Le guide pour investir en immobilier loi Duflot en 2013 – La loi d’investissement immobilier locatif neuf nu Duflot a succédé le 1er janvier 2013 à la loi Scellier dans un contexte de prix immobilier élevé et de situation économique instable, la ministre de l’habitat Cécile Duflot a-t-elle ainsi réussi son pari de plaire à la fois aux investisseurs particuliers tels que vous, aux locataires qui désirent accéder à des logements moins chers et aux professionnels qui souhaitent mieux construire et vendre, tout cela dans le respect de l’écologie et du social, leitmotivs du nouveau gouvernement Ayrault ?
Equation difficile me direz-vous. Effectivement, vous répondrais-je.
Madame Duflot a ainsi par exemple récemment admis que l’objectif de 500 000 logements neufs construis par an d’ici 2017 ne sera pas atteint – estimant le nombre de 300 000 nouveaux biens immobiliers annuels, dont 40 000 Duflot, plus réaliste.
Outre la loi Duflot, elle a également annoncé de nouvelles mesures pour régulariser le marché immobilier et « sécuriser les locataires » : incitations pour remettre sur le marché les logements vacants, encadrement des loyers, baisse des honoraires des agences et création d’une garantie universelle des loyers.
Pas vraiment sûr que ces mesures plaisent aux investisseurs et aux professionnels… En attendant pour 2014, on l’espère, une baisse de la durée d’exonération totale de la plus-value immobilière à 22 ans (contre 30 années actuellement) ?
Investir en Duflot 2013 – Plan de l’article
- Introduction et texte de la loi Duflot en 2013
– Résumé de la loi Duflot
– Points forts et points faibles du dispositif Duflot - Notre analyse sur la conjoncture économique en 2013 pour investir dans l’immobilier neuf dans le locatif
– Bilan du feu dispositif Scellier et enjeux pour le nouveau Duflot
– Le recul des prix immobiliers en 2013
– Demande locative forte en France, mais pas dans toutes les villes
– Taux de crédit historiquement bas en 2013, mais remontée prochaine ? - Nos conseils gestion de patrimoine pour investir en Duflot en 2013
– Rappels conseils en Gestion de Patrimoine et investissement en immobilier
– Questions à se poser pour choisir son programme Duflot
– Types de biens et régions à privilégier pour investir en Duflot - Les principales caractéristiques de la loi Duflot
– Réduction d’impôt sur le revenu de 18% sur 9 ans
– Conditions et obligations de la loi Duflot
– Zones géographiques de la loi Duflot
– Plafond de réduction d’imposition par m2 de surface habitable et par zone
– Plafond de loyer par zone Duflot
– Conditions de ressources des locataires à respecter par zone en Duflot
– Loi Duflot : Bon à savoir - Conclusion – Investir en Duflot ou pas
Introduction et texte de la loi Duflot en 2013
Qu’est-ce que la loi Duflot ?
La loi Duflot est un dispositif d’aide à l’investissement immobilier des particuliers
Le dispositif Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% (étalée sur 9 ans) sur le montant (dans la limite de 300 000€ par an) d’un investissement immobilier neuf BBC (Bâtiment Basse Consommation) en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) à mettre en location nue (non meublé – soumis à la fiscalité des revenus fonciers) pendant une durée minimum de 9 ans.
L’objectif principal de l’Etat français en mettant en place cette incitation fiscale à l’investissement immobilier neuf est de répondre à la très forte demande locative de certaines zones en aidant les particuliers à investir et en faisant construire plus de logements neufs par les promoteurs.
Dans ce but, la loi Duflot a mis en place des conditions qui sécurisent à la fois :
- L’investisseur : En plus de la réduction d’impôt, seules les villes où la demande locative est extrêmement tendue sont éligibles à la loi Duflot ;
- Et le locataire : Plafond de loyer par zone (« censé » être 20% moins cher que les prix des loyers du marché local) et plafond de ressource des locataires (« censé » être social).
Pourquoi utiliser le mot « censé » (avec certes une pointe d’ironie) sur la fixation des plafonds de loyers et des plafonds de ressource des locataires ?
