Quelles SCPI internationales pour investir à l’étranger en 2020 ?

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Oui grâce aux nouvelles SCPI internationales il est possible d’investir en immobilier locatif à l’étranger pour vous diversifier de l’immobilier français, optimiser la fiscalité sur les loyers que vous percevez, et à la fois résister et bénéficier des bouleversements engendrés par la crise actuelle.

Comparées aux SCPI vieillissantes et investies uniquement en France, nous analyserons dans cet article les toutes nouvelles SCPI Eurion lancée en janvier 2020 par Corum AM et SCPI PF Hospitalité Europe lancée en octobre 2020 (nos deux plus fortes convictions), mais aussi la SCPI Corum Origin, la SCPI Corum XL, la SCPI LF Europimmo, les SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2, la SCPI Eurovalys et les nouvelles SCPI Elialys, SCPI Novapierre Italie et SCPI Neo de Novaxia, qui sont ainsi les 10 SCPI de rendement internationales investies à l’étranger (Europe et Monde) les plus plébiscités et sélectionnées par notre cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine.

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Particulièrement appréciée par les investisseurs immobiliers pour générer des revenus à travers une gestion déléguée et diversifiée, la grande majorité des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en 2020 reste cependant composée d’immeubles professionnels situés en France… concentrant donc les risques sur le marché immobilier hexagonal et imposant les loyers à la peu accommodante fiscalité des revenus fonciers.

Or, depuis déjà plusieurs années, certaines « SCPI de rendement internationales » ou « SCPI de rendement européennes » permettent d’investir dans de l’immobilier d’entreprise situé hors de France, diversifiant ainsi votre patrimoine par des bureaux, des commerces, des hôtels, des écoles situés dans toute l’Europe occidentale, et bientôt dans le monde entier.

Rendement_2019_Immobilier_bureaux_EuropeAvec la crise sanitaire et économique liée au Coronavirus que nous vivons actuellement, les meilleures et les plus récentes SCPI internationales pourront montrer une bien plus forte résilience grâce à leurs diversifications sectorielle et géographique, leurs baux à durée longue et la solidité de leurs locataires.

Les SCPI lancées en 2020, comme Eurion de Corum et PF Hospitalité Europe, pourront même bénéficier de prix immobiliers réduits et d’une visibilité sur la nouvelle demande des locataires sur les bureaux ou commerces dans lesquels elles vont investir, notamment par rapport à l’accélération du télétravail et du e-commerce.
Corum AM a par exemple communiqué le 19 mai 2020 que seuls 5% des loyers faisaient l’objet d’un report sur Corum Origin pour aider les entreprises à faire face à la pandémie du Covid-19, soit une baisse de seulement 0,4% de rendement sur un an.

Avec leurs investissements immobiliers à l’étranger, ces SCPI font bénéficier aux propriétaires de parts des revenus immobiliers dont l’imposition étrangère est bien plus avantageuse que celle appliquée en France sur la location nue… En effet, un immeuble en Allemagne détenu par la SCPI bénéficiera d’une imposition à la source allemande au taux de l’impôt sur les sociétés local (IS) ; ou un immeuble au Portugal, d’une imposition portugaise !




Investir en immobilier à l’étranger via SCPI en 2020 – Plan de l’article

Inscrivez-vous pour recevoir par email le replay de notre dernier webinaire « L’immobilier diversifié des SCPI face à la crise ». Intervenant : Corum AM

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Les SCPI face à la crise et analyse du marché de l’immobilier d’entreprise

La crise économique et sanitaire a frappé le monde en 2020, quels impacts sur l’immobilier d’entreprise dont sont composées les SCPI ?

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Après une hausse record historique des investissements dans les bureaux en 2019, une nouvelle augmentation des prix des immeubles d’entreprise avait été opérée et donc encore réduit les rendements de -0,26% par rapport à 2018 (de 4,48% à 4,22%), comment vont réagir les SCPI de rendement face au choc exogène provoquée par la pandémie du Covid-19 en 2020 ?

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Concernant les taux de vacance, d’excellents signes de reprises étaient montrés puisque le taux de vacance moyen des 14 villes européennes avait baissé de 20% en an (baisse de -5% en moyenne par trimestre depuis 2010 !). Même si, comme pour les volumes de transactions, certaines villes étaient favorisées par rapport à d’autres (Dublin passait de 16% à 11% tandis que Madrid passait de 15% à 16%, Paris restait relativement stable à 8%).

Selon la qualité du parc détenu par les SCPI de rendement, de nombreux facteurs de dangers ou de résiliences vont plus ou moins impacter les actifs immobiliers de bureaux et de commerces en 2020 :

  • Nous vivons une crise économique avec une récession la plus importante jamais observée depuis 1945. La croissance mondiale 2020 est attendue à -5,2%, dont -12,5% en France, avec une hausse du chômage à venir et des entreprises affaiblies, voire en faillite.
  • La durée longue des baux protège le niveau de loyer des SCPI, ainsi que les aides aux entreprises pour leur trésorerie (Prêt garanti par l’Etat…), même avec des demandes de suspens ou report.
  • Avec toutefois une hausse des vacances locatives en cas de départ (fin de bail), et des relocalisations à un niveau de loyer plus faible.
  • Un changement de paradigme sur le développement de l’utilisation du télétravail qui reste encore difficile à évaluer, notamment sur la location de bureaux. Près de 60% des nouveaux télétravailleurs français ont ainsi déclaré souhaiter continuer ce mode de travail.

Depuis plus de 25 ans que les SCPI existent, elles ont traversé toutes les crises et nous avons un fort recul sur leur comportement pendant ces phases déstabilisantes.

  • 1993 à 2000 : -30% de « drawdown » des SCPI. Mais réglementation et marché secondaire quasi-inexistants.
  • 2009 : Devenues matures, les SCPI ont plus que résisté. Rendement moyen de 6,11% et revalorisation de part moyenne de +6,63%.

Par exemple, le prix de part de la SCPI de Sofidy n’a jamais baissé, ni le dividende, depuis sa création en 1989 (cela sera cependant peut-être le cas en 2020, car il s’agit d’une SCPI composée de commerces sévèrement touchés par le confinement).

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Pour 2020, les recherches de BNP Paribas Real-Estate sur l’impact de la crise du Covid publiées le 10 juin 2020 tablent sur une chute du volume des transactions, mais avec une résilience du rendement des actifs les plus recherchés, contre une hausse des primes de risque sur les immeubles mal positionnés.

La reprise économique des pays européens se fera progressivement et de manière hétérogène selon la sévérité du confinement et la rapidité du déconfinement.
D’après les études de BNP Paribas Real-Estate sur 2019, le contexte macro-économique positif pour la zone Euro a permis une progression de 26% du volume d’investissement de l’immobilier d’entreprise (sous-jacent des SCPI de rendement) sur les 6 premiers marchés d’Europe de l’ouest (atteignant 100 milliards d’euros sur une année) pour réaliser sa meilleure année de la décennie. Presque toutes les villes d’Europe en ont profité, sauf Berlin (-6%) et Londres (-10%), qui sont en baisse, tandis que Francfort (+38%), Dublin (+81%), Paris (+16%) sont en nette hausse.

Concernant les taux de vacance, comme le montre le graphique ci-dessous, ils devraient logiquement augmenter dans la plupart des marchés en 2020, mais de façon contrôlée. L’année 2019 avait montré des signes positifs puisque le taux de vacance moyen des 14 villes européennes avait baissé de 0,40% (de 6,2% à 5,8%).

