SCPI : Investir en SCPI de rendement en 2015

Investir en SCPI de rendement (Sociétés civiles de placement immobilier) de rendement proposent deux grands avantages : investir dans la valeur refuge préférée des épargnants français que représente l’immobilier et fournir à son investisseur un revenu complémentaire sécurisé grâce à sa société de gestion qui distribue les loyers aux investisseurs.

Les SCPI proposent ainsi une alternative précieuse pour tout investisseur en immobilier capable de sélectionner les produits les plus adaptés et optimiser son épargne financière.

SCPI de rendement – 2015

• Pourquoi investir en immobilier avec les SCPI de rendement en 2015 ?
  • Concilier les avantages de l’investissement immobilier avec ceux des placements financiers
  • Caractéristiques des SCPI de rendement
  • Privilégier les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales ?
• Quels critères investir en SCPI de rendement en 2015 ?
  • Investir en SCPI en fonction de la conjoncture immobilière
  • Investir en SCPI en fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale
  • Acquérir des parts de SCPI par le financement à crédit
  • Acquérir des parts de SCPI via une assurance-vie
  • Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété
• Comment choisir la meilleure SCPI de rendement ?
  • Trois étapes pour déterminer la performance de votre investissement en SCPI de rendement
  • Sept critères pour estimer la bonne gestion des SCPI de rendement

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du groupement de cabinets Patrimoine Consultant filiale de la banque privée Oddo & Cie, 1ère banque française de gestion de fortune indépendante avec 30 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

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Magazine Capital

Interview-vidéo en ligne du 08 septembre 2016

Thématique : SCPI « La pierre-papier, c’est quoi ? »

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Pourquoi investir en immobilier avec les SCPI de rendement en 2015 ?

Un actif refuge performant et attractif et rendu plus accessible par des conditions de crédit favorables en 2015.

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La timide reprise des économies européennes et la pression fiscale amènent tout bon investisseur à la recherche de rendements en 2015. La faiblesse des taux d’intérêt sur les obligations d’état favorise les conditions de crédit et renforce d’autant plus l’attractivité du marché immobilier français qui offre un actif refuge déjà très sollicité par les épargnants, aussi plus performant que les autres placements préférés des français comme les fonds euros d’assurance-vie.

Néanmoins, la prudence s’impose en raison du durcissement de la fiscalité et de la baisse de la demande immobilière, certains investissements immobiliers ne garantissent pas un rendement élevé et une revalorisation à moyen terme.

Leur rendement 2012 reste cependant stable et bien plus élevé que les fonds euros d’assurance-vie qui ne s’établisse guère plus haut que 2,9%. De plus, ces rendements sont une moyenne, alors que les meilleures récentes SCPI (celles que nous préconisons ci-dessous) ont de bien meilleurs rendement et potentiel de valorisation des parts que les autres plus anciennes ou moins bien gérées.

Votre choix d’investissement en immobilier sera ainsi fonction de trois facteurs : le type de support (direct ou en fonds géré comme les SCPI, SCI ou SICAV, biens neufs ou anciens, location nu, meublé ou en nue-propriété), sa composition (immobilier professionnel ou résidentiel d’habitation) et votre situation financière, fiscale et patrimoniale.

Trois raisons nécessitent de vous montrer pourquoi, et surtout comment l’investissement en immobilier via les SCPI de rendement est peut-être un placement cohérent avec votre situation et vos objectifs.

Notre sélection du moment d’une « meilleure SCPI de rendement »

SCPI de rendement PFO2 de PERIAL

Les avantages et les inconvénients de l’investissement en SCPI de rendement par rapport à l’immobilier en direct

Les SCPI de rendement pour percevoir un revenu complémentaire sécurisé.

En investissant en SCPI (Société civile de placement immobilier), vous-vous portez acquéreur des parts d’une société en charge d’un parc immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, commerces) qui vous rapportent une fraction des revenus distribués par cette même société.

Concilier les avantages de l’investissement immobilier avec ceux des placements financiers

Mutualisation des risques et gestion déléguée de la SCPI.