Tout simplement, car ce n’est qu’un argument marketing des politiques ; les plafonds des loyers sont la plupart du temps au prix de marché (sauf peut-être à Paris) et plus de 85% de la population ont en réalité accès à un logement Duflot en tant que locataire (loin de l’aspect « social » vendu).
Bref, de l’esbroufe politique qui a pour but de plaire à l’électorat de Mme Duflot. En réalité, il n’y a quasiment aucune restriction sociale, ce qui est bénéfique autant pour les promoteurs que pour vous investisseur ! Nous étudierons cela un peu plus loin dans l’article.
Points forts et points faibles de l’investissement immobilier Duflot
Mais revenons-en à notre question principale du présent article, pour nous cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant et vous investisseur : faut-il investir Duflot aujourd’hui ? Ou dans des termes plus exacts : faut-il investir en immobilier locatif neuf nu aujourd’hui ? Si non, pourquoi – Si oui, pourquoi et comment ?
La pierre toujours une valeur sûre… mais à quel prix et à quels risques ?
Les arguments positifs qui vont dans le sens de l’investissement immobilier locatif nu Duflot :
- Constitution d’un patrimoine. Se constituer un patrimoine par l’investissement immobilier locatif est une étape incontournable pour préparer sa retraite et/ou se créer un capital.
- Immobilier, une valeur sûre. Des villes et des emplacements (Ile-de-France, Aquitaine, PACA, Rhône-Alpes…) qui sécurisent un investissement immobilier autant sur le court terme (évitement de la baisse des prix immobiliers en France) que sur le long terme (valorisation du bien).
- Incitation fiscale. Bénéficier d’une réduction d’impôt significative pour son investissement immobilier (18% du prix d’acquisition étalée sur 9 ans).
- Normes de construction d’avenir. Miser sur l’avenir par l’immobilier neuf en Bâtiment Basse Consommation (BBC) permet d’accéder aux dernières technologies de l’habitat (normes RT 2012), bénéfiques autant pour l’écologie que pour la vie dans l’immeuble.
- Offre des promoteurs importante. Outre l’ancien, l’offre des promoteurs en Duflot en termes d’emplacement de résidence ou de ville reste supérieure aux autres offres dispositifs d’investissements immobiliers (nue-propriété, LMNP, Malraux…).
- Taux de financement historiquement bas. Des taux de crédit qui permettent de financer vos investissements immobiliers à moindre coût.
Les arguments négatifs qui vont à l’encontre de l’investissement immobilier locatif nu Duflot :
- Baisse des prix immobiliers. Le risque de baisse des prix immobiliers dans certaines régions de France (déjà en marche depuis fin 2012).
- Prix élevés. Les prix élevés immobiliers dans certaines zones (notamment Paris et sa première couronne).
- Fiscalité des revenus et des plus-values immobilières. La fiscalité élevée des revenus fonciers (notamment pour les TMI supérieures ou égales à 30%) qui vient diminuer le résultat net de charge à votre TMI + Prélèvements sociaux (15,5%).
- Les aléas de gestion. Les risques liés à la gestion locative du bien : vacance de location « pas de locataire, pas de loyer », charges imprévues de petites réparations…
- Durée courte de réduction d’impôt. Une réduction d’impôt qui s’étale sur seulement 9 ans, à peine la durée d’un cycle immobilier, alors que vous garderez sans doute le bien au moins 15 ans. Votre effort de trésorerie augmentant donc à partir de 9 ans.
- D’autres meilleurs dispositifs ? Investir en immobilier par la nue-propriété en démembrement, par les parts de SCPI de rendement ou par la location meublée LMNP peut être de meilleures dispositifs d’investissement immobilier ?
Alors quel type de bien, quelle ville, quelle réduction d’impôt et quels plafonds de loyer Duflot. Car, trouver un bon programme immobilier Duflot n’est pas aujourd’hui chose facile…
Pour résumé, voici ce que vous devrez appréhender pour bien investir en immobilier avec Duflot :
- Votre propre situation financière, fiscale et patrimoniale
- Les perspectives de l’économie et du marché immobilier français
- Les conditions de taux d’emprunt et d’accès au crédit
- La demande locative locale de la résidence Duflot
- Les conditions de prix des logements d’habitation neufs
>>Texte officiel loi Duflot du Code général des impôts, CGI. – Article 199 novovicies
Notre analyse sur la conjoncture économique en 2013 pour investir dans l’immobilier neuf locatif.
