Investir en immobilier en tant que expatrié : Notre guide conseils 2019

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En tant que Français expatrié ou non, investir en immobilier est un passage incontournable pour qui veut optimiser au mieux son patrimoine le long terme. Cependant quand on est expatrié non-résident fiscal, du fait de la distance qui vous sépare avec notre doux pays, réaliser des investissements immobiliers en France de l’étranger peut s’avérer être un exercice retord, voire périlleux, autant sur le choix et l’acquisition du bien, sur l’obtention d’un crédit bancaire, que sur sa gestion locative, administrative et fiscale.

Investir en immobilier classique neuf ou ancien, locatif ou pied-à-terre, investir en nue-propriété, location meublée LMNP, SCPI internationales ? Expatriés, notre cabinet vous accompagne dans l’élaboration de votre stratégie patrimoniale et d’investissements immobiliers.

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Notre troisième partie de ce guide complet 2019 sur la gestion de patrimoine des expatriés vous permettra d’acquérir les éléments clés, réunir nos meilleures pratiques et appréhender nos conseils d’investissement immobilier en France lorsqu’on vit à l’étranger.

Ainsi, certains dispositifs d’investissements immobiliers sont ainsi mieux adaptés aux expatriés, comme investir dans un appartement en nue-propriété de démembrement, en location meublée LMNP ou LMP, ou acquérir des parts de SCPI de rendement internationales.

Contactez aujourd’hui notre cabinet de gestion de patrimoine pour élaborer votre meilleure stratégie pour investir en immobilier en tant qu’expatrié.

Cet article est la troisième partie « Investissements immobiliers » du Guide en Trois parties de la « Gestion de patrimoine des expatriés et des non-résidents ». Quelles optimisations économiques, financières, fiscales et patrimoniales pour ces Français qui vivent à l’étranger ?

Investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

3ème partie du Guide Gestion de patrimoine des Expatriés non-résidents : l’investissement immobilier en France d’expatrié

Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

  • Investir en immobilier en France ou à l’étranger

Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents

  • Investir en Nue-propriété de démembrement en tant qu’expatrié
  • Investir en location LMNP ou LMP en tant qu’expatrié
  • Investir en par les SCPI de rendement en tant qu’expatrié
  • Investir en immobilier de jouissance en tant qu’expatrié

Les démarches des expatriés non-résidents pour leur patrimoine immobilier

  • Fiscalité de vos investissements immobiliers français en tant qu’expatrié
  • Déclarer ses revenus immobiliers de source française pendant l’expatriation
  • Déclarer à l’IFI son patrimoine immobilier situé en France lorsqu’il dépasse 1,3 million d’euros

Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié
Investissements immobiliers d’expatriés non-résidents – Conclusion

Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

Surtout pendant une expatriation, bien investir en immobilier nécessite d’appréhender de nombreux paramètres

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En tant qu’expatrié non-résident fiscal français qui souhaite vous constituer un patrimoine immobilier, voici les premières questions à se poser si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en tant qu’expatrié :

  • Dois-je investir en immobilier en France ou à l’étranger ?
  • À qui dois-je m’adresser pour être à la fois bien conseillé, puis bien accompagné ?
  • En fonction de ma situation financière, fiscale, patrimoniale d’expatrié et mes objectifs, quels dispositifs et quels types d’investissement immobilier dois-je choisir ?
  • Future résidence principale ou secondaire, y loger mes enfants, investissement pure, recherche de revenus complémentaires futurs ?

Investir en immobilier en France ou à l’étranger

L’immobilier français pour préparer votre retour en toute connaissance de cause, l’immobilier étranger plus difficile à appréhender

Français à l’étranger, cette question se pose forcément : faut-il que j’investisse en immobilier en France ou à l’étranger pendant mon expatriation ? Bien sûr, puisque votre situation est unique aucune réponse figée n’est possible.

Nous pourrions dire, pour résumer, que les cas où il pourrait être plus intéressant d’investir en immobilier à l’étranger seraient lorsque vous souhaitez :

  • Soit rester définitivement expatrié dans le pays où vous investissez en immobilier,
  • Soit y revenir ultérieurement (à la retraite par exemple),
  • Soit investir avec une optique de revente, c’est-à-dire lorsque vous croyez à une appréciation à moyen – long terme des prix locaux de l’immobilier au regard de la sécurité de la juridiction locale, de la qualité du marché et du niveau de protection du droit de propriété des investisseurs, notamment ceux qui sont étrangers.

Investir en immobilier France reste le choix le plus logique pour la plupart des expatriés

Investir en immobilier français si vous êtes non-résident permet de préparer un éventuel retour en France, de mieux appréhender le marché des prix et des locations, de connaitre les lois civiles et fiscales, et de bénéficier des crédits bancaires à taux fixe.

C’est pourquoi il sera sans doute préférable de privilégier la sécurité en investissant en France. Notre cabinet de gestion de patrimoine concentrera ainsi ses préconisations sur l’achat de biens immobiliers français plutôt qu’étrangers (sauf dans le cas des SCPI internationales).

Conseils investir en immobilier en France ou à l’étranger. Au-delà de votre situation financière, fiscale patrimoniale et de vos projets d’acquérir un bien immobilier en France ou dans votre pays d’expatriation (investissement locatif, pied-à-terre…), le choix de vos interlocuteurs privilégiés sera déterminant dans la réussite de votre stratégie d’investissement immobilier en tant qu’expatrié.

