Investir en nue-propriété 2018, démembrement immobilier ou SCPI ?

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Investir en immobilier nue-propriété en 2018. Retrouvez tous nos conseils en stratégie patrimoniale pour acquérir un appartement en nue-propriété par les spécialistes du démembrement (Perl, iPlus et Fidexi…), ou pour des parts en nue-propriété des meilleures SCPI de rendement (Corum, Corum XL et LF Europimmo…).

Issu des articles 578 et suivants du Code civil, un démembrement est toujours temporaire (viager ou à durée déterminée), il partage la pleine propriété d’un bien mobilier ou immobilier :

  • Entre l’usufruitier (celui qui peut l’utiliser et en tirer les fruits),
  • Et le nu-propriétaire (celui qui en deviendra plein propriétaire quand l’usufruit s’éteindra).

Le prix de la nue-propriété est donc le prix de la pleine propriété soustrait de celui de l’usufruit, soit la valeur du nombre d’années de loyers.

investissement nue-propriété immobilier démembrement

Pourquoi l’investissement immobilier en nue-propriété en 2018 ?

Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas et à la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.

Dans ce contexte, pourquoi choisir d’investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propriété ? Si vous souhaitez… :

  • Continuer d’accroitre votre patrimoine immobilier : avec une stratégie sans impôt et sans gestion.
  • Bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien ou de vos parts : par exemple 15 ans de démembrement temporaire réduit de 35%, ou de 5 ans réduit de 20% le prix.
  • Acheter un appartement sans les aléas de la gestion locative : l’usufruitier est en charge de la location pendant le démembrement.
  • Faire capitaliser votre patrimoine : revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps (la valeur de l’usufruit diminuant), puis récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.
  • Optimiser vos revenus fonciers existants : les intérêts d’emprunt de crédit d’un appartement en nue-propriété sont déductibles (sans rajouter de nouveaux loyers).
  • Diminuer votre IFI sur vos actifs immobiliers : la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI que vous payez comptant sort de votre base taxable à l’IFI.
  • Vous créer des revenus complémentaires futurs : grâce à la décote vous achetez plus de parts de SCPI, donc plus de loyers à terme.
Pour une stratégie avec appartement en nue-propriété (Perl, iPlus…)

Les sociétés Perl, iPlus et Fidexi, spécialistes de la réalisation de programmes d’appartements neufs en nue-propriété, sont bien sûr partenaires de notre cabinet Calci Patrimoine. Nous avons ainsi accès à tout leur stock de biens disponibles afin de sélectionner pour vous les meilleurs programmes où investir.

Pour une stratégie avec parts en nue-propriété de SCPI de rendement

Vous préférez les avantages des SCPI à ceux d’un appartement (diversification internationale, création de revenus sécurisés à terme…), nous choisissons également pour vous les meilleures SCPI dont les parts peuvent être achetées en nue-propriété : Corum, Corum XL, LF Europimmo, LF Grand Paris et beaucoup d’autres (PFO2, Primopierre, Primovie…).

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 60 cabinets et 1,2 milliard d’euros d’actifs gérés, 16 collaborateurs, avec le groupe Oddo CHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place..

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L’investissement immobilier en nue-propriété 2018 – Plan de l’article

Investir en nue-propriété immobilier

Introduction sur le démembrement de propriété en gestion de patrimoine

Un outil de transmission avant d’être un outil d’investissement en immobilier.

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En droit patrimonial, le démembrement est le partage de la propriété d’un bien en deux partiers : l’usufruit (droit d’user et de faire fructifier) et la nue-propriété (le doit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement).

Désormais utilisé en technique d’investissement en immobilier,
le démembrement de propriété est en premier lieu une technique de gestion de patrimoine très utilisée dans la cadre de l’optimisation des transmissions et des successions.

Exemple simple, des parents utilisent leur droit à donation de 100 000€ tous les 15 ans en donnant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants et en conservant l’usufruit : les donateurs peuvent ainsi continuer à jouir du bien en y habitant ou en le louant pour en tirer des revenus complémentaires, puis les donataires récupéreront l’usufruit, et donc la pleine propriété, au moment de la succession de leurs parents.

Nous discuterons donc dans ce guide conseil de comment investir en immobilier avec la nue-propriété, et non pas de comment utiliser le démembrement comme technique patrimoniale de transmission.

Définition du démembrement de propriété

La définition juridique du démembrement de propriété se trouve dans l’article 544 du Code civil où la propriété est décrite comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ».

Cette manière « la plus absolue » du droit de propriété s’articule autour de 3 axes :

  • Le droit d’user le bien : l’usus.
  • Le droit d’en tirer les fruits, des revenus : le fructus.
  • Le droit d’en disposer : l’abusus.

