Investir en immobilier en tant que expatrié : Notre guide conseils

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En tant que Français expatrié ou non, investir en immobilier est bien sûr un passage incontournable pour qui veut optimiser au mieux sur son patrimoine le long terme. Cependant quand on est expatrié non-résident fiscal, du fait de la distance qui vous sépare avec notre doux pays, réaliser des investissements immobiliers en France de l’étranger peut s’avérer être un exercice retord, voire périlleux, autant sur le choix et l’acquisition du bien, sur l’obtention d’un crédit, que sur sa gestion administrative et fiscale.

Investir en immobilier classique ancien, locatif ou pied-à-erre, investir en nue-propriété, location meublée LMNP, SCPI ? Expartrié, nous vous accompagnons pour faire votre choix.

immobilier-investir

Notre troisième partie de ce guide complet sur la gestion de patrimoine des expatriés vous permettra d’acquérir les premiers éléments clés, réunir nos meilleures pratiques et conseils d’investissement immobilier en France lorsqu’on vit à l’étranger.

Ainsi, certains dispositifs d’investissements immobiliers sont ainsi mieux adaptés aux expatriés, car ils ne confèrent aucun souci de gestion et, dans certains cas, peuvent grandement optimiser votre fiscalité, comme investir en Nue-Propriété de Démembrement, en parts de SCPI de rendement et en Location Meublée Non Professionnelle LMNP. N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande d’accompagnement pour investir en immobilier en tant qu’expatrié.

Cet article est la troisième partie « Investissements immobiliers » du Guide en Trois parties de la « Gestion de patrimoine des expatriés et des non-résidents ». Quelles optimisations économiques, financières, fiscales et patrimoniales pour ces Français qui vivent à l’étranger ?

Investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

3ème partie du Guide Gestion de patrimoine des Expatriés non-résidents : l’investissement immobilier en France d’expatrié

Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

  • Investir en immobilier en France ou à l’étranger
  • Fiscalité de vos investissements immobiliers français en tant qu’expatrié
  • Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié

Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents

  • Investir en Nue-propriété de démembrement en tant qu’expatrié
  • Investir en LMNP en tant qu’expatrié
  • Investir en par les SCPI de rendement en tant qu’expatrié
  • Investir en immobilier classique en tant qu’expatrié

Les démarches des expatriés non-résidents pour leur patrimoine immobilier

  • Déclarer ses revenus immobiliers de source française pendant l’expatriation
  • Déclarer à l’ISF son patrimoine immobilier situé en France lorsqu’il dépasse 1,3 millions d’euros

Investissements immobiliers d’expatriés non-résidents – Conclusion

Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

Surtout pendant une expatriation, bien investir en immobilier nécessite d’appréhender de nombreux paramètres

En tant qu’expatrié non-résident fiscal français qui souhaite vous constituer un patrimoine immobilier, voici les premières questions à se poser si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en tant qu’expatrié :

  • Dois-je investir en immobilier en France ou à l’étranger ?
  • À qui dois-je m’adresser pour être à la fois bien conseillé, puis bien accompagné ?
  • En fonction de ma situation financière, fiscale, patrimoniale d’expatrié et mes objectifs, quels dispositifs et quels types d’investissement immobilier dois-je choisir ?
  • Future résidence principale ou secondaire, y loger mes enfants, investissement pure, recherche de revenus complémentaires futurs ?

Investir en immobilier en France ou à l’étranger

L’immobilier français pour préparer votre retour en toute connaissance de cause, l’immobilier étranger plus difficile à appréhender

Français à l’étranger, cette question se pose forcément : faut-il que j’investisse en immobilier en France ou à l’étranger pendant mon expatriation ? Bien sûr, puisque votre situation est unique aucune réponse figée n’est possible.

Nous pourrions dire, pour résumer, que les seuls cas où il pourrait être plus intéressant d’investir en immobilier à l’étranger seraient lorsque vous souhaitez : soit rester définitivement expatrié, soit, y revenir ultérieurement (à la retraite par exemple), soit pour investir avec une optique de revente, c’est-à-dire lorsque vous croyez à une appréciation à moyen – long terme des prix locaux de l’immobilier au regard ABSOLU de la sécurité de la juridiction locale, de la qualité du marché et du niveau de protection du droit de propriété des investisseurs, notamment ceux qui sont étrangers.

C’est d’ailleurs pour parfaitement maitriser cet ensemble d’éléments du marché ; et aussi puisque dans la plupart des cas où vous comptez revenir un jour en France, il sera sans doute préférable de préparer votre retour en investissant en France – que notre cabinet de gestion de patrimoine concentrera ses préconisations sur l’achat de biens immobiliers français plutôt qu’étranger (sauf demande spécifique de votre part ou de notre client).

