Quelles SCPI pour investir en immobilier à l’étranger en 2018

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Oui, grâce aux SCPI de rendement, il est possible d’investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier de l’immobilier français et optimiser la fiscalité sur vos loyers !

Particulièrement appréciée par les investisseurs immobiliers pour générer des revenus à travers une gestion déléguée et diversifiée, la grande majorité des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en 2018 reste cependant composée d’immeubles professionnels situés en France… concentrant donc les risques sur le marché immobilier hexagonal et imposant les loyers à la peu accommodante fiscalité des revenus fonciers.

Mais, depuis déjà plusieurs années, certaines SCPI de rendement « internationales » ou « européennes » permettent de s’investir dans de l’immobilier d’entreprise situé hors de France, diversifiant votre patrimoine par des bureaux, des commerces, des hôtels, des écoles situés dans toute l’Europe occidentale, et bientôt dans le monde entier.

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En plus de leur diversification géographique, ces SCPI font bénéficier aux propriétaires de parts des revenus immobiliers dont l’imposition étrangère est bien plus avantageuse que celle de l’imposition française de la location nue… En effet, un immeuble en Allemagne détenu par la SCPI, ce sera une imposition à la source allemande au taux de l’impôt sur les sociétés local (IS) ; ou un immeuble au Portugal, une imposition portugaise !

La SCPI Corum Origin, la SCPI Corum XL, la SCPI LF Europimmo et la SCPI Novapierre Allemagne sont ainsi les 4 SCPI de rendement internationales investies à l’étranger (Europe et Monde) les plus plébiscités et sélectionnées par notre cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine, nous les analyserons ici dans cet article.

Risques associés aux SCPI : risque de perte en capital, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine.

Investir en immobilier à l’étranger via SCPI en 2018 – Plan de l’article

Vous avez des projets d’investissement en immobilier, notamment en SCPI de rendement internationales ? Contactez-nous pour être accompagné dans votre stratégie d’acquisition de parts de SCPI qui investissent à l’étranger, nous sommes partenaires de toutes les sociétés de gestion de SCPI du marché : Corum AM pour la SCPI Corum et Corum XL, La Française AM pour les SCPI Europimmo, ou encore Paref pour la SCPI Novapierre Allemagne.


Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 65 cabinets et 1,2 milliard d’euros d’actifs gérés, 16 collaborateurs, avec le groupe Oddo CHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

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Le marché de l’immobilier d’entreprise en Europe de l’ouest

En 2018, arrêt de la hausse des prix, reprise de l’inflation sur les loyers, et attention à la hausse des taux de crédit ?

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D’après les études de BNP Paribas Real-Estate en 2015, le contexte macro-économique globalement positif pour la zone Euro avait permis une progression de 16% du volume d’investissement de l’immobilier d’entreprise (sous-jacent des SCPI de rendement) sur les 14 premiers marchés d’Europe de l’ouest (atteignant 87,6 milliards d’euros sur une année). Ce bon chiffre apparent restait une moyenne, puisque tous les marchés ne se comportent pas de la même manière : Paris (-8%), Bruxelles (-10%), Milan (12%), Amsterdam (-15%) étaient en baisse, tandis que Lisbonne (+45%), Luxembourg (+43%), Dublin (+23%), Berlin (+21%) et Londres (+20%) étaient en nette hausse.

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Evolution des volumes de transactions de l’immobilier professionnel
En année glissante – 2015 T2 vs 2014 T2
Source: Research BNP Paribas Real-Estate T2-2015

Concernant les taux de vacance, d’excellents signes de reprises étaient montrés puisque le taux de vacance moyen des 14 villes européennes avait baissé de 20% en an (baisse de -5% en moyenne par trimestre depuis 2010 !). Même si, comme pour les volumes de transactions, certaines villes étaient favorisées par rapport à d’autres (Dublin passait de 16% à 11% tandis que Madrid passait de 15% à 16%, Paris restait relativement stable à 8%).

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Taux de vacance de l’immobilier professionnel entre 2014 et 2015
Source: Research BNP Paribas Real-Estate T2-2015

Entre 2016 et 2018, encore grâce à l’amélioration de la conjoncture économique en Europe, les taux de vacance ont continué de baisser dans la plupart des villes d’Europe comme l’indique le tableau ci-dessous.

Taux de vacance entre 2016 et 2018

Taux de vacance de l’immobilier professionnel entre 2016 et 2018
Source: Research BNP Paribas Real-Estate Nov-2017

Ainsi, au 3 trimestre 2017, la forte hausse de la demande de la part des entreprises et des sociétés d’investissement (institutionnels, SCPI, OPCI…) a entrainé plus de 66,5 milliards d’euros d’investissement en immobilier professionnel, soit une augmentation de 22% par rapport au 3ème trimestre 2016. La hausse des prix étant plus forte que la hausse des loyers, une nouvelle baisse des rendements de 3,79% en moyenne sur les taux prime s’est opérée.

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Taux de rendement “prime” des bureaux des principales villes en Europe

Dans la foulée, le rendement moyen des SCPI est passé à 4,43% en 2017 (contre 4,64% en 2016), du fait notamment des hausses de parts et de la baisse des revenus distribués.

