Investir en EHPAD : comment réussir son investissement

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Une rentabilité locative autour de 5%, une fiscalité avantageuse et un marché de la dépendance en explosion. Incontestablement, investir en EHPAD en LMNP est devenu un des investissements immobiliers les plus plébiscités par les Français. Mais est-ce aussi simple que cela ? Calci Patrimoine est une nouvelle fois là pour vous aider si (puis comment) vous devriez investir dans un EHPAD.

investir en ehpad

Grâce à son statut fiscal en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et à sa forte rentabilité, l’investissement en EHPAD est un outil idéal pour se créer des compléments de revenus à l’abri de la fiscalité pour votre retraite. Mais attention, outre la nécessité de bien choisir sa résidence, investir en EHPAD n’est pas pour tout le monde : vous devrez avoir vos objectifs et votre situation patrimoniale en parfait accord avec les caractéristiques particulières de cet investissement qui vous fera devenir propriétaire d’une chambre médicalisée dans une résidence neuve et exploitée par un gestionnaire.

Investir en EPHAD – L’investissement EHPAD

Tout le monde en a déjà entendu parler… Mais qu’est-ce qu’est réellement un EHPAD ?

Un EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, est une résidence immobilière constituée de chambres médicalisés qui accueille les personnes âgées qui ont besoin d’une assistance quotidienne.

En plus de la présence permanente de médecins, infirmières et aides-soignantes, ces maisons de retraite médicalisées font bénéficier à leurs pensionnaires un ensemble de prestations qui comprennent le logement, les repas, les soins d’hygiène et médicaux, des animations…

Le vieillissement de la population et le marché de la dépendance en France

Selon l’INSEE, l’augmentation de l’espérance de vie couplée au vieillissement de la génération baby-boom (1945 – 1975) provoque un phénomène démographique exceptionnel : en 2012, un Français sur 6 a plus de 60 ans, mais en 2060, ce sera un Français sur 3 ; avec un Français sur 6 qui aura plus de 85 ans (cette population sera multipliée par 4 entre aujourd’hui et 2060) !

La dépendance de personnes âgées intervenant particulièrement à partir de 80 ans, il est aisé de comprendre que le besoin de services de soins médicaux (comme les EHPAD) pour cette population à risques augmentera également de façon exponentielle.

Il est ainsi estimé que le besoin annuel de nouvelles places (« lits ») serait de 10 000 pendant ces 10 prochaines années (c’est-à-dire plus de 100 EHPAD ou résidences médicalisées assimilées !) pour espérer combler la future demande d’accueil des personnes dépendantes.

Notre sélection du moment d’un « meilleur programme LMNP en EHPAD »

EHPAD « L’impérial » de KORIAN à COLOMBES (92)
Faire une demande

  • Rentabilité locative brute : 4,50% HT/HT
  • Gestionnaire : Korian, 3ème opérateur français
  • Livraison : 4ème trimestre 2013
  • Prix : À partir de 193 800€ HT
  • Emplacement : Commune des Hauts-de-Seine à 5 km de Paris avec infrastructures nombreuses et performantes : autoroute, bus, lignes SNCF et aéroport CDG à 30 minutes.
  • Avantages : Prise en charge des intérêts intercalaires ou attestation de pré-loyers en cas de paiement comptant.
    demande gestion de patrimoine

Comment fonctionne un EHPAD

Une réglementation très stricte d’implantation sur le territoire

L’autorisation de création d’un nouvel EHPAD est accordée après un appel à projet, uniquement en fonction des besoins du schéma gérontologique du département.

Pour obtenir ces fameux agréments et être autorisé à construire et exploiter un EHPAD, un promoteur / gestionnaire doit poursuivre un long chemin avec l’administration publique (Conseil Régional et Agence Régionale de la Santé) durant au moins 3 ans.

Enfin, la signature finale est tripartite – entre l’exploitant de l’EHPAD, le Conseil Général et l’Agence Régionale de Santé (ARS) – et définit les conditions qualitatives de fonctionnement pour l’hébergement des personnes dépendantes.

Entre EHPAD privé, public et associatif

Aujourd’hui sur plus de 10 000 établissements médicaux, environ 75% sont privés. Les 25% restant se partagent entre les EHPAD publics ou associatifs, qui permettent de nombreux avantages pour les personnes en difficultés financière et sociale, mais dont les comptes ne sont généralement pas équilibrés. Les EHPAD privés ont toutefois toujours un pourcentage de leurs lits qui sont également éligibles à l’aide sociale.

