Est-il plus judicieux d’investir en immobilier classique neuf ou ancien, pour du locatif ou un pied-à-terre, d’investir en nue-propriété, en location meublée LMNP (attention au passage non voulu en LMP pour les expatriés !), ou en parts de SCPI internationales en 2024 ?
Expatriés, notre cabinet vous accompagne dans l’élaboration de votre stratégie patrimoniale et d’investissements immobiliers.
Cependant, pour les expatriés non-résidents fiscaux, investir dans l’immobilier en France peut être difficile en raison de la distance, de l’acquisition du bien, de l’obtention d’un crédit bancaire et de la gestion locative, administrative et fiscale.
Notre troisième partie de ce guide complet 2024 sur la gestion de patrimoine des expatriés vous permettra d’acquérir les éléments clés, de réunir nos meilleures pratiques et d’appréhender nos conseils d’investissement immobilier en France lorsque l’on vit à l’étranger.
Ainsi, certains dispositifs d’investissements immobiliers sont ainsi mieux adaptés aux expatriés, comme investir dans un appartement en nue-propriété de démembrement, en location meublée LMNP ou LMP, ou acquérir des parts de SCPI de rendement internationales.
Contactez aujourd’hui notre cabinet de gestion de patrimoine pour élaborer votre meilleure stratégie pour investir en immobilier en tant qu’expatrié.
Cet article est la troisième partie « Investissements immobiliers » de notre guide composé de trois parties sur la « Gestion de patrimoine des expatriés et des non-résidents ». Quelles optimisations économiques, financières, fiscales et patrimoniales pour ces Français qui vivent à l’étranger ?
Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident
Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents en 2024
Les démarches des expatriés non-résidents pour leur patrimoine immobilier
Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié 2024
Surtout pendant une expatriation, bien investir en immobilier nécessite d’appréhender de nombreux paramètres.
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Si vous êtes un expatrié non-résident fiscal français et que vous souhaitez investir dans l’immobilier pour constituer votre patrimoine, voici les questions clés que vous devez vous poser :
L’immobilier français pour préparer votre retour en toute connaissance de cause, l’immobilier étranger plus difficile à appréhender.
Français à l’étranger, cette question se pose forcément : faut-il que j’investisse en immobilier en France ou à l’étranger pendant mon expatriation ?
Bien sûr, puisque votre situation est unique aucune réponse figée n’est possible et il n’y a donc pas de réponse universelle.
Nous pourrions dire, pour résumer, que les cas où il pourrait se révéler plus intéressant d’investir en immobilier à l’étranger seraient lorsque vous souhaitez :
Investir en immobilier France reste le choix le plus pertinent pour la plupart des expatriés
Investir en immobilier français si vous êtes non-résident vous permettra de mieux comprendre le marché local, les lois civiles et fiscales, et de bénéficier des crédits bancaires à taux fixe.
C’est pourquoi il sera sans doute préférable de privilégier la sécurité en investissant en France. Notre cabinet de gestion de patrimoine concentrera ainsi ses préconisations sur l’achat de biens immobiliers français plutôt qu’étrangers (sauf dans le cas des SCPI internationales).
Conseils pour investir en immobilier en France ou à l’étranger.
Au-delà de votre situation financière, fiscale patrimoniale et de vos projets d’acquisition d’un bien immobilier en France ou dans votre pays d’expatriation (investissement locatif, pied-à-terre…), il est crucial de choisir des interlocuteurs de confiance pour vous conseiller et vous accompagner dans votre stratégie d’investissement.
En effet, il vous faut absolument choisir des personnes et des entreprises de confiance pour pouvoir être conseillé et accompagné dans toutes vos démarches d’investissement : choix du dispositif, choix de l’emplacement, choix du bien en cohérence avec le prix, le marché locatif, la fiscalité, etc.
S’il est bien moins difficile de trouver des conseillers experts pour le marché immobilier français, il sera évidemment plus difficile d’en trouver pour vous aider à appréhender les spécificités du marché immobilier du pays étranger dans lequel vous êtes expatrié actuellement.