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Evolution du rendement des SCPI
Taux de distribution sur valeur de marché : DVM

À partir de 2018, les recherches de BNP Paribas Real-Estate anticipe un point d’inflexion sur la hausse des prix (stabilisation des prix, voire baisse). Le retour de la revalorisation des loyers permettrait ainsi aux propriétaires d’immobilier d’entreprise (notamment les SCPI) d’enfin regagner du rendement (après plus de 10 ans de baisse). Ainsi, les loyers (et non plus le gain en capital) deviendrait le principal moteur de performance ces prochaines années.

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Rentabilité moyenne (2017-2018)
Rendement + Revalorisation du capital
Source: Research BNP Paribas Real-Estate Nov-2017

Les marchés européens de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces… qu’on retrouve dans les SCPI de rendement) ont ainsi de bonnes perspectives de performance grâce à ce potentiel de retour de hausse des loyers. Constatez les revalorisations records des loyers à +10% entre 2017 et 2018 pour Berlin et Stockholm, et à près de 10% aussi pour Francfort et Munich.

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Revalorisation moyenne des loyers des bureaux (2017-2018)
Source: Research BNP Paribas Real-Estate Nov-2017

Mais, depuis 2017, l’écart de rendement des bureaux avec le taux sans risque (“spread”) se resserre, particulièrement aux USA. Ce qui pourrait être particulièrement néfaste sur les prix des actifs si les taux de crédit immobilier (aujourd’hui historiquement bas) remontaient trop vite par rapport à cette inflation sur les loyers. En Europe, le spread reste encore dans la fourchette haute de son historique, laissant ainsi une marge confortable en cas de hausse des taux. Par exemple, Paris a un rendement supérieur de 3% à son taux son risque (l’OAT 10 ans est proche de 0%), alors que son minimum historique se situe près des 2,5% et son maximum près des 3,3% (mais uniquement (fourchette historique seulement sur 5 ans toutefois).

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Ecart entre le rendement des bureaux et le taux sans risque (“spread”)
Comparaison max/mix à 5 ans en USA et en Europe
Source : Etude “European Commercial Property Markets 2017” by Patriza INSIGHT

Magazine Capital
Interview-vidéo en ligne du 08 septembre 2016 d’Anthony Calci CGPI

Thématique : SCPI “La pierre-papier, c’est quoi ?”

> Pour voir toutes nos intervention dans les médias, vous rendre sur cette page

Avantages des SCPI de rendement : Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

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Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

La SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier de France (sous la tutelle de l’AMF) qu’on dit sécurisé, grâce à la société de gestion qui gère pour vous le parc d’immeubles professionnels, et diversifié, grâce à l’acquisition de ses parts qui mutualisent les risques entre tous ses immeubles.

Du fait de leurs frais d’acquisition élevés (entre 8 et 12%, équivalent à des frais de notaire en immobilier direct) et de la nature même du sous-jacent immobilier (dont les loyers et les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse), l’horizon de placement conseillé est de 9 ans minimum.

Pour une utilisation patrimoniale optimale, Calci Patrimoine vous conseille d’investir dans des parts de SCPI de rendement pour un objectif de revenus complémentaires sur le long terme (notamment à la retraite ou en rente), ou pour optimiser votre allocation d’actifs avec une un patrimoine immobilier mondial géographiquement et sectoriellement diversifié.

SCPI : Investir dans un fonds qui gère un parc d’immobilier d’entreprise
  • L’acquisition de parts de fonds géré de droit français qui détiennent plusieurs centaines de millions d’euros de bureaux et commerces.
  • Pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés par les loyers perçus par le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les principaux atouts de l’immobilier locatif

  • Régularité des loyers : pas de rupture de revenus, type vacance ou défaillance locative.
  • De 4 à 6% de rendement net de frais annuel servi aux porteurs de parts de SCPI.
  • Indexation des loyers : revenus potentiellement croissants et suivant l’inflation (non garanti).
  • Revalorisation du capital investi par la hausse du prix des parts (non garanti).

Diversification dans l’immobilier d’entreprise en Europe et dans le monde

  • Accès au marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) qui offre des rendements supérieurs et une fixation des prix plus rationnelle à ceux de l’habitation.
  • Diversification du patrimoine immobilier dans toute l’Europe aujourd’hui, et dans le monde demain.
  • Revente des parts organisée par les sociétés de gestion de la SCPI (nouveaux souscripteurs remplacent les sortants) au prix de retrait (prix de part diminué des frais d’acquisition, généralement entre 8 et 12%).

Gestion déléguée et mutualisation des risques

  • Aucun souci de gestion : gestion par des professionnels (temps, recherche et sélection du locataire, recouvrement des loyers, travaux…).
  • Mutualisation des risques car détention de parts de dizaines de biens (et diversification géographique, sectorielle, locative…).