Conseils investir en immobilier en France ou à l’étranger. Au-delà de votre situation financière, fiscale patrimoniale et de vos projets d’acquérir un bien immobilier en France ou dans votre pays d’expatriation (investissement pur, pied-à-terre…), le choix de vos interlocuteurs privilégiés sera déterminant dans la réussite de vos choix.

En effet, il vous faut absolument des personnes et des entreprises de confiance pour pouvoir être conseillé et accompagné dans toutes vos démarches d’investissement : choix du dispositif, choix de l’emplacement, choix du bien en cohérence avec le prix, le marché locatif, la fiscalité, etc… S’il est bien moins difficile de trouver des conseillers experts pour le marché immobilier français, il sera évidemment plus difficile d’en trouver pour vous aider à appréhender les spécificités du marché immobilier du pays dans lequel vous êtes expatrié actuellement.

Fiscalité de vos investissements immobiliers français en tant qu’expatrié non-résident

À quelques exceptions près, vos biens immobiliers situés en France seront imposés de la même façon que vous soyez résident fiscal ou expatrié

Pour l’administration fiscale française, en vivant hors de France plus de 6 mois par an, vous bénéficiez du statut avantageux de non-résident fiscal. Avantageux ? Certes, mais surtout pour les placements financiers (exonération d’ISF et d’imposition sur les plus-values mobilières), car la fiscalité immobilière d’un expatrié est sensiblement la même que pour un résident français.

Il sera aussi toujours obligatoire de vérifier dans la convention fiscale internationale entre la France et votre pays d’expatriation, si celui-ci ne double impose pas vos revenus immobiliers de source française (cas très rares, toutefois).

Fiscalité expatrié non-résident des revenus fonciers (location nue) et BIC (location meublée)
Expatrié ou non, la même imposition s’applique sur les revenus de votre patrimoine immobilier situé en France

Le statut fiscal français d’expatrié non-résident ne vous apporte presque aucun avantage fiscal si vous louez des biens immobiliers. Hormis le taux d’imposition minimum de 20%, l’imposition de vos revenus nets immobiliers (abattement de 30 ou 50% si régime micro, revenus soustraits des charges si régime réel) issus de vos biens en France en location nue (revenus fonciers et location meublée (Bénéfices industriels et commerciaux BIC) est ainsi soumis aux mêmes règles qu’à un résident français, c’est-à-dire également soumis au barème progressif de l’impôt sur le régime (à votre Tranche marginale d’imposition TMI, donc), ajoutés des prélèvements sociaux (15,5%).

Imposition minimum de 20% + Prélèvements sociaux 15,5% pour les revenus immobiliers d’expatrié

La seule différence est que votre résultat foncier ou BIC sera au minimum imposé à 20% (+ PS 15,5%, donc) pour ne pas avantager les non-résidents par rapport aux résidents (car les expatriés ont rarement des revenus salariaux de sources français qui permettent de faire monter la TMI).

Exemple de calcul d’imposition de revenus fonciers d’expatrié
Sauf pour les importants patrimoines immobiliers, imposition totale à 35,5%

Résultat foncier brut d’impôt (loyers diminués des charges) : 17 500€
Taux d’imposition minimum de 20% + Prélèvements sociaux 15,5% : 35,5%
Imposition : 17 500€ x 35,5% = 6 212,50€
Résultat foncier net d’impôt : 17 500€ – 6 212,50€ = 11 287,50€

Fiscalité expatrié non-résident des plus-values immobilières
Pour vos investissements immobiliers ou vos pied-à-terre en France, mêmes abattements annuels pour bénéficier de l’exonération à 22 ans

Que vous soyez expatrié ou résident en France, vous pourrez revendre votre bien avec une exonération totale d’imposition de plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention, des abattements s’appliquant chaque année sur la base imposition de votre plus-value immobilière.

Depuis le 1er septembre 2013, il est possible d’être exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention grâce à des abattements annuels différents de ceux du taux d’imposition classique.

Même Prélèvements sociaux et taux d’imposition de 20% pour les expatriés de l’UE, mais taux augmenté à 30% pour le reste du monde

Si vous êtes un expatrié français vivant en Europe et que souhaitez vendre un bien avec une plus-value conséquente, vous serez imposé au même taux que si vous étiez en France, c’est-à-dire 19% + 15,5% de Prélèvements sociaux après les abattements annuels pour durée de détention.

Vous aurez également la possibilité de bénéficier d’une exonération totale (sans besoin d’un abattement – similaire à une exonération d’imposition de plus-value de la résidence principale), pour un bien en France dont vous vous servez comme « pied à terre » ou de résidence lorsque vous rentrez en France (exonération uniquement réservé aux expatriés de l’Union européenne).

