Quelles SCPI pour investir en immobilier à l’étranger en 2019

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Oui grâce aux SCPI de rendement il est possible d’investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier de l’immobilier français et optimiser la fiscalité sur vos loyers !

Particulièrement appréciée par les investisseurs immobiliers pour générer des revenus à travers une gestion déléguée et diversifiée, la grande majorité des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en 2019 reste cependant composée d’immeubles professionnels situés en France… concentrant donc les risques sur le marché immobilier hexagonal et imposant les loyers à la peu accommodante fiscalité des revenus fonciers.

Mais, depuis déjà plusieurs années, certaines SCPI de rendement « internationales » ou « européennes » permettent de s’investir dans de l’immobilier d’entreprise situé hors de France, diversifiant votre patrimoine par des bureaux, des commerces, des hôtels, des écoles situés dans toute l’Europe occidentale, et bientôt dans le monde entier.

La SCPI Corum Origin, la SCPI Corum XL, la SCPI LF Europimmo, les SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2, la SCPI Eurovalys et les nouvelles SCPI Elialys et SCPI Neo de Novaxia sont ainsi les 7 SCPI de rendement internationales investies à l’étranger (Europe et Monde) les plus plébiscités et sélectionnées par notre cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine, nous les analyserons ici dans cet article.

En plus de leur diversification géographique, ces SCPI font bénéficier aux propriétaires de parts des revenus immobiliers dont l’imposition étrangère est bien plus avantageuse que celle de l’imposition française de la location nue… En effet, un immeuble en Allemagne détenu par la SCPI, ce sera une imposition à la source allemande au taux de l’impôt sur les sociétés local (IS) ; ou un immeuble au Portugal, une imposition portugaise !

Risques associés aux SCPI : risque de perte en capital, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine.

Investir en immobilier à l’étranger via SCPI en 2019 – Plan de l’article

Le marché de l’immobilier d’entreprise en Europe de l’ouest

En 2019, arrêt de la hausse des prix, reprise de l’inflation sur les loyers, et attention à la hausse des taux de crédit ?

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Qu’attendre en 2019 pour les SCPI de rendement ? Sans doute une stabilisation des prix et une stagnation des rendements. D’après les études de BNP Paribas Real-Estate sur 2018, le contexte macro-économique positif pour la zone Euro a permis une progression de 26% du volume d’investissement de l’immobilier d’entreprise (sous-jacent des SCPI de rendement) sur les 6 premiers marchés d’Europe de l’ouest (atteignant 100 milliards d’euros sur une année) pour réaliser sa meilleure année de la décennie. Presque toutes les villes d’Europe en profitent, sauf Berlin (-6%) et Londres (-10%), qui sont en baisse, tandis que Francfort (+38%), Dublin (+81%), Paris (+16%) sont en nette hausse.

Evolution des volumes de transactions de l’immobilier professionnel

En année glissante – 2015 T2 vs 2014 T2

Source: Research BNP Paribas Real-Estate T2-2015

Concernant les taux de vacance, d’excellents signes de reprises étaient montrés puisque le taux de vacance moyen des 14 villes européennes avait baissé de 20% en an (baisse de -5% en moyenne par trimestre depuis 2010 !). Même si, comme pour les volumes de transactions, certaines villes étaient favorisées par rapport à d’autres (Dublin passait de 16% à 11% tandis que Madrid passait de 15% à 16%, Paris restait relativement stable à 8%).

Taux de vacance de l’immobilier professionnel entre 2014 et 2015

Source: Research BNP Paribas Real-Estate T2-2015

Entre 2016 et 2018, encore grâce à l’amélioration de la conjoncture économique en Europe, les taux de vacance ont continué de baisser dans la plupart des villes d’Europe comme l’indique le tableau ci-dessous.