Investir en SCPI vous permet de mutualiser vos risques au moyen de l’acquisition de part de plusieurs biens immobiliers aux caractéristiques différentes, par exemple situé dans différentes zones géographiques.

C’est aussi une alternative pour une meilleure valorisation de votre parc immobilier en vous fournissant :

• Une gestion déléguée : La SCPI de rendement s’occupe de l’ensemble de la gestion (achat, vente, location ou entretien).
• Des loyers sécurisés : la SCPI vous reverse trimestriellement vos loyers et vous évite tout aléas de gestion locative que vous pourriez avoir en investissant dans des biens en direct (loyers, impayés, etc.).
• Un cadre légal sécurisant : la réglementation des SCPI est encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) comme un placement financier, vous êtes donc informé au minimum trimestriellement et de manière transparente sur l’activité de votre SCPI de rendement.

L’inconvénient principal des SCPI de rendement

Une liquidité incertaine et sensible à l’équilibre offre/demande.

L’intérêt d’un investissement en SCPI de rendement porte sur la distribution de revenus complémentaires, réguliers et sécurisés et non sur la revalorisation de vos parts en cas de revente.

Le marché des SCPI étant de gré à gré, la liquidité de ce dernier est particulièrement dépendante de l’offre et de la demande sur cette SCPI, ce qui peut contraindre la rapidité d’une éventuelle revente. Ainsi, l’objectif de revalorisation de votre investissement en SCPI ne doit pas être le principal.

Caractéristiques des SCPI de rendement

Le même sous-jacent que l’immobilier professionnel en direct.

Le rendement fourni par les SCPI de rendement impose quelques contraintes qui doivent être prises en compte par l’investisseur.

En particulier, les frais d’entrée sont équivalents à l’immobilier traditionnel, autour de 10% lors de l’achat de SCPI en direct, ce qui équivaut aux frais d’acquisition du notaire et des intermédiaires type agence immobilière.
Le SCPI propose des avantages indéniables par rapport à l’investissement immobilier d’habitation en direct avec un revenu complémentaire sécurisé et une gestion déléguée du parc immobilier.

Par ailleurs, la diversité des SCPI peut rendre complexe leur sélection, il en existe plus de 90 différentes, de la composition et de la qualité des parcs immobiliers gérés. En outre, il est souvent difficile pour l’investisseur particulier non-averti de sélectionner soigneusement ses meilleurs SCPI de rendement.

Privilégier les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales ?

L’immobilier professionnel ou l’immobilier résidentiel d’habitation ?

Deux types de SCPI sont à étudier : les SCPI de rendement, composés d’immobilier professionnel – bureaux entrepôts commerces, et les SCPI fiscales composées d’immobilier résidentiel d’habitation.

L’objectif des SCPI de rendement est de se constituer un revenu complémentaire et non de réaliser une plus-value. Les SCPI de rendement offrent une rentabilité nette de frais de gestion autour entre 4,5 et 6% puisque l’immobilier d’entreprise confère une rentabilité locative bien supérieure à l’immobilier d’habitation, dont le rendement est généralement estimé entre 3 et 5% avec des risques de gestion plus importants. Les SCPI de rendement offre également une valorisation bien moindre que l’immobilier d’habitation puisque la valorisation de l’immobilier professionnel est fonction du rendement locatif (8 à 12 fois le montant des loyers à l’année) et non de la valeur intrinsèque du bien immobilier.

Les SCPI fiscales proposent en revanche un loyer plus faible que la SCPI de rendement mais disposent de deux avantages. Le premier avantage est d’intégrer à votre projet d’investissement en SCPI fiscale un objectif de revente à terme (au bout de 9 ans) et donc de plus-value potentielle (a contrario de la SCPI de rendement). Le second avantage est qu’un investissement en SCPI fiscales vous permet de bénéficier de toutes les caractéristiques de l’investissement Pinel, Malraux ou Déficit Foncier, et donc de bénéficier des réductions et déductions fiscales dans la SCPI.