Fiscalité avantageuse de l’immobilier hors de France

  • Sur les loyers : seuls les loyers du patrimoine de la SCPI situé en France sont imposés en tant que revenus fonciers, les revenus étrangers sont taxés dans le pays où se trouve l’actif (un immeuble en Allemagne, la fiscalité allemande).
  • Sur l’IFI : en tant que non-résident expatrié, seul le patrimoine de la SCPI situé en France est assujetti à votre Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

> Pour en savoir plus, lire l’article “Investir en SCPI de rendement”

Inconvénients des SCPI : Moins de souplesse que l’immobilier locatif en direct

Pas de possibilité d’y vivre, et plus de risques de blocage en cas de revente

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Pour un investisseurs en immobilier, les SCPI de rendement sont idéales pour la création de revenus à la gestion entièrement déléguée (achat, vente, location des immeubles). Ainsi, le propriétaire de parts de SCPI n’a que 2 choses à faire : percevoir les revenus chaque mois ou chaque trimestre, puis les déclarer une fois par an à l’administration fiscale.

Cependant, par rapport à acquérir un actif immobilier en direct (appartement, maison, immeuble…), cette gestion déléguée comporte des différences qu’il est important d’appréhender pour votre gestion de patrimoine :

  • Jouissance : Evidemment, vous ne pourrez pas vivre dans un des immeubles que détient la SCPI. Seul un bien en direct le permet.
  • Revente : Puisque vous n’avez pas la main sur le prix de part (et donc sur le rendement), il y a un risque plus important d’illiquidité lorsque le marché est en crise (avec un appartement en direct, vous pouvez toujours baisser le prix pour le revendre). De plus, c’est la société de gestion qui organise les échanges et les reventes des parts de SCPI, alors que vous aurez toujours la main pour revendre un appartement de particulier à particulier ou en agence immobilière.

Puisque les SCPI de rendement existent depuis plus de 30 ans (comme certaines SCPI de Sofidy ou La Française AM), nous avons un très bon historique sur leur comportement lorsque le marché est en crise. Ainsi, entre 1993 et 2000, la dernière période de “drawdown” des SCPI (c’est-à-dire la différence en pourcentage du point le plus haut par rapport au plus bas) a généré une perte en capital de 30% qui n’a pu être récupérer en 7,5 ans (en intégrant les loyers).

Certes, cette dernière période de crise des bureaux se passa au cours des années 90, c’est-à-dire à une époque sans réelle réglementation ni marché secondaire des SCPI. Mais il nous semble honnête d’analyser qu’il y a un risque significatif que le marché de revente des parts de SCPI se bloque lors de la prochaine récession.

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Le Drawdown des SCPI
Source : Charles Nourissat (Aurep)

Investir en location meublée LMNP plutôt qu’en SCPI
Un bien en direct pour maitriser la revente éventuelle, sans gestion déléguée ni diversification

Même si aujourd’hui tout va très bien et que les meilleures SCPI ont un marché secondaire des parts très dynamiques, et que vous avez la possibilité de revendre qu’une partie de vos parts (et non l’intégralité comme avec un bien en direct), on peut considérer qu’un appartement est plus liquide et flexible dans la plupart des phases du marché immobilier.

Ainsi, si pour vous la liquidité de votre investissement locatif est importante, ou que vous envisagez une revente à moyen terme, un actif immobilier acquis et géré en direct (comme un appartement en location meublée LMNP dont la fiscalité est aussi avantageuse) peut être plus adapté que des parts de SCPI de rendement.

> Pour en savoir plus, lire l’article “Investir en location meublée LMNP”

Investir en SCPI ou en SCI plutôt dans une assurance-vie
Capitalisation et disponibilité du capital, sans internationalité ni distribution

Si vous n’avez pas l’objectif de vous créer des revenus complémentaires et que vous souhaitez une disponibilité totale du capital, vous pourriez également utiliser l’assurance-vie pour y loger des SCPI ou des SCI pour investir en immobilier professionnel… en contre-partie de perdre la diversification internationale et de capitaliser les loyers plutôt que de les distribuer.

  • Pour investir en immobilier d’entreprise via SCPI ou via SCI (Unités de compte disponibles dans le contrat d’assurance-vie).
  • Les SCI sont généralement plus optimales que les SCPI en assurance-vie, car les loyers augmentent le prix de part et les frais d’entrée sont bien plus bas.
  • L’assurance-vie permet une disponibilité totale du capital et de capitaliser les loyers dans le contrat.
  • Possibilité d’effectuer des rachats partiels, mais n’optimise pas autant vos revenus complémentaires qu’une SCPI internationale en direct.
  • Pas ou très peu de choix de SCPI ou SCI internationales dans les contrats d’assurance-vie, donc faible diversification de votre patrimoine immobilier hors de France.
  • Pas de possibilité de crédit immobilier, ni d’acquisition de parts en nue-propriété dans une assurance-vie.

Notre sélection de SCPI internationales

Calci Patrimoine a sélectionné pour vous les SCPI investies à l’étranger Corum Origin et Corum XL de Corum AM, LF Europimmo de La Française AM et Novapierre Allemagne de Paref Gestion.