Taux de vacance de l’immobilier professionnel entre 2016 et 2018

Source: Research BNP Paribas Real-Estate Nov-2017

Ainsi, en 2018, la forte hausse de la demande de la part des entreprises et des sociétés d’investissement (institutionnels, SCPI, OPCI…) a entrainé plus de 100 milliards d’euros d’investissement en immobilier professionnel, soit une augmentation de 26% par rapport à 2017. La hausse des prix immobilier étant plus forte que la hausse des loyers, une nouvelle baisse des rendements de 4,40% en moyenne sur les taux prime s’est opérée.

Taux de rendement “prime” des bureaux des principales villes en Europe.

Parmi les plus importants marchés de l’immobilier de bureaux, Berlin (2,70%), Munich (2,80%), Francfort (2,95%) et Paris (3,00%) ont ainsi les rendements des bureaux « Prime » les plus faibles.

Dans la foulée, le rendement moyen des SCPI est passé à 4,35% en 2018 (contre 4,43% en 2017 et 4,64% en 2016), du fait notamment des hausses de parts et de la baisse des revenus distribués. 2019 devrait ainsi suivre un scénario similaire aux années précédentes.

À partir de 2018, les recherches de BNP Paribas Real-Estate avait correctement anticipé un point d’inflexion sur la hausse des prix (stabilisation des prix, voire baisse). Le retour de la revalorisation des loyers permettrait ainsi aux propriétaires d’immobilier d’entreprise (notamment les SCPI) d’enfin regagner du rendement (après plus de 10 ans de baisse). Ainsi, les loyers (et non plus le gain en capital) deviendrait le principal moteur de performance ces prochaines années.

Rentabilité moyenne (2017-2018)

Rendement + Revalorisation du capital

Source: Research BNP Paribas Real-Estate Nov-2017

Les marchés européens de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces… qu’on retrouve dans les SCPI de rendement) ont ainsi de bonnes perspectives de performance en 2019 grâce à ce potentiel de retour de hausse des loyers. Constatez les revalorisations records des loyers à +10% entre 2017 et 2018 pour Berlin et Stockholm, et à près de 10% aussi pour Francfort et Munich.

Revalorisation moyenne des loyers des bureaux (2017-2018)

Source: Research BNP Paribas Real-Estate Nov-2017

Mais, depuis 2017, l’écart de rendement des bureaux avec le taux sans risque (“spread”) se resserre, particulièrement aux USA. Ce qui pourrait être particulièrement néfaste sur les prix des actifs si les taux de crédit immobilier (aujourd’hui historiquement bas) remontaient trop vite par rapport à cette inflation sur les loyers. En Europe, le spread reste encore dans la fourchette haute de son historique, laissant ainsi une marge confortable en cas de hausse des taux. Par exemple, Paris a un rendement supérieur de 3% à son taux son risque (l’OAT 10 ans est proche de 0%), alors que son minimum historique se situe près des 2,5% et son maximum près des 3,3% (mais uniquement (fourchette historique seulement sur 5 ans toutefois).

Ecart entre le rendement des bureaux et le taux sans risque (“spread”)

Comparaison max/mix à 5 ans en USA et en Europe

Source : Etude “European Commercial Property Markets 2017” by Patriza INSIGHT
Magazine Capital
Interview-vidéo en ligne du 08 septembre 2016 d’Anthony Calci CGPI

Thématique : SCPI “La pierre-papier, c’est quoi ?”

> Pour voir toutes nos intervention dans les médias, vous rendre sur cette page

Vous avez des projets d’investissement en immobilier, notamment en SCPI de rendement internationales ? Contactez-nous pour être accompagné dans votre stratégie d’acquisition de parts de SCPI qui investissent à l’étranger, nous sommes partenaires de toutes les sociétés de gestion de SCPI du marché : Corum AM pour la SCPI Corum Origin et Corum XL, La Française AM pour les SCPI Europimmo, Advenis pour les SCPI Eurovalys et Elyalis, Novaxia pour la SCPI Neo, et enfin Paref Gestion pour les SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2.

