LMNP : Investir en location meublée LMNP en 2019 ?

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Biens immobiliers à haut rendement gérés en direct par vous ou par une agence immobilière (appartements, locaux commerciaux, immeubles en location longue durée, bail mobilité ou en location saisonnière), ou gérés en résidence de services (étudiantes, EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme), la location meublée LMNP LMP peut être un très bon investissement si vous avez pour objectifs de vous créer des revenus supplémentaires peu imposés et de vous constituer un patrimoine immobilier locatif à crédit.

Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité assommante de la location-nue et la rentabilité des placements sans risque en chute libre (Livret A, fonds euros…), notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine voit l’investissement dans l’immobilier par la location meublée LMNP d’un bon œil en 2019…

Cadre salarié, chef d’entreprise, retraité, rentier, expatrié, notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne sur votre investissement immobilier locatif en 2019 pour :
  • Etablir la meilleure stratégie d’investissement immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine générateur de revenus peu imposés grâce à la fiscalité avantageuse BIC du LMNP (déduction des frais d’acquisition et des amortissements).
  • Appréhender les avantages et les inconvénients de l’immobilier classique ancien ou neuf, les résidences services LMNP et les SCPI de rendement.
  • Rechercher et sélectionner les appartements (ou SCPI) optimisant les emplacements, les prix d’acquisition, les rendements, les risques liés à la gestion et à la revente, le potentiel de revalorisation.
  • Appréhender la réglementation pour sécuriser vos investissements.
  • Etre votre interlocuteur privilégié pour le conseil, suivi et gestion de vos investissements immobiliers.
  • Bénéficier de l’effet du financement bancaire pour vous constituer un patrimoine immobilier où les locataires paieront tout ou partie vos mensualités de crédit.
  • Vous mettre en relation avec nos partenaires : pôle immobilier et ingénierie patrimoniale de notre groupement, chasseur immobilier ancien à haut rendement, notaire, avocat, expert-comptable, courtier en crédit…
  • Équilibrer votre patrimoine immobilier avec une stratégie d’épargne en placements financiers.

En complément du LMNP qui optimise le rendement et la fiscalité, et pour diversifier votre patrimoine avec le marché immobilier français , l’investissement à l’étranger prend aussi une part grandissante dans nos stratégies d’investissement d’immobilier locatif, notamment à travers les SCPI internationales (SCPI Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne…).

photo avant travaux investissement lmnp

LMNP – la Location Meublée Non Professionnelle et Professionnelle LMP

Plan de l’article – Investir en LMNP 2019

Introduction juridique à la location meublée LMNP

  • Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?
  • Les différents types de logements concernés par la location meublée.
  • Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidences services LMNP

Pourquoi investir en immobilier par la LMNP en 2019

  • Une conjoncture économique qui s’améliore et des taux de crédit immobilier au plus bas.
  • LMNP : Le statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel.
  • Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée LMNP
  • Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier
  • Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?
  • Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services.
  • Et pourquoi pas le LMNP géré en direct dans l’ancien ? Location longue durée, bail mobilité ou location saisonnière.
  • Affiliation à l’Urssaf de la location meublée saisonnière à partir de 23 000€ de recettes

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

  • Investir en LMNP dans le neuf en VEFA.
  • Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente.
  • Dans quel secteur d’activité choisir votre bien meublé en résidence services LMNP ?
  • La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial.
  • L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire.

Récapitulatif 2019 de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

  • Les résidences services : l’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés
  • Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard.
  • Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf.
  • Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien.
  • Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes.
  • Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP.
  • Des conditions du bail commercial à pointer.

Fonctionnement du LMNP en location directe classique dans l’ancien

  • Grâce à l’ancien et la fiscalité LMNP, optimiser le prix, le loyer, et votre rendement net final.
  • Assumer d’être en gestion directe avec un locataire en contrepartie d’un rendement supérieur.
  • Chercher un bien soi-même et appréhender les risques à l’acquisition, ou à travers un chasseur immobilier.
  • Réaliser des travaux et meubler son bien.
  • Choisir entre la location longue, le bail mobilité, et la location saisonnière.
  • Exemple d’une simulation de rendement net d’un bien en LMNP ancien direct

Récapitulatif 2019 de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP directe classique dans l’ancien

  • Découverte de la formule magique de l’auto-financement et de la capacité d’endettement illimité.
  • Choisir la stratégie LMNP directe ancien la plus adaptée à votre profil, budget et votre objectif de rendement.
    1. La petite surface studio ou deux pièces.
    2. La grande surface en collocation.
    3. Le local à Paris pour faire du AirBnB toute l’année.
    4. L’immeuble entier.

Conclusions pour établir votre stratégie d’investissement immobilier locatif en 2019

  • Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services.
  • Pourquoi investir en SCPI internationales plutôt qu’en location meublée LMNP.
  • Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et bénéficier de l’effet de levier.
  • Prendre un expert-comptable spécialisé LMNP et souscrire à un CGA.
  • Soyez bien conseillé pour minimiser les risques et optimiser les opportunités.

LMNP 2019

En LMNP classique sans bail commercial, avec ou sans agence immobilière, location longue, bail mobilité, ou location saisonnière…

En LMNP résidence services avec bail commercial, contrairement à la location meublée classique où ce sont les locataires qui payent directement le propriétaire, il sera nécessaire d’être extrêmement précautionneux sur le choix de l’activité et sur la qualité du gestionnaire pour pérenniser vos loyers.  Vos objectifs pour investir en LMNP devront être adaptés aux caractéristiques des résidences meublées : pas pour une revente à moyen terme, mais pour vous créer des compléments de revenus immédiats ou futurs (notamment pour la retraite), qui seront sécurisés (grâce au bail commercial) et peu imposés (grâce à la fiscalité BIC et l’amortissement).

Une sélection drastique de la résidence en LMNP devra être effectuée pour sécuriser vos revenus complémentaires et valoriser votre investissement immobilier dans le temps, notamment en étant attentif au prix et au montant du loyer net de charges, à l’emplacement, à l’activité de la résidence et à sa cohérence vis-à-vis de son environnement (résidence étudiante près des écoles, des infrastructures de transport et dans une ville étudiante…), au gestionnaire (pour minimiser les risques de gestion, de paiements ou de renégociation des loyers à la baisse au moment du renouvellement du bail), et aux conditions du bail commercial (charges incombant aux propriétaires et indice de revalorisation des loyers). Suivez le guide !

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 65 cabinets et 1,5 milliard d’euros d’actifs gérés, 17 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

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Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?

La location meublée est mieux définie depuis la loi Macron 2015.

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La location meublée LMNP ou LMP était en fait uniquement définie par une doctrine administrative de la réponse ministérielle DESANLIS (JO.AN.28/01/1980) : « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habilité ».

Puis il a été précisé par le BOI-BIC-CHAMP-40-10 que « Le régime fiscal de la location meublée [des Bénéfices industriels et commerciaux BIC] est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. », c’est-à-dire disposer d’un minimum d’habilité qui permet au locataire de bénéficier des fonctions vitales suivantes : sommeil (lit…), alimentation (cuisine…) et toilette (salle d’eau…).

Les différents types de logements concernés par la location meublée

La location en meublé peut prendre plusieurs formes

Les logements étant considérés comme concernés par la location meublée LMNP ou LMP :
• Les logements meublés loués à l’année.
• Une partie de la résidence principale du loueur.
• Les logements meublés en saisonniers.
• Les meublés de tourisme.
• Les chambres d’hôtes.
• Les gîtes ruraux.
• Les logements dans les résidences de services : résidences étudiantes, de tourisme, EHPAD, seniors, d’affaires.

Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidence services LMNP

Qui vous paye vos loyers, les locataires ou un gestionnaire ?

Pour un investisseur particulier, il existe deux principaux modes de location meublée :

  1. Location meublée en direct longue, bail mobilité, ou courte durée e (la plus répandue, recherche généralement réalisée dans l’ancien via une agence immobilière ou un chasseur, et de particulier à particulier) : Il s’agit de l’investissement immobilier classique d’habitation, location directement du propriétaire-bailleur au locataire ou via une agence. Les locataires payent directement les propriétaires, assumant ainsi l’entretien, la vacance et la rotation. On distingue la location saisonnière pour les baux inférieurs à 9 mois (et dont les locataires ne font pas du bien leur résidence principale), le bail mobilité (nouveau en 2019) pour les baux entre 1 mois et 10 mois, et la location longue pour les baux supérieurs à 9 mois.
  2. Location meublée dans une résidence services, exploitée par un gestionnaire (généralement proposée dans le neuf par les promoteurs, banquiers et gestionnaires de patrimoine) : En résidence services les locataires payent le gestionnaire, puis le gestionnaire paye le propriétaire à un montant loyer convenu dans ce bail commercial. L’entretien et les vacances de locataire sont donc assumés par l’exploitant de la résidence.

Comme nous l’avons vu plus haut, les nouvelles conditions de la location meublée s’appliquent à la location meublée en direct uniquement.


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Pourquoi investir en immobilier par la LMNP en 2019

Une conjoncture économique qui s’améliore et des taux de crédit toujours très bas

La fiscalité BIC et le bail commercial pour se protéger des aléas économiques et fiscaux.

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La recherche de création de revenus stables pour préparer sa retraite et la grandissante difficulté d’obtenir des rentabilités acceptables sur l’épargne financière sont des facteurs favorables à l’investissement immobilier locatif en 2019, même si les prix ont déjà bien augmenté dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon.

De plus, en achetant votre appartement à crédit avec des taux toujours historiquement bas, vous bénéficiez encore d’un effet de levier important en faisant payer une partie de vos mensualités par les loyers.

LMNP : Le statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel

La  fiscalité BIC de la location meublée comparée à la fiscalité des revenus fonciers de la location nue et à la nue-propriété.

Sans parler de votre résidence principale ou secondaire, vous avez plusieurs façons d’investir en immobilier locatif.

Macron a augmenté la CSG de 1,7% pour l’année dernière pour faire passer les prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2% sur les bénéfices des revenus fonciers et BIC, ainsi que sur les plus-values immobilières. Mais la CSG déductible sur le revenu imposable est passé de 5,1% à 6,8%.

Fiscalité des Revenus fonciers (location nue et SCPI)
Revenu imposable foncier imposable à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et prélèvements sociaux (17,2% en 2019).

  • La location nue : Ancien classique, neuf Duflot Pinel, ancien réhabilité Malraux et Monument Historique.
  • Les parts de SCPI qui investissent en France : L’immobilier géré de façon mutualisé via un fonds d’immeubles professionnels

Fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux BIC (location meublée) :
Après amortissement, revenu imposable foncier imposable à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et prélèvements sociaux (17,2%).

  • La location meublée : LMNP ancien classique, LMNP neuf ou ancien géré en résidence services avec bail commercial, le LMP.

L’amortissement de l’immobilier et du mobilier en LMNP permet de réduire la base imposable et de percevoir les loyers quasiment sans fiscalité.

Fiscalité de la Nue-propriété (démembrement temporaire ou viager) : 

  • Investir en immobilier nue-propriété permet d’éviter la gestion locative.
  • Décote d’environ 40% sur le prix (valeur de l’usufruit économique), pas d’usufruit (donc de gestion locative) pendant une quinzaine d’année.
  • Ni IR (pas d’usufruit donc pas de revenus), ni ISF-IFI.
  • Récupération de la pleine propriété à l’issu du démembrement temporaire.

Fiscalité internationale (SCPI qui investissent à l’étranger) : 

  • Les revenus sont imposés par le pays où se trouver l’immeublé loué.
  • La société qui gère la SCPI internationales (Corum AM, La Française AM…) paye à la source la fiscalité à l’étranger et le propriétaire des parts perçoit donc un revenu net de frais et net de fiscalité étrangère.
  • L’investisseur n’a plus qu’à payer la fiscalité française des revenus fonciers, mais seulement sur le pourcentage de patrimoine situé en France ; et sur les revenus étrangers selon les conditions des conventions fiscales qui permettent d’éviter la double imposition.

Lire notre article pour comparer toutes les solutions d’investissement immobilier : Comment investir en immobilier ?

Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée LMNP

La fiscalité BIC de location meublée possède de nombreux avantages fiscaux sur celle des revenus fonciers de la location nue.

Les statuts du Loueur en Meublé (Non) Professionnel LM(N)P existent depuis 1949, et presque dans la même forme qu’aujourd’hui !

Les propriétaires d’immobilier qui louent leurs biens meublés rentrent leurs recettes dans la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC, déclaration fiscale 2041), qui est bien plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers de la location nue :

  • Récupération de la TVA au moment de la livraison. Uniquement pour les résidences services, permet de payer in fine le bien Hors Taxe (HT). Impact neutre toutefois in fine pour l’investisseur, car les rentabilités et les prix de revente sont calculés HT.
  • Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (option BIC-réel), respectivement jusqu’à 30 ans et 10 ans, en imputant leur valeur dans les charges en régime réel. Permet de payer une faible imposition sur les loyers sur une très longue période.
  • L’amortissement en LMNP ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, aujourd’hui à seulement 10 000€ par an autorisés.
  • Faible imposition même en régime micro-BIC sans amortissement (pas d’option BIC-réel), qui dispose d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts BIC possible si les recettes sont inférieures à 70 000€ HT en 2019, alors qu’en location nue seulement 30% d’abattement si moins de 15 000€ de loyers fonciers.
  • Un statut particulier du Loueur Meublé Professionnel LMP, pour les recettes supérieures à 23 000 € TTC et qui dépassent le montant de vos autres revenus professionnels, permettant ainsi d’être exonéré d’ISF IFI et de plus-value de revente (sous conditions très spécifiques, notamment le fait que le LMP soit votre activité principale).

Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier

La force fiscale de la location meublée passe par son amortissement.

C’est là que la LMNP prend toute son importance… Déjà détaillée plus haut dans l’article, c’est grâce à cet amortissement comptable de l’immobilier (sur 30 ans) et du mobilier (sur 7 ans) que vous paierez une très faible imposition sur vos loyers de location meublée pendant une très longue période.

Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?

Amortissement annuel : 85% de l’immobilier divisé par 30.

Vous avez payé un bien LMNP 100 000€ HT, dont 2 000€ HT de mobilier. Avec une rentabilité HT/HT de 3,5%, vous percevrez 100 000€ x 3,5% = 3 500€ HT par an de loyers nets de charges.

Le mobilier HT est amorti 7 ans (2 000€). Le foncier HT n’est pas amorti (15% du bien), soit 98 000€ x 85€ = 83 300€ amortis sur 30 ans.

Votre expert-comptable amortit alors l’immobilier sur une durée de 30 ans, soit 83 300€ divisés par 30 = 2 767€, qui seront alors considérés comme des charges imputées sur vos revenus chaque année pendant 30 ans.

Votre BIC imposable annuel ne sera alors donc que de 3 500€ – 2 767€ – l’amortissement du mobilier – d’autres éventuelles autres charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt), soit surement proche de zéro pendant plusieurs années.

Soit un gain fiscal juste pour l’amortissement (si vous avez par exemple une TMI de 30%), 2 767€ x (30% + 17,2%) = 830€ d’économie d’impôt sur le revenu + 476 de prélèvements sociaux, soit 1 306€ de gain fiscal par an pendant 30 ans, soit au total 39 180€ d’économie d’impôt sur 98 000€ d’investissement ans grâce à l’amortissement.

Nos conseils location meublée LMNP sur Censi-Bouvard. Il est toujours préférable de privilégier la LMNP classique avec amortissement à la réduction d’impôt LMNP Censi-Bouvard.
En 2009 a été amendée la loi Censi-Bouvard, créant un « dérivé » du LMNP avec la possibilité de choisir une réduction d’impôts sur 9 ans (11% en 2019) plutôt que l’amortissement.
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard sera à éviter, le statut LMNP « classique » avec l’amortissement à privilégier, car beaucoup plus intéressant fiscalement sur le moyen et le long terme.
Calcul simple sur 9 ans de gain fiscal pour une TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT.

  • LMNP Censi-Bouvard sur 9 ans : 100 000€ x 11% = 11 000€ de gain fiscal en réduction d’impôt.
  • LMNP classique amortissable sur 9 ans : 1 306€ x 9 = 11 754€ de gain fiscal grâce à l’amortissement.

Sur le court terme (revente à 9 ans), Censi-Bouvard est quasiment similaire fiscalement au classique amortissable (sauf si crédit, car la réduction d’impôt du Censi-Bouvard peut être utilisée tout de suite alors que l’amortissement est repoussé par les intérêts d’emprunt), mais en contradiction avec l’objectif patrimonial de se créer des revenus complémentaires sur le long terme et les nombreux risques que comportent un objectif de revente à moyen terme en résidence service LMNP.

Calcul simple sur 30 ans de gain fiscal pour une TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT.

  • LMNP Censi-Bouvard sur 30 ans avec TMI à 30% : 100 000€ x 11% : toujours 11 000€ de gain fiscal et une fiscalité sur les revenus sans amortissement (à la TMI).
  • LMNP classique amortissable sur 30 ans avec TMI à 30% : 39 180€ de gain fiscal, imbattable.

Pour 2019 la loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu’à 2021 et sera (malheureusement) encore d’actualité. Encore des occasions pour de peu scrupuleux promoteurs, banquiers et conseillers en gestion de patrimoine de vous proposer de la “défiscalisation” et une “revente à 9 ans” sur ces résidences services LMNP neuves.

Biens en location meublée détenus en société : SCI ou SARL de famille ?

