L’investissement en nue-propriété de bien immobilier ou de SCPI

 

L’investissement en nue-propriété vous permet de développer votre patrimoine immobilier à prix décoté de biens neufs sans gestion et sans fiscalité IR ni IFI, ou de parts de SCPI de rendement pour optimiser vos revenus au terme du démembrement.

Mais quelle est la stratégie de l’investissement immobilier en nue-propriété à adopter en 2023 qui correspond le mieux à votre situation et objectifs patrimoniaux ? Appartement neuf ou parts de SCPI ?

  • Bien immobilier en nue-propriété : Il s’agit de choisir un appartement selon vos objectifs, pour le louer, pour y vivre ou pour le vendre au terme du démembrement (selon son emplacement, rendement, prix et plus-value potentielle…). Exemples de programmes en nue-propriété 15 ans d’appartements neufs à Rueil-Malmaison, Marseille, Deauville ou à Arcachon.
  • Parts de SCPI en nue-propriété : Pour vous générer des revenus complémentaires au terme du démembrement en choisissant les meilleures SCPI de rendement. Exemples de parts de SPCI en nue-propriété 5 ans des SCPI internationales Corum Eurion, PF Hospitalité Europe ou Sofidy Europe Invest..

L’investissement immobilier en nue-propriété 2023 – Plan de l’article

Vous pouvez nous contacter pour être conseillé et accompagné par notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine afin d’acquérir un bien immobilier en nue-propriété par nos partenaires spécialistes du démembrement (Perl, Catella, iPlus, Inter Invest et Fidexi…), ou pour des parts en nue-propriété de notre sélection de SCPI internationales (SCPI Eurion, Corum Origin, Corum XL, PF Hospitalité Europe, Sofidy Europe Invest, Novapierre Allemagne 2…).

Investir en nue-propriété immobilier

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Avantages et risques de l’investissement immobilier en nue-propriété

Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, dernières réglementations sur les normes énergétiques), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas, puis qui risquent de baisser du fait de la hausse des taux, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.

Les avantages de l’investissement immobilier en nue-propriété sont les suivants :

  • Continuer d’accroitre votre patrimoine immobilier : avec une stratégie sans impôt et sans gestion.
  • Bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien ou de vos parts : par exemple 15 ans de démembrement temporaire réduit de 35%, ou de 5 ans réduit de 20% le prix.
  • Acheter un appartement sans les aléas de la gestion locative : l’usufruitier est en charge de la location pendant le démembrement.
  • Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps (la valeur de l’usufruit diminuant), puis récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.
  • Optimiser vos revenus fonciers existants : les intérêts d’emprunt de crédit d’un appartement en nue-propriété sont déductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).
  • Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable à l’IFI.
  • Vous créer des revenus complémentaires futurs : grâce à la décote vous achetez plus de parts de SCPI, donc plus de loyers à terme.

Cependant, l’investissement immobilier en nue-propriété présente également des risques, notamment :

  • Risque de perte de valeur : le marché immobilier est soumis à des fluctuations, et le prix de revente du bien en nue-propriété ou des parts de SCPI peut être inférieur au prix d’achat. D’où l’importance de choisir au mieux au départ son appartement ou ses parts de SCPI.
  • Risque de difficultés financières de l’usufruitier : si l’usufruitier rencontre des difficultés financières, cela peut avoir un impact sur le versement des charges locatives ou sur la qualité de l’entretien du bien (notamment à l’issu du démembrment où c’est à lui de rénover le bien), ce qui peut avoir une incidence sur la valeur du bien et sur le rendement de l’investissement. Dans le cas des SCPI, il n’y a pas de risque sur l’usufruitier.
  • Risque de trésorerie : pendant la durée de l’usufruit, l’investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs, ce qui peut représenter un risque s’il a contracté un crédit trop important par rapport à ses revenus pour acquérir le bien.
  • Risque de liquidité : pendant ou à l’issu du démembrement, si les conditions du marché immobilier se dégradent et que la demande diminue, l’investisseur peut avoir plus de difficultés à vendre so bien ou ses parts de SCPI.
  • Il est donc important de bien prendre en compte ces risques avant de se lancer dans un investissement en nue-propriété et de s’assurer de disposer d’une stratégie d’investissement solide et adaptée à ses objectifs financiers.



Introduction juridique sur le démembrement de propriété

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En gestion de patrimoine, l’immobilier en nue-propriété repose sur plusieurs articles du code civil français, notamment les articles 544 et suivants.

  • L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
  • L’article 578 du code civil précise que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
  • En outre, l’article 619 du code civil dispose que « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

En combinant ces articles, l’investissement en nue-propriété permet à l’investisseur d’acquérir la propriété du bien immobilier (article 544), tout en permettant à un tiers (l’usufruitier) de jouir de ce bien immobilier (article 619), en échange d’un paiement correspondant à la valeur de l’usufruit (article 578).

Il convient également de noter que l’investissement en nue-propriété peut être soumis à d’autres dispositions légales, telles que les dispositions fiscales du Code générale des impôts relatives à la propriété et à la location de biens immobiliers, ou les dispositions réglementaires relatives aux contrats immobiliers et à la protection des consommateurs.

Un outil de transmission avant d’être un outil d’investissement en immobilier

En droit patrimonial, le démembrement est le partage de la propriété d’un bien en deux partiers : l’usufruit (droit d’user et de faire fructifier) et la nue-propriété (le doit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement).

Désormais utilisé en technique d’investissement en immobilier,
le démembrement de propriété est en premier lieu une technique de gestion de patrimoine très utilisée dans la cadre de l’optimisation des transmissions et des successions.

Exemple simple, des parents utilisent leur droit à donation de 100 000€ tous les 15 ans en donnant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants et en conservant l’usufruit : les donateurs peuvent ainsi continuer à jouir du bien en y habitant ou en le louant pour en tirer des revenus complémentaires, puis les donataires récupéreront l’usufruit, et donc la pleine propriété, au moment de la succession de leurs parents.