En effet, il vous faut absolument choisir des personnes et des entreprises de confiance pour pouvoir être conseillé et accompagné dans toutes vos démarches d’investissement : choix du dispositif, choix de l’emplacement, choix du bien en cohérence avec le prix, le marché locatif, la fiscalité, etc… S’il est bien moins difficile de trouver des conseillers experts pour le marché immobilier français, il sera évidemment plus difficile d’en trouver pour vous aider à appréhender les spécificités du marché immobilier du pays étranger dans lequel vous êtes expatrié actuellement.

Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents

Quels sont les meilleurs dispositifs pour investir en France quand on vit à l’étranger ?

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Choisir le dispositif d’investissement immobilier le plus adapté est l’étape la plus importante pour optimiser votre stratégie patrimoniale et bien investir en immobilier en tant qu’expatrié non-résident.

C’est pourquoi notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant (CGPI) a souhaité vous présenter les trois solutions qui nous préconisons en priorité à nos clients expatriés :

  • Investir en Nue-propriété de Démembrement : 40% de décote à l’acquisition par rapport à la pleine propriété, en échange de ne pas avoir l’usufruit pendant 15 ans. La nue-propriété vous permet de n’avoir jamais aucun aléa de gestion car aucun loyer, aucune charge ni aucun impôt jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
  • Investir en Location meublée non-professionnelle LMNP : rendement maximisé et fiscalité des loyers BIC avantageuse grâce à la déduction des amortissements et des frais d’acquisition. Nombreuses stratégies possibles : location longue durée (baux d’un an), location saisonnière Airbnb, ou résidences services avec bail commercial (résidence étudiante, seniors, EHPAD…).
  • Investir en SCPI internationales : investir en immobilier de façon mutualisée, acquisition de parts d’un parc d’immeubles professionnels en France et à l’étranger intégralement géré par une société de gestion.
  • Les autres solutions d’investissement immobilier : Pour acquérir un bien immobilier plus patrimonial (pied-à-terre, bien de vacances, pour loger un enfant…), l’immobilier ancien dispose d’une plus grande offre que les dispositifs d’investissement en nue-propriété, LMNP et SCPI ; mais est plus difficile à appréhender (spécificités du marché local, de la typologie du bien, travaux à prévoir…).

Investir en immobilier en Nue-propriété de démembrement en tant qu’expatrié

Pas d’usufruit, pas de gestion, pas d’aléa… Investir en immobilier en toute sécurité
Fonctionnement de l’investissement immobilier en Nue-propriété de démembrement
Acquisition en nue-propriété avec une décote de 40% sur le prix, récupération de la pleine propriété dans 15 ans

Investir en immobilier par le démembrement avec l’acquisition de la nue-propriété d’un bien dans le neuf est aujourd’hui la solution d’investissement qui permet le plus de sécurité et de visibilité – autant pour un expatrié que pour un résident français.

Aucun problème ni aléa de gestion, car vous ne percevez aucun loyer, ne payez aucune charge, ni taxe, ni impôt. Pour cela, vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier avec une décote de 40% sur sa valeur en pleine propriété. En échange, l’usufruit est acquis temporairement pendant 15 ans à un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative (1% logement, Résidence des fonctionnaires…). L’Ile-de-France, l’Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes sont ainsi aujourd’hui considérés comme les régions à privilégier pour investir en immobilier en France.

À l’issu de ce démembrement de temporaire, vous récupérez l’usufruit du bien (donc sa pleine propriété avec la réunion de la nue-propriété), vous pouvez y loger, le vendre ou le louer à votre guise.

Avantages de l’investissement immobilier en Nue-propriété de démembrement pour un expatrié
Aucune gestion nécessaire, pas de fiscalité, sécurité et visibilité de son investissement immobilier

Les avantages de la nue-propriété pour investir en immobilier en tant qu’expatrié sont nombreux :

  • Aucun aléa de gestion à distance, aucune charge à payer (sauf les mensualités du financement si crédit bancaire), car entièrement à la charge de l’usufruitier-bailleur pendant la durée du démembrement temporaire d’une quinzaine d’années.
  • L’optimisation de la fiscalité, aucun loyer donc aucune augmentation de l’impôt sur le revenu. De plus la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.
  • Un achat dans l’immobilier neuf. Prix plus élevé, mais acquis sur plans auprès d’un promoteur avec les meilleures protections juridiques pour l’investisseur, et aux dernières normes de construction.
  • Une rentabilité sécurisée, le rendement interne de l’investissement se fait par la récupération de la valeur de l’usufruit (40% en 15 ans) et de la nue-propriété, ajoutée de la valorisation du bien dans le temps. Ainsi, sans aucune valorisation pendant 15 ans, donc un bien qui passe de 60 à 100%, le TRI est déjà supérieur à 3%.
  • Une visibilité sur son effort d’épargne, en cas de crédit, les mensualités sont l’unique flux de trésorerie (pas de loyer, ni de gestion locative pour l’investisseur).

Lire notre article le Guide complet pour investir en nue-propriété – démembrement >

Nos conseils investir en Nue-propriété Expatrié. Pour sa sécurité, investir en en nue-propriété est sans doute une des meilleures façons de réaliser un investissement immobilier si vous êtes expatrié : aucune gestion locative pendant 15 ans avec une décote de 40% sur le prix.

Cependant, même si la plupart des grandes villes et agglomérations sont dotées de programmes en nue-propriété (Paris, Sud-Ouest, Cote d’Azur…), le défaut majeur de l’acquisition en démembrement est le nombre restreint d’offre de programmes lancés chaque année.

Seulement une vingtaine de résidences en nue-propriété sont généralement disponibles en même temps dans toute la France, proposées par les 3 principaux spécialistes que sont PERL, Fidexi et IPLUS. Ainsi, si une résidence qui vous intéresse est en cours de commercialisation, il vous faudra être réactif pour vous positionner et réserver un des biens.