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Pour minimiser les risques de gestion et de marché, augmenter le potentiel de hausse du prix des parts et sécuriser vos perceptions de loyers, il est extrêmement important de bien choisir la société de gestion de vos SCPI. C’est pourquoi Calci Patrimoine a choisi ces SCPI internationales qui apportent à la fois de la sécurité au regard du groupe gestionnaire et de la cohérence au regard de la stratégie d’investissement de leurs bureaux ou de leurs commerces en Europe et dans le monde.

SCPI Corum Origin de Corum AM

Corum Origin : la SCPI investie dans 11 pays d’Europe.

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La SCPI de rendement Corum Origin (anciennement “Corum Conviction”) est une SCPI française investie à 13% en France et à 87% dans un parc d’immeubles professionnels à l’étranger en Europe : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Estonie, Slovénie, Irlande, Finlande, Espagne et Portugal.

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Dernier rapport de gestion de Corum Origin et ses informations clés investisseur

  • Caractéristiques au 30 juin 2018 de la SCPI Corum Origin :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Avril 2012.
    • Rendement net de frais 2017 : 6,45% (rendement communiqué par Corum AM).
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2017 : 5,41% (soit 16% d’imposition étrangère moyenne)
    • Capitalisation : 1,318 milliards d’euros
    • Prix de la part : 1 075€ (1 000€ en 2012).
    • Prix de retrait : 946,39€
    • Nombre d’immeubles : 108.
    • Nombre de locataires : 2016.
    • Taux d’occupation physique et financier 2T2018 : 99,5%.
    • 11 Pays : France (13%), Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Estonie, Slovénie, Irlande, Finlande, Espagne et Portugal.  
  • Avantages de la SCPI internationale Corum Origin :
    • SCPI offrant le plus diversification la plus forte avec 11 pays représentés.
    • Uniquement 13% d’immeubles situés en France imposés à la fiscalité des revenus fonciers.
    • La première SCPI internationales du marché, avec sa création en 2012, donc celle qui apporte le plus d’historique et de visibilité.
    • Le meilleur rendement toutes SCPI confondues depuis 2012 !

SCPI Corum XL Origin de Corum AM

Corum XL : Première SCPI “mondiale” investie en immobilier hors zone Euro.

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Le socle 60M€ en zone euro, aujourd’hui au Royaume-Uni, un jour le monde entier…

L’objectif affiché de Corum AM est ambitieux. Sur 10 ans, ils comptent que Corum XL distribue un rendement net de frais de 5% par an et atteignent une rentabilité annualisé de 10% (TRI combinant performances du revenu et du gain sur le prix de part).

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Dernier rapport de gestion de Corum XL et ses informations clés investisseur

  • Caractéristiques au 30 juin 2018 de la SCPI Corum XL :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Avril 2017.
    • Rendement net de frais 2017 : 6,58% annualisé.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2017 : 5,19% annualisé (soit 21% d’imposition étrangère moyenne)
    • Capitalisation : 98,980 millions d’euros
    • Prix de la part : 189€ (185€ en 2017).
    • Prix de retrait : 166,32€.
    • Nombre d’immeubles : 8.
    • Nombre de locataires : 9.
    • Taux d’occupation physique et financier 2T2018 : 100%.
    • 6 Pays : Royaume-Uni (61%), Allemagne, Irlande, Portugal, Espagne, Pays-Bas.
  • Avantages de la SCPI internationale Corum XL :
    • Seule SCPI du marché à être diversifiée hors de la zone euro (en Angleterre pour l’instant, potentiellement en Asie ou en Amérique prochainement), mais en contrepartie d’un risque en taux de change sur les monnaies différentes de l’Euro.
    • Aucun immeuble en France, pas de revenus fonciers, uniquement une imposition étrangère.
    • Objectif de rendement 5% (plutôt que 6% pour Corum, du fait de choix d’emplacements « premium »), mais avec un objectif de plus-value supérieur avec un TRI cible de 10% sur 10 ans.

La société de gestion Corum AM permet également de se constituer un patrimoine immobilier international au fil de versements programmés sur ses SCPI Corum Origin et Corum XL et/ou sans percevoir de revenus.

Réinvestissement des dividendes Corum

  • Associé qui souhaite « capitaliser » ses revenus de SCPI Corum Origin et Corum XL.
  • Possibilité de réinvestir les loyers dans de nouvelles parts plutôt que de les percevoir (choix entre 1 et 100% des revenus distribués).
  • Création de fractions de part de Corum mensuellement.
  • Les SCPI étant fiscalement transparentes, imposition des revenus sur les réserves constituées au cours de l’année et non distribuées.

Plan d’épargne immobilier Corum

  • Souscription de fractions de parts de Corum Origin et Corum XL.
  • Vous choisissez si vous préférez le versements mensuels, trimestriels ou semestriels par prélèvement automatique.
  • A partir de 50€ par mois (tout frais inclus).
  • Vous pouvez moduler ou arrêter vos prélèvements à tout moment, sans délais et sans frais.

SCPI LF Europimmo

La SCPI de bureaux européens du 1er gestionnaire français.

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La Française AM (groupe Crédit Mutuel) est le plus important gestionnaire du marché en France avec 17 SCPI et 5,8 milliards d’euros sous gestion. Ils ont lancé récemment 2 SCPI de rendement qui s’investissent à l’étranger, la SCPI LF Europimmo étant celle qui a comme sous-jacent principal les bureaux et comme pays d’investissement privilégié l’Allemagne dans un premier temps.

