Quelles SCPI internationales pour investir à l’étranger en 2022 ?

 

Grâce aux toutes nouvelles SCPI internationales il est possible d’investir en immobilier locatif à l’étranger pour vous diversifier de l’immobilier français, optimiser la fiscalité des loyers étrangers que vous percevez, et à la fois résister et bénéficier des bouleversements engendrés par la crise sanitaire.

Avec les SCPI européennes de dernière génération lancées en 2020 et 2021 par Corum, Perial, Sofidy ou Paref, vous vous constituez un nouveau patrimoine de long terme pour percevoir des revenus réguliers, sécurisés, indexés sur l’inflation, peu imposés et investis en immobilier dans le monde entier.

Investissez avec notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialiste des SCPI internationales en nous contactant aujourd’hui nous vous accompagnerons avec plaisir dans votre stratégie patrimoniale. Parmi les premiers à identifier et à positionner nos clients sur cette stratégie d’investissement immobilière avec la SCPI Corum Origin, nous mettons régulièrement à jour cet article et la sélection de SCPI internationales dans lesquelles nous vous recommandons d’investir.

En opposition aux SCPI de rendement vieillissantes et investies uniquement en France, en risques ces prochaines années sur les actifs qui composent leur parc immobilier, mal positionnés sur la tendance de long terme et plus adaptés à la demande actuelle des locataires (essor du télétravail, accélération du e-commerce, sécurité et bien-être), nous avons choisi de mettre en avant les analyses des plus récentes SCPI européennes : la SCPI Corum Eurion de Corum AM, SCPI Sofidy Europe Invest par Sofidy, PF Hospitalité Europe par Perial lancées toutes les trois en 2020 et 2021 et qui sont nos plus fortes convictions d’investissement en SCPI.

Viennent avec les analyses des SCPI Corum XL, SCPI Interpierre Europe Centrale, SCPI Corum Origin, SCPI LF Europimmo, SCPI Novapierre Allemagne 2, SCPI Eurovalys, SCPI Neo de Novaxia et SCPI Pierval Santé, qui forment ensemble les 10 SCPI de rendement internationales investies à l’étranger (Europe et Monde) sélectionnées et les plus plébiscitées par notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine Calci Patrimoine.

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Particulièrement appréciée par les investisseurs immobiliers pour générer des revenus à travers une gestion déléguée et diversifiée, la grande majorité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) reste en 2022 composée d’immeubles professionnels situés en France qui concentrent les risques sur le marché immobilier hexagonal et dont les loyers sont soumis à la fiscalité peu accommodante des revenus fonciers français (tranche marginale d’imposition (TMI) + prélèvements sociaux de 17,2%, soit jusqu’à 58,2% d’imposition !).

Or, depuis déjà plusieurs années, certaines « SCPI de rendement internationales » ou « SCPI de rendement européennes » permettent d’investir dans de l’immobilier d’entreprise situé hors de France, diversifiant ainsi votre patrimoine entre des bureaux, des commerces, des hôtels, des écoles, des fonciers à usage médical, des locaux d’activité et logistiques situés dans toute l’Europe occidentale, et bientôt dans le monde entier.

Rendement_2019_Immobilier_bureaux_EuropeLa crise sanitaire et l’essor du télétravail ont eu pour conséquence un réel ralentissement du marché et une augmentation des taux de vacance sur le marché des bureaux en 2020 et au premier semestre 2021. Malgré une stabilisation de ces taux dès le deuxième trimestre 2021, l’immobilier de bureau a connu une dynamique à deux vitesses avec des taux de vacance plus élevés en périphérie contre une faible disponibilité dans les zones centrales et immeubles neufs.

En effet, une étude réalisée par BNP Paribas Real-Estate sur le marché européen des bureaux démontre que les immeubles neufs, situés dans les zones les plus recherchées par les locataires n’ont été que peu impactés par la crise sanitaire. Ces actifs bénéficient donc d’une demande supérieure à l’offre existante et permettent ainsi de maintenir les valeurs locatives.

C’est pourquoi les plus récentes SCPI internationales pourront montrer une bien plus forte résilience que les anciennes SCPI, grâce à leurs diversifications sectorielles et géographiques, leurs baux à durée longue et la solidité de leurs locataires, et surtout grâce au fait d’acquérir leurs immeubles ces prochaines années en toute connaissance de la situation actuelle.

Avec leurs investissements immobiliers à l’étranger, ces SCPI font bénéficier aux propriétaires de parts des revenus immobiliers dont l’imposition étrangère est bien plus avantageuse que celle appliquée en France sur la location nue.
Par exemple, un immeuble en Allemagne détenu par la SCPI bénéficiera d’une imposition à la source allemande.




Investir en immobilier à l’étranger via SCPI en 2022 – Plan de l’article

Inscrivez-vous pour recevoir par email le replay de notre dernier webinaire « L’immobilier diversifié des SCPI face à la crise » (30/04/2020). Intervenant : Corum AM

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Les SCPI face à la crise et analyse du marché de l’immobilier d’entreprise 2022

Quels ont été les impacts sur l’immobilier professionnel qui compose les SCPI de la crise économique et sanitaire de 2020 ?

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Après une hausse record historique des investissements dans les bureaux en 2019, puis une chute des volumes des transactions en 2020, comment ont réagi les SCPI de rendement face au choc exogène provoqué par la pandémie de la Covid-19 en 2021 ?

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Source : Taux de vacance des bureaux en Europe au T4 2021 et T4 2020
Source : Research BNP Paribas Real-Estate

L’année 2019 avait été marquée par une forte hausse de la demande de la part des entreprises et des sociétés d’investissement (institutionnels, SCPI, OPCI…) avec plus de 137 milliards d’euros d’investissement en immobilier professionnel dans les principales villes européennes. En 2020, l’investissement en immobilier d’entreprise a baissé de 23% en Europe. Ce ralentissement est apparu à partir du 2ème trimestre, traduisant ainsi une certaine prudence du marché face à la crise sanitaire du Covid 19.

L’étude de BNP Paris Real-Estate sur l’impact de la crise de la Covid, publiée en février 2021 expliquait que la demande de bureaux avait durement été impactée par la crise sanitaire et avait atteint son plus bas total depuis 2009, avec une baisse de 41% en Europe par rapport à 2019.

Après un début d’année 2021 au ralenti, la demande de bureaux en Europe a commencé à se redresser au 2ème trimestre 2021, puis a affiché un retour à la normale lors des deux derniers trimestres de l’année.

Pour autant, selon une étude menée par BNP Paribas Real-Estate, le taux de vacance global en Europe à la fin d’année 2021 s’élevait à 7,3%, soit une augmentation de 50 points par rapport à la fin d’année 2020. La ville de Paris est nettement plus concernée que des villes comme Berlin, Munich ou Luxembourg.

Selon la qualité du parc immobilier détenu par les SCPI de rendement, de nombreux facteurs de danger ou de résilience ont plus ou moins impacter les actifs de bureaux et de commerces en 2021 :

  • Crise économique : Avec une récession la plus importante jamais observée depuis 1945, selon le FMI la croissance mondiale en 2020 s’est établit à -3,3%, puis s’est ressaisie en 2021 pour s’établir à 6,1%.
  • Durée longue des baux : le niveau de loyer des SCPI sont protégés contractuellement.
  • Hausse de la vacance locative : en cas de départ (fin de bail), et des relocalisations à un niveau de loyer plus faible.
  • Résistence des bureaux « prime » : Les loyers des bureaux « prime » ont été peu affectés par la crise et ont résisté au ralentissement de la demande. Au contraire, la demande supérieure à l’offre et la très faible disponibilité d’actifs prime dans les quartiers les plus recherchés ont soutenu la hausse des valeurs.
  • Changement de paradigme avec le développement de l’utilisation du télétravail : Près de 80% des travailleurs français ont déclaré souhaiter continuer ce mode de travail au moins 2 jours par semaine.