Par contre, pour le reste du monde comme les USA, l’Asie, l’Amérique du Sud, le taux d’imposition sera de 33,33% après abattements. Oui, le même taux que l’Impôt sur les Sociétés (mais cela n’a rien à voir). Si vous habitez dans ces pays et que vous envisagez de vendre à bien à plus-value immobilière, peut-être serait-il plus intéressant d’attendre le gain d’attente de quelques années pour optimiser la fiscalité par le jeu des abattements (ou d’attendre votre retour en France).

Quant aux Etats non-coopératifs (ETNC : Guatemala, Brunei…), le taux d’imposition des plus-values immobilières est de 75% (+ PS).

À noter que si le prix de cession est supérieur à 150 000€, un représentant fiscal qui vous représentera en tant qu’expatrié devra avoir la responsabilité de s’acquitter de cet impôt sur la plus-value immobilière devant l’administration fiscale française.

Comparaison d’imposition immobilière expatrié non-résident et résident français
Tableau de fiscalité Revenus et Plus-values de patrimoine immobilier situé en France Expatrié ou non

 

Expatrié non-résident

Résident français

Revenus immobiliers

Résultat fonciers et BIC : imposition minimum de 20%, puis TMI + Prélèvements sociaux 15,5%.

Résultat fonciers et BIC : TMI + Prélèvements sociaux 15,5%.

Plus-values immobilières

Résidents UE : Après abattements annuels pour durée de détention, 19% d’imposition (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 15,5% (exonération à 30 ans).

Résidents reste du monde : Après abattements annuels pour durée de détention, 33,33% d’imposition (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 15,5% (exonération à 30 ans).

Après abattements annuels pour durée de détention, 19% d’imposition (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 15,5% (exonération à 30 ans).

Nos conseils Fiscalité immobilière Expatrié. Très similaire à celle des résidents français, peu de marges de manœuvres, deux choses peuvent être différentes en devenant expatrié non-résident pour votre fiscalité immobilière :

  • Votre taux d’imposition de votre résultat foncier ou BIC : si vous étiez à une Tranche marginale d’imposition TMI de 30%, 41% ou 45% en France, vous aller certainement passer à 20%. Cela peut être un facteur d’optimisation de votre trésorerie, et donc de votre capacité d’épargne.
  • Le taux d’imposition de votre plus-value immobilière : si vous êtes en dehors de l’Europe (imposition à 33,33% au lieu de 19%), étudier l’opportunité d’attendre l’exonération de 22 années ou de revenir en France ?

Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié

Pour établir une stratégie d’investissement immobilière optimale d’expatrié non-résident, il faudra trouver le parfait équilibre entre :

  • votre situation financière, fiscale, patrimoniale, vos objectifs spécifiques (notamment le fait de vivre et travailler à l’étranger),
  • et les différents dispositifs pour investir en immobilier, pour choisir celui (ceux) les plus adaptés à votre situation d’expatrié.

Investir en immobilier en France en tant qu’expatrié lorsqu’on travaille à l’étranger comporte cependant toujours de nombreux avantages :

  • Vous constituer un patrimoine immobilier avec un pouvoir d’achat meilleur que si vous étiez encore en France.
  • Préparer votre retour en France par l’achat d’un bien immobilier qui pourra servir comme création de revenus complémentaires à la retraite, résidence de vacances ou apport pour une future résidence principale en cas de revente…
  • Investir « dans la pierre », plus tangible et sécuritaire que certains supports financiers, les principales grandes villes françaises et d’Ile-de-France étant reconnues comme ayant un marché immobilier solide où la demande locative est très forte.
  • Profiter des taux de crédit actuellement extrêmement avantageux (au plus bas historique – autour de 3% selon la durée de crédit) qui augmente fortement la rentabilité future de l’investissement.
  • Créer des revenus complémentaires, à la retraite ou non, par la location et la perception des loyers.

