Investir en location meublée ? Le guide LMNP LMP 2021

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Oui la location meublée est toujours une très bonne stratégie d’investissement immobilier en 2021 si vous avez pour objectifs de vous constituer un patrimoine immobilier locatif et de vous créer des revenus supplémentaires. Vous devrez ainsi choisir d’investir dans les villes qui optimisent votre rapport rendement/potentiel de plus-value/risque, tout en optimisant votre imposition avec la fiscalité de la location meublée non professionnelle LMNP ou à l’impôt sur les sociétés IS, la location meublée professionnelle LMP étant généralement à éviter.Vous pouvez ainsi choisir d’acquérir des biens immobiliers locatifs dans l’ancien ou neuf, gérés en direct par vous ou par une agence immobilière (appartements, locaux commerciaux, immeubles de rapport en location longue durée, bail mobilité ou en location saisonnière, stratégie neuf ou ancien, patrimonial ou haut rendement…), ou gérés en résidence de services (étudiantes, EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme).

Aussi, si vous achetez vos biens immobiliers à crédit, vous bénéficiez d’un puissant effet de levier en faisant payer tout ou partie de vos mensualités par les loyers.

Mais attention aux évolutions de 2021 sur la location meublée : prix immobiliers qui ont encore augmenté de 6,5% en France en 2020 malgré la crise du Coronavirus, des conditions de crédit bancaire fortement resserrées et de la complexification de la fiscalité de la location meublée LMNP et LMP, particulièrement pour ceux qui dépassent 23 000€ de loyers, louent en location saisonnière ou sont non-résidents expatriés.

La crise sanitaire du COVID-19 gèle actuellement le marché immobilier : les locations saisonnières Airbnb tournent à vide avec notamment des annulations qui s’accumulent, des vendeurs retirent leur bien en vente, et les acheteurs se font beaucoup moins nombreux, certains gestionnaires de résidence services suspendent le paiement du loyer aux propriétaires. Jusqu’à faire baisser fortement les prix et créer des opportunités pour les investisseurs opportunistes ?

Cadre salarié, chef d’entreprise, retraité, rentier, expatrié, notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne sur votre investissement immobilier locatif en 2021 pour :

• Etablir la meilleure stratégie d’investissement immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine générateur de revenus peu imposés grâce à la fiscalité avantageuse BIC de la location meublée (déduction des frais d’acquisition et des amortissements).
• Rechercher et sélectionner les appartements (ou SCPI) optimisant les emplacements, les prix d’acquisition, les rendements, les risques liés à la gestion et à la revente, le potentiel de revalorisation.
• Appréhender les avantages et les inconvénients de l’immobilier classique ancien ou neuf, les résidences services LMNP et les SCPI de rendement.
• Appréhender la réglementation pour sécuriser vos investissements.
• Comprendre et choisir la fiscalité de vos biens : Locations meublées non professionnelle (LMNP), Location meublée professionnelle (LMP), ou à l’Impôt sur les sociétés (IS).
• Etre votre interlocuteur privilégié pour le conseil, suivi et gestion de vos investissements immobiliers.
• Bénéficier de l’effet du financement bancaire pour vous constituer un patrimoine immobilier où les locataires paieront tout ou partie vos mensualités de crédit.
• Vous mettre en relation avec nos partenaires : pôle immobilier et ingénierie patrimoniale de notre groupement, chasseur immobilier ancien à haut rendement, notaire, avocat, expert-comptable, courtier en crédit…
• Équilibrer votre patrimoine immobilier avec une stratégie d’épargne en placements.

En complément de la location meublée LMNP qui optimise le rendement et la fiscalité, et pour diversifier votre patrimoine avec le marché immobilier français , l’investissement à l’étranger prend aussi une part grandissante dans nos stratégies d’investissement d’immobilier locatif, notamment à travers les SCPI internationales (SCPI Corum Origin, Eurion, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne…).

La Location Meublée Non Professionnelle LMNP et Professionnelle LMP en 2021

Investir en location meublée 2021 LMNP LMP

Comment investir en immobilier par la location meublée en 2021

• Un plébiscite de l’immobilier locatif, des taux toujours au plus bas, mais des prix plus élevés et des conditions d’accès au crédit qui se resserrent en 2021.
• Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?
• Les différents types de logements concernés par la location meublée.
• Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidences services LMNP LMP :
  • Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du géré en résidence services meublé.
  • Rechercher la rentabilité élevée de l’immobilier dans l’ancien, en location meublée longue durée, bail mobilité ou location saisonnière.

La fiscalité de la location meublée en 2021 : LMNP, LMP et IS

• Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée non professionnelle LMNP
• Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier.
• Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?
• Stratégies d’optimisation fiscale entre le LMNP, le LMP ou l’IS.
• Choisir entre la fiscalité LMNP et LMP : Comparaison des deux régimes d’imposition
• L’impôt sur les sociétés (IS), plutôt pour éviter le LMP si le LMNP est impossible
• Comparaison de la location meublée LMNP avec la location nue, la nue-propriété, et les revenus immobiliers étrangers.

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

• Investir en LMNP dans le neuf en VEFA.
• Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente.
• Dans quel secteur d’activité choisir votre bien meublé en résidence services LMNP ?
• La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial.
• L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire.

Récapitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

• Les résidences services : l’une manière de se créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés
• Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard.
• Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf.
• Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien.
• Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes.
• Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP.
• Face au Coronavirus, des gestionnaires de résidences suspendent le paiement de leurs loyers
• Des conditions du bail commercial à pointer.

Fonctionnement du LMNP en location directe classique

• L’immobilier en location meublée dans le neuf ou dans l’ancien ?
  • Avantages et inconvénients du le neuf ou ancien réhabilité (acheter à un promoteur)
  • Avantages et inconvénients de l’ancien (acheter à un particulier)
  • Comparaison de deux biens neuf/ancien en location meublée à Asnières (92)
• Grâce à l’ancien et la fiscalité LMNP, optimiser le prix, le loyer, et votre rendement net final.
• Assumer d’être en gestion directe avec un locataire en contrepartie d’un rendement supérieur.
• Chercher un bien soi-même et appréhender les risques à l’acquisition, ou à travers un chasseur immobilier.
• Réaliser des travaux et meubler son bien.
• Choisir entre la location longue, le bail mobilité, et la location saisonnière.
• Exemple d’une simulation de rendement net d’un bien en LMNP ancien direct

Récapitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP directe classique dans l’ancien

• Connaitre votre capacité d’emprunt immobilier avec une banque ou un courtier.
• Avec le calcul différentiel des banques, découverte de la formule magique de l’auto-financement et de la capacité d’endettement illimité.
• Choisir la stratégie LMNP directe ancien la plus adaptée à votre profil, budget et votre objectif de rendement.
  1. La petite surface studio ou deux pièces.
  2. La grande surface en collocation.
  3. Le local à Paris pour faire du AirBnB toute l’année.
  4. L’immeuble entier.

Conclusions pour établir votre stratégie d’investissement immobilier locatif en 2021

• Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services.
• Pourquoi investir en SCPI internationales plutôt qu’en location meublée LMNP.
• Neuf ou ancien ? Selon son profil de risque ou objectif de rendement.
• Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et bénéficier de l’effet de levier.
• Prendre un expert-comptable spécialisé LMNP et souscrire à un CGA.
• Soyez bien conseillé pour minimiser les risques et optimiser les opportunités.

Location meublée LMNP LMP 2021

Comment investir en immobilier par la location meublée en 2021

Un plébiscite de l’immobilier locatif, des taux toujours au plus bas, mais des prix plus élevés et des conditions d’accès au crédit qui se resserrent en 2021

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L’attractivité de l’immobilier comme actif tangible et la recherche de création de revenus stables pour préparer votre retraite ou atteindre votre liberté financière sont des atouts indéniables pour votre patrimoine à choisir l’investissement immobilier locatif.

Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité assommante de la location nue et la rentabilité des placements sans risque en chute libre (Livret A, fonds euros…), notre cabinet de gestion privée Calci Patrimoine voit aussi l’investissement dans l’immobilier par la location meublée LMNP LMP d’un bon œil en 2021…

Vous allez donc sans doute poursuivre le plébiscite des Français commencé l’année dernière, où 27,2% des acquisitions immobilières en 2020 l’ont été en investissements locatifs (contre 25% par rapport à 2019), pour seulement 72,8% en résidence principale.

Cependant des vents contraires ont commencé à souffler sur l’immobilier locatif, d’où l’importance d’être conseiller pour établir précisément votre stratégie d’investissement pour 2021 :

• Les rendements sont en baisse, particulièrement dans les grandes villes, car les prix immobiliers ont encore bien augmenté en France (+3,1% en 2019 et 6,5% en 2020) sans que les loyers aient suivi le même rythme.
• A la suite des recommandations du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), les banques ont particulièrement resserré leurs conditions de crédit pour l’immobilier locatif. Il faudra prévoir un apport suffisant et maitriser son taux d’endettement sous les 33%.
• La réglementation et la fiscalité de la location meublée a été complexifiée, que ce soient sur le LMNP, le LMP, les cotisations sociales ou l’IFI. Par exemple, la suppression obligatoire au RCS pour passer en location meublée professionnelle (LMP) peut désormais vous faire sortir de la location meublée non professionnelle (LMNP) sans que vous ne le souhaitiez.
• La crise du Coronavirus laissera sans aucun doute des traces sur certains marchés immobiliers : moins d’acheteurs ou moins de locataires qui pourraient entrainer une baisse des prix ou des loyers, particulièrement en location saisonnière.

 

 

 

 

 

Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?

La location meublée est mieux définie depuis la loi Macron 2015.

La location meublée LMNP ou LMP était en fait uniquement définie par une doctrine administrative de la réponse ministérielle DESANLIS (JO.AN.28/01/1980) : « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habilité ».

Puis il a été précisé par le BOI-BIC-CHAMP-40-10 que « Le régime fiscal de la location meublée [des Bénéfices industriels et commerciaux BIC] est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. », c’est-à-dire disposer d’un minimum d’habilité qui permet au locataire de bénéficier des fonctions vitales suivantes : sommeil (lit…), alimentation (cuisine…) et toilette (salle d’eau…).

Les différents types de logements concernés par la location meublée

La location en meublé peut prendre plusieurs formes

Les logements étant considérés comme concernés par la location meublée LMNP ou LMP :

• Les logements meublés loués à l’année.
• Une partie de la résidence principale du loueur.
• Les logements meublés en saisonniers.
• Les meublés de tourisme.
• Les chambres d’hôtes.
• Les gîtes ruraux.
• Les logements dans les résidences de services : résidences étudiantes, de tourisme, EHPAD, seniors, d’affaires.

Règlementation de la location meublée LMNP

La nouvelle loi Alur a fait évoluer la loi historique du 6 juillet 1986 sur l’immobilier locatif.

Adoptée en mars 2014, la loi Alur (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) modifie la réglementation des relations entre les propriétaires bailleurs et les locataires de leur résidence principale en renforçant la sécurité juridique de leurs relations contractuelles, en améliorant l’information du preneur au moment de la conclusion du bail et en augmentant sa protection lors de son exécution.