Quels sont les meilleurs dispositifs pour investir en France quand on vit à l’étranger ?
Le choix de la méthode d’investissement immobilier la plus appropriée est déterminante pour maximiser votre stratégie patrimoniale et bien investir en immobilier en tant qu’expatrié non-résident.
C’est pourquoi notre cabinet de gestion de patrimoine (CGP) souhaite vous présenter les trois solutions que nous recommandons en priorité à nos clients expatriés pour 2024 :
Pas d’usufruit, pas de gestion, pas d’aléa… Investir en immobilier en toute sécurité.
Acquisition en nue-propriété avec une décote de 40% sur le prix, récupération de la pleine propriété dans 15 ans.
Investir en immobilier par le démembrement avec l’acquisition de la nue-propriété d’un bien dans le neuf est aujourd’hui la solution d’investissement qui permet le plus de sécurité et de visibilité – autant pour un expatrié que pour un résident français.
En effet, l’investissement en nue-propriété permet une gestion sans problèmes ni surprises, car l’acheteur ne perçoit aucun loyer, ne paye aucune charge ni impôt.
En achetant la nue-propriété d’un bien immobilier, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 40 % sur le prix en pleine propriété. En contrepartie, l’usufruit est temporairement acquis par un bailleur institutionnel professionnel de la gestion locative pour une durée de 15 ans.
En échange, l’usufruit est acquis temporairement pendant 15 ans à un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative (1% logement, Résidence des fonctionnaires…).
L’Ile-de-France, l’Aquitaine, PACA, la Normandie, l’Auvergne-Rhône-Alpes sont ainsi aujourd’hui considérés comme les régions à privilégier pour investir en immobilier en France.
À l’issu de ce démembrement temporaire, vous récupérez l’usufruit du bien (c’est-à-dire la pleine propriété avec la réunion de la nue-propriété). Vous êtes alors libre de l’occuper, de le vendre ou de le louer selon vos objectifs et vos préférences.
Aucune gestion nécessaire, pas de fiscalité, sécurité et visibilité de son investissement immobilier.
Les avantages de la nue-propriété pour investir en immobilier en tant qu’expatrié sont nombreux :
Lire notre article le Guide complet pour investir en nue-propriété – démembrement >
Nos conseils pour investir en nue-propriété en tant qu’expatrié.
En somme, investir en nue-propriété est une des meilleures façons de réaliser un investissement immobilier pour les expatriés, avec une sécurité et une visibilité accrue.
Toutefois, l’acquisition en nue-propriété présente également quelques inconvénients, tels que le nombre restreint d’offres de programmes lancés chaque année.
Seulement une vingtaine de résidences en nue-propriété sont généralement disponibles en même temps dans toute la France, proposées par les 3 principaux spécialistes que sont PERL, Fidexi et IPLUS.
Il est donc important d’être réactif pour se positionner et réserver un bien lorsqu’une résidence en cours de commercialisation vous intéresse.
Si vous êtes expatrié et intéressé par l’investissement en nue-propriété dans l’immobilier en France, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir une liste des programmes immobiliers actuellement disponibles en nue-propriété. Nous serons heureux de vous aider à trouver l’offre qui répondra le mieux à vos besoins et attentes en matière d’investissement.
Optimisation du rendement avec l’immobilier meublé neuf ou ancien, location classique ou résidences services.
Il existe deux différentes manières d’investir en immobilier locatif meublé :
En réalisant un investissement locatif meublé, vous achetez un appartement neuf ou ancien que vous allez louer meublé, en respectant les exigences minimales de la loi Alur.
Vous avez le choix entre gérer vous-même la location en trouvant les locataires et en effectuant les démarches nécessaires.
En étant non-résident fiscal et au regard de votre éloignement avec la France, il peut être plus judicieux de confier la gestion à une agence immobilière pour un bail mobilité ou un bail d’un an, ou à une conciergerie pour une location saisonnière (type Airbnb ou Booking).
