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Si vous êtes à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%, soit à partir de 2 200€ mensuels par part fiscale, ce sera près de la moitié de votre rentabilité locative qui partira à l’Etat (45,5% donc). Si vous êtes à une TMI à 41% ou 45%, l’addition sera encore plus salée (56,5% et 59,5%) et pourrait remettre en cause la viabilité de votre stratégie immobilière en location nue.
Comment fonctionne en détail la fiscalité de la location immobilière nue ? Quelles solutions et tactiques pour réduire votre imposition sur vos revenus fonciers sont à votre disposition ? Création de charges par emprunt, travaux, stratégie innovante, passage en location meublée BIC… Que peut vous apporter notre cabinet de gestion privée pour optimiser vos actifs immobiliers ?
Vous êtes à une TMI élevée (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine vous aide à comprendre le fonctionnement de la fiscalité sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers à travers toutes les solutions existantes pour vous créer de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.
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Nos conseils choix des dispositifs immobiliers locatifs. Si vous souhaitez optimiser un patrimoine existant ou futur, bien choisir les moyens les plus adaptées à votre situation financière, fiscale et patrimoniale est déterminant pour la réussite de vos objectifs.
Une TMI élevée ? La nue-propriété ou la location meublée. Des revenus fonciers existant ? Nue-propriété ou Déficit foncier. La création de revenus complémentaires ? SCPI ou LMNP. De la flexibilité dans la gestion ? Immobilier classique…
Bien de plus amples informations sur les différentes stratégies d’investissements immobiliers, je vous invite à lire notre article sur Comment investir en immobilier >.
En tant que propriétaire bailleur, si vous louez votre bien immobilier vide, c’est-à-dire non meublé, vous déclarez vos loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, vos immeubles en location nue peuvent être autant des locaux d’habitations et leurs dépendances (appartement, maison, parking), des locaux à usage professionnel (commerces, bureaux, entrepôts) et des terrains.
Les revenus fonciers sont fortement taxés : le résultat foncier (calculé grâce au montant des loyers perçus imputé des charges ou de l’abattement forfaitaire) est soumis directement à l’impôt sur le revenu (à votre Tranche Marginale d’Imposition TMI donc) et aux prélèvements sociaux (PS = CSG + CRDS) ; alors que le régime BIC de la location meublée permet d’imputer dans les charges l’amortissement de la valeur du bien et donc de ne pas payer de fiscalité sur les loyers perçus pendant une très longue période (amortissement sur 30 ans).
| TMI | PS | CSG déductible* | Total |
|
5,50% |
15,5% |
0,32% |
20,68% |
|
14% |
15,5% |
0,81% |
28,69% |
|
30% |
15,5% |
1,74% |
43,76% |
|
41% |
15,5% |
2,38% |
54,12% |
|
45% |
15,5% |
2,61% |
58,39% |
*La CSG déductible est de 5,8% sur votre revenu imposable, le gain fiscal sera donc 5,8% de votre Tranche marginale d’imposition (TMI).
Vous êtes à une TMI élevée (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine vous aide à comprendre le fonctionnement de la fiscalité sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers à travers toutes les solutions existantes pour vous créer de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.
Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier dès lors que le montant total de vos loyers perçus ne dépasse pas 15 000€ par an. Sinon, vous êtes automatiquement dans le régime réel.
Dans la fiscalité du régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% s’applique sur le montant des loyers perçus pour représenter les charges à imputer. Puis l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’appliquent.
Si vos loyers perçus ne dépassent pas 15 000€, vous avez intérêt à opter pour le régime micro-foncier tout simplement si vos charges imputables sont inférieures à 30% de ce montant.
Si vous revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€ par an, vous êtes obligatoirement dans le régime réel (s’ils sont inférieurs à 15 000€ vous avez le choix entre le micro et le réel).
Pour calculer le résultat foncier (ou la base imposable) sur lequel s’appliquera l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en régime réel, vous devez déduire du montant total de vos loyers perçus les frais et charges engagés pour la mise en location de l’ensemble de vos biens.