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Dernier rapport de gestion de LF Europimmo et ses informations clés investisseur

  • Caractéristiques au 30 juin 2017 de la SCPI LF Europimmo :
    • Société de gestion : La Française AM.
    • Création : 07/2014.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2017 : 4,22%
    • Capitalisation : 443 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1 015€.
    • Prix de retrait : 933,80€.
    • Nombre d’immeubles au 31/12/17 : 24.
    • Taux d’occupation financier : 94,0%.
    • 5 Pays : France (25,61%), Allemagne (53,31%), Belgique (12,33%), Pays-Bas (6,17%) et Irlande (2,58%). 
  • Avantages de la SCPI LFP Europimmo :
    • La sécurité et l’expertise de la première société de gestion de SCPI en France, La Française AM, y gérant plus de 5 milliards d’euros d’actifs immobiliers d’entreprise.
    • Un socle d’investissements immobiliers en Allemagne, avec une équipe La Française basée localement.

SCPI Novapierre Allemagne de Paref Gestion

La première SCPI de commerces 100% allemande.

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Paref Gestion, gestionnaire de nombreuses autres SCPI de rendement, a lancé en 2013 la première SCPI totalement investie dans les magasins allemands.

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Dernier rapport de gestion de Novapierre Allemagne et informations clés investisseur

  • Caractéristiques au 30 juin 2018 de la SCPI Novapierre Allemagne
    • Société de gestion : Paref Gestion.
    • Création : 11/2013.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2017 : 4,71%
    • Capitalisation : 338 millions d’euros.
    • Prix de la part : 255€ (250€ à sa création).
    • Prix de retrait : 229,50€.
    • Nombre de baux : 214.
    • Taux d’occupation financier : 97%.
    • Pays : Exclusivement des commerces en Allemagne.
  • Fiscalité allemande : Les revenus de Novapierre Allemagne sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.
  • Avantages de la SCPI Novapierre Allemagne :
    • Sa spécialisation sur les commerces allemands apporte de la visibilité sur la stratégie d’investissement immobilier locatif.
    • L’imposition 100% allemande des revenus confère un gain fort de rendement par rapport à la fiscalité des revenus fonciers française.
    • La SCPI Novapierre Allemagne est un bonne solution de diversification, car elle est la seule investie intégralement en immobilier commercial.

Investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier

Votre patrimoine immobilier situé hors de France.

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Il est avéré que les Français aiment privilégier l’immobilier de France pour leur allocation d’actifs. Or, on sait que la diversification est un des maîtres mots de la gestion du risque en gestion de patrimoine. Les SCPI internationales vous permettent donc de vous mutualiser de façon simple entre plusieurs pays et de diversifier vos actifs patrimoniaux par rapport à votre immobilier français, à vos fonds euros d’assurance-vie, vos actions ou vos obligations.

Vous trouverez ainsi ci-dessous la répartition des pays où se trouve les immeubles des SCPI internationales Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo et Novapierre Allemagne :

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Allocation géographique de la SCPI Corum Origin 2T2018

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Allocation géographique de la SCPI Corum XL 2T2018

Allocation géographique de la SCPI LF Europimmo 2T2018

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Allocation géographique de la SCPI Novapierre Allemagne 2T2018

Bénéficier d’une fiscalité internationale avantageuse

Comparaison revenus fonciers français contre revenus étrangers

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Grâce aux immeubles situés hors de France, vous bénéficiez d’une meilleure fiscalité sur vos loyers de SCPI, car seule la part du patrimoine immobilier en France est intégralement imposée en revenus fonciers avec prélèvements sociaux !

  • Fiscalité sur le patrimoine locatif immobilier situé en France : Les revenus versés par les SCPI sont assimilés à des revenus fonciers. Fiscalité du bénéfice foncier pour un résident fiscal français : votre TMI (tranche marginale de votre impôt sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux en 2018). Pour un non-résident : 20% + 17,2%.
  • Fiscalité sur le patrimoine locatif immobilier situé hors de France : L’imposition étrangère est payée à la source par la SCPI internationale (l’équivalent de leur impôt sur les sociétés). La SCPI vous distribue donc un loyer net de frais et net d’impôt étranger.

Les conventions fiscales bilatérales entre la France et les autres pays tendent alors à éviter les doubles impositions. Les revenus fonciers et financiers perçus à l’étranger sont imposés dans le pays du lieu de situation de l’immeuble et sont neutralisés au niveau de l’impôt français sous réserve de la règle dite du taux effectif ou du crédit d’imposition.

Les sociétés de gestion des SCPI collectes l’impôt payé à l’étranger pour le compte des associés. Cet impôt payé à l’étranger vient en diminution des dividendes versés.