Les modifications apportées par la loi Alur, concernant les baux conclus à compter du 27 mars 2014 donc, sont les suivantes et ne concernent que le LMNP géré par soi-même et non pas exploité en résidence services :
– Les frais d’agence facturés au locataire sont plafonnés en ce qui concerne les visites du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’état des lieux. Les tarifs qui sont appliqués doivent également être affichés.
– En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, des intérêts de retard seront dus au locataire. Pour chaque mois de retard commencé, le dépôt de garantie dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges).
– Le bailleur pourra récupérer les arriérés de loyer pendant une durée de 3 à 5 ans.
– Les pièces justificatives concernant les charges doivent être tenues à disposition du locataire pendant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.
– Lorsqu’il y a des travaux à effectuer au sein du logement, le locataire doit laisser ces travaux se réaliser correctement mais une réduction de loyer est appliquée si la durée des travaux excède 21 jours.
– Si le locataire veut donner son congé, il bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois lorsqu’il habite dans une zone dite « tendue » (en générale les grandes villes).
– Si le motif du congé du bailleur n’est pas recevable, le locataire peut passer devant le juge et contester ce motif pour obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur risquera également des poursuites pénales.
– Aucune expulsion ne pourra intervenir pendant la période de trêve hivernale (c’est-à-dire du 1er Novembre au 31 Mars).

A noter que ces biens immobiliers mis en location meublée à partir du 27 mars 2014 sont encore bien régis par la loi du 6 Juillet 1986. La loi Alur a simplement modifié les éléments ci-dessus.

Un décret du 31 Juillet 2015, qui comprend la jurisprudence antérieure, a ensuite défini la liste des éléments devant obligatoirement, à partir du 1er Septembre 2015, se trouver dans une location meublée :
– Une literie comprenant une couette ou une couverture
– Un dispositif destiné à bloquer la lumière dans les pièces qui vont être utilisées pour dormir
– Des plaques de cuisson
– Un four ou un four à micro-ondes
– Un réfrigérateur et un congélateur ou alors un réfrigérateur qui dispose d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
– La vaisselle nécessaire pour la prise de repas
– Une table ainsi que des sièges
– Des étagères pour le rangement
– Des luminaires
– Un matériel d’entretien ménagé adapté aux aspects de l’habitation

La loi Macron, publiée au Journal Officiel le 7 août 2015 et qui entre donc en vigueur à partir du 8 août 2015 retouche certains éléments de la loi Alur. Par exemple, les dispositions de la loi Alur s’appliquent désormais à tous les contrats de location, même ceux signés avant la parution de la loi. Par conséquent, les nouveaux motifs donnant droit au préavis réduit, comme par exemple le fait d’être situé en zone dite « tendue », seront également applicables aux contrats de location qui ont été signé avant le 27 Mars 2014.
En outre, le dispositif d’encadrement des loyers ne s’appliquera qu’aux contrats signés après la publication des plafonds de loyers et qui ne concernent que certaines villes (Paris et probablement 412 communes de l’agglomération parisienne à l’horizon 2018 si l’on s’en tient à l’arrêté signé par la ministre du logement Emmanuelle Cosse fin Juin 2016, Bordeaux, Montpellier, etc.). Les contrats signés avant cette publication, même lors d’une tacite reconduction, ne sont pas concernés.

Choix d’un expert-comptable spécialisé LMNP et adhésion à un Centre de gestion agréé (CGA).

Demandez l’aide d’un cabinet d’expertise-comptable spécialisé LMNP permet de vous sécuriser sur la justesse de votre comptabilité de vos biens en location meublée, notamment pour le calcul des amortissements, au regard de l’administration fiscale et votre déclaration d’impôt sur le revenu en BIC.

Adhérez un à Centre de Gestion Agréé (CGA) pour la comptabilité annuelle de votre bien immobilier en LMNP (adhésion souvent comprise dans le package d’offre du cabinet d’expertise-comptable). Avec le CGA, vous éviterez ainsi que l’administration fiscale comptabilise 125% de vos revenus dans le calcul de l’imposition.

Détail important, les services de l’expert-comptable seront aux « 2/3 gratuits » : En effet, ses honoraires et le coût d’adhésion au CGA seront remboursés par une réduction d’impôt à hauteur de 2/3 de la somme engagée (jusqu’à 915€/an) (vous payez en année N et obtenez une réduction d’impôt en N+1).

Si vous avez besoin d’être orienté vers un cabinet d’expertise-comptable spécialisé en comptabilité LMNP, location en directe ou en résidence services, contactez-nous afin que nous puissions vous mettre en relation.

Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidence services LMNP

Qui vous paye vos loyers, les locataires ou un gestionnaire ?

Pour un investisseur particulier, il existe deux principaux modes de location meublée :

1. Location meublée en direct longue, bail mobilité, ou courte durée (la plus répandue, recherche généralement réalisée dans l’ancien via une agence immobilière ou un chasseur, et de particulier à particulier) : Il s’agit de l’investissement immobilier classique d’habitation, location directement du propriétaire-bailleur au locataire ou via une agence. Les locataires payent directement les propriétaires, assumant ainsi l’entretien, la vacance et la rotation. On distingue la location saisonnière pour les baux inférieurs à 9 mois (et dont les locataires ne font pas du bien leur résidence principale), le bail mobilité (nouveau en 2019) pour les baux entre 1 mois et 10 mois, et la location longue pour les baux supérieurs à 9 mois.
2. Location meublée dans une résidence services, exploitée par un gestionnaire (généralement proposée dans le neuf par les promoteurs, banquiers et gestionnaires de patrimoine) : En résidence services les locataires payent le gestionnaire, puis le gestionnaire paye le propriétaire à un montant loyer convenu dans ce bail commercial. L’entretien et les vacances de locataire sont donc assumés par l’exploitant de la résidence.

Comme nous l’avons vu plus haut, les nouvelles conditions de la location meublée s’appliquent à la location meublée en direct uniquement.

Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services

En LMNP résidence services avec bail commercial, contrairement à la location meublée classique où ce sont les locataires qui payent directement le propriétaire, il sera nécessaire d’être extrêmement précautionneux sur le choix de l’activité et sur la qualité du gestionnaire pour pérenniser vos loyers.

Vos objectifs pour investir en LMNP devront être adaptés aux caractéristiques des résidences meublées : pas pour une revente à moyen terme, mais pour vous créer des compléments de revenus immédiats ou futurs (notamment pour la retraite), qui seront sécurisés (grâce au bail commercial) et peu imposés (grâce à la fiscalité BIC et l’amortissement).

Une sélection drastique de la résidence en LMNP devra être effectuée pour sécuriser vos revenus complémentaires et valoriser votre investissement immobilier dans le temps, notamment en étant attentif au prix et au montant du loyer net de charges, à l’emplacement, à l’activité de la résidence et à sa cohérence vis-à-vis de son environnement (résidence étudiante près des écoles, des infrastructures de transport et dans une ville étudiante…), au gestionnaire (pour minimiser les risques de gestion, de paiements ou de renégociation des loyer à la baisse au moment du renouvellement du bail), et aux conditions du bail commercial (charges incombant aux propriétaires et indice de revalorisation des loyers).

À condition toujours d’être très précautionneux sur le choix de votre résidence de services, cet investissement immobilier en location meublée LMNP présente de nombreux avantages :

• Sécurisant. Contrairement à l’immobilier d’habitation, vous investissez dans un rendement locatif plus qu’à une valeur immobilière. Le bail commercial signé avec un professionnel de la gestion pendant une durée minimale de 9 ans sécurise vos loyers.
• Stable économiquement. Vous avez une visibilité très précise de votre investissement et de son rendement sur une très longue période.
  Stable fiscalement. La fiscalité BIC et son amortissement du bien en statut LMNP ne sont pas des niches fiscales qui pourraient être retirées du jour au lendemain.
• Simple. La gestion est déléguée à 100% et la plupart des charges payées par le gestionnaire.
• Cohérent. Vous choisissez l’activité de votre résidence (senior, étudiant…) et son emplacement en fonction de l’activité (proche des écoles, des commerces…).

Que ce soit pour se protéger des aléas économiques, des aléas fiscaux ou des aléas de gestion locative (frais et absence de loyers), nous pensons que l’immobilier meublé géré par la LMNP est encore une bonne solution d’investissement immobilière pour 2021.

Nos conseils location meublée LMNP sur les motivations d’achat. La location meublée LMNP avec résidence service pour la création de revenus complémentaires sécurisés (bail commercial) et peu imposés (fiscalité BIC), sans objectif de revente.

L’investissement dans la LMNP doit être motivé par cet objectif patrimonial principal : la création de revenus complémentaires, sécurisés et peu imposés. Autre objectif primordial : la conservation sur le long terme (idéalement pour votre retraite) sans d’objectif de revente.
Si votre objectif principal est d’avantage la valorisation ou la constitution du patrimoine, optez pour un placement financier (à capitalisation) ou de l’immobilier d’habitation (location en direct ou investissement en nue-propriété).

Et pourquoi pas des parts de SCPI de rendement plutôt qu’un appartement LMNP en résidence services ?

Lors de nos conseils en gestion de patrimoine, nous mettons ainsi souvent le LMNP en « concurrence » avec les SCPI de rendement, qui sont également un excellent moyen de se créer des compléments de revenus sécurisés pour les stratégies de retraite ou de rente.

Déjà, selon nous, les SCPI de rendement font bénéficier aux investisseurs d’une meilleure sécurité de gestion et mutualisation, car ce sont des dizaines d’immeubles qui sont gérés et loués à travers le fonds (évitant ainsi les risques de gestionnaire sur un seul bien LMNP). De plus, pas besoin de “rechercher de bien” ni de “passer chez le notaire” avec les SCPI, la procédure d’acquisition est grandement facilitée par rapport à l’achat d’un appartement.

Lorsque les SCPI n’étaient composées que de patrimoine locatif en France, notre choix entre les SCPI et la LMNP se portait généralement sur celui qui permettait le meilleur rendement locatif net de gestion et net de fiscalité, c’est-à-dire plutôt sur les SCPI lorsque vous étiez à une TMI à 14% ou inférieur (fiscalité des revenus fonciers sans amortissement) ou plutôt sur la LMNP lorsque vous étiez à une TMI supérieur ou égale à 30% (fiscalité BIC avec amortissement).

Mais depuis l’arrivée des SCPI internationales, celles-ci ressortent presque toujours vainqueur sur les SCPI 100% françaises ou les appartements en location meublée résidence services LMNP, car elles permettent de mieux vous diversifier géographiquement et fiscalement.
En effet, outre cette diversification évidente avec le marché immobilier de France, ces SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’une fiscalité avantageuse, car l’imposition de ses loyers se fait à la fiscalité du pays européen où se trouve l’immeuble ! Un immeuble en France, fiscalité des revenus fonciers ; mais un immeuble en Allemagne, fiscalité allemande ; un immeuble au Portugal, fiscalité portugaise, etc.
Les plus connues et plébiscités des SCPI européennes sont les SCPI Corum Origin, Eurion et LF Europimmo, la SCPI Corum XL pour investir hors de l’Europe.

Nous privilégions donc la plupart du temps l’investissement en SCPI internationales dans nos audits patrimoniaux, plutôt qu’en LMNP résidence services. Les appartements étudiants ou EHPAD viennent aujourd’hui plutôt en “complément” des SCPI, ou si vous avez accès uniquement à un crédit bancaire pour du LMNP (les conditions de crédit en SCPI sont plus restrictives).