Mais, même si investir en immobilier est un des passages obligatoires pour se constituer un patrimoine, l’aventure, si la stratégie est mal définie, peut devenir moins attrayante que prévue, voire un échec (surtout à distance et en étant mal conseillé) :

  • La fiscalité française des revenus immobiliers. La forte imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières peut réduire à peau de chagrin la rentabilité nette in fine de votre investissement immobilier (à la fois soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux depuis 2012). De plus, il faudra bien s’assurer que votre pays d’expatriation ne double pas ses revenus ou plus-values immobiliers.
  • La distance avec les intervenants de votre patrimoine immobilier. Une gestion à distance d’un bien immobilier en location, même par une agence, s’avère souvent compliqué pour un expatrié loin de la France : paiement des charges, correspondances avec la société de gestion locative, lorsque un conflit se créé avec un intervenant (locataire, copropriété, agence)…
  • Les modalités de financement par crédit immobilier. En tant qu’expatrié, malgré les taux historiquement bas qui laissent penser une certaine facilité (les taux sont d’ailleurs en train de remonter), obtenir un financement peut s’avérer retord. Surtout si votre investissement sera votre premier bien immobilier, les banques auront du mal à vous accorder un crédit – même si vous avez un bon taux d’endettement. Pour pallier à cela, il vaut mieux être dans une agence bancaire locale qui vous connait bien et qui pourra appuyer votre dossier de financement.
  • Les variations de taux de change. Acheter un bien immobilier en France avec une monnaie qui risque de se dévaluer par rapport à l’Euro est un risque important. Quelques devises qui sont ainsi aujourd’hui définies comme surévaluées par rapport à l’Euro : le Franc suisse (CHF), le Yen japonais (YPY), voire la Livre sterling (GBP) ou le Real brésilien (BRL). Par contre vous pouvez y gagner pour les monnaies qui sont sous-évaluées et qui peuvent s’apprécier par rapport à l’Euro pendant la durée de votre crédit : Yuan chinois (RNB) ou Dollar américain (USD), par exemple.
  • Le choix du bien immobilier. Comment bien choisir votre bien sans pouvoir le visiter puisque vous êtes expatrié et que vous vivez à l’étranger ? La meilleure façon de choisir un investissement immobilier à distance est à la fois de bien être conseillé et accompagné (nous sommes là pour cela) et de passer par des promoteurs – intermédiaires qui permettent de choisir sur un stock important, et sur plans votre future acquisition.
  • Les risques de baisse des prix immobiliers. Avec les difficultés économiques que connaissent la France et l’Europe, nous observons depuis fin 2012 une baisse des prix immobiliers dans certaines régions de la France. Il conviendra de les éviter ces prochaines années, sauf investissement patrimonial (résidence de villégiature…) pour éviter une déconvenue sur sa valeur en cas de besoin de revente. L’Ile-de-France, l’Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes sont ainsi aujourd’hui considérés comme les régions à privilégier pour investir en immobilier en France.

Nos conseils investissement immobiliers Expatriés. Monter votre stratégie d’investissement immobilier en France en étant à l’étranger est un subtil mélange optimal entre : choix du dispositif (classique, nue-propriété, LMNP, SCPI…), choix du bien avec toutes les informations nécessaires (ville, typologie, demande locative locale…), projection dans le temps de la trésorerie (mensualités crédit, charges, fiscalité…), estimation du taux de rendement interne et surtout votre capacité à gérer les affaires courantes à distance de la France dans votre pays d’expatriation.

Encore une fois, l’accès à l’information par des intermédiaires de confiance (comme notre cabinet de gestion de patrimoine) sera essentiel dans votre réussite d’investissement immobilier.

Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents

Quels sont les meilleurs dispositifs pour investir en France quand on vit à l’étranger ?

Choisir le dispositif d’investissement immobilier le plus adapté est l’étape la plus importante pour optimiser votre stratégie patrimoniale et bien investir en immobilier en tant qu’expatrié non-résident.

C’est pourquoi notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant a souhaité vous présenter les trois solutions qui nous préconisons en priorité à nos clients expatriés, car ils réduisent pour la plupart à néant les risques inhérents à la gestion locative :

  • Investir en Nue-propriété de Démembrement : 40% de décote à l’acquisition en échange d’un don temporaire d’usufruit de 15 ans en démembrement, vous permettant de n’avoir jamais aucun aléa de gestion car aucun loyer, aucune charge ni aucun impôt jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
  • Investir en Location meublée non-professionnelle LMNP : fiscalité des loyers BIC avantageuse grâce à l’amortissement avec un gestionnaire qui gère intégralement la résidence et vous reverse directement les loyers de façon sécurisée grâce au bail commercial qui vous lie.
  • Investir en SCPI de rendement : investir en immobilier de façon mutualisée, acquisition de parts d’un parc d’immeubles professionnels intégralement géré par une société de gestion qui louent aux entreprises.
  • Les autres solutions d’investissement immobilier : Pour acquérir un bien immobilier plus patrimonial (pied-à-terre, bien de vacances, pour loger un enfant…), l’immobilier ancien dispose d’une plus grande offre que les dispositifs d’investissement en nue-propriété, LMNP et SCPI ; mais est beaucoup plus difficile à appréhender (spécificités du marché local, de la typologie du bien, travaux à prévoir, vendeur particulier…).

