Quelles SCPI pour investir en immobilier à l’étranger en 2017

Posted · Add Comment

Accueil >>

Comment investir en immobilier à l’étranger et vous diversifier de l’immobilier français ? La grande majorité des fonds immobiliers gérés mutualisés appelés SCPI est composée d’immobilier professionnel situé en France. Mais certaines SCPI de rendement « internationales » ou « européennes » permettent aussi de s’investir dans de l’immobilier d’entreprise à l’étranger, diversifiant votre patrimoine par des bureaux ou des commerces situés dans toute l’Europe occidentale, ou désormais dans le monde entier.

La SCPI Corum, la nouvelle SCPI Corum XL, la SCPI LF Europimmo, la SCPI Europimmo Market et la SCPI Novapierre Allemagne sont ainsi les SCPI de rendement internationales investies à l’étranger (Europe et Monde) les plus plébiscités et sélectionnées par notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant Calci Patrimoine, nous les analyserons ici dans cet article.

scpi_europe

Investir en immobilier à l’étranger via SCPI – Plan de l’article

  • Conjoncture économique de l’immobilier d’entreprise en Europe de l’Ouest.
  • Objectif des SCPI : Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée
  • Pourquoi investir à l’étranger : diversification et fiscalité avantageuse
  • Notre sélection de SCPI investies à l’étranger :
    • SCPI Corum
    • SCPI LF Europimmo
    • SCPI Europimmo Market
    • Novapierre Allemagne
  • Stratégie patrimoniale : acquisition en pleine propriété ou en nue-propriété

Vous avez un projet d’investissement en SCPI internationales ? Contactez-nous pour être accompagné dans votre acquisition de parts de SCPI qui investissent à l’étranger hors de France, nous sommes partenaires de toutes les sociétés de gestion du marché : Corum AM pour la SCPI Corum et Corum XL, La Française AM pour les SCPI Europimmo ou encore Paref pour la SCPI Novapierre Allemagne.

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du 1er groupement de (60) cabinets Magnacarta du groupe Oddo & Cie, société de gestion et 1ère banque française de gestion de fortune indépendante avec 100 milliards d’euros d’actifs gérés. Notre métier consiste à vous conseiller en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier. Nous sommes aussi accompagnés dans nos missions de conseil des 16 collaborateurs de notre groupement (pôle ingénierie patrimoniale, immobilier, allocation d’actifs…) et à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

dl-brochure-calcipatrimoine

Le marché de l’immobilier d’entreprise en Europe de l’Ouest

Recherches BNP Paribas Real-Estate au 2ème trimestre 2015.

D’après les dernières études de BNP Paribas Real-Estate, le contexte macro-économique globalement positif pour la zone Euro a permis une progression de 16% du volume d’investissement de l’immobilier d’entreprise (sous-jacent des SCPI de rendement) sur les 14 premiers marchés d’Europe de l’Ouest (atteignant 87,6 milliards d’euros sur une année). Ce bon chiffre apparent reste une moyenne, puisque tous les marchés ne se comportent pas de la même façon : Paris (-8%), Bruxelles (-10%), Milan (12%), Amsterdam (-15%) sont en baisse, tandis que Lisbonne (+45%), Luxembourg (+43%), Dublin (+23%), Berlin (+21%) et Londres (+20%) sont en nette hausse.

Graphique Evolution des volumes de transactions
En année glissante – 2015 T2 vs 2014 T2

BNP_RE_T2-2015-1

Concernant les taux de vacances d’excellents signes de reprises sont montrés, puisque le taux de vacance moyen des 14 villes européennes a baissé de 20% en an (baisse de -5% en moyenne par trimestre depuis 2010 !). Même si, comme pour les volumes de transactions, certaines villes sont favorisées par rapport à d’autres (Dublin passe de 16% à 11% tandis que Madrid passe de 15% à 16%, Paris reste relativement stable à 8%).

Graphique Taux de vacance

BNP_RE_T2-2015-2

Ces études sur la conjoncture économique de l’immobilier professionnel en Europe montrent bien le fort intérêt d’une diversification internationale avec des SCPI de rendement. Une mutualisation des risques peut en effet s’opérer : lorsque économiquement un pays va moins bien, l’économie d’un autre pays en croissance pourra optimiser votre portefeuille d’actifs locatifs – et donc votre patrimoine et vos revenus à percevoir.

Magazine Capital
Interview-vidéo en ligne du 08 septembre 2016 d’Anthony Calci CGPI

Thématique : SCPI « La pierre-papier, c’est quoi ? »

[tube]https://www.youtube.com/watch?v=mNAfq_5iJt0[/tube]

Objectifs des SCPI de rendement

Investir en immobilier de façon sécurisée et diversifiée

La SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier de France (sous la tutelle de l’AMF) qu’on dit sécurisé, grâce à la société de gestion qui gère pour vous le parc d’immeubles professionnels, et diversifié, grâce à l’acquisition de ses parts qui mutualisent les risques entre tous ses immeubles.