Parmi les différentes options d’investissement immobilier pour les expatriés, la location meublée classique est certainement la plus exigeante en termes de gestion locative. Néanmoins, elle offre également un potentiel de rentabilité important.
Il est donc indispensable de bien réfléchir avant de faire un choix, en tenant compte notamment de votre capacité à gérer vos biens à distance et de vos relations avec le locataire, le syndic de copropriété, l’agence immobilière ou encore la conciergerie.
Investir dans une résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires.
Le principe de l’investissement immobilier en résidence services pour le loueur, qu’il s’agisse d’opter pour le statut LMNP ou le statut LMP consiste à acquérir un bien immobilier dans une résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires. L’objectif est de garantir le versement des loyers par le gestionnaire de la résidence, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale des loyers perçus.
Ainsi, un bail commercial sera établi entre vous et le gestionnaire de la résidence pour définir les conditions de paiement, les charges, le montant des loyers (environ 4% de rentabilité locative), ainsi que les modalités de revalorisation des loyers. Vous percevrez directement les loyers du gestionnaire de la résidence, indépendamment de la location de votre bien.
Sécurité de gestion locative et fiscalité BIC avantageuse sur les loyers.
Investir en immobilier en résidence services par la location meublée (LMNP ou LMP) pour un expatrié comporte ces intéressants avantages :
Lire notre article le Guide complet pour investir en Location meublée non-professionnelle LMNP >
Nos conseils pour investir en LMNP ou LMP en tant qu’expatrié.
Pour réaliser un investissement rentable en location meublée, il est important de considérer plusieurs points :
Depuis 2020, la fin de l’obligation d’inscription au RCS expose les expatriés à un fort risque d’être considérés comme LMP.
Que vous choisissiez le régime BIC LMP ou LMNP, vous pouvez investir dans l’immobilier neuf ou ancien et bénéficier d’un système fiscal avantageux qui permet de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) et les amortissements de votre revenu imposable meublé, ce qui n’est pas possible pour les revenus fonciers de la location nue.
Les régimes fiscaux de la location meublée non-professionnelle (LMNP) et de la location meublée professionnelle (LMP) sont marqués par des différences sur l’imposition aux cotisations sociales (Sécurité sociale des indépendants SSI de 30 à 40% pour le LMP) et sur les plus-values (professionnelles pour le LMP).
Il est important de noter qu’à partir de 2020, en tant que non-résident fiscal français et avec la suppression de l’obligation d’enregistrement au RCS, vous pourriez être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) sans le savoir si vos loyers meublés dépassent 23 000€ de recettes, dépassant ainsi vos revenus imposables en France.
Volonté malvenue ou incohérence de l’administration fiscale française ? La plupart des expatriés perçoit peu de revenus imposables en France, étant donné qu’ils travaillent à l’étranger. Une situation ubuesque qui, on l’espère, sera éclaircie dans les prochains mois pour permettre aux non-résidents d’investir à nouveau en immobilier locatif meublé avec une meilleure visibilité sur leur imposition.
En attendant, il a bien été confirmé que les cotisations sociales Urssaf sont dues sur le bénéfice des loueurs en meublé professionnel (LMP), soit de 30 à 45% de charges SSI ex RSI en plus des 20% ou 30% de l’impôt sur le revenu.
L’investissement immobilier locatif par un fonds SCPI de bureaux et de commerces investi en France et à l’étranger.
Acquérir des parts de SCPI de bureaux et de commerces pour en tirer les revenus fonciers associés.
Les Sociétés civiles de gestion immobilières sont constituées d’un parc d’immeubles professionnels (bureaux, centres commerciaux, commerces…), souvent d’une valeur de plusieurs centaines de millions d’euros, qui sont gérés et loués aux entreprises dans le but de générer un rendement locatif supérieur à celui des biens immobiliers résidentiels.