La tarification des EHPAD

Les résidents de ces résidences médicalisés paient en fonction de leur groupe iso-ressource (GIR), c’est-à-dire en fonction de leur cotation sur l’échelle de leur dépendance. En effet, plus ils ont un GIR petit, type GIR1, plus ils seront dépendants et auront besoin de plus de services de soins, plus ils paieront cher.

Le coût mensuel moyen de l’hébergement se situera donc entre 2500 et 3500€ par mois, payé au 2/3 par le résident (ou sa famille) et au 1/3 réparti par la sécurité sociale – notamment via l’Allocation personnalisée d’autonomie (APA).

Il est très important de comprendre que ce n’est pas vous, investisseur et propriétaire de la chambre, qui recevra le loyer du résident ou de sa famille, mais ce sera bien le gérant de la résidence qui vous versera votre loyer (d’autant plus sécurisé contractuellement par bail commercial)… Bref, venons-en au cœur du sujet, le fonctionnement de l’investissement en EHPAD et nos préconisations !

Nos conseils pour savoir si vous devriez investir dans un EHPAD

Pour aller plus loin dans le fonctionnement du LMNP géré, et donc de l’investissement dans un EHPAD, je vous conseille vivement de lire notre article à ce sujet >> Investir en LMNP

L’investissement dans un EHPAD doit être motivé par la création de revenus complémentaires

Devenir propriétaire d’une chambre médicalisée neuve (et vendue en Vente d’état futur d’achèvement VEFA) dans un EHPAD, c’est aussi épouser le statut du Loueur en Meublé (Non) Professionnel. Et épouser le LMNP, c’est épouser ses caractéristiques:

  • Un bien immobilier en LMNP, donc d’EHPAD, devra être motivé par la création de revenus complémentaires. D’autant plus que la rentabilité locative de l’investissement dans un EHPAD (entre 4 et 5%) est plus importante que dans les autres LMNP (entre 3,5 et 4%), mais en contrepartie d’un prix au m² décorrélé du marché immobilier (vous achetez plus un rendement qu’un bien immobilier).
  • En tant que loueur en meublé, vous déclarez vos revenus comme étant des Revenus industriels et commerciaux (BIC), bien plus avantageux fiscalement que les revenus fonciers de la location nue, mais aussi plus complexe à appréhender. En effet, grâce à l’amortissement de valeur de l’immobilier dans les charges vous ne paierez aucun impôt (ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux) sur les loyers jusqu’à 20 ans ! Ce qui est idéal pour les TMI supérieurs ou égale à 14%.
  • Ces loyers sont sécurisés car vous n’êtes pas payés par le locataire mais par l’exploitant, gérant de la résidence, très encadré contractuellement par bail commercial.
  • L’exploitant prend à sa charge la plupart des charges usuellement inhérentes à un propriétaire d’un bien immobilier non exploité, comme les réparations et autres charges.
  • Cerise sur le gâteau, même si vous payez au départ votre investissement EHPAD en LMNP TTC, vous récupérez 6 mois après l’intégralité de la TVA, soit 19,6% d’économiser.
  • Par contre, même si le marché de l’ancien se développe fortement, un bien immobilier géré en LMNP se revend moins rapidement qu’un bien d’habitation classique – comptez environ une petite année.

Pour résumé, investir dans un EHPAD c’est acquérir une chambre médicalisée dans une résidence exploitée dans le but de se créer des revenus complémentaires sécurisés peu ou pas imposés à vie.

Les bonnes questions à se poser pour savoir si vous devriez investir dans un EHPAD
  1. Souhaitez-vous vous créer des revenus complémentaires ?
    • Si non, préférez plutôt le démembrement de propriété, le Scellier, le Malraux…
    • Si oui, allez en 2.
  2. À quelle Tranche Marginale d’Imposition êtes-vous (ou serez-vous à votre retraite) ?
    • Si en dessous de la TMI à 14%, privilégiez peut-être les SCPI de rendement pour les revenus complémentaires, plus liquides, plus flexibles, plus diversifiées.
    • Si au-dessus de la TMI à 14%, allez en 3.
  3. Comprenez-vous que vous achetez plus un rendement qu’un bien immobilier ?
    • Si non, privilégiez un autre bien LMNP type résidence seniors ou étudiantes
    • Si oui, l’EHPAD est sans doute fait pour vous ! Il ne vous manque plus que de lire notre dernier chapitre sur nos conseils pour bien investir.