Investir en immobilier en Nue-propriété de démembrement en tant qu’expatrié

Pas d’usufruit, pas de gestion, pas d’aléas… Investir en immobilier en toute sécurité
Fonctionnement de l’investissement immobilier en Nue-propriété de démembrement
Don de l’usufruit pendant 15 ans contre une décote de 40% à l’acquisition du bien immobilier

Investir en immobilier par le démembrement et l’acquisition de la nue-propriété d’un bien est aujourd’hui la solution d’investissement qui permet le plus de sécurité et de visibilité – autant pour un expatrié que pour un résident français.

Aucun problème ni aléa de gestion, car vous ne percevez aucun loyer, ne payez aucune charge, ni taxe, ni impôt. Pour cela, vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier avec une décote de 40% sur sa valeur en pleine propriété. En échange, l’usufruit est donné temporairement pendant 15 ans à un bailleur instiL’Ile-de-France, l’Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes sont ainsi aujourd’hui considérés comme les régions à privilégier pour investir en immobilier en France.tutionnel, professionnel de la gestion locative (1% logement, Résidence des fonctionnaires…).

À l’issu de ce démembrement de temporaire, vous récupérez l’usufruit du bien (donc sa pleine propriété avec la réunion de la nue-propriété), vous pouvez y loger, le vendre le louer à votre guise.

Avantages de l’investissement immobilier en Nue-propriété de démembrement pour un expatrié
Aucune gestion nécessaire, pas de fiscalité, sécurité et visibilité de son investissement immobilier

Les avantages de la nue-propriété pour investir en immobilier en tant qu’expatrié sont nombreux :

  • Aucun aléa de gestion à distance, aucune charge à payer (sauf éventuellement les mensualités du financement), car entièrement à la charge de l’usufruitier-bailleur pendant la durée du démembrement temporaire d’une quinzaine d’années.
  • L’optimisation de la fiscalité, aucun loyer donc aucune augmentation de l’impôt sur le revenu. De plus la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’ISF.
  • Une rentabilité sécurisée, le rendement interne de l’investissement se fait par la récupération de la valeur de l’usufruit (40% en 15 ans) et de la nue-propriété, ajoutée de la valorisation du bien dans le temps. Ainsi, sans aucune valorisation pendant 15 ans, donc un bien qui passe de 60 à 100%, le TRI est déjà supérieur à 3%.
  • Une visibilité sur son effort d’épargne, en cas de crédit, les mensualités sont l’unique flux de trésorerie (ps de loyer, ni de gestion locative pour l’investisseur).

Lire notre article le Guide complet pour investir en nue-propriété – démembrement >

Nos conseils investir en Nue-propriété Expatrié. Investir en en nue-propriété est sans doute la meilleure façon de réaliser un investissement immobilier si vous êtes expatrié : aucune gestion locative pendant 15 ans avec une décote de 40% sur le prix.

Cependant, même si la plupart des grandes villes et agglomérations sont dotés de programmes en nue-propriété (Paris, Sud-Ouest, Cote d’Azur…), le défaut majeur de l’acquisition en démembrement est le nombre restreint d’offre de résidences (seulement 2 monteurs de projets, PERL et IPLUS, pour environ une vingtaine de résidences dans toute la France en même temps).

Ainsi, si vous souhaitez investir dans une ville ou un emplacement hors de ces zones, il serait très chanceux qu’il y ait une résidence en démembrement actuellement disponible.

Et si une résidence qui vous intéresse existe bien, il vous faudra être réactif pour vous positionner et réserver un des biens.

Aussi, si vous êtes expatrié et intéressé par investir en immobilier en France par la nue-propriété, n’hésitez pas, contactez-nous pour avoir la liste des programmes immobiliers en nue-propriété en cours.

Investir en immobilier en LMNP en tant qu’expatrié

L’investissement immobilier géré aux versements des loyers sécurisés et à la fiscalité optimisée
Fonctionnement de l’investissement immobilier en Location meublée LMNP
Investir dans une résidence étudiante, seniors, d’affaires, touristiques ou EHPAD

Le principe de l’investissement immobilier en Loueur en meublé non-professionnel LMNP est d’acquérir un bien immobilier à l’intérieur d’une résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires, permettant de sécuriser le versement des loyers par le gestionnaire (et non par le locataire) et d’optimiser la fiscalité de ces loyers (fiscalité BIC avec amortissement qui rend pas ou peu imposable ces revenus immobiliers, que vous soyez expatrié ou non).