Une expertise qui nécessitent d’adopter la meilleure approche et les meilleurs conseils pour savoir comment bien investir en SCPI de rendement en 2015.

Quels critères pour investir en SCPI de rendement en 2015 ?

La conjoncture, votre situation personnel et vos objectifs de valorisation de votre patrimoine déterminent la nécessité d’investir ou non en SCPI de rendement.

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Votre investissement en SCPI de rendement sera fonction :

• de la conjoncture immobilière,
• de votre situation financière, fiscale et patrimoniale,
• de la sécurité du rendement proposé et de la valorisation attendue.

Investir en SCPI de rendement en fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale

Choisir entre des SCPI de rendement en direct ou en assurance-vie ou en nue-propriété.

Il est essentiel d’investir en SCPI en tenant compte de l’adéquation de votre projet avec votre situation financière et vos objectifs financiers et patrimoniaux. Cela vous permettra d’optimiser la création de revenus complémentaires en fonction de votre niveau d’imposition et de la fiscalité sur les plus-values.

Les parts en SCPI ont l’avantage d’être plutôt liquides (seulement pour les meilleures SCPI et dans une conjoncture immobilière favorable). Toutefois, il ne faut jamais oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier à long terme qui nécessite aussi d’amortir des droits d’entrées élevés (jusqu’à trois années de rentabilité).

L’objet principal de l’acquisition de parts de SCPI est la création de revenus complémentaires présents (si vous financez l’opération avec des liquidités déjà disponibles) ou futurs (si vous financez l’opération par le crédit). Des revenus rendus possibles par la sécurité de percevoir régulièrement des loyers en raison de la délégation de la gestion du parc immobilier à une société de gestion. Un argument qui fait des SCPI de rendement l’outil pertinent pour investir tout en augmentant son revenu.

Cependant, les loyers à l’origine de ce revenu complémentaire sécurisé seront soumis aux prélèvements sociaux de 15,5%, à la fiscalité classique des revenus fonciers sur les locations nues selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) actuelle et son évolution durant la période d’investissement :

Si vous êtes concerné par la tranche marginale d’imposition sur le revenu faible (0% et 14%), alors l’investissement de parts de SCPI en direct est idéal en raison de sa faible imposition.

Si vous êtes concerné par la tranche marginale d’imposition de 30%, alors ces solutions peuvent être équivalentes. L’immobilier meublé LMNP en résidence services serait plus avantageux, mais la SCPI de rendement offrirait deux avantages : une mutualisation du risque (diversification du parc immobilier) et une facilité à la revente. Le choix dépendra notamment de l’évolution de votre taux marginal d’imposition. Par exemple, un investisseur aujourd’hui imposé à 30% pourrait être concerné par la tranche de 14% à la retraite, ce qui rendrait alors plus attractif un investissement de parts de SCPI en direct plutôt qu’un LMNP. Aussi, un investisseur imposé à 41% pourrait finalement être concerné par une tranche de 30% lors de sa retraite et le LMNP en résidences services serait la solution la plus adaptée.

Si vous êtes concerné par des tranches marginales d’imposition plus élevée (41% ou 45%), alors vous disposerez de trois solutions : (1) acquérir des parts de SCPI par le financement à crédit, (2) acquérir des parts de SCPI via une assurance-vie ou (3) acquérir un bien d’une résidence en immobilier meublé LMNP aux revenus non-imposés. Un investissement en immobilier meublé (LMNP) en résidences de services (résidence étudiante, etc.) permet en effet une création de revenus sécurisés grâce au bail commercial, mais offre une rentabilité faciale moins élevée par rapport à une location nue tout en vous permettant en revanche de déduire fiscalement les amortissements de votre investissement immobilier sur vos revenus BIC. Cet avantage fiscal relatif sera d’autant plus fort avec une TMI élevée.

Ainsi, vous devez vous interroger sur trois possibilités d’investissement en SCPI : la SCPI en direct, la SCPI en assurance-vie ou la SCPI en nue-propriété. Nous étudions ces trois possibilités par la suite.