Fin du dispositif Scellier : Bilan et enjeux pour le nouveau Duflot
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Le 1er janvier 2013, la loi Duflot a remplacé la loi Scellier.
Une nette amélioration du cadre d’investissement avec Scellier…
Lire la source > Le rapport de la Commission des Finances sur la défiscalisation en faveur de l’investissement locatif neuf.
Par rapport aux précédentes lois (Robien par exemple, plutôt décriée), la loi Scellier a largement amélioré le cadre légal de l’investissement immobilier d’habitation locatif dans le neuf pour les particuliers en mettant en place :
- Une sélection de zones géographiques éligibles au dispositif Scellier, en fonction de la réalité de la demande locative, couvrant seulement 5% du territoire (contre 100% en Robien).
- Un découpage des zones avec plafond de loyer pour chacune d’entre elle.
- Une réduction d’impôt égalitaire pour tous les revenus, plutôt qu’une déduction qui rendait m’incitation fiscale plus avantageuse pour les Tranches marginales d’imposition (TMI) élevée.
- La mise en avant de la nouvelle norme de logements verts dits Bâtiments Basse Consommation BBC.
La loi Scellier a été plutôt considéré comme un succès, avec plus de 60% des ventes d’immobiliers neufs de 2009 à 2012 avec près de 250 000 logements vendus.
Mais avec encore quelques dysfonctionnements
Néanmoins, malgré ses nettes améliorations pour protéger l’investisseur en immobilier et son succès commercial, Scellier a fait ressortir des imperfections :
- Un zonage de la demande locative contestable.
- Des plafonds de loyer parfois trop élevés par rapport à la réalité du marché (donc des plafonds des loyers inutiles pour les locataires).
- Un avantage fiscal trop important, incitant les promoteurs a augmenté le prix de vente de leurs logements neufs.
- Pour l’Etat, selon la Commission des finances, un coût élevé puisqu’il sera d’environ 13 milliards d’euros en 4 ans.
Liste noire des villes Scellier – Carte 2012
La loi Scellier a donc été clairement plébiscitée par les investisseurs qui depuis 2009 ont profité à la fois de taux d’emprunt bas et de l’avantage fiscal puissant (25% sur 9 ans en 2009 et 2010). Mais l’Etat, par son coût et sa relative protection des investisseurs et des locataires, en a fait un bilan mitigé. Le dispositif Duflot au niveau de ses enjeux et de ses objectifs présente de nombreuses similitudes avec le dispositif Scellier. Par l’entrée en vigueur de la loi Duflot en janvier 2013, le gouvernement Ayrault a ainsi tenté de corriger les erreurs du Scellier tout en gardant ce qui ce avait réussi et en améliorant son côté « social ».
Quels sont les objectifs et les enjeux du Dispositif Duflot ?
Plus de constructions de logements pour moins de tensions sur le marché locatif
Comme tous les gouvernements qui se sont succédé depuis des années, celui de François Hollande a pour objectif de construire 500 000 nouveaux logements par an (dont 150 000 logements sociaux) pour répondre à la demande locative toujours plus grandissante. Selon leur estimation, le cout du dispositif Duflot sera d’environ 1,3 milliard euros (seulement ?) selon une estimation du gouvernement.
La loi Duflot, comme la loi Scellier, donne la possibilité aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif neuf de réduire leur impôt sur le revenu. La réduction d’imposition était plus importante dans le dispositif Scellier (21% sur 15 ans en 2012) que dans la loi Duflot (18% sur 9 ans). Pour bénéficier de cette réduction de l’impôt sur le revenu, le propriétaire doit louer le bien immobilier 9 ans et dans les limites des plafonds de loyer imposés par le législateur qui différent selon les zone (A, A bis, B1, B2).