Ainsi, lorsqu’on est « plein propriétaire », on dispose de ces 3 droits.

Lorsqu’on utilise alors la technique juridique du démembrement de propriété, la pleine propriété est alors partagée entre l’usufruit (l’usus + le fructus) et la nue-propriété (l’abusus).

L’usufruitier et ses droits sur son usufruit

L’article 578 du Code civil stipule : « L’usufruitier est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. ». C’est-à-dire que l’usufruitier jouit du bien comme s’il en était plein propriétaire.

Ainsi, il est tenu de le gérer en « bon père de famille » pour ne pas l’altérer et le rendre intact au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Mais le nu-propriétaire n’a aucun droit d’entrave sur l’usufruitier dans sa manière de jouir du bien démembré, ni même le juge (article 599 al. 1er du Code civil).

Le nu-propriétaire et des droits sur sa nue-propriété

Pour simplifier, le nu-propriétaire est en attente de devenir le plein propriétaire. Ce droit lui confère des protections, notamment de récupérer le bien dans les meilleures conditions.

Les garanties du nu-propriétaire :

  • L’inventaire. L’usufruitier peut être tenu de dresser un inventaire au nu-propriétaire au début du démembrement (si demande du nue-propriétaire).
  • L’emploi des sommes. Uniquement pour les démembrements issus d’une donation entre époux et pour l’épargne financière, les nus-propriétaires (souvent les enfants) ont le droit de demander à l’usufruitier (souvent les parents) l’emploi de ses liquidités.
  • La conversion de l’usufruit en rente viagère. Avoir le droit de convertir en rente viagère l’usufruit après acceptation du conjoint ou héritier nu-propriétaire.
  • La caution. Cet outil de protection, contrairement aux autres, peut être imposé de façon flexible par le nu-propriétaire vis-à-vis de l’usufruitier. L’usufruitier donne alors « caution » au nu-propriétaire pour certains points.
À la fin du démembrement, la pleine propriété se reforme chez le nu-propriétaire

À la fin du démembrement de propriété (viager ou temporaire), l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Et selon l’article 1133 du CGI, elle « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu pour l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ».

Les causes naturelles d’extinction de l’usufruit :

  • À la mort de l’usufruitier.
  • À la fin du démembrement temporaire.
  • Après que l’usufruitier ait racheté la nue-propriété ou qu’il en hérite.
  • Par le non-usage total du droit d’usufruit pendant trente ans, durée de prescription légale.
  • La perte totale du bien, dans le cas où l’extinction est naturelle et non imputable à une mauvaise utilisation de l’usufruitier.
Extinction du démembrement par la vente des deux droits du bien

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont rachetés en même temps, le démembrement s’éteint automatiquement. Selon l’article 621 du nouveau Code civil, et sauf convention contraire, un partage équitable de valeur est alors opéré : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (…) ».

Les clauses particulières d’extinction du démembrement
  • L’abus de jouissance. C’est-à-dire un comportement fautif de l’usufruitier
  • La renonciation à l’usufruit. Par exemple, si le bien revient trop cher à l’usufruitier ou qu’il souhaite rétablir immédiatement la pleine propriété au profil du nu-propriétaire.
  • La conversion de l’usufruit en rente viagère.
La fiscalité des plus-values immobilières en démembrement

Toute plus-value se calcule par son prix de cession soustrait de son prix d’acquisition. En démembrement, la difficulté résidera dans la détermination du droit cédé, usufruit ou nue-propriété.

Dans tous les cas, démembrement temporaire ou démembrement viager, les mêmes règles s’appliquent que pour les immeubles détenus en pleine propriété s’agissant du taux d’imposition et des abattements.

Dans le cas d’un usufruit temporaire, comme pour l’investissement immobilier en démembrement de propriété, l’évaluation est alors économique et parfaitement définie dans les modalités de démembrement de l’opération :

  • Valeur de l’usufruit temporaire : 40% du prix de pleine propriété sur 15 ans.
  • Valeur de la nue-propriété : 60% du prix de la pleine propriété
  • Donc, la valeur de l’usufruit perd 2,67% par an (40% divisés par 15 ans), toutes choses égales par ailleurs, la nue-propriété gagne 2,67% par an pendant 15 ans.

Nous demander conseil pour investir en nue-propriété

Calci Patrimoine partenaire de Perl et iPLus
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  • Nos Fournisseurs spécialistes Nue-Propriété : Perl et iPlus.
  • Démembrement temporaire : Entre 15 et 20 ans.
  • Fiscalité : hors IFI, intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
  • Promoteur : Tout promoteur.
  • Typologie : Neuf, ancien et marché secondaire.
  • Prix de la nue-propriété : De 80 000€ à 700 000€.
  • Localisation immobilière : Partout en France, Paris, Ile-de-France, Nord, Est, Sud-Ouest, Sud-Est, Bretagne – voir programmes.

demande gestion de patrimoine

Deux stratégies pour investir en nue-propriété : via un appartement résidentiel ou via des parts de SCPI

Appartement en nue-propriété : Stratégie 1 de l’investissement immobilier en démembrement

Pourquoi investir dans un appartement en nue-propriété

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Résumons les nombreux avantages de l’investissement immobilier par l’achat de sa nue-propriété en démembrement de propriété.