Vous serez lié avec le gestionnaire de la résidence par un bail commercial qui définira les charges que paiera le gestionnaire, le montant de vos loyers (généralement autour de 4% de rentabilité locative), les conditions de paiement des loyers et ou de revalorisation des loyers (car c’est bien l’exploitant qui vous les reverse directement et en toute sécurité, indépendamment de la location de votre bien).

Avantages d’investir en LMNP pour un expatrié
Sécurité de gestion locative et fiscalité BIC avantageuse sur les loyers

Investir en immobilier par la Location meublée LMNP pour un expatrié comporte ces intéressants avantages :

  • Gestion déléguée à l’exploitant. Idéale pour un expatrié souvent loin de la France.
  • Sécurité des loyers et de votre trésorerie. Aucun aléa de loyers, car ce n’est pas le locataire qui vous paye mais le gestionnaire.
  • Optimisation de la fiscalité des loyers. Les loyers ne sont pas imposés par la fiscalité des revenus fonciers, mais par les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permettent d’amortir le bien dans les charges et d’approcher le résultat BIC en déficit ; permettant ainsi de n’avoir quasi-aucune imposition sur vos revenus immobiliers.
  • Plupart des charges pour l’exploitant. Toutes les charges d’exploitation sont en général à la charge du gestionnaire, vous ne devrez vous acquitter que de quelques charges de copropriété, assurances et de la taxe foncière.
  • Idéal pour se créer des revenus complémentaires à la retraite. En faisant terminer votre crédit peu avant votre départ à la retraite, vous vous sécurisez des revenus complémentaires peu imposés au moment où vos revenus d’activité peuvent fortement baissés (-75% chefs d’entreprise, -50% salariés, 25% fonctionnaires).

Lire notre article le Guide complet pour investir en Location meublée non-professionnelle LMNP >

Nos conseils investir en LMNP Expatrié. Pour réaliser un bon investissement en LMNP, plusieurs points importants :

  • Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est important (mais moins que pour un investissement en résidence non gérée). Privilégier ainsi les régions Ile-de-France, Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes et leurs grandes villes pour minimiser les risques de baisse des prix immobiliers dans certaines régions de province.
  • Bien choisir l’activité de sa résidence : privilégier les biens pour étudiants, seniors ou EHPAD – Tourisme dans un objectif patrimonial (y aller en vacances une semaine par an par exemple).
  • En fonction de l’activité de la résidence LMPNP, vérifiez la qualité du gestionnaire qui l’exploitera et qui sécurisera la pérennité de la bonne santé financière de votre investissement.
  • Les conditions du bail commercial sont à regarder de près : quelles charges pour l’exploitation ? quelles conditions de paiement et de revalorisation de loyers ?

Investir en immobilier par les SCPI de rendement en tant qu’expatrié

L’investissement immobilier par une société de gestion de bureaux et de commerces
Fonctionnement de l’investissement immobilier en parts de SCPI de rendement
Acquérir des parts de SCPI de bureaux et de commerces pour en tirer les revenus fonciers associés

Les Sociétés civiles de gestion immobilières sont la réunion d’un parc d’immeubles professionnels (bureaux, centre commerciaux, commerces… souvent de plusieurs centaines de millions d’euros d’actifs) gérées et louées aux entreprises dans le but d’en tirer un rendement locatif supérieur au rendement locatif d’habitation.

Les investisseurs, tels que vous, achète des parts de ces SCPI dites « de rendement » (les SPCI « fiscales » sont des SCPI d’habitation) pour se constituer un patrimoine immobilier mutualisé (vous détenez des parts de centaines d’immeubles) et se créer un rendement locatif sécurisé (la société de gestion s’occupe de tout et vous reverse les loyers au prorata de vos parts) autour de 5% net de frais de gestion.

Avantages d’investir en SCPI de rendement pour un expatrié

Aucune gestion, sécurité de la perception des loyers et mutualisation du sous-jacent immobilier

Comme en LMNP, investir en immobilier par les SCPI de rendement confèrent une sécurité de gestion avantageuse pour les expatriés :

  • Gestion de la SCPI entièrement déléguée. La société de gestion achètent, vend, rénove, loue et vous reverse les loyers de la SCPI au prorata de votre nombre de parts. Même à l’autre bout du monde, à part votre déclaration annuelle des revenus fonciers bien sûr, vous n’avez rien à faire sauf voir vos loyers se verser sur votre compte.
  • Mutualisation de l’investissement immobilier. Vous n’êtes pas investi sur un seul bien, mais sur des centaines de biens d’un parc d’immeubles professionnels de plusieurs millions d’euros réparti dans toute la France.
  • Diversification possible entre différentes SCPI. Puisque vous pouvez moduler le montant d’investissement comme vous le souhaitez, vous pouvez choisir d’investir sur plusieurs SCPI de rendement différentes (exemple : 150 000€ investis, 3 SCPI de rendement).
  • Rendement locatif de bureaux supérieur à celui d’habitation. En plus de leur sécurité, les SCPI de rendement confèrent un rendement locatif annuel autour de 5% grâce à l’immobilier professionnel (contre 3-4% en habitation classique).
  • Idéales aussi pour la perception de revenus complémentaires à la retraite de l’étranger. Revenus sécurisés et sans gestion si vous avez le capital pour investir sans financement, attention toutefois à leur fiscalité des revenus fonciers.

