniale.4.\tMixer SCPI de rendement et SCPI D\u00e9ficit FoncierVous avez un montant d\u2019apport disponible pour investir dans des parts de SCPI de rendement. Or, votre actuelle imposition sur les revenus fonciers est d\u00e9j\u00e0 trop importante et cet investissement l\u2019augmentera encore.La strat\u00e9gie : Au lieu d\u2019investir 100% de votre capital sur les SCPI de rendement, vous achetez chaque ann\u00e9e le montant id\u00e9al de SCPI D\u00e9ficit Foncier qui permettra d\u2019effacer la fiscalit\u00e9 des nouvelles SCPI de rendement.Exemple Mix SCPI de rendement et SCPI D\u00e9ficit FoncierHypoth\u00e8ses :TMI \u00e0 30% (fiscalit\u00e9 cumul\u00e9e avec les PS : 43,8%)Pas d\u2019abattement de 30% (revenus fonciers sup\u00e9rieurs \u00e0 15 000\u20ac par an)Revalorisation des parts : 0%Revalorisation des revenus : 1,50%Frais d\u2019entr\u00e9e SCPI : 11%SCPI de rendement seule :Souscription nette : 500 000\u20acRendement : 5,50%Pour 500 000\u20ac de souscription nette et 5,5% de rendement net de frais, 27 500\u20ac de revenus fonciers en plus. Soit environ 12 034\u20ac de fiscalit\u00e9 cr\u00e9\u00e9e pour une TMI \u00e0 30%.R\u00e9sultats :SCPI de rendement seule (16 ans)TOTAL INVESTISSEMENT555 000 \u20acTOTAL REVENUS493 140 \u20acFISCALITE REVENUS FONCIERS215 798 \u20acRENDEMENT ANNUEL TRI2,89%Mix SCPI de rendement et SCPI D\u00e9ficit FoncierSCPI de rendement : Souscription nette : 150 000\u20acRendement : 5,50%SCPI D\u00e9ficit Foncier : Taux de D\u00e9ficit Foncier : 57%Rendement : 3%Somme souscription nette sur 16 ans : 393 610\u20acLiquidation \u00e0 16 ansPour 150 000\u20ac de souscription nette de SCPI de rendement et 5,5% de rendement net de frais, 8 250\u20ac de revenus fonciers en plus. Soit environ 3 610\u20ac de fiscalit\u00e9 normalement induite pour une TMI \u00e0 30%.On ach\u00e8te chaque ann\u00e9e le montant de SCPI D\u00e9ficit foncier qui efface ces 4 000\u20ac d\u2019imposition, soit environ 20 000\u20ac de parts par an.R\u00e9sultats :SCPI de rendement + SCPI D\u00e9ficit Foncier (16 ans)TOTAL INVESTISSEMENT603 407 \u20acTOTAL REVENUS238 314 \u20acFISCALITE REVENUS FONCIERS6 107 \u20acRENDEMENT ANNUEL TRI3,62%Soit une am\u00e9lioration du rendement de 25% par rapport \u00e0 l\u2019investissement dans la SCPI de rendement ! Sans compter que le capital qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 encore investi peut \u00eatre en m\u00eame temps valoris\u00e9 sur un autre placement pendant toute la dur\u00e9e du montage.5.\tSolution alternative \u00e0 la location nue : La location meubl\u00e9e LMNPLa location meubl\u00e9e LMNP pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019amortissement du r\u00e9gime fiscal BICSortir de la fiscalit\u00e9 lourde des revenus fonciers pour passer \u00e0 celle des revenus BIC gr\u00e2ce \u00e0 la location meubl\u00e9e. En effet, en investissant dans un bien LMNP vous allez imputer l\u2019amortissement de la valeur du bien immobilier dans les charges ! Ce qui va donc fortement diminuer votre revenu imposable\u2026 et donc votre imposition sur vos loyers immobiliers.Vous avez la possibilit\u00e9 de meubler et louer vous-m\u00eame (ou par une agence) ou de confier int\u00e9gralement la gestion \u00e0 un exploitant professionnel (r\u00e9sidence de tourisme, \u00e9tudiant, affaire, senior, EHPAD\u2026) qui vous paye et garantit vos loyers par bail commercial.Pour en savoir plus, lire l\u2019article > Investir en immobilier par la location meubl\u00e9e LMNPExemple d\u2019optimisation fiscale des loyers par la location meubl\u00e9e LMNPVous investissez pour 300 000\u20ac dans un bien LMNP avec 4% de rendement, soit 12 000\u20ac de loyers par an. Vous auriez peut-\u00eatre perdu jusqu\u2019\u00e0 54% de rendement avec l\u2019imposition sur les revenus fonciers.Mais en LMNP et revenus BIC, vous amortissez le bien immobilier sur 25 ans, soit 300 000\u20ac x 85% (15% de foncier non amortissable) divis\u00e9s par 30 ans = 8 500\u20ac \u00e0 imputer dans les charges pendant 30 ans ! Si vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e0 41%, 8 500\u20ac x 54,12% x 30 ans = 138 006\u20ac de gain fiscal, pr\u00e8s de la moiti\u00e9 du bien\u2026 C\u2019est tout simplement ce que vous aurez perdu en imp\u00f4t sur les revenus fonciers en \u00e9tant en location nue.Nos conseils r\u00e9duction revenus fonciers. La location meubl\u00e9e LMNP poss\u00e8de un r\u00e9gime fiscal (BIC) bien plus int\u00e9ressant que la location nue (revenus fonciers) gr\u00e2ce \u00e0 la possibilit\u00e9 d\u2019amortir le bien immobilier. Privil\u00e9gier donc le LMNP le plus possible !Quelques d\u00e9fauts de la location meubl\u00e9e sur la location nue sont toutefois existants : Pas toujours applicable \u00e0 tous les biens en location (maisons, grands appartements\u2026) et r\u00e9glementation plus contraignante (notamment sur la location saisonni\u00e8re en grande ville).Conclusion des strat\u00e9gies pour diminuer son imposition sur les revenus fonciersVous cr\u00e9ez des charges financi\u00e8res par le cr\u00e9dit, des charges non financi\u00e8res par des travaux ou en passant en location meubl\u00e9e pour l\u2019amortissement, il existe un nombre important de strat\u00e9gies d\u2019optimisation de la fiscalit\u00e9 de ses loyers en revenus fonciers. Le tout est de d\u00e9finir celle qui sera la plus adapt\u00e9e \u00e0 votre situation financi\u00e8re, fiscale et patrimoniale, et pour cela il faut r\u00e9fl\u00e9chir, r\u00e9aliser des simulations et en discuter ensemble !Vous \u00eates \u00e0 une TMI \u00e9lev\u00e9e (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion priv\u00e9e Calci Patrimoine vous aide \u00e0 comprendre le fonctionnement de la fiscalit\u00e9 sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers \u00e0 travers toutes les solutions existantes pour vous cr\u00e9er de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.Anthony CalciAnthony CalciConseiller en gestion de patrimoine (CGP), fondateur du cabinet Calci Patrimoine, strat\u00e9giste en investissement financier et immobilier depuis plus de 15 ans, sp\u00e9cialiste entrepreneurs et expatri\u00e9s, membre du groupemement Magnacarta et de l’Anacofi, CIF-CGP Orias n\u00b011062580"},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"R\u00e9duire ses imp\u00f4ts sur ses revenus fonciers en immobilier","item":"https:\/\/calci-patrimoine.com\/reduire-impot-revenus-fonciers-immobilier\/#breadcrumbitem"}]}]