Nous discuterons donc dans ce guide conseil de comment investir en immobilier avec la nue-propriété, et non pas de comment utiliser le démembrement comme technique patrimoniale de transmission.

Définition du démembrement de propriété

La définition juridique du démembrement de propriété se trouve dans l’article 544 du Code civil où la propriété est décrite comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ».

Cette manière « la plus absolue » du droit de propriété s’articule autour de 3 axes :

  • Le droit d’user le bien : l’usus.
  • Le droit d’en tirer les fruits, des revenus : le fructus.
  • Le droit d’en disposer : l’abusus.

Ainsi, lorsqu’on est « plein propriétaire », on dispose de ces 3 droits.

Lorsqu’on utilise alors la technique juridique du démembrement de propriété, la pleine propriété est alors partagée entre l’usufruit (l’usus + le fructus) et la nue-propriété (l’abusus).

Différence entre un démembrement temporaire et viager

La différence entre un démembrement temporaire et viager réside dans la durée de l’usufruit.

Dans un démembrement temporaire, l’usufruit est limité dans le temps, généralement pour une période prédéterminée. À l’issue de cette période, la pleine propriété du bien immobilier revient au nu-propriétaire. Par exemple, un investisseur peut acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier pour une durée de 10 ans, pendant laquelle l’usufruit est conservé par un tiers (un locataire par exemple).

Dans un démembrement viager, l’usufruit est lié à la durée de vie de l’usufruitier. Cela signifie que l’investisseur en nue-propriété ne récupère la pleine propriété du bien immobilier qu’après le décès de l’usufruitier. Cette durée peut donc être très variable, en fonction de l’âge et de l’état de santé de l’usufruitier.

En résumé, la différence entre un démembrement temporaire et viager est que le premier a une durée limitée dans le temps tandis que le second est lié à la durée de vie de l’usufruitier.

Valorisation fiscale de la nue-propriété pour un démembrement viager

Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) est utilisé uniquement à des fins fiscales pour calculer la valeur de l’usufruit viager et de la nue-propriété en cas de cession à titre onéreux, de donation ou de succession.

Il prend en compte l’espérance de vie de l’usufruitier et permet de calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de cet âge.

La barème fiscale de l’article 669 du CGI pour calculer la valeur de l’usufruit viager et la valeur de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :

AGE
de l'usufruitier

VALEUR
de l'usufruit viager

VALEUR
de la nue-propriété

21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 
Valorisation fiscale de la nue-propriété pour un démembrement temporaire

L’usufruit fiscal constitué pour une durée temporaire est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Valorisation économique de la nue-propriété

La valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété varie en fonction de différents critères (durée de l’usufruit, rendement et état du bien immobilier, contexte économique et immobilier local, revalorisation potentielle des loyers par l’inflation, etc.) pour des fins de valorisation patrimoniale ou d’investissement.

Vous en trouverez une version détaillée et une simulation plus bas dans l’article.

L’usufruitier et ses droits sur son usufruit

L’article 578 du Code civil stipule : « L’usufruitier est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. ». C’est-à-dire que l’usufruitier jouit du bien comme s’il en était plein propriétaire.

Ainsi, il est tenu de le gérer en « bon père de famille » pour ne pas l’altérer et le rendre intact au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Mais le nu-propriétaire n’a aucun droit d’entrave sur l’usufruitier dans sa manière de jouir du bien démembré, ni même le juge (article 599 al. 1er du Code civil).

Le nu-propriétaire et des droits sur sa nue-propriété

Pour simplifier, le nu-propriétaire est en attente de devenir le plein propriétaire. Ce droit lui confère des protections, notamment de récupérer le bien dans les meilleures conditions.

Les garanties du nu-propriétaire :

  • L’inventaire. L’usufruitier peut être tenu de dresser un inventaire au nu-propriétaire au début du démembrement (si demande du nue-propriétaire).
  • L’emploi des sommes. Uniquement pour les démembrements issus d’une donation entre époux et pour l’épargne financière, les nus-propriétaires (souvent les enfants) ont le droit de demander à l’usufruitier (souvent les parents) l’emploi de ses liquidités.
  • La conversion de l’usufruit en rente viagère. Avoir le droit de convertir en rente viagère l’usufruit après acceptation du conjoint ou héritier nu-propriétaire.
  • La caution. Cet outil de protection, contrairement aux autres, peut être imposé de façon flexible par le nu-propriétaire vis-à-vis de l’usufruitier. L’usufruitier donne alors « caution » au nu-propriétaire pour certains points.

À la fin du démembrement, la pleine propriété se reforme chez le nu-propriétaire

À la fin du démembrement de propriété (viager ou temporaire), l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Et selon l’article 1133 du CGI, elle « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu pour l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ».

Les causes naturelles d’extinction de l’usufruit :

  • À la mort de l’usufruitier.
  • À la fin du démembrement temporaire.
  • Après que l’usufruitier ait racheté la nue-propriété ou qu’il en hérite.
  • Par le non-usage total du droit d’usufruit pendant trente ans, durée de prescription légale.
  • La perte totale du bien, dans le cas où l’extinction est naturelle et non imputable à une mauvaise utilisation de l’usufruitier.

Extinction du démembrement par la vente des deux droits du bien

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont rachetés en même temps, le démembrement s’éteint automatiquement. Selon l’article 621 du nouveau Code civil, et sauf convention contraire, un partage équitable de valeur est alors opéré : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (…) ».

Les clauses particulières d’extinction du démembrement

    • L’abus de jouissance. C’est-à-dire un comportement fautif de l’usufruitier
    • La renonciation à l’usufruit. Par exemple, si le bien revient trop cher à l’usufruitier ou qu’il souhaite rétablir immédiatement la pleine propriété au profil du nu-propriétaire.
    • La conversion de l’usufruit en rente viagère.

La fiscalité des plus-values immobilières en démembrement

Toute plus-value se calcule par son prix de cession soustrait de son prix d’acquisition. En démembrement, la difficulté résidera dans la détermination du droit cédé, usufruit ou nue-propriété.