Lorsque votre location meublée est détenue par une Société Civile Immobilière (SCI), celle-ci devra obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Il n’est en effet pas possible d’avoir un appartement en location meublée détenu par une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), car le LMNP n’est pas une activité civile (comme la location nue), mais une activité commerciale. Vous pourrez bénéficier de l’amortissement qui permet de payer peu d’impôts sur les loyers, mais vous allez également subir le régime des plus-values professionnelles à l’IS (réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition).

En cas de revente de votre bien immobilier à travers une SCI à l’IS, vous subirez donc une très forte imposition par rapport au régime de plus-values immobilières de l’IR.

Dans le cas d’une Société Anonyme à Responsabilité Limitée (SARL) de famille à l’IR, vous allez bénéficier du régime des plus-values immobilières à l’IR et donc d’un abattement pour une durée de détention du bien : 22 ans pour l’exonération d’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération de prélèvements sociaux en plus de l’amortissement permettant de payer peu d’impôts sur les loyers. Ce statut est donc largement préférable à celui de la SCI à l’IS.

Par conséquent, dans le cas d’une détention et d’une gestion d’appartements en location meublée à travers une personne morale (souvent dans une logique de transmission ou de gestion à plusieurs associés), il est vivement recommandé de privilégier le statut de Société Anonyme à Responsabilité Limitée (SARL) de famille à l’IR à celui de Société Civile Immobilière (SCI) à l’IS.

Attention cependant, il est bien plus difficile d’obtenir un crédit immobilier par une SARL de famille qu’en détention en propre. Considéré comme un crédit professionnel, la majorité des banquiers écarteront un dossier de financement de SARL de famille bien plus chronophage et plus complexe qu’un crédit immobilier locatif classique.

Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services

À condition toujours d’être très précautionneux sur le choix de votre résidence de services, cet investissement immobilier en location meublée LMNP présente de nombreux avantages :

Sécurisant. Contrairement à l’immobilier d’habitation, vous investissez dans un rendement locatif plus qu’à une valeur immobilière. Le bail commercial signé avec un professionnel de la gestion pendant une durée minimale de 9 ans sécurise vos loyers.

Stable économiquement. Vous avez une visibilité très précise de votre investissement et de son rendement sur une très longue période.

Stable fiscalement. La fiscalité BIC et son amortissement du bien en statut LMNP ne sont pas des niches fiscales qui pourraient être retirées du jour au lendemain.
Simple. La gestion est déléguée à 100% et la plupart des charges payées par le gestionnaire.

Cohérent. Vous choisissez l’activité de votre résidence (senior, étudiant…) et son emplacement en fonction de l’activité (proche des écoles, des commerces…).

Que ce soit pour se protéger des aléas économiques, des aléas fiscaux ou des aléas de gestion locative (frais et absence de loyers), nous pensons que l’immobilier meublé géré par la LMNP est encore une bonne solution d’investissement immobilière pour 2019.

Nos conseils location meublée LMNP sur les motivations d’achat. La location meublée LMNP avec résidence service pour la création de revenus complémentaires sécurisés (bail commercial) et peu imposés (fiscalité BIC), sans objectif de revente.

L’investissement dans la LMNP doit être motivé par cet objectif patrimonial principal : la création de revenus complémentaires, sécurisés et peu imposés. Autre objectif primordial : la conservation sur le long terme (idéalement pour votre retraite) sans d’objectif de revente.
Si votre objectif principal est d’avantage la valorisation ou la constitution du patrimoine, optez pour un placement financier (à capitalisation) ou de l’immobilier d’habitation (location en direct ou investissement en nue-propriété).

Et pourquoi pas des parts de SCPI de rendement plutôt qu’un appartement LMNP en résidence services ?

Lors de nos conseils en gestion de patrimoine, nous mettons ainsi souvent le LMNP en « concurrence » avec les SCPI de rendement, qui sont également un excellent moyen de se créer des compléments de revenus sécurisés pour les stratégies de retraite ou de rente.

Déjà, selon nous, les SCPI de rendement font bénéficier aux investisseurs d’une meilleure sécurité de gestion et mutualisation, car ce sont des dizaines d’immeubles qui sont gérés et loués à travers le fonds (évitant ainsi les risques de gestionnaire sur un seul bien LMNP). De plus, pas besoin de “rechercher de bien” ni de “passer chez le notaire” avec les SCPI, la procédure d’acquisition est grandement facilitée par rapport à l’achat d’un appartement.

Lorsque les SCPI n’étaient composées que de patrimoine locatif en France, notre choix entre les SCPI et la LMNP se portait généralement sur celui qui permettait le meilleur rendement locatif net de gestion et net de fiscalité, c’est-à-dire plutôt sur les SCPI lorsque vous étiez à une TMI à 14% ou inférieur (fiscalité des revenus fonciers sans amortissement) ou plutôt sur la LMNP lorsque vous étiez à une TMI supérieur ou égale à 30% (fiscalité BIC avec amortissement).

Mais depuis l’arrivée des SCPI internationales, celles-ci ressortent presque toujours vainqueur sur les SCPI 100% françaises ou les appartements en location meublée résidence services LMNP, car elles permettent de mieux vous diversifier géographiquement et fiscalement.

En effet, outre cette diversification évidente avec le marché immobilier de France, ces SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’une fiscalité avantageuse, car l’imposition de ses loyers se fait à la fiscalité du pays européen où se trouve l’immeuble ! Un immeuble en France, fiscalité des revenus fonciers ; mais un immeuble en Allemagne, fiscalité allemande ; un immeuble au Portugal, fiscalité portugaise, etc.

Les plus connues et plébiscités des SCPI européennes sont les SCPI Corum et LF Europimmo, la SCPI Corum XL pour investir hors de l’Europe.

Nous privilégions donc la plupart du temps l’investissement en SCPI internationales dans nos audits patrimoniaux, plutôt qu’en LMNP résidence services. Les appartements étudiants ou EHPAD viennent aujourd’hui plutôt en “complément” des SCPI, ou si vous avez accès uniquement à un crédit bancaire pour du LMNP (les conditions de crédit en SCPI sont plus restrictives).

Lire notre article pour comprendre les avantages de ces SCPI internationales : Quelles SCPI pour investir à l’étranger ?

La sécurité de perception des loyers de location meublée grâce au bail commercial.

Sur la sécurité du LMNP, investir en immobilier neuf ou ancien géré en résidence services LMNP permet de déléguer à un gestionnaire professionnel toute la gestion de votre bien immobilier qui est intégré à une résidence senior, étudiante, EPHAD, touristique ou d’affaires. Vous percevez ainsi vos revenus de façon contractuelle par le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence LMNP.
Il y a donc une mutualisation de la gestion locative par le gestionnaire sur l’intégralité de la résidence, c’est lui qui vous paye « rubis sur ongle » chaque trimestre, et non plus un locataire particulier comme en investissement locatif classique en direct. Ainsi, plus de problème de carence, vacance de locataire, ni de loyers impayés.

Nos conseils location meublée LMNP sur les risques. Les problèmes liés aux LMNP gérées en résidence de services peuvent être bien plus graves que dans les autres investissements immobiliers.
Même si la LMNP exploitée reste un des investissements immobiliers les plus sécurisants, de nombreux risques sont inhérents aux LMNP, notamment au gestionnaire et à sa santé financière. Ces risques peuvent peser lourdement sur votre investissement et sur votre objectif de revenus complémentaires :

Pendant l’exécution du bail commercial, une mauvaise gestion ou une mauvaise santé économique de la résidence peuvent entraîner des retards de paiement, des défauts de paiement et/ou un départ du gestionnaire.
• Vous pouvez, en cas de problèmes de gestion ou si la résidence n’est pas appréciée des spécialistes du marché de l’occasion, avoir du mal à revendre votre bien.
Au moment du renouvellement du bail, pour les mêmes raisons, il y a des possibilités de renégociation à la baisse des loyers et des menaces de départ du gestionnaire.

Une résidence de services LMNP sans gestionnaire deviendrait alors une coquille vide très dommageable pour les investisseurs qui se retrouveraient alors sans loyer et avec un prix du bien réduit à peau de chagrin. Une bataille juridique sera sans doute entamée entre le gestionnaire et les propriétaires, en parallèle d’une recherche d’un nouvel exploitant.

Pour minimiser ses risques, il sera donc indispensable d’être très vigilant sur l’historique du gestionnaire et du secteur d’activités. Ce sont malheureusement souvent les mêmes exploitants qui se font mal remarqués, se faisant alors bannir des conseils en gestion de patrimoine avertis.

Je vous invite à vous rendre en bas de l’article pour y trouer les commentaires, où sont relatés bon nombre de mésaventures en LMNP en résidences de services.

Recheche d’appartement neuf ou ancien en résidence services LMNP avec bail commercial – Cliquer pour nous contacter et être accompagné

Et pourquoi pas le LMNP géré en direct dans l’ancien ?

Un bien en LMNP loué en direct comporte des avantages et des inconvénients par rapport au LMNP géré en résidence services.

Les avantages de location meublée LMNP en direct, longue durée, bail mobilité, ou saisonnière courte durée :

  • Un bien immobilier d’habitation : Contrairement aux biens en résidence de services, vous acquérez un bien immobilier classique, qui pourra être utilisé aussi bien comme résidence principale, pied-à-terre ou location à un proche.
  • La revente : De la même façon, puisque votre bien est un bien immobilier classique, il pourra être revendu via l’agence immobilière locale ou de particulier à particulier… Impossible en résidence de services où seuls de peu nombreux spécialistes sont capables de revendre votre bien !
  • Le rendement : Sans gestionnaire de résidence services qui récupère une bonne partie de la marge en échange d’une sécurité de gestion, la location meublée en direct bien réalisée doit être plus rentable qu’une location meublée LMNP avec bail commercial.
  • La fiscalité : Même fiscalité BIC avec amortissement pour permettre une faible imposition sur les loyers de location meublée, déduction des coûts d’acquisition, frais de notaire inclus.

Les inconvénients de location meublée LMNP en direct, longue durée, bail mobilité ou saisonnière courte durée :

  • Le coût d’acquisition : Trouver le bien adapté via un chasseur immobilier spécialisé, réaliser les travaux, meubler le bien, le décorer et le rendre 100% habitable pour un locataire, entrainent pour l’investisseur propriétaire un coût d’acquisition supplémentaire à intégrer.
  • La vacance des locataires : La rotation des locataires peut entrainer des périodes sans revenu, et des surcouts (frais d’agence pour nouveau locataire ou de nouveaux travaux).
  • Les risques locataires : Les risques de loyers impayés ou un locataire qui ne souhaite pas partir pourront mettre en grande difficulté votre investissement.
  • Le coût de la gestion : frais de l’agence qui s’occupe de votre bien, travaux et réaménagement à prévoir également.
  • La réglementation à appréhender : Longue durée ou saisonnière, l’administration fiscale est de plus en plus coercitive sur la réglementation du LMNP.
Pour une location meublée en direct, sans résidence services, la réglementation sera un enjeu central.

Comme indiqué plus haut en introduction, la réglementation de la location meublée LMNP à titre de résidence principale (longue durée) s’aligne sur celle de la location nue par la loi Alur pour les baux conclus après le 27 mars 2014 (aux règles de prescription, aux clauses réputées non écrites, à la rémunération des intermédiaires, l’état des lieux, aux obligations respectives des parties et au dossier de diagnostic technique).

Mesure notable, les loyers sont désormais encadrés dans les grandes agglomérations qui le souhaitent (Paris, Lille, et bientôt Grenoble ?), même si le tribunal administratif de Paris l’a récemment remis en cause. Le prochain feuilleton de 2019 ?

Une location meublée saisonnière devenue très contraignante dans les grandes villes.

Tout bien loué en meublé avec des baux inférieurs à 9 mois sont désormais considérés comme de la location meublée saisonnière.

Objets de beaucoup de débats, notamment du fait de l’émergence et du succès des sites internet comme Airbnb ou le Bon Coin, quels impacts de la loi Alur sur cette fameuse location meublée saisonnière ?

Même si la location meublée de longue durée n’a pas été réellement impactée, la loi Alur a restreint très fortement la location saisonnière meublée dans les grandes villes, où, désormais, les propriétaires bailleurs (Paris, petites couronnes parisiennes et villes de plus de 200 000 habitants) devront obtenir une autorisation de la mairie pour changement d’usage, pour louer en meublé LMNP en saisonnier (durée de location inférieure à 9 mois). Pour obtenir ce changement d’usage, les villes seront autorisées (comme à Paris actuellement) à obliger les investisseurs en LMNP saisonnier à mettre en location longue durée un bien de même surface. Un véritable repoussoir en somme…

Solution la plus efficace pour pouvoir faire de la location saisonnière dans une ville comme Paris : acquérir un bien ayant déjà la destination de local commercial (souvent des rez-de-chaussée) et qui n’est donc pas un logement d’habitation au sens juridique du terme.

La “chasse” aux fraudeurs loueurs saisonniers LMNP à Paris est ouverte pour 2019, avec inscription obligatoire en mairie et jusqu’à 50 000€ d’amende possible.

Affiliation à l’Urssaf de la location meublée saisonnière
L’Urssaf : un désavantage fiscal pour les loueurs en AirBnB et autre location meublée de tourisme

Depuis 2017, si un propriétaire loue un ou plusieurs biens en location saisonnière et que ses recettes dépassent les 23 000€ par an, il sera affilié au RSI dès le premier euro, soit une taxation à près de 45% au lieu de 17,2% en plus de l’impôt sur le revenu !

L’affiliation au RSI sera également appliquée lorsqu’un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur meublé.

Les travailleurs non salarié (TNS), les locations dans le cadre de résidence services et des résidences principales ne sont pas concernés.
Lors de leur rattachement, les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière peuvent opter pour leur rattachement au régime général dès lors que le montant de leurs recettes annuelles ne dépasse pas les limites du régime de la franchise en base de TVA, soit 82 800 € pour 2017.

Lorsque cette option est exercée, l’assiette des cotisations est égale aux recettes diminuées d’un abattement de 60 % (87 % si le logement est classé meublé de tourisme).

Imposition si affiliation au RSI

  • Cotisations sociales calculées sur le revenu net avec cotisations minimales de 1 067 €/an, environ 45% de taux de cotisations totales en 2017.
  • Déductibles au régime réel sauf 2.9 % (CSG non déductible + CRDS)
  • Cotisations minimales déductibles à 100 %

Imposition si pas d’affiliation au RSI

  • Prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
  • 6,8 % de CSG déductibles

Nos conseils location meublée LMNP sur les prestataires. Entourez-vous d’intervenants de qualité
Un cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour qualifier votre stratégie d’investissement.

Investir dans un bien immobilier en location meublée LMNP en direct est-il adapté à votre situation financière, fiscale, patrimoniale et à vos objectifs ? Avez-vous bien conscience des avantages et des inconvénients de ce type d’investissement ? Un autre type d’investissement immobilier n’est-il pas plus cohérent (SCPI, nue-propriété, LMNP résidence services) ? Ou plutôt une épargne financière ?

Notre cabinet vous guide dans la mise en place de vos stratégies pour investir au mieux de votre situation et pour définir votre projet : critères quantitatifs et qualitatifs (prix, emplacement…) et mise en relation avec les autres intervenants (chasseur immobilier, entrepreneur en bâtiment, décorateur, expert-comptable, courtier en crédit, notaire…) pour réaliser votre investissement de A à Z.
Un chasseur immobilier expert pour vous aider à trouver le bien idéal.

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier en location meublée en direct dans l’ancien, une agence immobilière ou un chasseur immobilier spécialisé dans la recherche du bien LMNP de la région où vous souhaitez investir sera absolument incontournable.
N’hésitez pas à nous contacter afin qu’on puisse définir votre projet d’investissement locatif ou pied-à-terre et vous mettre en relation avec un de nos partenaires.

  • Typologie parfaite du bien : étage, exposition, agencement, bonne gestion de la copropriété, vices à déceler.
  • Bonne valorisation du prix par le vendeur : négociation à faire  ou bonne affaire à prendre.
  • Rénovation et travaux à prévoir : estimation du coût de rénovation dans le budget global.
  • Procédure de vente à réaliser jusqu’au notaire : accompagnement jusqu’à l’acte.
  • Réglementation de location meublée : accompagnement pendant la location.

Photo avant travaux d’un investissement LMNP ancien à Paris
photo avant travaux investissement lmnp

Photo après travaux
photo après travaux investissement lmnp

Règlementation de la location meublée LMNP

La nouvelle loi Alur a fait évoluer la loi historique du 6 juillet 1986 sur l’immobilier locatif.