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 65 cabinets et 1,5 milliard d’euros d’actifs gérés, 16 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

Avantages des SCPI de rendement : Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

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Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

La SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier de France (sous la tutelle de l’AMF) qu’on dit sécurisé, grâce à la société de gestion qui gère pour vous le parc d’immeubles professionnels, et diversifié, grâce à l’acquisition de ses parts qui mutualisent les risques entre tous ses immeubles.

Du fait de leurs frais d’acquisition élevés (entre 8 et 12%, équivalent à des frais de notaire en immobilier direct) et de la nature même du sous-jacent immobilier (dont les loyers et les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse), l’horizon de placement conseillé est de 9 ans minimum.

Pour une utilisation patrimoniale optimale, Calci Patrimoine vous conseille d’investir dans des parts de SCPI de rendement pour un objectif de revenus complémentaires sur le long terme (notamment à la retraite ou en rente), ou pour optimiser votre allocation d’actifs avec une un patrimoine immobilier mondial géographiquement et sectoriellement diversifié.

SCPI : Investir dans un fonds qui gère un parc d’immobilier d’entreprise

Les principaux atouts de l’immobilier locatif

Diversification dans l’immobilier d’entreprise en Europe et dans le monde

Gestion déléguée et mutualisation des risques

Fiscalité avantageuse de l’immobilier hors de France

> Pour en savoir plus, lire l’article “Investir en SCPI de rendement”

Inconvénients des SCPI : Moins de souplesse que l’immobilier locatif en direct

Pas de possibilité d’y vivre, et plus de risques de blocage en cas de revente

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Pour un investisseurs en immobilier, les SCPI de rendement sont idéales pour la création de revenus à la gestion entièrement déléguée (achat, vente, location des immeubles). Ainsi, le propriétaire de parts de SCPI n’a que 2 choses à faire : percevoir les revenus chaque mois ou chaque trimestre, puis les déclarer une fois par an à l’administration fiscale.

Cependant, par rapport à acquérir un actif immobilier en direct (appartement, maison, immeuble…), cette gestion déléguée comporte des différences qu’il est important d’appréhender pour votre gestion de patrimoine :

Puisque les SCPI de rendement existent depuis plus de 30 ans (comme certaines SCPI de Sofidy ou La Française AM), nous avons un très bon historique sur leur comportement lorsque le marché est en crise. Ainsi, entre 1993 et 2000, la dernière période de “drawdown” des SCPI (c’est-à-dire la différence en pourcentage du point le plus haut par rapport au plus bas) a généré une perte en capital de 30% qui n’a pu être récupérer en 7,5 ans (en intégrant les loyers).

Certes, cette dernière période de crise des bureaux se passa au cours des années 90, c’est-à-dire à une époque sans réelle réglementation ni marché secondaire des SCPI. Mais il nous semble honnête d’analyser qu’il y a un risque significatif que le marché de revente des parts de SCPI se bloque lors de la prochaine récession.

Le Drawdown des SCPI – Source : Charles Nourissat (Aurep)

Investir en location meublée LMNP plutôt qu’en SCPI

Un bien en direct pour maitriser la revente éventuelle, sans gestion déléguée ni diversification

Même si aujourd’hui tout va très bien et que les meilleures SCPI ont un marché secondaire des parts très dynamiques, et que vous avez la possibilité de revendre qu’une partie de vos parts (et non l’intégralité comme avec un bien en direct), on peut considérer qu’un appartement est plus liquide et flexible dans la plupart des phases du marché immobilier.

Ainsi, si pour vous la liquidité de votre investissement locatif est importante, ou que vous envisagez une revente à moyen terme, un actif immobilier acquis et géré en direct (comme un appartement en location meublée LMNP dont la fiscalité est aussi avantageuse) peut être plus adapté que des parts de SCPI de rendement.