Aussi, si vous êtes expatrié et intéressé par investir en immobilier en France par la nue-propriété, n’hésitez pas, contactez-nous pour avoir la liste des programmes immobiliers en nue-propriété en cours.

Investir en immobilier en location meublée LMNP ou LMP en tant qu’expatrié

Optimisation du rendement avec l’immobilier meublé neuf ou ancien, location classique ou résidences services

Il existe deux différentes manières d’investir en immobilier locatif meublé :

  1. En location classique, largement le plus répandu : bail longue durée (supérieur à 9 mois), bail mobilité (1 à 9 mois), ou bail meublé courte durée saisonnier (type Airbnb). La gestion locative pourra alors être réalisée par vous-même, ou de façon déléguée à une agence immobilière.
  2. En résidences services, généralement commercialisées par les promoteurs, gestionnaires de patrimoine, ou banquiers : l’investisseur immobilier signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence étudiante, EHPAD, seniors ou de tourisme afin d’en déléguer totalement la gestion et de percevoir un montant prédéfini de loyers.
Location classique : Fonctionnement de l’investissement immobilier en Location meublée LMNP ou LMP

Il s’agit simplement d’acheter un appartement neuf ou ancien, puis de le louer meublé selon le minimum d’ameublement demandé par la loi Alur.

Vous pouvez trouver et gérer vous-même les locataires, mais (en tant que non-résident fiscal et votre éloignement avec la France) il sera sans doute plus logique de déléguer la gestion à une agence immobilière (bail mobilité ou bail d’un an), ou une conciergerie (location saisonnière, type Airbnb ou Booking).

Location classique : Avantages d’investir en location meublée pour un expatrié

Entre tous les investissements immobiliers pour les expatriés, la location meublée classique est le système le plus contraignant en termes de gestion locative. Mais aussi le plus potentiellement rentable.

Vous aurez donc à faire un choix, notamment sur votre capacité à gérer vos biens meublés depuis l’étranger, notamment la relation avec le locataire, le syndic de copropriété, l’agence immobilière ou encore la conciergerie.

  • Rendement potentiellement plus élevé : La location meublée est la forme la plus rentable de location d’appartement ou maison, en contrepartie du risque locatif.
  • Souplesse dans la gestion ou la revente : A la fin de location, vous pourrez récupérer votre bien pour y vivre ou le vendre.
  • Fiscalité avantageuse location LMNP LMP : déduction des frais d’acquisition et des amortissements en BIC-réel qui réduit votre bénéfice imposable.
  • Recherche du bien neuf ou ancien à louer meublé : Notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne pour trouver votre appartement neuf (à travers tous nos partenaires promoteurs, comme Vinci, Cogedim, Nexity, Kaufman, Bouygues…) ou votre appartement ancien (à travers nos chasseurs de rentabilité).
Résidence services : Fonctionnement de l’investissement immobilier en Location meublée LMNP ou LMP
Investir dans une résidence étudiante, seniors, d’affaires, touristiques ou EHPAD

Le principe de l’investissement immobilier en résidence services du loueur en meublé LMNP ou LMP est d’acquérir un bien immobilier à l’intérieur d’une résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires, permettant de sécuriser le versement des loyers par le gestionnaire (et non par le locataire) et d’optimiser la fiscalité de ces loyers.

Vous serez lié avec le gestionnaire de la résidence par un bail commercial qui définira ce que paiera le gestionnaire : les charges, le montant de vos loyers (généralement autour de 4% de rentabilité locative), les conditions de paiement et de revalorisation des loyers (car c’est l’exploitant qui vous les reverse directement, indépendamment de la location de votre bien).

Résidence services : Avantages d’investir en location meublée pour un expatrié
Sécurité de gestion locative et fiscalité BIC avantageuse sur les loyers

Investir en immobilier en résidence services par la location meublée LMNP LMP pour un expatrié comporte ces intéressants avantages :

  • Gestion déléguée à l’exploitant. Idéale pour un expatrié souvent loin de la France.
  • Sécurité des loyers et de votre trésorerie. Aucun aléa de loyers, car ce n’est pas le locataire qui vous paye mais le gestionnaire. Attention toutefois à la santé économique du gestionnaire et sa capacité à générer des bénéfices sur la résidence, car un conflit avec lui rendrait dommageable votre investissement immobilier meublé.
  • Optimisation de la fiscalité des loyers. Les loyers ne sont pas imposés par la fiscalité des revenus fonciers, mais par les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permettent de déduire les frais d’acquisition et d’amortir le bien dans les charges et d’approcher le résultat BIC du déficit ; permettant ainsi d’optimiser l’imposition sur vos revenus immobiliers.
  • Plupart des charges pour l’exploitant. Toutes les charges d’exploitation sont en général à la charge du gestionnaire, vous ne paierez donc que quelques charges de copropriété, assurances et de la taxe foncière.
  • Vous créer des revenus complémentaires à la retraite. En faisant terminer votre crédit peu avant votre départ à la retraite, vous vous sécurisez des revenus complémentaires peu imposés au moment où vos revenus d’activité vont fortement baissés.