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Taux de vacance de l’immobilier professionnel en 2007, 2019 et 2020 (estimation)
Source: Research BNP Paribas Real-Estate

Ainsi, en 2019, la forte hausse de la demande de la part des entreprises et des sociétés d’investissement (institutionnels, SCPI, OPCI…) a entrainé plus de 137 milliards d’euros d’investissement en immobilier professionnel dans les principales villes européennes, soit une augmentation de 6% par rapport à 2018. La hausse des prix immobilier étant plus forte que la hausse des loyers, une nouvelle baisse des rendements de 5,80% en moyenne sur les taux prime s’est opérée.

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Taux de rendement “prime” des bureaux des principales villes en Europe en 2019.

Parmi les plus importants marchés de l’immobilier de bureaux, Berlin, Munich, Francfort, Hambourg et Paris (2,80%) ont ainsi affiché les rendements des bureaux « Prime » les plus faibles en 2019.

Dans la foulée, le rendement moyen des SCPI est passé à 4,40% en 2019 (contre 4,43% en 2018), du fait notamment des hausses de parts et de la baisse des revenus distribués. On attend pour 2020 une baisse des revenus des SCPI, avec une stagnation du prix de part, donc une baisse des rendements.

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À partir de 2021, les recherches de BNP Paribas Real-Estate anticipe un fort rebond de la croissance qui devrait freiner la hausse des taux de vacances entamée en 2020 en Europe.

L’écart de rendement des bureaux prime avec le taux sans risque (“spread”) en Europe reste encore dans la fourchette haute de son historique, laissant ainsi une marge confortable en cas de hausse des taux. Puisque le rendement du taux sans risque est autour de 0%, la référence étant la dette obligataire de l’Etat allemand sur 10 ans, les rendements sont quasi égaux à leur spread. Par exemple, Paris a un spread supérieur à 2,8% en 2019, alors que son minimum historique sur 5 ans se situe près des 2,5% et son maximum près des 3,3%.

Les marchés européens de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces… qu’on retrouve dans les SCPI de rendement) offrent encore de solides perspectives de rendement, même en 2020 où les revenus immobiliers vont globalement diminuer du fait des demandes de report ou d’annulation des loyers par les locataires.

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Comparaison entre le rendement des bureaux prime et le taux sans risque (dette 10 ans de l’Etat allemand). Source : BNP Paribas Real-Estate

Au 19 mai 2020, à titre d’exemple, environ un tiers des entreprises louant des actifs des SCPI de la société de gestion Corum AM ont demandé d’entamer une négociation pour l’aménagement sur les loyers. Ces demandes, si elles devaient être confirmées, toucheraient 5% du loyer annuel de la SCPI Corum Origin, et 2,5% de la SPCI Corum XL. Corum AM avait validé à cette date 45% des demandes pour la mise en place d’échéanciers de paiement.

L’impact négatif sur les revenus à distribuer reste aujourd’hui très limité sur leurs SCPI, comme Corum AM l’a montré en réalisant une simulation dans un scénario le plus défavorable où les demandes de suspension de loyer réduiraient l’objectif (non garanti) de performance annuelle de leurs SCPI :

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Les revenus des SCPI peuvent donc baisser, comme leur prix de part. Il faut ainsi rappeler que 5 SCPI vivent déjà une baisse :

  • -25,12% pour Cicofoma 1 (Paref Gestion) SCPI de murs de boutique créée en 1968 (15,1M€ de capitalisation).
  • -12,75% pour Cicofoma 2 (Paref Gestion) SCPI de murs de boutique créée en 1977 (18,4M€ de capitalisation).
  • -15,12% pour Le Patrimoine Foncier (Foncia Pierre Gestion) SCPI de bureaux créée en 1968 (102,6M€ de capitalisation).
  • -13,10% pour Capiforce Pierre (Paref Gestion) SCPI de commerces créée en 1982 (49M€ de capitalisation).
  • -12% pour ActiPierre 2 (AEW Ciloger) SCPI de commerces créée en 1982 (100,2M€ de capitalisation).

Réglementairement, l’AMF impose aux sociétés de gestion de SCPI de garder leur prix de part dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à leur valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur réelle de leur patrimoine immobilier. Une baisse de prix de part peut donc être évitée si le prix de souscription de la SCPI reste 10% au-dessus de la valeur de reconstitution de son patrimoine immobilier.

Illustration avec la SCPI LF Europimmo qui a 18% de « marge » de prix de souscription (1045€) par rapport à sa valeur de reconstitution (1 128,40€) + 10% (1 241,24€).

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La valeur de reconstitution se retrouve facilement dans les rapports trimestriels de gestion des SCPI, permettant donc de connaitre à quel niveau elle se trouve par rapport au prix de part.

L’immobilier d’entreprise fait à la fois face à une crise économique majeure (dont l’ampleur est encore difficile à mesurer) et à un changement de paradigme sur l’usage du bureau (généralisation du télétravail, distanciation sociale et mesures sanitaires…).

Nous anticipons que les SCPI de rendement au parc d’immeubles les plus vétustes, inadaptés au marché, aux locataires les moins solvables, prendront de plein fouet les effets collatéraux et subiront une réduction de leurs loyers distribués et de leur prix de part.

Pour continuer à vous créer des revenus sécurisés par les SCPI tout en sécurisant la valeur de votre patrimoine dans le temps, nous préconisons les SCPI les plus récentes pour qu’elles aient à constituer leur parc d’immeubles « post-covid », les plus diversifiées à l’international et les moins exposées aux secteurs à risque (commerces, tourisme).

Magazine Capital
Interview-vidéo en ligne du 08 septembre 2016 d’Anthony Calci CGPI

Thématique : SCPI « La pierre-papier, c’est quoi ? »

Nous contacter pour élaborer votre stratégie d’investissement immobilier locatif avec les SCPI internationales

Vous avez des projets d’investissement en immobilier, notamment en SCPI de rendement internationales ? Contactez-nous pour être accompagné dans votre stratégie d’acquisition de parts de SCPI qui investissent à l’étranger, nous sommes partenaires de toutes les sociétés de gestion de SCPI du marché : Corum AM pour les SCPI Eurion, Corum Origin et Corum XL, La Française AM pour les SCPI Europimmo, Advenis pour les SCPI Eurovalys et Elyalis, Novaxia pour la SCPI Neo, et enfin Paref Gestion pour les SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2.

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 65 cabinets et 1,5 milliard d’euros d’actifs gérés, 16 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

Risques associés aux SCPI : risque de perte en capital, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine.

Avantages des SCPI de rendement : Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

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Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

La SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier de France (sous la tutelle de l’AMF) qu’on dit sécurisé, grâce à la société de gestion qui gère pour vous le parc d’immeubles professionnels, et diversifié, grâce à l’acquisition de ses parts qui mutualisent les risques entre tous ses immeubles.

Du fait de leurs frais d’acquisition élevés (entre 8 et 12%, équivalent à des frais de notaire en immobilier direct) et de la nature même du sous-jacent immobilier (dont les loyers et les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse), l’horizon de placement conseillé est de 9 ans minimum.

Pour une utilisation patrimoniale optimale, Calci Patrimoine vous conseille d’investir dans des parts de SCPI de rendement pour un objectif de revenus complémentaires sur le long terme (notamment à la retraite ou en rente), ou pour optimiser votre allocation d’actifs avec une un patrimoine immobilier mondial géographiquement et sectoriellement diversifié.

SCPI : Investir dans un fonds qui gère un parc d’immobilier d’entreprise
  • L’acquisition de parts de fonds géré de droit français qui détiennent plusieurs centaines de millions d’euros de bureaux et commerces.
  • Pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés par les loyers perçus par le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les principaux atouts de l’immobilier locatif

  • Régularité des loyers : pas de rupture de revenus, type vacance ou défaillance locative.
  • De 4 à 6% de rendement net de frais annuel servi aux porteurs de parts de SCPI (non garanti).
  • Indexation des loyers : revenus potentiellement croissants et suivant l’inflation (non garanti).
  • Revalorisation du capital investi par la hausse du prix des parts (non garanti).