Pour 2022, les prévisions de croissance pour l’économie mondiale sont revues à la baisse. En effet, les dégâts économiques entrainés par la guerre en Ukraine contribuent à un net ralentissement et alimentent l’inflation. Selon les estimations du FMI publiées en avril dernier, la croissance mondiale devrait passer à 3,6%.

Depuis plus de 25 ans les SCPI ont traversé plusieurs crises ce qui nous permet d’avoir un recul sur leur comportement pendant ces phases déstabilisantes :

  • 1993 à 2000 : -30% de « drawdown » des SCPI. Mais à cette époque, la réglementation et le marché secondaire étaient quasi-inexistants.
  • 2009 : Devenues matures, les SCPI ont plus que résisté. Rendement moyen de 6,11% et revalorisation de part moyenne de +6,63%.

A titre d’exemple, nous pouvons citer la SCPI Immorente de Sofidy. Depuis sa création en 1989, son prix de part et son dividende n’ont jamais baissé. Nous pouvions appréhender une baisse en 2020, car il s’agit d’une SCPI composée de commerces sévèrement touchés par le confinement, mais la SCPI a pour autant bénéficié d’un excellent taux de recouvrement des loyers. La société de gestion a elle aussi souligné que les bureaux bien placés ont été très peu impactés. Il n’y a donc pas eu de baisse du prix de part en 2021.

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Après une baisse du rendement moyen des SCPI passé à 4,18% en 2020 du fait notamment de la baisse des revenus distribués et de la stagnation du prix de part, le bilan de l’année 2021 s’avère bon puisqu’on retrouve les niveaux de performances distribuées avant la crise sanitaire. En effet, d’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les SCPI ont démontré leur résistance en 2021 affichant un rendement moyen de 4,49% contre les 4,45% initialement indiqué (et affiché dans le graphique ci-dessous).

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Source : Evolution du taux de distribution des SCPI entre 2012 et 2021
Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM)

Il est important de souligner que depuis le 1er janvier 2022, l’ASPIM a modifié le mode de calcul du taux de distribution des SCPI en remplaçant le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) par le taux de distribution. En pratique, on vient désormais réintégrer la fiscalité étrangère payée à la source, ce qui a pour conséquence d’augmenter très légèrement la performance moyenne du marché.

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Taux de vacance de l’immobilier professionnel en 2007, 2019 et 2020 (estimation)
Source: Research BNP Paribas Real-Estate

Réglementairement, l’AMF impose aux sociétés de gestion de SCPI de garder leur prix de part dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à leur valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur réelle de leur patrimoine immobilier. Une baisse de prix de part peut donc être évitée si le prix de souscription de la SCPI reste 10% au-dessus de la valeur de reconstitution de son patrimoine immobilier.

Illustration avec la SCPI LF Europimmo qui a 18% de « marge » de prix de souscription (1045€) par rapport à sa valeur de reconstitution (1 128,40€) + 10% (1 241,24€).

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La valeur de reconstitution se retrouve facilement dans les rapports trimestriels de gestion des SCPI, permettant donc de connaitre à quel niveau elle se trouve par rapport au prix de part.

Perspectives des SCPI de rendement en 2022

La demande du marché de l’immobilier professionnel locatif devrait se prolonger en 2022, mais il faudra néanmoins être particulièrement attentifs à l’évolution des immeubles obsolescents ou mal localisés.

Avec le changement de paradigme sur l’usage du bureau (généralisation du télétravail), les nouvelles normes environnementales et la volonté de réaliser des investissements responsables, nous pensons que les SCPI de rendement au parc d’immeubles les plus vétustes, inadaptés au marché, aux locataires les moins solvables, prendront de plein fouet les effets collatéraux en subissant une hausse forte des départs de locataire ou une réduction de leurs loyers.

Ainsi, se sont plutôt les actifs « core », situés dans les secteurs les plus prisés, qui se révèlent être les plus adaptés aux nouvelles caractéristiques en termes de flexibilité et d’enjeux environnementaux.

Sur cet immobilier professionnel économe en énergie, flexible et attractif pour le personnel, la demande devrait donc rester soutenue et ainsi offrir de belles perspectives en termes de hausse des prix et de loyers.

L’investissement en SCPI de rendement internationales constitue-il un bouclier contre l’inflation ?

Avec une inflation à près de 7,5% annualisés en mars 2022 en Europe et le début de la guerre en Ukraine, nous privilégions au cabinet une stratégie de diversification et un positionnement anti-inflation.

Les SCPI internationales protègent potentiellement votre pouvoir d’achat en vous permettant d’investir dans des typologies d’actifs à revenus contractuellement indexés sur l’inflation (bureaux, murs commerciaux, entrepôts et locaux d’activité, immobilier de santé et d’éducation…).

Aussi, la diversité géographique et sectorielle vous permet de bénéficier de la croissance supérieure de certains pays européens et de profiter de plusieurs cycles immobiliers.

Pour continuer à vous générer des revenus sécurisés par les SCPI tout en sécurisant la valeur de votre patrimoine dans le temps, nous préconisons les SCPI internationales les plus récentes ayant commencé à constituer leur parc immobilier pendant la crise sanitaire, les plus diversifiées à l’international, adapté à la nouvelle demande des locataires et aux dernières normes énergétiques.

Magazine Capital

Interview-vidéo en ligne du 08 septembre 2016 d’Anthony Calci CGPI

Thématique : SCPI « La pierre-papier, c’est quoi ? »

Nous contacter pour élaborer votre stratégie d’investissement immobilier locatif avec les SCPI internationales
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Vous avez des projets d’investissement en immobilier, notamment en SCPI de rendement internationales ? Contactez-nous pour être accompagné dans votre stratégie d’acquisition de parts de SCPI qui investissent à l’étranger, nous sommes partenaires de toutes les sociétés de gestion de SCPI du marché : Corum AM pour les SCPI Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL, La Française AM pour les SCPI Europimmo, Advenis pour les SCPI Eurovalys, Novaxia pour la SCPI Novaxia Neo, Perial pour la SCPI PF Hospitalité Europe, Sofidy pour la SCPI Sofidy Europe Invest et enfin Paref Gestion pour les SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2 et la SCPI Interpierre Europe Centrale.

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 71 cabinets et 2,3 milliards d’euros d’actifs gérés, 18 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

Risques associés aux SCPI : risque de perte en capital, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine.

Avantages des SCPI de rendement : Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

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Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

La SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier français sous la réglementation l’AMF, dont la société de gestion gère pour vous le parc d’immeubles professionnels diversifié et mutualisé.

Du fait de leurs frais d’acquisition élevés (entre 8 et 12%, équivalent à des frais de notaire en immobilier direct) et de la nature même du sous-jacent immobilier (dont les loyers et les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse), l’horizon de placement conseillé est de 9 ans minimum.

Notre cabinet Calci Patrimoine vous conseille d’investir dans des parts de SCPI de rendement dans un objectif de revenus complémentaires sur le long terme (notamment à la retraite ou en rente), ou pour optimiser votre allocation d’actifs avec une un patrimoine immobilier mondial géographiquement et sectoriellement diversifié.