Elimination de la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales signées entre la France et ses voisins :

  • Méthode du « taux effectif » (Pays-Bas, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande) : les revenus de source étrangère ne sont pas imposés en France, à part pour calculer le taux effectif d’imposition (ultra-rarement utilisé) ce mécanisme est totalement indolore. Notez que l’on déclare ce revenu exonéré net de l’impôt payé à l’étranger.
  • Méthode du « crédit d’impôt généralisé » (Allemagne, Italie, Espagne) : les revenus bruts de source étrangère sont imposés en France et vous bénéficiez en retour d’un crédit d’impôt, égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (= au taux moyen).

Attention pour les revenus étrangers sous le mécanisme du crédit d’impôt (Allemagne…), il faut déclarer en 2047 et 2044 les dividendes bruts avant déduction de l’impôt étranger (alors même que vous aurez perçu un revenu net, puisque la SCPI paye pour vous l’impôt au pays). Il n’est donc pas possible de déduire de votre revenu imposable ces impôts étrangers.

De plus, puisqu’il faut les déclarer en tant que revenus fonciers dans la 2044, puis les faire partiellement effacer par le crédit d’impôt au taux moyen, ces dividendes peuvent quand même vous faire “sauter de tranche” (TMI de 14% à 30% ; de 30% à 41% ; etc.).

Enfin, pour le remboursement des prélèvements sociaux (PS) de 17,2% sur ces revenus étrangers, il arrive que le crédit d’impôt ne soit pas toujours appliqué par l’administration fiscale française (car en réalité il y a 2 crédits d’impôt, un pour l’IR et un pour les PS). Il vous faudra donc être vigilant… et si besoin savoir leur adresser une réclamation pour le récupérer.

Si vous réalisez un crédit pour acquérir vos parts de SCPI internationales, les intérêts déductibles seraient entièrement déductibles au proprata de leur catégorie de revenu : sur la déclaration 2044 pour les revenus fonciers français et étrangers au crédit d’impôt, ainsi que sur la déclaration 2047 sur les revenus étrangers au taux effectif. Mais il ne serait possible de créer un déficit qu’uniquement sur les revenus fonciers de source française, pas sur les revenus étrangers.

Informations à prendre avec pincettes, même si elles proviennent de juristes de renom, car le Code général des impôts, le Bofip et les conventions fiscales internationales ne sont pas forcément très claires à ce sujet… D’autant plus que cela rend ces intérêts de crédit déductibles des revenus étrangers, donc particulièrement intéressant pour l’investisseur.

Exemple d’extrait d’aide à la déclaration fiscale de revenus 2017 de SCPI Corum Origin

  • Nombre de parts en jouissance de SCPI Corum Origin au 31/12/2017 pour une “vraie” cliente de Calci Patrimoine Madame PAIR. : 76,00 parts à 1045€, soit un investissement de 79 420€.
  • Revenus distribués en 2017 : 4363,16€ (voir les bulletins trimestriels de 2017 ci-dessous), soit un rendement net de frais et net de fiscalité étrangère de 5,49% (4363,16€ divisés par 79 420€).
    • Bulletin 1T2017 : 13,70€ nets perçus.
    • Bulletin 2T2017 : 14,51€ nets perçus.
    • Bulletin 3T2017 : 14,45€ nets perçus.
    • Bulletin 4T2017 : 14,75€ nets perçus.
    • Soit 57,41€ nets perçus en 2017 par part.
  • Revenus imposables en 2017 (voir déclaration IFI ci-dessous) : 4816€ (2017€+907€+1892€), soit un rendement net de frais et brut de fiscalité étrangère de 6,06% (4816€ divisés par 79 420€).
  • La différence entre ces 6,06% et les 6,45% de rendement annoncés par Corum AM pour leur SCPI Corum Orin s’explique que les revenus étrangers soumis au taux effectif (exonérés) sont déclarés après impôts étrangers (le 6,45% est brut de tout impôt).
  • Notez que certaines charges dont les montants ne sont pas précisés peuvent venir venir réduire le revenu distribué ou le revenu imposable (amortissements…).

déclaration_fiscalite_SCPI_internationales_1

Ce qu’on peut constater grâce ce relevé fiscal de SCPI internationales :

  • Bien sûr, les revenus de France (907€ = 2924€ – 2017€) sont imposés à la fiscalité des revenus fonciers (TMI + Prélèvements sociaux de 17,2%).
  • Les revenus après impôts étrangers déclarés du Pays-Bas, du Portugal, de la Belgique, de l’Irlande et de la Finlande (= 1892€) sont entièrement exonérés d’impôt en France (méthode du taux effectif).
  • Tandis que ceux avant impôts étrangers déclarés de l’Allemagne, Espagne, Slovénie, Italie, Estonie (= 2017€ avant impôt étranger) sont imposés comme des revenus fonciers, mais effacés des prélèvements sociaux et partiellement effacés de l’impôt sur le revenu grâce au crédit d’impôt au taux moyen (méthode du crédit d’impôt généralisé).
simulation_1_BIG_SCPI_internationales

Simulation 1 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) sans revenu de SCPI

simulation_1_BIG_SCPI_internationales

Simulation 2 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) qui investissent pour 79 420€ de SCPI 100% France à 6,06% de rendement

Pour 4816€ de revenus fonciers français imposables/perçus déclarés en plus, c’est 2 272€ d’impôts supplémentaires (17 031€ + 828€ – 15 587€), soit 47,2% de taux d’imposition (2272€/4816€) et un rendement net de tout frais et fiscalité de 3,20% pour l’investissement en SCPI entièrement investie en France ([4816€-2272€]/79420€).