Lire notre article le Guide complet pour investir en Location meublée non-professionnelle LMNP >

Nos conseils investir en LMNP ou LMP Expatrié. Pour réaliser un bon investissement en location meublée, plusieurs points importants :

  • Compte-tenu des rendements relativement faibles que procurent les résidences services (entre 3% et 4,5%), associés à des risques de relation avec le gestionnaire et sur la revente, nous préférons les SCPI internationales ou la location meublée classique pour vous constituer un patrimoine immobilier locatif générateur de revenus en tant qu’expatrié.
  • Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est très important. Privilégiez ainsi les régions Ile-de-France, Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes et leurs grandes villes pour minimiser les risques de baisse des prix immobiliers dans certaines régions de province.
  • Bien choisir l’activité de sa résidence : privilégier les biens pour étudiants, seniors ou EHPAD – Tourisme dans un objectif patrimonial (y aller en vacances une semaine par an par exemple).
  • En fonction de l’activité de la résidence services meublées, vérifiez la qualité du gestionnaire qui l’exploitera et qui sécurisera la pérennité de la bonne santé financière de votre investissement.
  • Les conditions du bail commercial sont à regarder de près : quelles charges pour l’exploitation ? quelles conditions de paiement et de revalorisation de loyers ?
  • En location meublée classique, élaborer votre stratégie en choisissant d’investir dans un bien neuf via un promoteur (avec achat sur plan, donc le plus simple), ou dans un bien ancien via un chasseur immobilier (le plus risqué et compliqué mais potentiellement le plus rentable).
  • Puis la typologie de location (un an, bail mobilité, location saisonnière) en fonction de vos objectifs de rendement et votre capacité à gérer certains problèmes à distance.
Non-résident, êtes-vous en location meublée non-professionnelle LMNP ou professionnelle LMP ?
Depuis 2019 et la fin de l’obligation d’inscription au RCS, fort risque d’être considéré comme LMP en tant qu’expatrié

BIC LMP ou LMNP, vous pourrez investir en immobilier neuf ou ancien. Dans les deux cas vous pourrez bénéficier du système fiscal avantageux qui permet de déduire de votre revenu imposable meublé les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) et les amortissements… Ce qui n’est pas possible en revenus fonciers de la location nue.

Les régimes fiscaux de la location meublée non-professionnelle (LMNP) et de la location meublée professionnelle (LMP) sont marqués par des différences sur l’imposition aux cotisations sociales (Sécurité sociale des indépendants SSI de 30 à 40% pour le LMP) et sur les plus-values (professionnelles pour le LMP).

Attention, en tant que non-résident fiscal français depuis 2019 et l’enlèvement de l’obligation de l’enregistrement au RCS, vous pourrez être considéré comme LMP à votre insu simplement parce que vos loyers meublés qui dépassent 23 000€ de recettes sont supérieurs à vos revenus imposables en France.

Volonté malvenue ou incohérence de l’administration fiscale française ? La grande majorité des expatriés perçoivent peu de revenus imposables en France puisqu’ils exercent leur activité professionnelle à l’étranger…

Mais puisque l’obligation au RCS n’est plus obligatoire, les Chambres de commerces refusent aujourd’hui d’inscrire les contribuables au RCS… Pourtant nécessaire pour payer les cotisations sociales au SSI (ex RSI) !

Une situation ubuesque qui, on l’espère, sera éclaircie dans les prochains mois.

Investir en immobilier par les SCPI internationales en tant qu’expatrié

L’investissement immobilier locatif par un fonds SCPI de bureaux et de commerces investi en France et à l’étranger
Fonctionnement de l’investissement immobilier en parts de SCPI de rendement
Acquérir des parts de SCPI de bureaux et de commerces pour en tirer les revenus fonciers associés

Les Sociétés civiles de gestion immobilières sont la réunion d’un parc d’immeubles professionnels (bureaux, centre commerciaux, commerces… souvent de plusieurs centaines de millions d’euros d’actifs) gérées et louées aux entreprises dans le but d’en tirer un rendement locatif supérieur au rendement locatif d’habitation.

Les investisseurs, tels que vous, achète des parts de ces SCPI dites « de rendement » (les SPCI « fiscales » sont des SCPI d’habitation) pour se constituer un patrimoine immobilier mutualisé (vous détenez des parts de centaines d’immeubles) et se créer un rendement locatif sécurisé (la société de gestion s’occupe de tout et vous reverse les loyers au prorata de vos parts).

Pour nos clients expatriés, nous mettons surtout en avant les SCPI dites « internationales » qui investissent majoritairement en immeubles professionnels à l’étranger, avec le moins possible de biens situés en France (comme les SCPI Corum XL ou LF Europimmo).

Avantages d’investir en SCPI internationales pour un expatrié

Aucune gestion, sécurité de la perception des loyers et mutualisation du sous-jacent immobilier partout dans le monde

Comme en location meublée LMNP, investir en immobilier par les SCPI de rendement qui investissent à l’étranger confère une sécurité de gestion et une fiscalité avantageuse pour les expatriés :

  • Gestion de la SCPI entièrement déléguée. La société de gestion achète, vend, rénove, loue et vous reverse les loyers de la SCPI au prorata de votre nombre de parts. Même à l’autre bout du monde, à part votre déclaration annuelle des revenus fonciers bien sûr, vous n’avez rien à faire sauf voir vos loyers se verser sur votre compte.
  • Mutualisation de l’investissement immobilier. Vous n’êtes pas investi sur un seul bien, mais sur des centaines de biens d’un parc d’immeubles professionnels de plusieurs millions d’euros réparti dans toute la France.
  • Diversification possible entre différentes SCPI. Puisque vous pouvez moduler le montant d’investissement comme vous le souhaitez, vous pouvez choisir d’investir sur plusieurs SCPI de rendement différentes (exemple : 150 000€ investis, 3 SCPI de rendement à 50 000€ chacune).
  • Rendement locatif de bureaux supérieur à celui d’habitation. En plus de leur sécurité, les SCPI de rendement confèrent un rendement locatif annuel de 5% à 6% grâce à l’immobilier professionnel (contre 3-4% en habitation classique).
  • Fiscalité internationale SCPI avantageuse sur les revenus et l’éventuel IFI. Les loyers versés par les SCPI internationales sont nets de frais et nets de fiscalité étrangère payée à la source dans le pays où se trouve l’immeuble. Un bien en Allemagne, l’imposition allemande. En tant qu’expatrié, vous aurez donc peut-être aucun revenu foncier à déclarer puisque certaines SCPI n’ont aucun immeuble en France ! De plus, puisque seul le patrimoine immobilier français est assujetti à l’IFI si vous êtes non résident, les SCPI internationales réduiront votre base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Idéales aussi pour la perception de revenus complémentaires à la retraite de l’étranger. Revenus sécurisés et sans gestion et faiblement imposés si vous choisissez les SCPI qui investissement à l’étranger.