SCPI : Investir dans un fonds qui gère un parc immobilier professionnel

  • L’acquisition de parts de fonds géré de droit français qui détiennent plusieurs centaines de millions d’euros de bureaux et commerces.
  • Pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés par les loyers perçus par le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les principaux atouts de l’immobilier locatif

  • Régularité des loyers : pas de rupture de revenus, type vacance ou défaillance locative.
  • De 4 à 6% de rendement net de frais annuel servi aux porteurs de parts de SCPI (non garanti).
  • Indexation des loyers : revenus potentiellement croissants et suivant l’inflation (non garanti).
  • Revalorisation du capital investi par la hausse du prix des parts (non garanti).

Diversification dans l’immobilier d’entreprise en Europe et dans le monde

  • Accès au marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) qui offre des rendements supérieurs et une fixation des prix plus rationnelle à ceux de l’habitation.
  • Diversification du patrimoine immobilier dans toute l’Europe aujourd’hui, et dans le monde demain.
  • Revente des parts organisée par les sociétés de gestion de la SCPI (nouveaux souscripteurs remplacent les sortants) au prix de retrait (prix de part diminué des frais d’acquisition, généralement entre 8 et 12%).

Gestion déléguée et mutualisation des risques

  • Aucun souci de gestion : gestion par des professionnels (temps, recherche et sélection du locataire, recouvrement des loyers, travaux…).
  • Mutualisation des risques car détention de parts de dizaines de biens (et diversification géographique, sectorielle, locative…).

Fiscalité avantageuse de l’immobilier hors de France

  • Sur les loyers : seuls les loyers français du patrimoine de la SCPI situé en France sont imposés en tant que revenus fonciers, les revenus étrangers sont taxés dans le pays où se trouve l’actif (un immeuble en Allemagne, la fiscalité allemande).
  • Sur l’IFI : en tant que non-résident expatrié, seul le patrimoine de la SCPI situé en France est assujetti à votre Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

> Pour en savoir plus, lire l’article « Investir en SCPI de rendement »

Inconvénients des SCPI : Moins de souplesse que l’immobilier locatif en direct

Pas de possibilité d’y vivre, et plus de risques de blocage en cas de revente

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Pour un investisseur en immobilier, les SCPI de rendement sont idéales pour la création de revenus à la gestion entièrement déléguée (achat, vente, location des immeubles). Ainsi, le propriétaire de parts de SCPI n’a que 2 choses à faire : percevoir les revenus chaque mois ou chaque trimestre, puis les déclarer une fois par an à l’administration fiscale.

Cependant, par rapport à l’acquisition d’un actif immobilier en direct (appartement, maison, immeuble…), cette gestion déléguée comporte des différences qu’il est important d’appréhender pour votre gestion de patrimoine :

  • Jouissance : Evidemment, vous ne pourrez pas vivre dans un des immeubles que détient la SCPI. Seul un bien en direct le permet.
  • Revente : Puisque vous n’avez pas la main sur le prix de part (et donc sur le rendement), il y a un risque plus important d’illiquidité lorsque le marché est en crise (avec un appartement en direct, vous pouvez toujours baisser le prix pour le revendre). De plus, c’est la société de gestion qui organise les échanges et les reventes des parts de SCPI, alors que vous aurez toujours la main pour revendre un appartement de particulier à particulier ou en agence immobilière.

Puisque les SCPI de rendement existent depuis plus de 30 ans (comme certaines SCPI de Sofidy ou de La Française AM), nous bénéficions d’un très bon historique sur leur comportement lorsque le marché est en crise. Ainsi, entre 1993 et 2000, la dernière période de “drawdown” des SCPI (c’est-à-dire la différence en pourcentage du point le plus haut par rapport au plus bas) a généré une perte en capital de 30% qui n’a pu être récupérer en 7,5 ans (en intégrant les loyers).

La dernière période de crise des bureaux est intervenue au cours des années 90, à un moment où il n’existait pas de réelle réglementation ni de marché secondaire des SCPI. Il reste important de souligner le risque significatif que le marché de revente des parts de SCPI se bloque lors de la prochaine récession.

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Le Drawdown des SCPI – Source : Charles Nourissat (Aurep)

Investir en location meublée LMNP plutôt qu’en SCPI

Un bien en direct pour maitriser la revente éventuelle, sans gestion déléguée ni diversification

Même si aujourd’hui les meilleures SCPI ont un marché secondaire très dynamique, et que vous avez la possibilité de revendre une partie de vos parts (et non l’intégralité comme avec un bien en direct), on peut considérer qu’un appartement est plus liquide et flexible dans la plupart des phases du marché immobilier.

Ainsi, si pour vous la liquidité de votre investissement locatif est importante, ou que vous envisagez une revente à moyen terme, un actif immobilier acquis et géré en direct (comme un appartement en location meublée LMNP dont la fiscalité est aussi avantageuse) peut être plus adapté que des parts de SCPI de rendement.

> Pour en savoir plus, lire l’article « Investir en location meublée LMNP »

Investir en SCPI ou en SCI plutôt que dans une assurance-vie

Capitalisation et disponibilité du capital, sans internationalité ni distribution

Si vous n’avez pas l’objectif de vous créer des revenus complémentaires et que vous souhaitez une disponibilité totale du capital, vous pourriez également utiliser l’assurance-vie pour y loger des SCPI ou des SCI pour investir en immobilier professionnel, en contrepartie de perdre la diversification internationale et de capitaliser les loyers plutôt que de les distribuer.

  • Pour investir en immobilier d’entreprise via SCPI ou via SCI (Unités de compte disponibles dans le contrat d’assurance-vie).
  • Les SCI sont généralement plus optimales que les SCPI en assurance-vie, car les loyers augmentent le prix de part et les frais d’entrée sont bien plus bas.
  • L’assurance-vie permet une disponibilité totale du capital et de capitaliser les loyers dans le contrat.
  • Possibilité d’effectuer des rachats partiels, mais n’optimise pas autant vos revenus complémentaires qu’une SCPI internationale en direct.
  • Pas ou très peu de choix de SCPI ou SCI internationales dans les contrats d’assurance-vie, donc faible diversification de votre patrimoine immobilier hors de France.
  • Pas de possibilité de crédit immobilier, ni d’acquisition de parts en nue-propriété dans une assurance-vie.

A noter que le groupe Corum a créé sa propre compagnie d’assurance et lancé son propre contrat d’assurance-vie en 2020, appelé Corum Life. On retrouve bien sûr leurs SCPI, ainsi que des fonds obligataires de leur partenaire Butler. Vous pouvez nous contacter pour obtenir plus d’informations.

Notre sélection 2022 de SCPI internationales

Calci Patrimoine vous recommande en 2022 les plus récentes SCPI investies à l’étranger Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL de Corum AM, PF Hospitalité Europe de Perial AM, Interpierre Europe Centrale de Paref Gestion et Sofidy Europe Invest de Sofidy AM.

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Pour minimiser les risques de gestion et de marché, augmenter le potentiel de hausse du prix des parts et sécuriser vos perceptions de loyers, il est extrêmement important de bien choisir la société de gestion de vos SCPI. C’est pourquoi Calci Patrimoine a choisi ces SCPI internationales qui apportent à la fois de la sécurité au regard du groupe gestionnaire et de la cohérence au regard de la stratégie d’investissement de leurs bureaux ou de leurs commerces en Europe et dans le monde.

SCPI Corum Eurion de Corum AM

Corum Eurion : notre SCPI numéro une pour investir sur l’avenir de l’immobilier européen

La récente SCPI Corum Eurion de Corum l’Epargne AM a une stratégie d’acquisition opportuniste d’actifs immobiliers professionnels de tous types (bureaux, murs de commerce, locaux d’activité, entrepôts, hôtels, parkings, santé, résidences étudiantes, plateformes logistiques, loisirs etc.) situés en Zone Euro, hors de France avec un objectif de rendement net de frais de 4,5% (donc plus conservatrice que Corum Origin et Corum XL qui visent respectivement 6% et 5% net).