Lire notre article le Guide complet pour investir en SCPI de rendement >

Nos conseils investir en SCPI de rendement Expatrié. Toutes les SCPI de rendement ne se valent pas : qualité du parc d’immeuble, emplacements, taux d’occupation… Nous préconisons ainsi à nos clients les meilleures SCPI actuelles, comme la SPCI PFO2 de Perial, Primopierre de Primonial ou encore Rivoli Avenir Patrimoine d’Amundi.

La fiscalité des revenus fonciers venant imposés à minimum 20% + 15,5% (prélèvements sociaux) votre résultat (loyers nets de charge 5% environ diminués des éventuels intérêts d’emprunt), il sera souvent opportun de recouvrir à crédit pour optimiser votre fiscalité et donc votre rendement. Sauf à la retraite ou lorsqu’on a besoin de revenus complémentaires, acheter en cash (sans crédit) des parts de SCPI de rendement est rarement le bon choix lorsqu’on est à une TMI élevée (supérieure ou égale à 30%).

Investir en immobilier classique en tant qu’expatrié

Pied-à-terre, bien pour les vacances, l’immobilier classique pour choisir son bien sans restriction d’offres… mais attention aux complexités de cet achat

Du fait de la distance, les conseils d’un intermédiaire expert vous seront indispensables pour trouver le bien de vos rêve alors que vous êtes à l’étranger en expatriation.

Peut-être êtes-vous expatrié et vous souhaitez investir en immobilier sans dispositif particulier pour acheter :

  • Un pied-à-terre partout en France,
  • Bien immobilier patrimonial d’exception à Paris ou sur la Côte d’Azur,
  • Une résidence de vacances (maison de campagne, appartement près de la mer…),
  • Un investissement locatif spécifique (location meublée à Paris).

Investir sans dispositif particulier comporte quelques avantages :

  • Le choix – l’offre sur toute la France. Il y a assurément plus de biens à la vente dans le marché classique qu’en dispositif d’investissement immobilier en LMNP ou en nue-propriété.
  • L’objectif patrimonial de votre choix. Vous souhaitez en faire votre résidence principale, secondaire, votre pied à terre ou y loger un membre de votre famille. Tout est possible, il ne manque qu’à trouver le bien adéquat…

Mais puisque vous êtes à l’étranger pour choisir et éventuellement gérer ce nouveau bien immobilier, vous vous exposez à différentes difficultés :

  • Pour choisir le bien : faire les recherches, contacter les vendeurs ou les agences, faire les visites, évaluation des travaux à prévoir, du prix au m² local, des motivations de l’acheteur, de la qualité de copropriété, du marché locatif… La liste des difficultés sont longues pour arriver à trouver le bien immobilier le plus proche de vos souhaits.
  • Pour louer le bien : les risques de gestion locative sont d’autant plus difficiles à résoudre que vous êtes à distance de la France et de votre bien : problèmes de locataires (vacances, paiement des loyers…), charges à payer non prévues, correspondances avec l’agence de location… Ainsi, entre ces risques de gestion, le rendement locatif de l’habitation (plus autour de 3%, contre 5% pour une SCPI de rendement) et la fiscalité des revenus fonciers, votre investissement peut vite s’avérer un véritable échec.

C’est pourquoi notre cabinet travaille en partenariat avec des chasseurs immobiliers spécialisés en pour ce type de demande d’acquisition sans dispositif (pied-à-terre, immobilier locatif ancien à Paris, résidence de vacances…).

Nos conseils investir en immobilier classique Expatrié. À distance de la France en tant qu’expatrié, il vous sera très difficile sans expert immobilier de confiance de faire les recherches, les visites et de choisir votre bien immobilier patrimonial en tout état de cause (pied-à-terre, investissement parisien ou Côte d’Azur, résidence de vacances, etc.).

À part si vous avez un temps très important à y consacrer, contactez-nous pour que nous puissions vous conseiller et éventuellement vous mettre en relation avec des spécialistes de la recherche de biens immobiliers patrimoniaux classiques.