Aussi, la loi SRU (Solidarité Rénovation Urbaine) impose aux communes de plus de 35 000 habitants d’avoir 25% de logements sociaux. En cas du non-respect des seuils de logements sociaux la loi Duflot multiplie par 5 l’amende par rapport à la loi Scellier. Ainsi, dans le dispositif Duflot l’amende est de 150 euros par logement social manquant pour ces mairies.
Le recul des prix dans l’immobilier en 2013
Résistance dans les régions les plus demandées, attention aux autres
Selon les chiffres publiés le 1er juillet 2013 par l’agence immobilière Century 21, les prix de l’immobilier ont diminués de 2,6% sur l’ensemble du territoire français par rapport au premier semestre de 2012 et à Paris la baisse des prix est de 3,2%.
Je ne crois absolument pas un effondrement du marché immobilier dans les années à venir, dans la mesure où les français ont un besoin de se loger grandissement et que la pierre est une valeur refuge pour les épargnants.
Est que malgré le recul des prix de l’immobilier, il faut investir dans le dispositif Duflot en 2013 ?
Oui, vous pouvez investir dans le Duflot en 2013 malgré cette baisse des prix immobiliers, mais avec grande prudence sur le choix des villes. En cette période d’incertitude quant aux prix immobiliers, il est conseillé de privilégier les emplacements dits « sécuritaires » (et éviter les « à potentiel), tels que les programmes neufs Duflot situés dans les villes les plus demandées d’Ile de France, PACA, Aquitaine ou Rhône-Alpes.
Une demande immobilière locative forte en France, mais pas dans toutes les villes
Comme pour le risque de baisse des prix, attention au risque locatif
Nous entendons souvent une fausse vérité concernant le marché immobilier français : « Il manque 800 000 logements en France ». S’il est vrai qu’il manque des logements en France, la réalité est qu’il n’en manque pas partout.
Il y a en réalité 800 000 mal-logés (selon la fondation Abbé Pierre), alors qu’il a 2 000 000 logements vacants sur l’ensemble du territoire français (soit 7% du parc immobilier – selon l’INSEE). Parallèlement à cela, le taux d’effort moyen des ménages pour leur logement a fortement augmenté passant de 22 % à 30 % du revenu entre 1998 et 2006 pour les accédant à la propriété et de 19 % à 30 % pour les locataires du parc privé (jusqu’à 40% d’Île-de-France) !
La démographie, l’urbanisation de la population et la raréfaction du travail dans les plus petites villes de province poussent les gens à se rapprocher des plus grandes villes. La demande locative peut être ainsi très variable d’une région ou d’une ville à une autre.
Taux de crédit historiquement bas en 2013, mais remontée prochaine ?
Le vrai avantage financier des taux bas, mais attention aux conditions d’accès des banques au crédit
Les taux de crédit sont encore cette année 2013 historiquement bas. En effet, selon une étude de l’observatoire crédit logement/CSA les taux de crédits accordés par les banques aux particuliers sont de 3% en moyenne et le taux de crédit de l’achat dans le neuf est de 2,98%.
Le taux de crédit à moins de 3% dans le neuf est un atout pour investir en Duflot. Ce qui s’annonce par contre comme beaucoup plus inquiétant, ce seront les conditions d’accès aux crédits immobiliers accordés par les banques ! En effet, celles-ci ne souhaitent vraiment plus prendre de risques, transformant parfois l’opération pour l’investisseur en parcours du combattant ; spécialement, pour les investisseurs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale (ce qui est régulièrement le cas, notamment les Parisiens). Si vous souhaitez financer à crédit votre bien, je vous conseillerais donc de demander au préalable à votre agence bancaire classique votre capacité d’emprunt.
Attention depuis juin 2013, les premiers indices de remontée des taux sont apparus : annonces de la FED (Banque centrale américaine), hausse des taux longs des emprunts d’Etat de la zone Euro… Nous anticiperons donc une augmentation des taux de crédit d’ici la fin de l’année 2013, il sera donc opportun de surveiller cette hausse si vous souhaitez investir en immobilier.
Nos conseils gestion de patrimoine pour investir en Duflot en 2013
Vous souhaitez investir dans un logement Duflot ? Demandez-nous conseil pour savoir si un autre investissement serait plus approprié.