Corum Eurion a obtenu en novembre 2021 le label ISR (Investissement Socialement Responsable), qui distingue les fonds immobiliers qui rénovent des bâtis existants afin d’améliorer leurs performances énergétiques et leur isolation.

Corum Eurion représente pour notre cabinet la conviction de SCPI numéro une en 2022, car Corum pourra capitaliser sur sa réussite et son expérience avec Corum Origin et, surtout, constituera son parc d’immeubles d’entreprises après le choc sanitaire Covid-19 en pouvant bénéficier d’une meilleure visibilité sur la nouvelle demande locative.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Corum Eurion et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 1er trimestre 2022 de Corum Eurion (validité du 1er avril au 30 juin 2022) :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Janvier 2020.
    • Rendement net de frais 2021 : 6,12%.
    • Rendement net de frais et net de fiscalité étrangère 2021 : 4,96%.
    • Capitalisation : 364 millions d’euros.
    • Prix de la part : 204€ (200€ au lancement en 2020, revalorisation de 2% en juillet 2021).
    • Prix de retrait : 179,52€.
    • Nombre d’immeubles : 17.
    • Nombre de locataires : 35.
    • Taux d’occupation financier 1T-2022 : 99,65%.
    • Répartition typologie : bureaux (93%), commerces (6%), logistique (1%).
    • Répartition géographique : Irlande (37%), Finlande (24%), Espagne (15%), Pays-Bas (10%), Italie (9%), Lettonie (3%), Portugal (2%).
    • Versement des loyers : mensuel.
  • Avantages de la SCPI internationale Corum Eurion :
    • Très récente SCPI qui n’a pas subi le choc économique et pourra bénéficier des opportunités de la crise.
    • Aucun immeuble situé en France imposé à la fiscalité des revenus fonciers.
    • La « petite sœur » de la SCPI star Corum Origin.

SCPI PF Hospitalité Europe de Perial AM

PF Hospitalité Europe : la SCPI qui investit dans les nouveaux modes d’accueil et d’hébergement

Crèches, résidences seniors, hôtels, résidences étudiantes ou d’affaires, la récente SCPI PF Hospitalité Europe de Perial AM est spécialisée dans l’accueil et l’hébergement avec une stratégie d’acquisition d’immobilier d’entreprise.

Elle se positionne notamment sur des actifs immobiliers à usage d’hospitalité situés dans les principales métropoles européennes et qui répondent aux enjeux démographiques et sociétaux européens actuels et futurs (segments de la santé, des étudiants et des seniors par exemple).

PF Hospitalité Europe constitue son patrimoine immobilier post crise sanitaire et est positionnée pour capter les nouvelles tendances immobilières locatives. La SCPI de Perial constitue donc notre conviction n°2 pour constituer votre portefeuille d’immobilier international.

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Télécharger le dernier rapport de gestion PDF de la SCPI PF Hospitalité Europe et ses informations clés investisseurs.
  • Caractéristiques au 1er avril 2021 de PF Hospitalité Europe (validité 1er semestre 2021) :
    • Société de gestion : Perial AM.
    • Lancement : Novembre 2020.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2021 : 4,53%.
    • Capitalisation : 206 millions d’euros.
    • Prix de la part : 200 €.
    • Prix de retrait : 183€.
    • Nombre d’immeubles : 10.
    • Nombre de locataires : 10.
    • Taux d’occupation financier 1T-2022 : 100%.
    • Durée moyenne des baux : 17 années.
    • Répartition sectorielle : santé et éducation (59,1%), hôtels, tourismes et loisirs (34,3%), résidence étudiantes (6,6%).
    • Répartition géographique : Allemagne (41,4%), Espagne (40,9%), Pays-Bas (17,8%).
    • Versement des loyers : trimestriel.

Allocation cible de PF Hospitalité Europe :

  • Hôtellerie 30 à 50% : hôtels de centre-ville.
  • Hébergement 10 à 20% : coliving, auberge de jeunesse, résidence de tourisme et d’affaires.
  • Santé 10 à 30% : EHPAD, résidence seniors, clinique.
  • Education 10 à 30% : écoles, crèches, résidence étudiante.

SCPI Sofidy Europe Invest de Sofidy

Enfin une nouvelle SCPI européenne avec Sofidy

La très récente SCPI diversifiée Sofidy Europe Invest a une stratégie d’acquisition en immobilier locatif d’entreprise au sens large (bureaux, commerces, hôtellerie et loisirs, logistique, entrepôts, immobilier de santé etc.).

Cette société de gestion gère la célèbre SCPI Immorente qui est l’une des plus grosses SCPI du marché avec une capitalisation de 3,5 milliards d’euros au 31 décembre 2020 et qui n’a jamais vu son prix de part baisser depuis sa création en 1988. Elle cible principalement les grandes métropoles et les marchés les plus porteurs de l’Espace Economique Européen, du Royaume-Uni, de la Norvège et de la Suisse.

Sofidy Europe Invest cible une stratégie d’acquisition et de gestion d’un parc immobilier locatif, situé principalement dans les grandes métropoles de l’Europe, du Royaume-Uni et de la Suisse, et à titre accessoire dans les autres villes de la même zone.

La qualité d’acquisition repose sur trois éléments majeurs : la qualité de l’emplacement, la qualité de l’actif et enfin sur la qualité des locataires (pérennité des flux de loyers, niveau du loyer de préférence, inférieur ou égal à la valeur, locative de marché, solidité financière du locataire).

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Télécharger la fiche de présentation PDF de la SCPI Sofidy Europe Invest et ses informations clés investisseurs.
  • Caractéristiques au 1er trimestre 2022 (validité du 1er avril au 30 juin 2022) :
    • Société de gestion : Sofidy.
    • Lancement : Juillet 2021.
    • Rendement cible net de frais et net de fiscalité étrangère : entre 4,0% et 4,5% par an (non garanti).
    • Capitalisation : 80 millions d’euros.
    • Prix de la part : 235€.
    • Prix de retrait : 213,85€.
    • Nombre d’immeubles : 7.
    • Nombre de locataires : 22.
    • Taux d’occupation financier 1T-2022 : 98,39%.
    • Durée moyenne ferme des baux : 8,7 années.
    • Répartition géographique : Allemagne (58%), Irlande (42%).
    • Répartition sectorielle : bureaux (86,2%), hôtellerie (10,3%), commerces de centre-ville et milieu urbain (3,6%).
    • Versement des loyers : trimestriel.

SCPI Interpierre Europe Centrale de Paref Gestion

La nouvelle SCPI pour investir en immobilier polonais, tchèque et hongrois

Lancée début 2021 par Paref Gestion, la SCPI Interpierre Europe Centrale investit en immobilier tertiaire (immeubles à usage de bureaux, de locaux d’activité et logistique) majoritairement dans les pays d’Europe Centrale comme la Pologne, la République Tchèque et Hongrie et de la zone euro dans une optique de diversification fondée sur des économies saines, moteurs de la croissance européenne, avec des taux de chômage parmi les plus faibles d’Europe.