Vous, en qualité d’investisseurs, pouvez acquérir des parts de ces SCPI dites « de rendement » (les SPCI « fiscales » sont quant à elles des SCPI d’habitation) afin de vous constituer un patrimoine immobilier mutualisé (les parts que vous détenez offrent une exposition à des centaines d’immeubles) et de percevoir un revenu locatif régulier (les loyers sont redistribués aux investisseurs en fonction de leur participation).
Pour nos clients expatriés, nous mettons surtout l’accent sur les SCPI dites « internationales » qui investissent majoritairement en immeubles professionnels à l’étranger, avec le moins possible de biens situés en France (comme avec les SCPI Corum Eurion, Corum XL, Sodify Europe Invest ou PF Hospitalité Europe).
Aucune gestion, sécurité de la perception des loyers et mutualisation du sous-jacent immobilier partout dans le monde.
Comme en location meublée LMNP, investir en immobilier par les SCPI de rendement qui investissent à l’étranger confère une sécurité de gestion et une fiscalité avantageuse pour les expatriés :
Lire notre article le Guide complet pour investir en SCPI de rendement >
Nos conseils pour investir en SCPI internationales en tant qu’expatrié.
Si vous êtes un expatrié et que vous souhaitez investir dans des SCPI internationales, il est important de bien les sélectionner. En effet, aujourd’hui en 2024, la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles normes de performance énergétique des bâtiments peuvent rendre obsolètes les anciennes SCPI, voire provoquer une crise immobilière pour celles qui n’ont pas su s’adapter. Les confinements liés au Covid avaient déjà aussi considérablement accéléré l’adhésion des entreprises au télétravail, menaçant ainsi de réduire à un niveau inconnu leur surface locative.
C’est pourquoi, notre cabinet préconise principalement les plus récentes SCPI internationales comme Corum Eurion, PF Hospitalité Europe et Sofidy Europe Invest.
En utilisant des SCPI internationales, vous pouvez optimiser la fiscalité des revenus fonciers (qui sont soumis à un taux minimum de 20% + 17,20% de prélèvements sociaux en France en 2024) et potentiellement réduire votre base imposable à l’IFI. De plus, la diversification géographique de votre patrimoine est également un avantage à considérer.
Pied-à-terre, résidence secondaire… l’immobilier pour d’abord en profiter.
Si vous êtes expatrié et que vous souhaitez acheter un bien immobilier en France sans dispositif particulier, il sera indispensable de solliciter les conseils d’un intermédiaire expert en raison de la distance, afin de trouver un bien qui correspond à vos critères personnels :
Mais puisque vous êtes à l’étranger, pour choisir et éventuellement gérer ce nouveau bien immobilier, vous vous exposez à différentes difficultés :
C’est pourquoi notre cabinet collabore avec des chasseurs immobiliers spécialisés dans l’acquisition de biens sans dispositif particulier (pied-à-terre, immobilier locatif ancien à Paris, résidence de vacances…).
Nos conseils pour investir en immobilier de jouissance en tant qu’expatrié.
Pour un expatrié loin de la France, la recherche d’un bien immobilier patrimonial qui répond à vos besoins peut-être bien difficile sans l’aide d’un expert immobilier de confiance.
Les recherches, les visites et la sélection d’une propriété qui convient à vos critères, tels qu’un pied-à-terre, une résidence secondaire, un investissement à Paris ou sur la Côte d’Azur, un bien à la mer ou à la montagne, peuvent être particulièrement ardues dans ce contexte.
À quelques exceptions près, vos biens immobiliers situés en France seront imposés de la même façon que vous soyez résident fiscal ou expatrié.
Il est possible que vous bénéficiiez du statut avantageux de non-résident fiscal français en vertu de l’article 4B du CGI et du droit français. Bien que cet avantage soit bénéfique pour les placements financiers, tels que l’exonération d’IFI et d’imposition sur les plus-values mobilières, la fiscalité immobilière pour un expatrié est sensiblement la même que pour un résident français.