> Pour en savoir plus, lire l’article “Investir en location meublée LMNP”

Investir en SCPI ou en SCI plutôt dans une assurance-vie

Capitalisation et disponibilité du capital, sans internationalité ni distribution

Si vous n’avez pas l’objectif de vous créer des revenus complémentaires et que vous souhaitez une disponibilité totale du capital, vous pourriez également utiliser l’assurance-vie pour y loger des SCPI ou des SCI pour investir en immobilier professionnel… en contre-partie de perdre la diversification internationale et de capitaliser les loyers plutôt que de les distribuer.

Notre sélection de SCPI internationales

Calci Patrimoine a sélectionné pour vous les SCPI investies à l’étranger Corum Origin et Corum XL de Corum AM, LF Europimmo de La Française AM et Novapierre Allemagne de Paref Gestion.

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Pour minimiser les risques de gestion et de marché, augmenter le potentiel de hausse du prix des parts et sécuriser vos perceptions de loyers, il est extrêmement important de bien choisir la société de gestion de vos SCPI. C’est pourquoi Calci Patrimoine a choisi ces SCPI internationales qui apportent à la fois de la sécurité au regard du groupe gestionnaire et de la cohérence au regard de la stratégie d’investissement de leurs bureaux ou de leurs commerces en Europe et dans le monde.

SCPI Corum Origin de Corum AM

Corum Origin : la SCPI investie dans 11 pays d’Europe.

La SCPI de rendement Corum Origin (anciennement “Corum Conviction”) est une SCPI internationales investie à 9% en France et à 91% dans un parc d’immeubles professionnels à l’étranger en Europe : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Estonie, Slovénie, Lettonie, Irlande, Finlande, Espagne et Portugal.

Pour la sixième année consécutive, la SCPI Corum Origin a augmenté son prix de part à 1090€ le 1er juin 2019, soit une hausse de 1,4% par rapport à 1075€.

Important : La société de gestion Corum AM a décidé le limiter la collecte d’investissement 2019 sur sa SCPI historique Corum Origin ; notamment pour réguler sa croissance et maintenir sa qualité de patrimoine. Eurovalys, Elialys, Neo de Novaxia et Novapierre Allemagne 2 cette année.

Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Corum Origin et ses informations clés investisseur

SCPI Corum XL Origin de Corum AM

Corum XL : Première SCPI “mondiale” investie en immobilier hors zone Euro et en gestion dynamique.

Un socle d’investissement immobilier de bureaux en zone euro pour les premières années, aujourd’hui au Royaume-Uni, un jour le monde entier (le Canada est actuellement à l’étude)…

L’objectif affiché de Corum AM est ambitieux. Sur 10 ans, ils comptent que Corum XL distribue un rendement net de frais de 5% par an et atteignent une rentabilité annualisée de 10% (TRI combinant performances du revenu et du gain sur le prix de part).

Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Corum XL et ses informations clés investisseur

La société de gestion Corum AM permet également de se constituer un patrimoine immobilier international au fil de versements programmés sur ses SCPI Corum Origin et Corum XL et/ou sans percevoir de revenus.

Réinvestissement des dividendes Corum

Plan d’épargne immobilier Corum

SCPI LF Europimmo de La Française AM

La SCPI de bureaux européens du 1er gestionnaire français.

La Française AM (groupe Crédit Mutuel) est le plus important gestionnaire du marché en France avec 17 SCPI et 5,8 milliards d’euros sous gestion. Ils ont lancé récemment 2 SCPI de rendement qui s’investissent à l’étranger, la SCPI LF Europimmo étant celle qui a comme sous-jacent principal les bureaux et comme pays d’investissement privilégié l’Allemagne dans un premier temps.

Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI LF Europimmo et ses informations clés investisseur

SCPI Novapierre Allemagne de Paref Gestion

La première SCPI de commerces 100% allemande.

Paref Gestion, gestionnaire de nombreuses autres SCPI de rendement, a lancé en 2013 la première SCPI totalement investie dans les magasins allemands.