Un investissement immobilier patrimonial :

  • Qualité de l’immobilier. Les spécialistes de l’investissement en nue-propriété Perl et iPlus sélectionnent scrupuleusement les quelques programmes neufs immobiliers qu’ils vont réaliser en démembrement parmi les milliers des promoteurs. Un important filtre est donc effectué en amont de votre acquisition. Les résidences avec appartements en nue-propriété sont en nombre restreints (moins de 2000 appartements par an) et généralement d’excellentes qualité en termes d’emplacement, de montage et de promotion. Ceci est un important avantage par rapport à un investissement immobilier en loi Duflot-Pinel, où le choix beaucoup plus large de programmes rend bien plus difficile une sélection qualitative.
  • Moins cher à l’achat. Acheter un bien immobilier d’habitation classique à 60% de sa valeur en pleine propriété (40% de décote sur la nue-propriété), en échange d’aucune gestion locative pendant une quinzaine d’années.
  • Plus-value à terme. Une plus-value qui sera à la fois composée de la valeur de l’usufruit et de la revalorisation qui se sera effectuée pendant toute la durée du démembrement (effet capitalisation).
  • Compléments de revenus ou habitation à terme. En récupérant l’usufruit à la fin du démembrement, vous devenez plein propriétaire et pouvez faire louer votre appartement pour percevoir les loyers, ou y habiter comme résidence principale ou secondaire.

Un investissement immobilier sécurisant qui offre une parfaite visibilité :

  • Aucune charge, impôt ou taxe. La gestion, l’entretien, le paiement des charges (copropriété, gros travaux…) et des taxes (foncière, ordures…) sont intégralement supportés par l’usufruitier.
  • Une gestion 100% déléguée à l’usufruitier. Aucune carence ou vacance de locataire, aucun loyer impayé. Aucune aléa ni surprise. La sécurité sur votre trésorerie.
  • Remise en état à la fin de l’usufruit temporaire. Vous récupérez votre investissement immobilier en état en même temps que la pleine propriété, le bailleur remettant à neuf votre bien après avoir relogé le locataire.

Au niveau fiscal :

  • Optimisation de l’impôt sur le revenu. Puisque vous ne percevez aucun loyer, votre revenu imposable n’augmente pas. De plus, si vous financez à crédit, les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers à venir ou existants.
  • Optimisation de votre IFI. La nue-propriété d’un bien immobilier n’est pas intégrée dans le calcul de votre assiette IFI. En payant comptant, le cash sort de votre IFI. À crédit, aucune augmentation de l’IFI.
  • Pas de taxe foncière. Payée par l’usufruitier.
Le nu-propriétaire est l’investisseur en immobilier d’habitation, l’usufruitier est un bailleur gestionnaire

Pour investir en immobilier via la nue-propriété du démembrement de propriété, le nu-propriétaire sera ici l’investisseur (vous) et l’usufruitier sera un bailleur qui aura entièrement la charge du bien acheté durant toute la durée de l’usufruit temporaire (qui dure d’une quinzaine à une vingtaine d’années selon les programmes en nue-propriété de Perl ou d’iPlus).

À son issue, l’investisseur-nu-propriétaire deviendra donc plein propriétaire du bien immobilier.

Investir en immobilier d’habitation dans le neuf
La nue-propriété, une alternative qualitative à l’investissement locatif neuf loi Pinel en 2018.

Investir en nue-propriété, c’est d’abord investir dans un bien immobilier d’habitation situé dans une résidence neuve en VEFA (sur plans). La majorité de ces programmes est ainsi un mixe d’appartements en accession à la propriété classique (résidence principale), en investissement locatif (Pinel) et en nue-propriété.

Acquérir un bien en nue-propriété est donc une alternative à l’investissement locatif en loi Pinel-Duflot, puisque l’objectif principal de constitution de patrimoine immobilier par un sous-jacent d’appartement neuf est le même.