Adoptée en mars 2014, la loi Alur (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) modifie la réglementation des relations entre les propriétaires bailleurs et les locataires de leur résidence principale en renforçant la sécurité juridique de leurs relations contractuelles, en améliorant l’information du preneur au moment de la conclusion du bail et en augmentant sa protection lors de son exécution.
Les modifications apportées par la loi Alur, concernant les baux conclus à compter du 27 mars 2014 donc, sont les suivantes et ne concernent que le LMNP géré par soi-même et non pas exploité en résidence services :
– Les frais d’agence facturés au locataire sont plafonnés en ce qui concerne les visites du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’état des lieux. Les tarifs qui sont appliqués doivent également être affichés.
– En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, des intérêts de retard seront dus au locataire. Pour chaque mois de retard commencé, le dépôt de garantie dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges).
– Le bailleur pourra récupérer les arriérés de loyer pendant une durée de 3 à 5 ans.
– Les pièces justificatives concernant les charges doivent être tenues à disposition du locataire pendant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.
– Lorsqu’il y a des travaux à effectuer au sein du logement, le locataire doit laisser ces travaux se réaliser correctement mais une réduction de loyer est appliquée si la durée des travaux excède 21 jours.
– Si le locataire veut donner son congé, il bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois lorsqu’il habite dans une zone dite « tendue » (en générale les grandes villes).
– Si le motif du congé du bailleur n’est pas recevable, le locataire peut passer devant le juge et contester ce motif pour obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur risquera également des poursuites pénales.
– Aucune expulsion ne pourra intervenir pendant la période de trêve hivernale (c’est-à-dire du 1er Novembre au 31 Mars)

A noter que ces biens immobiliers mis en location meublée à partir du 27 mars 2014 sont encore bien régis par la loi du 6 Juillet 1986. La loi Alur a simplement modifié les éléments ci-dessus.
Un décret du 31 Juillet 2015, qui comprend la jurisprudence antérieure, a ensuite défini la liste des éléments devant obligatoirement, à partir du 1er Septembre 2015, se trouver dans une location meublée :
– Une literie comprenant une couette ou une couverture
– Un dispositif destiné à bloquer la lumière dans les pièces qui vont être utilisées pour dormir
– Des plaques de cuisson
– Un four ou un four à micro-ondes
– Un réfrigérateur et un congélateur ou alors un réfrigérateur qui dispose d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
– La vaisselle nécessaire pour la prise de repas
– Une table ainsi que des sièges
– Des étagères pour le rangement
– Des luminaires
– Un matériel d’entretien ménagé adapté aux aspects de l’habitation

La loi Macron, publiée au Journal Officiel le 7 août 2015 et qui entre donc en vigueur à partir du 8 août 2015 retouche certains éléments de la loi Alur. Par exemple, les dispositions de la loi Alur s’appliquent désormais à tous les contrats de location, même ceux signés avant la parution de la loi. Par conséquent, les nouveaux motifs donnant droit au préavis réduit, comme par exemple le fait d’être situé en zone dite « tendue », seront également applicables aux contrats de location qui ont été signé avant le 27 Mars 2014.
En outre, le dispositif d’encadrement des loyers ne s’appliquera qu’aux contrats signés après la publication des plafonds de loyers et qui ne concernent que certaines villes (Paris et probablement 412 communes de l’agglomération parisienne à l’horizon 2018 si l’on s’en tient à l’arrêté signé par la ministre du logement Emmanuelle Cosse fin Juin 2016, Bordeaux, Montpellier, etc.). Les contrats signés avant cette publication, même lors d’une tacite reconduction, ne sont pas concernés.

Choix d’un expert-comptable spécialisé LMNP et adhésion à un Centre de gestion agréé (CGA).

Demandez l’aide d’un cabinet d’expertise-comptable spécialisé LMNP permet de vous sécuriser sur la justesse de votre comptabilité de vos biens en location meublée, notamment pour le calcul des amortissements, au regard de l’administration fiscale et votre déclaration d’impôt sur le revenu en BIC.

Adhérez un à Centre de Gestion Agréé (CGA) pour la comptabilité annuelle de votre bien immobilier en LMNP (adhésion souvent comprise dans le package d’offre du cabinet d’expertise-comptable). Avec le CGA, vous éviterez ainsi que l’administration fiscale comptabilise 125% de vos revenus dans le calcul de l’imposition.

Détail important, les services de l’expert-comptable seront aux « 2/3 gratuits » : En effet, ses honoraires et le coût d’adhésion au CGA seront remboursés par une réduction d’impôt à hauteur de 2/3 de la somme engagée (jusqu’à 915€/an) (vous payez en année N et obtenez une réduction d’impôt en N+1). Si vous avez besoin d’être orienté vers un cabinet d’expertise-comptable spécialisé en comptabilité LMNP, location en directe ou en résidence services, contactez-nous afin que nous puissions vous mettre en relation.

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

1.            Investir en LMNP dans le neuf en VEFA

Les dernières résidences neuves en création des exploitants de résidence de services.

Revenir au plan de l’article
En souhaitant investir en LMNP dans le neuf vous réaliserez alors votre investissement via un promoteur et le groupe d’un gestionnaire qui lancent une nouvelle résidence en commercialisation, par exemple Nexity ou Réside Etudes qui lance une nouvelle résidence étudiante ou seniors, ou Orpéa, DomusVi, Le Noble Age, Medica Korian ou Domidep qui lance un nouvel EHPAD.

La vente sur plan ou la vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif neuf, vous le faites sous le statut juridique de la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

C’est-à-dire que votre bien immobilier est acheté « sur plan » et qu’il vous sera livré neuf dès qu’il sera achevé (généralement une à deux années après votre acte notarié). Contrairement à d’autres pays, comme l’Espagne, le statut VEFA de l’immobilier neuf en France protège particulièrement les investisseurs : en effet, vous ne pouvez ainsi passer devant le notaire qu’uniquement si le promoteur a obtenu la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) pour la résidence, c’est-à-dire que son taux de réservation des « lots » a atteint au minimum 50% et que le promoteur est assuré d’avoir les fonds nécessaires pour finir la construction.

2. Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente

Un particulier qui revend son bien ancien LMNP à un autre particulier.

Puisqu’ils ne sont pas des biens d’habitation qui se revendraient en agence immobilière de façon classique, les biens immobiliers LMNP en résidence de services ont longtemps été des biens qui se gardaient et qui ne se revendaient pas. Mais désormais, de plus en plus d’intermédiaires spécialistes proposent une offre efficace de LMNP dans l’ancien « revente – occasion » (le Revenu Pierre, Pierre Revente, Cerenicimo Asset, Actifs et Investissements, 1Pierre2Coups…).

Un filtre des intermédiaires LMNP revente et des opportunités à saisir.

Ce marché de la revente qui se développe est plutôt une bonne nouvelle, autant pour les propriétaires qui souhaitent revendre leur bien que pour ceux qui souhaitent investir dans des biens LMNP déjà existants à des prix d’achat moins élevés, plus cohérents que dans le neuf (avec donc des rendements locatifs affichés intéressants).

Attention toutefois si vous êtes un actuel propriétaire de bien en LMNP qui envisagerait une revente, les spécialistes intermédiaires du LMNP ancien opèrent un important filtre sur les biens en résidence de services qu’ils pourraient prendre en mandat de vente, écartant ainsi toutes les résidences ou tous les exploitants à risques (mauvais payeurs ou mauvais gestionnaire)…

D’après eux, et pour information… près de 70% du marché du LMNP serait ainsi invendable sur le marché secondaire ! D’où l’importance de son choix de gestionnaire et de résidence si l’on doit revendre un jour (je me répète !).

Ce filtre opéré par les spécialistes du LMNP ancien est clairement un gage de sécurité pour les futurs investisseurs par rapport au neuf : autant pour la revente et la justesse du prix que sur la qualité de la résidence et du gestionnaire.

Nos conseils location meublée LMNP pour choisir entre un bien dans le neuf ou dans l’ancien

Plus de sécurité et de visibilité sur son investissement dans le LMNP ancien

Le marché de la revente de résidence services en location meublée LMNP ancien comporte de nombreux avantages sur celui du neuf :

  • Rendements locatifs meilleurs, car prix souvent plus cohérents que dans le neuf.
  • Emplacements plus centraux (anciens fonciers).
  • Visibilité sur la santé financière de la résidence et sur sa bonne gestion.
  • Pas besoin d’attendre la livraison (gain de temps et des intérêts intercalaires si crédit, revenus complémentaires perçus immédiatement).
  • Intermédiaires spécialistes LMNP revente qui ne sélectionne que les meilleurs gestionnaires et résidences.
  • Possibilité de choisir un bien à la construction récente (inférieur à 10 ans).

Cependant, outre des frais de notaire plus élevés que dans le neuf (8,5% contre 3,5%), l’offre en ancien LMNP est plus restreinte que celle des promoteurs dans le LMNP neuf. Une résidence services LMNP dans le neuf aura également les dernières normes de construction.

Aujourd’hui chez Calci Patrimoine, sauf nouveau programme neuf d’un gestionnaire de renom dont nous sommes certains que la pérennité sera au rendez-vous, nous conseillons nos clients qui ont le profil d’investir dans des biens LMNP résidence de services dans l’ancien récent plutôt que dans le neuf.

3. Dans quel secteur d’activité choisir notre bien meublé en résidence services LMNP ?
EHPAD et résidences étudiantes à privilégier, seniors à méditer, affaires et tourisme à éviter.

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en location meublée LMNP avec gestionnaire et bail commercial, vous choisissez aussi l’activité de la résidence de services qui peut alors être :

  • Un établissement d’hébergement pour personnes âgés dépendantes EHPAD.
  • Une résidence étudiante.
  • Une résidence seniors.
  • Une résidence d’affaires.
  • Une résidence de tourisme.
  • Une location meublée LMNP en EHPAD
    Avis positif sur les EHPAD, attention au renouvellement du bail commercial.

    L’établissement d’hébergement pour personnes âgés dépendantes (EHPAD) accueille les personnes devenues dépendantes et intègre des professionnels de la santé, tels que des médecins ou des aides-soignants. Ces établissements sont très souvent situés en périphérie des villes, leur rendement net de charge servi est supérieur à tous les autres types de résidences (autour de 4% pour les EHPAD, contre 3,5% pour les autres). À partir de 150 000€ HT d’investissement pour un bien de qualité en EHPAD.

    Notre avis positif pour investir en EHPAD LMNP. Ce n’est un secret pour personne, avec le vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie, la demande de services pour personnes dépendantes est un enjeu de santé national. L’offre et la demande étant déjà aujourd’hui bien déséquilibrées, les EHPAD intelligemment implantés et gérés sont remplis et très rentables.

    Investir dans un EHPAD n’a rien d’attirant : vous investirez dans une petite chambre pour fin de vie, remplie d’appareils médicaux, d’une résidence située dans une zone très peu habitée. C’est pourquoi sans un exploitant de l’EHPAD, l’immobilier ne vaudra presque plus rien. Ce rapport de force peut alors poser problème au moment du renouvellement du bail, le gestionnaire sera ainsi beaucoup plus enclin à faire du « chantage à la délocalisation » pour faire baisser votre prix de loyer.

    Reste qu’en choisissant un bon gestionnaire et une bonne résidence, vous minimiserez ces risques au moment du renouvellement de bail LMNP et ferez un excellent investissement pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés. Le marché de la revente d’EHPAD est aussi très actif et liquide pour les meilleurs gestionnaires.

    Notre top 3 des gestionnaires en LMNP EHPAD: Le Noble Age, DomusVi, Medica Korian.

    Une location meublée LMNP en résidence étudiante
    Avis positif sur les résidences étudiantes, attention aux charges et au choix du gestionnaire

    Surtout composées de T1 et situées aux alentours d’écoles et d’universités, ces résidences accueillent les étudiants qui souhaitent bénéficier d’une infrastructure dédiée : cantine, lieux de vie, proximité des transports ou de l’école…

    Notre avis positif pour investir en résidences étudiantes LMNP. Un marché clairement adaptée à la demande forte d’hébergement des étudiants. Un investissement immobilier a faible ticket d’entrée (à partir de 70 000€ HT).

    Soyez vigilant sur les charges (taxe foncière, charges de copropriété, gros travaux qui pourraient faire diminuer drastiquement votre rentabilité nette. Il existe également de (trop ?) nombreux « petits » gestionnaires de résidence étudiante qui pourraient vous mettre en difficulté en cas de revente.

    Globalement, privilégiez toujours les villes étudiantes ou les villes d’Ile-de-France, avec une proximité des transports, des universités et des écoles, et vous aurez très peu de risques de gestion ou de renouvellement de bail. Et même si le gestionnaire de résidence étudiante devait partir, vous serez au pire, toujours propriétaire d’un T1 bien placé dans une belle ville que vous pourrez louer en direct avec la copropriété…

    Notre top 3 des gestionnaires en résidence LMNP étudiante: BNP Studélites, Nexity Studéa, Réside Etudes.

    Une location meublée LMNP en résidence seniors
    Avis mitigé sur les résidences seniors pour la jeunesse du marché, attention à la revente.

    Ces résidences non médicalisées sont adaptées à la vie de personnes à la retraite, toujours actives et en bonne santé, intégrées de salles communes et de services à la personne (ménage, conciergerie…). Elles se trouvent généralement en centre-ville pour une meilleure accessibilité aux commerces environnants.

    Notre avis mitigé pour investir en résidences seniors LMNP. Avec le vieillissement de la population et l’essor du « papy-boom », le marché des résidences seniors LMNP semble avoir de beaux jours devant lui. Beaucoup de concepts différents de résidences seniors existent, plus ou moins réussis, les résidences seniors sont intéressantes, car elles se rapprochent des résidences d’habitation classiques en termes de typologie de biens (du T1 au T3).

    Nous avons cependant peu de visibilités sur la revente des biens LMNP en résidence services seniors, car le marché est encore très récent (il n’a vraiment décollé qu’à partir de 2009, la grande majorité des résidences seniors sont encore presque neuves). C’est pourquoi nous conseillons à nos clients de privilégier les EHPAD ou les résidences étudiantes pour minimiser ce risque au cas où ils souhaiteraient un jour revendre leur bien LMNP en résidence seniors.

    Notre top 3 des gestionnaires en résidence LMNP seniors : Nexity, Réside Etudes, GFP Invest Domitys.

    Une location meublée LMNP en résidence d’affaires
    Résidences d’affaires plutôt à éviter, sauf cas particuliers

    À proximité des centres d’affaires ou des zones de bureaux. Ces résidences mettent à disposition des appartements pour les hommes et les femmes d’affaires qui ont un besoin de location de courte durée.

    Notre avis plutôt négatif pour investir en résidences d’affaires LMNP. Nous constatons qu’il existe un risque important sur ces résidences du fait d’une forte concurrence et d’une certaine inadéquation de cette offre à la demande des voyages d’affaires.

    Privilégiez les villes et les emplacements à forte activité économique, adaptés aux hommes et aux femmes d’affaires en transit (proche des gares, des centres villes, des quartiers d’affaires). Beaucoup de résidences d’affaires en mauvaise santé financière et très peu de liquidité sur le marché de la revente.

    Une location meublée LMNP en résidence de tourisme
    Résidences de tourisme à éviter, sauf objectif personnel plaisir.

    Situées dans les régions touristiques, souvent en périphérie des villes, ces résidences accueillent les vacanciers dans des logements qui disposent d’un certain nombre de services (piscine, spa, sport, animations…).

    Notre avis négatif pour investir en résidences touristiques LMNP, sauf en cas d’achat plaisir pour en bénéficier quelques semaines par an. Même argument que pour les résidences d’affaires sur la concurrence. C’est aussi sur ce secteur du tourisme qu’il y a eu (et qu’il y a encore) le plus grand nombre de problèmes : faillite du gestionnaire, charges qui explosent, renégociation forte de bail à la baisse… Le marché de la revente des biens en LMNP de tourisme est aussi très compliqué, car les charges y sont plus importantes que dans le reste des résidences de services LMNP, leurs usure rapide (souvent dues à leur emplacement, proche mer, forêt, montagne) font que les nouveaux investisseurs privilégient les résidences de tourisme dans le neuf plutôt que dans l’ancien.

    Nos conseils location meublée LMNP sur le choix de l’activité de sa résidence services. Entre résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires

    N’oubliez pas que la pérennité de votre investissement LMNP est liée à celle de la résidence et de son gestionnaire avec qui vous signez un bail commercial. Privilégiez les résidences étudiantes et les EHPAD pour leur marché solide et connu. Si vous souhaitez investir un petit ticket (moins de 100 000€), les résidences étudiantes sont d‘excellents investissements, au-delà de 150 000€ un EHPAD, voire une résidence seniors, est très cohérent. Pour les résidences d’affaires ou de tourisme, à part pour de rares résidences très qualitatives, ou pour un investissement affectif, elles sont à éviter autant que possible.

    Entourés des meilleurs fournisseurs et garnis d’une grande expérience, notre cabinet vous conseille dans la sélection d’un bien LMNP d’une résidence de services avec gestionnaire pour optimiser votre investissement et minimiser les risques de gestion, de bail et de revente.

    4. Récupération de la TVA à la livraison de la résidence LMNP neuve

    Récupérer la TVA sur votre LMNP n’a aucun impact sur votre investissement.

    Uniquement dans le neuf, la récupération de TVA sur un investissement TTC équivaut à un investissement HT. Vous recevrez un chèque du montant de la TVA (20%) par l’administration fiscale six mois environ après la livraison de votre résidence neuve LMNP de VEFA.
    Légalement en location meublée, la TVA est exonérée et donc ne peut être récupérée. En droit, cette récupération de TVA ne s’applique donc que pour l’immobilier meublé qui propose des prestations d’hébergement de tourisme, d’exploitants inscrits au Registre du Commerce ou consenti par bail commercial – c’est bien le cas de l’investissement en LMNP géré avec résidence de services.
    La TVA est ensuite amortie « virtuellement » par l’administration fiscale pendant une durée de 20 ans. C’est-à-dire que si vous vendez le bien LMNP avant 20 ans et que le bien racheté n’est plus loué meublé par le nouvel acquéreur, vous devrez alors leur rembourser la quote-part de la TVA qu’il restait prorata temporis.

    À noter également que si vous effectuez votre opération LMNP dans de l’immobilier ancien, vous ne récupérez que la part de TVA sur les frais de recherche de l’intermédiaire de revente, car il n’y pas de TVA entre particuliers.

    Souvent mise en avant comme un avantage fiscal par certains vendeurs, la récupération de TVA dans le neuf est en réalité neutre pour l’investisseur en LMNP. Considérez simplement que vous payez votre bien HT, car en cas de revente le prix sera fixé aussi HT.