Lire notre article le Guide complet pour investir en SCPI de rendement >

Nos conseils investir en SCPI internationales Expatrié. Toutes les SCPI de rendement ne se valent pas : qualité du parc d’immeuble, emplacements, rendement, diversification internationale, taux d’occupation… Nous préconisons ainsi à nos clients les meilleures SCPI actuelles, comme les SCPI Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne, Neo Novaxia, Eurovalys, Elialys…

La fiscalité des revenus fonciers des immeubles situés en France venant imposer à minimum 20% + 17,2% (prélèvements sociaux de 2019) votre résultat (loyers nets de charge 5% environ diminués des éventuels intérêts d’emprunt), il sera donc préférable d’utiliser les SCPI internationales pour à la fois optimiser la fiscalité des revenus et éventuellement l’IFI, et diversifier géographiquement votre patrimoine.

Investir en immobilier de jouissance en tant qu’expatrié

Pied-à-terre, résidence secondaire… l’immobilier pour d’abord en profiter

Du fait de la distance, les conseils d’un intermédiaire expert vous seront indispensables pour trouver le bien de jouissance selon vos propres critères alors que vous êtes à l’étranger en expatriation.

Peut-être êtes-vous expatrié et vous souhaitez investir en immobilier sans dispositif particulier pour acheter :

  • Un pied-à-terre partout en France,
  • Bien immobilier patrimonial d’exception à Paris ou sur la Côte d’Azur,
  • Une résidence de vacances (maison de campagne, appartement près de la mer, à la montagne…),

Mais puisque vous êtes à l’étranger pour choisir et éventuellement gérer ce nouveau bien immobilier, vous vous exposez à différentes difficultés :

  • Pour choisir le bien : faire les recherches, contacter les vendeurs ou les agences, faire les visites, évaluation des travaux à prévoir, du prix au m² local, des motivations de l’acheteur, de la qualité de copropriété, du marché locatif… La liste des difficultés sont longues pour arriver à trouver le bien immobilier le plus proche de vos souhaits.
  • Pour louer le bien : les risques de gestion locative sont d’autant plus difficiles à résoudre que vous êtes à distance de la France et de votre bien : problèmes de locataires (vacances, paiement des loyers…), charges à payer non prévues, correspondances avec l’agence de location… Ainsi, entre ces risques de gestion, le rendement locatif de l’habitation et la fiscalité des revenus fonciers, votre investissement peut vite s’avérer un véritable échec.

C’est pourquoi notre cabinet travaille en partenariat avec des chasseurs immobiliers spécialisés en pour ce type de demande d’acquisition sans dispositif (pied-à-terre, immobilier locatif ancien à Paris, résidence de vacances…).

Nos conseils investir en immobilier de jouissance Expatrié. À distance de la France en tant qu’expatrié, il vous sera très difficile sans expert immobilier de confiance de faire les recherches, les visites et de choisir votre bien immobilier patrimonial en tout état de cause (pied-à-terre, résidence secondaire, investissement parisien ou Côte d’Azur, bien à la mer ou montagne, etc.).

Les démarches des expatriés pour leur patrimoine immobilier

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Fiscalité de vos investissements immobiliers français en tant qu’expatrié non-résident

À quelques exceptions près, vos biens immobiliers situés en France seront imposés de la même façon que vous soyez résident fiscal ou expatrié

Peut-être bénéficiez-vous du statut avantageux de non-résident fiscal français au regard du droit français et de l’article 4B du CGI. Avantageux ? Certes, mais surtout pour les placements financiers (exonération d’IFI et d’imposition sur les plus-values mobilières), car la fiscalité immobilière d’un expatrié est sensiblement la même que pour un résident français.

Même si la règle est que le système d’imposition soit celui du pays où se trouve l’immeuble, il sera aussi toujours obligatoire de vérifier dans la convention fiscale internationale entre la France et votre pays d’expatriation qu’il n’y ait pas de risques de double imposition.

Fiscalité expatrié non-résident des revenus fonciers (location nue) et BIC LMNP (location meublée)
Expatrié ou résident fiscal, une imposition similaire s’applique sur les revenus de votre patrimoine immobilier situé en France

Le statut fiscal français d’expatrié non-résident ne vous apporte presque aucun avantage fiscal si vous louez des biens immobiliers, contrairement à la fiscalité des revenus et plus-values financières.

Pour en savoir plus, vous rendre sur l’article dédié à la Fiscalité des expatriés et des non-résidents

En effet, l’imposition de vos revenus immobiliers est soumise aux mêmes règles qu’à un résident français : bénéfice taxé à un taux d’impôt sur le revenu + taux de prélèvements sociaux.
Le bénéfice imposable étant la différence entre vos loyers et vos charges déductibles (régime foncier réel ou BIC LMNP réel), ou vos loyers après abattement de 30% (régime micro-foncier) ou 50% (micro-BIC LMNP).