Toutefois, les différences entre l’investissement en nue-propriété et la loi Pinel restent conséquentes :

  • La sélection : Quand Perl et iPlus montent les opérations en démembrement avec les collectivités locales, les promoteurs et les bailleurs, ils opèrent un important filtre de sélection des résidences en nue-propriété pour le futur propriétaire (emplacement, prix, qualité du promoteur et du bailleur). Contrairement en loi Pinel où ce sera à vous de faire le tri entre tous les programmes des petits ou grands promoteurs.
  • La quantité d’offre : L’offre est donc pléthorique en Pinel et très sélective en nue-propriété. Environ 2000 appartements seulement sont ainsi vendus en démembrement chaque année ; au regard des plusieurs centaines de milliers d’autres appartements neufs vendus (résidence principale, LMNP et loi Pinel confondus).
  • La gestion locative : La location est donnée temporairement à l’usufruitier en nue-propriété (aucun risque), assumée par le propriétaire via une agence immobilière en loi Pinel (tous risques).
  • La fiscalité : La loi Pinel distribue des loyers imposés aux revenus fonciers, mais permet une réduction d’impôt sur le revenu. Aucun loyer donc aucune fiscalité sur les revenus en nue-propriété (les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers), et aucun IFI, mais pas de réduction d’impôt sur le revenu.
  • L’horizon de placement : 6, 9 ou 12 ans pour la loi Pinel selon votre choix, entre 15 et 20 ans selon la durée du démembrement temporaire du programme en nue-propriété.
Aucun loyer et 40% de décote sur le prix
Les 40% de décote de la nue-propriété correspondent à 15 années de rentabilité locative de l’usufruit.

En donnant temporairement l’usufruit à un bailleur, c’est-à-dire le droit de gérer et de mettre en location votre investissement immobilier, vous ne percevrez aucun loyer pendant 15 ans. Mais en contrepartie, vous ne paierez aucune charge (taxe foncière, travaux et charges pour l’usufruitier), aucun impôt sur le revenu sur les revenus fonciers, mais aussi aucun IFI. Et surtout, vous aurez une réduction initiale du prix de la nue-propriété par rapport au prix de pleine propriété de votre investissement d’environ 40%, selon le calcul de la valeur de l’usufruit économique.

La décote du prix d’un programme immobilier en nue-propriété correspond à l’usufruit économique, c’est-à-dire la somme des loyers perçus nets d’impôt, actualisés sur la durée du démembrement temporaire.

Exemple d’hypothèses utilisées pour le calcul de l’usufruit économique :

  • Taux d’occupation : 100%.
  • Charges, travaux et taxes : 24%.
  • Indexation des loyers et des charges : 1,50%.
  • Actualisation des flux (taux sans risque) : 2,5%.
  • Durée du démembrement : 15 ans.

La décote de la nue-propriété est souvent favorable à l’investisseur par rapport à un achat en direct, car l’usufruit économique est augmenté par les hypothèses de calcul qui ne considèrent aucune vacance de locataire et une minimisation des impôts et charges (si vous avez une TMI de 30%, 41% ou 45%).

À noter que sur certains programmes en nue-propriété de Perl à Paris et en petite couronne, la décote est souvent de moins de 40% sur 15 ans du fait de la plus faible rentabilité locative de la zone. iPlus applique cependant toujours 40% de décote sur 15 ans, même à Paris.

Visibilité parfaite sur votre trésorerie
L’achat de la nue-propriété est le seul flux de trésorerie de l’investissement immobilier.

Acquérir un bien immobilier en nue-propriété, c’est avoir une visibilité parfaite sur la trésorerie de son investissement, puisque sans l’usufruit vous évitez les aléas sur les loyers, charges et impôts.

Vous ne payez donc que la nue-propriété de l’appartement et ses frais de notaire :

  • Si vous payez cash, un seul virement au notaire pour acheter la nue-propriété.
  • Si vous financez avec un crédit, seules les mensualités de crédit et l’apport sont à régler.

Bien sûr, cerise sur le gâteau, un gain fiscal dû à l’IFI (paiement cash) ou aux intérêts d’emprunt déductibles (financement à crédit) améliorera votre trésorerie (et donc la rentabilité TRI de votre investissement en nue-propriété).

L’usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locative

Fonctionnaires, employés municipaux, salariés, les futurs locataires de l’usufruitier bailleur social.

En parallèle de votre acquisition de la nue-propriété avec une décote, un bailleur social et professionnel de la gestion locative achètera l’usufruit pour louer votre bien immobilier pour son compte, afin d’en tirer une rentabilité locative durant le démembrement temporaire. C’est bien aussi ce bailleur usufruitier qui s’acquittera des impôts, du paiement de la taxe foncière, de l’entretien de l’immeuble, de la réalisation et du financement des éventuels travaux et toutes autres charges (avec la copropriété de l’immeuble et le syndic). Vous n’avez donc rien à payer ni à gérer jusqu’à la récupération de votre pleine propriété.

Élément important, le bailleur a pour obligation contractuelle de remettre en état neuf les parties privatives avant l’issue de l’usufruit temporaire, au moment donc où vous redeviendrez plein propriétaire et récupérerez le bien pour y habiter, le louer ou le vendre !