    5. La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial

    L’exploitant de la résidence vous paye vos loyers, pas les locataires.

    Pendant une durée comprise entre 9 et 12 ans, c’est le bail commercial qui vous lie légalement au gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi en LMNP. Ainsi, plus de problème de rotation, de carence, ni de vacance de locataire. À la fin de la durée du bail commercial, si tout se passe bien, celui-ci est directement reconduit par tacite reconduction aux mêmes conditions que le précédent.

    Le fait d’établir un bail avec un professionnel vous sécurise bien plus qu’un bail avec un particulier : durée de bail bien plus longue et risques locatifs mutualisés entre tous les locataires de la résidence, voire entre toutes les résidences du groupe du gestionnaire.

    Pendant la durée du bail, le gestionnaire de la résidence services LMNP vous paiera ainsi de façon sécurisée vos loyers chaque trimestre.
    .

    Nos conseils location meublée LMNP sur la sélection du bien et de la résidence.

    Il est absolument nécessaire de comprendre les tenants et les aboutissants des conditions dans lesquelles évolue la résidence LMNP (perspective du marché, cohérence de l’emplacement, qualité du gestionnaire).

    En droit commercial, les loyers ne sont en effet pas « garantis ». Il existe bien des cas où le gestionnaire ne paye plus votre loyer : en retard, en cessation de paiement ou en dépôt de bilan. Sans aller jusque-là, il arrive trop souvent que les gestionnaires négocient à la baisse le loyer annuel des propriétaires au moment du renouvellement du bail, notamment si la résidence ne tourne pas aussi bien qu’espéré (ou que le loyer ait été surévalué dès le départ pour mieux vendre la résidence LMNP neuve…).

    6. L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire

    Gestion et paiement des charges de la résidence services LMNP déléguées à l’exploitant.

    La plupart des charges usuellement induites au propriétaire d’un bien immobilier seront en LMNP aux frais du gestionnaire, toutes celles usuellement induites aux locataires récupérées par le gestionnaire.

    En cas général, le propriétaire du bien LMNP en résidence services devra uniquement s’acquitter :

    • Des frais d’acquisition (frais de notaire, frais de recherche…).
    • De la taxe foncière annuelle.
    • Des frais de syndicats de propriétaires annuels (sauf en EHPAD).
    • Des frais de comptabilité annuels (gratuits aux 2/3, car ils viendront en réduction d’impôt l’année suivante)
    • Du renouvellement des meubles (fréquence et prix dépendant du gestionnaire).
    • Des gros travaux (articles 605 et 606 du Code civil), type ravalement ; même si parfois le gestionnaire s’engage à les prendre à sa charge (sauf en EHPAD où tout sera pris en charge, notamment la remise aux normes).

    Ces charges à payer pour le propriétaire pourront bien sûr être imputées sur vos revenus en régime réel en plus de l’amortissement de l’immobilier et des éventuels intérêts d’emprunt – permettant ainsi d’avoir une quasi non-imposition sur vos revenus complémentaires BIC… !

    Nos conseils location meublée LMNP sur les conditions du bail commercial.

    De plus en plus rare dans les baux commerciaux (sauf en EHPAD), l’article 606 du bail commercial LMNP, c’est-à-dire le fait que le paiement des grosses réparations est parfois pris en charge par le gestionnaire. Vérifiez également si dans le bail de la résidence, la revalorisation des loyers en fonction de l’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers) n’est pas excessivement plafonnée (en dessous de 1%).
    Même si c’est également de plus en plus rare, sachez toutefois qu’il existe encore des baux de résidences services dans lesquelles la revalorisation des loyers n’est pas plafonnée. Dans ce cas, vous bénéficierez au maximum d’une forte inflation.

    Nos conseils location meublée LMNP pour optimiser votre investissement avec sa comptabilité BIC.

    Afin d’optimiser votre investissement LMNP avec votre situation patrimoniale, il peut être tout à fait intéressant de prendre un crédit immobilier afin de « repousser » le moment où vous utiliserez votre amortissement et bénéficierez de l’imposition réduite sur 30 ans (au départ à la retraite, par exemple).
    En effet, les intérêts d’emprunt seront imputés aux revenus comme charges, même si votre stock de déficit est reportable pendant 6 ans, le stock d’amortissement est lui reportable indéfiniment ! Cela peut être d’autant plus intéressant en crédit in fine si vous disposez du capital au départ.

    De plus, avec la fin du crédit coïncidant avec le début votre retraite, vous optimiserez les revenus complémentaires de votre bien en location meublée.

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    Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

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    L’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires. Jusqu’à 4% de rendement locatif brut de gestion et brut d’impôt. Cadre sécurisant grâce au gestionnaire et au bail commercial. Faible imposition grâce à l’amortissement et aux revenus BIC.

    Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard. Pour bénéficier de la faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier dont la valeur est répartie et imputée dans les charges pendant 30 ans (amortissement qui n’existe pas en revenus fonciers de la location nue classique ou en SCPI).

    Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf. Comme indiqué plus largement dans l’article, acquérir son investissement immobilier en location meublée sur le marché de la revente permet de bénéficier d’un filtre de sécurité de la part des intermédiaires, qualifiant le prix, le gestionnaire et la pérennité de la résidence dans le temps.

    Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien. Se revendant exclusivement via des spécialistes, les biens immobiliers de résidences services LMNP ne se revendent pas aussi facilement qu’un bien d’habitation classique. Les futurs acheteurs seront ainsi en nombre plus restreint, car ils doivent avoir, comme vous, le seul même objectif d’avoir des revenus complémentaires ; alors qu’un acheteur en bien immobilier d’habitation aura bon nombre d’objectifs possibles (y loger, le louer, loger un proche…). Le LMNP en résidence services est un investissement immobilier qui se motive par ses compléments de revenus, pas pour une revente..

    Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes. Privilégiez les résidences de services pour les personnes dépendantes (EHPAD) et pour les étudiants. Le manque de visibilité sur la revente des biens meublés en résidences seniors nous pose problème. Résidences touristiques et d’affaires sont à éviter, sauf exceptions.

    Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP. C’est la pérennité de l’activité du gestionnaire qui fera que votre investissement locatif meublé perdurera et se valorisera. Le gestionnaire devra être un professionnel expérimenté, spécialistes de l’activité de la résidence LMNP que vous avez choisie, et reconnu comme respectueux des propriétaires.

    Des conditions du bail commercial à pointer : qui paye les charges et quel plafonnement de revalorisation des loyers ?

    Fonctionnement du LMNP en location directe classique dans l’ancien

    Revenir au plan de l’article

    Grâce à l’ancien et la fiscalité LMNP, vous optimisez le prix, le loyer, et votre rendement net final. Avec l’investissement locatif meublé LMNP dans l’ancien direct, vous optimisez votre rendement net (loyer net divisé par prix net) :

    • Vous payez moins cher votre bien ancien au m2 par rapport au neuf (en contrepartie d’avoir plus de risques).
    • Vous rénovez et décorez votre acquisition qui le valorise mieux à la location (également plus de risques que pour un investissement neuf).
    • Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien et vous réalisez des travaux, ces frais d’acquisition sont déductibles de votre revenu BIC réel LMNP imposable.
    • Vous avez un meilleur contrôle sur votre stratégie locative meublée : petite surface, grande collocation, location saisonnière ou immeuble (voir plus bas dans l’article).

    Vous assumez d’être en gestion directe avec un locataire en contrepartie d’un rendement supérieur. Même si vous aurez la possibilité de confier la gestion locative par une agence immobilière, ce sera le locataire qui vous paiera le loyer et non un gestionnaire de résidences professionnel. En contrepartie des risques de loyers en retard ou impayés, de vacances ou carences, vous bénéficierez d’un montant de loyer bien supérieur à une gestion indirecte.

    Vous cherchez un bien soi-même et appréhender les risques à l’acquisition, ou à travers un chasseur immobilier. Vous devrez acheter votre investissement immobilier locatif meublé LMNP ancien à un particulier dans le schéma classique (particulier à particulier, ou agence immobilière). Vous aurez ainsi le choix de faire vos recherches vous-même en épluchant les annonces, ou via une agence de chasseurs de rentabilité (partenaires de Calci Patrimoine). Puisque les risques à l’acquisition d’un bien ancien sont importants (prix surévalué, copropriété mal gérée, travaux à prévoir…), nous vous recommandons de les minimiser en vous faisant accompagner par un expert chasseur immobilier. Il qualifiera votre projet, avec son prix, les travaux le loyer estimé, les charges, et donc votre rendement net final.

    Vous réalisez des travaux et meubler son bien. Même raisonnement que pour chercher et trouver votre bien LMNP ancien. Vous minimiserez les risques, les coûts, la durée et la qualité (et donc votre rendement net) en faisant appel à des professionnels de la rénovation et de l’ameublement.

    Vous choisissez entre la location longue, le bail mobilité, et la location saisonnière. Plus le turn-over des locataires est important (donc votre risque locatif), plus votre rendement est potentiellement plus élevé (vous louerez plus cher). Sur une location longue, un locataire dans un studio restera 1 an et demi en moyenne, su un bail mobilité quelques mois, et sur une location saisonnière quelques jours.

    Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP directe classique dans l’ancien

    Revenir au plan de l’article

    Découverte de la formule magique de l’auto-financement et de la capacité d’endettement illimité.

    Savez-vous qu’il existe un montant de loyer (donc un rendement) qui vous permet de ne jamais perdre en capacité d’endettement ? Vous permettant ainsi de réaliser des acquisitions quasi « à l’infini » ?

    Puisque les banques prennent en compte dans leur calcul de taux d’endettement 70% des loyers que vous percevez, il suffit que votre loyer brut multiplié par 70% soit supérieur à vos mensualités de crédit pour être en auto-financement et que votre taux d’endettement ne soit pas diminué !

    Prenons un exemple, soit un investissement immobilier LMNP ancien au budget total de 300K€ (prix du bien, travaux, frais de notaire, honoraires d’agence et de chasseur, meubles), avec 10% d’apport (30K€) vous réalisez un crédit de 270K€.

    Crédit sur 25 ans Taux 2% : Rendement magique de 6,54%.

    • Mensualité de 1 144€. Il faut donc un loyer hors charges de 1634€ (1 144€ divisés par 70%) pour être en endettement illimité, soit 19 608€ (1634€x12) divisés par 300 000€ = 6,54% brut.

    Crédit sur 20 ans Taux 1,8% : Rendement magique de 7,66%.

    • Mensualité de 1 340€. Il faut donc un loyer hors charges de 1 914€ (1 340€ divisés par 70%) pour être en endettement illimité, soit 22 968€ (1915€x12) divisés par 300 000€ = 7,66% brut.

    Bien sûr, puisque chaque projet est différent, votre rendement magique cible peut être facilement calculé en fonction de votre budget global, durée de crédit, montant de l’apport et taux de crédit !

    Choisir la stratégie LMNP directe ancien la plus adaptée à votre profil, budget et votre objectif de rendement

    Quelle la stratégie LMNP ancien directe qui vous convient le mieux ? Définissez votre projet pour cibler et rechercher les biens en adéquation.

    Ces exemples sont ce qu’il est possible d’obtenir avec nos chasseurs partenaires.

    La petite surface studio ou deux pièces.

    • Budget entre 100 et 200K€.
    • Rendement net de 3% à Paris à 5,50% en Ile-de-France.
    • Paris et petite couronne.
    • Un seul locataire.
    • Stratégie qui sécurise, la plus connue et répandue.

    La grande surface en collocation.

    • Budget entre 150K€ et 350K€.
    • De trois à cinq pièces.
    • Rendement net de 5,00% en Ile-de-France à 7,00% en province.
    • Petite et grande couronne parisienne, Lille et Rouen…
    • De deux à quatre locataires.
    • Stratégie qui optimise le rendement des grandes surfaces.

    Le local commercial en RDC à Paris pour faire du AirBnB toute l’année.

    • Budget entre 350K à 700K€.
    • Locaux commerciaux en rez-de-chaussée (RDC), sur cour ou sur rue, quand le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de location saisonnière et d’hôtellerie (clause bourgeoise).
    • Rendement net de 7,00% à 9,00% à Paris.
    • Paris uniquement (pour l’instant).
    • Un seul locataire courte durée.
    • Stratégie qui permet de louer en saisonnier toute l’année dans Paris et en toute légalité.

    L’immeuble entier.

    • Budget entre 700K à 5M€.
    • De 4 à 20 appartements…
    • Rendement net de 7,00% à 9,00%.
    • Paris, Ile-de-France, Lille, Rouen, Bordeaux…
    • Autant de locataires que d’appartements.
    • Stratégie qui réunit le plus d’avantages, mais au budget plus élevé.

    Exemple d’une simulation d’un bien en LMNP ancien direct à 6,7% de rendement net

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    Projet de collocation à Rouen 235 689€ et 6,74% de rendement net

    T4 au 2ème étage sans ascenseur de 103m2.
    A l’achat : 1 grand séjour (40m2),1 chambre (14m2),1 chambre (11m2),1 chambre (10m2)1 cuisine, 1 salle d’eau, 1 toilette, 1 cave.
    Travaux de rénovation complète et de valorisation : création d’une nouvelle chambre dans le séjour et deuxième salle d’eau dans la cuisine.

    Prix négocié : 142 000€
    Frais de notaire : 11 900€
    Travaux : 57 570€
    Mobilier : 8 800€
    Honoraires de chasse : 15 419€
    Investissement total : 235 689€

    Loyer mensuel : 370€ pour 4 chambres, soit 1 480€
    Loyer annuel : 17 760€
    Charges de copropriété : 984€
    Taxe foncière : 900€
    Revenu net annuel : 15 876€

    Résumé de l’opération LMNP directe ancien en collocation

    • 17 760€ divisés par 235 689 = 7,57% de rendement brut => Rendement magique sur 21 à 25 ans de durée de crédit, pas de perte de capacité d’emprunt.
    • 15 876€ divisés par 235 689€ = 6,74% de rendement net => Autofinancement en payant les frais de notaire et les meubles (20 700€, soit 8,78% de l’investissement) et un crédit de 214 969€ sur 20 ans avec 1067€ de mensualités contre 1323€ de loyer net de charges !

    Plan avant travaux de cet investissement LMNP ancien
    plan avant travaux investissement lmnp

    Plan après travaux
    plan après travaux investissement lmnp

    Conclusions pour établir votre stratégie d’investissement immobilier locatif en 2019

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    Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services. Pour éviter tout risque à la revente ou avec le gestionnaire, un bien immobilier d’habitation classique mis en location meublée directe est un excellent investissement s’il est bien réalisé. L’objectif principal ne sera plus la création de revenus complémentaire sécurisés par un bail commercial, mais surtout la constitution d’un patrimoine locatif à fort rendement (notamment dans l’ancien LMNP). Pour la location en direct longue ou saisonnière, la qualité de votre recherche ou de votre chasseur immobilier sera l’élément déterminant pour optimiser votre rendement et éviter les pièges liés à l’acquisition (négociation du prix, travaux, décoration), puis les risques liés à la gestion.

    Pourquoi investir en SCPI internationales plutôt qu’en location meublée LMNP résidence services. Pour une meilleure diversification géographique de son patrimoine entre tous les immeubles et tous les pays dans lesquelles les SCPI Corum Origin, Corum XL, Novapierre Allemagne ou LF Europimmo investis hors de France ; et pour leur procédure de recherche et acquisition de parts plus simple et rapide qu’un appartement. Leur fiscalité est également plus intéressante que celles des SCPI 100% françaises ou du LMNP, car les loyers sont imposés dans leur pays : un immeuble en Allemagne, une fiscalité allemande. Il est cependant plus difficile d’obtenir un crédit bancaire pour des SCPI internationales que pour un bien en LMNP.

    Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus. Puisque l’amortissement est reportable sans limite de durée, utilisez l’effet de levier crédit et ses intérêts d’emprunt pour « repousser » l’utilisation de l’amortissement immobilier BIC au moment de partir à la retraite par exemple.

    Prendre un expert-comptable spécialisé location meublée LMNP et souscrire à un CGA. Pour votre comptabilité, pour la gestion comptable et le suivi annuel de votre investissement en LMNP. L’adhésion au CGA permet aussi d’éviter que l’administration fiscale vous sanctionne en prenant en compte 125% de vos revenus dans son calcul d’imposition. Les honoraires et frais viennent en réduction d’impôt l’année suivante à hauteur des 2/3 de la somme engagée, jusqu’à 915€ par an.

    Soyez bien conseillé pour minimiser les risques. Entre les risques liés au gestionnaire (notamment sur sa santé financière et sur le renouvellement du bail) et les risques en cas de revente (près de 70% du marché du primo-investisseur en LMNP en résidence de services est considéré comme invendable par les spécialistes LMNP ancien revente), vous devrez être bien conseillé pour ne pas vous tromper et éviter les pièges.

    Pour développer et optimiser votre patrimoine immobilier locatif, particulièrement comparés aux résidences services ou au Pinel, nous privilégions ainsi en 2019 la location directe LMNP dans l’ancien et/ou les SCPI internationales.

    Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 65 cabinets et 1,5 milliard d’euros d’actifs gérés, 17 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.dl-brochure-calcipatrimoine

     

    393 réflexions sur “LMNP : Investir en location meublée LMNP en 2019 ?”

    1. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      très bon article, très bien expliqué.
      Par contre je ne comprends pas un point, si mon but est réduire mes impôts et de me créer un patrimoine sur le long terme, le LMNP scellier n’est pas bien, il faut privilègier absolument le LMNP classique?

    2. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Monsieur,

      Merci pour vos compliments !