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Télécharger le dernier rapport de gestion de la SCPI Interpierre Europe Centrale et ses informations clés investisseurs.
  • Caractéristiques au 4ème trimestre 2021 (validité du 1er janvier au 31 mars 2022) de la SCPI Interpierre Europe Centrale :
    • Société de gestion : Paref Gestion.
    • Création : Février 2021.
    • Capitalisation : 8,6 millions d’euros.
    • Rendement annuel 2021 : 4,31% net de frais et net de fiscalité étrangère.
    • Rendement cible annuel : 5% net de frais et net de fiscalité étrangère (non garanti).
    • Prix de la part : 250€.
    • Prix de retrait : 225€.
    • Nombre d’immeubles : 3.
    • Nombre de locataires : 9.
    • Taux d’occupation financier 4T-2021 : 90,7%.
    • Répartition sectorielle : bureaux (64%), ateliers, locaux d’activité (36%).
    • Répartition géographique : Pologne (100%).
    • Versement des loyers : trimestriel.

SCPI Corum Origin de Corum AM

Corum Origin : la SCPI investie dans 13 pays d’Europe.

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La SCPI de rendement Corum Origin (anciennement “Corum Conviction”) est une SCPI internationale investie à 8% en France et à 92% dans un parc d’immeubles professionnels à l’étranger en Europe : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Estonie, Estonie, Slovénie, Lettonie, Irlande, Finlande, Espagne et Portugal.

Le 1er avril dernier, 10 ans après sa création, et pour la septième fois, le prix de part de la SCPI Corum Origin a été revalorisé. Une hausse de 4,1 % qui porte désormais la part à 1 135€, soit une augmentation totale de 13,5% depuis ses débuts.

Important : La société de gestion Corum AM a décidé de fermer partiellement la collecte d’investissement en 2020 sur sa SCPI historique Corum Origin (des enveloppes s’ouvrent au compte-gouttes) ; notamment pour réguler sa croissance, maintenir sa qualité de patrimoine et passer le relai à la nouvelle SCPI Corum Eurion.

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  • Caractéristiques au 1er trimestre 2022 (validité du 1er avril au 30 juin 2022) de la SCPI Corum Origin :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Avril 2012.
    • Rendement net de frais 2021 : 7,03%.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2021 : 5,69% (soit 19% d’imposition étrangère moyenne).
    • Capitalisation : 2 395 milliards d’euros.
    • Prix de la part : 1135€ (1 000€ en 2012).
    • Prix de retrait : 999,21€.
    • Nombre d’immeubles : 142.
    • Nombre de locataires : 299.
    • Durée moyenne des baux : 6,73 années.
    • Taux d’occupation financier 1T-2022 : 95,87%.
    • Répartition géographique : France (5%), Allemagne (9%), Pays-Bas (28%), Belgique (2%), Italie (15%), Espagne (7%), Portugal (3%), Finlande (12%), Irlande (8%), Lettonie (1%), Lituanie (5%), Estonie (2%), Slovénie (3%).
    • Répartition sectorielle : bureaux (43%), commerces (34%), logistique (5%), hôtellerie (11%), activité (6%), santé (1%).
    • Versement des loyers : trimestriel.
    • Avantages de la SCPI internationale Corum Origin :
      • SCPI offrant le plus diversification la plus forte avec 13 pays représentés.
      • Uniquement 5% d’immeubles situés en France imposés à la fiscalité des revenus fonciers.
      • La première SCPI internationales du marché, avec sa création en 2012, donc celle qui apporte le plus d’historique et de visibilité.

SCPI Corum XL de Corum AM

Corum XL : Première SCPI “mondiale” investie en immobilier hors zone Euro et en gestion dynamique.

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Un socle d’investissement immobilier de bureaux en zone euro pour les premières années, et aujourd’hui à l’international avec des investissements au Royaume-Uni et au Canada.

L’objectif affiché de Corum AM est ambitieux. Sur 10 ans, ils comptent que Corum XL distribue un rendement net de frais de 5% par an et atteignent une rentabilité annualisée de 10% (TRI combinant performances du revenu et du gain sur le prix de part).

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  • Caractéristiques au 1er trimestre 2022 (validité du 1er avril au 30 juin 2022) de la SCPI Corum XL :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Avril 2017.
    • Rendement net de frais 2021 : 5,84%.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2021 : 4,73% (avec 19% d’imposition étrangère moyenne)
    • Capitalisation : 1,2 milliard d’euros.
    • Prix de la part : 189€ (185€ en 2017, revalorisation de 2% en 2018).
    • Prix de retrait : 166,32€.
    • Nombre d’immeubles : 62.
    • Nombre de locataires : 135.
    • Durée moyenne des baux : 7,04 années.
    • Taux d’occupation financier 1T-2021 : 99,9%.
    • Répartition sectorielle : bureaux (72%), commerces (20%), activités (4%), logistique (1%), santé (3%).
    • Répartition géographique : Royaume-Uni (51%), Pologne (26%), Irlande (8%), Norvège (4%), Belgique (2%), Espagne (2%), Italie (2%), Canada (1%), Pays-Bas (1%), Finlande (1%), Allemagne (1%), Portugal (1%).
    • Versement des loyers : mensuel.
  • Avantages de la SCPI internationale Corum XL :
    • Seule SCPI du marché à être diversifiée hors de la zone euro (en Angleterre et Canada pour l’instant, potentiellement un jour en Asie), mais en contrepartie d’un risque en taux de change sur les monnaies différentes de l’Euro.
    • Aucun immeuble en France, pas de revenus fonciers.
    • Objectif de rendement 5% (plutôt que 6% pour Corum Origin, du fait de choix d’emplacements « premium »), mais avec un objectif de plus-value supérieur avec un TRI cible de 10% sur 10 ans.

La société de gestion Corum AM permet également de se constituer un patrimoine immobilier international au fil de versements programmés sur ses SCPI Corum Origin et Corum XL et/ou sans percevoir de revenus.

Réinvestissement des dividendes Corum

  • Associé qui souhaite « capitaliser » ses revenus de SCPI Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion.
  • Possibilité de réinvestir les loyers dans de nouvelles parts plutôt que de les percevoir (choix entre 1 et 100% des revenus distribués).
  • Création de fractions de part de Corum mensuellement.
  • Les SCPI étant fiscalement transparentes, imposition des revenus sur les réserves constituées au cours de l’année et non distribuées.

Plan d’épargne immobilier Corum

  • Souscription de fractions de parts de Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion.
  • Vous choisissez si vous préférez le versements mensuels, trimestriels ou semestriels par prélèvement automatique.
  • A partir de 50€ par mois (tout frais inclus).
  • Vous pouvez moduler ou arrêter vos prélèvements à tout moment, sans délais et sans frais.

SCPI LF Europimmo de La Française AM

La SCPI de bureaux européens du 1er gestionnaire français.

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La Française AM (groupe Crédit Mutuel) est le plus important gestionnaire du marché en France avec 17 SCPI et 5,8 milliards d’euros sous gestion. Ils ont lancé cette SCPI LF Europimmo qui s’investit à l’étranger, avec comme pays d’investissement privilégié l’Allemagne dans la première phase d’investissement.