Dans tous les cas, démembrement temporaire ou démembrement viager, les mêmes règles s’appliquent que pour les immeubles détenus en pleine propriété s’agissant du taux d’imposition et des abattements.

Dans le cas d’un usufruit temporaire, comme pour l’investissement immobilier en démembrement de propriété, l’évaluation est alors économique et parfaitement définie dans les modalités de démembrement de l’opération :

  • Valeur de l’usufruit temporaire : 40% du prix de pleine propriété sur 15 ans.
  • Valeur de la nue-propriété : 60% du prix de la pleine propriété
  • Donc, la valeur de l’usufruit perd 2,67% par an (40% divisés par 15 ans), toutes choses égales par ailleurs, la nue-propriété gagne 2,67% par an pendant 15 ans.

Deux stratégies pour investir en nue-propriété : via un appartement résidentiel ou via des parts de SCPI

Appartement en nue-propriété : Stratégie 1 de l’investissement immobilier en démembrement

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L’investissement dans un bien immobilier en nue-propriété

L’investissement dans un appartement en nue-propriété est un type d’investissement immobilier qui consiste à acquérir la propriété d’un bien immobilier sans en avoir la jouissance pendant une période donnée. Dans ce type d’investissement, l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier, ce qui signifie qu’il en devient le propriétaire, mais ne peut pas l’occuper ni en percevoir les revenus locatifs pendant une durée déterminée.

La jouissance du bien est en effet conservée par l’usufruitier, qui est souvent le vendeur initial du bien immobilier. La durée de l’usufruit est généralement comprise entre 10 et 20 ans, et à l’expiration de cette période, l’investisseur devient propriétaire plein et entier du bien immobilier.

L’investissement en nue-propriété permet à l’investisseur de bénéficier d’une décote importante sur le prix d’acquisition du bien immobilier, car il ne prend pas en compte les revenus locatifs que l’usufruitier aurait pu percevoir pendant la durée de l’usufruit. Cette décote peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur investissement immobilier à long terme, notamment en vue de préparer leur retraite.

Les sociétés Perl, iPlus et Fidexi, spécialistes de la réalisation de programmes d’appartements neufs en nue-propriété, sont bien sûr partenaires de notre cabinet Calci Patrimoine. Nous avons ainsi accès à tout leur stock de biens disponibles afin de sélectionner pour vous les meilleurs programmes où investir.

Pourquoi investir dans un appartement en nue-propriété

Résumons les nombreux avantages de l’investissement immobilier par l’achat de sa nue-propriété en démembrement de propriété.

Un investissement immobilier patrimonial :

  • Qualité de l’immobilier. Les spécialistes de l’investissement en nue-propriété Perl et iPlus sélectionnent scrupuleusement les quelques programmes neufs immobiliers qu’ils vont réaliser en démembrement parmi les milliers des promoteurs. Un important filtre est donc effectué en amont de votre acquisition. Les résidences avec appartements en nue-propriété sont en nombre restreints (moins de 2000 appartements par an) et généralement d’excellentes qualité en termes d’emplacement, de montage et de promotion. Ceci est un important avantage par rapport à un investissement immobilier en loi Duflot-Pinel, où le choix beaucoup plus large de programmes rend bien plus difficile une sélection qualitative.
  • Moins cher à l’achat. Acheter un bien immobilier d’habitation classique à 60% de sa valeur en pleine propriété (40% de décote sur la nue-propriété), en échange d’aucune gestion locative pendant une quinzaine d’années.
  • Plus-value à terme. Une plus-value qui sera à la fois composée de la valeur de l’usufruit et de la revalorisation qui se sera effectuée pendant toute la durée du démembrement (effet capitalisation).
  • Compléments de revenus ou habitation à terme. En récupérant l’usufruit à la fin du démembrement, vous devenez plein propriétaire et pouvez faire louer votre appartement pour percevoir les loyers, ou y habiter comme résidence principale ou secondaire.

Un investissement immobilier sécurisant qui offre une parfaite visibilité :

  • Aucune charge, impôt ou taxe. La gestion, l’entretien, le paiement des charges (copropriété, gros travaux…) et des taxes (foncière, ordures…) sont intégralement supportés par l’usufruitier.
  • Une gestion 100% déléguée à l’usufruitier. Aucune carence ou vacance de locataire, aucun loyer impayé. Aucune aléa ni surprise. La sécurité sur votre trésorerie.
  • Remise en état à la fin de l’usufruit temporaire. Vous récupérez votre investissement immobilier en état en même temps que la pleine propriété, le bailleur remettant à neuf votre bien après avoir relogé le locataire.

Au niveau fiscal :

  • Optimisation de l’impôt sur le revenu. Puisque vous ne percevez aucun loyer, votre revenu imposable n’augmente pas. De plus, si vous financez à crédit, les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers à venir ou existants.
  • Optimisation de votre IFI. La nue-propriété d’un bien immobilier n’est pas intégrée dans le calcul de votre assiette IFI. En payant comptant, le cash sort de votre IFI. À crédit, aucune augmentation de l’IFI.
  • Pas de taxe foncière. Payée par l’usufruitier.

Le nu-propriétaire est l’investisseur en immobilier d’habitation, l’usufruitier est un bailleur gestionnaire

Pour investir en immobilier via la nue-propriété du démembrement de propriété, le nu-propriétaire sera ici l’investisseur (vous) et l’usufruitier sera un bailleur qui aura entièrement la charge du bien acheté durant toute la durée de l’usufruit temporaire (qui dure d’une quinzaine à une vingtaine d’années selon les programmes en nue-propriété de Perl ou d’iPlus).

À son issue, l’investisseur-nu-propriétaire deviendra donc plein propriétaire du bien immobilier.

Investir en immobilier d’habitation dans le neuf

La nue-propriété, une alternative qualitative à l’investissement locatif neuf loi Pinel en 2023.

Investir en nue-propriété, c’est d’abord investir dans un bien immobilier d’habitation situé dans une résidence neuve en VEFA (sur plans). La majorité de ces programmes est ainsi un mixe d’appartements en accession à la propriété classique (résidence principale), en investissement locatif (Pinel) et en nue-propriété.