Lire notre article pour comprendre les avantages de ces SCPI internationales : Quelles SCPI pour investir à l’étranger ?

La sécurité de perception des loyers de location meublée grâce au bail commercial.

Sur la sécurité du LMNP, investir en immobilier neuf ou ancien géré en résidence services LMNP permet de déléguer à un gestionnaire professionnel toute la gestion de votre bien immobilier qui est intégré à une résidence senior, étudiante, EPHAD, touristique ou d’affaires. Vous percevez ainsi vos revenus de façon contractuelle par le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence LMNP.

Il y a donc une mutualisation de la gestion locative par le gestionnaire sur l’intégralité de la résidence, c’est lui qui vous paye « rubis sur ongle » chaque trimestre, et non plus un locataire particulier comme en investissement locatif classique en direct. Ainsi, plus de problème de carence, vacance de locataire, ni de loyers impayés.

Nos conseils location meublée LMNP sur les risques. Les problèmes liés aux LMNP gérées en résidence de services peuvent être bien plus graves que dans les autres investissements immobiliers.

Même si la LMNP exploitée reste un des investissements immobiliers les plus sécurisants, de nombreux risques sont inhérents aux LMNP, notamment au gestionnaire et à sa santé financière. Ces risques peuvent peser lourdement sur votre investissement et sur votre objectif de revenus complémentaires :

• Pendant l’exécution du bail commercial, une mauvaise gestion ou une mauvaise santé économique de la résidence peuvent entraîner des retards de paiement, des défauts de paiement et/ou un départ du gestionnaire.
• Vous pouvez, en cas de problèmes de gestion ou si la résidence n’est pas appréciée des spécialistes du marché de l’occasion, avoir du mal à revendre votre bien.
• Au moment du renouvellement du bail, pour les mêmes raisons, il y a des possibilités de renégociation à la baisse des loyers et des menaces de départ du gestionnaire.

Une résidence de services LMNP sans gestionnaire deviendrait alors une coquille vide très dommageable pour les investisseurs qui se retrouveraient alors sans loyer et avec un prix du bien réduit à peau de chagrin. Une bataille juridique sera sans doute entamée entre le gestionnaire et les propriétaires, en parallèle d’une recherche d’un nouvel exploitant.

Pour minimiser ses risques, il sera donc indispensable d’être très vigilant sur l’historique du gestionnaire et du secteur d’activités. Ce sont malheureusement souvent les mêmes exploitants qui se font mal remarqués, se faisant alors bannir des conseils en gestion de patrimoine avertis.

Je vous invite à vous rendre en bas de l’article pour y trouer les commentaires, où sont relatés bon nombre de mésaventures en LMNP en résidences de services.

Rechercher la rentabilité élevée de l’immobilier dans l’ancien, en location meublée longue durée, bail mobilité ou location saisonnière

>Un bien en LMNP loué en direct comporte des avantages et des inconvénients par rapport au LMNP géré en résidence services.

Les avantages de location meublée LMNP en direct, longue durée, bail mobilité, ou saisonnière courte durée :

• Un bien immobilier d’habitation : Contrairement aux biens en résidence de services, vous acquérez un bien immobilier classique, qui pourra être utilisé aussi bien comme résidence principale, pied-à-terre ou location à un proche.
• La revente : De la même façon, puisque votre bien est un bien immobilier classique, il pourra être revendu via l’agence immobilière locale ou de particulier à particulier… Impossible en résidence de services où seuls de peu nombreux spécialistes sont capables de revendre votre bien !
• Le rendement : Sans gestionnaire de résidence services qui récupère une bonne partie de la marge en échange d’une sécurité de gestion, la location meublée en direct bien réalisée doit être plus rentable qu’une location meublée LMNP avec bail commercial.
• La fiscalité : Même fiscalité BIC avec amortissement pour permettre une faible imposition sur les loyers de location meublée, déduction des coûts d’acquisition, frais de notaire inclus.

Les inconvénients de location meublée LMNP en direct, longue durée, bail mobilité ou saisonnière courte durée :

• Le coût d’acquisition : Trouver le bien adapté via un chasseur immobilier spécialisé, réaliser les travaux, meubler le bien, le décorer et le rendre 100% habitable pour un locataire, entrainent pour l’investisseur propriétaire un coût d’acquisition supplémentaire à intégrer.
• La vacance des locataires : La rotation des locataires peut entrainer des périodes sans revenu, et des surcouts (frais d’agence pour nouveau locataire ou de nouveaux travaux).
• Les risques locataires : Les risques de loyers impayés ou un locataire qui ne souhaite pas partir pourront mettre en grande difficulté votre investissement.
• Le coût de la gestion : frais de l’agence qui s’occupe de votre bien, travaux et réaménagement à prévoir également.
• La réglementation à appréhender : Longue durée ou saisonnière, l’administration fiscale est de plus en plus coercitive sur la réglementation du LMNP.

Pour une location meublée en direct, sans résidence services, la réglementation sera un enjeu central.

Comme indiqué plus haut en introduction, la réglementation de la location meublée LMNP à titre de résidence principale (longue durée) s’aligne sur celle de la location nue par la loi Alur pour les baux conclus après le 27 mars 2014 (aux règles de prescription, aux clauses réputées non écrites, à la rémunération des intermédiaires, l’état des lieux, aux obligations respectives des parties et au dossier de diagnostic technique).

Mesure notable, les loyers sont désormais encadrés dans les grandes agglomérations qui le souhaitent (Paris, Lille, et bientôt Grenoble ?), même si le tribunal administratif de Paris l’a récemment remis en cause. Le prochain feuilleton de 2021 ?

Une location meublée saisonnière devenue très contraignante dans les grandes villes.

Tout bien loué en meublé avec des baux inférieurs à 9 mois sont désormais considérés comme de la location meublée saisonnière.

Objets de beaucoup de débats, notamment du fait de l’émergence et du succès des sites internet comme Airbnb ou le Bon Coin, quels impacts de la loi Alur sur cette fameuse location meublée saisonnière ?

Même si la location meublée de longue durée n’a pas été réellement impactée, la loi Alur a restreint très fortement la location saisonnière meublée dans les grandes villes, où, désormais, les propriétaires bailleurs (Paris, petites couronnes parisiennes et villes de plus de 200 000 habitants) devront obtenir une autorisation de la mairie pour changement d’usage, pour louer en meublé LMNP en saisonnier (durée de location inférieure à 9 mois). Pour obtenir ce changement d’usage, les villes seront autorisées (comme à Paris actuellement) à obliger les investisseurs en LMNP saisonnier à mettre en location longue durée un bien de même surface. Un véritable repoussoir en somme…

Solution la plus efficace pour pouvoir faire de la location saisonnière dans une ville comme Paris : acquérir un bien ayant déjà la destination de local commercial (souvent des rez-de-chaussée) et qui n’est donc pas un logement d’habitation au sens juridique du terme.

La “chasse” aux fraudeurs loueurs saisonniers LMNP à Paris est ouverte pour 2021, avec inscription obligatoire en mairie et jusqu’à 50 000€ d’amende possible.

Nos conseils location meublée LMNP sur les partenaires. Entourez-vous d’intervenants de qualité. Un cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour qualifier votre stratégie d’investissement. Investir dans un bien immobilier en location meublée LMNP en direct est-il adapté à votre situation financière, fiscale, patrimoniale et à vos objectifs ? Avez-vous bien conscience des avantages et des inconvénients de ce type d’investissement ? Un autre type d’investissement immobilier n’est-il pas plus cohérent (SCPI, nue-propriété, LMNP résidence services) ? Ou plutôt une épargne financière comme en assurance-vie ou en plan d’épargne retraite PER ?

Notre cabinet vous guide dans la mise en place de vos stratégies pour investir au mieux de votre situation et pour définir votre projet : critères quantitatifs et qualitatifs (prix, emplacement…) et mise en relation avec les autres intervenants (chasseur immobilier, entrepreneur en bâtiment, décorateur, expert-comptable, courtier en crédit, notaire…) pour réaliser votre investissement de A à Z.

Un chasseur immobilier expert pour vous aider à trouver le bien idéal.
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La fiscalité de la location meublée en 2021 : LMNP, LMP et IS

D’abord établir sa stratégie fiscale de location meublée entre le LMNP, le LMP ou l’IS

La location meublée en direct avec le LMNP ou le LMP, ou en société avec l’IS ?

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Jusqu’à aujourd’hui en 2021, le Loueur en meublé non professionnelle (LMNP) est pour la majorité des investisseurs d’immobilier locatif le statut fiscal à privilégier par rapport à ceux du Loueur en meublé professionnel (LMP), des revenus fonciers ou de l’Impôt sur les sociétés (IS).

Le LMNP permet en effet de bénéficier du « beurre et de l’argent du beurre », c’est-à-dire une fiscalité avantageuse sur les loyers grâce au BIC-réel avec la déductibilité des frais d’acquisition et des amortissements ; mais aussi sur la revente grâce au régime des plus-values immobilières des particuliers avec l’exonération après 22 ans sur l’IR et 30 ans sur les prélèvements sociaux.

Mais avec toutes les récentes modifications opérées par l’administration fiscale française sur le statut du LMP, particulièrement sur la non-obligation de l’inscription au RCS, vous pourriez sortir du statut LMNP pour passer en LMP sans le vouloir, ni même le savoir !

Il devient donc primordial pour vous de réaliser une véritable stratégie d’optimisation fiscale sur-mesure pour anticiper, comprendre, choisir (et non subir) le statut fiscal qui vous convient le mieux entre le LMNP, le LMP et l’IS pour vos investissements immobiliers locatifs meublés.

Vous pourriez ainsi tomber dans le régime fiscal du Loueur en meublé professionnel (LMP) si votre foyer fiscal réunit ces deux conditions :

• Vos recettes annuelles de location meublée (ensemble des loyers TTC charges comprises) dépassent 23 000€ sur l’année civile (calcul au prorata si année incomplète).
• Ce montant de recettes sont supérieures à la somme de tous vos revenus professionnels français et/ou vos pensions de retraite.
• L’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès d’un greffe de Tribunal de commerce est depuis 2020 facultative.

C’était donc cette ancienne inscription au RCS qui permettait auparavant de choisir ou non le LMP qui, désormais non obligatoire, vous met en risque de sortir du LMNP du LMP.

Et si vous êtes expatrié non-résident, vous pourrez passer en LMP dès que vous dépassez 23 000€ de loyers meublés alors même que votre salaire est très largement supérieur à ce montant, puisque seuls les revenus de source française sont pris en compte !

Pour la petite histoire, c’est un fonctionnaire qui s’est vu refuser le statut du LMP (car il ne pouvait s’inscrire au RCS) qui est allé jusqu’au Conseil constitutionnel pour faire reconnaitre que cette obligation d’inscription au RCS était inconstitutionnelle en vertu du principe d’égalité des charges publiques.

Bref, depuis le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (PLFSS 2021) il est bien obligatoire pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) d’être inscrit à l’Urssaf SSI (ex-RSI) et de payer les cotisations sociales de 40% sur leurs bénéfices.