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  • Caractéristiques au 1er trimestre 2022 (validité du 1er avril au 31 juin 2022) de la SCPI LF Europimmo :
    • Société de gestion : La Française AM.
    • Création : Juillet 2014.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2021 : 4,02%
    • Rendement cible annuel : 4% net de gestion et net de fiscalité étrangère (non garanti).
    • Capitalisation : 1,038 milliard d’euros.
    • Prix de la part : 1 045€ (1 000€ en 2014).
    • Prix de retrait : 961,40€.
    • Nombre d’immeubles : 46.
    • Taux d’occupation financier : 95,6%
    • Répartition sectorielle : bureaux (81,73%), commerces (10,54%), hôtels, tourisme et loisirs (5,48%), santé et éducation (2,25%).
    • Répartition géographique : Allemagne (57,16%), Pays-Bas (8,05%), Belgique (6,66%), Grande-Bretagne (10,92%), Ile-de-France (5,43%), Régions (4,00%), Paris (3,13%), Irlande (2,59%), Luxembourg (2,06%).
    • Versement des loyers : trimestriel.
  • Avantages de la SCPI LF Europimmo :
    • La sécurité et l’expertise de la première société de gestion de SCPI en France, La Française AM, y gérant plus de 8 milliards d’euros d’actifs immobiliers d’entreprise.
    • Un socle d’investissements immobiliers en Allemagne, avec une équipe La Française basée localement.

SCPI Novapierre Allemagne 2 de Paref Gestion

La première SCPI de commerces 100% allemande.

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Paref Gestion, gestionnaire de nombreuses autres SCPI de rendement, a lancé en 2013 la première SCPI totalement investie dans les magasins allemands.

Novapierre Allemagne n°1 est désormais fermée à la commercialisation depuis qu’elle a atteint son capital maximum statutaire au 2ème trimestre 2019.

La SCPI Novapierre Allemagne n°2, exactement sur la même stratégie, a été ainsi lancée fin d’année 2019.

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  • Caractéristiques au 4ème trimestre 2021 (validité du 1er janvier au 31 mars 2022) de la SCPI Novapierre Allemagne 2 :
    • Société de gestion : Paref Gestion.
    • Création : Novembre 2019
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2021 : 3,39%
    • Capitalisation : 197,1 millions d’euros.
    • Prix de la part : 250€.
    • Prix de retrait : 225€.
    • Nombre d’actifs : 6.
    • Nombre de locataires : 7 principaux.
    • Durée moyenne des baux : 7,1 ans.
    • Taux d’occupation financier 4T-2021 : 97,3%.
    • Répartition sectorielle : autres (42%), alimentaire (25%), restauration (1,5%), drugstore (6,5%), DIY (25%).
    • Répartition géographique : Pays-Bas (28%), Saxe (28%), Basse-Saxe (5%), Bade Wurtemberg (13%), Rhénanie du Nord-Westphalie (8%), Bavière (18%).
    • Versement des loyers : trimestriel.
  • Fiscalité allemande : Les revenus de Novapierre Allemagne sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.
  • Avantages de la SCPI Novapierre Allemagne :
    • Sa spécialisation sur les commerces allemands apporte de la visibilité sur la stratégie d’investissement immobilier locatif.
    • L’imposition 100% allemande des revenus confère un gain fort de rendement par rapport à la fiscalité des revenus fonciers française.
    • La SCPI Novapierre Allemagne est une bonne solution de diversification, car elle est la seule investie intégralement en immobilier commercial.

SCPI Eurovalys d’Advenis

La SCPI d’immeubles de bureaux situés en Allemagne.

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Une présence du groupe Advenis en Allemagne depuis plus de 10 ans, avec une équipe sur place spécialisée dans le sourcing des actifs.
Le prix de part d’Eurovalys a augmenté de 1,5% en juillet 2019.

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  • Caractéristiques au 1er trimestre 2022 (validité du 1er avril au 30 juin 2022) de la SCPI Eurovalys :
    • Société de gestion : Advenis.
    • Création : 2015.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2021 : 4,74%
    • Capitalisation : 611 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1030€ (1000€ à sa création).
    • Prix de retrait : 912,58€.
    • Nombre d’actifs : 30.
    • Taux d’occupation financier : 92,93%.
    • Répartition géographique : Allemagne.
  • Fiscalité allemande : Comme pour les Novapierre Allemagne, les revenus de la SCPI Eurovalys sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.
  • Avantages de la SCPI Eurovalys :
    • Les immeubles sont situés dans les grandes villes allemandes : Düsseldorf, Munich, Francfort, Cologne, Berlin et Hambourg.
    • Aucun revenu foncier français, imposition 100% allemande.
    • Comme LF Europimmo, la SCPI Eurovalys est intéressante pour les investisseurs qui préfèrent une gestion prudente, des actifs bien placés et une diversification dans un pays à l’économie pérenne.

SCPI Novaxia Neo de Novaxia

L’immobilier européen de la transformation urbaine

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Pour Novaxia Neo, la Société de gestion Novaxia vise à rendre accessible leur SCPI en réduisant son prix de part à 187€ et les frais d’entrée à 0%.

La SCPI Novaxia Neo se verra cependant appliqué des frais de pénalités de sortie et des frais de gestion les plus élevés (18% TTC des loyers).

Elle vise un rendement de 6% avec 70% de l’immobilier d’entreprise sur la thématique de la « transformation urbaine » à 50% en zone euro et 50% en France.

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TRélécharger le dernier rapport de gestion PDF de la SCPI NEO de Novaxia et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 4ème trimestre 2021 (validité du 1er janvier au 31 mars 2022) de la SCPI Novaxia Neo :
    • Société de gestion : Novaxia Investissement.
    • Lancement : 2019.
    • Rendement annuel 2021 net de frais de gestion et net de fiscalité étrangère : 6,49%.
    • Rendement cible annuel : 6% net de frais de gestion (non garanti).
    • Investissement minimum : 1 part.
    • Capitalisation : 140,74 millions d’euros.
    • Prix de la part : 187€.
    • Prix de retrait : 187€ (application d’une commission de retrait de 5% HT du montant remboursé pour les parts détenues depuis moins de 5 ans sauf conditions spécifiques).
    • Nombre d’immeubles : 14.
    • Nombre de locataires : 32.
    • Taux d’occupation financier 4T-2021 : 98,93%.
    • Répartition sectorielle : bureaux (89%), hôtels (5,5%), activité (5,5%).
    • Répartition géographique : France (63,1%), Allemagne (5,5%), Espagne (9,5%), Pays-Bas (21,9%).
    • Durée moyenne ferme des baux : 5,35 années.
    • Versement des loyers : trimestriel.

Notre avis sur la SCPI Novaxia Neo de Novaxia

Nous apprécions particulièrement la société de gestion Novaxia, notamment pour leur fonds de transformation urbaine Novaxia One, accessible en PEA pour les personnes physiques et en 150-0 B Ter du CGI pour les personnes morales.

Ainsi, les frais de gestion annuels plus élevés de Novaxia Neo permettent de rémunérer les conseillers financiers de façon récurrente, mais sans la commission d’entrée. Sera-t-il pour un meilleur suivi de votre patrimoine dans le temps ?

Avec sa part importante d’immobilier en France (50% cible) et ses frais d’entrée inexistants, la SCPI Novaxia Neo pourrait être intéressante en épargne d’unités de compte d’assurance-vie ; ou en direct pour les investisseurs ayant une TMI faible sur leurs revenus (0 et 14%). D’ailleurs Novaxia Neo compose à près de 50% d’unités de compte Novaxia R (les 50% restants est la stratégie de transformation de bureaux en logements).

Les autres SCPI internationales seront toujours plus adaptées à une détention de long terme et des revenus complémentaires peu imposés. Cependant, pour une stratégie d’investissement en nue-propriété avec revente au terme du démembrement, la SCPI Novaxia Neo optimise considérablement la rentabilité cible grâce à ses frais d’entrée de 0 (prix de part = prix de retrait).

La thématique de transformation urbaine, spécialité de Novaxia explorée dans leurs fonds de capital-investissement immobilier, est aussi une stratégie différenciante particulièrement pertinente au regard des changements d’usage qui s’opèrent actuellement dans l’immobilier d’entreprise.

Investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier

Votre patrimoine immobilier situé hors de France.

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Il est avéré que les Français aiment privilégier l’immobilier de France pour leur allocation d’actifs. Or, on sait que la diversification est un des maîtres mots de la gestion du risque en gestion de patrimoine. Les SCPI internationales vous permettent donc de vous mutualiser de façon simple entre plusieurs pays et de diversifier vos actifs patrimoniaux par rapport à votre immobilier français, à vos fonds euros d’assurance-vie, vos actions ou vos obligations.

Vous trouverez ainsi ci-dessous la répartition des pays où se trouve les immeubles des SCPI internationales Corum Eurion, Corum Origin, Corum XL, PF Hospitalité Europe et Sofidy Europe Invest.

pays corum eurion 2022
Allocation géographique de la SCPI Corum Eurion au 1er trimestre 2022
pays scpi pf hospitalite europe sofidy europe invest 2022
Allocation géographique des SCPI PF Hospitalité Europe et Sofidy Europe Invest au 4ème trimestre 2021

Bénéficier d’une fiscalité internationale avantageuse

Comparaison revenus fonciers français contre revenus étrangers

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Grâce aux immeubles situés hors de France, vous bénéficiez d’une meilleure fiscalité sur vos loyers de SCPI, car seule la part du patrimoine immobilier en France est en France est imposée en revenus fonciers avec prélèvements sociaux.

  • Fiscalité sur le patrimoine locatif immobilier situé en France : Les revenus versés par les SCPI sont assimilés à des revenus fonciers. Fiscalité du bénéfice foncier pour un résident fiscal français : votre TMI (tranche marginale de votre impôt sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux en 2022). Et pour un non-résident : 20% ou 30% + 17,2%.
  • Fiscalité sur le patrimoine locatif immobilier situé hors de France : l’imposition étrangère est payée à la source dans le lieu de situation des immeubles composant la SCPI internationale.
    Les sociétés de gestion des SCPI collectent l’impôt payé à l’étranger pour votre compte. Cet impôt vient en diminution des dividendes versés pour recevoir votre revenu net de frais et net de fiscalité étrangère.
    La SCPI vous distribue donc un loyer net de frais et net d’impôt étranger.

Les conventions fiscales internationales entre la France et les autres pays tendent à éviter la double imposition des revenus.

Les loyers perçus à l’étranger sont imposés dans le pays du lieu de situation l’immeuble, mais la résidence fiscale en France impose de déclarer ces revenus auprès de l’administration fiscale française.

La double imposition est alors évitée par la méthode du taux effectif ou du crédit d’impôt en fonction du pays d’où proviennent les loyers.

Les sociétés de gestion des SCPI collectent l’impôt payé à l’étranger pour le compte des associés. Cet impôt vient en diminution des dividendes versés pour recevoir votre revenu net de frais net de fiscalité étrangère.

Elimination de la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales signées entre la France et les autres pays :

  • Méthode du « taux effectif » (Pays-Bas, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande, Pologne, République Tchèque, Hongrie) : les revenus de source étrangère ne sont pas imposables en France, mais doivent être déclarés pour déterminer votre taux d’imposition applicable aux seuls revenus français.
    Ce mécanisme est pour la plupart des contribuables totalement indolore. Notez que l’on déclare ce revenu net de l’impôt payé à l’étranger.
  • Méthode du « crédit d’impôt généralisé » (Allemagne, Italie, Espagne, Estonie, Slovénie, Lettonie, Royaume-Uni, Norvège, Lituanie, Canada) : les revenus de source étrangère sont imposables en France mais l’impôt français provenant de ces revenus est neutralisé par un crédit d’impôt (égale en général au montant de l’impôt français sur ce revenu).
    Pour information, les prélèvements sociaux sont assimilés par l’administration fiscale française à l’IR et donc le crédit est calculé en les incluant.

Attention pour les revenus étrangers sous le mécanisme du crédit d’impôt, il faut déclarer en 2044 et 2047 les dividendes bruts avant déduction de l’impôt étranger (et pas les dividendes nets perçus). Il n’est donc pas possible de déduire de votre revenu imposable l’impôt étranger.

De plus, puisqu’il faut les déclarer en tant que revenus fonciers dans la 2044, puis les faire partiellement effacer par le crédit d’impôt au taux moyen, ces dividendes peuvent quand même vous faire « sauter de tranche » (TMI de 14% à 30% ; de 30% à 41%, 45% ; etc.).

Enfin, pour le remboursement des prélèvements sociaux (PS) de 17,2% sur ces revenus étrangers, il arrive que le crédit d’impôt ne soit pas toujours appliqué par l’administration fiscale française (car en réalité il y a 2 crédits d’impôt, un pour l’IR et un pour les PS). Il vous faudra donc être vigilant… et si besoin savoir leur adresser une réclamation pour le récupérer.

Si vous financez à crédit l’acquisition de vos parts de SCPI internationales, les intérêts d’emprunt seront déductibles et devront être mentionnés sur votre déclaration 2044.

Ces informations sont à prendre avec précaution, même si elles proviennent de juristes de renom car le Code général des impôts, le Bofip et les conventions fiscales internationales ne sont pas forcément très claires à ce sujet. D’autant plus que cela rend ces intérêts de crédit déductibles des revenus étrangers, donc particulièrement intéressant pour l’investisseur.

Exemple d’extrait d’aide à la déclaration fiscale de revenus 2021 de la SCPI Corum Origin

Nombre de parts en jouissance de SCPI Corum XL au 31/12/2021 pour une cliente du cabinet Calci Patrimoine : 56 parts à 1 090€, soit un investissement de 61 040€.

Revenus distribués par part en 2021 : 4 290,72€ (voir les bulletins trimestriels de 2021 ci-dessous), soit un rendement net de frais de gestion de 7,03% (4 290,72€ divisés par 61 040€).

  • Bulletin 1T2021 : 15,81€ nets perçus.
  • Bulletin 2T2021 : 15,22€ nets perçus.
  • Bulletin 3T2021 : 19,29€ nets perçus.
  • Bulletin 4T2021 : 26,30€ nets perçus.
  • Soit 76,62€ nets perçus en 2021 par part.

Revenus imposables en 2021 (voir IFU ci-dessous) : 3 406€ (1 456€+1 950€), soit un rendement net de frais de gestion et net de fiscalité étrangère de 4,99% (3 406€ divisés par 61 040€).

La différence entre ces 7,03% et 4,99% résulte de la fiscalité de l’impôt étranger payé à la source.

Notez que certaines charges dont les montants ne sont pas précisés peuvent venir réduire le revenu distribué ou le revenu imposable comme les amortissements, par exemple.

ifu1 2022 scpi corum originifu2 2022 scpi corum origin

Ce qu’on peut constater grâce à ce relevé fiscal de SCPI internationales :

  • Les revenus d’Allemagne, d’Espagne, de Slovénie, d’Italie, d’Estonie, de Lettonie et de Lituanie (1 456€) sont imposables en France (sans prélèvements sociaux), tout en ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français (méthode du crédit d’impôt).
  • Tandis que les revenus du Pays-Bas, du Portugal, de la Belgique, de l’Irlande, de la Finlande (1 950€) sont déclarés après paiement de l’impôt étranger et entièrement exonérés d’impôt en France (méthode du taux effectif).

Impôt solidarité sur la fortune (IFI) résident et non-résident

Le passage de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a introduit une nouvelle façon plus juste de calculer la base imposable des SCPI de rendement. Auparavant l’ISF imposait directement à sa valeur de retrait, sans distinction ni décote particulière.