Acquérir des parts de SCPI de rendement par le financement à crédit

Investir en SCPI de rendement via le financement à crédit en profitant des conditions de crédit favorables en 2015 qui favorisent l’effet levier.

Comme déjà évoqué, la conjoncture économique actuelle contribue à proposer un coût de financement réduit pour des opérations de rachat de parts en SCPI, en raison de la faiblesse des taux d’intérêt. Plus votre coût de financement est faible, plus l’effet levier de votre opération devient important. Par ailleurs, une stratégie souvent utilisée est de définir la durée de votre crédit en fonction de votre entrée à la retraite pour vous fournir des revenus au moment où vous en aurez le plus besoin.

Acquérir des parts de SCPI de rendement via une assurance-vie

Investir en SCPI de rendement via l’assurance-vie pour capitaliser et éviter l’imposition sur les revenus fonciers.

L’assurance-vie propose une fiscalité avantageuse pour la SCPI de rendement (a contrario des SCPI fiscales qui n’y sont pas acceptées) puisque les loyers sont capitalisés dans ce produit d’épargne à la fiscalité avantageuse, donc échappent à la fiscalité des revenus fonciers. Le taux d’imposition sur les loyers est également bien moindre que les percevoir directement. Par exemple, si vous détenez votre assurance-vie depuis 8 ans, le prélèvement libératoire forfaitaire PFL appliqué sur un retrait sera de 7,5% sur vos plus-values avec 4600 euros d’abattement pour une personne seule et 9200 euros pour un couple marié ou pacsé. Ainsi, l’investissement de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie est idéal pour un contribuable avec une tranche marginale d’imposition sur le revenu élevée (30%, 41% ou 45%).

Trois contraintes sont à relever toutefois dans les SCPI en assurance-vie.

Premièrement, il vous est impossible de financer l’acquisition de parts en SCPI dans un contrat d’assurance-vie au moyen d’un financement à crédit.

Deuxièmement, aux frais de gestion de la SCPI s’ajoutent les frais de gestion de l’assurance-vie (autour de 1% par an). Par exemple, un investissement de 100 000 euros en SCPI en direct au rendement annuel de 5% permettra d’obtenir 5000 euros de loyer par an. En investissant via une assurance-vie, ces 5000 euros seront réduits de 1000 euros (1% de frais de gestion sur 100 000 euros). L’investissement et les loyers étant capitalisés d’année en année, ces frais de gestion s’appliqueront sur les loyers gagnés au cours des précédentes années, d’où un risque de rentabilité moindre par rapport à un investissement en SCPI direct. Ce surcoût reste néanmoins « compensé » par des frais d’entrée moindre qu’en acquisition de SCPI en direct et une fiscalité plus avantageuse lors de la revente de vos parts.

Troisièmement, cet investissement de SCPI via une assurance-vie vise un objectif de capitalisation et non de revenus complémentaires.

Acquérir des parts de SCPI de rendement en nue-propriété

Anticiper en acquérant aujourd’hui des parts de SCPI en nue-propriété pour vous procurer un revenu complémentaire futur.

Une alternative à l’acquisition de SCPI en direct ou de SCPI via une assurance-vie est l’acquisition d’une SCPI de rendement en nue-propriété. Cette solution impose de ne percevoir aucun loyer pour une durée de 5 ans à 10 ans. Au-delà de cette date, l’investisseur devient plein-propriétaire de ses parts et perçoit les loyers. Dans le premier cas (investissement sur 5 ans), l’investisseur ne paiera que 78% de la valeur des parts de SCPI. Dans le second cas (investissement sur 10 ans), le nu-propriétaire ne paiera que 64% de la valeur de ses parts de SCPI.