Acquérir un bien en nue-propriété est donc une alternative à l’investissement locatif en loi Pinel-Duflot, puisque l’objectif principal de constitution de patrimoine immobilier par un sous-jacent d’appartement neuf est le même.

Toutefois, les différences entre l’investissement en nue-propriété et la loi Pinel restent conséquentes :

  • La sélection : Quand Perl et iPlus montent les opérations en démembrement avec les collectivités locales, les promoteurs et les bailleurs, ils opèrent un important filtre de sélection des résidences en nue-propriété pour le futur propriétaire (emplacement, prix, qualité du promoteur et du bailleur). Contrairement en loi Pinel où ce sera à vous de faire le tri entre tous les programmes des petits ou grands promoteurs.
  • La quantité d’offre : L’offre est donc pléthorique en Pinel et très sélective en nue-propriété. Environ 2000 appartements seulement sont ainsi vendus en démembrement chaque année ; au regard des plusieurs centaines de milliers d’autres appartements neufs vendus (résidence principale, LMNP et loi Pinel confondus).
  • La gestion locative : La location est donnée temporairement à l’usufruitier en nue-propriété (aucun risque), assumée par le propriétaire via une agence immobilière en loi Pinel (tous risques).
  • La fiscalité : La loi Pinel distribue des loyers imposés aux revenus fonciers, mais permet une réduction d’impôt sur le revenu. Aucun loyer donc aucune fiscalité sur les revenus en nue-propriété (les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers), et aucun IFI, mais pas de réduction d’impôt sur le revenu.
  • L’horizon de placement : 6, 9 ou 12 ans pour la loi Pinel selon votre choix, entre 15 et 20 ans selon la durée du démembrement temporaire du programme en nue-propriété.

Aucun loyer et 40% de décote sur le prix

Les 40% de décote de la nue-propriété correspondent à 15 années de rentabilité locative de l’usufruit.

En donnant temporairement l’usufruit à un bailleur, c’est-à-dire le droit de gérer et de mettre en location votre investissement immobilier, vous ne percevrez aucun loyer pendant 15 ans. Mais en contrepartie, vous ne paierez aucune charge (taxe foncière, travaux et charges pour l’usufruitier), aucun impôt sur le revenu sur les revenus fonciers, mais aussi aucun IFI. Et surtout, vous aurez une réduction initiale du prix de la nue-propriété par rapport au prix de pleine propriété de votre investissement d’environ 40%, selon le calcul de la valeur de l’usufruit économique.

La décote du prix d’un programme immobilier en nue-propriété correspond à l’usufruit économique, c’est-à-dire la somme des loyers perçus nets d’impôt, actualisés sur la durée du démembrement temporaire.

Exemple d’hypothèses utilisées pour le calcul de l’usufruit économique :

  • Taux d’occupation : 100%.
  • Charges, travaux et taxes : 24%.
  • Indexation des loyers et des charges : 1,50%.
  • Actualisation des flux (taux sans risque) : 2,5%.
  • Durée du démembrement : 15 ans.

La décote de la nue-propriété est souvent favorable à l’investisseur par rapport à un achat en direct, car l’usufruit économique est augmenté par les hypothèses de calcul qui ne considèrent aucune vacance de locataire et une minimisation des impôts et charges (si vous avez une TMI de 30%, 41% ou 45%).

À noter que sur certains programmes en nue-propriété de Perl à Paris et en petite couronne, la décote est souvent de moins de 40% sur 15 ans du fait de la plus faible rentabilité locative de la zone. iPlus applique cependant toujours 40% de décote sur 15 ans, même à Paris.

Visibilité parfaite sur votre trésorerie

L’achat de la nue-propriété est le seul flux de trésorerie de l’investissement immobilier.

Acquérir un bien immobilier en nue-propriété, c’est avoir une visibilité parfaite sur la trésorerie de son investissement, puisque sans l’usufruit vous évitez les aléas sur les loyers, charges et impôts.

Vous ne payez donc que la nue-propriété de l’appartement et ses frais de notaire :

  • Si vous payez cash, un seul virement au notaire pour acheter la nue-propriété.
  • Si vous financez avec un crédit, seules les mensualités de crédit et l’apport sont à régler.

Bien sûr, cerise sur le gâteau, un gain fiscal dû à l’IFI (paiement cash) ou aux intérêts d’emprunt déductibles (financement à crédit) améliorera votre trésorerie (et donc la rentabilité TRI de votre investissement en nue-propriété).

L’usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locative

Fonctionnaires, employés municipaux, salariés, les futurs locataires de l’usufruitier bailleur social.

En parallèle de votre acquisition de la nue-propriété avec une décote, un bailleur social et professionnel de la gestion locative achètera l’usufruit pour louer votre bien immobilier pour son compte, afin d’en tirer une rentabilité locative durant le démembrement temporaire. C’est bien aussi ce bailleur usufruitier qui s’acquittera des impôts, du paiement de la taxe foncière, de l’entretien de l’immeuble, de la réalisation et du financement des éventuels travaux et toutes autres charges (avec la copropriété de l’immeuble et le syndic). Vous n’avez donc rien à payer ni à gérer jusqu’à la récupération de votre pleine propriété.

Élément important, le bailleur a pour obligation contractuelle de remettre en état neuf les parties privatives avant l’issue de l’usufruit temporaire, au moment donc où vous redeviendrez plein propriétaire et récupérerez le bien pour y habiter, le louer ou le vendre !

Le profil des locataires de l’usufruitier pendant le démembrement :

  • Les foyers fiscaux au niveau de revenus PLS, le plus élevé des échelons des bailleurs sociaux (équivalant à ceux de la loi Pinel), exemple : plafond de 2 500€ par mois pour un célibataire en Ile-de-France.
  • On parle aussi d’Usufruit Logement Social – ULS, pour l’alliance entre le PLS et l’investissement en nue-propriété.
  • En fonction de la nature du bailleur social, les locataires pourront provenir de la collectivité publique (fonctionnaires), de la collectivité territoriale (type employés de mairie, infirmières, policiers) ou du privé (1% logement, 1% patronal, type salariés de grandes entreprises).