      Oui, il faut absolument privilégier le LMNP classique sur le LMNP Scellier. L’amortissement est bien plus avantageux fiscalement en classique que la réduction d’impôt sur 9 ans en Censi-Bouvard (Scellier).

      Anthony Calci

    3. Avatar de Anthony Calci

      Tres bonnes explications
      Mais à 48ANS je suis assez septique de ma lancer dans une operation LMNP neuf avec 2Oans de credit + 2 ans de construction
      donc j’aurais 70 ans pour beneficier totalement de mon deficit foncier cumuler et ne plus payer d’impot foncier.
      Ce type n’est il pas plutot reserver les personnes qui ont plutot 40-45ans (surtout en VEFA sur du neuf)

      MERCI DE VOTRE REPONSE

    4. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie pour vos compliments !
      Effectivement, l’idéal pour le LMNP est de calibrer la fin du crédit au moment du départ à la retraite. Dans votre cas, un crédit de 10 ans.

      À condition de payer “cash”, on peut acquérir un bien en LMNP même à 70 ans ! Le LMNP est en effet un placement parfait pour se créer des compléments de revenu à la retraite dont les revenus sont peu imposés.

      Pour vous, si vous n’avez pas la possibilité de réduire votre durée de crédit, peut-être devriez-vous vous orienter vers un achat à crédit de parts de SCPI ? Ainsi, le ticket d’entrée pourra être plus faible… et votre durée de crédit plus courte. Avec un résultat assez similaire si votre TMI est à 14% ou moins.

      Si vous le souhaitez, n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter.

      Très cordialement,
      Anthony Calci

    5. Avatar de Anthony Calci

      Je suis tenté d’aquérir dans une résidence étudiants a Marseille pres de la faculté de médecine de la Timone.
      Un ou deux appartements. Votre exposé est trés interessant. La société qui propose ces biens est le groupe LVH INVESTISSEMENT dont le siege est a Valence (26).Cette société possède huit résidences etudiants en France.J’aimerai connaître la fiabilité de cette société? Pouvez vous me renseigner a son sujet?
      Merci de votre réponse

    6. Avatar de Anthony Calci

      Monsieur,

      Je suis désolé, mais je ne peux vous répondre car je ne connais pas ce groupe. Pour les résidences étudiantes, nous aimons travailler avec Nexity qui est le premier promoteur gestionnaire de résidences étudiantes en France (plus de 100 résidences, il me semble).

      Cordialement,
      Anthony

    7. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour ,votre article est très bien expliqué…
      je suis le point d’acquérir un bien T1 au “Campus de Sophia” dont le gestionnaire est Village Center ,que pensez vous d’abord du gestionnaire? donc il est préferable d’opter pour l’amortissement que le censi-bouvard sur 9 ans ,pourquoi?
      je vais sur mes 47 ans en novembre ,et le bien est livrable en décembre 2013 ,ayant prit un pret sur 25 ans et comptant sur la fin de mon remboursement de mon crédit sur ma résidence principale dans 10 ans ,(ainsi je miserais sur le remboursement de mon LMNP)est ce jouable et sécurisant pour moi?
      merci pour votre réponse car je suis encore septique sur ce placement de peur de ne pas percevoir mes loyers pour le remboursement de mon credit!

    8. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Je vous remercie pour votre compliment…

      Je ne connais pas ce gestionnaire ! Pour les résidences étudiantes, nous privilégions uniquement les leaders. Mais peut-être sont-ils très biens. Je ne peux vous en dire en plus sur ceux-ci…

      Il est préférable d’opter pour l’amortissement afin de n’avoir aucune imposition sur les loyers jusqu’à la fin de votre vie. Et puisque, l’objectif du LMNP est bien de se créer des compléments de revenus à la retraite (et que vous ne pourrez sans doute pas revendre le bien), et non de gagner un peu d’impôt sur 9 ans, nous privilégions quasi systématiquement cette option.

      Votre montage semble jouable, même si 25 ans de crédit à 47 ans me semble une durée élevée.
      Vous ne percevrez pas de revenus uniquement si la société fait faillite, cela reste donc bien sécurisé si la résidence est bien placée et bien gérée !

      À votre disposition pour en discuter.

      Cordialement,
      Anthony Calci

    9. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour;
      Investir dans ce type de projet demande certaines précautions.
      Validez l’emplacement.
      Qui est le gestionnaire / le preneur ? une SARL dédiée (une filiale) ou la maison Mère car ce n’est pas pareil surtout en cas de défaillance. Si la filiale tousse la maison mère risque de la fermer. Ce type de gestion est présent même chez les gros.
      Les charges du bailleur et du preneur : Article 606 et 605 du code civil, le mobilier notamment au terme du bail.
      Le renouvellement du bail.
      Demandez le rendement hors taxes car si la tva sur les loyers changent…
      Comment est versé le loyer ? important pour le plan de financement.

      cdt.

      Manu

    10. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Le gestionnaire est effectivement très important. Mais au-delà du système de gestion maison mère/filiale/société extérieure, l’emplacement et la cohérence de la résidence avec le marché local seront ce qui sécurisera la pérennité de votre investissement.
      L’article indique bien quelles conditions du bail commercial sont à scruter. Le renouvellement du bail s’effectue toujours par tacite reconduction à son terme. C’est la loi.
      Le rendement en LMNP est justement toujours indiqué HT/HT…
      Comme indiqué dans l’article, le loyer est versé trimestriellement au propriétaire par le gestionnaire.

      Cordialement,
      Anthony Calci

    11. Avatar de Anthony Calci

      Super article
      Je compte investir avec Réside Étude ds une résidence étudiant avec rendement à 5%. Est ce une société solide?
      Le plafond IRL est mis à 2,3 %. Est ce suffisant ?
      Pas de dénonciation de la clause de révision triennale. Est ce dangereux ?
      Merci d avance

    12. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Monsieur,

      Oui, il me semble que c’est une société immobilière-gestionnaire solide.
      Le rendement de 5% est à mettre en adéquation avec l’emplacement…
      Oui, 2,3% de plafond IRL est suffisant.
      La clause de révision triennale est un classique des baux commerciaux en LMNP.

      Cordialement,
      Anthony Calci

    13. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      êtes-vous certain que Nexity est gestionnaire de Résidence Services seniors comme vous l’écrivez pour la Résidence de Cabourg “Le Caroussel” ?
      Cordialement,

    14. Avatar de Anthony Calci

      Monsieur,

      Effectivement, le gestionnaire est DOMITYS, marque du groupe AEGIDE qui est détenu à plus de 30% par Nexity. Aegide est le leader français de la gestion des résidences services seniors à travers cette marque. La prise de participation de Nexity dans le capital d’Aegide l’a incontestablement développé.

      Nous sommes donc face un promoteur & gestionnaire poids lourds de leur secteur – et aux intérêts communs.

      Très cordialement,
      Anthony Calci

    15. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      tres bon article.On me propose une lmnp censi bouvard en résidence de tourisme sur Aix ce n est apparemment pas le bon choix de plus dans le bail propose l’indice des loyer est bloqué à 1,5% est ce normal ?

    16. Avatar de Anthony Calci

      Merci à vous,
      L’IRL plafonné à 1,5% n’est pas choquant, mais il y a bien mieux. Quant à la résidence de tourisme à Aix, ce n’est pas ce que nous proposerions. De plus, vous devez éviter le dispositif Censi-Bouvard et privilégier le classique amortissable.

      À votre disposition,
      Anthony CALCI
      [email protected]

    17. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      nous avons 52 ans, on propose chez Réside Etude, taux de rentabilité de 4.80% pour un appartement senior de 155 480eur.
      au bout de 12 ans gain final de l’opération 82 616 .
      Si nous revendons la tva est reverser au prorota; ce n’est pas pris en compte. Je suis pas sure de l’opération, qu’en pensez vous ?

    18. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Antony, encore bravo pour cet article.
      Voila, j’envisage tres prochainement l’achat d’un appartement d’OCCASION et à un bon prix (succession) en residence senior ou la liste d’attente des demandeurs est assez longue (la responsable de la residence est une amie, et donc je sais que la demande est réelle) dans une petite ville bourgoise de 180 000 habitant et dans un quartier trés haut de gamme.
      Je pense gerer la location du T3 en non meublé (est ce une erreur?) et en direct car peu de risque de vacances locatives et une bien meilleure rentabilité qu’en passant par le gestionnaire (5.8 % proposé contre 9.6 % en direct) .
      Donc ma question, à part les frais de renovation de l’appartement et les interets d’emprunts, puis je y “tirer” un avantage fiscal de cette operation comme une recup partiel de la tva, ou autre ? (Financement avec un emprunt de 130 000 Euros sur 12 ans et j ai 44 ans). Merci de votre réponse.

    19. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Merci beaucoup pour le compliment.
      Je ne suis pas sûr de saisir. Vous pouvez très bien le gérer vous même en meublé… Et si vous le faites en meublé, pas de récupération partielle de TVA (mais amortissement).

      Anthony

    20. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Le LMNP n’est pas fait pour être revendu, surtout avant 20 ans à cause de la TVA. Les LMNP voués à être revenus sont seulement ceux des grandes villes très bien placés.

      Cordialement,
      Anthony CALCI

    21. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Enfin un article objectif qui ne pousse pas à l’achat à tout prix.
      On me propose un LMNP d’affaire à REIMS. Très bien situé contigu à la gare. Néanmoins, même mon banquier ne veut pas me suivre en m’expliquant que c’est trop risqué. Cela semble avéré par rapport à vos avis.
      Le but de mon achat est de me constituer un capital pour l’avenir en le revendant. Que me conseillez-vous si un LMNP n’est pas un bon choix pour la revente ?
      Cordialement

    22. Avatar de Anthony Calci

      Merci beaucoup.
      Pour la revente, un Scellier/Duflot bien placé et au bon prix serait mieux placer que le LMNP. Mais vous devrez choisir minutieusement votre programme.
      Ce que j’aime faire avec mes clients qui souhaite investir en immobilier : uniquement étudier les biens qui sont proches de chez eux afin d’appréhender au mieux le marché local.

      Anthony Calci

    23. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      J’envisage un investissement dans une résidence d’affaire basée à Roissy Charles de Gaulle.
      Vous évoquez un risque plus important sur ce type d’opération.
      Pensez vous que la localisation qui semble intéressante puisse annuler ce risque?
      Merci pour votre réponse, et pour votre dossier très documenté.
      Bien cordialement

    24. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Ce genre d’emplacement près d’un aéroport pour des LMNP résidences d’affaires me va assez bien. À voir bien sûr également la qualité du gestionnaire, les conditions du bail commercial et le prix d’acquisition.

      Cordialement,
      Anthony Calci

    25. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Merci pour votre commentaire.
      Pour plus d’information, il s’agit du programme “Residome Roissy Parc” réalisé et géré par RESIDE ETUDE.
      Quant au prix de vente TTC, il me parait probablement un peu surévalué, il se situe à 210 000 Euros pour un studio de d’environ 25 m2, y compris mobilier et parking extérieur.
      L’indice IRL est plafonné à 2,3%, ce qui pourrait être gênant dans le cas d’une inflation mal maitrisée.
      Avec mes remerciements.

      Bien cordialement

    26. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour, nous envisageons l’acquisition d’un bien sur MERIGNAC dans une résidence d’affaire gérée par le groupe Pichet :f2 32m pour 79000e.
      Merci de nous dire si vous avez des retours sur ce gestionnaire. Aussi en cas de faillite de gestionnaire!!sommes nous réellement propriétaire des murs et pouvons nous le louer par un autre biais de location classique??
      L’inde
      xation des loyers est de 1%, est ce négociable??
      Merci pour vos retours

    27. Avatar de Anthony Calci

      bjr merci pour vos articles qui m’éclaire sur les lmnp
      on me propose un T2 dans une residence seniors avec pole medical de proximité avec possibilité de récupérer le T2, ce bien est il revendable efficacement?
      le gestionnaire est gdp vendome connaissez vous
      j’ai 42 ans mais pas de res principale cela peut il me porter préjudice pour un achat futur sur une res principale ou locative merci de votre reponse

    28. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Si la rentabilité est bonne et l’emplacement du LMNP cohérent, oui il sera vendable assez facilement. Je le connais de réputation, je ne travaille pas avec eux, mais il me semble que c’est un bon gestionnaire de résidence seniors.
      Sur votre futur achat de RP, cela dépend de vos revenus et de la capacité d’épargne que vous vous retirez avec cet investissement en LMNP.
      Cordialement,
      Anthony Calci

    29. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Comme vous le savez, je ne suis pas fan des résidence LMNP business. De plus, Merignac me semble pas être un pôle important d’affaires… Oui, si l’exploitant quitte la résidence, vous le récupérez comme tout bien immobilier classique. Généralement, l’indexation des loyers n’est pas négociable. Mais au vu des caractéristiques de cette résidence LMNP, il est possible qu’elle le soit…
      Cordialement,
      Anthony Calci

    30. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Je tiens à mettre en garde les investisseurs potentiel sur le fait que le LMNP n’est pas un investissement sur.
      J’ai acquis moi même un appartement il y a 2 ans et aujourd’hui le gestionnaire demande aux propriétaire de diviser par 2 les loyers faute de rentabilité de la résidence. Faites attention car les loyers initiaux présenté sur le bail sont souvent largement surestimés.
      La société gestionnaire appartien au promoteur de la résidence et est de paire avec elle. Aujourd’hui rien n’empêche le gestionnaire de déposer le bilan sans réelle pertes économique du groupe.

    31. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Monsieur,

      Vous avez tout à fait raison. Comme écrit dans l’article, pour éviter tout désagrément lors du renouvellement du bail commercial de votre bien en LMNP, vous devrez investir uniquement dans les résidences qui proposent une situation de marché cohérente et un bon gestionnaire. C’est pourquoi nous préconisons d’investir dans les résidences LMNP étudiantes et seniors des meilleurs gestionnaires dans des villes majeures, et demandons d’éviter le plus possible les résidences d’affaires et de tourisme.

      Anthony Calci

    32. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      J’ai apprécié la clarté dans votre article qui permet aux novices de mieux comprendre le fonctionnement du LMNP
      j’ai un projet pour investir dans une résidence senior : que pensez-vous de CERENICIMO et du gestionnaire PRIMAVERA?
      Merci d’avance
      Cordialement

    33. Avatar de Anthony Calci

      Monsieur,
      Merci à vous.
      Nous travaillons régulièrement avec Cerenecimo qui est un intermédiaire de qualité. Je ne connais pas assez le gestionnaire Primavera pour vous donner un avis pertinent. Vous parlez de la résidence seniors à Tours ? Elle semble avoir des caractéristiques d’investissements correctes et son rendement locatif est très intéressant.

      Cordialement,
      Anthony Calci

    34. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Tout d’abord, bravo pour cet article très complet. Je souhaiterais acheter un appartement dans une ville de province étudiante et le meubler. L’appartement coûterait environ 40 000e et je peux espérer le louer 330e en meublé. Je souhaiterais faire un emprunt pour cet investissement. Avant de faire appel à un expert comptable, comment puis-je savoir s’il est plus intéressant pour moi de déclarer en réel simplifié qu’en micro BIC ? Comment choisir un bon expert comptable (sans que les frais dépassent les 915e déductibles) ? Avez vous des contacts à ce sujet sur Paris ?
      En vous remerciant

    35. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Pour savoir s’il est plus intéressant de déclarer un LMNP en réel simplifié qu’en micro BIC, il faut voir si les charges sont supérieures à 50% du loyer. Ce qui est forcément le cas lorsqu’on en emprunte à 100% et qu’il y a les amortissements.