Choisir entre la fiscalité LMNP et LMP : Comparaison des deux régimes d’imposition

Les différences fiscales entre le LMNP et le LMP (cas d’exploitation en direct sans société) :

• Cotisations sociales sur le résultat BIC (SSI ex RSI entre 30% et 45%) : 17,2% de prélèvements sociaux ou cotisations sociales si plus de 23 000€ de recettes TTC annuelles en location saisonnière pour le LMNP ; cotisations sociales pour le LMP a priori (flou actuel sur le fait qu’elles ne s’appliqueraient uniquement si plus de 23 000€ de recettes TTC annuelles en location saisonnière également).
• Imputation des déficits : Non imputables pour le LMNP, sera mis en report (jusqu’à 10 ans) pour les années suivantes ; alors que les déficits seront imputables sans limitation sur le revenu global de l’année en LMP.
• Plus-values professionnelles du LMP : En cas de revente, exonération d’IR/PS si l’activité LMP a été réalisée pendant 5 ans minimum et si la moyenne des loyers bruts HT est inférieure à 90 000€ (exonération totale), ou supérieure à 126 000€ (exonération partielle). Mais, dans tous les cas, la plus-value professionnelle LMP se verra appliquer les cotisations sociales SSI entre 30 et 45% !
• Plus-values immobilières des particuliers du LMNP : La fiscalité de location meublée en cas de revente la plus avantageuse, car il s’agit du régime commun qui exonère totalement la plus-value au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les PS grâce aux abattements pour durée de détention.
• Réduction Censi-Bouvard : Même s’il vaut mieux l’éviter pour ne pas perdre la possibilité de déduire les amortissements, il est possible d’avoir la réduction d’IR Censi-Bouvard en LMNP avec un achat de bien immobilier dans le neuf, mais pas en LMP.
• Transmission donation ou succession : Régime de droit commun pour le LMNP, alors que le LMP est dans le régime du paiement différé suivi du paiement fractionné.

Le socle commun fiscal entre le LMNP et le LMP :

• Amortissements : Possibilité de déduire du résultat LMNP et LMP les amortissements de la valeur du bien immobilier (85% sur 30 ans par exemple, ou amortissements par composant…), et du mobilier (sur 5 à 7 ans).
• Charges déductibles : Toutes les charges liées à l’exploitation de l’activité de location meublée sont déductibles, y compris (contrairement en revenus fonciers) les frais d’acquisition type frais de notaire, de chasse ou d’agence.
• TVA : Exonération de TVA en LMNP ou LMP, sauf en bail commercial résidence services.
• IFI : Patrimoine immobilier assujetti à l’IFI à sa valeur actuelle de revente en LMNP et LMP. Mais exonération d’IFI possible si recettes supérieures à 23 000€, si résultat net (après charges et amortissements !) supérieur à vos revenus professionnels (hors pensions de retraite), et s’il s’agit de votre activité professionnelle principale.
• Démembrement de propriété : Possible de démembrer son actif immobilier en location meublée LMNP ou LMP.
• Location meublée par une société l’IR : Possible en Sarl de famille à l’IR ou SNC.

L’impôt sur les sociétés (IS), plutôt pour éviter le LMP si le LMNP est impossible

Pour éviter les cotisations sociales du LMP avec une SAS, SARL ou SCI à l’IS

Vous pourriez certes choisir l’Impôt sur les sociétés (IS) plutôt que la Location meublée non professionnelle (LMNP) en direct, mais (sauf pour vouloir une gestion en société) vous auriez peu d’arguments à ne pas choisir le LMNP qui réunit à la fois une fiscalité avantageuse sur les revenus et sur la revente.

Ainsi, depuis 2020 et la non-obligation de l’inscription au RCS pour être considéré comme Loueur en meublé professionnel (LMP), vous pourriez tomber dans ce régime sans le souhaiter si vous dépassez 23 000€ de loyers et que ce montant de loyer dépasse vos revenus professionnels (hors pension de retraite).

Après avoir étudier l’impact fiscal du passage en LMNP vers le LMP, notamment sur les cotisations sociales ou en cas de revente, vous avez la possibilité de décider de passer à l’impôt sur les sociétés (IS) en apportant vos biens immobiliers en location meublée dans une SAS, SARL ou SCI à l’IS.

Le résultat IS se calcule d’une façon similaire qu’en LMNP ou LMP, puisqu’on peut aussi déduire ou amortir des loyers tous les frais, travaux, biens immobiliers et meubles.

Mais ce résultat IS sera imposé en 2021 à 15% jusqu’à 38 120€, puis 26,50% au-delà.

Ensuite ce résultat pourra être mis en réserve, ou distribuer en dividendes imposés au Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (IR 12,8% et PS 17,2%).

Les deux différences majeures de l’impôt sur les sociétés IS avec le LMNP ou le LMP sont :

• Attention à la perception de revenus avec l’IS : 1/ Vous pourriez réaliser votre acquisition de biens à l’IS par des apports personnels en prêt de compte courant de la société (et le reste en crédit ou par une trésorerie déjà constituée), le remboursement se fera alors sans impôt ; alors qu’en LMP ou LMNP, il est obligatoire de subir une imposition si avez un résultat positif 2/ Après remboursement total du compte courant d’associé, vous devrez distribuer le résultat en dividendes pour percevoir des revenus… Mais le résultat sera diminué des amortissements dont le montant ne pourra être distribué et conservé en trésorerie ; alors qu’en LMP ou LMNP vous percevez les loyers sans déduire les amortissements, car ils n’impactent que les résultat fiscal BIC !
• Et sur la revente de bien immobilier : A l’impôt sur les sociétés, la vente du bien fera bien sûr augmenter votre résultat imposable IS imposable à 15% ou 26,50%, puis distribuable en dividendes à 30%. Et, surtout pour calculer cette plus-value, le prix d’acquisition sera réduit de tous les amortissements imputés… Ce qui fera tendre votre plus-value vers votre pris d’acquisition ! En LMP ou LMNP, vous serez assujetti au régime fiscal des plus-values professionnels ou immobiliers des particuliers qui ne réintègrent pas les amortissements dans le prix d’acquisition en cas cession.

Les structures sociétales immobilières avec l’IS se voient surtout comme des « tirelires » qu’il est bon de faire grossir (par le remboursement des crédits à l’intérieur ou l’accumulation de trésorerie à réinvestir), mais pas forcément d’en retirer des revenus.

Pour faire vos choix entre le LMMP, LMP ou l’IS, il faudra donc parfaitement appréhender votre situation et mettre à plat votre stratégie fiscale… En vous faisant par exemple conseiller par un expert-comptable, un avocat ou conseiller en gestion de patrimoine spécialisé.

Zoom sur la fiscalité BIC-réel de la location meublée non professionnelle LMNP

La fiscalité BIC de location meublée possède de nombreux avantages fiscaux sur celle des revenus fonciers de la location nue.

Les statuts du Loueur en Meublé (Non) Professionnel LM(N)P existent depuis 1949, et presque dans la même forme qu’aujourd’hui !

Les propriétaires d’immobilier qui louent leurs biens meublés rentrent leurs recettes dans la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC, déclaration fiscale 2041), qui est bien plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers de la location nue :

• Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (option BIC-réel), respectivement jusqu’à 30 ans et 10 ans, en imputant leur valeur dans les charges en régime réel. Permet de payer une faible imposition sur les loyers sur une très longue période.
• L’amortissement en LMNP ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, aujourd’hui à seulement 10 000€ par an autorisés.
• Faible imposition même en régime micro-BIC sans amortissement (pas d’option BIC-réel), qui dispose d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts BIC possible si les recettes sont inférieures à 70 000€ HT en 2021, alors qu’en location nue seulement 30% d’abattement si moins de 15 000€ de loyers fonciers.
• Récupération de la TVA au moment de la livraison. Uniquement pour les résidences services, permet de payer in fine le bien Hors Taxe (HT). Impact neutre toutefois in fine pour l’investisseur, car les rentabilités et les prix de revente sont calculés HT.

Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier

La force fiscale de la location meublée passe par son amortissement.

C’est là que la LMNP prend toute son importance… Déjà détaillée plus haut dans l’article, c’est grâce à cet amortissement comptable de l’immobilier (sur 30 ans) et du mobilier (sur 7 ans) que vous paierez une très faible imposition sur vos loyers de location meublée pendant une très longue période.

Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?

Amortissement annuel : 85% de l’immobilier divisé par 30.

Vous avez payé un bien LMNP 100 000€, dont 2 000€ de mobilier. Avec une rentabilité HT/HT de 3,5%, vous percevrez 100 000€ x 3,5% = 3 500€ par an de loyers nets de charges.

Le mobilier est amorti 7 ans (2 000€). Le foncier n’est pas amorti (15% du bien), soit 98 000€ x 85€ = 83 300€ amortis sur 30 ans.

Votre expert-comptable amortit alors l’immobilier sur une durée de 30 ans, soit 83 300€ divisés par 30 = 2 767€, qui seront alors considérés comme des charges imputées sur vos revenus chaque année pendant 30 ans.

Votre BIC imposable annuel ne sera alors donc que de 3 500€ – 2 767€ – l’amortissement du mobilier – d’autres éventuelles autres charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt), soit surement proche de zéro pendant plusieurs années.

Soit un gain fiscal juste pour l’amortissement (si vous avez par exemple une TMI de 30%), 2 767€ x (30% + 17,2%) = 830€ d’économie d’impôt sur le revenu + 476 de prélèvements sociaux, soit 1 306€ de gain fiscal par an pendant 30 ans, soit au total 39 180€ d’économie d’impôt sur 98 000€ d’investissement ans grâce à l’amortissement.

Pour les résidences services LMNP dans le neuf, l’amortissement est LA raison qui doit ne pas vous faire choisir le Censi-Bouvard Il est toujours préférable de privilégier la LMNP classique avec amortissement à la réduction d’impôt LMNP Censi-Bouvard.
En 2009 a été amendée la loi Censi-Bouvard, créant un « dérivé » du LMNP avec la possibilité de choisir une réduction d’impôts sur 9 ans (11% en 2021) plutôt que l’amortissement.
Le loi Censi-Bouvard sera à éviter, le statut LMNP « classique » avec l’amortissement à privilégier, car beaucoup plus intéressant fiscalement sur le moyen et le long terme.
Calcul simple sur 9 ans de gain fiscal pour une TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT.

• LMNP Censi-Bouvard sur 9 ans : 100 000€ x 11% = 11 000€ de gain fiscal en réduction d’impôt.
• LMNP classique amortissable sur 9 ans : 1 306€ x 9 = 11 754€ de gain fiscal grâce à l’amortissement.

Sur le court terme (revente à 9 ans), Censi-Bouvard est quasiment similaire fiscalement au classique amortissable (sauf si crédit, car la réduction d’impôt du Censi-Bouvard peut être utilisée tout de suite alors que l’amortissement est repoussé par les intérêts d’emprunt), mais en contradiction avec l’objectif patrimonial de se créer des revenus complémentaires sur le long terme et les nombreux risques que comportent un objectif de revente à moyen terme en résidence service LMNP.

Calcul simple sur 30 ans de gain fiscal pour une TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT.

• LMNP Censi-Bouvard sur 30 ans avec TMI à 30% : 100 000€ x 11% : toujours 11 000€ de gain fiscal et une fiscalité sur les revenus sans amortissement (à la TMI).
• LMNP classique amortissable sur 30 ans avec TMI à 30% : 39 180€ de gain fiscal, imbattable.