Le bailleur social est donc un rouage essentiel pour bien investir dans un appartement en nue-propriété, puisque c’est lui qui sélectionnera les locataires de votre bien immobilier, gérera pour vous la copropriété et effectuera la transition à la fin du démembrement quand vous deviendrez plein propriétaire.

Récupération de la pleine propriété au terme du démembrement

Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété.

Après que le bailleur ait remis à neuf l’appartement et relogé le locataire (sur votre demande), le nu-propriétaire investisseur, vous, devient enfin plein propriétaire du bien immobilier par la récupération automatique de l’usufruit qui se réunit avec la nue-propriété.

Le démembrement terminé, la pleine propriété de l’appartement vous permettra ainsi de le :

  • Vendre : Pour récupérer votre capital et éventuelle plus-value.
  • Louer : Pour en tirer des revenus complémentaires.
  • Y habiter : En résidence principale ou résidence secondaire.

Valorisation d’un bien immobilier en nue-propriété

La valorisation d’un bien immobilier en nue-propriété par rapport au prix en pleine propriété dépend de plusieurs facteurs, tels que la durée de l’usufruit, le taux de rendement du bien immobilier et le contexte économique et immobilier local.

En général, le prix d’achat d’un bien immobilier en nue-propriété est calculé en fonction de la valeur de l’usufruit, qui représente la valeur des revenus locatifs que le bien pourrait générer pendant la période d’usufruit. Cette valeur est ensuite soustraite du prix en pleine propriété pour obtenir le prix de la nue-propriété. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus la décote appliquée sur le prix en pleine propriété est importante.

La valeur de l’usufruit dépend du taux de rendement du bien immobilier, qui peut être estimé en fonction du loyer annuel que le bien pourrait générer et des charges locatives qui lui sont associées. La valorisation de la nue-propriété peut également varier en fonction de la conjoncture économique et immobilière locale, ainsi que de la demande pour ce type d’investissement.

Il est important de noter que la valorisation d’un bien immobilier en nue-propriété est une estimation basée sur des hypothèses et peut varier en fonction des fluctuations du marché immobilier et de la situation de l’usufruitier. Il est donc conseillé de consulter un expert en immobilier avant de se lancer dans un investissement en nue-propriété pour déterminer la valeur du bien et les risques associés à l’investissement.

Exemple de simulation d’un investissement en nue-propriété

Une rentabilité déjà supérieure à 3% sans revalorisation du bien immobilier.

Exemple d’un bien immobilier en nue-propriété de 41m², démembrement temporaire de 15 ans :

  • Valeur de la pleine propriété (PP) : 6 500€ par m², soit 266 500€.
  • Valeur de la nue-propriété (NP) : 3 900€ par m², soit 159 900€.
  • Soit la NP à 60% de la valeur de la PP et 106 600€ de différence.

En achetant la nue-propriété à 60% de la valeur de la pleine propriété, vous économisez donc 106 600€ dès l’acquisition, en contrepartie de n’avoir aucun loyer (et aucune charge ni impôt à payer) pendant 15 ans.

La trésorerie de l’investissement en nue-propriété est donc très simple à définir puisqu’aucune charge ni impôt ne viendra aliéner la simulation durant la durée du démembrement, seule la nue-propriété est à payer.

Nous calculons ainsi le taux de rendement interne (TRI) en fonction de cette trésorerie :

  1. Achat de la nue-propriété en année 1 pour 159 900€.
  2. Revalorisation du bien immobilier pour 0% ou 1% par an pendant le démembrement.
  3. Vente du bien immobilier en année 15 qui a récupéré sa pleine propriété :
  • Pour 266 500€, revalorisation de 0% par an : TRI de 3,5%.
  • Ou 309 398€, revalorisation de 1% par an : TRI de 4,5%.

Si nous sommes pessimistes en admettant que votre appartement en nue-propriété ne prendra aucune valeur pendant 15 ans jusqu’à la fin du démembrement, nous sommes déjà à un taux de rentabilité interne net (TRI) de 3,5% (hors frais de notaire) ! Rendement bien supérieur à un fonds euros d’assurance-vie, pour un risque certes supérieur – mais limité (stagnation des prix immobiliers sur 15 ans).

Aussi, avec une valorisation du bien immobilier de seulement 1% par (hypothèse prudente), nous atteignons 4,5% de TRI (hors frais de notaire et taxation sur les plus-values immobilières).

Ces rendements augmentent encore si on rajoute les éventuelles économies d’impôts sur le revenu (via la défalcation des intérêts d’emprunt de crédit sur des revenus fonciers existants) et d’IFI (la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable IFI) que pourrait réaliser l’investisseur en nue-propriété.

calcul investissement en démembrement immobilier

Investir en nue-propriété, similaire à une capitalisation des revenus

Epargne sur assurance-vie et épargne sur immobilier en nue-propriété.

Contrairement aux investissements immobiliers locatifs classiques (location nue ancien ou loi Pinel et en location meublée LMNP), l’achat en nue-propriété ne distribue pas de loyers, donc pas de revenus additionnels imposés.

Investir en immobilier en nue-propriété par démembrement s’apparente donc à la capitalisation de placement financier, type assurance-vie.

Deux exemples pour mieux vous rendre compte des similitudes entre investir en immobilier via la nue-propriété et la capitalisation sur placements financiers.

Paiement cash de la nue-propriété et capitalisation :

  • Démembrement : Acquisition d’une nue-propriété pour 180 000€, 300 000€ en pleine propriété dans 15 ans.
  • Capitalisation : 180 000€ en versement initial sur une assurance-vie, 300 000€ dans 15 ans : 3,41% de TRI.


Financement à crédit de la nue-propriété et capitalisation :

  • Démembrement : Acquisition d’une nue-propriété de 180 000€ à crédit sur 15 ans, 1200€ de mensualités, 300 000€ en pleine propriété à l’issu du crédit.
  • Capitalisation : 1200€ de versements mensuels sur une assurance-vie, 300 000€ dans 15 ans : 4,19% de TRI.