Diversification dans l’immobilier d’entreprise en Europe et dans le monde

  • Accès au marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) qui offre des rendements supérieurs et une fixation des prix plus rationnelle à ceux de l’habitation.
  • Diversification du patrimoine immobilier dans toute l’Europe aujourd’hui, et dans le monde demain.
  • Revente des parts organisée par les sociétés de gestion de la SCPI (nouveaux souscripteurs remplacent les sortants) au prix de retrait (prix de part diminué des frais d’acquisition, généralement entre 8 et 12%).

Gestion déléguée et mutualisation des risques

  • Aucun souci de gestion : gestion par des professionnels (temps, recherche et sélection du locataire, recouvrement des loyers, travaux…).
  • Mutualisation des risques car détention de parts de dizaines de biens (et diversification géographique, sectorielle, locative…).

Fiscalité avantageuse de l’immobilier hors de France

  • Sur les loyers : seuls les loyers du patrimoine de la SCPI situé en France sont imposés en tant que revenus fonciers, les revenus étrangers sont taxés dans le pays où se trouve l’actif (un immeuble en Allemagne, la fiscalité allemande).
  • Sur l’IFI : en tant que non-résident expatrié, seul le patrimoine de la SCPI situé en France est assujetti à votre Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

> Pour en savoir plus, lire l’article « Investir en SCPI de rendement »

Inconvénients des SCPI : Moins de souplesse que l’immobilier locatif en direct

Pas de possibilité d’y vivre, et plus de risques de blocage en cas de revente

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Pour un investisseur en immobilier, les SCPI de rendement sont idéales pour la création de revenus à la gestion entièrement déléguée (achat, vente, location des immeubles). Ainsi, le propriétaire de parts de SCPI n’a que 2 choses à faire : percevoir les revenus chaque mois ou chaque trimestre, puis les déclarer une fois par an à l’administration fiscale.

Cependant, par rapport à acquérir un actif immobilier en direct (appartement, maison, immeuble…), cette gestion déléguée comporte des différences qu’il est important d’appréhender pour votre gestion de patrimoine :

  • Jouissance : Evidemment, vous ne pourrez pas vivre dans un des immeubles que détient la SCPI. Seul un bien en direct le permet.
  • Revente : Puisque vous n’avez pas la main sur le prix de part (et donc sur le rendement), il y a un risque plus important d’illiquidité lorsque le marché est en crise (avec un appartement en direct, vous pouvez toujours baisser le prix pour le revendre). De plus, c’est la société de gestion qui organise les échanges et les reventes des parts de SCPI, alors que vous aurez toujours la main pour revendre un appartement de particulier à particulier ou en agence immobilière.

Puisque les SCPI de rendement existent depuis plus de 30 ans (comme certaines SCPI de Sofidy ou La Française AM), nous avons un très bon historique sur leur comportement lorsque le marché est en crise. Ainsi, entre 1993 et 2000, la dernière période de “drawdown” des SCPI (c’est-à-dire la différence en pourcentage du point le plus haut par rapport au plus bas) a généré une perte en capital de 30% qui n’a pu être récupérer en 7,5 ans (en intégrant les loyers).

Certes, cette dernière période de crise des bureaux se passa au cours des années 90, c’est-à-dire à une époque sans réelle réglementation ni marché secondaire des SCPI. Mais il nous semble honnête d’analyser qu’il y a un risque significatif que le marché de revente des parts de SCPI se bloque lors de la prochaine récession.

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Le Drawdown des SCPI – Source : Charles Nourissat (Aurep)

Investir en location meublée LMNP plutôt qu’en SCPI

Un bien en direct pour maitriser la revente éventuelle, sans gestion déléguée ni diversification

Même si aujourd’hui tout va très bien et que les meilleures SCPI ont un marché secondaire des parts très dynamiques, et que vous avez la possibilité de revendre qu’une partie de vos parts (et non l’intégralité comme avec un bien en direct), on peut considérer qu’un appartement est plus liquide et flexible dans la plupart des phases du marché immobilier.

Ainsi, si pour vous la liquidité de votre investissement locatif est importante, ou que vous envisagez une revente à moyen terme, un actif immobilier acquis et géré en direct (comme un appartement en location meublée LMNP dont la fiscalité est aussi avantageuse) peut être plus adapté que des parts de SCPI de rendement.

> Pour en savoir plus, lire l’article « Investir en location meublée LMNP »

Investir en SCPI ou en SCI plutôt dans une assurance-vie

Capitalisation et disponibilité du capital, sans internationalité ni distribution

Si vous n’avez pas l’objectif de vous créer des revenus complémentaires et que vous souhaitez une disponibilité totale du capital, vous pourriez également utiliser l’assurance-vie pour y loger des SCPI ou des SCI pour investir en immobilier professionnel… en contrepartie de perdre la diversification internationale et de capitaliser les loyers plutôt que de les distribuer.

  • Pour investir en immobilier d’entreprise via SCPI ou via SCI (Unités de compte disponibles dans le contrat d’assurance-vie).
  • Les SCI sont généralement plus optimales que les SCPI en assurance-vie, car les loyers augmentent le prix de part et les frais d’entrée sont bien plus bas.
  • L’assurance-vie permet une disponibilité totale du capital et de capitaliser les loyers dans le contrat.
  • Possibilité d’effectuer des rachats partiels, mais n’optimise pas autant vos revenus complémentaires qu’une SCPI internationale en direct.
  • Pas ou très peu de choix de SCPI ou SCI internationales dans les contrats d’assurance-vie, donc faible diversification de votre patrimoine immobilier hors de France.
  • Pas de possibilité de crédit immobilier, ni d’acquisition de parts en nue-propriété dans une assurance-vie.

A noter que le groupe Corum a créé sa propre compagnie d’assurance et lancé son propre contrat d’assurance-vie en 2020, appelé Corum Life. On retrouve bien sûr leurs SCPI, ainsi que des fonds obligataires de leur partenaire Butler. Nous contacter pour plus d’informations.

Notre sélection de SCPI internationales

Calci Patrimoine a sélectionné pour vous les SCPI investies à l’étranger Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL de Corum AM, LF Europimmo de La Française AM et Novapierre Allemagne de Paref Gestion.

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Pour minimiser les risques de gestion et de marché, augmenter le potentiel de hausse du prix des parts et sécuriser vos perceptions de loyers, il est extrêmement important de bien choisir la société de gestion de vos SCPI. C’est pourquoi Calci Patrimoine a choisi ces SCPI internationales qui apportent à la fois de la sécurité au regard du groupe gestionnaire et de la cohérence au regard de la stratégie d’investissement de leurs bureaux ou de leurs commerces en Europe et dans le monde.

SCPI Eurion de Corum AM

Eurion : notre SCPI numéro une pour investir sur l’avenir de l’immobilier européen

Lancée fin janvier 2020 par Corum AM, la nouvelle SCPI Eurion se positionne avec une stratégie d’acquisition d’actifs immobiliers professionnels en zone euro de standing et emplacements « premium » avec objectif de rendement net de frais de 4,5%, donc plus conservatrice que Corum Origin et Corum XL qui visent respectivement 6% et 5% net.

Corum AM a annoncé qu’Eurion devrait être composé uniquement d’immeubles en zone euro et aucun en France, permettant ainsi d’optimiser la fiscalité sur les loyers et de diversifier au mieux le patrimoine des investisseurs avec de l’immobilier étranger.