      Pour le cabinet d’expert comptable, je peux vous mettre en relation avec un spécialiste des investisseurs en LMNP. À voir en message privé.
      Cordialement,
      Anthony Calci

    36. Avatar de Anthony Calci

      bjr merci pour vos info novice en lmnp on me propose un t1 bis a 210000 avec rendement net de 4% en res seniors a seynod dans le 74 avec le groupe domusvi gdp vendome
      qu’en pensz vous ?
      merci

    37. Avatar de Anthony Calci

      Difficile de vous répondre sans information complète. Mais GDP Vendome me semble être un interlocuteur sérieux. Tout particulièrement sur les LMNP en EHPAD où ils font partie des principaux acteurs du secteur.
      Anthony Calci

    38. Avatar de Anthony Calci

      bonjour,
      Mon bail commercial finnissant dans 2 ans avec le gestionnaire ,suis je obligé de resigné avec lui,avec un autre acteur ou je peux le récupérer et le loué?
      cordialement

    39. Avatar de Anthony Calci

      Vous n’êtes pas obligé de resigner avec lui et pouvez théoriquement louer vous-même votre bien en LMNP. Mais cela dépend beaucoup de la typologie de la résidence, est-ce possible de le louer isolé de l’activité principale ? De plus, vous risquez de devoir assumer des charges de co-propriété extrêmement importantes.
      Anthony Calci

    40. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour, je suis favorablement impressionnée par la qualité de votre article et la pertinence des réponses que vous savez apporter aux questions de chacun, le tout sous couvert semble t’il d’une objectivité et d’une compétence qui ne sont pas si courantes, surtout sur le net. J’aurais besoin de votre avis: mon mari et moi avons 61 et 55 ans, profession libérale tous les deux, mon mari ne prendra pas sa retraite avant 7 ans, si tout va bien. Nos enfants souhaitent que nous achetions un appartement dans un station de ski à 3 heures de chez nous (Vars les Claux (04)), dans laquelle certain de nos amis ont déjà des biens.Le prix moyen du m2 bien placé est entre 5 et 6000 euros. On nous propose un appartement en VEFA à 5500 euros du m2 (320000 euros TTC) avec possibilité d’acquisition en LMNP classique, gestion par nous mêmes ou par agence possible. Nous constituerions une sarl. Nous profiterions de l’appart 2 à 3 semaines par an dont une l l’été en basse saison. Nous disposons de 60% du financement en cash. Qu’en pensez vous? D’avance merci. Bien ecordialement

    41. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Article sur LMNP remarquable avec conseils des plus pertinents…
      Je viens, en septembre dernier à 66 ans, de faire un tel investissement VEFA dans une résidence AEGIDE-DOMITYS, gestionnaire que je connais bien, ma belle-mère vivant une fin de vie des plus agréables dans une telle résidence. Mon achat est couvert par un emprunt sur 10 ans pour la totalité de l’investissement HT, ceci juste pour répondre à certains de vos lecteurs qu’il reste possible d’emprunter à un âge avancé à condition de faire jouer la possibilité de délégation d’assurance car à cet âge les assurances proposées par les banques sont à des niveaux inimaginables.
      Comme vous le précisez, mon investissement a pour but avant tout de me réserver pour des jours futurs un emplacement dans un tel type de structure avec possibilité en cas de difficulté de demander à occuper mon propre logement tout en profitant des avantages de l’investissement LMNP.
      Ayant déclaré, dès mon achat, mon activité LMNP auprès du SIE compétent et obtenu mon n° SIRET et TVA, je voulais savoir s’il est possible de récupérer une première partie de la TVA qui m’a déjà été facturée avant la livraison de l’appartement ? En effet, les textes ne sont pas clairs à ce sujet et le document reçu du SIE contient la phrase suivante : “J’attire votre attention sur le fait que dès lors que votre entreprise est créée et même si elle n’exerce pas encore d’activité, vous devez adresser au SIE les formulaires déclaratifs relatifs aux impôts et taxes auxquels vous êtes assujetti.” Si je lis bien cette phrase, il doit être possible de demander le remboursement de la TVA payée en 2012 à l’aide du document CA12 avant même la livraison du bien prévue en septembre 2013. J’ai cru voir sur Internet quelques cas de remboursement de la TVA au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Qu’en pensez-vous ?
      Autre question assurant la comptabilité moi-même, je ne comprends pas le pourquoi du législateur d’adhésion à un CGA qui en cas de non adhésion majore les loyers de 25 % ? Est-ce que l’adhésion à un CGA apporte une garantie de l’exactitude des comptes comme pourrait le faire un comptable ? J’en doute…
      Dernière question concernant le plafonnement de l’amortissement immobilier accepté chaque année avec partie excédentaire à mettre en réserve pour exercices futurs. Le moins que l’on puisse dire c’est que les textes traitant de cette question ne sont pas des plus limpides et faire le point sur cet aspect sur votre site serait d’une grande utilité pour tous.
      Encore merci pour votre article complet sur LMNP.
      P.S : je suis intéressé par l’obtention de l’adresse d’un cabinet comptable spécialisé LMNP sur la région parisienne comme indiqué dans une de vos réponses…

    42. Avatar de Anthony Calci

      Bravo pour vos conseils. Nous envisageons, avec beaucoup de doute sur la fiabilité du groupe Bataillé Adonis, l’achat d’1 studio en résidence de tourisme sur Aix. Certains commentaires relevés sur la toile laissent planer le doute sur le reversement des loyers. Comme il s’agit, pour nous, d’un placement pour notre future retraite dans 2 ans, est-ce un bon plan ? Merci d’avance.

    43. Avatar de Anthony Calci

      Merci à vous. Les résidences de LMNP Tourisme sont à choisir avec grande prudence. Si vous n’êtes pas sûr de la pérennité de l’activité de la résidence et de la qualité du gestionnaire, tournez-vous plus vers une résidence étudiante / seniors / EHPAD de façon plus sereine. A. CALCI

    44. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      merci pour l’article. On me propose un lot LMNP 170000€ avec rendement net de 5% en résidence sénior à Troyes (gestionnaire aquarelia yzeure, promoteur FRAFOR). Qu’en pensez-vous? J’hésite beaucoup à me lancer.

    45. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Merci bcp pour cet article objectif, éclairant et sans partis pris, qui rassemble l’ensemble de mes recherches des derniers mois !
      Je suis sur le point de réserver au sein du futur Hotel 4* EdenArc 1800, géré par Odalys. Vous avez exprimé votre réticence face aux résidences de tourismes, pensez vous qu’une résidence ainsi placée et gérée par un gestionnaire ayant pignon sur rue soit risquée ? L’engagement étant sur 9 ans renouvelable, avec indexation des loyers sur IRL plafonné à 2%, et charges ASL plafonnées.
      Une interrogation à laquelle je ne trouve pas de réponse : l’engagement commercial est un loyers en € HT/m². Le gestionnaire me versera donc un loyer HT. Qui doit s’acquitter de la TVA sur les loyers reçus, est-ce en général le gestionnaire ou le propriétaire ? Le cas échéant, à combien s’élève cette TVA aujourd’hui, et comment est-elle versée ?
      Vous remerciant par avance pour vos conseils éclairés,

      Bien à vous

    46. Avatar de Anthony Calci

      Je ne connais ni le gestionnaire ni le promoteur. Il y a très régulièrement des biens LMNP sur le marché secondaire qui tournent autour de 5% de rendement et qui sont mieux placés avec des gestionnaires de premier ordre. A. CALCI

    47. Avatar de Anthony Calci

      Une résidence LMNP de tourisme très bien placée et gérée par un bon gestionnaire possède clairement une meilleure sécurité qu’une résidence étudiante mal placée et gérée par un mauvais gestionnaire (évident, me direz vous). Mais autant recherchez le meilleur rapport rendement / emplacement immobilier / gestionnaire / conditions de bail possible. Personnellement, je trouve qu’il est intéressant d’investir dans une résidence de tourisme lorsqu’on sacrifie une part de sa rentabilité pour y aller 1 semaine par an (sinon autant aller sur de l’étudiant, du senior ou de l’EHPAD) Il faut donc acheter un bien d’une résidence de tourisme (mer, ski…) qui nous plait.

      Pour la TVA sur les loyers, il y a simplement jeu d’écriture comptable. Tout est HT car vous êtes considérée comme une entreprise (régime fiscal BIC). Il me semble que le montant de cette TVA sur les loyers est de 7%.

      Anthony Calci

    48. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Tout d’abord un très bon article. Félicitation.
      Vous ne parlez pas beaucoup de LNMP sans gestionnaire.
      Est-ce que je peux mettre mon bien (acheté en VEFA) en LNMP et que je gère tout seul sans que le bien soit dans une Résidence étudiante ou EHPAD ou résidence senior?
      Qu’ai-je droit de faire et de ne pas faire en terme d’imposition et de fiscalité ?
      Quels seraient alors les avantages fiscaux d’une telle solution ?
      Quelles sont les grandes différences en termes entre les deux solutions ?

      Merci beaucoup de votre réponse
      Très cordialement

    49. Avatar de Anthony Calci

      Il est possible d’avoir les mêmes avantages des revenus BIC de la location meublée sans gestionnaire. Mais cette possibilité dépend à 100% de la politique de la commune de votre bien. En effet, votre collectivité locale doit certainement avoir des conditions plus ou moins restrictives de location meublée au regard de la concurrence que vous pourriez créer aux professionnels du tourisme, notamment les hôtels. Il vous faut également un CGA qui valide votre comptabilité. A.C.

    50. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Je vous remercie et vous félicite pour la clarté de vos explications. Vous êtes ultra pro.

      Mon banquier me propose d’investir dans un LMNP classique avec Pierre et Vacances. Qu’en pensez vous? Les informations que j’ai trouvé sur le Net sur cette société ne sont pas très rassurantes. Bien qu’il s’agisse d’un grand groupe, le risque de l’investissement vous semble t-il élevé ? Bien à vous

    51. Avatar de Anthony Calci

      Pierre et Vacances a effectivement eu des problèmes avec le LMNP dans le passé (énormes problèmes sur la revente, renouvellement du bail avec baisse des loyers…), mais je sais qu’ils font beaucoup d’efforts pour que cela ne se reproduise plus. Ce qui comptera sera la qualité de l’emplacement au regard de l’activité de la résidence, c’est-à-dire la future bonne santé économique du programme à LMNP sur le long terme. Mais effectivement, il y a peut-être “mieux”. Surtout si cette résidence est touristique. A. CALCI

    52. Avatar de Anthony Calci

      Votre article est effectivement clair et pondéré. Bravo et merci.
      A 53 ans pour moi et 45 pour mon épouse, on nous propose d’acquérir un logement T2 dans une résidence seniors de 34 appartements, livrable début 2014, à 250 000 € à Gradignan (33) dans la banlieue bordelaise, contiguë à une maison de retraite existante du même gestionnaire Emera, et via Cerenicimmo.
      On ne nous fournit aucune indication sur ce gestionnaire. Cette absence d’information (pourtant demandée) est-elle usuelle ? Où obtient-on les fameuses “garanties” relatives à cet acteur essentiel, sans laquelle la fiabilité de l’opération est hasardeuse ?
      Que se passe-t-il quand l’un des co-emprunteurs décède ? Le capital versé par l’assureur du crédit impacte forcément le revenu et compromet le dispositif fiscal, non ?

      Merci d’avance.

    53. Avatar de Anthony Calci

      Il ne faut effectivement pas investir en LMNP si vous n’avez pas de références solides sur le gestionnaire. Je ne connais personnellement pas Emera, mais je travaille avec Cerenicimo en tant que fournisseur. Je sais cependant qu’il existe actuellement chez Nexity une résidence seniors LMNP en plein Bordeaux et avec des T2 à partir 200 000€ avec 4,4% de rentabilité mobilier compris. Nexity étant avec Aegide le leader incontesté des résidences seniors, autant avec le nombre de résidences qu’en avancement du concept. Vous pouvez me contacter pour de plus amples informations sur cette résidence.

      Je ne suis pas sûr de saisir votre question sur l’ADI de votre emprunt, cela compromettrait en rien le dispositif fiscal du LMNP (l’amortissement en l’occurrence, puisque le Censi-Bouvard est à éviter). Ainsi, lorsqu’un co-emprunteur décède, c’est malheureusement très bénéfique pour votre crédit…. A. CALCI

    54. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,j’ai 56 ans,je souhaite investir 200000 euros cash en ehpad ou résidence étudiante,est ce valable?
      Merci d’avance.
      Enca

    55. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour, votre article est très bien fait merci, pour la clarté.Je suis sur un projet Sénerioriales résidence séniors de Pierre et Vacances située en centre de ville de Manosque celà me semble un bon projet .Quand pensez-vous ? La Société est-elle sérieuse? J’ai 53 ans et je partirai sur un prêt de 15 ans en vue de la retraite.Merci de votre réponse.

    56. Avatar de Anthony Calci

      Oui, si vous avez besoin des revenus complémentaires tout de suite. Car en faisant cela, vous allez épuisez le stock d’amortissement des revenus BIC du LMNP en une vingtaine d’année. A. Calci

    57. Avatar de Anthony Calci

      Pierre et Vacances est une société sérieuse. Cependant, j’aurais sélectionné une résidence LMNP qui présente plus de sécurité en terme d’activité, d’emplacement et de liquidité en cas de besoin de revente. A. Calci

    58. Avatar de Anthony Calci

      Formidable article. Clair, complet et sans parti pris. Bravo. Il tombe par ailleurs à pic puisqu’il m’est proposé d’investir par la societe gestetud implantée a Lyon, dans un t2 de 45 m² pour 220000 Ht, a proximite immédiate du complexe universitaire. L’emplacement est bon et le mécanisme lmnp classique adapté à ce que je recherche en matière d’investissement long terme peu fiscalisé très bien décrit d’ADN votre article. EN revanche la rentabilité n’est que de 3,64% et le prix du m² (5000 e) nettement au dessus du prix du marche par rapport a un appartement neuf clasique dans le même secteur. Merci de votre avis et le cas échéant de programmes similaires sur Lyon. Cordialement. NL

    59. Avatar de Anthony Calci

      Votre résidence étudiante LMNP semble effectivement bien bien chère… À titre de comparaison, il y a actuellement des biens de 3 résidences différentes à Lyon en LMNP d’occasion avec plus de 4,5% de rentabilité, des T1 de 19-20m² entre 59 et 77 000€.

      En sachant être réactif, il y a beaucoup de très bonnes opportunités pour un investisseur sur la marché de la revente en LMNP.

      Nous pouvons en discuter en message privé – email.
      Cordialement,
      A. Calci

    60. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      J’ai acquis un appartement, l année dernière, que je loue actuellement en meublé.
      En mai 2013, quand j’ai fait ma déclaration d’impôt, j’ai appris que je devais me déclarer au greffe du tribunal des commerces pour obtenir un numéro de Siret.
      Cherchant des explications, sur internet et au service des impôts je n’arrive toujours pas a avoir une réponse clair car j’ai 2 sons de cloche.
      Alors je vous pose la question suivante: dois t’on s’inscrire au greffe du tribunal des commerces quand on loue un meublée non professionnel? Car d’après le centre des impôts je devais le faire et j’ai appris que je devrais m’acquitter des la taxe CFE.

      Cordialement

    61. Avatar de Anthony Calci

      Vous devez effectivement avoir une autorisation de la mairie pour commencer votre activité, donc un numéro Siret (mais pas de numéro RCS).
      Je vous conseille vivement de demander à un cabinet d’expertise-comptable (seul habilité à vraiment répondre à vos questions) spécialisé dans le LMNP pour vous aider. N’hésitez pas à me solliciter afin que de vous en commander un. A. Calci

    62. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Anthony,

      ON m’a proposé du LMNP en amortissement sur une résidence d’affaires à Rennes , gérée par Odalys.
      Je prends peur avec votre conseil d’éviter les résidences de tourisme et d’affaires.
      QU’en pensez-vous dans ce cas?

      Merci.

      Cordialement,
      VD

    63. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      J’ai une question qui porte sur un point non abordé ici : quid de la plus-value lors de la revente du bien ? Est-elle calculée en déduisant du prix de vente 1) le prix d’achat ou 2) le prix d’achat minoré de l’amortissement ? (dans le cas d’un régime BIC réel)
      Il me semble que le régime des particuliers s’applique, auquel cas c’est bien la première option qui s’applique. Pouvez-vous le confirmer ?

      Enfin, dans le cas d’une revente d’un bien LMNP en résidence de service sur le marché de « LMNP revente – occasion », le bien est-il vendu TTC ou HT ?

      Merci d’avance pour votre retour

    64. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Effectivement un article très intéressant et clair avec tous les points compliqués à comprendre.

      Je suis sur le point de signer pour un investissement LMNP :
      Nous avons deux offres :
      – Une résidence sénior proposée par Cerenicimo et dont le gérant est Steva située à Bouc-Bel-Air dans les bouches-du-rhones.
      Que pensez-vous de ce gestionnaire et de la situation ?

      – Une résidence sénior située au Mans proposée et gérée par Résides Etudes.

      Le premier nous propose LMNP classique et le second du Censi-BOuvard. On a du mal à comprendre pourquoi le Censi Bouvard est moins intéressant.

      Merci de vos conseils

    65. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Anthony,

      Faisant suite au message ci-dessus, je voudrais préciser que j’ai 36 ans et donc l’autre question est davantage au-sujet de la revente potentielle du bien. Dans 30 ans, j’en aurai 66 et donc je ne suis pas certain qu’il soit revendable ou toujours louable de manière gérée ou pas.
      Donc je suis encore dans l’expectative sur ce que je devrais faire.
      Sinon, le bien est autour de 100K HT. Le prix a l’air d’etre tout de meme gonflé si je compare au prix de l’immobilier neuf à Rennes. Mais j’ai l’impression quer c’est le cas pour les autres projets LMNP dans d’autres villes.
      De plus, le tourisme d’affaires a Rennes est peut-etre risqué. J’ai cherché des infos sur Odalys sur le Web et à priori certaines de leurs résidences ont connu des soucis (retard de paiement les loyers et autres difficultés).

      Voila les 3 points qui me font réfléchir.
      Je vous remercie par avance de partager vos valeureux conseils et de me faire connaitre votre sentiment sur ce projet.

      Cordialement,
      VD

    66. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour, nous investissons de moins en moins nos clients en LMNP dans le neuf car les promoteurs fixent souvent les prix par rapport à la “rentabilité de marché LMNP” de la ville, plus que par la valeur intrinsèque immobilière du bien. Dans l’ancien LMNP, les prix sont souvent plus cohérents avec la réalité des prix immobiliers – même si en LNMP on investit d’abord pour une rentabilité locative (bail et amortissement) plus que pour un appartement.

      Sinon, je ne suis pas fermé aux résidences d’affaires… il faut juste que tout soit cohérent (gestionnaire, ville, emplacement, marché…).

      A. CALCI

    67. Avatar de Anthony Calci

      Très difficile de vous répondre sans connaitre votre situation financière, fiscale et patrimoniale exacte… Mais disons que les villes que vous me présentez ne sont pas vraiment de premier choix. Avec les risques de baisse des prix immobiliers, je préconiserai d’éviter les villes moyennes de province.

      Il est plus intéressant d’avoir le LMNP classique pour l’amortissement qui éviter de payer de l’impôt sur ses loyers pendant 20 ans, plutôt que le Censi-Bouvard qui ne propose qu’une réduction d’impôt sur 9 ans.