Les charges financières :
Les charges non financières
Attention, les dépenses de travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Des déductions particulières peuvent s’appliquer au revenu brut avant déduction des frais et charges :
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Dispositifs |
Déduction des revenus fonciers |
| Borloo-ancien | 30%, 60% (45% avant 2009) ou 70% |
| Mobilité professionnelle | 10% |
| Remise en location de logements vacants | 30% |
| Régime d’amortissement Robien-ZRR | 26% |
| Dispositif Borloo-neuf | 30% |
| Scellier intermédiaire | 30% |
| Scellier ZRR | 26% |
| Carrières et autres gisements minéraux | 40% (50% avant 2006) |
Les charges financières (intérêts d’emprunt et ADI) ne peuvent pas diminuer le revenu brut à un niveau inférieur à 0.
Exemple de calcul : Si le montant des loyers est 10 000€ et que les intérêts d’emprunt + ADI supérieur à 10 000€, alors résultat foncier = 0. Les charges financières non utilisés sont reportables les 10 années suivantes.
Loyers – Charges financières, si le résultat est inférieur à 0 :
Loyers – Charges financières, si le résultat est supérieur à 0 : 2ème étape, imputation des charges non financières.
Loyers – Charges financières – Charges non financières, si le résultat est inférieur à 0 : Déficit foncier
Lorsque le revenu global est trop bas pour absorber le déficit foncier, la différence est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes, à condition d’affecter le bien à la location nue de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit.
Résumé de la détermination du résultat foncier en régime réel :
Le déficit foncier est lorsque le résultat foncier (loyers – charges) est inférieur à 0. Il est important d’en connaitre les modalités de calcul afin d’appréhender l’optimisation de la fiscalité de vos revenus fonciers lorsque vous les déclarez dans votre 2044 (numéro de la déclaration d’impôt de vos revenus fonciers en régime réel).
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Loyers |
+ 6000€ |
|
Frais de gestion |
-840€ |
|
Réparations |
-4 500€ |
|
Total des charges non financières |
-5 340€ |
|
Intérêts d’emprunt |
-7000€ |
|
Résultat |
-6340€ |
1ère étape : Loyers diminués des charges financières : 6 000€ – 7 000€ = – 1000€ (inférieur à 0 donc 1 000€ reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans).
2ème étape : On impute maintenant les charges non financières : 0 – 5 340€ = – 5 340€.
Résultats du calcul du déficit foncier :
|
Loyers |
+ 4500€ |
|
Frais de gestion |
-630€ |
|
Réparations |
-14 000€ |
|
Total des charges non financières |
-14 630€ |
|
Intérêts d’emprunt |
-5 000€ |
|
Résultat |
-15 130€ |
1ère étape : Loyers diminués des charges financières : 4 500€ – 5 000€ = – 500€ (inférieur à 0 donc 500€ reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans)
2ème étape : On impute maintenant les charges non financières : 0 – 14 630€ = – 14 630€ (inférieur à 0 donc 14 630€ – 10 700€ = 3 930€ reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans)
Résultats du calcul du déficit foncier :
|
Immeuble A |
Immeuble B |
TOTAL |
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| Loyers |
+ 3000€ |
+ 7500€ |
+ 10 500€ |
| Frais de gestion |
|
|
|
| Réparations |
-3500€ |
-1850 |
|
| Total des charges non financières |
-3 500€ |
-1850€ |
-5350 |
| Intérêts d’emprunt |
-7 800€ |
0 |
-7 800€ |
| Résultat |
-8 300€ |
+5 650€ |
-2 650€ |
1ère étape : Loyers diminués des charges financières : 10 500€ – 7 800€ = 2 700€ (supérieur à 0, pas de report)
2ème étape : On impute maintenant les charges non financières : 2 700 – 5 300€ = – 2 650€ (inférieur à 0 reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans)
Résultats du calcul du déficit foncier :
Chaque charge que vous imputerez sur vos loyers vous permettra d’éviter une imposition à votre TMI (0, 5,5%, 14%, 41%, 45%) ajoutés des prélèvements sociaux (15,5%).