Pour 2019 la loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu’à 2021 et sera (malheureusement) encore d’actualité. Encore des occasions pour de peu diligents promoteurs, banquiers et conseillers en gestion de patrimoine de vous proposer de la “défiscalisation” et une “revente à 9 ans” sur ces résidences services LMNP neuves.

Biens en location meublée détenus en société : quid de la SARL de famille à l’IR ?

Lorsque votre location meublée est détenue par une Société Civile Immobilière (SCI), celle-ci devra obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Il n’est en effet pas possible d’avoir un appartement en location meublée détenu par une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), car le LMNP n’est pas une activité civile (comme la location nue), mais une activité commerciale. Vous pourrez bénéficier de l’amortissement qui permet de payer peu d’impôts sur les loyers, mais vous allez également subir le régime des plus-values professionnelles à l’IS (réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition).

En cas de revente de votre bien immobilier à travers une SCI à l’IS, vous subirez donc une très forte imposition par rapport au régime de plus-values immobilières de l’IR.

Dans le cas d’une Société Anonyme à Responsabilité Limitée (SARL) de famille à l’IR, vous allez bénéficier du régime des plus-values immobilières à l’IR et donc d’un abattement pour une durée de détention du bien : 22 ans pour l’exonération d’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération de prélèvements sociaux en plus de l’amortissement permettant de payer peu d’impôts sur les loyers. Ce statut est donc largement préférable à celui de la SCI à l’IS.

Par conséquent, dans le cas d’une détention et d’une gestion d’appartements en location meublée à travers une personne morale (souvent dans une logique de transmission ou de gestion à plusieurs associés), il est vivement recommandé de privilégier le statut de Société Anonyme à Responsabilité Limitée (SARL) de famille à l’IR à celui de Société Civile Immobilière (SCI) à l’IS.

Attention cependant, il est bien plus difficile d’obtenir un crédit immobilier par une SARL de famille qu’en détention en propre. Considéré comme un crédit professionnel, la majorité des banquiers écarteront un dossier de financement de SARL de famille bien plus chronophage et plus complexe qu’un crédit immobilier locatif classique.

Possibles cotisations sociales SSI (ex RSI) à partir de 23 000€ de recettes

L’Urssaf : un désavantage fiscal en LMNP pour les loueurs en AirBnB et autre location meublée de tourisme

Depuis 2017, si un propriétaire loue un ou plusieurs biens en location meublée saisonnière et que ses recettes dépassent les 23 000€ par an, il devra cotiser à la Sécurité sociale des indépendants SSI (ex RSI) dès le premier euro, soit une taxation sur son résultat entre 30 et 45% au lieu de 17,2% en plus de l’impôt sur le revenu !

L’affiliation au SSI (ex RSI) sera appliquée sur ses revenus meublés saisonniers que vous soyez en LMNP ou LMP !

Les travailleurs non salarié (TNS), les locations dans le cadre de résidence services et des résidences principales ne sont pas concernés.

Lors de leur rattachement, les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière peuvent opter pour leur rattachement au régime général dès lors que le montant de leurs recettes annuelles ne dépasse pas les limites du régime de la franchise en base de TVA, soit 85 800€ pour 2021.

Lorsque cette option est exercée, l’assiette des cotisations est égale aux recettes diminuées d’un abattement de 60 % (87 % si le logement est classé meublé de tourisme).

Imposition si affiliation au SSI (ex RSI)

• Cotisations sociales calculées sur le revenu net (avec cotisations minimales) soit entre 30 et 45% de taux de cotisations maximales en 2021.
• Déductibles au régime réel sauf 2.9 % (CSG non déductible + CRDS)
• Cotisations minimales déductibles à 100 %

Imposition si pas d’affiliation au SSI (ex RSI)

• Prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
• 6,8 % de CSG déductibles

Comparaison de la location meublée LMNP avec la location nue, la nue-propriété, et les revenus immobiliers étrangers

La fiscalité BIC de la location meublée LMNP comparée à la fiscalité des revenus fonciers de la location nue et à la nue-propriété.

Sans parler de votre résidence principale ou secondaire, vous avez plusieurs façons d’investir en immobilier locatif.

Macron a augmenté la CSG de 1,7% en 2018 pour l’année dernière pour faire passer les prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2% sur les bénéfices des revenus fonciers et BIC, ainsi que sur les plus-values immobilières. Mais la CSG déductible sur le revenu imposable est passé de 5,1% à 6,8%.

Fiscalité des Revenus fonciers (location nue et SCPI françaises)
Revenu imposable foncier imposable à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et prélèvements sociaux (17,2% en 2021).

• La location nue : Ancien classique, neuf Duflot Pinel, ancien réhabilité Malraux et Monument Historique.
• Les parts de SCPI qui investissent en France : L’immobilier géré de façon mutualisé via un fonds d’immeubles professionnels

Fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux BIC (location meublée LMNP) :
Après amortissement, revenu imposable foncier imposable à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et prélèvements sociaux (17,2%).

• La location meublée : LMNP ancien classique, LMNP neuf ou ancien géré en résidence services avec bail commercial, le LMP.

L’amortissement de l’immobilier et du mobilier en LMNP permet de réduire la base imposable et de percevoir les loyers avec une fiscalité nulle ou réduite.

Fiscalité de la Nue-propriété (démembrement temporaire ou viager) : 

• Investir en immobilier nue-propriété permet d’éviter la gestion locative.
• Décote d’environ 40% sur le prix (valeur de l’usufruit économique), pas d’usufruit (donc de gestion locative) pendant une quinzaine d’année.
• Ni IR (pas d’usufruit donc pas de revenus), ni ISF-IFI.
• Récupération de la pleine propriété à l’issu du démembrement temporaire.

Fiscalité internationale (SCPI qui investissent en immobilier à l’étranger) : 

• Les revenus sont imposés par le pays où se trouve l’immeuble en location : fiscalité de l’Allemagne, des Pays-Bas, d’Italie, de l’Espagne, du Portugal…
• La société qui gère la SCPI internationales (Corum AM, La Française AM…) paye à la source la fiscalité à l’étranger et le propriétaire des parts perçoit donc un revenu net de frais et net de fiscalité étrangère.
• L’investisseur n’a plus qu’à payer la fiscalité française des revenus fonciers, mais seulement sur le pourcentage de patrimoine situé en France ; et sur les revenus étrangers selon les conditions des conventions fiscales qui permettent d’éviter la double imposition.

Lire notre article pour comparer toutes les solutions d’investissement immobilier : Comment investir en immobilier ?

 

 

 

Photo avant travaux d’un investissement LMNP ancien à Paris

Photo après travaux

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

1.            Investir en LMNP dans le neuf en VEFA

Les dernières résidences neuves en création des exploitants de résidence de services.

Revenir au plan de l’article
En souhaitant investir en LMNP dans le neuf vous réaliserez alors votre investissement via un promoteur et le groupe d’un gestionnaire qui lancent une nouvelle résidence en commercialisation, par exemple Nexity ou Réside Etudes qui lance une nouvelle résidence étudiante ou seniors, ou Orpéa, DomusVi, Le Noble Age, Medica Korian ou Domidep qui lance un nouvel EHPAD.

La vente sur plan ou la vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif neuf, vous le faites sous le statut juridique de la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

C’est-à-dire que votre bien immobilier est acheté « sur plan » et qu’il vous sera livré neuf dès qu’il sera achevé (généralement une à deux années après votre acte notarié). Contrairement à d’autres pays, comme l’Espagne, le statut VEFA de l’immobilier neuf en France protège particulièrement les investisseurs : en effet, vous ne pouvez ainsi passer devant le notaire qu’uniquement si le promoteur a obtenu la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) pour la résidence, c’est-à-dire que son taux de réservation des « lots » a atteint au minimum 50% et que le promoteur est assuré d’avoir les fonds nécessaires pour finir la construction.

2. Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente

Un particulier qui revend son bien ancien LMNP à un autre particulier.

Puisqu’ils ne sont pas des biens d’habitation qui se revendraient en agence immobilière de façon classique, les biens immobiliers LMNP en résidence de services ont longtemps été des biens qui se gardaient et qui ne se revendaient pas. Mais désormais, de plus en plus d’intermédiaires spécialistes proposent une offre efficace de LMNP dans l’ancien « revente – occasion » (le Revenu Pierre, Pierre Revente, Cerenicimo Asset, Actifs et Investissements, 1Pierre2Coups…).

Un filtre des intermédiaires LMNP revente et des opportunités à saisir.

Ce marché de la revente qui se développe est plutôt une bonne nouvelle, autant pour les propriétaires qui souhaitent revendre leur bien que pour ceux qui souhaitent investir dans des biens LMNP déjà existants à des prix d’achat moins élevés, plus cohérents que dans le neuf (avec donc des rendements locatifs affichés intéressants).

Attention toutefois si vous êtes un actuel propriétaire de bien en LMNP qui envisagerait une revente, les spécialistes intermédiaires du LMNP ancien opèrent un important filtre sur les biens en résidence de services qu’ils pourraient prendre en mandat de vente, écartant ainsi toutes les résidences ou tous les exploitants à risques (mauvais payeurs ou mauvais gestionnaire)…

D’après eux, et pour information… près de 70% du marché du LMNP serait ainsi invendable sur le marché secondaire ! D’où l’importance de son choix de gestionnaire et de résidence si l’on doit revendre un jour (je me répète !).

Ce filtre opéré par les spécialistes du LMNP ancien est clairement un gage de sécurité pour les futurs investisseurs par rapport au neuf : autant pour la revente et la justesse du prix que sur la qualité de la résidence et du gestionnaire.

Nos conseils location meublée LMNP pour choisir entre un bien dans le neuf ou dans l’ancien

Plus de sécurité et de visibilité sur son investissement dans le LMNP ancien

Le marché de la revente de résidence services en location meublée LMNP ancien comporte de nombreux avantages sur celui du neuf :

• Rendements locatifs meilleurs, car prix souvent plus cohérents que dans le neuf.
• Emplacements plus centraux (anciens fonciers).
• Visibilité sur la santé financière de la résidence et sur sa bonne gestion.
• Pas besoin d’attendre la livraison (gain de temps et des intérêts intercalaires si crédit, revenus complémentaires perçus immédiatement).
• Intermédiaires spécialistes LMNP revente qui ne sélectionne que les meilleurs gestionnaires et résidences.
• Possibilité de choisir un bien à la construction récente (inférieur à 10 ans).

Cependant, outre des frais de notaire plus élevés que dans le neuf (8,5% contre 3,5%), l’offre en ancien LMNP est plus restreinte que celle des promoteurs dans le LMNP neuf. Une résidence services LMNP dans le neuf aura également les dernières normes de construction.

Aujourd’hui chez Calci Patrimoine, sauf nouveau programme neuf d’un gestionnaire de renom dont nous sommes certains que la pérennité sera au rendez-vous, nous conseillons nos clients qui ont le profil d’investir dans des biens LMNP résidence de services dans l’ancien récent plutôt que dans le neuf.

3. Dans quel secteur d’activité choisir notre bien meublé en résidence services LMNP ?

EHPAD et résidences étudiantes à privilégier, seniors à méditer, affaires et tourisme à éviter.

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en location meublée LMNP avec gestionnaire et bail commercial, vous choisissez aussi l’activité de la résidence de services qui peut alors être :

• Un établissement d’hébergement pour personnes âgés dépendantes EHPAD.
• Une résidence étudiante.
• Une résidence seniors.
• Une résidence d’affaires.
• Une résidence de tourisme.