Désormais, la valeur IFI des parts de SCPI = valeur de retrait de la part x coefficient. Ce coefficient est égal à la valeur vénale des biens/valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI et en prenant compte les pays où se trouvent les actifs immobiliers des SCPI.

Pour les contribuables résidents fiscaux en France :

    Corum Eurion :

  • Page 19 du rapport annuel 2021 (338 366/ 270 941)>1.
  • Le coefficient est donc de 1.
  • Valeur IFI = 179,52€*1 soit 179,52€.
    Corum Origin :

  • Page 19 du rapport annuel 2021 (2 142 241/ 1 955 042)>1.
  • Le coefficient est donc de 1.
  • Valeur IFI = 959,59€*1 soit 959,59€..
    Corum XL :

  • Page 21 du rapport annuel 2021 (1 184 483/ 1 046 574) >1.
  • Le coefficient est donc de 1.
  • Valeur IFI = 166,32€*1 soit 166,32€.
    Sofidy Europe Invest :

  • Page 38 du rapport annuel 2021 (8 111 514/ 43 895 655) = 0,19.
  • Le coefficient est donc de 0,19.
  • Valeur IFI = 90,48€*0,19 soit 17,19€.

Pour les contribuables non-résidents expatriés hors de France :
Le coefficient est calculé uniquement sur les actifs en France.

Corum Origin :

  • Page 19 du rapport annuel 2021 (117 062/ 1 955 042) = 0,06
  • Le coefficient est de 0,06.
  • Valeur IFI = 959,59 €*0,06 soit 57,57€.

Pour les SCPI Corum Eurion, Corum XL, Sofidy Europe Invest, Interpierre Europe Centrale, PF Hospitalité Europe ou Novapierre Allemagne :

Pas de patrimoine en France… donc rien à déclarer pour l’IFI si vous êtes non résident !

Lorsqu’on est expatrié (ou que l’on envisage un jour de devenir non-résident), il peut être particulièrement avantageux fiscalement d’acquérir des parts de SCPI internationales pour optimiser son patrimoine immobilier assujetti à IFI.

Stratégies patrimoniales d’acquisition de parts de SCPI 2022

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Investissement en pleine propriété (cash ou crédit)

Création de revenus sécurisés et peu imposés

  • 200 000€ en pleine propriété, c’est 10 000€ de revenus nets de frais (hypothèse de rendement de 5%).
  • Perception des revenus après un délai de jouissance de généralement 6 mois après l’investissement.
  • Possibilité d’investissement à crédit pour une création de revenus complémentaires à son terme (possibilité de mise en relation avec un courtier en crédit, car souvent difficile auprès de sa banque).
  • Possibilité d’investissement en parts de SCPI en nue-propriété, pour un prix décoté, et plus de revenus au terme du démembrement de propriété.
Démembrement et parts en nue-propriété

Prix décoté, plus de revenus à terme

  • Le démembrement est le partage de la pleine propriété entre le nu-propriétaire (droit absolu de devenir plein propriétaire à l’issue du démembrement) et l’usufruitier (droit de bénéficier des revenus).
  • Les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent donc pas de revenus.
  • En échange, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).
  • En acquérant aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.
  • La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acquérir plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement, ou de pouvoir vendre le bien avec le gain de la valorisation mécanique de la nue-propriété, la valeur de l’usufruit diminuant dans le temps.
  • Par exemple : Acquisition de parts de SCPI Corum Eurion en nue-propriété pour une période de 10 ans = 71% du prix de la part en pleine propriété, soit 144,82€ la part en nue-propriété au lieu de 204€. Ou acquisition de parts de SCPI Corum Eurion en nue-propriété pour une période de 5 ans = 80% du prix en pleine propriété, soit 163,2€ la part en nue-propriété.

> Pour en savoir plus, lire l’article « Investir en nue-propriété : en direct ou en SCPI »

Conclusion – Investir en immobilier à l’étranger avec les SCPI de rendement en 2022

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Face à l’instabilité économique qu’a créée la crise sanitaire, et à une concentration souvent bien trop forte de votre patrimoine sur l’immobilier français, une diversification européenne ou mondiale de vos actifs immobiliers fait sens en 2022 pour mutualiser les risques avec des pays différents de la France.

Aussi, avec les SCPI investies à l’étranger vous pourrez percevoir un loyer net de frais et net de fiscalité bien plus élevé qu’avec des SCPI françaises, notamment grâce à la fiscalité étrangère des loyers plus avantageuse que la fiscalité française des revenus fonciers.

De plus, si vous êtes expatrié, vous ne serez assujetti à l’IFI que sur la petite part du patrimoine immobilier situé en France. Vous pourrez ainsi autant éviter la fiscalité française sur les loyers que sur le patrimoine !

En choisissant les SCPI les plus récentes et diversifiées, qui constituent leur parc d’immeubles sur ces prochains mois et ces prochaines années, sans les risques d’avoir acquis des immeubles avant la crise sanitaire, vous pourrez ainsi bénéficier des nouvelles opportunités liées aux changements structurels de la demande immobilière.

Les SCPI de rendement investies en immobilier à l’étranger restent donc une des meilleurs solutions patrimoniales 2022 pour percevoir des revenus complémentaires de façon sécurisée et peu imposée.

Enfin, vous pourrez optimiser votre stratégie d’investissement en SCPI internationales en choisissant une acquisition en pleine propriété ou en nue-propriété et un financement comptant ou à crédit.

Si vous souhaitez investir en immobilier à l’étranger via des SCPI de rendement internationales, contactez notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine Calci Patrimoine pour être accompagné dans vos démarches d’investissement et de sélection de SCPI Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL, Interpierre Europe Centrale, Sofidy Europe Invest, PF Hospitalité Europe, LF Europimmo, Novapierre Allemagne 2, Eurovalys, Novaxia Neo et Pierval Santé.

Faites-nous découvrir votre situation et objectifs pour être conseillé sur votre allocation d’actifs financière et immobilière, et votre stratégie patrimoniale.

Par Anthony Calci, Aude Durand et Mathilde Valat, Conseillers en gestion de patrimoine (CGP)

 
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de CAGNY
de CAGNY
5 années il y a

quelle est la fiscalité à l’étranger concernant les SCPI de rendement : elle est en principe plus intéressante mais aussi plus compliquée à déclarer. si l’investissement se fait dans plusieurs pays, faudra-t-il déclarer dans chacun d’eux ?
vous citer deux méthode : crédit d’impot généralisé ou taux effectif, a-t-on le choix entre les deux ? Merci. cordialement.

barbey
barbey
2 années il y a

Bonjour, j’aimerai savoir, si j’achète par exemple des parts de SCPI type Corum XL, en étant résident suisse, quel serai mon imposition en suisse ? merci de votre réponse.

Bernard
Bernard
2 années il y a

CORUM indique des coûts de « transaction de portefeuille » pour 0,52 %.
Ces coûts sont-t’ils annuels ou ponctuels ?

Grégory
Grégory
2 années il y a

Bonjour, je ne comprends pas votre dernier calcul concernant le rendement net de toute fiscalité, à savoir : [4363,16€-898€]/79420€

D’où vient le 4363,16 € ?

Intuitivement, j’aurais dit que le rendement était le suivant : (4816 – 898)/79420 = 4,93%

Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Question annexe, comptez-vous faire un article sur l’assurance vie CORUM LIFE ?

dominique
dominique
2 années il y a

Bonjour,
Je souhaiterai investir dans CorumXL et Eurovalys.. pensez vous que le prix des parts serait susceptible de baisser au vu de la crise économique que nous traversons?
Cordialement,

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