Par exemple, vous imputez 10 000€ de charges financières (intérêts d’emprunt et ADI) sur votre revenu imposable et vous êtes à une TMI de 41% : 41% + 15,5% = 56,5%, soit 5 650€ de gain fiscal grâce à vos crédits ! Avec 2,8% de CSG déductible, le gain réel fiscal est de 5 370€.
Le « secret » pour optimiser vos revenus fonciers ? Se créer des charges à imputer sur vos loyers !
Vous êtes à une TMI élevée (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine vous aide à comprendre le fonctionnement de la fiscalité sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers à travers toutes les solutions existantes pour vous créer de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.
Important : Ces solutions d’optimisation fiscale sur revenus fonciers sont généralement à privilégier si vous êtes à une TMI élevée, 30%, 41% ou 45%. Une étude avec calculs et simulations de votre situation doivent être effectués en amont de toute mise en place de ces stratégies afin d’en connaitre le taux de rendement interne réel.
Outre le fait d’agrandir son patrimoine immobilier, acheter à crédit un nouveau bien immobilier permet de se créer des charges financières (intérêts d’emprunt et ADI) et donc de faire baisser votre résultat foncier imposable. « L’effet de levier crédit » joue alors pleinement son rôle.
Si vous disposez déjà d’un capital, il peut tout à fait être opportun d’opter pour un crédit in fine qui permet de faire à la fois de valoriser ce capital et de générer plus d’intérêts d’emprunt. En effet, en crédit amortissable la part d’intérêts diminue avec le temps alors qu’en crédit in fine le montant des intérêts reste constant pendant toute la période du crédit. Plus d’intérêts d’emprunt sont donc générés pour venir diminuer votre imposition sur les revenus fonciers.
Une excellente stratégie de diminution de ses revenus fonciers imposables existant par le crédit est l’acquisition d’une nue-propriété de bien immobilier démembré.
En effet, l’usufruit (la gestion locative) étant donné temporairement à un bailleur social pendant une quinzaine d’année, l’investisseur en nue-propriété ne perçoit au loyer et peut donc imputer l’intégralité de ses charges financières intérêts d’emprunt et ADI sur ses revenus fonciers existants. Au terme du démembrement temporaire, lorsque l’usufruit retrouve la nue-propriété, l’investisseur devient pleinement propriétaire de l’appartement.
Lire l’article sur > Investir en immobilier par la nue-propriété
Les avantages du démembrement et de l’acquisition de la nue-propriété :
Exemple de démembrement : acquisition de la nue-propriété
Au bout des 17 ans, vous devenez complètement propriétaire et récupérez l’usufruit, c’est-à-dire la gestion, la location et donc de la perception des loyers.
La durée du démembrement peut être fixée selon l’âge de l’investisseur pour « coller » sa fin au moment du départ à la retraite. L’investisseur paiera moins cher son bien immobilier (jusqu’à 56% sur 17 ans) au moment de l’acquisition, puis pendant toute la durée du démembrement optimisera sa fiscalité sur les revenus fonciers et ISF.
Nos conseils réduction revenus fonciers. Investir dans un nouveau bien immobilier à crédit permet de vous créer des charges financières à imputer, mais attention : vous vous créerez sans doute de nouveaux revenus fonciers…
Un cercle vicieux s’installe alors ! Au bout de quelques années, les intérêts d’emprunt ont fortement diminués (en crédit amortissable, pas en crédit in fine) et vous vous retrouvez avec plus d’impôt sur vos revenus fonciers qu’auparavant.
C’est pourquoi investir à crédit en nue-propriété peut être une bonne stratégie pour vous créer des intérêts d’emprunt sans augmenter vos loyers de revenus fonciers.
Une autre stratégie, celle que nous allons voir juste après, est d’investir dans un bien avec un montant très important de travaux pour se créer des charges non financières en plus des charges financières.
Les dispositifs Déficit Foncier et Monuments Historiques permettent d’acquérir un bien immobilier ancien de prestige qui nécessite un montant important de travaux : ratio travaux moyen de 70% (pour 100 000% investi 70 000€ de travaux).