Même si la règle veut que le système d’imposition soit celui du pays où se trouve l’immeuble, il est toujours nécessaire de vérifier dans la convention fiscale internationale entre la France et votre pays d’expatriation s’il y a des risques de double imposition.
Expatrié ou résident fiscal, une imposition similaire s’applique sur les revenus de votre patrimoine immobilier situé en France.
En tant qu’expatrié non-résident fiscal français, vous ne bénéficiez que de peu d’avantages fiscaux en matière de location immobilière par rapport à un résident français.
Contrairement à la fiscalité des revenus et des plus-values financières, les règles d’imposition de vos revenus immobiliers sont identiques à celles d’un résident français, avec un taux d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer.
Le montant imposable est déterminé en soustrayant les charges déductibles des loyers perçus, selon le régime foncier réel ou le régime BIC LMNP réel, ou en appliquant un abattement de 30% ou 50% selon si vous êtes en régime micro-foncier ou micro-BIC LMNP.
Pour en savoir plus, vous rendre sur l’article dédié à la Fiscalité des expatriés et des non-résidents
Première différence sur l’impôt sur les revenus (IR) : Un taux minimum d’imposition de 20% sur le revenu pour les expatriés.
En tant que non-résident fiscal français, vous serez soumis à un taux d’imposition minimum de 20% sur les bénéfices générés par vos investissements immobiliers en France.
Ce taux s’appliquera jusqu’à ce que vous atteigniez le seuil de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu de l’année 2023 qui est fixé à 27 478€. Au-delà de ce seuil, le taux d’imposition augmentera à 30%.
Deuxième différence sur les prélèvements sociaux (PS) : Un taux réduit à 7,5% pour les non-résidents en Europe affiliés au régime social de son pays d’expatriation.
En plus de l’impôt sur le revenu, vos bénéfices fonciers ou BIC LMNP, ainsi que vos plus-values immobilières seront assujetties au paiement des prélèvements sociaux (17,20% en 2024).
Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen (Islande, Liechtenstein et Norvège) ou en Suisse, vous pourrez bénéficier d’un taux réduit de 7,5% pour la Contribution Sociale Généralisée (CSG), à condition de ne pas être affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire en France.
Cependant, si vous cotisez à la Caisse des Français de l’Etranger (CFE), cette dernière ne sera pas considérée comme un régime de sécurité sociale obligatoire.
Bénéfice imposable au taux minimum d’IR de 20% + 17,20% ou 7,5% de PS
Résultat foncier brut d’impôt et net de charges (loyers diminués des charges courantes, travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière…) : 10 000€
Taux d’imposition minimum de 20% + prélèvements sociaux 17,20% : 37,2%
Bénéfice foncier brut x 37,2% = 3 720€
Revenu foncier net d’IR et de PS : 10 000€ – 3720€ = 6280€
En cas de vente de vos biens immobiliers en tant qu’expatrié, comme les résidents, exonération des plus-values à l’IR après 22 ans et aux PS après 30 ans.
Que vous soyez expatrié ou résident en France, vous pourrez revendre votre bien avec une exonération totale d’imposition sur le revenu sur la plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention, des abattements s’appliquant chaque année sur la base d’imposition de votre plus-value immobilière.
Vous serez également exonéré des prélèvements sociaux après 30 ans de détention grâce à des abattements annuels différents de ceux du taux d’imposition classique.
Même taux d’imposition de 19% d’IR, et 17,20% de PS (ou 7,5% de PS)
Si vous êtes un expatrié français résidant n’importe où dans le monde (y compris dans les territoires d’outre-mer) et que vous souhaitez vendre un bien immobilier avec une plus-value, vous serez imposé au même taux que si vous étiez en France, c’est-à-dire 19% + 17,20% de prélèvements sociaux (ou 7,5% si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale européen), après déductions des abattements annuels pour durée de détention.