Eurion représente pour notre cabinet la conviction de SCPI numéro une en 2020, car Corum pourra capitaliser sur sa réussite et son expérience avec Corum Origin et, surtout, constituera son parc d’immeubles d’entreprises après le choc sanitaire Covid-19 en pouvant bénéficier de prix décotés et d’une meilleure visibilité sur la demande.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Eurion et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 30 septembre 20200 (validité 4ème trimestre 2020) :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Janvier 2020.
    • Capitalisation : 56 millions d’euros.
    • Prix de la part : 200€.
    • Prix de retrait : 176€.
    • Nombre d’immeubles : 3.
    • Nombre de locataires : 3.
    • Taux d’occupation financier 3T-2020 : 100%.
    • 3 Pays : Irlande (83%), Pays-Bas (17%).
    • Répartition typologie : 69% bureaux, 20% commerces, 11% activité.
  • Avantages de la SCPI internationale Corum Eurion :
    • Nouvelle SCPI qui n’a pas subi le choc économique et pourra bénéficier des opportunités de la crise.
    • Aucun immeuble situé en France imposés à la fiscalité des revenus fonciers.
    • La « petite sœur » de la SCPI star Corum Origin.

SCPI PF Hospitalité Europe de Perial AM

PF Hospitalité Europe : la SCPI qui investit dans les nouveaux modes d’accueil et d’hébergement

Crèches, résidences seniors, hôtels, résidences étudiantes ou d’affaires, Perial diversifie votre patrimoine immobilier du résidentiel, des bureaux et des commerces avec leur toute nouvelle SCPI européenne PF Hospitalité Europe.

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Télécharger la brochure de la SCPI PF Hospitalité Europe et ses informations clés investisseurs
  • Caractéristiques de la SCPI PF Hospitalité Europe
    • Société de gestion : Perial AM.
    • Lancement : Novembre 2020.
    • Répartition géographique cible : : 80 à 100% Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne, 0 à 20% France.
    • Rendement cible : 5% par an (non garanti) net de frais et net de fiscalité étrangère.
    • Prix de la part : 200€.
    • Prix de revente de la part : 179,60€ (soit 10,2% TTI de frais inclus).
    • Distribution des revenus : chaque trimestre.
      li>Durée cible moyenne des baux : 15 ans.

    Allocation cible de PF Hospitalité Europe

    • Hôtellerie 30 à 50% : hôtels de centre-ville.
    • Hébergement 10 à 20% : coliving, auberge de jeunesse, résidence de tourisme et d’affaires.
    • Santé 10 à 30% : EHPAD, résidence seniors, clinique.
    • Education 10 à 30% : écoles, crèches, résidence étudiante.

Comme la SCPI Eurion, PF Hospitalité Europe créera son patrimoine immobilier post-choc Covid et sera positionnée pour capter les nouvelles tendances immobilières locatives. Au regard de la qualité de gestion de Perial, reconnue à travers celle de leur autre SCPI PFO2, PF Hospitalité Europe constitue donc notre conviction n°2 pour constituer votre portefeuille d’immobilier international.

SCPI Corum Origin de Corum AM

Corum Origin : la SCPI investie dans 13 pays d’Europe.

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La SCPI de rendement Corum Origin (anciennement “Corum Conviction”) est une SCPI internationales investie à 8% en France et à 92% dans un parc d’immeubles professionnels à l’étranger en Europe : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Estonie, Estonie, Slovénie, Lettonie, Irlande, Finlande, Espagne et Portugal.

Pour la sixième année consécutive, la SCPI Corum Origin a augmenté son prix de part à 1090€ le 1er juin 2019, soit une hausse de 1,4% par rapport à 1075€.

Important : La société de gestion Corum AM a décidé de fermer partiellement la collecte d’investissement en 2020 sur sa SCPI historique Corum Origin (des enveloppes s’ouvrent au compte-gouttes) ; notamment pour réguler sa croissance, maintenir sa qualité de patrimoine et passer le relai à la nouvelle SCPI Eurion.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Corum Origin et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 30 septembre 2020 (validité 4ème trimestre 2020) :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Avril 2012.
    • Rendement net de frais 2019 : 6,05% (rendement communiqué par Corum AM) + 0,20% de dividende exceptionnel.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2019 : 5,11% (soit 15% d’imposition étrangère moyenne).
    • Capitalisation : 1,949 milliard d’euros.
    • Prix de la part : 1090€ (1 000€ en 2012).
    • Prix de retrait : 959,59€.
    • Nombre d’immeubles : 139.
    • Nombre de locataires : 255.
    • Durée moyenne des baux : 7,7 années.
    • Taux d’occupation financier 3T-2020 : 97%.
    • 13 Pays : France (7%), Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Estonie, Lituanie, Slovénie, Irlande, Finlande, Espagne et Portugal (93%).
    • Répartition typologie : 41% bureaux, 30% commerces, 14% hôtel, 8% activité, 6% logistique, 1% santé.
    • Distinction : Victoire 2020 des SCPI Le Particulier, Corum Origin élue meilleure SCPI diversifiée pour la 3ème année consécutive.
  • Avantages de la SCPI internationale Corum Origin :
    • SCPI offrant le plus diversification la plus forte avec 13 pays représentés.
    • Uniquement 7% d’immeubles situés en France imposés à la fiscalité des revenus fonciers.
    • La première SCPI internationales du marché, avec sa création en 2012, donc celle qui apporte le plus d’historique et de visibilité.

SCPI Corum XL Origin de Corum AM

Corum XL : Première SCPI “mondiale” investie en immobilier hors zone Euro et en gestion dynamique.

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Un socle d’investissement immobilier de bureaux en zone euro pour les premières années, aujourd’hui au Royaume-Uni, un jour le monde entier (le Canada est actuellement à l’étude)…

L’objectif affiché de Corum AM est ambitieux. Sur 10 ans, ils comptent que Corum XL distribue un rendement net de frais de 5% par an et atteignent une rentabilité annualisée de 10% (TRI combinant performances du revenu et du gain sur le prix de part).

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Corum XL et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 30 septembre 2020 (validité 4ème trimestre 2020) de la SCPI Corum XL :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : Avril 2017.
    • Rendement net de frais 2019 : 6,26%.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2019 : 5,14% (soit 16% d’imposition étrangère moyenne)
    • Capitalisation : 841 millions d’euros.
    • Prix de la part : 189€ (185€ en 2017).
    • Prix de retrait : 153,01€.
    • Nombre d’immeubles : 44.
    • Nombre de locataires : 89.
    • Durée moyenne des baux : 7,9 années.
    • Taux d’occupation financier 3T-2020 : 99,7%.
    • 11 Pays : Royaume-Uni (51%), Allemagne, Finlande, Norvège, Irlande, Italie, Belgique, Portugal, Espagne, Pays-Bas et Pologne (49%).
    • Répartition typologie : 63% bureaux, 30% commerces, 6% activité, 1% hôtel.
    • Distinction : Victoire des SCPI Le Particulier, Corum XL en tête des SCPI les plus prometteuses de 2019.
  • Avantages de la SCPI internationale Corum XL :
    • Seule SCPI du marché à être diversifiée hors de la zone euro (en Angleterre pour l’instant, potentiellement en Asie ou en Amérique prochainement, notamment au Canada ?), mais en contrepartie d’un risque en taux de change sur les monnaies différentes de l’Euro.
    • Aucun immeuble en France, pas de revenus fonciers, uniquement une imposition étrangère.
    • Objectif de rendement 5% (plutôt que 6% pour Corum, du fait de choix d’emplacements « premium »), mais avec un objectif de plus-value supérieur avec un TRI cible de 10% sur 10 ans.

La société de gestion Corum AM permet également de se constituer un patrimoine immobilier international au fil de versements programmés sur ses SCPI Corum Origin et Corum XL et/ou sans percevoir de revenus.