Simulation 3 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) qui investissent pour 79 420€ de SCPI internationales à 6,06% de rendement

Pour 4816€ de revenus immobiliers, dont 907€ en France, 1892€ à l’étranger (exonérés) et 2017€ brut à l’étranger (crédit d’impôt), c’est 898€ d’impôts en plus (16 329€ + 156€ – 15 587€), soit 18,65% de taux d’imposition moyen (898€/4816€) et un rendement net de tout frais et fiscalité de 4,36% pour l’investissement en SCPI internationale ([4363,16€-898€]/79420€ => on calcule le rendement avec le revenu perçu 4363,16€, et non pas avec le revenu imposable 4816€).

Par rapport à une SCPI 100% en France, à revenu imposable égal, c’est +1,36% de rendement annuel supplémentaire pour les SCPI internationales, soit 1360€ de revenus nets en plus par an (113,33€ par mois) pour chaque 100 000€ investis !

Ces 3 simulations ont été effectuées par le CGP Anthony Calci à l’aide du progiciel BIG d’HARVEST, notamment utilisé par la majorité des cabinet de conseil en gestion de patrimoine.

Ces 3 simulations ont été effectuées par Anthony Calci à l’aide du progiciel BIG d’HARVEST, notamment utilisé par la majorité des Conseillers en gestion de patrimoine :

Calculs de la simulation 3 réalisée grâce au progiciel CGP BIG d’Harvest

Autre exemple de calcul de rendement net pour deux SCPI de rendement (source La Française AM) :

  • Une SCPI détient 100% d’actifs immobiliers en France.
  • L’autre SCPI détient 100% d’actifs immobiliers en Allemagne.
  • Soit un foyer fiscal de 2 parts avec 100 000€ de revenus.
  • Soit une souscription de 50 000€ sans crédit.

calcul_fiscalite_SCPI_immobilier_etranger

Grâce au crédit d’impôt octroyé pour les revenus allemands (qui dépend de votre taux moyen d’imposition), à rendement brut d’imposition égal (4,44%), une SCPI investie en Allemagne permet une nouvelle fois de bénéficier d’un rendement net bien supérieur (3,89%) à celui d’une SCPI investie uniquement en France (2,34%) !

Impôt solidarité sur la fortune (IFI) résident et non-résident

Le passage de l’ISF à l’IFI a introduit une nouvelle façon plus juste de calculer la base imposable des SCPI de rendement. Auparavant l’ISF imposait directement à sa valeur de retrait, sans distinction ni décote particulière.

Désormais, la valeur IFI des SCPI = valeur de retrait X coefficient. Ce coefficient est égale à la valeur vénale des biens / valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI et en prenant compte les pays où se trouvent les actifs immobiliers des SCPI.

Pour les contribuables Résidents fiscaux en France :

Corum Origin :

  • Page 41 du rapport annuel 2017 (1 111 652/ 952 458)>1
  • Le coefficient est donc de 1
  • Valeur IFI= 933.18*1 soit 933.18€

Corum XL :

  • Page 34 du rapport annuel 2017 (24 291/32 532) = 0.75
  • Le coefficient est donc de 0.75
  • Valeur IFI= 162.8*0.75 soit 122.10€

Novapierre Allemagne

  • Le coefficient est de 0.80
  • Valeur IFI 2018 = 229.50€*0.797037 soit 182.92€.

LF Europimmo :

  • Le coefficient est de 0.93
  • Valeur IFI 2018 = 933.80€*0.927436 soit 866.04€.

Pour les contribuables Non-résidents Expatriés hors de France :
Le coefficient est calculé uniquement sur les actifs en France.

Corum Origin :

  • Page 38 du rapport annuel 2017 (163 789 / 952 458) = 0.17
  • Le coefficient est de 0.17
  • Valeur IFI= 933.19*0.17 soit 158.64€

LF Europimmo :

  • Le coefficient est de 0.32
  • Valeur IFI 2018 = 933.80€*0.315153 soit 294.29€.

Corum XL et Novapierre Allemagne :

Pas de patrimoine en France… donc rien à déclarer pour l’IFI si vous êtes non résident !

Lorsqu’on est expatrié (ou qu’on envisage un jour de devenir non-résident), il peut être particulièrement avantageux fiscalement d’acquérir des parts de SCPI internationales pour optimiser son patrimoine immobilier assujetti à IFI.