Attention, Novapierre Allemagne n°1 est désormais fermée à la commercialisation depuis qu’elle a atteint son capital maximum statutaire au 2ème trimestre 2019.

Le lancement de la SCPI Novapierre Allemagne n°2, exactement sur la même stratégie, est prévu pour la fin d’année 2019.

Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Novapierre Allemagne 1 et ses informations clés investisseur

SCPI Eurovalys d’Advenis

La SCPI d’immeubles de bureaux situés en Allemagne.

Une présence du groupe Advenis en Allemagne depuis plus de 10 ans, avec une équipe sur place spécialisée dans le sourcing des actifs.

Le prix de part d’Eurovalys a augmenté de 1,5% le 15 juillet 2019.

Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Eurovalys et ses informations clés investisseur

SCPI Elialys d’Advenis : Lancée mi-2019

La 1ère SCPI uniquement investie en Espagne, Italie et Portugal

Lancement au 2ème trimestre 2019 de la SCPI Elialys qui s’investira uniquement en immobilier d’entreprise dans les grandes métropoles d’Europe du Sud.

Une SCPI qui permet une diversification géographique unique et dynamique.

Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Elialys et ses informations clés investisseur

Neo de Novaxia : Lancement fin 2019

L’immobilier européen de la transformation urbaine

Pour Neo, Novaxia vise à rendre accessible leur SCPI en réduisant son prix de part à 180€ et les frais d’entrée à 0%.

La SCPI Neo se verra cependant appliqué des frais de pénalités de sortie et des frais de gestion les plus élevés (18% TTC des loyers).

Elle vise un rendement de 5,5% avec 70% de l’immobilier d’entreprise sur la thématique de la « transformation urbaine » à 70% en zone euro et 30% en France.

Notre avis sur la SCPI Neo de Novaxia

Les frais de gestion annuels plus élevés de Neo permettent de rémunérer les conseillers financiers de façon récurrente, mais sans la commission d’entrée. Sera-t-il pour un meilleur suivi de votre patrimoine dans le temps ?

Avec sa part importante d’immobilier en France (30% cible) et ses frais d’entrée inexistants, la SCPI Neo pourrait être intéressante en épargne d’unités de compte d’assurance-vie ; ou en direct pour les investisseurs ayant une TMI faible sur leurs revenus (0 et 14%).

Les autres SCPI internationales seront toujours plus adaptées à une détention de long terme et des revenus complémentaires peu imposés.

Nous contacter pour élaborer votre stratégie d’investissement immobilier locatif avec les SCPI internationales

Investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier

Votre patrimoine immobilier situé hors de France.

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Il est avéré que les Français aiment privilégier l’immobilier de France pour leur allocation d’actifs. Or, on sait que la diversification est un des maîtres mots de la gestion du risque en gestion de patrimoine. Les SCPI internationales vous permettent donc de vous mutualiser de façon simple entre plusieurs pays et de diversifier vos actifs patrimoniaux par rapport à votre immobilier français, à vos fonds euros d’assurance-vie, vos actions ou vos obligations.

Vous trouverez ainsi ci-dessous la répartition des pays où se trouve les immeubles des SCPI internationales Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne 1 et Eurovalys :

Allocation géographique de la SCPI Corum Origin 2T2019
Allocation géographique de la SCPI Corum XL 2T2019
Allocation géographique de la SCPI LF Europimmo 2T2019
Allocation géographique de la SCPI Eurovalys 2T2019

Bénéficier d’une fiscalité internationale avantageuse

Comparaison revenus fonciers français contre revenus étrangers

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Grâce aux immeubles situés hors de France, vous bénéficiez d’une meilleure fiscalité sur vos loyers de SCPI, car seule la part du patrimoine immobilier en France est intégralement imposée en revenus fonciers avec prélèvements sociaux !