Pour trouver le meilleur investissement Scellier, nous sommes partenaires des plus grands promoteurs français Cogedim, Nexity, Kaufman&Broad, Vinci Construction, Bouygues Immobilier…
Rappels conseils en Gestion de Patrimoine et investissement immobilier
N’oubliez pas que vous investissez avant tout en immobilier
Les points clés de votre investissement immobilier Duflot :
- Votre situation financière, fiscale et patrimoniale est idéale pour investir en Duflot.
- Vous devez garder le bien immobilier sans le vendre pendant 15 ans, ce qui permet au bien Duflot de prendre de la valeur.
- Le bon investissement immobilier Duflot, au bon endroit et au bon prix.
Lire notre article > Quel investissement immobilier en 2013
Les questions à se poser pour choisir son programme Duflot
Puisque l’immobilier est un investissement de long terme, réfléchir avant d’agir
Quel loyer ?
Vérifiez la véracité de l’étude locative locale du promoteur et n’utilisez pas le plafond de loyer comme référence pour fixer le loyer et calculer votre rendement.
Quel gestionnaire ?
Un gestionnaire bien implanté dans la ville dans laquelle vous investissez.
Quel promoteur ?
Au contraire du gestionnaire, préférences pour les promoteurs nationaux de renom.
Quel prix ?
Vérifiez sur internet et dans le guide des valeurs vénales le prix au m² de votre programme Duflot en fonction de sa ville et de son standing.
Quelles charges et quels frais mensuels ou annuels ?
Taxe foncière, coût de la gestion, charges de copropriété…
Quel type de bien ?
Si vous êtes dans un quartier étudiant le T1 et T2 fera plus sens que le T3. Si vous êtes dans un quartier résidentiel, évitez le T1 et privilégier le T3, etc…
Quelle région, quelle ville ?
La région, la ville est-elle attractive économiquement ? Quel pôle industriel, financier ou de recherche la compose ?
Quelle démographie ?
Quel emplacement, quel quartier, quelles infrastructures…
Il est nécessaire que votre logement Dufot soit entouré d’infrastructures qui fassent sens pour les locataires : commerces, écoles pour les enfants ou université pour l’étudiant, moyens de transport vers le centre-ville, etc…
Quand sera-t-il livré ?
Au mieux, attendez qu’il soit actable (généralement entre 1 et 2 ans avant la livraison). Trop tôt, vous n’avez pas de visibilité sur les prix futurs et sur le marché (sauf bien sûr si l’investissement semble excellent dès le départ) et trop tard, vous aurez un programme qui s’est mal vendu s’il reste beaucoup de lots (les programmes les plus intéressants partent les plus vite aussi…)
Votre bien est-il « actable » ?
C’est-à-dire que vous pouvez passer chez le notaire pour signer l’acte authentique de propriété. Le promoteur de l’immeuble possède ainsi sa GFA « Garantie Financière d’Achèvement des Travaux » GFA, garantissant comme son nom l’indique la fin de la construction de l’immeuble.
La GFA prouve également que plus de 50% du programme a été réservé, sécurisant l’investisseur en lui certifiant que la construction de l’immeuble sera bel et bien terminée (afin d’éviter de voir des investisseurs le soir à la télévision sur M6, si vous voyez ce que je veux dire…)
Les types de biens immobiliers Duflot à privilégier
Privilégier la sécurité plutôt que le « potentiel » de plus-value à court terme
- Préférez les T2 et T3 qui minimisent la carence et la vacance de locataire en comparaison aux T1 (étudiants) et T4+ (famille complète).
- Sauf pour un objectif patrimoniale, évitez les villes les plus recherchées comme Paris et sa très proche banlieue afin d’éviter les prix exorbitants dus au prix du foncier (sauf investissement patrimonial plutôt que financier).
- Eviter les plus petites villes de province définies comme « à potentiel » pour vous sécuriser sur les risques de baisse des prix immobiliers sur le court terme.
- Bordeaux et Toulouse se situent aux deux premiers rangs des 10 villes les plus attractives pour les investisseurs en 2013. Ce classement a été réalisé par Explorimmoneuf après une étude sur « le dynamisme et l’attractivité immobilière des trente villes françaises les plus peuplés ».