      À noter que vous pouvez choisir entre le statut fiscal LMNP classique et le Censi-Bouvard au moment de la livraison de la résidence (le cabinet d’expertise-comptable s’en occupe). A. CALCI

    68. Avatar de Anthony Calci

      La plus-value est calculée normalement, comme tout bien immobilier, sans prendre en compte l’amortissement. Dans le cas de LMNP revente – occasion, si le revendeur est un particulier, la vente se fera HT. Si le revendeur est un professionnel, la vente se fera TTC (avec remboursement de la TVA). A. CALCI

    69. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Félicitations ! Très bon article qui permet d’éclaircir le statut LMNP, ses avantages mais aussi ses pièges. Le LMNP surtout en ancien est un très bon investissement long terme pour qui sait choisir le bon gestionnaire, le studio bien situé et le bon prix mais malheureusement cela ne suffit pas toujours car des gestionnaires de renom paient maintenant leurs loyers avec des retards significatifs et leur situation financière ne laisse rien présager de bon (voir résultats de DomVilleService (Appart-city). Sur certaines Résidences DVS propose des baisses de loyers jusqu’à 40% !

    70. Avatar de Anthony Calci

      Effectivement, ne jamais se fier uniquement à la taille ou à la renomée du gestionnaire… La qualité de l’emplacement au regard de l’activité reste ce qu’il y a le plus important. Les baisses de loyers ont beaucoup aussi été observées en résidences LMNP de tourisme. A. CALCI

    71. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      en effet excellent article sur le LMNP, très rare sur internet.
      Je souhaite investir sur une résidence de tourisme à la montagne à la fois pour placer mon argent mais également pour en profiter de temps à autre. Je me suis rapproché de LAGRANGE qui m’a orienté (entre autre) vers un appartement Vinci à Chatel (env 250k€). Mon apport peut aller jusqu’à 60% (auquel cas mes remboursement d’emprunt sont couverts par l’apport de revenu) mais le vendeur me conseille de ne pas dépasser les 20% d’apport…
      Questions :
      – Confirmez vous dans mon cas que le recours à l’emprunt est plus profitable ?
      – Comme pour l’immobilier classique, est il possible d’obtenir des remises sur ce type d’achat ? (si oui jusqu’à quel montant ?)
      – Avez vous un conseil concernant le choix du vendeur ? (y a t il mieux que LAGRANGE…) sur le créneau de la montagne

      merci et encore toutes mes félicitation pour votre site

    72. Avatar de Anthony Calci

      Cela dépend de votre âge et de vos objectifs. Il peut tout à fait être envisagé de payer “cash” votre bien LMNP. En mettant en apport plus de la moitié de la somme, vous utiliserez rapidement le stock d’amortissement qui permet de ne pas être imposé sur vos loyers, ce qui pourrait être contraire à un objectif de complément de revenus à la retraite (si vous êtes jeune et que n’avez plus d’amortissement au moment de la retraite).

      Il est extrêmement rare de bénéficier une remise sur le prix d’acquisition – surtout si la résidence LMNP est une bonne résidence…

      Je ne connais pas Lagrange, peut-être sont-ils très bien (ou pas). Je vois cependant de beaux biens en résidence touristique de ski en LMNP ancien occasion.

      À votre disposition,
      Anthony Calci

    73. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Après quelques recherches sur le net, j’avoue moi aussi que cet article est clair, précis et soigné.
      Bravo pour ce travail.

      Cela fait quelques mois que je pense investir dans l’immobilier.
      Suite à une recherche sur internet pour un logement neuf sur Orléans, j’ai demandé des information sur une résidence étudiante.
      C’est là qu’un agent du promoteur m’a appelé et m’en a dit un peu plus sur le LMNP.

      Comme je le lis beaucoup, le revenu prévu est de 4% pour un investissement d’environ 80k€.

      Au départ, je voulais acheter 2 studios dans l’ancien, de les meubler, pour un total de 100k€ avec 50% apport et 50% prêt.

      Si j’opte pour la résidence étudiante entre 75/80k€ je devrais donc faire un prêt de 50k€ assez long (pour bénéficier de l’exonération).
      Je n’aurais donc que 20-30k€ à débourser de ma poche.
      Du coup, en l’espace de 2-3 ans, je pourrais faire une acquisition dans l’ancien, afin d’avoir plusieurs types de biens (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier).

      Que pensez vous de ce projet, en précisant que je suis jeune (27ans) et comptant quitter les comptes en banque (les % baissent d’années en années comme on le voit avec le Livret A)?

      De plus, étant un logement neuf, puis je bénéficier du crédit à 0%?

      Je vous remercie une nouvelle fois pour cet article et pour la réponse que vous pourrez m’apporter.
      Nous pourrons aussi en discuter plus précisément par échange de mails.
      Cordialement

    74. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Monsieur,

      Merci pour vos réponses éclairantes sur les LMNP.
      Ma 1ère question serait la suivante : est-il possible d’amortir un bien classique jamais loué, reçu en donation, en le convertissant en LMNP ( pour le montant déclaré chez le notaire) ou faut il le racheter à soi même par le biais d’une Société Civile ?
      Ma deuxième question serait plutôt un conseil de procédure.
      Faut il se rapprocher systématiquement de la mairie de la commune dans laquelle on envisage une exploitation de locaux en LMNP afin de recueillir leur autorisation ?
      En dernier lieu est ce que tous les cabinets comptables sont formés à cette gestion ?
      En vous remerciant par avance pour vos réponses.

    75. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Effectivement je confirme l’avis général sur la qualité des commentaires et des réponses apportées sur ce site.
      Ma question est la suivante et je vous remercie d’avance de la réponse que vous pourrez m’apporter :
      Peux-t-on construire soit même (en tant que maître d’ouvrage) un foyer logement pour personnes agées et créer une société d’exploitation (forme juridique et critères requis???) tout en bénéficiant des formules d’avantages fiscaux.
      Mon but est de limiter mon imposition et de capitaliser pour l’avenir, et éventuellement de créer un emploi pour une personne de mon entourage travaillant dans le domaine de l’aide à la personne, et présentant des bases de compétences pour exploiter le foyer logement (critères nécessaires à vérifier).
      J’ai 36 ans.
      Je vous remercie d’avance de vos éléments.

    76. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour
      Bravo pour votre article et surtout le temps que vous passez à répondre aux personnes inexpérimentées et inquiètes.
      Je suis propriétaire d’une petite villa dans une résidence de tourisme avec bail ODALYS plutôt bien située (PORT D’ALBRET VIEUX BOUCAU, à côté d’un lac et de l’océan).
      Arrivant bientôt au terme du bail, le gestionnaire me propose une baisse des loyers de 15% mais avec un engagement de ne pas demander une indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail à l’issue, une rénovation du bien (âgé de 18 ans) et un renouvellement du mobilier.
      Ils mettent en avant la pérennité de la résidence.
      Je ne sais quoi faire. Qu’en pensez vous ?
      Merci
      JR

    77. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      j’hésite à investir dans un studio de 19m² à 57500 euros FAI meublé LMNP en résidence étudiante 500m des facultés du centre ville Toutes commodités à proximité Loyer annuel garanti de 2879,21 euros net d’impôts sur Toulon centre.
      Le gestionnaire est Cardinal Campus, qu’ en pensez vous?
      En vous remerciant.

    78. Avatar de Anthony Calci

      Oui, on peut amortir le bien lorsqu’on le transforme en LMNP.
      Il n’est pas possible d’intégrer des biens en LMNP dans une SCI (revenus BIC apparentés à des revenus professionnels, donc “non-civils”).
      Un expert-comptable spécialisé permet de vous éviter ces démarches, car il connaîtra les législations locales.
      Non, il faut prendre un cabinet comptable spécialisé dans l’investissement immobilier, notamment LMNP.
      Cordialement, A. CALCI

    79. Avatar de Anthony Calci

      Je ne suis malheureusement pas habilité à vous répondre sur la faisabilité juridique d’une résidence seniors LMNP. Je pense quand même que cela doit être possible d’acheter les murs pour exploiter ensuite, après autorisations et agréments obtenus en bonne et due forme. A. CALCI

    80. Avatar de Anthony Calci

      Je suis désolé pour ce qu’il vous arrive… La baisse des loyers au moment du renouvellement du bail commercial est un des aspects les plus malheureux d’un investissement en LMNP. Je pense quand même que vous devriez suivre leurs recommandations, à moins que le bien soit vendable nu et sans bail. Odalys ne doit pas être enchanté de demander une revalorisation à la baisse des loyers. Je pense qu’ils doivent bien être obligé de le faire, effectivement pour conserver la pérennité de la résidence (et donc de votre investissement). A. CALCI

    81. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour, nous sommes sur le point d’acquérir un appartement en résidence séniors à saint nazaire avec le groupe nexity et gestionnaire domitys? Que pouvez vous me dire sur domitys (BIEN ou pas comme gestionnaire)? CORDIALEMENT

    82. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Mon mari et moi-même (35 ans et 40 ans) souhaitons trouver une solution pour defiscaliser. Domitys nous propose d’investir dans une résidence senior avec achat sur plan, LMNP Censi-Bouvard avec revente du bien au terme des 9 ans. Il nous conseille de prendre un crédit sur 20 ans avec un le minimum d’apports. Il nous propose de choisir entre 2 résidences : l’une à Cabourg (T2 à 220000 euros, rentabilité 4,1%, disponible fin 2014) et l’autre à Bordeaux (T2 à 230000 euros, rentabilité 4,4%, disponible fin 2015 mais avec la garantie des loyers immédiats soit la moitié des loyers touchés jusqu’à la livraison du bien). Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Merci beaucoup par avance pour vos conseils.
      Barbara

    83. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour.
      Merci pour vos analyses qui apparaissent trés pertinentes.
      Voici le cas qui m’ intéresse.
      Un appartement 2 pièces ancien bien situé à Arcachon au prix de 149000 € proposé par Pierre-Revente, rentabilité de 5,28%, prochaine échéance de Bail en 2014.
      Mon objectif est : de le laisser en location pendant un certain temps, puis de le reprendre, pour l’ occuper et le louer à la semaine pendant les conges d’ été.
      Je compte emprunter le maximum (100000 si possible) sur 7 ou 10 ans par exemple.
      Questions :
      – Connaissez vous cette société ?
      – Il y a t il une durée minimum réglementaire de déclaration en LMNP, et puis-je utiliser la formule LMNP seulement durant le remboursement, voire moins, si je change d’ option ?
      – Par ailleurs, étant propriétaire d’ autres logements loués classiquement, je n’ ai pas bien compris s’il y a une contrainte de revenus maximum en dehors de la formule LMNP ?

      Merci de vos réponses.

    84. Avatar de Anthony Calci

      La plupart des biens LMNP neuf se revendront très mal à 9 ans (pour ne pas dire “ne se revendent pas”. Préférez le LMNP classique au Censi-Bouvard, plus avantageux pour une vision de long terme. Ou un bien en LMNP ancien déjà d’occasion.
      Oui, Domitys est un très bon gestionnaire de résidences seniors. Mais mes amis de chez Nexity sont aussi de vrais vendeurs…
      A. Calci

    85. Avatar de Anthony Calci

      – Oui, Pierre Revente est une bonne société, sérieuse – nous les sollicitons régulièrement lorsque nous cherchons des biens en LMNP d’occasion.
      – Il n’y a rien de fixe fiscalement. Vous pouvez y habiter ou passer en location nue quand vous le souhaitez.
      – En revenus fonciers, si vous dépasser les 15 000€ de loyers vous ne pouvez plus être en micro – mais uniquement au réel. En micro-BIC LMNP, le maximum est de 32 600€.
      A. CALCI

    86. Avatar de Anthony Calci

      Excellent article qui résume bien tout ce que j’avais déjà pu glaner.
      Cependant je m’interroge, à propos de mon cas (j’ai 65 ans et je souhaite acquérir un appartement dans une résidence senior pour l’occuper dans 10 ans), sur votre conseil de préférer le LMNP classique au censi-bouvard; 30 ans c’est long !!!! cela s’appliquet-il également dans mon cas ?
      Par ailleurs, le service immobilier du trésor public du second arrondissement à Paris m’ayant recommandé d’enquêter sur les différents gestionnaires ou constructeurs (il semble que les faillites frauduleuses ne soient pas si rares), comment puis-je m’assurer de leur fiabilité ?

      tR7S CORDIAMENT

      fRAN9OISE weiss

    87. Avatar de Anthony Calci

      Pour occuper une résidence LMNP seniors dans 10 ans, vous pouvez opter pour le Censi-Bouvard effectivement. Vous êtes le seul cas que j’ai pu rencontrer dans ce cas !

      Effectivement, il y a “à boire à et manger” parmi les gestionnaires et les promoteurs. Vous assurez de leur fiabilité est un travail d’enquête : avis internet des propriétaires, des locataires, nombre de résidences en gestion, facteurs de solidité et de sérieux (taille, actionnaires, garanties financières…).

      A. CALCI

    88. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      nous sommes propriétaires de 6 lots LMNP : un appartement T1 à la Teste de Buch dans le bassin d’Arcachon(géré par Gestocéanides), qui fonctionne bien ; un appartement T3 à Maniqerville en Normandie(géré par GOELIA) qui fonctionne bien également et 4 chambres d’hôtel (3 à Bourg – les valence et 1 à Paray le monial) initialement gérées par Antipodes, avec qui nous avons eu d’énormes soucis (non versement des loyers, revente des meubles nous appartenant, mise en liquidation, bref, plus d’un an sans loyers, énormes pertes…) Nous avons dû créer une société de copropriétaires, retrouver des repreneurs, prendre un avocat, passer au tribunal… Nous avons retrouvé des gestionnaires,difficilement, mais nos loyers ont été au final divisés par trois. Ceci ne mentionne bien entendu pas deux ans d’inquiétude et de perte de pouvoir d’achat, notre effort mensuel, initialement calculé à environ 1900 euros (ce qui était tenable ou nous) étant passé à plus de 3500 euros en moyenne !!! Ceci n’est plus du tout tenable…
      Ainsi, nous sommes dans l’obligation de revendre tout ou partie de nos bien quitte à ne pas faire de bénéfice, ce que nous avons cessé d’espérer après tout ce temps…
      Pouvez-vous svp nous conseiller?
      je vous remercie,
      très cordialement

    89. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour, et merci pour cet article et tous vos conseils objectifs.
      J’ai acquis en 2010 une EHPAD en Censi-Bouvard. Je profite donc pour le moment de la défisc ainsi que la non imposition des loyers. (pour info, j’ai effectué un prêt complet pour cette acquisition sur 20 ans)
      J’ai pu lire par ailleurs qu’il était possible de, à partir de la 10ème année, de VENDRE son bien à une SARL de famille que je posséderai.
      La SARL va pouvoir choisir LMNP classique et donc continer à amortir le bien sur une vingtaine d’années.
      Qu’en pensez-vous ? et que signifie “VENDRE” ? sachant qu’il me resterait encore 10 ans de remboursement de prêt.

      D’avance merci pour vos réponses.
      Bien cordialement
      JMA

    90. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Je me joins à toutes les félicitations que j’ai pu lire concernant cet article. Bravo et merci à Calci Patrimoine et Mr Anthony Calci.
      1) Nous aimerions faire un LMNP sur une résidence pour retraités. Nous options pour le Censi-Bouvard souhaitant revendre dans 10ans pour récupérer du cash pour financer les études de nos enfants (et défiscaliser en attendant). Mais plus haut vous dites que que les biens se revendent difficilement voir pas au bout de 10ans 🙁 Pourtant, tant qu’il y a des gens qui investissent en LMNP ancien …c’est ce que cela vend quand même ? Pouvez-vous préciser ?
      2) Par ailleurs, nous sommes en contact avec la Bnaque Postale et un courtier, qui nous proposent des programmes/gestionnaies différents (le 1er STEVA, et le 2nd DOMITYS ou AEGIDE) avec des arguments qui se contredisent totalement … de sorte que nous ne savons pas quoi choisir. Pourriez-vous svp nous éclairer ?
      Merci, Sylvie

    91. Avatar de Anthony Calci

      bonsoir, d’abord bravo pour votre article
      J’ai comme projet d’investir dans un logement ancien en résidence de tourisme pour le louer donc en lmnp (ville de moins de 200000 habitants), me constituer un placement retraite en le mettant en location saisonnière, et pouvoir y aller qd je le souhaite. Pour cela je ne souhaite pas signer de bail. Je sais qu’il faut que je vérifie la nue propriété du bien et pouvez vous me donner des conseils, des précautions à prendre sachant qu’il y a eu une liquidation du précèdent gestionnaire avec une révision des loyers à la baisse pour les nouveaux propriétaires bailleurs?
      quels sont mes avantages fiscaux et est ce que je px bénéficier de l’exonération de la TVA si j’achète un logement ancien? je n’ai pas trop cerné ce chapitre…avec l’histoire des 20 ans.
      merci d’avance

    92. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      J’hésite à investir dans un LMNP en Résidence Sénior dans le centre d’Anglets (entre Bayonne et Biarritz) avec des commerces de proximité – T1 d’environ 32 m² + 6.32 m² de terrasse au RDC au prix de 119 000 HT mobilier inclus.
      Le gestionnaire est Les Jardins d’Arcadie. Le promoteur est Robert Alday.
      Que pensez vous de ce projet?
      En vous remerciant.