Les spécialistes de ces dispositifs sont les groupes CIR et Alain Crenn avec qui notre cabinet est partenaire. Il vous est également possible d’acquérir vous-même (ou grâce à un chasseur immobilier de notre réseau) un bien qui nécessite beaucoup de travaux.
Un impact fiscal immédiat et puissant grâce à un ratio travaux moyen de 70%
Dans le cas du dispositif Déficit Foncier, le cadre fiscal est celui des revenus fonciers dans lequel l’excédent de déficit foncier est reportable pendant 10 ans.
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Surface |
Prix foncier |
Prix Travaux |
Prix Total Lot |
Loyer estimé |
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73,1m² |
82 872€ |
242 423€ |
325 295€ |
650€ |
Vous aviez un résultat foncier positif de 50 000€ par an et une TMI à 41%, soit une imposition de 50 000€ x 54,12% = 27 060€. Avec cette acquisition en Déficit Foncier, les travaux dureront 2 ans mais vous vous créerez un déficit foncier qui efface cette imposition pendant environ 4 ans, soit une réduction d’impôt d’environ 100 000€… Et à l’abri du plafond des niches fiscales !
Dans le cas du dispositif Monuments Historiques, les charges de travaux sont imputables sans limitations sur le revenu global (pas de limitation à 10 700€ ni de durée).
|
Surface |
Prix foncier |
Prix Travaux |
Prix Total Lot |
Loyer estimé |
|
104m² |
120 500€ |
350 000€ |
470 000€ |
1 100€ |
Avec cette acquisition en Monument Historique, les travaux dureront 2 ans mais vous pourrez imputer le montant des travaux sur 3 ans, soit 116 000€ par an sur votre revenu global. Une réduction d’impôt de 350 000 x TMI(41%) = 143 500€, soit 47 833€ par an pendant 3 ans ! Et toujours en dehors du plafond des niches fiscales…
Comme les dispositifs Déficit Foncier et Monuments Historiques, le dispositif Malraux permet d’acquérir un bien immobilier ancien de prestige qui nécessite un montant important de travaux. Mais contrairement à la loi Duflot, également avec réduction d’impôt, la loi Malraux est plafonnement des niches fiscales (maximum 10 000€ par an), comme le déficit foncier.
Malraux : une réduction d’impôts équivalente à 30% du montant total des travaux jusqu’à 120 000€ sur 4 ans, soit une réduction d’impôt de 21% du prix total.
|
Surface |
Prix foncier |
Prix Travaux |
Prix Total Lot |
Loyer estimé |
|
83m² |
158 656€ |
321 210€ |
482 466€ |
842€ |
321 210 x 30% = 96 363€ soit 24 091€ de réduction d’impôt sur 4 ans.
Nos conseils réduction revenus fonciers. Les dispositifs Malraux, Monuments Historiques et Déficit Foncier ont pour avantage de vous faire bénéficier d’un gain fiscal important sur le court terme (moins de 3 ans). Lorsque le « stock » de travaux et/ou d’intérêt d’emprunt a été utilisé dans vos charges de revenus fonciers (entre 3 et 8 ans), vous vous retrouverez avec un montant de revenus fonciers plus important qu’auparavant. Il faudra donc agir pour trouver une nouvelle solution d’optimisation fiscale et patrimoniale.
Vous avez un montant d’apport disponible pour investir dans des parts de SCPI de rendement. Or, votre actuelle imposition sur les revenus fonciers est déjà trop importante et cet investissement l’augmentera encore.
La stratégie : Au lieu d’investir 100% de votre capital sur les SCPI de rendement, vous achetez chaque année le montant idéal de SCPI Déficit Foncier qui permettra d’effacer la fiscalité des nouvelles SCPI de rendement.
Hypothèses :
Pour 500 000€ de souscription nette et 5,5% de rendement net de frais, 27 500€ de revenus fonciers en plus. Soit environ 12 034€ de fiscalité créée pour une TMI à 30%.