L’acquisition de la nue-propriété de la SCPI de rendement possède trois avantages :

1. Les prix des parts de SCPI bénéficient d’une décote en raison de l’absence de revenus imposables (gain immédiat).
2. L’investisseur n’est pas imposé jusqu’à l’échéance de la nue-propriété en raison de l’absence de revenus fonciers (gain durant tout le démembrement).
3. L’investisseur se constitue un complément de revenus futur au moment de l’acquisition de la pleine propriété à échéance – un troisième avantage non négligeable pour anticiper un départ à la retraite.

Un investisseur concerné par une tranche marginale d’imposition élevée et sujet à d’éventuels changements de situation fiscale (retraite) pourra profiter d’un investissement de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement.

Notre sélection du moment d’une « meilleure SCPI de rendement »

SCPI de rendement Corum Conviction de CORUM AM

Comment choisir la meilleure SCPI de rendement ?

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Sélectionner votre SCPI de rendement selon ses critères de performance et de gestion.

Trois étapes pour déterminer la performance de votre investissement en SCPI de rendement

Les prix des parts de SCPI à capital variable, les plus courantes, dépendent du nombre d’investisseur et de la valeur réelle et globale de la SCPI. Deux avantages sont ainsi procurés à l’investisseur : (1) la liquidité de ses parts est rendue possible en cas de revente sur le marché secondaire par l’acquisition des parts par d’autres investisseurs, et (2) la valeur des parts est fonction de la valeur réelle de l’immobilier et de ce nombre de parts.

Ensuite, assurez-vous des performances historiques des parts en SCPI. La performance globale (PG) d’une part en SCPI de rendement est appréciable à court/moyen terme par la somme du rendement et de sa valorisation. A long terme, la performance globale (PG) s’estime par le taux de rendement interne (TRI).

Enfin, une fois les performances historiques analysées, il convient de vérifier le rendement net de la SCPI qui est le montant du loyer net divisé par le prix initial de la part en SCPI brut des frais compris. Par exemple, un investissement de 100 000 euros dans 500 parts de SCPI à 200 euros avec un taux de rendement de 5% correspond à 5000€ de compléments de revenus annuels, mais ce dernier doit être corrigé de la fiscalité des revenus fonciers. Il est ainsi conseillé d’investir sur une SCPI à 5 ou 8 ans minimum afin de permettre que les rendements servis couvrent les frais de souscription.

Sept critères pour estimer la bonne gestion des SCPI de rendement

Le taux d’occupation élevé. Un bon indicateur est un taux d’occupation du parc immobilier détenu par la SCPI supérieur à 85%.

Le parc immobilier de bureaux de la SCPI doit privilégier les meilleurs emplacements. Privilégier les bureaux récents permet de réduire les coûts et la sensibilité des investissements à la conjoncture économique : des immeubles anciens et/ou mal placés souffriront d’une faible activité économique et de mauvaises conditions.

La taille de la SCPI ne doit pas être trop faible, pour garantir un minimum de visibilité sur la gestion du parc immobilier, et pas trop élevée pour ne pas investir dans d’importants parcs immobiliers composés d’immeubles vétustes aux taux de vacance élevés. Ainsi, une SCPI avec un actif estimé entre 100 et 1 milliard d’euros représenterait une fourchette cohérente.

La SCPI ne doit pas être trop ancienne, soit d’une maturité inférieure à 20 ans. Plus une SCPI est ancienne, plus son parc immobilier est potentiellement ancien avec des taux de carence élevés, d’importances vacances locatives et des travaux à prévoir.

La notoriété et la qualité de la société de gestion doivent être vérifiées. Une société de gestion disposant de plusieurs dizaines années d’activité et d’un parc immobilier développé vous permettra d’estimer au mieux ses performances et ses bonnes méthodes de gestion.

La durée de bail restante moyenne est importante, ainsi vous aurez de la visibilité sur la sécurité de vos futurs revenus complémentaires de la SCPI de rendement dont vous serez investisseur.

Enfin, le rendement proposé par la SCPI doit rester compétitif par rapport aux autres sociétés de gestion. Choisir une société de gestion dont les performances sous-performent la moyenne des rendements proposés par l’ensemble des SCPI de rendement n’optimise par de votre investissement.

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