Les démarches des expatriés pour leur patrimoine immobilier

Effectuer sa déclaration d’impôt française chaque année au service des non-résidents

Etre expatrié non-résident ne vous exempt pas des déclarations fiscales de vos revenus de votre patrimoine immobilier français. Elles sont tout à fait similaires à celles que vous faisiez chaque année de mai à juin lorsque vous étiez résident fiscal français.

Ainsi, vous devrez faire chaque année votre déclaration pour être imposé sur vos revenus immobiliers de source française et/ou sur votre patrimoine immobilier (ISF).

La déclaration d’impôt pour les expatriés non-résidents se fait de mai à juillet (date limite selon pays d’expatriation) par internet à www.impots.gouv.fr ou par voie postale au :

  • Service des impôts des particuliers – Non-résidents
  • 10 rue du centre TSA 10010 93 465 Noisy le Grand Cedex
  • Téléphone standard : 01 57 33 83 00
  • Email : sip.nonresidents@dgfip.finances.gouv.fr

Déclarer ses revenus immobiliers de source française pendant l’expatriation

Même en tant qu’expatrié, les loyers de votre patrimoine immobilier situé en France doivent être déclarés et donc imposés

Que vous soyez en revenus fonciers, micro-foncier, BIC ou micro-BIC, vous devrez de la même façon déclarer chaque année le résultat financier (loyers bruts pour les régimes micro, loyers – charges pour les régimes en réel) de votre patrimoine immobilier en location. La seule différence se fera sur le taux d’imposition de ce résultat net (toujours le barème progressif à TMI, mais avec minimum de 20%).

Déclarer à l’ISF son patrimoine immobilier français lorsqu’il dépasse 1,3 million d’euros

L’ISF français ne se fera que sur votre patrimoine immobilier situé en France

En étant résident fiscal français, tout votre patrimoine immobilier et financier du monde entier est assujetti à l’ISF.

Mais en tant qu’expatrié, seul le patrimoine immobilier en France rentre dans l’assiette taxable de l’ISF. Si l’ensemble de vos biens français dépasse donc la valeur de 1,3 millions d’euros, voumans êtes redevables de l’ISF (au même barème qu’un résident) et devez les déclarer chaque année au centre des impôts français des non-résidents. À noter que les investissements immobiliers en nue-propriété sont exonérés d’ISF… Un moyen d’optimiser son ISF ou d’éviter justement d’y être assujetti tout en continuant d’investir en immobilier pendant que vous êtes en expatriation.

Investissements immobiliers d’expatrié non-résident – Conclusion

Comme nous venons de le voir, on retrouve pour les expatriés quasiment les mêmes solutions et la même fiscalité que pour les résidents français pour investir en immobilier.

Cependant, plus la distance et le décalage horaire sont importants avec La France, plus il vous sera difficile de gérer votre investissement immobilier – que ce soit en termes de relation avec le locataire ou avec l’agence.

C’est pourquoi notre cabinet de gestion de patrimoine préconise les véhicules d’investissement immobilier qui délèguent (LMNP, SCPI) ou évite (Nue-Propriété) entièrement cette gestion locative. Pour les acquisitions patrimoniales (RP, pied-à-terre) plus de souplesse sur le choix, car ce sera l’affectif qui primera sur le financier et le fiscal.
Nous resterons cependant vigilants sur une prochaine très probable remontée des taux de crédit et sur une nouvelle future baisse des prix immobiliers, notamment dans les régions les moins attractives de France. Les régions Ile-de-France, PACA, Aquitaine et Rhône-Alpes et leurs grandes villes seront donc à privilégier.

Dans tous les cas, nos équipes sont à votre entière disposition pour vous accompagner et vous conseiller dans les mises en place de vos stratégies de gestion de patrimoine et d’acquisition immobilière.

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP),
stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci
2 Responses to "Investir en immobilier en tant que expatrié : Notre guide conseils"
  1. Patrick dit :

    Bonjour,
    articles interessants, et bien que datant de 2 ans apparemment toujours grandement d’actualite.
    Pouvez vous me confirmer si pour un expatrie, une SCPI en detention classique (non demembree, ni dans une assurance-vie) est consideree a l’ISF comme un placement immobilier (donc entrant dans le patrimoime imposable) ?
    A contrario, j’imagine qu’une SCPI incorporee a une ass-vie ne l’est pas ?
    Cordialement

  2. Anthony Calci dit :

    @Patrick. Exactement, en tant que non-résident les SCPI restent considérés comme un patrimoine immobilier situé en France – donc assujetti à l’ISF. Mais en assurance-vie, les SCPI sont exonérées puisque les placements financiers sont exonérés d’ISF en tant qu’expatrié. Anthony CALCI CGPI

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