L’achat d’une nue-propriété permet donc d’épargner comme sur une assurance-vie (apport = versement initial et mensualités de crédit = versements mensuels), mais avec un sous-jacent d’immobilier d’habitation.

La revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement

En cas de besoin, la revente de la nue-propriété est organisée par Perl et iPlus.

En décidant d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, il est conseillé d’anticiper de ne pas le revendre avant la récupération de la pleine propriété pour optimiser votre investissement : possibilités de perte de valeur sur le prix (immobilier neuf qui a besoin de temps pour se valoriser) et sur la fiscalité du fait du calcul de la plus-value immobilière en fonction du prix de la nue-propriété au lieu du prix de la pleine propriété à l’acquisition (augmentation de la fiscalité sur la plus-value).

Mais si vous aviez besoin de revendre votre nue-propriété avant l’issu du démembrement, souvent pour des raisons personnelles (suite à une séparation ou à un besoin de trésorerie par exemple), Perl et iPlus se chargeront de gérer la revente de votre appartement, comme ils se sont chargés de vous le vendre.

Le marché secondaire de l’immobilier en nue-propriété est actif, la demande est plus importante que l’offre et les reventes se réalisent vite (3 à 6 mois). De nombreux investisseurs recherchent en effet des durées de démembrement plus courtes ou des programmes déjà construits.

Peu d’offre, beaucoup de demande : savoir être réactif

La rareté des programmes en nue-propriété oblige souvent les investisseurs à agir vite.

Contrairement aux dispositifs plus classiques (type immobilier ancien, Duflot-Pinel, LMNP) pour lesquels le nombre de programmes disponibles est important, l’offre en nue-propriété de Perl et iPlus est aussi réduite que la demande des investisseurs est forte, particulièrement pour les zones les plus recherchées, comme Paris et son Ile-de-France.

Ainsi, par expérience, lorsqu’une résidence en nue-propriété sort en commercialisation, il n’est pas rare de la voir être entièrement vendue en moins d’un mois, surtout pour les plus petites surfaces et prix.

Concrètement pour être vendu, l’appartement doit être « optionné » par le conseiller qui vous le propose – le lot est alors bloqué pour vous pendant quelques jours, généralement 2 à 3 jours. Vous devez alors le réserver pendant cette période en signant les documents de réservation et en déposant le chèque de dépôt de garantie. Si vous ne le réservez pas, l’option est perdue et donnée à un autre investisseur.

Pour les programmes en nue-propriété les plus demandés (proche Paris, Bordeaux, grandes villes et emplacement premium…) et leurs meilleurs biens (bonne taille, bonne exposition, bon étage), il est très courant que ces lots soient vendus le jour même du début de la commercialisation – les conseillers et les investisseurs avertis se seront ainsi positionnés en amont. L’option est alors très difficile à obtenir pour ces appartements aux meilleures caractéristiques ; même si vous avez été réactif, vous pourrez être positionné en 2ème, 3ème ou 4ème rang après d’autres investisseurs plus rapides. Dans ce cas, votre seule chance d’obtenir votre option est que les investisseurs avant vous ne réservent pas le bien pendant leur option.

Pour les biens immobiliers en nue-propriété des programmes des plus petites villes ou les prix considérés comme élevés (supérieurs à 300K€), la demande est moins forte et la réactivité moins nécessaire.

À titre indicatif, avec nos deux partenaires leaders, Perl et iPlus, en 2019 nous avons généralement qu’une vingtaine de programmes en démembrement en même temps en commercialisation. Alors qu’avec nos partenaires en Pinel-Duflot et LMNP – Nexity, Vinci, Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, etc. – nous aurons près d’un millier de programmes immobiliers.

Parts de SCPI en nue-propriété : Stratégie 2 de l’investissement immobilier en démembrement

L’investissement de parts de SCPI en nue-propriété

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Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété fonctionnent de la même manière que l’investissement immobilier en nue-propriété, mais avec des avantages supplémentaires pour les investisseurs.

Dans le cas des SCPI en nue-propriété, l’investisseur achète la nue-propriété d’une partie d’un ou plusieurs biens immobiliers détenus par la SCPI. La SCPI conserve la pleine propriété de l’ensemble du bien immobilier et gère la location, la maintenance et la valorisation du bien.

En échange de l’achat de la nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’une décote importante sur le prix d’achat de la nue-propriété, par rapport au prix d’achat de la pleine propriété. De plus, comme pour l’investissement en nue-propriété direct, l’investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs pendant la durée de l’usufruit, qui est en général de 15 à 20 ans.

L’avantage supplémentaire des SCPI en nue-propriété est que l’investissement est géré par des professionnels de l’immobilier, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier d’un accès à des biens immobiliers de qualité, avec une diversification des investissements sur plusieurs biens immobiliers, sans avoir à gérer les aspects pratiques de la location et de la gestion des biens.

En outre, les SCPI en nue-propriété sont souvent accessibles à partir de montants d’investissement plus faibles que l’investissement en nue-propriété direct, ce qui les rend plus accessibles à un plus grand nombre d’investisseurs.

Vous préférez les avantages des SCPI à ceux d’un appartement (diversification internationale, création de revenus sécurisés à terme…), nous choisissons également pour vous les meilleures SCPI dont les parts peuvent être achetées en nue-propriété : Corum Eurion, Corum Origin, Corum XL, Sofidy Europe Invest, PF Hospitalité Europe…
Vous pouvez en savoir plus sur les SCPI que notre cabinet de gestion de patrimoine préconise particulièrement, les SCPI qui investissement en immobilier à l’étranger.

Pourquoi investir dans des parts de SCPI en nue-propriété

Investir dans un patrimoine diversifié international d’immobilier pour les entreprises.

En achetant des parts de SCPI de rendement, vous devenez (en partie) propriétaire de tout le patrimoine locatif immobilier qui le composent (bureaux, commerces, entrepôts, écoles ou cliniques).