Notre sélection du moment d’un « meilleur programme LMNP en EHPAD »

EHPAD « Piédardan » d’ORPEA à OLLIOULES (83)
Faire une demande

  • Rentabilité locative brute : 4,50% HT/HT
  • Gestionnaire : Orpéa, 2ème opérateur français
  • Livraison : 4ème trimestre 2013
  • Prix : À partir de 129 400€ HT
  • Emplacement : Ollioules, le cachet d’un village provençal à deux pas de Toulon détenant le label «Plus Beaux Détours de France» et à proximité de la mer.
  • Avantages : Prise en charge des intérêts intercalaires.

demande gestion de patrimoine

Tous nos conseils si vous souhaitez sauter le pas avec l’EHPAD et bien investir

Bien choisir votre conseiller-commercial, comme Calci Patrimoine !

Quel banquier, conseiller en gestion de patrimoine (comme Calci Patrimoine), promoteur ou autres vous conseillera au mieux dans votre choix d’investissement ? L’EHPAD est-il réellement fait pour vous ? Qui vous accompagnera dans toutes les démarches et le suivi, en servant au mieux vos intérêts ? Le choix de votre conseiller-commercial sera essentiel dans toutes les étapes de la réussite de votre investissement en EHPAD, choix, montage financier, relation promoteur, relation gestionnaire, suivi, etc.

Bien vérifier la cohérence des caractéristiques de la résidence pour personnes dépendantes avec le marché et la situation locale

Si vous êtes désormais convaincu que l’EHPAD est fait pour vous, il ne vous reste plus qu’à bien choisir votre résidence. Votre conseiller-commercial vous proposera alors un EHPAD dans laquel investir. Même si ce travail a dû être fait par l’Etat, les collectivités locales, le promoteur et surtout votre conseiller, vérifiez vous-même l’adéquation des caractéristiques de votre future chambre médicalisée dans le marché local.

Se trouve-t-elle par exemple dans une ville appréciée des personnes âgées ? Bord de mer, soleil, montagne ? Quel est le standing de la résidence ? Ou posez-vous simplement cette question : y mettrais-je personnellement une personne qui m’est chère ?

Bien vérifier les conditions du bail commercial que vous allez signer

Point extrêmement important : le bail commercial vous liera avec l’exploitant de la résidence pendant toute la durée de vie de votre investissement en EHPAD.

Les baux commerciaux qui lient les investisseurs en EHPAD avec les gérants sont souvent les plus généreux de tous les baux d’LMNP (si on les compare à ceux des résidences étudiantes, seniors, d’affaires ou de tourisme). En effet, il est souvent admis que les exploitants prennent ici à leurs charges :

  • Les charges locatives usuelles.
  • Le renouvellement et entretien du mobilier
  • Les remises aux normes des appareils médicaux.
  • Les assurances (responsabilité civile et professionnelle, immeuble, perte d’exploitation…).
  • La taxe sur les ordures ménagères.
  • Les gros travaux type ravalement des articles 605 et 606 (rare dans les baux des autres LMNP).

Je vous conseille également de vérifier la garantie sur l’indexation des loyers sur l’IRL et le niveau de son plafonnement éventuel.

Bien choisir l’exploitant de son EHPAD

En investissement ou en placement, nous pensons qu’il est souvent préférable de privilégier les principaux opérateurs du secteur pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre opération. Voici donc le top 7 des gestionnaires de maisons de retraite en France, par nombre de lits :

  • DVD
  • ORPEA
  • Korian
  • Medica France
  • Colisée Patrimoine
  • Imbert
  • Noble âge

Bien sûr, même s’ils sont proches l’un de l’autre en terme de qualité, il existe forcément des disparités entre eux. Calci Patrimoine sera là pour vous guider dans votre choix.

En espérant que ce guide vous aura aidé dans vos démarches ! Nous vous souhaitons « bon investissement » et n’hésitez pas à nous contacter pour toute question pour investir en EHPAD.

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP),
stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci

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