Deux différences de traitement fiscal immobilier entre l’expatrié et le résident en France
1ère différence sur l’IR : Un taux minimum d’imposition de 20% sur le revenu pour les expatriés

Pour un non-résident fiscal français, le barème d’IR sur votre bénéfice immobilier aura un taux d’imposition minimum de 20% jusqu’à la deuxième tranche du barème de l’IR (27 519€ en 2019 pour les revenus 2018), puis 30% au-delà.

2ème différence sur les PS : Un taux réduit à 7,5% pour les non-résidents en Europe affiliés au régime social de son pays d’expatriation

En plus de l’impôt sur le revenu, vos bénéfices fonciers ou BIC LMNP, ainsi que vos plus-values immobilières seront en plus assujettis au paiement des prélèvements sociaux (PS 2019 à 17,2%).

Mais vous ne pourrez ne payer que 7,5% de PS si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne (UE), de l’Espace économique européen (EEE, soit l’Islande, le Liechtenstein et la Norvège) et en Suisse, aussi si vous n’êtes pas affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire en France.

Si vous cotisez à la Caisse des Français de l’Etranger (CFE), celle-ci n’est pas considérée comme un régime de sécurité sociale obligatoire.

Exemple de calcul d’imposition de revenus fonciers d’expatrié
Bénéfice imposable au taux minimum d’IR de 20% + 17,2% ou 7,5% de PS

Résultat foncier brut d’impôt et net de charges (loyers diminués des charges courantes, travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière…) : 10 000€
Taux d’imposition minimum de 20% + Prélèvements sociaux 17,2% : 37,2%
Bénéfice foncier brut x 37,2% = 3 720€
Revenu foncier net d’IR et PS : 10 000€ – 3720€ = 6280€

Fiscalité expatrié non-résident des plus-values immobilières
En cas de vente de vos biens immobiliers en tant qu’expatrié, comme les résidents, exonération des plus-values à l’IR après 22 ans et aux PS après 30 ans

Que vous soyez expatrié ou résident en France, vous pourrez revendre votre bien avec une exonération totale d’imposition sur le revenu sur la plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention, des abattements s’appliquant chaque année sur la base imposition de votre plus-value immobilière.

Vous serez également exonéré des prélèvements sociaux après 30 ans de détention grâce à des abattements annuels différents de ceux du taux d’imposition classique.

Même taux d’imposition de 19% d’IR, et 17,2% de PS (ou 7,5% de PS)

Si vous êtes un expatrié français résidant partout dans le monde (ENTC compris) et que souhaitez vendre un bien avec plus-value, vous serez imposé au même taux que si vous étiez en France, c’est-à-dire 19% + 17,2% de prélèvements sociaux (ou 7,5% si affilié à un régime de sécurité sociale européen), après déductions des abattements annuels pour durée de détention.
Pour les personnes morales non-résidentes à l’impôt sur les sociétés (IS), le taux appliqué sera celui appliqué normalement, soit 31 % pour 2019, 28 % pour 2020, 26,5 % pour 2021 et 25 % à partir de 2022.

Vous devrez désigner un représentant fiscal qui aura la responsabilité de vous faire acquitter des impôts sur la plus-value immobilière devant l’administration fiscale française. Si le prix de cession est inférieur à 150 000€ ou que vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, vous serez exclu de cette obligation.

Exonération partielle de plus-value immobilière jusqu’à 150 000€ d’un non-résident européen en cas de vente d’un bien immobilier en France

Vous pourrez appliquer une exonération partielle de plus-value de 150 000€ (imposition de droit commun au-delà), si vous êtes Français ou ayant la nationalité d’un pays de l’UE ou de l’EEE et qu’il s’agit de votre première vente immobilière qui en bénéficie.

Pour être éligible de cette exonération partielle de 150 000€ sur votre plus-value immobilière, vous devez à la fois :

  1. Avoir été résident en France au moins 2 ans consécutivement avant la vente.
  2. Vendre dans les 10 ans après votre départ en expatriation (5 ans si vente avant le 1er janvier 2019), ou si vous disposez du bien le 1er janvier de l’année précédant la vente.
  3. Ne pas avoir bénéficier de l’exonération fiscale totale d’une plus-value immobilière sur résidence principale en tant qu’expatrié (voir ci-dessous).
Exonération totale de plus-value immobilière d’un non-résident en cas de vente de leur résidence principale en France depuis 2019

Auparavant uniquement réservé aux résidents fiscaux français, l’exonération totale de la plus-value immobilière de la vente d’une résidence principale est depuis le 1er janvier 2019 accessible aux non-résidents expatriés.

Si vous n’avez pas déjà bénéficié de l’exonération partielle de 150 000€ décrite ci-dessous, vous pourrez vous voir appliquer l’exonération totale sur la plus-value de votre résidence principale si :

  • Le bien immobilier vendu était votre résidence principale à la date de votre expatriation.
  • La vente se réalise au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre expatriation.
  • Il n’y a pas eu de location ou de mise à disposition pendant cette mise en vente.
Comparaison d’imposition immobilière expatrié non-résident et résident français
Tableau de fiscalité Revenus et Plus-values de patrimoine immobilier situé en France Expatrié ou non
 

Expatrié non-résident

Résident français

Revenus immobiliersRésultat fonciers et BIC LMNP : imposition minimum de 20%, puis TMI + Prélèvements sociaux 17,2% en 2019 (ou 7,5% si affilié à un régime de sécurité sociale européen).Résultat fonciers et BIC : TMI + Prélèvements sociaux 17,2% en 2019.
Plus-values immobilièresPlus-value nette après abattements annuels : 19% d’imposition sur les revenus (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 17,2% en 2019 (exonération à 30 ans).