- Les villes du Grand Paris qui profitent des nouvelles infrastructures : super métro, tramway.
Classement des villes où il faut investir dans le neuf
Bordeaux la star, Paris toujours attractive
Source : Explorimmoneuf
|
Villes |
Evolution |
Evolution emploi |
Evolution étudiante |
Evolution prix neufs |
Evolution |
Evolution studio |
Evolution |
Parts invest neuf |
|
1 Bordeaux |
5 |
5 |
4 |
3 |
1 |
10 |
6 |
3 |
|
2 Toulouse |
3 |
2 |
25 |
11 |
5 |
3 |
9 |
6 |
|
3 Paris |
11 |
11 |
5 |
8 |
16 |
5 |
2 |
26 |
|
4 Strasbourg |
15 |
14 |
8 |
10 |
23 |
8 |
5 |
1 |
|
5 Toulon |
14 |
12 |
1 |
22 |
22 |
1 |
1 |
12 |
|
6 Lyon |
6 |
7 |
7 |
7 |
7 |
20 |
13 |
18 |
|
7 Lille |
7 |
6 |
16 |
19 |
3 |
6 |
20 |
16 |
|
8 Nice |
22 |
23 |
6 |
17 |
9 |
7 |
4 |
11 |
|
9 Marseille |
8 |
8 |
3 |
9 |
24 |
16 |
7 |
24 |
|
10 Montpellier |
2 |
4 |
29 |
21 |
10 |
13 |
11 |
10 |
Les caractéristiques de la loi Duflot
Réduction d’impôt sur le revenu de 18% étalée sur 9 ans
Devenir non-imposable pendant 9 ans ?
La loi Duflot permet une réduction d’imposition de 18% sur 9 ans du prix de revient du logement.
Calcul de la réduction d’impôt Duflot
Pour un investissement de 100 000 euros, l’investisseur économisera 2 000 euros par an (100 000x 18% / 9) soit un total de 18 000 euros sur 9 ans (100 000×18%).
Pour un investissement de 300 000 euros, l’investisseur économisera 6 000euros par an (300 000 x18% / 9) soit un total de 54 000 euros sur 9 ans (300 000×18%).
Attention, il existe un plafond réduction d’impôt de 5 500€ par m2 de surface habitable, quel que soit la zone géographique par la loi Duflot 2013.
Les conditions et obligations de la loi Duflot
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Duflot, le propriétaire doit louer le logement nu (non meublé) à un locataire qui en fait sa résidence principale sur 9 ans.
Zones géographiques éligibles au dispositif Duflot
Les zones à A et B1 à privilégier pour investir
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ZONES |
Communes |
|
A bis |
Paris et périphéries immédiate |
|
A |
Petite couronne et 2éme couronne, côte d’Azure |
|
B1 |
Agglomérations de plus de 250 000 habitants : certaines communes d’Ile de France, de la côte d’Azur, des DOM |
|
B2 |
Agglomération de plus de 50 000 habitants : certaines communes d’iles de France, du littorales, frontalières |
Plafond de loyer par zone Duflot
Malgré l’orientation « sociale », des plafonds de loyer quasi au prix de marché
Tableau de plafonnement des loyers par Zone Duflot
|
Zone A bis |
16,52€/m2 |
|
Zone A |
12,27€/m2 |
|
Zone B1 |
9,88€/m2 |
|
Zone B2 |
8,59€/m2 |
Selon la surface du Logement les plafonds varient, par l’application à un coefficient multiplicateur (0,7+19/S). S correspond à la surface du logement.
Exemple : Vous achetez un logement neuf de 50 m2 qui se situe en Zone A bis, le plafond au m2 est = 16,52 X (0,7+19/50) = 17,84 euros.