Résultats :
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SCPI de rendement seule (16 ans) |
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TOTAL INVESTISSEMENT |
555 000 € |
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TOTAL REVENUS |
493 140 € |
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FISCALITE REVENUS FONCIERS |
215 798 € |
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RENDEMENT ANNUEL TRI |
2,89% |
SCPI de rendement :
SCPI Déficit Foncier :
Pour 150 000€ de souscription nette de SCPI de rendement et 5,5% de rendement net de frais, 8 250€ de revenus fonciers en plus. Soit environ 3 610€ de fiscalité normalement induite pour une TMI à 30%.
On achète chaque année le montant de SCPI Déficit foncier qui efface ces 4 000€ d’imposition, soit environ 20 000€ de parts par an.
Résultats :
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SCPI de rendement + SCPI Déficit Foncier (16 ans) |
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TOTAL INVESTISSEMENT |
603 407 € |
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TOTAL REVENUS |
238 314 € |
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FISCALITE REVENUS FONCIERS |
6 107 € |
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RENDEMENT ANNUEL TRI |
3,62% |
Soit une amélioration du rendement de 25% par rapport à l’investissement dans la SCPI de rendement ! Sans compter que le capital qui n’a pas été encore investi peut être en même temps valorisé sur un autre placement pendant toute la durée du montage.
Sortir de la fiscalité lourde des revenus fonciers pour passer à celle des revenus BIC grâce à la location meublée. En effet, en investissant dans un bien LMNP vous allez imputer l’amortissement de la valeur du bien immobilier dans les charges ! Ce qui va donc fortement diminuer votre revenu imposable… et donc votre imposition sur vos loyers immobiliers.
Vous avez la possibilité de meubler et louer vous-même (ou par une agence) ou de confier intégralement la gestion à un exploitant professionnel (résidence de tourisme, étudiant, affaire, senior, EHPAD…) qui vous paye et garantit vos loyers par bail commercial.
Pour en savoir plus, lire l’article > Investir en immobilier par la location meublée LMNP
Vous investissez pour 300 000€ dans un bien LMNP avec 4% de rendement, soit 12 000€ de loyers par an. Vous auriez peut-être perdu jusqu’à 54% de rendement avec l’imposition sur les revenus fonciers.
Mais en LMNP et revenus BIC, vous amortissez le bien immobilier sur 25 ans, soit 300 000€ x 85% (15% de foncier non amortissable) divisés par 30 ans = 8 500€ à imputer dans les charges pendant 30 ans ! Si vous êtes à une TMI à 41%, 8 500€ x 54,12% x 30 ans = 138 006€ de gain fiscal, près de la moitié du bien… C’est tout simplement ce que vous aurez perdu en impôt sur les revenus fonciers en étant en location nue.
Nos conseils réduction revenus fonciers. La location meublée LMNP possède un régime fiscal (BIC) bien plus intéressant que la location nue (revenus fonciers) grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier. Privilégier donc le LMNP le plus possible !
Quelques défauts de la location meublée sur la location nue sont toutefois existants : Pas toujours applicable à tous les biens en location (maisons, grands appartements…) et réglementation plus contraignante (notamment sur la location saisonnière en grande ville).
Vous créez des charges financières par le crédit, des charges non financières par des travaux ou en passant en location meublée pour l’amortissement, il existe un nombre important de stratégies d’optimisation de la fiscalité de ses loyers en revenus fonciers. Le tout est de définir celle qui sera la plus adaptée à votre situation financière, fiscale et patrimoniale, et pour cela il faut réfléchir, réaliser des simulations et en discuter ensemble !
Vous êtes à une TMI élevée (30%, 41% ou 45%) et percevez un montant important de revenus fonciers sur votre patrimoine immobilier en location nue ? Notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine vous aide à comprendre le fonctionnement de la fiscalité sur les loyers en immobilier nue et vous guide pour faire baisser votre imposition sur les revenus fonciers à travers toutes les solutions existantes pour vous créer de nouvelles charges et faire diminuer votre base imposable.
Anthony Calci