Deux dispositions spécifiques non-cumulatives pour les non-résidents : exonération partielle de 150 000€ ou totale sur la résidence principale

Plus-value nette après abattements annuels : 19% d’imposition sur les revenus (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 17,2% en 2019 (exonération à 30 ans).

Exonération fiscale sur plus-value immobilière pour la résidence principale.

Nos conseils Fiscalité immobilière Expatrié. Très similaire à celle des résidents français, vous aurez peu de marges de manœuvres en termes d’optimisation fiscale sur vos revenus ou plus-values immobilières.

Des schémas pourraient cependant améliorer votre imposition immobilière en devenant expatrié non-résident :

  • Votre taux d’imposition de votre résultat foncier ou BIC : si vous étiez à une Tranche marginale d’imposition TMI de 30%, 41% ou 45% en France, vous aller certainement passer à 20% en tant que non-résident. Cela peut être un facteur d’optimisation de votre trésorerie, et donc de votre capacité d’épargne.
  • En vous expatriant en Europe et vous affiliant à son régime de sécurité sociale, vous pourrez bénéficier du taux de prélèvement sociaux réduits de 7,5% au lieu de 17,2%. Mais vous ne devrez pas être affilié à un régime de sécurité social obligatoire en France ; la cotisation CFE n’étant pas un régime obligatoire (Caisse des Français de l’étranger).
  • Les SCPI qui investissent dans des immeubles à l’étranger permettent d’éviter la fiscalité française sur les revenus et l’assujettissement à l’IFI.
Effectuer sa déclaration d’impôt française chaque année au service des non-résidents

Etre expatrié non-résident ne vous exempt pas des déclarations fiscales de vos revenus de votre patrimoine immobilier français. Elles sont tout à fait similaires à celles que vous faisiez chaque année de mai à juin lorsque vous étiez résident fiscal français.

Ainsi, vous devrez faire chaque année votre déclaration pour être imposé sur vos revenus immobiliers de source française (IR) et/ou sur votre patrimoine immobilier (IFI).

La déclaration d’impôt pour les expatriés non-résidents se fait de mai à juillet (date limite selon pays d’expatriation) par internet à www.impots.gouv.fr ou à :

  • Service des impôts des particuliers – Non-résidents
  • 10 rue du centre TSA 10010 93 465 Noisy le Grand Cedex
  • Téléphone standard : 01 72 95 20 42
  • Email : [email protected]

Déclarer ses revenus immobiliers de source française pendant l’expatriation

Même en tant qu’expatrié, les loyers de votre patrimoine immobilier situé en France doivent être déclarés et donc imposés

Que vous soyez en revenus réel-fonciers, micro-foncier, réel-BIC ou micro-BIC, vous devrez de la même façon déclarer chaque année le résultat financier (loyers bruts pour les régimes micro, loyers – charges pour les régimes en réel) de votre patrimoine immobilier en location. La seule différence se fera sur le taux d’imposition de ce résultat net (toujours le barème progressif à TMI, mais avec minimum de 20%).

Déclarer à l’IFI son patrimoine immobilier français lorsqu’il dépasse 1,3 million d’euros

L’IFI français ne se fera que sur votre patrimoine immobilier situé en France

En étant résident fiscal français, tout votre patrimoine immobilier du monde entier est assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Mais en tant qu’expatrié, seul le patrimoine immobilier en France rentre dans l’assiette taxable de l’IFI. Si l’ensemble de vos biens immobiliers français (SCI, SCPI et OPCI compris) dépasse donc la valeur de 1,3 millions d’euros, vous êtes redevables de l’IFI (au même barème qu’un résident) et devez les déclarer chaque année au centre des impôts français des non-résidents.

Deux solutions pour optimiser son IFI ou d’éviter de dépasser les 1,3 million d’euros tout en continuant d’investir en immobilier pendant que vous êtes en expatriation :

  • Investir en nue-propriété : lors d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI.
  • Acquérir des parts de SCPI internationales : les immeubles situés hors de France sont hors IFI pour un non-résident.

Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié

Revenir au plan de l’article
Pour établir une stratégie d’investissement immobilière optimale d’expatrié non-résident, il faudra trouver le parfait équilibre entre :

  • votre situation financière, fiscale, patrimoniale, vos objectifs spécifiques (notamment le fait de vivre et travailler à l’étranger),
  • et les différents dispositifs pour investir en immobilier, pour choisir celui (ceux) les plus adaptés à votre situation d’expatrié.

Investir en immobilier en France en tant qu’expatrié lorsqu’on travaille à l’étranger comporte cependant toujours de nombreux avantages :

  • Vous constituer un patrimoine immobilier avec un pouvoir d’achat meilleur que si vous étiez encore en France.
  • Préparer votre retour en France par l’achat d’un bien immobilier qui pourra servir comme création de revenus complémentaires à la retraite, résidence de vacances ou apport pour une future résidence principale en cas de revente…
  • Investir « dans la pierre », plus tangible et sécuritaire que certains supports financiers, les principales grandes villes françaises et d’Ile-de-France étant reconnues comme ayant un marché immobilier solide où la demande locative est forte.
  • Profiter des taux de crédit actuellement extrêmement avantageux (au plus bas historique – autour de 1% selon la durée de crédit) qui augmente fortement la rentabilité de l’investissement immobilier.
  • Créer des revenus complémentaires, à la retraite ou non, par la location et la perception des loyers du bien immobilier ou des SCPI.