Réinvestissement des dividendes Corum

  • Associé qui souhaite « capitaliser » ses revenus de SCPI Corum Origin et Corum XL.
  • Possibilité de réinvestir les loyers dans de nouvelles parts plutôt que de les percevoir (choix entre 1 et 100% des revenus distribués).
  • Création de fractions de part de Corum mensuellement.
  • Les SCPI étant fiscalement transparentes, imposition des revenus sur les réserves constituées au cours de l’année et non distribuées.

Plan d’épargne immobilier Corum

  • Souscription de fractions de parts de Corum Origin et Corum XL.
  • Vous choisissez si vous préférez le versements mensuels, trimestriels ou semestriels par prélèvement automatique.
  • A partir de 50€ par mois (tout frais inclus).
  • Vous pouvez moduler ou arrêter vos prélèvements à tout moment, sans délais et sans frais.

SCPI LF Europimmo de La Française AM

La SCPI de bureaux européens du 1er gestionnaire français.

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La Française AM (groupe Crédit Mutuel) est le plus important gestionnaire du marché en France avec 17 SCPI et 5,8 milliards d’euros sous gestion. Ils ont lancé récemment 2 SCPI de rendement qui s’investissent à l’étranger, la SCPI LF Europimmo étant celle qui a comme sous-jacent principal les bureaux et comme pays d’investissement privilégié l’Allemagne dans un premier temps.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI LF Europimmo et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 30 juin 2020 (validité 3ème trimestre 2020) de la SCPI LF Europimmo :
    • Société de gestion : La Française AM.
    • Création : 07/2014.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2019 : 4,05%
    • Capitalisation : 802 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1 045€ (1 000€ en 2014).
    • Prix de retrait : 961,40€.
    • Nombre d’immeubles au 30 juin 2020 : 38.
    • Taux d’occupation financier : 97,3%
    • Répartition typologie : 81,42% bureaux, 14,59% commerces, 3,99% résidences gérées.
    • 7 Pays : France (15,97%), Allemagne (58,44%), Belgique (8,58%), Luxembourg (2,45%), Pays-Bas (5,20%), Grande-Bretagne (5,88%) et Irlande (3,48%).
  • Avantages de la SCPI LF Europimmo :
    • La sécurité et l’expertise de la première société de gestion de SCPI en France, La Française AM, y gérant plus de 8 milliards d’euros d’actifs immobiliers d’entreprise.
    • Un socle d’investissements immobiliers en Allemagne, avec une équipe La Française basée localement.

SCPI Novapierre Allemagne 1 & 2 de Paref Gestion

La première SCPI de commerces 100% allemande.

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Paref Gestion, gestionnaire de nombreuses autres SCPI de rendement, a lancé en 2013 la première SCPI totalement investie dans les magasins allemands.

Novapierre Allemagne n°1 est désormais fermée à la commercialisation depuis qu’elle a atteint son capital maximum statutaire au 2ème trimestre 2019.

La SCPI Novapierre Allemagne n°2, exactement sur la même stratégie, a été ainsi lancée fin d’année 2019.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Novapierre Allemagne 1 et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 31 mars 2020 (validité 2ème trimestre 2020) de la SCPI Novapierre Allemagne 1
    • Société de gestion : Paref Gestion.
    • Création : 11/2013.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2019 : 4,45%
    • Capitalisation : 520 millions d’euros.
    • Prix de la part : 260€ (250€ à sa création).
    • Prix de retrait : 234€.
    • Nombre d’actifs : 62.
    • Taux d’occupation financier : 96,3%.
    • Pays : Exclusivement des commerces en Allemagne.
  • Fiscalité allemande : Les revenus de Novapierre Allemagne sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.
  • Avantages de la SCPI Novapierre Allemagne :
    • Sa spécialisation sur les commerces allemands apporte de la visibilité sur la stratégie d’investissement immobilier locatif.
    • L’imposition 100% allemande des revenus confère un gain fort de rendement par rapport à la fiscalité des revenus fonciers française.
    • La SCPI Novapierre Allemagne est une bonne solution de diversification, car elle est la seule investie intégralement en immobilier commercial.

SCPI Eurovalys d’Advenis

La SCPI d’immeubles de bureaux situés en Allemagne.

logo scpi eurovalys

Une présence du groupe Advenis en Allemagne depuis plus de 10 ans, avec une équipe sur place spécialisée dans le sourcing des actifs.
Le prix de part d’Eurovalys a augmenté de 1,5% le 15 juillet 2019.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Eurovalys et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 31 mars 2020 (validité 2ème trimestre 2020) de la SCPI Eurovalys
    • Société de gestion : Advenis.
    • Création : 2015.
    • Rendement net de frais net de fiscalité étrangère 2019 : 4,50%
    • Capitalisation : 501 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1015€ (1000€ à sa création).
    • Prix de retrait : 889,29€.
    • Nombre d’actifs : 15.
    • Taux d’occupation financier : 93,38%.
    • Pays : Exclusivement des bureaux en Allemagne.
  • Fiscalité allemande : Comme pour les Novapierre Allemagne, les revenus de la SCPI Eurovalys sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.
  • Avantages de la SCPI Eurovalys :
    • Les immeubles sont situés dans les grandes villes allemandes : Düsseldorf, Munich, Francfort, Cologne, Berlin et Hambourg.
    • Aucun revenu foncier français, imposition 100% allemande.
    • Comme LF Europimmo, la SCPI Eurovalys est intéressante pour les investisseurs qui préfèrent une gestion prudente, des actifs bien placés et une diversification dans un pays à l’économie pérenne.

SCPI Elialys d’Advenis : Lancée mi-2019

La 1ère SCPI uniquement investie en Espagne, Italie et Portugal

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Lancement au 2ème trimestre 2019 de la SCPI Elialys qui s’investira uniquement en immobilier d’entreprise dans les grandes métropoles d’Europe du Sud.

Une SCPI qui permet une diversification géographique unique et dynamique.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI Elialys et ses informations clés investisseur
  • Caractéristiques au 31 mars 2020 (validité 2ème trimestre 2020) de la SCPI Elialys
    • Société de gestion : Advenis.
    • Création : 04/2019.
    • Rendement : Premiers revenus distribués courant 2020.
    • Capitalisation : 14 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1000€.
    • Prix de retrait : 886€.
    • Nombre d’actifs : 1 immeuble de bureaux à Madrid.
    • Taux d’occupation financier : 93%.
    • Pays : Espagne, Italie et Portugal (0% en France).
  • Avantages de la SCPI Elialys :
    • La SCPI Elialys est intéressante pour sa stratégie d’investissement dans une zone d’Europe où les rendements sont plus élevés que dans les pays les plus riches. Mais puisqu’elle est récente et ces pays du Sud sont moins puissants économiquement, elle fera sans doute une intéressante SCPI de diversification si la crise démarrée par le covid ne s’amplifie pas dans cette zone.
    • Aucun revenu foncier français, imposition 100% étrangère et en euro (sans risque de taux de change). Impôt forfaitaire au taux effectif avec le Portugal, et système du crédit d’impôt en Espagne et en Italie.

SCPI Novapierre Italie : Lancement fin 2019

L’immobilier italien de tourisme

scpi novapierre italie
Paref Gestion innove en lançant sa nouvelle SCPI 100% en Italie sur une stratégie basée sur l’immobilier touristique : hôtels et résidences de tourisme italiens.

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Brochure de la SCPI Novapierre Italie et ses informations clés investisseur

Notre avis sur la SCPI Novapierre Italie
La stratégie d’investissement très ciblée de Novapierre Italie la rend particulièrement intéressante en diversification d’un portefeuille composé majoritairement d’autres SCPI internationales. On peut aussi faire confiance à Paref Gestion qui est un gestionnaire reconnu et qui a fait ses preuves avec les deux SCPI Novapierre Allemagne.