Une location meublée LMNP en EHPAD

Avis positif sur les EHPAD, attention au renouvellement du bail commercial.

L’établissement d’hébergement pour personnes âgés dépendantes (EHPAD) accueille les personnes devenues dépendantes et intègre des professionnels de la santé, tels que des médecins ou des aides-soignants. Ces établissements sont très souvent situés en périphérie des villes, leur rendement net de charge servi est supérieur à tous les autres types de résidences (autour de 4% pour les EHPAD, contre 3,5% pour les autres). À partir de 150 000€ HT d’investissement pour un bien de qualité en EHPAD.

Notre avis positif pour investir en EHPAD LMNP. Ce n’est un secret pour personne, avec le vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie, la demande de services pour personnes dépendantes est un enjeu de santé national. L’offre et la demande étant déjà aujourd’hui bien déséquilibrées, les EHPAD intelligemment implantés et gérés sont remplis et très rentables.

Investir dans un EHPAD n’a rien d’attirant : vous investirez dans une petite chambre pour fin de vie, remplie d’appareils médicaux, d’une résidence située dans une zone très peu habitée. C’est pourquoi sans un exploitant de l’EHPAD, l’immobilier ne vaudra presque plus rien. Ce rapport de force peut alors poser problème au moment du renouvellement du bail, le gestionnaire sera ainsi beaucoup plus enclin à faire du « chantage à la délocalisation » pour faire baisser votre prix de loyer.

Reste qu’en choisissant un bon gestionnaire et une bonne résidence, vous minimiserez ces risques au moment du renouvellement de bail LMNP et ferez un excellent investissement pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés. Le marché de la revente d’EHPAD est aussi très actif et liquide pour les meilleurs gestionnaires.

Notre top 3 des gestionnaires en LMNP EHPAD: Le Noble Age, DomusVi, Medica Korian.

Une location meublée LMNP en résidence étudiante

Avis positif sur les résidences étudiantes, attention aux charges et au choix du gestionnaire

Surtout composées de T1 et situées aux alentours d’écoles et d’universités, ces résidences accueillent les étudiants qui souhaitent bénéficier d’une infrastructure dédiée : cantine, lieux de vie, proximité des transports ou de l’école…

Notre avis positif pour investir en résidences étudiantes LMNP. Un marché clairement adaptée à la demande forte d’hébergement des étudiants. Un investissement immobilier a faible ticket d’entrée (à partir de 70 000€ HT).

Soyez vigilant sur les charges (taxe foncière, charges de copropriété, gros travaux qui pourraient faire diminuer drastiquement votre rentabilité nette. Il existe également de (trop ?) nombreux « petits » gestionnaires de résidence étudiante qui pourraient vous mettre en difficulté en cas de revente.

Globalement, privilégiez toujours les villes étudiantes ou les villes d’Ile-de-France, avec une proximité des transports, des universités et des écoles, et vous aurez très peu de risques de gestion ou de renouvellement de bail. Et même si le gestionnaire de résidence étudiante devait partir, vous serez au pire, toujours propriétaire d’un T1 bien placé dans une belle ville que vous pourrez louer en direct avec la copropriété…

Notre top 3 des gestionnaires en résidence LMNP étudiante: BNP Studélites, Nexity Studéa, Réside Etudes.

Une location meublée LMNP en résidence seniors

Avis mitigé sur les résidences seniors pour la jeunesse du marché, attention à la revente.

Ces résidences non médicalisées sont adaptées à la vie de personnes à la retraite, toujours actives et en bonne santé, intégrées de salles communes et de services à la personne (ménage, conciergerie…). Elles se trouvent généralement en centre-ville pour une meilleure accessibilité aux commerces environnants.

Notre avis mitigé pour investir en résidences seniors LMNP. Avec le vieillissement de la population et l’essor du « papy-boom », le marché des résidences seniors LMNP semble avoir de beaux jours devant lui. Beaucoup de concepts différents de résidences seniors existent, plus ou moins réussis, les résidences seniors sont intéressantes, car elles se rapprochent des résidences d’habitation classiques en termes de typologie de biens (du T1 au T3).

Nous avons cependant peu de visibilités sur la revente des biens LMNP en résidence services seniors, car le marché est encore très récent (il n’a vraiment décollé qu’à partir de 2009, la grande majorité des résidences seniors sont encore presque neuves). C’est pourquoi nous conseillons à nos clients de privilégier les EHPAD ou les résidences étudiantes pour minimiser ce risque au cas où ils souhaiteraient un jour revendre leur bien LMNP en résidence seniors.

Notre top 3 des gestionnaires en résidence LMNP seniors : Nexity, Réside Etudes, GFP Invest Domitys.

Une location meublée LMNP en résidence d’affaires

Résidences d’affaires plutôt à éviter, sauf cas particuliers

À proximité des centres d’affaires ou des zones de bureaux. Ces résidences mettent à disposition des appartements pour les hommes et les femmes d’affaires qui ont un besoin de location de courte durée.

Notre avis plutôt négatif pour investir en résidences d’affaires LMNP. Nous constatons qu’il existe un risque important sur ces résidences du fait d’une forte concurrence et d’une certaine inadéquation de cette offre à la demande des voyages d’affaires.

Privilégiez les villes et les emplacements à forte activité économique, adaptés aux hommes et aux femmes d’affaires en transit (proche des gares, des centres villes, des quartiers d’affaires). Beaucoup de résidences d’affaires en mauvaise santé financière et très peu de liquidité sur le marché de la revente.

Une location meublée LMNP en résidence de tourisme

Résidences de tourisme à éviter, sauf objectif personnel plaisir.

Situées dans les régions touristiques, souvent en périphérie des villes, ces résidences accueillent les vacanciers dans des logements qui disposent d’un certain nombre de services (piscine, spa, sport, animations…).

Notre avis négatif pour investir en résidences touristiques LMNP, sauf en cas d’achat plaisir pour en bénéficier quelques semaines par an. Même argument que pour les résidences d’affaires sur la concurrence. C’est aussi sur ce secteur du tourisme qu’il y a eu (et qu’il y a encore) le plus grand nombre de problèmes : faillite du gestionnaire, charges qui explosent, renégociation forte de bail à la baisse… Le marché de la revente des biens en LMNP de tourisme est aussi très compliqué, car les charges y sont plus importantes que dans le reste des résidences de services LMNP, leurs usure rapide (souvent dues à leur emplacement, proche mer, forêt, montagne) font que les nouveaux investisseurs privilégient les résidences de tourisme dans le neuf plutôt que dans l’ancien.

Nos conseils location meublée LMNP sur le choix de l’activité de sa résidence services. Entre résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires

N’oubliez pas que la pérennité de votre investissement LMNP est liée à celle de la résidence et de son gestionnaire avec qui vous signez un bail commercial. Privilégiez les résidences étudiantes et les EHPAD pour leur marché solide et connu. Si vous souhaitez investir un petit ticket (moins de 100 000€), les résidences étudiantes sont d‘excellents investissements, au-delà de 150 000€ un EHPAD, voire une résidence seniors, est très cohérent. Pour les résidences d’affaires ou de tourisme, à part pour de rares résidences très qualitatives, ou pour un investissement affectif, elles sont à éviter autant que possible.

Entourés des meilleurs fournisseurs et garnis d’une grande expérience, notre cabinet vous conseille dans la sélection d’un bien LMNP d’une résidence de services avec gestionnaire pour optimiser votre investissement et minimiser les risques de gestion, de bail et de revente.

4. Récupération de la TVA à la livraison de la résidence LMNP neuve

Récupérer la TVA sur votre LMNP n’a aucun impact sur votre investissement.

Uniquement dans le neuf, la récupération de TVA sur un investissement TTC équivaut à un investissement HT. Vous recevrez un chèque du montant de la TVA (20%) par l’administration fiscale six mois environ après la livraison de votre résidence neuve LMNP de VEFA.
Légalement en location meublée, la TVA est exonérée et donc ne peut être récupérée. En droit, cette récupération de TVA ne s’applique donc que pour l’immobilier meublé qui propose des prestations d’hébergement de tourisme, d’exploitants inscrits au Registre du Commerce ou consenti par bail commercial – c’est bien le cas de l’investissement en LMNP géré avec résidence de services.
La TVA est ensuite amortie « virtuellement » par l’administration fiscale pendant une durée de 20 ans. C’est-à-dire que si vous vendez le bien LMNP avant 20 ans et que le bien racheté n’est plus loué meublé par le nouvel acquéreur, vous devrez alors leur rembourser la quote-part de la TVA qu’il restait prorata temporis.

À noter également que si vous effectuez votre opération LMNP dans de l’immobilier ancien, vous ne récupérez que la part de TVA sur les frais de recherche de l’intermédiaire de revente, car il n’y pas de TVA entre particuliers.

Souvent mise en avant comme un avantage fiscal par certains vendeurs, la récupération de TVA dans le neuf est en réalité neutre pour l’investisseur en LMNP. Considérez simplement que vous payez votre bien HT, car en cas de revente le prix sera fixé aussi HT.

5. La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial

L’exploitant de la résidence vous paye vos loyers, pas les locataires.

Pendant une durée comprise entre 9 et 12 ans, c’est le bail commercial qui vous lie légalement au gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi en LMNP. Ainsi, plus de problème de rotation, de carence, ni de vacance de locataire. À la fin de la durée du bail commercial, si tout se passe bien, celui-ci est directement reconduit par tacite reconduction aux mêmes conditions que le précédent.

Le fait d’établir un bail avec un professionnel vous sécurise bien plus qu’un bail avec un particulier : durée de bail bien plus longue et risques locatifs mutualisés entre tous les locataires de la résidence, voire entre toutes les résidences du groupe du gestionnaire.

Pendant la durée du bail, le gestionnaire de la résidence services LMNP vous paiera ainsi de façon sécurisée vos loyers chaque trimestre.
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Nos conseils location meublée LMNP sur la sélection du bien et de la résidence.

Il est absolument nécessaire de comprendre les tenants et les aboutissants des conditions dans lesquelles évolue la résidence LMNP (perspective du marché, cohérence de l’emplacement, qualité du gestionnaire).

En droit commercial, les loyers ne sont en effet pas « garantis ». Il existe bien des cas où le gestionnaire ne paye plus votre loyer : en retard, en cessation de paiement ou en dépôt de bilan. Sans aller jusque-là, il arrive trop souvent que les gestionnaires négocient à la baisse le loyer annuel des propriétaires au moment du renouvellement du bail, notamment si la résidence ne tourne pas aussi bien qu’espéré (ou que le loyer ait été surévalué dès le départ pour mieux vendre la résidence LMNP neuve…).

6. L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire

Gestion et paiement des charges de la résidence services LMNP déléguées à l’exploitant.

La plupart des charges usuellement induites au propriétaire d’un bien immobilier seront en LMNP aux frais du gestionnaire, toutes celles usuellement induites aux locataires récupérées par le gestionnaire.

