Investir en nue-propriété 2016, le démembrement immobilier

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Investir en immobilier nue-propriété avec les spécialistes Perl, iPlus et Fidexi. En cette période de pression fiscale exacerbée, de relations locataire-propriétaire compliquées et d’incertitudes sur les prix immobiliers, l’achat d’un bien en nue-propriété par démembrement temporaire est sans doute l’une des meilleures solutions actuelles pour investir en immobilier d’habitation de façon qualitative, sécurisante et en optimisant sa fiscalité sur les revenus et son ISF.

Perl et iPlus étant les principaux monteurs de programmes en nue-propriété, et partenaires de notre cabinet de gestion privée indépendant, nous vous partageons à travers ce guide complet son fonctionnement, notre expérience et nos conseils pour réaliser votre stratégie d’investissement immobilier avec la nue-propriété.

investissement nue-propriété immobilier démembrement

Prix de la nue-propriété avec une décote de 40% sur le prix en pleine propriété, pas d’usufruit pendant 15 années (acquis par un bailleur), donc pas de revenus fonciers, aucun risque locatif, aucune charge de gestion à payer, ni taxe foncière, ni impôt sur le revenu IR ou ISF, investir en nue-propriété est largement plébiscité par Calci Patrimoine pour vous constituer un patrimoine immobilier si vous êtes un investisseur qui recherchez :

  • Un investissement immobilier dans un cadre bien plus sélectif qu’en loi Duflot-Pinel ou LMNP :
    • Grâce à la rareté des programmes en nue-propriété sélectionnés par Perl et iPlus.
  • La sécurité optimale dans la gestion locative, particulièrement pour les risques locataires :
    • Grâce à la l’usufruit donnée temporairement à un bailleur.
  • L’optimisation de vos revenus fonciers existants via la création d’intérêts d’emprunt d’un crédit :
    • Grâce à l’absence de revenus fonciers en tant que nu-propriétaire.
  • L’optimisation de votre ISF, la nue-propriété ne rentrant pas dans son assiette taxable :
    • Grâce à un paiement cash (sortie de l’ISF) ou à crédit (neutre pour l’ISF).
  • Une gestion à distance facilitée, par exemple si vous êtes expatrié :
    • Grâce à la gestion locative déléguée au bailleur usufruitier.
  • La préparation de la retraite avec la constitution d’un capital à terme à la revente :
    • Grâce à la récupération de la pleine propriété à la fin du démembrement.

Conférence Vidéo sur l’investissement immobilier en nue-propriété

Anthony Calci aux RDV de l’Indépendance financière et de l’investissement 04/2015

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du groupement de cabinets Patrimoine Consultant filiale de la banque privée Oddo & Cie, 1ère banque française de gestion de fortune indépendante avec 100 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

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L’investissement immobilier en nue-propriété – Plan de l’article

Investir en nue-propriété immobilier

Introduction sur le démembrement de propriété en gestion de patrimoine

Un outil de transmission avant d’être un outil d’investissement en immobilier.

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En droit patrimonial, le démembrement est le partage de la propriété d’un bien en deux partiers : l’usufruit (droit d’user et de faire fructifier) et la nue-propriété (le doit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement).

Désormais utilisé en technique d’investissement en immobilier, le démembrement de propriété est en premier lieu une technique de gestion de patrimoine très utilisée dans la cadre de l’optimisation des transmissions et des successions.

Exemple simple, des parents utilisent leur droit à donation de 100 000€ tous les 15 ans en donnant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants et en conservant l’usufruit : les donateurs peuvent ainsi continuer à jouir du bien en y habitant ou en le louant pour en tirer des revenus complémentaires, puis les donataires récupéreront l’usufruit, et donc la pleine propriété, au moment de la succession de leurs parents.

Nous discuterons donc dans ce guide conseil de comment investir en immobilier avec la nue-propriété, et non pas de comment utiliser le démembrement comme technique patrimoniale de transmission.