Les conventions fiscales bilatérales entre la France et les autres pays tendent alors à éviter les doubles impositions. Les revenus fonciers et financiers perçus à l’étranger sont imposés dans le pays du lieu de situation de l’immeuble et sont neutralisés au niveau de l’impôt français sous réserve de la règle dite du taux effectif ou du crédit d’imposition.

Les sociétés de gestion des SCPI collectes l’impôt payé à l’étranger pour le compte des associés. Cet impôt payé à l’étranger vient en diminution des dividendes versés.

Elimination de la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales signées entre la France et ses voisins :

Attention pour les revenus étrangers sous le mécanisme du crédit d’impôt (Allemagne…), il faut déclarer en 2047 et 2044 les dividendes bruts avant déduction de l’impôt étranger (alors même que vous aurez perçu un revenu net, puisque la SCPI paye pour vous l’impôt au pays). Il n’est donc pas possible de déduire de votre revenu imposable ces impôts étrangers.

De plus, puisqu’il faut les déclarer en tant que revenus fonciers dans la 2044, puis les faire partiellement effacer par le crédit d’impôt au taux moyen, ces dividendes peuvent quand même vous faire “sauter de tranche” (TMI de 14% à 30% ; de 30% à 41% ; etc.).

Enfin, pour le remboursement des prélèvements sociaux (PS) de 17,2% sur ces revenus étrangers, il arrive que le crédit d’impôt ne soit pas toujours appliqué par l’administration fiscale française (car en réalité il y a 2 crédits d’impôt, un pour l’IR et un pour les PS). Il vous faudra donc être vigilant… et si besoin savoir leur adresser une réclamation pour le récupérer.

Si vous réalisez un crédit pour acquérir vos parts de SCPI internationales, les intérêts déductibles seraient entièrement déductibles au proprata de leur catégorie de revenu : sur la déclaration 2044 pour les revenus fonciers français et étrangers au crédit d’impôt, ainsi que sur la déclaration 2047 sur les revenus étrangers au taux effectif. Mais il ne serait possible de créer un déficit qu’uniquement sur les revenus fonciers de source française, pas sur les revenus étrangers.

Informations à prendre avec pincettes, même si elles proviennent de juristes de renom, car le Code général des impôts, le Bofip et les conventions fiscales internationales ne sont pas forcément très claires à ce sujet… D’autant plus que cela rend ces intérêts de crédit déductibles des revenus étrangers, donc particulièrement intéressant pour l’investisseur.

Exemple d’extrait d’aide à la déclaration fiscale de revenus 2017 de SCPI Corum Origin

Ce qu’on peut constater grâce ce relevé fiscal de SCPI internationales :

Simulation 1 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) sans revenu de SCPI
Simulation 2 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) qui investissent pour 79 420€ de SCPI 100% France à 6,06% de rendement
Simulation 3 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) qui investissent pour 79 420€ de SCPI internationales à 6,06% de rendement

Pour 4816€ de revenus immobiliers, dont 907€ en France, 1892€ à l’étranger (exonérés) et 2017€ brut à l’étranger (crédit d’impôt), c’est 898€ d’impôts en plus (16 329€ + 156€ – 15 587€), soit 18,65% de taux d’imposition moyen (898€/4816€) et un rendement net de tout frais et fiscalité de 4,36% pour l’investissement en SCPI internationale ([4363,16€-898€]/79420€ => on calcule le rendement avec le revenu perçu 4363,16€, et non pas avec le revenu imposable 4816€).

Par rapport à une SCPI 100% en France, à revenu imposable égal, c’est +1,36% de rendement annuel supplémentaire pour les SCPI internationales, soit 1360€ de revenus nets en plus par an (113,33€ par mois) pour chaque 100 000€ investis !

Ces 3 simulations ont été effectuées par le CGP Anthony Calci à l’aide du progiciel BIG d’HARVEST, notamment utilisé par la majorité des cabinet de conseil en gestion de patrimoine.