Du fait de leurs frais de souscription (entre 8 et 12%, équivalent aux frais de notaire) et de la nature même du sous-jacent immobilier, l’horizon de placement conseillé est de 9 ans minimum. Pour une utilisation patrimoniale optimale, Calci Patrimoine vous conseille d’investir dans des parts de SCPI de rendement pour un objectif de revenus complémentaires sur le long terme (notamment à la retraite ou en rente), ou pour optimiser votre allocation d’actifs avec une un patrimoine immobilier mondial diversifié.

SCPI : Investir dans un fonds qui gère un parc d’immobilier d’entreprise
  • L’acquisition de parts de fonds géré de droit français qui détiennent plusieurs centaines de millions d’euros de bureaux et commerces.
  • Pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés par les loyers perçus par le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les principaux atouts de l’immobilier

  • Régularité des loyers : pas de rupture de revenus, type vacance ou défaillance locative.
  • De 5 à 6% de rendement net de gestion annuel servi aux porteurs de parts de SCPI.
  • Indexation des loyers : revenus croissants et indexés sur l’inflation .
  • Revalorisation du capital investi par la hausse du prix des parts.

L’immobilier d’entreprise en Europe

  • Accès au marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation et à un prix plus juste.
  • Diversification du patrimoine immobilier dans toute l’Europe.
  • Revente des parts par le marché de gré à gré (nouveaux souscripteurs remplacent les sortants) au prix de retrait (prix de part diminué des frais d’acquisition, généralement entre 8 et 12%).

Gestion déléguée et mutualisation des risques

  • Aucun souci de gestion : gestion par des professionnels (temps, recherche et sélection du locataire, recouvrement des loyers, travaux…).
  • Mutualisation des risques car détention de parts de dizaines de biens (et diversification géographique, sectorielle, locative…).

Pour en savoir plus sur les SCPI de rendement, rendez-vous sur le Guide complet SCPI >

Pourquoi investir à l’étranger : diversification et fiscalité avantageuse

Diversifier son patrimoine avec de l’immobilier à l’étranger

Il est avéré que les Français aiment privilégier l’immobilier de France pour leur allocation d’actifs. Or, on sait que la diversification est un des maîtres mots de la gestion du risque en gestion de patrimoine.

Les SCPI internationales vous permettent donc de vous mutualiser de façon simple entre plusieurs pays et de diversifier vos actifs patrimoniaux par rapport à votre immobilier français, à vos fonds euros d’assurance-vie, vos actions ou vos obligations.

Une fiscalité étrangère avantageuse rapport à la fiscalité française des revenus fonciers

Vous bénéficiez d’une meilleure fiscalité sur vos revenus, car seule la part du patrimoine immobilier en France est imposée en revenus fonciers !

Fiscalité sur le patrimoine immobilier situé en France

Les revenus versés par les SCPI sont assimilés à des revenus fonciers.
Fiscalité du bénéfice foncier pour un résident fiscal français : votre TMI (impôt sur le revenu) + 15,5% (prélèvements sociaux).

Fiscalité sur le patrimoine immobiliers situé hors de France

Les revenus étrangers sont payés à la source par la SCPI européennes (l’équivalent de leur impôt sur les sociétés), sans assujettissement aux prélèvements sociaux français de 15,5%.
Vous percevez donc un loyer net de gestion et d’impôt étranger !

Elimination de la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales signées entre la France et ses voisins :

  • Méthode du « crédit d’impôt généralisé » : les revenus de source étrangère sont imposés en France et vous bénéficiez en retour d’un crédit d’impôt, égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (= au taux moyen).
  • Méthode du « taux effectif » : les revenus de source étrangère ne sont pas imposés en France, mais sont pris en compte pour déterminer votre taux effectif d’imposition.

Notre sélection de SCPI internationales

Nous avons sélectionné pour vous les SCPI investies à l’étranger Corum et Corum XL de Corum AM, LF Europimmo de La Française AM et Novapierre Allemagne de Paref Gestion.

Pour minimiser les risques de gestion et de marché, augmenter le potentiel de hausse du prix des parts et sécuriser vos perceptions de loyers, il est extrêmement important de bien choisir la société de gestion de vos SCPI. C’est pourquoi Calci Patrimoine a choisi ces SCPI internationales qui apportent à la fois de la sécurité au regard du groupe gestionnaire et de la cohérence au regard de la stratégie d’investissement de leurs bureaux ou de leurs commerces en Europe et dans le moonde.

SCPI Corum de Corum AM

Corum : la seule SCPI de bureaux de 9 pays d’Europe.