En revanche, pour les personnes morales non-résidentes soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) en France, le taux d’imposition appliqué dépend de l’année fiscale concernée. Le taux d’imposition de l’IS s’élevait à 31% en 2019, à 28% en 2020 et à 26,5% en 2021.
Pour l’année 2024, et depuis 2022, le taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés a été réduit à 25%.
Vous devrez également désigner un représentant fiscal qui sera responsable de régler les impôts sur la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale française.
Toutefois, si le prix de cession est inférieur à 150 000€ ou si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, vous serez exempté de cette obligation.
Exonération partielle de plus-value immobilière jusqu’à 150 000€ d’un non-résident européen en cas de vente d’un bien immobilier en France.
Si vous êtes Français ou si vous avez la nationalité d’un pays de l’UE ou de l’EEE et que vous effectuez votre première vente immobilière, vous pourrez bénéficier d’une exonération partielle de plus-value de 150 000€ (au-delà de cette somme, l’imposition de droit commun s’applique).
Cependant, pour être éligible à cette exonération partielle de 150 000€ sur votre plus-value immobilière, vous devez remplir deux critères :
Exonération totale de plus-value immobilière d’un non-résident en cas de vente de leur résidence principale en France depuis 2019
Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents expatriés peuvent bénéficier de l’exonération totale de la plus-value immobilière de la vente de leur résidence principale, une mesure qui était auparavant réservée aux résidents fiscaux français.
Si vous n’avez pas déjà profité de l’exonération partielle de 150 000€ décrite précédemment, vous pourrez bénéficier de l’exonération totale sur la plus-value de votre résidence principale si :
Tableau de fiscalité Revenus et Plus-values de patrimoine immobilier situé en France Expatrié ou non.
Expatrié non-résident |
Résident français |
|
Revenus immobiliers | Résultat fonciers et BIC LMNP : imposition minimum de 20%, puis TMI + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024 (ou 7,5% si affilié à un régime de sécurité sociale européen). | Résultat fonciers et BIC : TMI + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024. |
Plus-values immobilières | Plus-value nette après abattements annuels : 19% d’imposition sur les revenus (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024 (exonération à 30 ans).
Deux dispositions spécifiques non-cumulatives pour les non-résidents : exonération partielle de 150 000€ ou totale sur la résidence principale |
Plus-value nette après abattements annuels : 19% d’imposition sur les revenus (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024 (exonération à 30 ans).
Exonération fiscale sur plus-value immobilière pour la résidence principale. |
Nos conseils en fiscalité immobilière pour les expatriés.
Nos conseils concernant la fiscalité immobilière pour les expatriés sont similaires à ceux pour les résidents français.
En effet, vous aurez peu de possibilités pour optimiser l’imposition sur vos revenus ou sur vos plus-values immobilières.
Toutefois, il est possible d’adopter certains schémas fiscaux pour améliorer votre imposition immobilière en tant qu’expatrié non-résident :
Effectuer sa déclaration d’impôt française chaque année au service des non-résidents
En tant qu’expatrié non-résident, vous devez toujours effectuer des déclarations fiscales pour vos revenus et votre patrimoine immobilier en France, même si vous ne résidez plus dans le pays.
Les procédures sont similaires à celles que vous effectuiez lorsque vous étiez résident fiscal français entre mai et juin.
Vous devrez déclarer vos revenus immobiliers de source française pour être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur votre patrimoine immobilier (IFI).
Pour les expatriés non-résidents, la déclaration d’impôt doit être effectuée entre mai et juillet (selon votre pays d’expatriation) en ligne sur le site www.impots.gouv.fr ou à l’adresse suivante :
Même en tant qu’expatrié, les loyers de votre patrimoine immobilier situé en France doivent être déclarés et donc imposés.
Indépendamment de votre régime fiscal, que ce soit en réel-foncier, micro-foncier, réel-BIC ou micro-BIC, vous serez tenu de déclarer chaque année le résultat financier de votre patrimoine immobilier en location.