Stratégies patrimoniales d’acquisition de parts de SCPI

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Investissement en pleine propriété (cash ou crédit)
Création de revenus sécurisés et peu imposés
  • 200 000€ en pleine propriété, c’est 10 000€ de revenus nets de frais (hypothèse de rendement de 5%).
  • Perception des revenus après le délai de jouissance : généralement 6 mois après l’investissement.
  • Possibilité d’investissement à crédit pour une création de revenus complémentaires à son terme (possibilité de mise en relation avec un courtier en crédit, car souvent difficile auprès de sa banque).
  • Possibilité d’investissement en parts de SCPI en nue-propriété, pour un prix décoté, et plus de revenus au terme du démembrement de propriété.
Démembrement et parts en nue-propriété
Prix décoté, plus de revenus à terme
  • Le démembrement est le partage de la pleine propriété entre le nu-propriétaire (droit absolu de devenir plein propriétaire à l’issu du démembrement) et de l’usufruitier (droit de bénéficier des revenus).
  • Les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent donc pas de revenus.
  • En échange, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).
  • En acquérant aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.
  • La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acquérir plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement ou que vous pourrez vendre avec le gain de la valorisation mécanique de la nue-propriété, la valeur de l’usufruit diminuant dans le temps.
  • Exemple : Corum nue-propriété 10 ans = 63% du prix de la part en pleine propriété, soit 667,80€ au lieu de 1060€. Ou Corum nue-propriété 5 ans = 78% du prix en pleine propriété, soit 826,80€.

> Pour en savoir plus, lire l’article “Investir en nue-propriété : en direct ou en SCPI”

Conclusion – Investir en immobilier à l’étranger avec les SCPI de rendement en 2018

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Face aux incertitudes politiques et économiques, et à une concentration souvient bien trop forte de votre patrimoine à l’immobilier français, une diversification européenne ou mondiale de vos actifs immobiliers fait sens pour mutualiser les risques avec des pays différents de la France.

Aussi, avec les SCPI investies à l’étranger vous pourrez percevoir un loyer net gestion et net de fiscalité plus élevé qu’avec des SCPI françaises, grâce notamment à la fiscalité étrangère des loyers plus avantageuse que la fiscalité française des revenus fonciers.

De plus, si vous êtes expatrié, vous ne serez assujetti à l’IFI que sur la petite part du patrimoine immobilier situé en France. Vous pourrez ainsi autant éviter la fiscalité française sur les loyers que sur le patrimoine !

Les SCPI de rendement restent une des meilleures solutions patrimoniales pour percevoir des revenus supplémentaires de façon sécurisée, la société de gestion s’occupant de tout pour vous (acquisition/vente des immeubles, gestion locatives, travaux…) – jusqu’à vous distribuer mensuellement ou trimestrielle vos loyers en fonction du nombres de parts que vous possédez.

Enfin, vous pourrez optimiser votre stratégie d’acquisition de SCPI internationales en choisissant de les payer comptant ou à crédit, en pleine propriété ou en nue-propriété.

Si vous souhaitez investir en immobilier à l’étranger via des SCPI de rendement internationales, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine pour vous faire accompagner dans vos démarches d’investissement et de sélection de SCPI Corum et Corum XL, Europimmo et Novapierre Allemagne.

Faites-nous découvrir votre situation et objectifs pour être conseillé sur votre allocation d’actifs financière et immobilière, et votre stratégie patrimoniale.

Par Anthony Calci, Conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP), stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci
 
2 Responses to "Quelles SCPI pour investir en immobilier à l’étranger en 2018"
  1. de CAGNY dit :

    quelle est la fiscalité à l’étranger concernant les SCPI de rendement : elle est en principe plus intéressante mais aussi plus compliquée à déclarer. si l’investissement se fait dans plusieurs pays, faudra-t-il déclarer dans chacun d’eux ?
    vous citer deux méthode : crédit d’impot généralisé ou taux effectif, a-t-on le choix entre les deux ? Merci. cordialement.

  2. Anthony Calci dit :

    @de CAGNY. La fiscalité des immeubles qui se trouvent à l’étranger sont celles du taux IS (impôt sur les sociétés) de leur pays respectif (15% en moyenne environ). La SCPI Corum ou Europimmo paye à la source dans chaque pays cette fiscalité avant de vous reverser votre revenu net de frais net de fiscalité étrangère et brut de fiscalité française.

    Par exemple au 4ème trimestre 2017, selon leur rapport de gestion, la SCPI Corum a versé 14,75€ par part à chaque investisseur (une part = 1060€, soit un rendement de 5,57% annualisés), mais a versé 3,15€ d’impôt étrangé prélevé sur les loyers (taux de 12%).

    La méthode d’imposition de ces revenus étrangers en France dépend de la convention fiscale entre la France et le pays :
    – Les revenus sont totalement exonérés (taux effectif) pour les immeubles du Pays-Bas, Portugal, Belgique ou l’Irlande
    – Ou avec imposition sur le revenu partiellement effacée par un crédit d’impôt “généralisé” pour l’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie.

    Bien sûr les immeubles situés en France (entre 0 et 20% de ces SCPI) restent imposés comme des revenus fonciers.

    Les sociétés de gestion des SCPI internationales Corum AM ou La Française AM vous facilitent très largement votre déclaration d’IR en vous fournissant chaque année un relevé “IFU” qui décomposent exactement vos revenus et les cases où les mentionner.

    Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine vous accompagne également dans toutes ces démarches pour mettre en place la stratégie, investir et effectuer le suivi de vos acquisitions de parts de SCPI zone euro ou hors zone euro.

    A. CALCI CGP

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