En cas général, le propriétaire du bien LMNP en résidence services devra uniquement s’acquitter :

• Des frais d’acquisition (frais de notaire, frais de recherche…).
• De la taxe foncière annuelle.
• Des frais de syndicats de propriétaires annuels (sauf en EHPAD).
• Des frais de comptabilité annuels (gratuits aux 2/3, car ils viendront en réduction d’impôt l’année suivante)
• Du renouvellement des meubles (fréquence et prix dépendant du gestionnaire).
• Des gros travaux (articles 605 et 606 du Code civil), type ravalement ; même si parfois le gestionnaire s’engage à les prendre à sa charge (sauf en EHPAD où tout sera pris en charge, notamment la remise aux normes).

Ces charges à payer pour le propriétaire pourront bien sûr être imputées sur vos revenus en régime réel en plus de l’amortissement de l’immobilier et des éventuels intérêts d’emprunt – permettant ainsi d’avoir une quasi non-imposition sur vos revenus complémentaires BIC… !

Nos conseils location meublée LMNP sur les conditions du bail commercial.

De plus en plus rare dans les baux commerciaux (sauf en EHPAD), l’article 606 du bail commercial LMNP, c’est-à-dire le fait que le paiement des grosses réparations est parfois pris en charge par le gestionnaire. Vérifiez également si dans le bail de la résidence, la revalorisation des loyers en fonction de l’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers) n’est pas excessivement plafonnée (en dessous de 1%).
Même si c’est également de plus en plus rare, sachez toutefois qu’il existe encore des baux de résidences services dans lesquelles la revalorisation des loyers n’est pas plafonnée. Dans ce cas, vous bénéficierez au maximum d’une forte inflation.

Nos conseils location meublée LMNP pour optimiser votre investissement avec sa comptabilité BIC.

Afin d’optimiser votre investissement LMNP avec votre situation patrimoniale, il peut être tout à fait intéressant de prendre un crédit immobilier afin de « repousser » le moment où vous utiliserez votre amortissement et bénéficierez de l’imposition réduite sur 30 ans (au départ à la retraite, par exemple).
En effet, les intérêts d’emprunt seront imputés aux revenus comme charges, même si votre stock de déficit est reportable pendant 6 ans, le stock d’amortissement est lui reportable indéfiniment ! Cela peut être d’autant plus intéressant en crédit in fine si vous disposez du capital au départ.

De plus, avec la fin du crédit coïncidant avec le début votre retraite, vous optimiserez les revenus complémentaires de votre bien en location meublée.

 

 

Récapitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

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Compte-tenu de la situation de crise actuelle qui fragilisent les gestionnaires, nous ne recommandons globalement pas d’investir en résidence services meublées. Pour bénéficier de revenus complémentaires diversifiés et sans gestion, nous conseillons plutôt au cabinet les SCPI qui investissent à l’étranger.

L’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires. Jusqu’à 4% de rendement locatif brut de gestion et brut d’impôt. Cadre sécurisant grâce au gestionnaire et au bail commercial. Faible imposition grâce à l’amortissement et aux revenus BIC.

Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard. Pour bénéficier de la faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier dont la valeur est répartie et imputée dans les charges pendant 30 ans (amortissement qui n’existe pas en revenus fonciers de la location nue classique ou en SCPI).

Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf. Comme indiqué plus largement dans l’article, acquérir son investissement immobilier en location meublée sur le marché de la revente permet de bénéficier d’un filtre de sécurité de la part des intermédiaires, qualifiant le prix, le gestionnaire et la pérennité de la résidence dans le temps.

Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien. Se revendant exclusivement via des spécialistes, les biens immobiliers de résidences services LMNP ne se revendent pas aussi facilement qu’un bien d’habitation classique. Les futurs acheteurs seront ainsi en nombre plus restreint, car ils doivent avoir, comme vous, le seul même objectif d’avoir des revenus complémentaires ; alors qu’un acheteur en bien immobilier d’habitation aura bon nombre d’objectifs possibles (y loger, le louer, loger un proche…). Le LMNP en résidence services est un investissement immobilier qui se motive par ses compléments de revenus, pas pour une revente..

Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes. Privilégiez les résidences de services pour les personnes dépendantes (EHPAD) et pour les étudiants. Le manque de visibilité sur la revente des biens meublés en résidences seniors nous pose problème. Résidences touristiques et d’affaires sont à éviter, sauf exceptions.

Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP. C’est la pérennité de l’activité du gestionnaire qui fera que votre investissement locatif meublé perdurera et se valorisera. Le gestionnaire devra être un professionnel expérimenté, spécialistes de l’activité de la résidence LMNP que vous avez choisie, et reconnu comme respectueux des propriétaires.

Face au Coronavirus, des gestionnaires de résidences qui payent leur loyer et ceux qui les suspendent.
Les résidences de tourisme et d’affaires sont les plus touchées par la désertification des locataires suite au confinement anti Covid-19 en France. Ceux sont donc ces gestionnaires qui utilisent logiquement le plus la possibilité que leur propose le gouvernement de suspendre leur loyer pour sauvegarder leur trésorerie… au détriment des propriétaires.

Il n’y a pas d’incidents de paiement de loyer dû au Coronavirus en date du 1er avril sur les résidences meublées en EHPAD.

Des conditions du bail commercial à pointer : qui paye les charges et quel plafonnement de revalorisation des loyers ?

Fonctionnement du LMNP en location directe classique

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L’immobilier en location meublée dans le neuf ou dans l’ancien ?

Investir dans le neuf ou ancien réhabilité (acheter à un promoteur)

Avantages de l’immobilier neuf ou ancien réhabilité>

• Dernières normes de construction, pas de travaux à prévoir sur de nombreuses années.
• Frais de notaire réduits pour le neuf (entre 2,5% et 3,5%).
• Tous les frais d’intermédiation sont compris dans le prix de vente.
• Différentes stratégies d’investissement avec avantages fiscaux à adapter à votre situation : Pinel, Malraux, Monuments Historiques, Nue-Propriété…
• Recherche simplifiée grâce à l’accès aux stocks, des grilles des prix des résidences et des plans.
• Achat à un professionnel (promoteur) : cadre réglementaire plus protecteur au regard de ses devoirs et obligations envers l’acquéreur.

Inconvénients de l’immobilier neuf ou ancien réhabilité

• Prix au m2 plus élevé, moins de rendement net final.
• Vente en état futur d’achèvement (VEFA) : deux années de construction avant la livraison.
• Seuls les frais de notaire seront déduits du revenu imposable en location meublée LMNP neuf.
• Faible chance d’obtenir une plus-value avant 10 ans de détention.
• Pas de possibilité de négocier le prix d’achat.
• Si option pour la loi Pinel, imposition à la peu avantageuse fiscalité des revenus fonciers de la location nue.

Investir dans l’ancien (acheter à un particulier)

Avantages de l’immobilier ancien

• Prix au m2 de marché, plus de rendement net final.
• Optimisation de la fiscalité avantageuse de la location meublée LMNP, car les travaux, les frais de notaire et de recherche s’imputent sur les revenus imposables.
• Plus forte chance d’obtenir une plus-value à court terme grâce à une négociation ou des travaux de rénovation.
• Offre de biens beaucoup plus large que dans le neuf (car achat sur l’ensemble des biens existants), donc de diversité de stratégies : petites immeubles, divisions, collocation…
• Possibilité d’investir en cœur de ville, notamment dans des secteurs qui n’ont plus de foncier disponible.
• Sans année de construction et grâce au rendement plus élevé, il sera plus aisé d’enchainer plusieurs investissements en pilotant votre taux d’endettement.

Inconvénients de l’immobilier ancien

• Recherche du bien plus contraignante (par vous-même, ou par chasseur).
• Frais de notaire élevés (entre 7% et 8%), souvent demandé en apport en cas de crédit.
• Pas de loi Pinel si location nue, la fiscalité des revenus fonciers étant une imposition contraignante (opter plutôt pour la location meublée).
• Achat à un non-professionnel (particulier) : moins de protection juridique en cas de vices non connus au moment de l’acquisition.
• Selon l’année de construction de l’immeuble, plus de charges et de travaux à prévoir que dans le neuf.
• Risque de surpayé le bien si « coup de cœur », et quand le vendeur et son agent immobilier cherchent à maximiser le prix de vente.

Comparaison de deux biens neuf/ancien en location meublée à Asnières (92)

Exemple d’investissement neuf en location meublée à Asnières-Seine (92)

Promoteur Cogedim
Résidence Promenade Manet
10 min à pied de la station Gabriel Péri L13
1 pièce en rez-de-jardin de 31,86m2

Prix du bien 239 000€
Frais de notaire 7 170€
Meubles 3 500€
Loyer brut 1 150€ par mois
Taxe foncière 550€ par an
Charges de copropriété 400€ par an

Prix net total = 249 670€ (7 836€/m2)
Loyer net annuel = 12 850€
Rendement estimé Neuf : 5,15% net

Exemple d’investissement ancien en location meublée à Asnières-sur-Seine (92)

Chasseur d’appartement locatif ancien
10 min à pied de la station Les Agnettes L13
Deux pièces de 36,96m2 (33,57m2 Carrez)

Prix du bien 150 500€
Frais de notaire 12 300€
Honoraires de recherche 13 489€
Travaux 26 904€
Meubles 3 500€
Loyer brut 1 050€ par mois
Taxe foncière 550€ par an
Charges de copropriété 600€ par an

Prix net total = 206 693 (6 157€/m2)
Loyer net annuel = 11 450€
Rendement estimé Ancien : 5,54% net

Focus sur l’investissement locatif meublé dans l’ancien

Grâce à l’ancien et la fiscalité LMNP, vous optimisez le prix, le loyer, et votre rendement net final. Avec l’investissement locatif meublé LMNP dans l’ancien direct, vous optimisez votre rendement net (loyer net divisé par prix net) :

• Vous payez moins cher votre bien ancien au m2 par rapport au neuf (en contrepartie d’avoir plus de risques).
• Vous rénovez et décorez votre acquisition qui le valorise mieux à la location (également plus de risques que pour un investissement neuf).
• Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien et vous réalisez des travaux, ces frais d’acquisition sont déductibles de votre revenu BIC réel LMNP imposable.
• Vous avez un meilleur contrôle sur votre stratégie locative meublée : petite surface, grande collocation, location saisonnière ou immeuble (voir plus bas dans l’article).

Vous assumez d’être en gestion directe avec un locataire en contrepartie d’un rendement supérieur. Même si vous aurez la possibilité de confier la gestion locative par une agence immobilière, ce sera le locataire qui vous paiera le loyer et non un gestionnaire de résidences professionnel. En contrepartie des risques de loyers en retard ou impayés, de vacances ou carences, vous bénéficierez d’un montant de loyer bien supérieur à une gestion indirecte.

Vous cherchez un bien soi-même et appréhender les risques à l’acquisition, ou à travers un chasseur immobilier. Vous devrez acheter votre investissement immobilier locatif meublé LMNP ancien à un particulier dans le schéma classique (particulier à particulier, ou agence immobilière). Vous aurez ainsi le choix de faire vos recherches vous-même en épluchant les annonces, ou via une agence de chasseurs de rentabilité (partenaires de Calci Patrimoine). Puisque les risques à l’acquisition d’un bien ancien sont importants (prix surévalué, copropriété mal gérée, travaux à prévoir…), nous vous recommandons de les minimiser en vous faisant accompagner par un expert chasseur immobilier. Il qualifiera votre projet, avec son prix, les travaux le loyer estimé, les charges, et donc votre rendement net final.