SCPI_corum_conviction

La SCPI de rendement Corum (anciennement « Corum Conviction ») est une SCPI française investie à 20% en France et à 80% dans un parc d’immeubles professionnels à l’étranger en Europe : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie, Slovénie, Irlande, Espagne et Portugal.

telecharger_brochure

  • Caractéristiques au 31 décembre 2016 de la SCPI Corum :
    • Société de gestion : Corum AM.
    • Création : 04/2012.
    • Rendement net 2016 : 6,30%.
    • Capitalisation au 31 décembre 2016 : 833 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1 060€ (1 000€ en 2012).
    • Nombre d’immeubles : 62.
    • Nombre de locataires : 113.
    • Taux d’occupation physique et financier 2016 : 99,4%.
    • Pays : France (20%), Pays-Bas, Allemagne, Portugal, Espagne, Belgique, Italie, Slovénie et Irlande.
  • Fiscalité : Imposition française des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux).
  • Avantages de la SCPI internationale Corum :
    • SCPI offrant le plus diversification la plus forte avec 9 pays représentés.
    • La première SCPI internationales du marché, avec sa création en 2012, donc celle qui apporte le plus d’historique et de visibilité.
    • Le meilleur rendement toutes SCPI confondues depuis 2012 !
Nouveautés 2017 pour CORUM AM

La société de gestion Corum permet désormais de se constituer un patrimoine immobilier européen au fil des versements programmés et/ou sans percevoir de revenus, de plus ils lancent une nouvelle SCPI mondiale « Corum XL ».

Réinvestissement des dividendes

  • Associé qui souhaite « capitaliser » ses revenus Corum.
  • Possibilité de réinvestir les loyers dans de nouvelles parts plutôt que de les percevoir (choix entre 1 et 100% des revenus distribués).
  • Création de fractions de part de Corum mensuellement.
  • Corum étant fiscalement transparente, imposition des revenus sur les réserves constituées au cours de l’année et non distribuées.

Plan d’épargne immobilier

  • Souscription de fractions de parts de Corum.
  • Vous choisissez si vous préférez le versements mensuels, trimestriels ou semestriels par prélèvement automatique.
  • A partir de 50€ par mois (tout frais inclus).
  • Vous pouvez moduler ou arrêter vos prélèvements à tout moment, sans délais et sans frais.

Nouvelle SCPI Corum XL

  • Lancement avril 2017, SCPI Monde (Europe centrale, Amériques, Asie…).
  • Objectif de rendement 5% (plutôt que 6% pour Corum, du fait de choix d’emplacements « premium ») et avec un potentiel de plus-value supérieur.

SCPI LF Europimmo

La SCPI de bureaux européens du 1er gestionnaire.

scpi_lfp_europimmo

Dans le but d’innover dans son offre, La Française AM, premier groupe gestionnaire de SCPI en France, a lancé deux SCPI de rendement qui s’investissent à l’étranger. La SCPI LF Europimmo est celle qui a comme sous-jacent principal les bureaux. Dans un premier temps, le pays d’investissement privilégié est l’Allemagne – puis d’autres pays d’Europe viendront (première acquisition récente aux Pays-Bas).

telecharger_brochure

  • Caractéristiques au 31 décembre 2016 de la SCPI LF Europimmo :
    • Société de gestion : La Française AM.
    • Création : 07/2014.
    • Capitalisation au 31 décembre 2016 : 180 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1 000€.
    • Nombre d’immeubles : 12 immeubles
    • Taux d’occupation physique et financier : 100%.
    • Pays : 80% Allemagne et Pays-Bas, 20% France
  • Fiscalité : Les loyers de source européenne distribués par la SCPI LF Europimmo seront imposés dans la fiscalité du pays source !
  • Avantages de la SCPI LFP Europimmo :
    • La sécurité et l’expertise de la première société de gestion de SCPI en France, La Française AM, y gérant plus de 5 milliards d’euros d’actifs immobiliers d’entreprise.
    • Une fiscalité étrangère toujours plus avantageuse que celle des revenus fonciers français.

SCPI Europimmo Market

La SCPI de commerces européens du 1er gestionnaire.

scpi_lfp_europimmo_market

La Française AM complète la SCPI LF Europimmo qui s’investit majoritairement sur des bureaux à l’étranger avec la SCPI Europimmo Market qui est celle spécialisée dans l’acquisition d’actifs de commerces et de e-commerces en Europe.

telecharger_brochure

  • Caractéristiques au 31 décembre 2016 de la SCPI Europimmo Market :
    • Société de gestion : La Française AM.
    • Création : 06/2015.
    • Capitalisation au 31 décembre 2016 : 26 millions d’euros.
    • Prix de la part : 1 000€.
    • Taux d’occupation physique et financier : 100%.
    • Pays : Spécialisation sur la France et sur l’Allemagne.
  • Fiscalité : Comme la SCPI LF Europimmo, les loyers de source européenne distribués par la SCPI LFP Europimmo Market seront imposés dans la fiscalité du pays source.
  • Avantages de la SCPI Europimmo Market :
    • Spécialisée dans les commerces, idéale pour la diversification du patrimoine avec le bureau
    • Les mêmes avantages que la SCPI LF Europimmo : fiscalité étrangère avantageuse et force du groupe La Française AM.