Les plus récentes et innovantes SCPI achètent des immeubles professionnels dans le monde entier, comme en zone euro pour les SCPI Corum Eurion, Sofidy Europe Invest et PF Hospitalité Europe, et hors zone euro pour la SCPI Corum XL.

La gestion (achat/vente/location) est entièrement déléguée et vous bénéficiez d’une diversification et d’une mutualisation des risques entre tous les actifs et tous les pays où la SCPI a investis pour vous.

De plus, grâce à cette exposition internationale, les revenus que vous percevrez (à l’issu du démembrement donc) seront nets de frais et nets de fiscalité étrangère (bien plus avantageuse que celle de l’imposition française des revenus fonciers).

En effet, la SCPI paiera à la source l’impôt de chaque pays où se trouve ses immeubles (un bureau en Allemagne, un taux d’impôt sur les sociétés allemandes).

Par rapport à l’achat d’un appartement en nue-propriété, l’objectif d’un investissement en parts de SCPI en nue-propriété sera donc moins une revente avec plus-value, mais plus la création de revenus complémentaires diversifiés et peu imposés quand vous récupérez la pleine propriété.

Possibilité de choisir la durée de son démembrement temporaire

De 3 à 15 ans, quand souhaitez-vous bénéficiez de vos revenus de SCPI ?

Très fort avantage par rapport à un appartement en nue-propriété qui impose la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilité de choisir la durée qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans).

Par exemple si vous partez à la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de récupérer la pleine propriété des SCPI dans 7 ans !

Exemple 3 clés de démembrement de SCPI internationales

SCPI Corum Eurion – Clé de démembrement 2023
cle_démembrement_scpi_eurion

SCPI Corum XL – Clé de démembrement 2023

SCPI Corum Origin – Clé de démembrement 2023
cle démembrement scpi corum_origin

Attention, les clés de démembrement des SCPI de rendement qui répartissent la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit peuvent être modifiées par les sociétés de gestion (en fonction de l’évolution du rendement dans le temps, donc de la valorisation de l’usufruit économique).

Il est donc nécessaire de vérifier si celles-ci n’ont pas évoluées au moment de votre investissement en parts de SCPI en nue-propriété.

Plus de parts grâce à la décote, donc plus de revenus à terme

Payer cash des SCPI en nue-propriété pour optimiser votre retraite.

Vous savez que les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent pas de revenus. En contrepartie, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).

En acquérant ainsi aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.

La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acheter plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement.

Exemple de simulation d’une stratégie de SCPI en nue-propriété

Revenus complémentaires pour 100K€ en nue-propriété 10 ans.

Hypothèse de rendement : SCPI à 5,00% de rendement par an (non garanti), net de charge, net de fiscalité étrangère, brut de fiscalité française.
NB. Performances 2022 des SCPI internationales : SCPI Corum Eurion 5,31% en 2022)

Exemple pour un investissement de 100K€ en parts de SCPI Corum Eurion :

  • Pleine propriété : 465 parts à 215€.
  • Nue-propriété 5 ans : 581 parts à 172€ (décote de 20%).
  • Nue-propriété 10 ans : 655 parts à 152,65€ (décote de 29%).

Investissement initial de 100K€ : 100% Europe.

  • Les immeubles de la SCPI situés hors de France sont soumis à la fiscalité accommodante des autres pays européens.
  • Tandis que seule la part des immeubles situés en France sont assujettis à la fiscalité des revenus fonciers.

Conditions d’acquisition 100K€ nue-propriété 10 ans SCPI Eurion

  • Prix de la part en nue-propriété 10 ans : 152,65€ au lieu de 215 grâce à la décote de 29% (valeur de l’usufruit pour un démembrement de 10 ans).
  • Soit 655 parts en nue-propriété achetées (=100 000€ divisés par 152,65€), au lieu de 465 parts en pleine propriété (=100 000€ divisés par 215€).

Comparaison SCPI pleine propriété vs nue-propriété 100K€

  • Acquisition en pleine propriété : 465 parts en pleine propriété qui vous créeront 5 000€ de revenus annuels bruts (465×215€x5,00%), soit aujourd’hui 416€ par mois.
  • Acquisition en nue-propriété 10 ans : 655 parts en pleine propriété valorisées à 140 825€ à la fin du démembrement qui vous créeront 7 041€ de revenus annuels bruts (655x215x5,00%), soit dans 10 ans 587€ par mois. Contre 416€ par mois pour une acquisition en pleine propriété.
Possibilité de choisir la durée de son démembrement temporaire

De 3 à 15 ans, quand souhaitez-vous bénéficiez de vos revenus de SCPI ?

Très fort avantage par rapport à un appartement en nue-propriété qui impose la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilité de choisir la durée qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans).

Par exemple si vous partez à la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de récupérer la pleine propriété des SCPI dans 7 ans !

Profils et conseils pour investir en nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI

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Profil investisseur d’un appartement en nue-propriété :

    • Recherche de simplicité. Payer moins cher son bien immobilier, en contrepartie de ne pas avoir l’usufruit pendant le démembrement.
    • Sélection qualitative. Les spécialistes Perl et iPlus sourcent les meilleurs programmes dans le neuf pour y proposer des appartements en nue-propriété.
    • Recherche de sécurité. Ne rechercher aucun aléa de trésorerie (risques locatifs et impôts) dans son investissement immobilier.
    • Utiliser votre capacité d’emprunt. Il est possible d’acheter votre appartement en nue-propriété avec un crédit bancaire.
    • Vision à long terme. Récupérer son investissement après une quinzaine d’années.
    • Optimisation de son Impôt sur le revenu. Rechercher à ne pas augmenter ses revenus, diminuer la base imposable avec les intérêts d’emprunt.
    • Optimiser de son IFI. Rechercher la baisse de son assiette IFI en payant cash, ou la non-augmentation de son IFI en finançant à crédit.
    • Utilisation à terme. Avoir la possibilité d’y vivre, de le louer soi-même ou de le vendre à l’extinction de l’usufruit.