Mais, même si investir en immobilier est un des passages obligatoires pour se constituer un patrimoine, l’aventure, si la stratégie est mal définie, peut devenir moins attrayante que prévue, voire un échec (surtout à distance et en étant mal conseillé) :

  • La distance avec les intervenants de votre patrimoine immobilier. Une gestion à distance d’un bien immobilier en location, même par une agence, s’avère souvent compliqué pour un expatrié loin de la France : paiement des charges, correspondances avec la société de gestion locative, conflit créé avec un intervenant (locataire, copropriété, agence)…
  • Les modalités de financement par crédit immobilier. En tant qu’expatrié, malgré les taux historiquement bas qui laissent penser qu’il est aisé de réaliser le financement de ses investissements immobiliers et SCPI de rendement, obtenir un crédit bancaire peut s’avérer retord. Les banques vous demanderont systématiquement un apport d’environ 20% et seront bien plus regardant sur la stabilité de votre principale source de revenus. De plus, si votre investissement est votre premier bien immobilier, les banques auront encore plus du mal à vous accorder un crédit – même si vous avez un bon dossier ou taux d’endettement. Pour augmenter vos chances, il faudra alors mieux faire appel à votre agence bancaire historique qui vous connait bien et qui pourra mieux appréhender votre dossier de financement.
  • La fiscalité française des revenus immobiliers. La forte imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières peut réduire à peau de chagrin la rentabilité nette in fine de votre investissement immobilier (à la fois soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). De plus, il faudra bien s’assurer que votre pays d’expatriation ne double pas l’imposition des revenus ou plus-values immobiliers.
  • Les variations de taux de change. Acheter un bien immobilier en France avec une monnaie qui risque de se dévaluer par rapport à l’Euro est un risque important. Quelques devises qui peuvent être aujourd’hui considérées comme surévaluées par rapport à l’Euro : le Franc suisse (CHF), le Yen japonais (YPY). Par contre vous pouvez y gagner pour les monnaies potentiellement sous-évaluées et pouvant s’apprécier par rapport à l’Euro pendant la durée de votre crédit : Yuan chinois (RNB), Livre sterling (GBP) ou Dollar américain (USD), par exemple.
  • La recherche du bien immobilier. Comment bien choisir votre bien sans pouvoir le visiter puisque vous êtes expatrié et que vous vivez à l’étranger ? La meilleure façon de choisir un investissement immobilier à distance est à la fois de bien être conseillé et accompagné (par notre cabinet), notamment grâce aux promoteurs (pour l’immobilier neuf) ou chasseurs (pour l’immobilier ancien).
  • Les marchés immobiliers à risque. Certaines villes ou départements de France comportent plus de risques sur les prix immobiliers et leur marché locative (zones rurales, anciennes régions industriels…). Il conviendra de les éviter ces prochaines années, sauf investissement affectif ou de jouissance (résidence seconcaire…). L’Ile-de-France, l’Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes sont ainsi aujourd’hui considérés comme les régions à privilégier pour investir en immobilier en France.

Nos conseils investissement immobiliers Expatriés. Monter votre stratégie d’investissement immobilier en France en étant à l’étranger est un subtil mélange optimal entre : choix du dispositif (classique, nue-propriété, location meublée LMNP, SCPI internationales…), choix du bien avec toutes les informations nécessaires (ville, typologie, demande locative locale…), projection dans le temps de la trésorerie (mensualités crédit, charges, fiscalité…), estimation du taux de rendement interne et surtout votre capacité à gérer les affaires courantes à distance de la France dans votre pays d’expatriation.

Encore une fois, l’accès à l’information par des intermédiaires de confiance (comme notre cabinet de gestion de patrimoine) sera essentiel dans votre réussite d’investissement immobilier.

Investissements immobiliers d’expatrié non-résident – Conclusion

Comme nous venons de le voir, on retrouve pour les expatriés les mêmes investissements et mêmes systèmes d’imposition que pour les résidents français pour investir en immobilier.

Cependant, plus la distance et le décalage horaire sont importants avec La France, plus il vous sera difficile de gérer votre investissement immobilier.

C’est pourquoi notre cabinet de gestion de patrimoine préconise les véhicules d’investissement immobilier qui délèguent (location meublée LMNP, SCPI internationales) ou évite (Nue-Propriété) entièrement cette gestion locative. Pour les acquisitions patrimoniales (résidence secondaire ou pied-à-terre) plus de souplesse sur le choix, car ce sera l’affectif qui primera sur le financier et le fiscal.

 

2 réflexions sur “Investir en immobilier en tant que expatrié : Notre guide conseils 2019”

  1. Avatar de Anthony Calci

    Bonjour,
    articles interessants, et bien que datant de 2 ans apparemment toujours grandement d’actualite.
    Pouvez vous me confirmer si pour un expatrie, une SCPI en detention classique (non demembree, ni dans une assurance-vie) est consideree a l’ISF comme un placement immobilier (donc entrant dans le patrimoime imposable) ?
    A contrario, j’imagine qu’une SCPI incorporee a une ass-vie ne l’est pas ?
    Cordialement

  2. Avatar de Anthony Calci

    @Patrick. Exactement, en tant que non-résident les SCPI restent considérés comme un patrimoine immobilier situé en France – donc assujetti à l’ISF. Mais en assurance-vie, les SCPI sont exonérées puisque les placements financiers sont exonérés d’ISF en tant qu’expatrié. Anthony CALCI CGPI

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