Le profil des locataires de l’usufruitier pendant le démembrement :

  • Les foyers fiscaux au niveau de revenus PLS, le plus élevé des échelons des bailleurs sociaux (équivalant à ceux de la loi Pinel), exemple : plafond de 2 500€ par mois pour un célibataire en Ile-de-France.
  • On parle aussi d’Usufruit Logement Social – ULS, pour l’alliance entre le PLS et l’investissement en nue-propriété.
  • En fonction de la nature du bailleur social, les locataires pourront provenir de la collectivité publique (fonctionnaires), de la collectivité territoriale (type employés de mairie, infirmières, policiers) ou du privé (1% logement, 1% patronal, type salariés de grandes entreprises).

Le bailleur social est donc un rouage essentiel pour bien investir dans un appartement en nue-propriété, puisque c’est lui qui sélectionnera les locataires de votre bien immobilier, gérera pour vous la copropriété et effectuera la transition à la fin du démembrement quand vous deviendrez plein propriétaire.

Récupération de la pleine propriété au terme du démembrement
Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété.

Après que le bailleur ait remis à neuf l’appartement et relogé le locataire (sur votre demande), le nu-propriétaire investisseur, vous, devient enfin plein propriétaire du bien immobilier par la récupération automatique de l’usufruit qui se réunit avec la nue-propriété.

Le démembrement terminé, la pleine propriété de l’appartement vous permettra ainsi de le :

  • Vendre : Pour récupérer votre capital et éventuelle plus-value.
  • Louer : Pour en tirer des revenus complémentaires.
  • Y habiter : En résidence principale ou résidence secondaire.
Exemple de simulation d’un investissement en nue-propriété
Une rentabilité déjà supérieure à 3% sans revalorisation du bien immobilier.

Exemple d’un bien immobilier en nue-propriété de 41m², démembrement temporaire de 15 ans :

  • Valeur de la pleine propriété (PP) : 6 500€ par m², soit 266 500€.
  • Valeur de la nue-propriété (NP) : 3 900€ par m², soit 159 900€.
  • Soit la NP à 60% de la valeur de la PP et 106 600€ de différence.

En achetant la nue-propriété à 60% de la valeur de la pleine propriété, vous économisez donc 106 600€ dès l’acquisition, en contrepartie de n’avoir aucun loyer (et aucune charge ni impôt à payer) pendant 15 ans.

La trésorerie de l’investissement en nue-propriété est donc très simple à définir puisqu’aucune charge ni impôt ne viendra aliéner la simulation durant la durée du démembrement, seule la nue-propriété est à payer.

Nous calculons ainsi le taux de rendement interne (TRI) en fonction de cette trésorerie :

  1. Achat de la nue-propriété en année 1 pour 159 900€.
  2. Revalorisation du bien immobilier pour 0% ou 1% par an pendant le démembrement.
  3. Vente du bien immobilier en année 15 qui a récupéré sa pleine propriété :
  • Pour 266 500€, revalorisation de 0% par an : TRI de 3,5%.
  • Ou 309 398€, revalorisation de 1% par an : TRI de 4,5%.

Si nous sommes pessimistes en admettant que votre appartement en nue-propriété ne prendra aucune valeur pendant 15 ans jusqu’à la fin du démembrement, nous sommes déjà à un taux de rentabilité interne net (TRI) de 3,5% (hors frais de notaire) ! Rendement bien supérieur à un fonds euros d’assurance-vie, pour un risque certes supérieur – mais limité (stagnation des prix immobiliers sur 15 ans).

Aussi, avec une valorisation du bien immobilier de seulement 1% par (hypothèse prudente), nous atteignons 4,5% de TRI (hors frais de notaire et taxation sur les plus-values immobilières).

Ces rendements augmentent encore si on rajoute les éventuelles économies d’impôts sur le revenu (via la défalcation des intérêts d’emprunt de crédit sur des revenus fonciers existants) et d’IFI (la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable IFI) que pourrait réaliser l’investisseur en nue-propriété.

calcul investissement en démembrement immobilier

Investir en nue-propriété, similaire à une capitalisation des revenus
Epargne sur assurance-vie et épargne sur immobilier en nue-propriété.

Contrairement aux investissements immobiliers locatifs classiques (location nue ancien ou loi Pinel et en location meublée LMNP), l’achat en nue-propriété ne distribue pas de loyers, donc pas de revenus additionnels imposés.

Investir en immobilier en nue-propriété par démembrement s’apparente donc à la capitalisation de placement financier, type assurance-vie.

Deux exemples pour mieux vous rendre compte des similitudes entre investir en immobilier via la nue-propriété et la capitalisation sur placements financiers.