Conditions Duflot de ressources des locataires à respecter en 2013
Des plafonds de ressources des locataires vraiment peu restrictives
Plus de 80% des actifs remplissent les conditions de ressources du dispositif Duflot, car ils ont un salaire mensuel inférieur ou égale à 2 510 euros, ainsi il est difficile de considérer à proprement parler que les biens immobiliers Duflot sont des logements sociaux !
|
|
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
|
Personne seule |
36 502 € |
36 502€ |
29 751€ |
26 776€ |
|
Couple |
54 554€ |
54 554€ |
39 731€ |
35 757€ |
|
Personne seule ou couple +1 enfant à charge |
71 515€ |
65 579€ |
47 780€ |
43 002€ |
|
Personne seule ou couple +2 enfants à charge |
85 384€ |
78 550€ |
57 681€ |
51 913€ |
|
Personne seule ou couple +3 enfants à charge |
101 589€ |
92 989€ |
67 854€ |
61 069€ |
|
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge |
114 315€ |
104 642€ |
76 472€ |
68 824€ |
|
Majoration pour personne à charge complémentaire |
+12 736€ |
+11 659€ |
+8 531€ |
+7 677€ |
Exemple de calcul de la trésorerie d’un investissement immobilier loi Duflot
Un effort d’épargne moyen Duflot de 500€ pendant 9 ans
- Immobilier Duflot : 150 000 euros + 3 750 € (2,5% : frais de notaires)
- Apport initial=0€
- Emprunt sur 20 ans
|
Entrées |
Sorties |
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Loyer (4% par an)=500€ |
1 087€ mensuel (taux 3,5%) |
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Effort d’épargne=489€ |
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Attention à ces paramètres dans vos simulations et vos calculs de trésorerie :
- La fiscalité des revenus fonciers (résultat foncier x (TMI + Prélèvements sociaux) vient augmenter l’effort d’épargne.
- Les intérêts d’emprunt du crédit amortissable diminuent chaque année, faisant augmenter tout autant votre résultat foncier.
- Pas de locataire, pas de loyer… Travaux non prévus, plus d’effort de trésorerie.
- Plus important, n’oubliez surtout pas que vous perdrez le gain fiscal de la réduction d’impôt après 9 ans !!!
Bon à savoir sur le Duflot
Quelques règles juridiques à savoir sur la loi Duflot
L’investissement Duflot rentre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Oui l’investissement Duflot intègre le plafond des niches fiscales, en 2013 le plafond global des niches fiscales est de 10 000 euros par ans.
Est-il possible d’effectuer un démembrement d’un investissement immobilier Scellier ?
Non ! Ni pour les particuliers, ni pour les SCI.
Ai-je le droit de faire louer le bien Duflot à mes parents ou mes enfants ?
Non cela n’est pas possible, Le bien immobilier Duflot ne pourra pas être loué à un
ascendant ou un descendant, même s’il n’est pas du même foyer fiscal.
Est-il possible d’investir en Duflot via une SCI ?
Oui ! Il est possible d’acheter un logement Duflot par le biais d’une SCI obligatoirement, soumise si elle soumise à l’impôt sur le revenu (et non pas à l’impôt sur les sociétés IS).
Quelle fiscalité sur les loyers en Duflot ?
La fiscalité des revenus fonciers ! Les loyers perçus en loi Duflot sont soumis à la fiscalité classique des revenus fonciers : au réel (revenus déduits des charges : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
Conclusion – Investir en loi Duflot 2013
Nue-propriété ou LMNP, de meilleurs dispositifs pour investir en immobilier ?
Entre l’avantage fiscal de seulement 9 ans, la fiscalité des revenus fonciers, les risques liés à la gestion et les risques liés à la baisse des prix immobiliers, bien investir nos clients en immobilier par la loi Duflot en 2013 est un exercice retord pour nous cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant. Mais en trouvant un bien immobilier à la fois parfaitement adapté à la conjoncture et à votre situation financière, fiscale et patrimoniale, il est tout à fait réalisable de faire une bonne acquisition grâce à la loi Duflot.
Notre cabinet de gestion de patrimoine reste cependant mesuré quand à cette loi, il sera en effet souvent plus opportun de se tourner vers d’autres dispositifs plus adaptés pour investir en immobilier, comme la nue-propriété de démembrement ou la location meublée non professionnelle LMNP. Dans tous les cas, nous sommes à votre disposition pour répondre en toute objectivité et indépendante pour mettre en place votre stratégie d’investissement immobilière ou financière.