    93. Avatar de Anthony Calci

      Je suis désolé pour cette mésaventure… D’où mes importants freins sur les résidences de tourisme.
      Je peux vous mettre en relation avec des spécialistes de la revente en LMNP, mais je suis sûr qu’ils ne prendront jamais le mandat de vente. Vos chambres d’hôtels sont sans doute quasi-invendables. Vous pouvez tenter d’attaquer le gestionnaire par avocat, mais s’il est en difficulté financière cela ne changera pas grand chose… A. CALCI

    94. Avatar de Anthony Calci

      Cela me semble tout à fait possible, abus de droit à vérifier cependant. Vendre : contracter un nouveau crédit par votre SARL de famille pour racheter votre bien (attention, cela engendra de nouveaux frais de mutation, comme les frais de noraire). A. CALCI

    95. Avatar de Anthony Calci

      1) Beaucoup d’incertitudes sur la vente d’une résidence seniors neuve dans 9 ans à prix cohérent. Si vous souhaitez revendre à 9 ans achetez en Duflot ou en ancien classique, vous dormirez mieux…
      2) Etes-vous sûr que votre situation financière, fiscale et patrimoniale est adaptée au LMNP ?
      A. CALCI

    96. Avatar de Anthony Calci

      Merci Anthony pour votre réponse.

      Pourriez vous svp préciser d’où vient cette incertitude pour revendre une residence senior neuve dans 9 ans? Est ce que les risques sont les memes pour une revente dans 15-20-30ans?
      J’ai 36 ans et investir dans un LMNP Classique me permet de constituer un complement de revenu mais avec horizon de le revendre à très long-terme. Est ce que cela vous parait cohérent?

      Tout en vous remerciant.

    97. Avatar de Anthony Calci

      Le marché de la revente en LMNP reste un tout petit marché, celui des résidence seniors encore plus et nous n’avons encore aucun retour d’expérience puisque le marché est récent.
      Comme toujours en immobilier, mais particulièrement en LMNP, votre revente se fera sans problème si vous achetez au bon prix (pas toujours facile en LMNP, notamment dans le neuf), avec une rentabilité sécurisée et à emplacement qualitatif.

      Oui, votre stratégie me semble cohérente – surtout le fait de vous créer des revenus complémentaires à terme.

      A. CALCI

    98. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour
      Merci pour cet article. Je souhaiterai investir dans un appart hotel en plein centre ville de Toulouse rendement à 4,65% chez Prestige hotels resorts. Connaissez-vous ce gestionnaire? Le rendement vous semble correct?
      Merci

    99. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour Monsieur ,

      Bravo pour ce blog pédagogue et votre recherche d’impartialité qui crédibilise votre démarche.
      J’ai acquis un bien ancien en région parisienne avec un objectif de LMNP .

      Je comprends que je dois à minima avoir recours à un expert-comptable (CGA) quel que soit le statut choisi : confirmez-vous ma bonne compéhension ?
      Dans l’affirmative, auriez-vous la possibilité de m’orienter vers un cabinet spécialisé sur Paris ?

      Merci et longue vie à votre site !

    100. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      Je me joins a tous ces commentaires pour vous remercier pour la qualité de vos conseils.

      Comme beaucoup, je suis prêt à signer (demain) mon premier investissement.

      Il s’agit d’un appartement au pied des pistes à Isola 2000 (Le Chastillon). Un 40 m2 a 188 000€ dans un complexe refait avec piscine et sauna.
      Le rendement est de 4,80, le gestionnaire Cerenicimo/Soleil Vacances/Hôtels du soleil. Je crois que la revalorisation des loyers es plafonné à 1,5 ou 2%

      Que pensez vous du taux et du gestionnaire ?

      Maintenant que j’ai lu vos explications, je réalise que le taux n’est peut être pas suffisant et que ce choix de résidence de vacances n’est peut être pas judicieux.
      Je cumule puisque je partirais sur du Censi Bouvard… J’ai bien compris l’interet sur le long terme du Classique mais dans ce cas, je n’ai pas le droit a une déduction fiscale pendant 9 ans, c’est bien ça ? Car c’est un peu le but aussi dans un premier temps (sur le long terme, l’idee est d’obtenir un revenu pour ma retraite).

      Enfin, il y a des frais de gestion de 517€/an. Est ce normal ?
      Et je suppose que pour ce type de logement, j’ai intérêt à bien border la question de savoir qui paie les grosses réparations ? (Ça peut se négocier dans le baie ou je vais être contraint de dire oui ou non ?).

      Un grand merci par avance pour vos réponses.
      Cdt

    101. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour
      bravo pour votre article et pour votre clarté dans les explications
      Pour ma part, j’aimerai savoir :
      1- Quelle est plue value s’applique sur un bien loué en LMNP (donc amorti) au terme de l’amortissement? Doit-on compter la plus value depuis le prix d’acquisition ou depuis 0 (puisque totalement amorti)?
      2-Je projette un achat en LMNP en VEFA en bord de mer. Je souhaite gérer moi-même ma location (ou avecune femme de ménage). Est-il possible de récupérer la TVA sans passer par un gestionnaire?
      Merci à vous

    102. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      merci de prendre du temps pour répondre à toutes ces questions, votre article nous apprend énormément de choses mais j’ai un petit doute nous concernant :
      nous voudrions acheter un studio en résidence étudiante (70000 €), avant tout pour un complément de revenu plus tard (nous avons 40 ans et 2 enfants). Nous ne payons plus d’impots grace à une défiscalisation en loi scellier, et ce depuis cette année seulement. Dans notre situation, l’achat de ce studio est-il un bon placement ? Les 2 avantages fiscaux scellier + lmnp peuvent-ils se cumuler ?
      Merci d’avance pour votre réponse !

    103. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      question 1:si on a déjà un bien immobilier loué (investissement Robien recentré , déclaré au foncier régime réel) , a-t-on le droit d’avoir un autre bien loué en LMNP (réel ou microbic ?)
      question 2: si on a déjà un bien (maison individuelle)loué en microbic , peut on avoir un autre bien (residence senior avec services, bail commercial) déclaré en BIC au réel
      Merci de vos réponses

    104. Avatar de Anthony Calci

      Oui tout à fait, Location meublée LMNP et Location nue Scellier coexistent indépendamment.
      Le LMNP peut en effet être adaptée à votre situation patrimoniale si vous souhaitez des revenus complémentaires au terme du crédit.
      A. Calci

    105. Avatar de Anthony Calci

      1. Le même calcul sur plus-value immobilière s’applique en LMNP, l’amortissement n’est pas pris compte.
      2. Oui, tout à fait, vous pouvez récupérer la TVA sans gestionnaire. Prenez toutefois un expert-comptable spécialisé.
      A. Calci

    106. Avatar de Anthony Calci

      C’est un beau programme, mais attention pour ce genre de LMNP (tourisme au ski), la revente est souvent compliquée.
      Le rendement et le gestionnaire sont OK.
      Partir sur du moyen terme à 9 ans avec Censi-Bouvard, puis revente, est une stratégie hasardeuse.
      Quels frais de gestion ?
      La prise en charge (ou non) des grosses réparations par le gestionnaire est indiquée dans le bail commercial (Article 605).
      A. Calci

    107. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Je suis en contact avec le Groupe Réside Études et leur filiale gestionnaire la SAS Les Girandières pour un investissement VEFA en LMNP sur une résidence senior à CAEN.
      Ils me proposent un T2 avec un prix au m2 ttc qui dépasse les 4000€.
      Est-ce une société sérieuse et fiable sur ce marché? Avez vous connaissance de problèmes rencontrés avec cette société et ce gestionnaire? Le groupe paraît être “solide” et expérimenté mais quid de son expérience récente sur ce marché des seniors?
      Sinon quel autre société me conseilleriez vous pour un investissement pérenne sans risque de voir le bail renégocié à la baisse comme cela arrive parfois?
      Par ailleurs, je trouve le prix cher par rapport au marché local.Qu’en pensez-vous et est-ce que le choix de cette ville vous paraît pertinent?
      Bruno

    108. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour et merci pour vos conseils clairs et précieux. Je m’apprête à investir en LMNP classique en résidence senior à Troyes (neuf). Les conditions du bail commercial semblent correctes mais le rendement de 4% me semble limite (prix au m2 bien au-dessus du marché du neuf local), et j’ai du mal à trouver des infos sur le gestionnaire Aquarelia Yzeure (SAS pour une autre résidence senior existante à Yzeure). Le montage en SAS constitue t’il un risque de non solidarité de la maison mère Aquarelia Holding avec sa filiale en cas de défaillance de cette dernière?
      Merci pour votre éclairage

    109. Avatar de Anthony Calci

      bonjour

      dans le cas d’un achat lmnp sans être mariés, si l’un des 2 décèdent avant les 20 ans, comment cela se passe au niveau de la tva et taxation ?

    110. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      J’ai le projet d’acheter un studio près de la fac de Rennes gérée par Nexity, dont la bail commercial de 9 ans a commencé en 2007 (date de construction de la résidence étudiante).
      Y-a-t-il un risque à acheter ce type de studio ? Que Nexity ne renouvelle pas bail commercial ?

      Merci pour vos conseils.

    111. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Vous venez de faire voler en éclats toutes mes certitudes… Et je vous en remercie.
      Nous venons d’acquérir deux appartements dans le centre ville de Bordeaux. Rentabilité locative 7,2% nette. Nous les avons mis en location nue. Nous sommes sur le point d’en acquérir deux autres aussi en centre ville de bordeaux au premier etage d’un petit immeuble en pierre de deux étages seulement composé de 7 appartements. Rentabilité locative prevue 6,8% nette. Dans les deux cas le syndic de copro est benevole et nous provisionnons nous meme nos charges dans les cas d’eventuels travaux.
      Est-il préférable d’opter ce coup ci pour une lmnp gérée par nous même ? Est-il possible de passer les deux premiers appartements en lmnp?
      Merci pour vos conseils.
      Bien cordialement,

      Laura

    112. Avatar de Anthony Calci

      Concernant la question à propos de Pierre et vacances, je pense qu’il peut être intéressant d’investir chez eux, en prenant toutes les précautions nécessaire pour ne pas avoir de problème avec pierre et vacances fin de bail! J’ai eu l’occasion de discuter avec mon conseiller à ce propos, d’après lui: c’est vrai que par le passé il y a eu des problèmes avec certains investisseurs de Pierre et vacances en fin de bail, mais ce n’est plus le cas de nos jours, le groupe a pris des dispositions pour résoudre le problème.

    113. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Je viens de lire l’intégralité de cette page et j’en ai beaucoup appris !! merci pour toutes vos analyses pertinantes!
      J’ai 27 ans, j’ai acheté un appartement en résidence princiale il y a 5 ans ( crédit en cours )et je souhaite aujourd’hui investir en LMNP.
      On me propose un studio de 21.75m² dans la résidence de tourisme SUITES HOME en hyper centre de CLERMONT FERRAND dans le quartier JAUDE. Le promoteur est EIFFAGE IMMOBILIER et le gestionnaires est LES PRIVILODGES.
      Le bail commercial est de 11 ans.
      Ce qui m’attire c’est qu’en tant que salarier EIFFAGE, j’ai quelques avantages financiers et la résidence serait terminée et livrée…
      Que pensez vous du gestionnaire LES PRIVILODGES ?
      Pour moi c’est très bien situé car en centre ville, mais que penser d’un investissement à CLERMONT FERRAND ?

      Merci d’avance pour votre réponse.

    114. Avatar de Anthony Calci

      Oui, Réside Etude est un très bon gestionnaire – en tout cas en résidence étudiante.
      Je n’ai pas d’expérience concernant leurs résidences seniors (je pense qu’eux non plus…:)). Mais comme vous dites, c’est un groupe sérieux qui saura retranscrire leur savoir faire dans les résidence seniors.
      Pour la localisation (Caen) et le prix, je ne suis pas certain que cela soit cohérent par contre.
      Privilégiez les résidences “proches de chez vous” pour avoir une meilleure connaissance du marché local.
      Anthony Calci

    115. Avatar de Anthony Calci

      Je ne connais ce gestionnaire Aquarelia. Oui, un montage en holding permet une certaine indépendance entre la maison mère et la filiale, mais cela est classique. A. CALCI

    116. Avatar de Anthony Calci

      Régime de l’indivision, les ayants droits (enfants…) de la personne décédées rentrent de l’indivision. Aucun impact sur la fiscalité, sauf droits de succession si patrimoine conséquent. A. CALCI

    117. Avatar de Anthony Calci

      Sans doute possible de passer location meublée vous-même, demandez l’autorisation à la mairie de Bordeaux ou l’expertise d’un cabinet d’expertise-comptable spécialiste du LMNP. A. CALCI

    118. Avatar de Anthony Calci

      J’espère effectivement pour Pierre & Vacances qu’ils ont résolu leurs problèmes. Dans tous les cas, les résidences de tourisme restent les LMNP les plus risqués. A. CALCI

    119. Avatar de Anthony Calci

      Je ne connais pas le marché local de Clermont-Ferrand, il faut enquêter. Je ne connais pas non plus Les Privilodges comme gestionnaire.
      Mais si c’est pour prendre une résidence de tourisme à Clermont-Ferrand… autant prendre un petit bien en occasion en résidence étudiante dans une ville étudiante… A. CALCI

    120. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Merci pour cet article complet et compréhensible, c’est un bonheur!

      Je suis sur le point de me lancer dans l’achat d’un studio de 18,56m² dans une résidence étudiante juste en face du campus de la fonderie à Mulhouse.
      Le promoteur est VINCI immobilier (assez rassurant je pense).
      Mais ma question se porte surtout sur le gestionnaire qui est “Les belles années (résidences étudiantes)” une filiale à 100% de “Pure Gestion Locative” du grand groupe VALORITY.

      Connaissez-vous ce gestionnaire et sa fiabilité?
      Merci de votre réponse, cordialement.
      Florian.

    121. Avatar de Anthony Calci

      Je connais Valority de renom (je n’ai jamais travaillé avec eux). Ils ont pour réputation d’être “d’excellents” vendeurs, après il m’est difficile de me prononcer sur la qualité de leur gestion locative sans vraiment la connaitre. Il faut que vous fassiez votre propre enquête (quelques coups de fil suffiront). A. CALCI

    122. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,

      D’abord ,merci pour toutes ces infos,

      mon cas concerne le fait que je suis sur le point de signer un LMNP classique ,il s’agit d’un appart en résidence affaires/tourisme centre de Vannes
      le gestionnaire est PARK AND SUITE,je ne parviens pas à avoir d’infos sur le sérieux de ce gestionnaire,quelqu’un a t il un retour sur expérience,
      merci d’avance.

    123. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour,
      Merci pour votre article effectivement très détaillé et compréhensible pour un non initié!
      Nous envisageons d’investir dans une lmnp résidence d affaires située à Colombes (proche la Défense)
      Le gestionnaire et promoteur est Cardinal
      Ce type de bien vous parait il pouvoir tout de même se revendre sans trop de soucis d ‘ici quelques années?
      Merci d’avance pour votre réponse

    124. Avatar de Anthony Calci

      Cela doit faire près de 2 ans que j’entends que cette résidence est en commercialisation, ce qui n’est pas vraiment bon signe mais pas déterminant – peut-être qu’ils n’ont pas le réseau pour le faire. Le groupe semble solide, mais je ne connais pas la qualité de leur gestion. A. Calci

    125. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour
      Je comprends vos réticences sur les résidences de tourismes et celà m’amènent à me poser quelques questions, pouvez-vous m’aider ?
      Mon objectif est en réalité d’acquérir un bien à la montagne, pour en profiter comme secondaire ou le louer éventuellement à périodes choisies pour en ouvrir les charges, une fois le bien remboursé, dans une 15aines d’années. Je suis sur le point d’acquérir, dans ce but, un 3 pièces dans un appart-hôtel 4* dans une station de ski renommée, au pied des pistes. L’opérateur est un gros opérateur, ayant pignon sur rue.
      Dans ce contexte, je vois le montage LMNP comme l’opportunité d’acquérir un bien d’une vraie qualité, pour garder plus tard ce bien en jouissance exclusive ou via une gestion par une agence immobilière pour des locations saisonnières. Voir le revendre un jour du fait de son positionnement, en le revendant avec la TVA que je n’aurais finalement pas payée.
      Ce projet et objectifs, qui ne sont pas simplement l’idée d’une rente pour la retraite, vous semblent t-ils réalisables ?
      Merci d’avance de vos éclairages.

      Bien à vous
      Alexandre

    126. Avatar de Anthony Calci

      Avec (gestionnaire) ou sans bail commercial (agence immobilière) ? Avec au début, sans après 15 ans ? Sans bail commercial dans une résidence de tourisme, surtout à la montagne, vous vous exposez à de gros risques de charges exubérantes de copropriété. C’est d’ailleurs pourquoi beaucoup de biens en LMNP se revendent si mal dans l’ancien.
      La TVA ne change rien : Il n’y a pas de TVA entre particuliers, vous vendrez HT. La TVA est entre professionnel et particulier, le particulier investisseur en LMNP est remboursé de la TVA. Les 2 options sont donc identiques.
      A. CALCI

    127. Avatar de Anthony Calci

      Bonjour monsieur Calci

      merci pour toutes ces infos
      une petite question d une débutante en la matiere : j ai un petit deficit foncier et jusqu a présent mon comptable ne faisait pas de démarche auprès du CGA Avait il raison ?
      Mise a part la reduction d impots, qu apporte cette adhésion CGA ?

      merci d avance pour votre conseil

    128. Avatar de Anthony Calci

      L’adhésion à un CGA évite une majoration de vos revenus BIC de 125%.
      Le déficit foncier n’existe pas en location meublée LMNP, puisque nous sommes en Bénéfices industriels et commerciaux BIC.
      La part de résultat qui est inférieur à 0 est à reporter les années suivantes.
      Je ne vois pas pourquoi votre comptable ne le fait pas, outre le malus cela vous permettra de payer votre comptabilité avec la réduction d’impôt qui rembourse jusqu’à 915€ ses honoraires. A. Calci