SCPI Novapierre Allemagne de Paref Gestion

LA 1ère SCPI de commerces 100% allemande.

scpi_novapierre_allemagne

Paref Gestion, gestionnaire de nombreuses autres SCPI de rendement, a lancé en 2013 la première SCPI totalement investie dans les magasins allemands.

telecharger_brochure

  • Caractéristiques au 31 décembre 2016 de la SCPI Novapierre Allemagne
    • Société de gestion : Paref Gestion.
    • Création : 11/2013.
    • Rendement 2016 : 5,6%
    • Prix de la part : 255€ (250€ à sa création).
    • Nombre d’immeubles : 137 lots allemands.
    • Taux d’occupation physique et financier : 97,4%.
    • Pays : Exclusivement en Allemagne.
  • Fiscalité allemande : Les revenus de Novapierre Allemagne sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux !) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.
  • Avantages de la SCPI Novapierre Allemagne :
    • Sa spécialisation sur les commerces allemands apporte de la visibilité sur la stratégie d’investissement.
    • L’imposition allemande des revenus confère un gain de rentabilité par rapport à la fiscalité des revenus fonciers française. Intéressant pour les fortes TMI.
    • Comme LF Europimmo Market, la SCPI Novapierre Allemagne est un excellent outil de diversification, car c’est aussi une des seules SCPI de rendement internationales investis dans l’immobilier commercial.

Stratégies patrimoniales d’acquisition de parts de SCPI

Investissement en pleine propriété – cash ou crédit
Création de revenus sécurisés et peu imposés
  • 200 000€ en pleine propriété, c’est 10 000€ de revenus nets de gestion (hypothèse de rendement de net de gestion 5%).
  • Perception des revenus après le délai de jouissance : généralement entre 4 et 6 mois après l’investissement.
  • Possibilité d’investissement à crédit pour une création de revenus complémentaires à son terme (possibilité de mise en relation avec un courtier en crédit, car souvent difficile auprès de sa banque).
  • Possibilité d’investissement en parts de SCPI en nue-propriété, pour un prix décoté, et plus de revenus au terme du démembrement de propriété.
Démembrement et parts en nue-propriété
Prix décoté, plus de revenus à terme
  • Le démembrement est le partage de la pleine propriété entre le nu-propriétaire (droit absolu de devenir plein propriétaire à l’issu du démembrement) et de l’usufruitier (droit de bénéficier des revenus).
  • Les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent donc pas de revenus.
  • En échange, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).
  • En acquérant aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.
  • La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acquérir
  • plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement ou que vous pourrez vendre avec le gain de la valorisation mécanique de la nue-propriété, la valeur de l’usufruit diminuant dans le temps.

  • Exemple : Corum nue-propriété 10 ans = 63% du prix de la part en pleine propriété, soit 667,80€ au lieu de 1060€. Ou Corum nue-propriété 5 ans = 78% du prix en pleine propriété, soit 826,80€.

Conclusion – Investir en SCPI de rendement diversifiées à l’étranger

Face aux incertitudes politiques et économiques, une diversification européenne ou mondiale de vos actifs immobiliers fait sens pour mutualiser les risques avec des pays différents de la France.

Moins de risque par la diversification ne veut cependant pas dire un rendement moins fort. En effet, avec les SCPI investies à l’étranger vous pourrez percevoir un loyer net gestion et net de fiscalité plus élevé qu’avec des SCPI françaises, grâce notamment à la fiscalité étrangère (prélevée à la source) plus avantageuse que la fiscalité française des revenus fonciers.

Aussi, le fonctionnement des SCPI de rendement reste tout aussi efficace pour percevoir des revenus supplémentaires de façon sécurisée, la société de gestion s’occupant de tout pour vous (acquisition/vente des immeubles, gestion locatives, travazux…) – jusqu’à vous distribuez mensuellement ou trimestrielle vos loyers au regard de vos nombres de parts.

Si vous souhaitez investir en immobilier à l’étranger via des SCPI de rendement internationales, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant Calci Patrimoine pour vous faire accompagner dans vos démarches d’investissement et de sélection de SCPI Corum et Corum XL, Europimmo et Novapierre Allemagne. Faites-nous découvrir votre situation et objectifs pour être conseillé sur votre allocation d’actifs et votre stratégie patrimoniale.

Par Anthony Calci
Conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI)

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP),
stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci
 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

 
 
PageLines