Vous réalisez des travaux et meubler son bien. Même raisonnement que pour chercher et trouver votre bien LMNP ancien. Vous minimiserez les risques, les coûts, la durée et la qualité (et donc votre rendement net) en faisant appel à des professionnels de la rénovation et de l’ameublement.

Vous choisissez entre la location longue, le bail mobilité, et la location saisonnière. Plus le turn-over des locataires est important (donc votre risque locatif), plus votre rendement est potentiellement plus élevé (vous louerez plus cher). Sur une location longue, un locataire dans un studio restera 1 an et demi en moyenne, su un bail mobilité quelques mois, et sur une location saisonnière quelques jours.

Récapitulatif 2021 de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP directe classique dans l’ancien

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Connaitre votre capacité d’emprunt immobilier avec une banque ou un courtier

D’autant plus depuis les nouvelles recommandations du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) qui ont poussé les banques en 2021 à respecter le taux d’endettement maximum de 35%, l’enjeux pour vous étant de connaitre votre budget maximum (crédit + apport), et piloter au mieux votre capacité d’emprunt immobilier pour pouvoir continuer à investir.

• Quel est votre taux d’endettement actuel et après cet investissement immobilier locatif ? Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges (le loyer que vous payez, les mensualités de crédit, une pension…) et vos revenus (salaires, loyers immobiliers…).
• Combien pouvez-vous emprunter au maximum pour la durée la plus longue possible ? A quel taux et à quel coût d’assurance décès emprunteur ?
• Qu’inclut le financement de ce montant ? Le prix du bien immobilier + les éventuels travaux + les frais d’agence + les frais de notaire ?
• Peuvent-ils vous donner une attestation de capacité d’emprunt de ce montant ? Très utile pour rassurer les vendeurs et agents immobiliers quand tu feras une offre sur un appartement, surtout dans les marchés immobiliers qui sont ultra tendus.
• Quels sont les frais annexes que vous devrez payer dans tous les cas ? Fais de dossier bancaire, frais de courtier, frais de caution bancaire type Crédit Logement, Saccef, ou hypothèques…

Ce que je vois bien trop souvent dans le patrimoine de nos clients : Un important crédit immobilier pour votre résidence principale, ou un investissement locatif peu rentable, qui vous tue votre capacité d’endettement…

La capacité d’endettement illimité si vos loyers couvrent très largement les crédits

Avec le calcul différentiel des banques, découverte de la formule magique de l’auto-financement et de la capacité d’endettement illimité.

Même si depuis 2020 il devient une rareté, connaissez-vous le calcul différentiel que les banques pratiquent pour connaitre votre capacité d’emprunt ? C’est-à-dire lorsqu’elles isolent l’effort d’épargne de vos biens en location, plutôt que de mettre les mensualités de crédit et les loyers dans vos charges et vos revenus.

Et savez-vous donc aussi qu’il existe un montant de loyer (donc un rendement) qui vous permet de ne jamais perdre en capacité d’endettement ? Vous permettant ainsi de réaliser des acquisitions quasi « à l’infini » ?

Puisque les banques prennent en compte dans leur calcul de taux d’endettement 70% des loyers que vous percevez, il suffit que votre loyer brut multiplié par 70% soit supérieur à vos mensualités de crédit pour être en auto-financement et que votre taux d’endettement ne soit pas diminué !

Prenons un exemple, soit un investissement immobilier LMNP ancien au budget total de 300K€ (prix du bien, travaux, frais de notaire, honoraires d’agence et de chasseur, meubles), avec 10% d’apport (30K€) vous réalisez un crédit de 270K€.

Crédit sur 25 ans Taux 2% : Rendement magique de 6,54%.

• Mensualité de 1 144€. Il faut donc un loyer hors charges de 1634€ (1 144€ divisés par 70%) pour être en endettement illimité, soit 19 608€ (1634€x12) divisés par 300 000€ = 6,54% brut.

Crédit sur 20 ans Taux 1,8% : Rendement magique de 7,66%.

• Mensualité de 1 340€. Il faut donc un loyer hors charges de 1 914€ (1 340€ divisés par 70%) pour être en endettement illimité, soit 22 968€ (1915€x12) divisés par 300 000€ = 7,66% brut.

Bien sûr, puisque chaque projet est différent, votre rendement magique cible peut être facilement calculé en fonction de votre budget global, durée de crédit, montant de l’apport et taux de crédit !

Choisir la stratégie LMNP directe ancien la plus adaptée à votre profil, budget et votre objectif de rendement

Quelle la stratégie LMNP ancien directe qui vous convient le mieux ? Définissez votre projet pour cibler et rechercher les biens en adéquation.

Ces exemples sont ce qu’il est possible d’obtenir avec nos chasseurs partenaires.

La petite surface studio ou deux pièces.

• Budget entre 100 et 200K€.
• Rendement net de 3% à Paris à 5,50% en Ile-de-France.
• Paris et petite couronne.
• Un seul locataire.
• Stratégie qui sécurise, la plus connue et répandue.

La grande surface en collocation.

• Budget entre 150K€ et 350K€.
• De trois à cinq pièces.
• Rendement net de 5,00% en Ile-de-France à 7,00% en province.
• Petite et grande couronne parisienne, Lille et Rouen…
• De deux à quatre locataires.
• Stratégie qui optimise le rendement des grandes surfaces.

Le local commercial en RDC à Paris pour faire du AirBnB toute l’année.

• Budget entre 350K à 700K€.
• Locaux commerciaux en rez-de-chaussée (RDC), sur cour ou sur rue, quand le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de location saisonnière et d’hôtellerie (clause bourgeoise).
• Rendement net de 7,00% à 9,00% à Paris.
• Paris uniquement (pour l’instant).
• Un seul locataire courte durée.
• Stratégie qui permet de louer en saisonnier toute l’année dans Paris et en toute légalité. Mais avec une réglementation qui risque de se durcir ces prochains mois, sans parler du COVID-19.

L’immeuble entier.

• Budget entre 700K à 5M€.
• De 4 à 20 appartements…
• Rendement net de 7,00% à 9,00%.
• Paris, Ile-de-France, Lille, Rouen, Bordeaux…
• Autant de locataires que d’appartements.
• Stratégie qui réunit le plus d’avantages, mais au budget plus élevé.

Exemple d’une simulation d’un bien en LMNP ancien direct à 6,7% de rendement net

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Projet de collocation à Rouen 235 689€ et 6,74% de rendement net

T4 au 2ème étage sans ascenseur de 103m2.
A l’achat : 1 grand séjour (40m2),1 chambre (14m2),1 chambre (11m2),1 chambre (10m2)1 cuisine, 1 salle d’eau, 1 toilette, 1 cave.
Travaux de rénovation complète et de valorisation : création d’une nouvelle chambre dans le séjour et deuxième salle d’eau dans la cuisine.

Prix négocié : 142 000€
Frais de notaire : 11 900€
Travaux : 57 570€
Mobilier : 8 800€
Honoraires de chasse : 15 419€
Investissement total : 235 689€

Loyer mensuel : 370€ pour 4 chambres, soit 1 480€
Loyer annuel : 17 760€
Charges de copropriété : 984€
Taxe foncière : 900€
Revenu net annuel : 15 876€

Résumé de l’opération LMNP directe ancien en collocation

• 17 760€ divisés par 235 689 = 7,57% de rendement brut => Rendement magique sur 21 à 25 ans de durée de crédit, pas de perte de capacité d’emprunt.
• 15 876€ divisés par 235 689€ = 6,74% de rendement net => Autofinancement en payant les frais de notaire et les meubles (20 700€, soit 8,78% de l’investissement) et un crédit de 214 969€ sur 20 ans avec 1067€ de mensualités contre 1323€ de loyer net de charges !

Plan avant travaux de cet investissement LMNP ancien

Plan après travaux

Conclusions pour établir votre stratégie d’investissement immobilier locatif en 2021

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Pourquoi investir en location meublée en direct (plutôt qu’en résidence services). Pour éviter tout risque à la revente ou avec le gestionnaire, un bien immobilier d’habitation classique mis en location meublée directe est un excellent investissement s’il est bien réalisé. L’objectif principal ne sera plus la création de revenus complémentaire sécurisés par un bail commercial, mais surtout la constitution d’un patrimoine locatif à fort rendement (notamment dans l’ancien LMNP). Pour la location en direct longue ou saisonnière, la qualité de votre recherche ou de votre chasseur immobilier sera l’élément déterminant pour optimiser votre rendement et éviter les pièges liés à l’acquisition (négociation du prix, travaux, décoration), puis les risques liés à la gestion.

Neuf ou ancien ? Choisir son investissement immobilier locatif meublé selon son profil de risque ou objectif de rendement.
Le neuf ou ancien réhabilité acquis via un promoteur : accepter de payer plus cher pour plus de sécurité et un avantage fiscal

• L’immobilier neuf (ou ancien réhabilité) acquis auprès d’un professionnel convient généralement à l’investisseur plus prudent, qui recherche une solution clé en main et une réduction d’impôt.
• Solutions possibles : Nue-propriété, Pinel, Location meublée LMNP résidence services, Malraux, Monuments Historiques.

L’ancien acquis via un particulier, un chasseur ou un agent immobilier : accepter les risques pour plus de rendement

• Tandis que l’immobilier ancien acquis via un particulier, un chasseur ou un agent immobilier sera plus adapté pour l’investisseur plus aventureux, en quête de rendement ou de plus-value plus élevé.
• Solutions possibles : Location meublée LMNP LMP, Déficit Foncier.

Pourquoi investir en SCPI internationales plutôt qu’en location meublée LMNP résidence services. Pour une meilleure diversification géographique de son patrimoine entre tous les immeubles et tous les pays dans lesquelles les SCPI Corum Origin, Eurion, Corum XL, Novapierre Allemagne ou LF Europimmo investis hors de France ; et pour leur procédure de recherche et acquisition de parts plus simple et rapide qu’un appartement. Leur fiscalité est également plus intéressante que celles des SCPI 100% françaises ou du LMNP, car les loyers sont imposés dans leur pays : un immeuble en Allemagne, une fiscalité allemande. Il est cependant plus difficile d’obtenir un crédit bancaire pour des SCPI internationales que pour un bien en LMNP.

Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus. Puisque l’amortissement est reportable sans limite de durée, utilisez l’effet de levier crédit et ses intérêts d’emprunt pour « repousser » l’utilisation de l’amortissement immobilier BIC au moment de partir à la retraite par exemple.

Prendre un expert-comptable spécialisé location meublée LMNP et souscrire à un CGA. Pour votre comptabilité, pour la gestion comptable et le suivi annuel de votre investissement en LMNP. L’adhésion au CGA permet aussi d’éviter que l’administration fiscale vous sanctionne en prenant en compte 125% de vos revenus dans son calcul d’imposition. Les honoraires et frais viennent en réduction d’impôt l’année suivante à hauteur des 2/3 de la somme engagée, jusqu’à 915€ par an.

Pour développer et optimiser votre patrimoine immobilier locatif, particulièrement comparés aux résidences services ou au Pinel, nous privilégions ainsi en 2021 la location directe LMNP dans l’ancien ou le neuf et/ou les SCPI internationales.

Contactez aujourd’hui notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour élaborer ensemble votre stratégie d’investissement immobilier locatif et la mettre en place avec tous nos partenaires immobiliers monteurs de projets, promoteurs et chasseurs dans l’ancien.

Anthony Calci CGP