Paiement cash de la nue-propriété et capitalisation :

  • Démembrement : Acquisition d’une nue-propriété pour 180 000€, 300 000€ en pleine propriété dans 15 ans.
  • Capitalisation : 180 000€ en versement initial sur une assurance-vie, 300 000€ dans 15 ans : 3,41% de TRI.


Financement à crédit de la nue-propriété et capitalisation :

  • Démembrement : Acquisition d’une nue-propriété de 180 000€ à crédit sur 15 ans, 1200€ de mensualités, 300 000€ en pleine propriété à l’issu du crédit.
  • Capitalisation : 1200€ de versements mensuels sur une assurance-vie, 300 000€ dans 15 ans : 4,19% de TRI.

L’achat d’une nue-propriété permet donc d’épargner comme sur une assurance-vie (apport = versement initial et mensualités de crédit = versements mensuels), mais avec un sous-jacent d’immobilier d’habitation.

La revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement
En cas de besoin, la revente de la nue-propriété est organisée par Perl et iPlus.

En décidant d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, il est conseillé d’anticiper de ne pas le revendre avant la récupération de la pleine propriété pour optimiser votre investissement : possibilités de perte de valeur sur le prix (immobilier neuf qui a besoin de temps pour se valoriser) et sur la fiscalité du fait du calcul de la plus-value immobilière en fonction du prix de la nue-propriété au lieu du prix de la pleine propriété à l’acquisition (augmentation de la fiscalité sur la plus-value).

Mais si vous aviez besoin de revendre votre nue-propriété avant l’issu du démembrement, souvent pour des raisons personnelles (suite à une séparation ou à un besoin de trésorerie par exemple), Perl et iPlus se chargeront de gérer la revente de votre appartement, comme ils se sont chargés de vous le vendre.

Le marché secondaire de l’immobilier en nue-propriété est actif, la demande est plus importante que l’offre et les reventes se réalisent vite (3 à 6 mois). De nombreux investisseurs recherchent en effet des durées de démembrement plus courtes ou des programmes déjà construits.

Peu d’offre, beaucoup de demande : savoir être réactif
La rareté des programmes en nue-propriété oblige souvent les investisseurs à agir vite.

Contrairement aux dispositifs plus classiques (type immobilier ancien, Duflot-Pinel, LMNP) pour lesquels le nombre de programmes disponibles est important, l’offre en nue-propriété de Perl et iPlus est aussi réduite que la demande des investisseurs est forte, particulièrement pour les zones les plus recherchées, comme Paris et son Ile-de-France.

Ainsi, par expérience, lorsqu’une résidence en nue-propriété sort en commercialisation, il n’est pas rare de la voir être entièrement vendue en moins d’un mois, surtout pour les plus petites surfaces et prix.

Concrètement pour être vendu, l’appartement doit être « optionné » par le conseiller qui vous le propose – le lot est alors bloqué pour vous pendant quelques jours, généralement 2 à 3 jours. Vous devez alors le réserver pendant cette période en signant les documents de réservation et en déposant le chèque de dépôt de garantie. Si vous ne le réservez pas, l’option est perdue et donnée à un autre investisseur.

Pour les programmes en nue-propriété les plus demandés (proche Paris, Bordeaux, grandes villes et emplacement premium…) et leurs meilleurs biens (bonne taille, bonne exposition, bon étage), il est très courant que ces lots soient vendus le jour même du début de la commercialisation – les conseillers et les investisseurs avertis se seront ainsi positionnés en amont. L’option est alors très difficile à obtenir pour ces appartements aux meilleures caractéristiques ; même si vous avez été réactif, vous pourrez être positionné en 2ème, 3ème ou 4ème rang après d’autres investisseurs plus rapides. Dans ce cas, votre seule chance d’obtenir votre option est que les investisseurs avant vous ne réservent pas le bien pendant leur option.

Pour les biens immobiliers en nue-propriété des programmes des plus petites villes ou les prix considérés comme élevés (supérieurs à 300K€), la demande est moins forte et la réactivité moins nécessaire.

À titre indicatif, avec nos deux partenaires leaders, Perl et iPlus, en 2018 nous avons généralement qu’une vingtaine de programmes en démembrement en même temps en commercialisation. Alors qu’avec nos partenaires en Pinel-Duflot et LMNP – Nexity, Vinci, Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, etc. – nous aurons près d’un millier de programmes immobiliers.

Parts de SCPI en nue-propriété : Stratégie 2 de l’investissement immobilier en démembrement

Pourquoi investir dans des parts de SCPI en nue-propriété
Investir dans un patrimoine diversifié international d’immobilier pour les entreprises.

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En achetant des parts de SCPI de rendement, vous devenez (en partie) propriétaire de tout le patrimoine locatif immobilier qui le composent (bureaux, commerces, entrepôts, écoles ou cliniques).