Mais avec la crise économique grave que subit actuellement le tourisme, notamment en Italie, cela remet sans doute en cause (à date) la stratégie de développement de la SCPI Novapierre Italie.

SCPI Neo de Novaxia : Lancement fin 2019

L’immobilier européen de la transformation urbaine

scpi neo novaxia
Pour Neo, Novaxia vise à rendre accessible leur SCPI en réduisant son prix de part à 180€ et les frais d’entrée à 0%.

La SCPI Neo se verra cependant appliqué des frais de pénalités de sortie et des frais de gestion les plus élevés (18% TTC des loyers).

Elle vise un rendement de 5,5% avec 70% de l’immobilier d’entreprise sur la thématique de la « transformation urbaine » à 50% en zone euro et 50% en France.

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Dernier rapport de gestion PDF de la SCPI NEO de Novaxia et ses informations clés investisseur

Notre avis sur la SCPI Neo de Novaxia

Les frais de gestion annuels plus élevés de Neo permettent de rémunérer les conseillers financiers de façon récurrente, mais sans la commission d’entrée. Sera-t-il pour un meilleur suivi de votre patrimoine dans le temps ?

Avec sa part importante d’immobilier en France (50% cible) et ses frais d’entrée inexistants, la SCPI Neo pourrait être intéressante en épargne d’unités de compte d’assurance-vie ; ou en direct pour les investisseurs ayant une TMI faible sur leurs revenus (0 et 14%).

Les autres SCPI internationales seront toujours plus adaptées à une détention de long terme et des revenus complémentaires peu imposés.

La thématique de transformation urbaine, spécialité de Novaxia explorée dans leurs fonds de capital-investissement immobilier, est aussi une stratégie différenciante particulièrement pertinente au regard des changements d’usage qui s’opèrent actuellement dans l’immobilier d’entreprise.

Investir en immobilier à l’étranger pour vous diversifier

Votre patrimoine immobilier situé hors de France.

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Il est avéré que les Français aiment privilégier l’immobilier de France pour leur allocation d’actifs. Or, on sait que la diversification est un des maîtres mots de la gestion du risque en gestion de patrimoine. Les SCPI internationales vous permettent donc de vous mutualiser de façon simple entre plusieurs pays et de diversifier vos actifs patrimoniaux par rapport à votre immobilier français, à vos fonds euros d’assurance-vie, vos actions ou vos obligations.

Vous trouverez ainsi ci-dessous la répartition des pays où se trouve les immeubles des SCPI internationales Eurion, Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne 1 et Eurovalys :

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Allocation géographique des SCPI Eurion, Corum Origin, Corum XL 1T2020
allocation_scpi_lf_europimmo_1T2020
Allocation géographique de la SCPI LF Europimmo 1T2020

Bénéficier d’une fiscalité internationale avantageuse

Comparaison revenus fonciers français contre revenus étrangers

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Grâce aux immeubles situés hors de France, vous bénéficiez d’une meilleure fiscalité sur vos loyers de SCPI, car seule la part du patrimoine immobilier en France est intégralement imposée en revenus fonciers avec prélèvements sociaux !

  • Fiscalité sur le patrimoine locatif immobilier situé en France : Les revenus versés par les SCPI sont assimilés à des revenus fonciers. Fiscalité du bénéfice foncier pour un résident fiscal français : votre TMI (tranche marginale de votre impôt sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux en 2018). Pour un non-résident : 20% + 17,2%.
  • Fiscalité sur le patrimoine locatif immobilier situé hors de France : L’imposition étrangère est payée à la source par la SCPI internationale (l’équivalent de leur impôt sur les sociétés). La SCPI vous distribue donc un loyer net de frais et net d’impôt étranger.

Les conventions fiscales bilatérales entre la France et les autres pays tendent alors à éviter les doubles impositions. Les revenus fonciers et financiers perçus à l’étranger sont imposés dans le pays du lieu de situation de l’immeuble et sont neutralisés au niveau de l’impôt français sous réserve de la règle dite du taux effectif ou du crédit d’imposition.

Les sociétés de gestion des SCPI collectes l’impôt payé à l’étranger pour le compte des associés. Cet impôt payé à l’étranger vient en diminution des dividendes versés.

Elimination de la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales signées entre la France et ses voisins :

  • Méthode du « taux effectif » (Pays-Bas, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande) : les revenus de source étrangère ne sont pas imposés en France, à part pour calculer le taux effectif d’imposition (revenu mondial rarement utilisé) ce mécanisme est pour la plupart des contribuables totalement indolore. Notez que l’on déclare ce revenu exonéré net de l’impôt payé à l’étranger.
  • Méthode du « crédit d’impôt généralisé » (Allemagne, Italie, Espagne) : les revenus bruts de source étrangère sont imposés en France et vous bénéficiez en retour d’un crédit d’impôt, égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (= au taux moyen).

Attention pour les revenus étrangers sous le mécanisme du crédit d’impôt (Allemagne…), il faut déclarer en 2047 et 2044 les dividendes bruts avant déduction de l’impôt étranger (alors même que vous aurez perçu un revenu net, puisque la SCPI paye pour vous l’impôt au pays). Il n’est donc pas possible de déduire de votre revenu imposable ces impôts étrangers.

De plus, puisqu’il faut les déclarer en tant que revenus fonciers dans la 2044, puis les faire partiellement effacer par le crédit d’impôt au taux moyen, ces dividendes peuvent quand même vous faire « sauter de tranche » (TMI de 14% à 30% ; de 30% à 41% ; etc.).

Enfin, pour le remboursement des prélèvements sociaux (PS) de 17,2% sur ces revenus étrangers, il arrive que le crédit d’impôt ne soit pas toujours appliqué par l’administration fiscale française (car en réalité il y a 2 crédits d’impôt, un pour l’IR et un pour les PS). Il vous faudra donc être vigilant… et si besoin savoir leur adresser une réclamation pour le récupérer.

Si vous réalisez un crédit pour acquérir vos parts de SCPI internationales, les intérêts déductibles seraient entièrement déductibles au proprata de leur catégorie de revenu : sur la déclaration 2044 pour les revenus fonciers français et étrangers au crédit d’impôt, ainsi que sur la déclaration 2047 sur les revenus étrangers au taux effectif. Mais il ne serait possible de créer un déficit qu’uniquement sur les revenus fonciers de source française, pas sur les revenus étrangers.

Informations à prendre avec pincettes, même si elles proviennent de juristes de renom, car le Code général des impôts, le Bofip et les conventions fiscales internationales ne sont pas forcément très claires à ce sujet… D’autant plus que cela rend ces intérêts de crédit déductibles des revenus étrangers, donc particulièrement intéressant pour l’investisseur.