Cela peut être le loyer brut pour les régimes micro ou le loyer moins les charges pour les régimes en réel.
La seule différence sera sur le taux d’imposition de ce résultat net, qui sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un minimum de 20%.
Seul votre patrimoine immobilier situé en France sera soumis à l’IFI.
En tant que résident fiscal français, l’ensemble de votre patrimoine immobilier situé dans le monde entier est assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Cependant, en tant qu’expatrié, seuls les biens immobiliers que vous possédez en France sont soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si la valeur totale de vos biens immobiliers français, y compris ceux détenus par le biais de SCI, SCPI et OPCI, dépasse 1,3 million d’euros, vous devez déclarer ces biens chaque année au centre des impôts français des non-résidents et vous êtes soumis au paiement de l’IFI selon le même barème qu’un résident.
es biens au centre des impôts français des non-résidents et êtes soumis à l’IFI selon le même barème qu’un résident.
Deux options sont envisageables pour optimiser votre IFI ou pour éviter de dépasser le seul de 1,3 million d’euros tout en continuant à investir dans l’immobilier pendant votre expatriation :
Pour élaborer une stratégie d’investissement immobilier efficace en tant qu’expatrié non-résident, il sera nécessaire de trouver un équilibre parfait entre :
Bien que cela puisse présenter des défis, investir en immobilier en France en tant qu’expatrié travaillant à l’étranger comporte toujours de nombreux avantages :
Investir en immobilier peut être une étape incontournable pour constituer un patrimoine. Cependant, sans une stratégie clairement définie, cette démarche peut devenir moins attractive que prévu, voire se solder par un échec, en particulier lorsque l’on est éloigné et mal conseillé :
Nos conseils pour investir en immobilier en tant qu’expatriés.
Pour mettre en place une stratégie d’investissement immobilier en France en étant à l’étranger, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs tels que le choix du dispositif (classique, nue-propriété, location meublée LMNP, SCPI internationales), le choix du bien en ayant toutes les informations nécessaires sur la ville, la typologie, la demande locative locale, la projection de la trésorerie à long terme en prenant en compte les mensualités de crédit, les charges, la fiscalité, l’estimation du taux de rendement interne ainsi que la capacité à gérer les affaires courantes à distance depuis votre pays d’expatriation.
Il est conseillé de faire appel à des intermédiaires de confiance, comme notre cabinet de gestion de patrimoine, pour accéder à une information fiable et réussir votre investissement immobilier en limitant les risques.
Encore une fois, l’accès à l’information par des intermédiaires de confiance (comme notre cabinet de gestion de patrimoine) sera essentiel dans votre réussite d’investissement immobilier.
Comme nous venons de le voir, les investissements immobiliers en France et les régimes fiscaux applicables aux expatriés sont similaires à ceux des résidents français.
Toutefois, la gestion de ces investissements immobiliers devient de plus en plus difficile à mesure que la distance et le décalage horaire avec la France augmentent.
Notre cabinet de gestion de patrimoine préconise plutôt l’utilisation de véhicules d’investissement immobilier tels que les SCPI internationales qui délèguent entièrement la gestion locative, ou tel que la nue-propriété qui l’évite complètement.
Pour les investisseurs plus expérimentés, la location meublée peut être une option viable pour les investissements locatifs classiques, à condition de bien gérer les risques de passage en LMP et d’être accompagné par notre cabinet. Pour les acquisitions patrimoniales telles que les résidences secondaires, le choix est plus flexible, car les considérations affectives peuvent prendre le pas sur les considérations financières et fiscales.
Peu importe où vous vous trouvez dans le monde, vous pouvez contacter notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialisé dans la gestion de patrimoine des expatriés pour élaborer ensemble votre stratégie d’investissement immobilier et financier. Nous serons ravis de vous accompagner.
Anthony Calci & Aude Durand, conseillers en gestion de patrimoine
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