Les plus récentes et innovantes SCPI achètent des immeubles professionnels dans le monde entier, comme en zone euro pour les SCPI Corum et LF Europimmo, et hors zone euro pour la SCPI Corum XL.

La gestion (achat/vente/location) est entièrement déléguée et vous bénéficiez d’une diversification et d’une mutualisation des risques entre tous les actifs et tous les pays où la SCPI a investis pour vous.

De plus, grâce à cette exposition internationale, les revenus que vous percevrez (à l’issu du démembrement donc) seront nets de frais et nets de fiscalité étrangère (bien plus avantageuse que celle de l’imposition française des revenus fonciers).

En effet, la SCPI paiera à la source l’impôt de chaque pays où se trouve ses immeubles (un bureau en Allemagne, un taux d’impôt sur les sociétés allemandes).

Par rapport à l’achat d’un appartement en nue-propriété, l’objectif d’un investissement en parts de SCPI en nue-propriété sera donc moins une revente avec plus-value, mais plus la création de revenus complémentaires diversifiés et peu imposés quand vous récupérez la pleine propriété.

Possibilité de choisir la durée de son démembrement temporaire
De 3 à 15 ans, quand souhaitez-vous bénéficiez de vos revenus de SCPI ?

Très fort avantage par rapport à un appartement en nue-propriété qui impose la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilité de choisir la durée qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans).

Par exemple si vous partez à la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de récupérer la pleine propriété des SCPI dans 7 ans !

Exemple 3 clés de démembrement de SCPI internationales

SCPI Corum – Clé de démembrement 2018

SCPI Corum XL – Clé de démembrement 2018

SCPI LF Europimmo – Clé de démembrement 2018

Attention, les clés de démembrement des SCPI de rendement qui répartissent la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit peuvent être modifiées par les sociétés de gestion (en fonction de l’évolution du rendement dans le temps, donc de la valorisation de l’usufruit économique).

Il est donc nécessaire de vérifier si celles-ci n’ont pas évoluées au moment de votre investissement en parts de SCPI en nue-propriété.

Plus de parts grâce à la décote, donc plus de revenus à terme
Payer cash des SCPI en nue-propriété pour optimiser votre retraite.

Vous savez que les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent pas de revenus. En contrepartie, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).

En acquérant ainsi aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.

La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acheter plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement.

Exemple pour un investissement de 100K€ en parts de SCPI Corum :

  • Pleine propriété : 94 parts à 1060€.
  • Nue-propriété 5 ans : 120 parts à 826,60€ (décote de 22%).
  • Nue-propriété 10 ans : 149 parts à 667,60€ (décote de 37%).
Exemple de simulation d’une stratégie de SCPI en nue-propriété
Revenus complémentaires pour 100K€ en nue-propriété 10 ans.

Hypothèse de rendement : SCPI à 4,56% de rendement par an, net de charge, net de fiscalité étrangère, brut de fiscalité française.
NB. Performances 2017 des SCPI internationales : 5,56% pour la SCPI Corum et 4,22% pour la SCPI LF Europimmo.

Investissement initial de 100K€ : au 1T2018 20% France et 80% Europe.

  • Les immeubles de la SCPI situés hors de France sont soumis à la fiscalité accommandante des autres pays européens.
  • Tandis que seule la part des immeubles situés en France sont assujettis à la fiscalité des revenus fonciers.

Conditions d’acquisition 100K€ nue-propriété 10 ans SCPI Europimmo

  • Prix de la part en nue-propriété 10 ans : 700,35€ au lieu de 1015€ grâce à la décote de 31% (valeur de l’usufruit pour un démembrement de 10 ans).
  • Soit 142 parts en nue-propriété achetées (=100 000€ divisés par 700,35€), au lieu de 98 parts en pleine propriété (=100 000€ divisés par 1015€).

Comparaison SCPI pleine propriété vs nue-propriété 100K€

  • Acquisition en pleine propriété : 98 parts en pleine propriété qui vous créeront 4 536€ de revenus annuels bruts (98x1015x4,56%), soit aujourd’hui 308€ nets par mois.
  • Acquisition en nue-propriété : 142 parts en pleine propriété valorisées à 144130€ à la fin du démembrement qui vous créeront 6572€ de revenus annuels bruts (142x1015x4,56%), soit dans 10 ans 445€ nets par mois.