Calculs de la simulation 3 réalisée grâce au progiciel CGP BIG d’Harvest

Autre exemple de calcul de rendement net pour deux SCPI de rendement (source La Française AM) :

Grâce au crédit d’impôt octroyé pour les revenus allemands (qui dépend de votre taux moyen d’imposition), à rendement brut d’imposition égal (4,44%), une SCPI investie en Allemagne permet une nouvelle fois de bénéficier d’un rendement net bien supérieur (3,89%) à celui d’une SCPI investie uniquement en France (2,34%) !

Impôt solidarité sur la fortune (IFI) résident et non-résident

Le passage de l’ISF à l’IFI a introduit une nouvelle façon plus juste de calculer la base imposable des SCPI de rendement. Auparavant l’ISF imposait directement à sa valeur de retrait, sans distinction ni décote particulière.

Désormais, la valeur IFI des SCPI = valeur de retrait X coefficient. Ce coefficient est égale à la valeur vénale des biens / valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI et en prenant compte les pays où se trouvent les actifs immobiliers des SCPI.

Pour les contribuables Résidents fiscaux en France :

Corum Origin :

Corum XL :

Novapierre Allemagne

LF Europimmo :

Pour les contribuables Non-résidents Expatriés hors de France :

Le coefficient est calculé uniquement sur les actifs en France.

Corum Origin :

LF Europimmo :

Corum XL et Novapierre Allemagne :

Pas de patrimoine en France… donc rien à déclarer pour l’IFI si vous êtes non résident !

Lorsqu’on est expatrié (ou qu’on envisage un jour de devenir non-résident), il peut être particulièrement avantageux fiscalement d’acquérir des parts de SCPI internationales pour optimiser son patrimoine immobilier assujetti à IFI.

Stratégies patrimoniales d’acquisition de parts de SCPI 2019

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Investissement en pleine propriété (cash ou crédit)
Création de revenus sécurisés et peu imposés
Démembrement et parts en nue-propriété
Prix décoté, plus de revenus à terme

> Pour en savoir plus, lire l’article “Investir en nue-propriété : en direct ou en SCPI”

Conclusion – Investir en immobilier à l’étranger avec les SCPI de rendement en 2019

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Face aux incertitudes politiques et économiques, et à une concentration souvient bien trop forte de votre patrimoine à l’immobilier français, une diversification européenne ou mondiale de vos actifs immobiliers fait sens en 2019 pour mutualiser les risques avec des pays différents de la France.

Aussi, avec les SCPI investies à l’étranger vous pourrez percevoir un loyer net gestion et net de fiscalité bien plus élevé qu’avec des SCPI françaises, grâce notamment à la fiscalité étrangère des loyers plus avantageuse que la fiscalité française des revenus fonciers.

De plus, si vous êtes expatrié, vous ne serez assujetti à l’IFI que sur la petite part du patrimoine immobilier situé en France. Vous pourrez ainsi autant éviter la fiscalité française sur les loyers que sur le patrimoine !

Les SCPI de rendement restent une des meilleures solutions patrimoniales 2019 pour percevoir des revenus supplémentaires de façon sécurisée, la société de gestion s’occupant de tout pour vous (acquisition/vente des immeubles, gestion locatives, travaux…) – jusqu’à vous distribuer mensuellement ou trimestrielle vos loyers en fonction du nombres de parts que vous possédez.

Enfin, vous pourrez optimiser votre stratégie d’acquisition de SCPI internationales en choisissant de les payer comptant ou à crédit, en pleine propriété ou en nue-propriété.

Si vous souhaitez investir en immobilier à l’étranger via des SCPI de rendement internationales, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine pour vous faire accompagner dans vos démarches d’investissement et de sélection de SCPI Corum Origin et Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne 1 et 2, Eurovalys, Elyalis et Neo.

Faites-nous découvrir votre situation et objectifs pour être conseillé sur votre allocation d’actifs financière et immobilière, et votre stratégie patrimoniale.

Par Anthony Calci, Conseiller en gestion de patrimoine (CGP)