Conseils pour bien acheter un appartement en nue-propriété en 2023

    • N’oubliez pas que vous faites en premier lieu un investissement immobilier : emplacement et prix du programme en nue-propriété restent les maîtres mots. La typologie de l’appartement reste aussi primordiale (étage, exposition).
    • Pour optimiser la revente, notamment la fiscalité sur la plus-value, vous souhaitez conserver votre appartement en nue-propriété jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
    • Afin d’éviter qu’il soit vendu à autre investisseur plus rapide, agissez vite et bien pour réserver le bien immobilier en nue-propriété désiré.
    • Vérifiez dans le dossier de réservation les conditions du démembrement, les droits et devoirs de l’usufruitier : quelles charges sont payées par le bailleur (charges de copropriété, gros travaux)…, quelles obligations à l’issue de l’usufruit temporaire (remise en état, information du locataire…).

Profil investisseur de parts en nue-propriété de SCPI

    • Diversification. Grâce à l’immobilier professionnel (bureaux) détenu par les SCPI, vous vous diversifiez de l’immobilier d’habitation (appartements, maisons, etc.)
    • Investissement à l’étranger. Avec les SCPI internationales, vous investissez en immobilier ailleurs qu’en France, en zone euro ou même en hors zone euro (SCPI Corum, Corum XL, LF Europimmo, Sofidy Europe Invest, PF Hospitalité Europe, Interpierre Europe Centrale, Novapierre Allemagne).
    • Mutualisation des risques. Acquérir des parts d’un patrimoine de dizaines d’immeubles partout dans le monde, au lieu d’un seul appartement.
    • Optimisation de son IR. Pas d’usufruit donc pas de revenus, et revenus étrangers peu imposés après la récupération de la pleine propriété. Attention, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers avec une acquisition à crédit de parts de SCPI en nue-propriété (même si en théorie il est impossible de les financer par crédit bancaire).
    • Optimisation de son IFI. Pas d’IFI également avec des parts de SCPI en nue-propriété.
    • Plus de revenus au terme du démembrement. Préparer votre retraite ou optimiser vos revenus, grâce à la décote qui permet d’acheter plus de parts.
    • Gestion déléguée. Même à la récupération de la pleine propriété,la gestion locative est entièrement déléguée à la société de gestion de la SCPI.

Conseils pour bien investir dans des parts de SCPI en nue-propriété

    • Investissez d’abord en SCPI avec l’objectif patrimonial de vous créer vous des revenus complémentaires sécurisés au terme du démembrement.
    • Choisissez la durée du démembrement temporaire (entre 3 et 20 ans) pour parfaitement adaptée l’année de la récupération de la pleine propriété des SCPI à votre situation (début de la retraite, besoin de revenus futurs…).
    • Etudiez les clés de démembrement des SCPI, il peut être parfois plus intéressant de choisir la décote de l’année suivante ou précédente (exemple 6 ans plutôt que celle de 7 ans).
    • Préférez les SCPI internationales (Corum Eurion, Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, Sofidy Europe Invest, Interpierre Europe Centrale, PF Hospitalité Europe, Novapierre Allemagne…) aux SCPI françaises, car elles optimisent votre diversification géographique et votre fiscalité sur les revenus (imposition étrangère différente des revenus fonciers).

Investir en nue-propriété immobilier avec des SCPI, ou avec des appartements en 2023 – Conclusion

Autrefois surtout utilisé pour l’optimisation de transmission, la nue-propriété par démembrement de propriété est désormais une technique puissante d’investissement en immobilier.

Acheter en nue-propriété un actif immobilier (appartement ou parts de SCPI) permet ainsi à un investisseur d’acquérir moins cher, d’avoir une parfaite visibilité sur sa trésorerie, d’optimiser sa fiscalité IFI et IR, puis de récupérer automatiquement la pleine propriété à l’issu du démembrement temporaire.

Contactez notre cabinet de gestion de patrimoine, partenaires des spécialistes Perl et iPlus ou des meilleures sociétés de gestion de SCPI (Corum AM, La Française, Perial, Primonial, Sofidy…), nous vous accompagnerons ainsi dans la mise en place de votre stratégie d’investissement immobilier et dans le choix de votre appartement ou parts de SCPI en nue-propriété.

Par Anthony Calci, Aude Durand et Mathilde Valat (CGP de Calci Patrimoine)

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Benjamin
Benjamin
10 années il y a

Bonjour,

Est ce que le démembrement d’un bien se fait uniquement dans le cadre de programme neuf? ou est ce qu’il existe ce procédé à l’achat d’un logement ancien ?

regnier
regnier
10 années il y a

Bjr Anthony –
Un nu propriétaire peut il être aussi le locataire de son usufruitier ( la maman) ?
Par ailleurs j’aimerais connaitre les possibilités d’investissement en NP a Montpellier Merci

geay
geay
10 années il y a

Bonjour.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt,sur des revenus fonciers existants,pour l’achat d’une nue-propriété de particulier à particulier,si l’usufruitier occupe le logement?

Merci.

SAHUC
SAHUC
7 années il y a

L’acheteur en nue propriété peut-il faire du bien saxresidence principale ? À quelle condition de loyer ?
Si je veux être investisseur usufruitier existe-t-il des investisseurs institutionnels en nue propriété ?

arnold sept
arnold sept
7 années il y a

bonjour

En cas d’ acquisition d’ un bien immobilier en démembrement peut on déduire le montant investi par le nu-propriétaire de son patrimoine ??

cotteret paul
cotteret paul
6 années il y a

Bonsoir, 60 % du prix de vente du bien pour l’acquereur en nu-propriété et les 40 % restants sont ils à l’actif de l’usufruitier à savoir par exemple un bailleur social ? qui remboursera le credit en rapport des loyers sur 15 ans ?
Merci. Sincères salutations

Marat
Marat
5 années il y a

Bonjour Anthony
vous ne parler jamais du gestionnaire (l’usufruitier) , les garanties ,la solvabilité, les cautions de remise en état en fin de mandat. En cas de faillite de l’usufruitier que devient le bien .

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