Exemple d’extrait d’aide à la déclaration fiscale de revenus 2017 de SCPI Corum Origin

  • Nombre de parts en jouissance de SCPI Corum Origin au 31/12/2017 pour une “vraie” cliente de Calci Patrimoine Madame PAIR. : 76,00 parts à 1045€, soit un investissement de 79 420€.
  • Revenus distribués en 2017 : 4363,16€ (voir les bulletins trimestriels de 2017 ci-dessous), soit un rendement net de frais et net de fiscalité étrangère de 5,49% (4363,16€ divisés par 79 420€).
    • Bulletin 1T2017 : 13,70€ nets perçus.
    • Bulletin 2T2017 : 14,51€ nets perçus.
    • Bulletin 3T2017 : 14,45€ nets perçus.
    • Bulletin 4T2017 : 14,75€ nets perçus.
    • Soit 57,41€ nets perçus en 2017 par part.
  • Revenus imposables en 2017 (voir déclaration IFI ci-dessous) : 4816€ (2017€+907€+1892€), soit un rendement net de frais et brut de fiscalité étrangère de 6,06% (4816€ divisés par 79 420€).
  • La différence entre ces 6,06% et les 6,45% de rendement annoncés par Corum AM pour leur SCPI Corum Origin s’explique que les revenus étrangers soumis au taux effectif (exonérés) sont déclarés après impôts étrangers (le 6,45% est brut de tout impôt).
  • Notez que certaines charges dont les montants ne sont pas précisés peuvent venir venir réduire le revenu distribué ou le revenu imposable (amortissements…).

déclaration_fiscalite_SCPI_internationales_1

Ce qu’on peut constater grâce ce relevé fiscal de SCPI internationales :

  • Bien sûr, les revenus de France (907€ = 2924€ – 2017€) sont imposés à la fiscalité des revenus fonciers (TMI + Prélèvements sociaux de 17,2%).
  • Les revenus après impôts étrangers déclarés du Pays-Bas, du Portugal, de la Belgique, de l’Irlande et de la Finlande (= 1892€) sont entièrement exonérés d’impôt en France (méthode du taux effectif).
  • Tandis que ceux avant impôts étrangers déclarés de l’Allemagne, Espagne, Slovénie, Italie, Estonie (= 2017€ avant impôt étranger) sont imposés comme des revenus fonciers, mais effacés des prélèvements sociaux et partiellement effacés de l’impôt sur le revenu grâce au crédit d’impôt au taux moyen (méthode du crédit d’impôt généralisé).
simulation_1_BIG_SCPI_internationales
Simulation 1 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) sans revenu de SCPI
simulation_2_BIG_SCPI_internationales
Simulation 2 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) qui investissent pour 79 420€ de SCPI 100% France à 6,06% de rendement
Simulation 3 : 2 parts fiscales et 100 000€ de revenus (TMI = 30%) qui investissent pour 79 420€ de SCPI internationales à 6,06% de rendement

Pour 4816€ de revenus immobiliers, dont 907€ en France, 1892€ à l’étranger (exonérés) et 2017€ brut à l’étranger (crédit d’impôt), c’est 898€ d’impôts en plus (16 329€ + 156€ – 15 587€), soit 18,65% de taux d’imposition moyen (898€/4816€) et un rendement net de tout frais et fiscalité de 4,36% pour l’investissement en SCPI internationale ([4363,16€-898€]/79420€ => on calcule le rendement avec le revenu perçu 4363,16€, et non pas avec le revenu imposable 4816€).

Par rapport à une SCPI 100% en France, à revenu imposable égal, c’est +1,36% de rendement annuel supplémentaire pour les SCPI internationales, soit 1360€ de revenus nets en plus par an (113,33€ par mois) pour chaque 100 000€ investis !

Ces 3 simulations ont été effectuées par le CGP Anthony Calci à l’aide du progiciel BIG d’HARVEST, notamment utilisé par la majorité des cabinet de conseil en gestion de patrimoine.

Ces 3 simulations ont été effectuées par Anthony Calci à l’aide du progiciel BIG d’HARVEST, notamment utilisé par la majorité des Conseillers en gestion de patrimoine :
Calculs de la simulation 3 réalisée grâce au progiciel CGP BIG d’Harvest

Autre exemple de calcul de rendement net pour deux SCPI de rendement (source La Française AM) :

  • Une SCPI détient 100% d’actifs immobiliers en France.
  • L’autre SCPI détient 100% d’actifs immobiliers en Allemagne.
  • Soit un foyer fiscal de 2 parts avec 100 000€ de revenus.
  • Soit une souscription de 50 000€ sans crédit.

calcul_fiscalite_SCPI_immobilier_etranger

Grâce au crédit d’impôt octroyé pour les revenus allemands (qui dépend de votre taux moyen d’imposition), à rendement brut d’imposition égal (4,44%), une SCPI investie en Allemagne permet une nouvelle fois de bénéficier d’un rendement net bien supérieur (3,89%) à celui d’une SCPI investie uniquement en France (2,34%) !

Impôt solidarité sur la fortune (IFI) résident et non-résident

Le passage de l’ISF à l’IFI a introduit une nouvelle façon plus juste de calculer la base imposable des SCPI de rendement. Auparavant l’ISF imposait directement à sa valeur de retrait, sans distinction ni décote particulière.

Désormais, la valeur IFI des SCPI = valeur de retrait X coefficient. Ce coefficient est égal à la valeur vénale des biens / valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI et en prenant compte les pays où se trouvent les actifs immobiliers des SCPI.

Pour les contribuables Résidents fiscaux en France :

Corum Origin :

  • Page 41 du rapport annuel 2017 (1 111 652/ 952 458)>1
  • Le coefficient est donc de 1
  • Valeur IFI= 933.18*1 soit 933.18€

Corum XL :

  • Page 34 du rapport annuel 2017 (24 291/32 532) = 0.75
  • Le coefficient est donc de 0.75
  • Valeur IFI= 162.8*0.75 soit 122.10€

Novapierre Allemagne

  • Le coefficient est de 0.80
  • Valeur IFI 2018 = 229.50€*0.797037 soit 182.92€.

LF Europimmo :

  • Le coefficient est de 0.93
  • Valeur IFI 2018 = 933.80€*0.927436 soit 866.04€.

Pour les contribuables Non-résidents Expatriés hors de France :
Le coefficient est calculé uniquement sur les actifs en France.

Corum Origin :

  • Page 38 du rapport annuel 2017 (163 789 / 952 458) = 0.17
  • Le coefficient est de 0.17
  • Valeur IFI= 933.19*0.17 soit 158.64€

LF Europimmo :

  • Le coefficient est de 0.32
  • Valeur IFI 2018 = 933.80€*0.315153 soit 294.29€.

Corum XL et Novapierre Allemagne :

Pas de patrimoine en France… donc rien à déclarer pour l’IFI si vous êtes non résident !

Lorsqu’on est expatrié (ou qu’on envisage un jour de devenir non-résident), il peut être particulièrement avantageux fiscalement d’acquérir des parts de SCPI internationales pour optimiser son patrimoine immobilier assujetti à IFI.

Stratégies patrimoniales d’acquisition de parts de SCPI 2020

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Investissement en pleine propriété (cash ou crédit)
Création de revenus sécurisés et peu imposés
  • 200 000€ en pleine propriété, c’est 10 000€ de revenus nets de frais (hypothèse de rendement de 5%).
  • Perception des revenus après le délai de jouissance : généralement 6 mois après l’investissement.
  • Possibilité d’investissement à crédit pour une création de revenus complémentaires à son terme (possibilité de mise en relation avec un courtier en crédit, car souvent difficile auprès de sa banque).
  • Possibilité d’investissement en parts de SCPI en nue-propriété, pour un prix décoté, et plus de revenus au terme du démembrement de propriété.
Démembrement et parts en nue-propriété
Prix décoté, plus de revenus à terme
  • Le démembrement est le partage de la pleine propriété entre le nu-propriétaire (droit absolu de devenir plein propriétaire à l’issu du démembrement) et de l’usufruitier (droit de bénéficier des revenus).
  • Les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent donc pas de revenus.
  • En échange, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).
  • En acquérant aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.
  • La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acquérir plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement ou que vous pourrez vendre avec le gain de la valorisation mécanique de la nue-propriété, la valeur de l’usufruit diminuant dans le temps.
  • Exemple : Corum Eurion nue-propriété 10 ans = 71% du prix de la part en pleine propriété, soit 142€ la part en nue-propriété au lieu de 200€. Ou Corum Eurion nue-propriété 5 ans = 80% du prix en pleine propriété, soit 160€ la part en nue-propriété.

