Investir en nue-propriété 2018, démembrement immobilier ou SCPI ?

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Investir en immobilier nue-propriété en 2018. Retrouvez tous nos conseils en stratégie patrimoniale pour acquérir un appartement en nue-propriété par les spécialistes du démembrement (Perl, iPlus et Fidexi…), ou pour des parts en nue-propriété des meilleures SCPI de rendement (Corum, Corum XL et LF Europimmo…).

Issu des articles 578 et suivants du Code civil, un démembrement est toujours temporaire (viager ou à durée déterminée), il partage la pleine propriété d’un bien mobilier ou immobilier :

  • Entre l’usufruitier (celui qui peut l’utiliser et en tirer les fruits),
  • Et le nu-propriétaire (celui qui en deviendra plein propriétaire quand l’usufruit s’éteindra).

Le prix de la nue-propriété est donc le prix de la pleine propriété soustrait de celui de l’usufruit, soit la valeur du nombre d’années de loyers.

investissement nue-propriété immobilier démembrement

Pourquoi l’investissement immobilier en nue-propriété en 2018 ?

Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas et à la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.

Dans ce contexte, pourquoi choisir d’investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propriété ? Si vous souhaitez… :

  • Continuer d’accroitre votre patrimoine immobilier : avec une stratégie sans impôt et sans gestion.
  • Bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien ou de vos parts : par exemple 15 ans de démembrement temporaire réduit de 35%, ou de 5 ans réduit de 20% le prix.
  • Acheter un appartement sans les aléas de la gestion locative : l’usufruitier est en charge de la location pendant le démembrement.
  • Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps (la valeur de l’usufruit diminuant), puis récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.
  • Optimiser vos revenus fonciers existants : les intérêts d’emprunt de crédit d’un appartement en nue-propriété sont déductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).
  • Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable à l’IFI.
  • Vous créer des revenus complémentaires futurs : grâce à la décote vous achetez plus de parts de SCPI, donc plus de loyers à terme.
 
Conseils pour investir en location meublée LMNP

LMNP : Investir en location meublée LMNP en 2018 ?

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Comment investir en immobilier par la location meublée LMNP LMP ? Appartements gérés en résidence de services (étudiantes, EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme) ou appartements gérés en direct via une agence immobilière (en location longue durée ou en location saisonnière), la location meublée LMNP LMP peut être un très bon investissement si vous avez pour objectifs de vous créer des revenus supplémentaires peu imposés et de vous constituer un patrimoine immobilier.

Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité assommante de la location-nue et la rentabilité des placements sans risque en chute libre (Livret A, fonds euros…), notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine voit l’investissement dans l’immobilier par la location meublée LMNP d’un bon œil en 2018… Même si l’investissement à l’étranger prend une part grandissante dans nos stratégies d’investissement d’immobilier locatif, notamment à travers les SCPI internationales.

LMNP – la Location Meublée Non Professionnelle et Professionnelle LMP

Plan de l’article – Investir en LMNP 2018

Introduction juridique à la location meublée LMNP

  • Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?
  • Les différents types de logements concernés par la location meublée.
  • Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidences services LMNP

Pourquoi investir en immobilier par la LMNP en 2018

  • Une conjoncture économique qui s’améliore et des taux de crédit immobilier au plus bas.
  • LMNP : Le statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel.
  • Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée LMNP
  • Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?
  • Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services.
  • Et pourquoi pas le LMNP géré en direct dans l’ancien ? Location longue durée ou location saisonnière.
  • Affiliation au RSI de la location meublée saisonnière

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

  • Investir en LMNP dans le neuf en VEFA.
  • Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente.
  • Dans quel secteur d’activité choisir votre bien meublé en résidence services LMNP ?
  • La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial.
  • L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire.
  • Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier.

Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

  • Les résidences services : l’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés
  • Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard.
  • Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf.
  • Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien.
  • Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus.
  • Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes.
  • Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP.
  • Des conditions du bail commercial à pointer.
  • Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services.
  • Pourquoi investir en SCPI internationales plutôt qu’en location meublée.
  • Prendre un expert-comptable spécialisé LMNP et souscrire à un CGA
  • Soyez bien conseillé pour minimiser les risques.
 

SCPI : Investir en SCPI de rendement en 2015

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Investir en SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) de rendement proposent deux grands avantages : investir dans la valeur refuge préférée des épargnants français que représente l’immobilier et fournir à son investisseur un revenu complémentaire sécurisé grâce à sa société de gestion qui distribue les loyers aux investisseurs.

Les SCPI proposent ainsi une alternative précieuse pour tout investisseur en immobilier capable de sélectionner les produits les plus adaptés et optimiser son épargne financière.

scpi

SCPI de rendement – 2015

  • Pourquoi investir en immobilier avec les SCPI de rendement en 2015 ?
    • Concilier les avantages de l’investissement immobilier avec ceux des placements financiers
    • Caractéristiques des SCPI de rendement
    • Privilégier les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales ?
  • Quels critères investir en SCPI de rendement en 2015 ?
    • Investir en SCPI de rendement en fonction de la conjoncture immobilière
    • Investir en SCPI de rendement en fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale
    • Acquérir des parts de SCPI de rendement par le financement à crédit
    • Acquérir des parts de SCPI de rendement via une assurance-vie
    • Acquérir des parts de SCPI de rendement en nue-propriété
  • Comment choisir la meilleure SCPI de rendement ?
    • Trois étapes pour déterminer la performance de votre investissement en SCPI de rendement
    • Sept critères pour estimer la bonne gestion des SCPI de rendement
 