Profils et conseils pour bien investir en immobilier nue-propriété en 2018

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Profil investisseur d’un appartement en nue-propriété :
  • Recherche de simplicité. Payer moins cher son bien immobilier, en contrepartie de ne pas avoir l’usufruit pendant le démembrement.
  • Sélection qualitative. Les spécialistes Perl et iPlus sourcent les meilleurs programmes dans le neuf pour y proposer des appartements en nue-propriété.
  • Recherche de sécurité. Ne rechercher aucun aléa de trésorerie (risques locatifs et impôts) dans son investissement immobilier.
  • Utiliser votre capacité d’emprunt. Il est possible d’acheter votre appartement en nue-propriété avec un crédit bancaire.
  • Vision à long terme. Récupérer son investissement après une quinzaine d’années.
  • Optimisation de son Impôt sur le revenu. Rechercher à ne pas augmenter ses revenus, diminuer la base imposable avec les intérêts d’emprunt.
  • Optimiser de son IFI. Rechercher la baisse de son assiette IFI en payant cash, ou la non-augmentation de son IFI en finançant à crédit.
  • Utilisation à terme. Avoir la possibilité d’y vivre, de le louer soi-même ou de le vendre à l’extinction de l’usufruit.
Conseils pour bien acheter un appartement en nue-propriété
  • N’oubliez pas que vous faites en premier lieu un investissement immobilier : emplacement et prix du programme en nue-propriété restent les maîtres mots. La typologie de l’appartement reste aussi primordiale (étage, exposition).
  • Pour optimiser la revente, notamment la fiscalité sur la plus-value, vous souhaitez conserver votre appartement en nue-propriété jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
  • Afin d’éviter qu’il soit vendu à autre investisseur plus rapide, agissez vite et bien pour réserver le bien immobilier en nue-propriété désiré.
  • Vérifiez dans le dossier de réservation les conditions du démembrement, les droits et devoirs de l’usufruitier : quelles charges sont payées par le bailleur (charges de copropriété, gros travaux)…, quelles obligations à l’issue de l’usufruit temporaire (remise en état, information du locataire…).
Profil investisseur de parts en nue-propriété de SCPI
  • Diversification. Grâce à l’immobilier professionnel (bureaux) détenu par les SCPI, vous vous diversifiez de l’immobilier d’habitation (appartements, maisons, etc.)
  • Investissement à l’étranger. Avec les SCPI internationales, vous investissez en immobilier ailleurs qu’en France, en zone euro ou même en hors zone euro (SCPI Corum, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne).
  • Mutualisation des risques. Acquérir des parts d’un patrimoine de dizaines d’immeubles partout dans le monde, au lieu d’un seul appartement.  
  • Optimisation de son IR. Pas d’usufruit donc pas de revenus, et revenus étrangers peu imposés après la récupération de la pleine propriété. Attention, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers avec une acquisition à crédit de parts de SCPI en nue-propriété (même si en théorie il est impossible de les financer par crédit bancaire).
  • Optimisation de son IFI. Pas d’IFI également avec des parts de SCPI en nue-propriété.
  • Plus de revenus au terme du démembrement. Préparer votre retraite ou optimiser vos revenus, grâce à la décote qui permet d’acheter plus de parts.
  • Gestion déléguée. Même à la récupération de la pleine propriété,la gestion locative est entièrement déléguée à la société de gestion de la SCPI.
Conseils pour bien investir dans des parts de SCPI en nue-propriété
  • Investissez d’abord en SCPI avec l’objectif patrimonial de vous créer vous des revenus complémentaires sécurisés au terme du démembrement.
  • Choisissez la durée du démembrement temporaire (entre 3 et 20 ans) pour parfaitement adaptée l’année de la récupération de la pleine propriété des SCPI à votre situation (début de la retraite, besoin de revenus futurs…).
  • Etudiez les clés de démembrement des SCPI, il peut être parfois plus intéressant de choisir la décote de l’année suivante ou précédente (exemple 6 ans plutôt que celle de 7 ans).
  • Préférez les SCPI internationales (Corum, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne…) aux SCPI françaises, car elles optimisent votre diversification géographique et votre fiscalité sur les revenus (imposition étrangère différente des revenus fonciers).

Investir en nue-propriété immobilier avec des SCPI, ou avec des appartements – Conclusion

Autrefois surtout utilisé pour l’optimisation de transmission, la nue-propriété par démembrement de propriété est désormais une technique puissante d’investissement en immobilier.

Acheter en nue-propriété un actif immobilier (appartement ou parts de SCPI) permet ainsi à un investisseur d’acquérir moins cher, d’avoir une parfaite visibilité sur sa trésorerie, d’optimiser sa fiscalité IFI et IR, puis de récupérer automatiquement la pleine propriété à l’issu du démembrement temporaire.

Contactez notre cabinet de gestion de patrimoine, partenaires des spécialistes Perl et iPlus ou des meilleures sociétés de gestion de SCPI (Corum AM, La Française, Perial, Primonial, Sofidy…), nous vous accompagnerons ainsi dans la mise en place de votre stratégie d’investissement immobilier et dans le choix de votre appartement ou parts de SCPI en nue-propriété.

Anthony Calci (CGP)

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP), stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci
 
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