> Pour en savoir plus, lire l’article « Investir en nue-propriété : en direct ou en SCPI »

Conclusion – Investir en immobilier à l’étranger avec les SCPI de rendement en 2020

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Face à l’instabilité économique qu’a créée la crise du covid-19, et à une concentration souvient bien trop forte de votre patrimoine à l’immobilier français, une diversification européenne ou mondiale de vos actifs immobiliers fait sens en 2020 pour mutualiser les risques avec des pays différents de la France.

Aussi, avec les SCPI investies à l’étranger vous pourrez percevoir un loyer net gestion et net de fiscalité bien plus élevé qu’avec des SCPI françaises, grâce notamment à la fiscalité étrangère des loyers plus avantageuse que la fiscalité française des revenus fonciers.

De plus, si vous êtes expatrié, vous ne serez assujetti à l’IFI que sur la petite part du patrimoine immobilier situé en France. Vous pourrez ainsi autant éviter la fiscalité française sur les loyers que sur le patrimoine !

En choisissant les plus récentes et diversifiés pour qu’elles soient les mieux armées pour traverser la crise actuelle, les SCPI de rendement investies en immobilier à l’étranger restent une des meilleures solutions patrimoniales 2020 pour percevoir des revenus supplémentaires de façon sécurisée et peu imposée, la société de gestion s’occupant de tout pour vous (acquisition/vente des immeubles, gestion locatives, travaux…) – jusqu’à vous distribuer mensuellement ou trimestrielle vos loyers en fonction du nombre de parts que vous possédez.

Enfin, vous pourrez optimiser votre stratégie d’acquisition de SCPI internationales en choisissant de les payer comptant ou à crédit, en pleine propriété ou en nue-propriété.

Si vous souhaitez investir en immobilier à l’étranger via des SCPI de rendement internationales, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine pour vous faire accompagner dans vos démarches d’investissement et de sélection de SCPI Eurion, PF Hospitalité Europe, Corum Origin et Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne 1 et 2, Eurovalys, Elyalis, Novapierre Italie et Neo.

Faites-nous découvrir votre situation et objectifs pour être conseillé sur votre allocation d’actifs financière et immobilière, et votre stratégie patrimoniale.

Par Anthony Calci, Conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

 

14 réflexions sur “Quelles SCPI internationales pour investir à l’étranger en 2020 ?”

  1. Avatar de Anthony Calci

    quelle est la fiscalité à l’étranger concernant les SCPI de rendement : elle est en principe plus intéressante mais aussi plus compliquée à déclarer. si l’investissement se fait dans plusieurs pays, faudra-t-il déclarer dans chacun d’eux ?
    vous citer deux méthode : crédit d’impot généralisé ou taux effectif, a-t-on le choix entre les deux ? Merci. cordialement.

  2. Avatar de Anthony Calci

    @de CAGNY. La fiscalité des immeubles qui se trouvent à l’étranger sont celles du taux IS (impôt sur les sociétés) de leur pays respectif (15% en moyenne environ). La SCPI Corum ou Europimmo paye à la source dans chaque pays cette fiscalité avant de vous reverser votre revenu net de frais net de fiscalité étrangère et brut de fiscalité française.

    Par exemple au 4ème trimestre 2017, selon leur rapport de gestion, la SCPI Corum a versé 14,75€ par part à chaque investisseur (une part = 1060€, soit un rendement de 5,57% annualisés), mais a versé 3,15€ d’impôt étrangé prélevé sur les loyers (taux de 12%).

    La méthode d’imposition de ces revenus étrangers en France dépend de la convention fiscale entre la France et le pays :
    – Les revenus sont totalement exonérés (taux effectif) pour les immeubles du Pays-Bas, Portugal, Belgique ou l’Irlande
    – Ou avec imposition sur le revenu partiellement effacée par un crédit d’impôt « généralisé » pour l’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie.

    Bien sûr les immeubles situés en France (entre 0 et 20% de ces SCPI) restent imposés comme des revenus fonciers.

    Les sociétés de gestion des SCPI internationales Corum AM ou La Française AM vous facilitent très largement votre déclaration d’IR en vous fournissant chaque année un relevé « IFU » qui décomposent exactement vos revenus et les cases où les mentionner.

    Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine vous accompagne également dans toutes ces démarches pour mettre en place la stratégie, investir et effectuer le suivi de vos acquisitions de parts de SCPI zone euro ou hors zone euro.

    A. CALCI CGP

  3. Avatar de Anthony Calci

    Bonjour, j’aimerai savoir, si j’achète par exemple des parts de SCPI type Corum XL, en étant résident suisse, quel serai mon imposition en suisse ? merci de votre réponse.

  4. Avatar de Anthony Calci

    CORUM indique des coûts de « transaction de portefeuille » pour 0,52 %.
    Ces coûts sont-t’ils annuels ou ponctuels ?

  5. Avatar de Anthony Calci

    Bonjour, je ne comprends pas votre dernier calcul concernant le rendement net de toute fiscalité, à savoir : [4363,16€-898€]/79420€

    D’où vient le 4363,16 € ?

    Intuitivement, j’aurais dit que le rendement était le suivant : (4816 – 898)/79420 = 4,93%

    Merci d’avance pour vos éclaircissements.

    Question annexe, comptez-vous faire un article sur l’assurance vie CORUM LIFE ?

  6. Avatar de Anthony Calci

    @barbey. Pour tout non-résident fiscal, suisse ou autre, il est nécessaire de vérifier avec un conseiller fiscal local quelles sont les conventions fiscales signées avec votre pays d’expatriation et les revenus immobiliers de chaque pays composant la SCPI. Il faut également appréhender les modalités déclaratives de ces revenus étrangers.

    Pour la SCPI Corum XL, il sera particulièrement important de vérifier comment seront traités les revenus immobiliers du Royaume-Uni dans votre pays.

    Mais, dans l’immense majorité des conventions fiscales internationales, les revenus immobiliers étrangers sont uniquement imposés dans le pays où se trouve l’immeuble.

    A. CALCI CGP

  7. Avatar de Anthony Calci

    @Bernard. Les coûts indiqués dans les Documents clés investisseurs des SCPI sont annuels et étalés sur une période d’horizon de placement recommandé de 10 ans, soit 5,2% pour ces frais de transaction de portefeuille de Corum. A. CALCI CGP

  8. Avatar de Anthony Calci

    @Grégory. 76 parts multipliés par 57,41€ nets perçus par part est égal à 4 363,16€, ce qui a été concrètement reçu sur le compte de l’investisseur dans l’année. 4816€ est le revenu net imposable, pas le revenu net perçu.

    Un article ou une partie de cet article sur l’assurance-vie Corum Life est d’actualité, nous allons le pratiquer au cabinet avant de vous en donner notre analyse.

    A. CALCI CGP

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  12. Avatar de Anthony Calci

    Bonjour,
    Je souhaiterai investir dans CorumXL et Eurovalys.. pensez vous que le prix des parts serait susceptible de baisser au vu de la crise économique que nous traversons?
    Cordialement,

  13. Avatar de Anthony Calci

    @dominique. Même s’il ne s’agit pas de notre scénario central, nous prenons au sérieux le risque d’émergence ces prochains mois d’une crise majeure sur les bureaux en cas d’aggravement de la situation économique, potentiellement accélérée par l’essor du télétravail. Les valeurs de part des SCPI pourraient bien être alors impactées, particulièrement les plus anciennes ou mal gérées. Nous préconisons donc les SCPI internationales les plus récentes et diversifiées, dont font partie Corum XL et Eurovalys, mais nous privilégions avant elles les nouvelles qui réduisent considérablement les risques sur le patrimoine immobilier locatif, comme Eurion, le temps que nous retrouvons de la visibilité sur l’immobilier d’entreprise. Je vous invite à prendre directement contact avec nous pour pouvoir vous conseiller et éventuellement mettre en place vos investissements en parts de SCPI internationales. Anthony Calci – CGP

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