Investir en immobilier : Nos conseils investissement 2015

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Entre l’investissement immobilier locatif nu, meublé, en nue-propriété, via un fonds immobilier (SCPI, SCI ou SICAV), en immobilier neuf ou ancien, en France ou l’étranger, il peut être compliqué de faire son choix parmi toutes les solutions existantes pour investir en immobilier en 2015 ; surtout en cette période de forte pression fiscale et de conjoncture politico-économique française incertaine.

investir en immobilier

Investir en Immobilier en 2015 : Notre guide complet

Dans le but de vous aider à appréhender toutes les manières d’investir en immobilier, et surtout pour savoir si ces différentes solutions sont adaptées à votre situation financière, fiscale, patrimoniale et à vos objectifs, notre cabinet de conseil en gestion privée indépendant vous fait bénéficier ce guide complet immobilier 2015.

Vous ferez enfin votre choix en connaissance de cause, avec en main tous les avantages, inconvénients et risques de chacun des dispositifs d’investissement immobilier.

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du groupement de cabinets Patrimoine Consultant filiale de la banque privée Oddo & Cie, 1ère banque française de gestion de fortune indépendante (30 milliards d’euros d’actifs en 2014). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier, grâce aux 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers et experts de la place. Je vous invite à nous contacter via les formulaires de contact du site pour toute demande, entretien physique à Paris et en Ile-de-France, entretien téléphonique partout dans le monde.

Tableau récapitulatif des différents dispositifs d’investissement immobilier

dispositifs-investissement-immobilier

 

Réduire ses impôts sur ses revenus fonciers en immobilier

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Quelle optimisation et réduction de ses impôts locatifs fonciers. Avec une fiscalité des revenus fonciers de la location nue qui fait agir à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (15,5% aujourd’hui), dans cet environnement de ras-le-bol fiscal de plus en plus intense, comment faire pour payer moins d’impôt sur les loyers perçus de votre patrimoine immobilier ?

revenus fonciers immoblier

Si vous êtes à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%, soit environ 2 200€ par part fiscale, ce sera près de la moitié de votre rentabilité locative qui partira à l’Etat (45,5% donc). Si vous êtes à une TMI à 41% ou 45%, l’addition sera encore plus salée (56,5% et 59,5%) et pourrait remettre en cause la viabilité de votre stratégie immobilière en location nue.

Comment fonctionne en détails la fiscalité de la location immobilière nue ? Quelles solutions et tactiques pour réduire votre imposition sur vos revenus fonciers sont à votre disposition ? Création de charges par emprunt, travaux, stratégie innovante, passage en location meublée BIC… Que peut vous apporter notre cabinet de gestion privée pour optimiser vos actifs immobiliers ?

 

Investir en Duflot 2013 : L’immobilier neuf locatif nu encore bon ?

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Le guide pour investir en immobilier loi Duflot en 2013 – La loi d’investissement immobilier locatif neuf nu Duflot a succédé le 1er janvier 2013 à la loi Scellier dans un contexte de prix immobilier élevé et de situation économique instable, la ministre de l’habitat Cécile Duflot a-t-elle ainsi réussi son pari de plaire à la fois aux investisseurs particuliers tels que vous, aux locataires qui désirent accéder à des logements moins chers et aux professionnels qui souhaitent mieux construire et vendre, tout cela dans le respect de l’écologie et du social, leitmotivs du nouveau gouvernement Ayrault ?

loi duflot immobilier neuf

Equation difficile me direz-vous. Effectivement, vous répondrais-je.

Madame Duflot a ainsi par exemple récemment admis que l’objectif de 500 000 logements neufs construis par an d’ici 2017 ne sera pas atteint – estimant le nombre de 300 000 nouveaux biens immobiliers annuels, dont 40 000 Duflot, plus réaliste.

Outre la loi Duflot, elle a également annoncé de nouvelles mesures pour régulariser le marché immobilier et « sécuriser les locataires » : incitations pour remettre sur le marché les logements vacants, encadrement des loyers, baisse des honoraires des agences et création d’une garantie universelle des loyers.

Pas vraiment sûr que ces mesures plaisent aux investisseurs et aux professionnels… En attendant pour 2014, on l’espère, une baisse de la durée d’exonération totale de la plus-value immobilière à 22 ans (contre 30 années actuellement) ?

 

Réduction d’impôt – Le guide complet pour payer moins d’impôts en 2013

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Le guide complet 2013 sur les stratégies de réduction d’impôt. Cela ne vous aura pas échappé, nous vivons une période d’austérité budgétaire d’Etat sans précédent, entrainant pour les particuliers le durcissement du barème de l’impôt sur le revenu, de la réduction – disparition de certains dispositifs et des hausses des prélèvements sociaux.

Comment faire face à cette situation en mettant en place une stratégie patrimoniale, financière et fiscale pour optimiser sa fiscalité et pour payer moins d’impôts ?

stratégies réduction impôts

Dans ce guide complet, nous passerons en revue les 3 différentes stratégies de réduction d’impôt via 11 leviers d’actions patrimoniaux. Pour ensuite aller plus loin, nous expliquerons en détail le fonctionnement et le calcul de l’Impôt sur le revenu (IRPP), en donnant en parallèle des conseils pour optimiser votre déclaration d’impôt. Bien sûr Calci Patrimoine est à votre entière disposition pour vous aider dans la création de votre propre stratégie de réduction d’impôt, la plus adaptée à votre situation, profil et objectifs.

 
 
 
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