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Calci Patrimoine partenaire de Perl et iPLus
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  • Nos Fournisseurs spécialistes Nue-Propriété : Perl et iPlus.
  • Démembrement temporaire : Entre 15 et 20 ans.
  • Fiscalité : hors ISF, intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
  • Promoteur : Tout promoteur.
  • Typologie : Neuf, ancien et marché secondaire.
  • Prix de la nue-propriété : De 80 000€ à 700 000€.
  • Localisation immobilière : Partout en France, Paris, Ile-de-France, Nord, Est, Sud-Ouest, Sud-Est, Bretagne – voir programmes.

demande gestion de patrimoine

Fonctionnement de l’investissement immobilier en nue-propriété

Le nu-propriétaire est l’investisseur en immobilier d’habitation, l’usufruitier est un bailleur gestionnaire.

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Pour investir en immobilier via la nue-propriété du démembrement de propriété, le nu-propriétaire sera ici l’investisseur (vous) et l’usufruitier sera un bailleur qui aura entièrement la charge du bien acheté durant toute la durée de l’usufruit temporaire (qui dure d’une quinzaine à une vingtaine d’années selon les programmes en nue-propriété de Perl ou d’iPlus). À son issue, l’investisseur-nu-propriétaire deviendra donc plein propriétaire du bien immobilier.

Investir en immobilier d’habitation dans le neuf
La nue-propriété, une alternative qualitative à l’investissement locatif en loi Pinel-Duflot.

Investir en nue-propriété, c’est d’abord investir dans un bien immobilier d’habitation à 95% dans le neuf en VEFA (sur plans). La majorité des résidences en nue-propriété est ainsi un mixe d’accession à la propriété classique (résidence principale), d’investissement locatif (Pinel) et de nue-propriété.

Acquérir un bien en nue-propriété est donc une alternative à l’investissement locatif en loi Pinel-Duflot, puisque l’objectif principal de constitution de patrimoine immobilier et le sous-jacent d’appartement neuf sont les mêmes. Toutefois, les différences entre l’investissement en nue-propriété et la loi Pinel restent conséquentes :

Les principales différences entre l’investissement en loi Pinel et en nue-propriété.

  • La sélection : Quand Perl et iPlus montent les opérations en démembrement avec les collectivités locales, les promoteurs et les bailleurs, ils opèrent un important filtre de sélection des résidences en nue-propriété pour le futur propriétaire (emplacement, prix, qualité du promoteur et du bailleur). Contrairement en loi Pinel où ce sera à vous de faire le tri entre tous les programmes des petits ou grands promoteurs.
  • La quantité d’offre : L’offre est donc pléthorique en Pinel et très sélective en nue-propriété. Environ 2000 appartements seulement sont ainsi vendus en démembrement chaque année ; au regard des plusieurs centaines de milliers d’autres appartements neufs vendus (résidence principale, LMNP et loi Pinel confondus).
  • La gestion locative : La location est donnée temporairement à l’usufruitier en nue-propriété (aucun risque), assumée par le propriétaire via une agence immobilière en loi Pinel (tous risques).
  • La fiscalité : La loi Pinel distribue des loyers imposés aux revenus fonciers, mais permet une réduction d’impôt sur le revenu. Aucun loyer donc aucune fiscalité sur les revenus en nue-propriété (les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers), et aucun ISF, mais pas de réduction d’impôt sur le revenu.
  • L’horizon de placement : 6, 9 ou 12 ans pour la loi Pinel selon votre choix, entre 15 et 20 ans selon la durée du démembrement temporaire du programme en nue-propriété.
Aucun loyer et 40% de décote sur le prix
Les 40% de décote de la nue-propriété correspondent à 15 années de rentabilité locative de l’usufruit.

En donnant temporairement l’usufruit à un bailleur, c’est-à-dire le droit de gérer et de mettre en location votre investissement immobilier, vous ne percevrez aucun loyer pendant 15 ans. Mais en contrepartie, vous ne paierez aucune charge (taxe foncière, travaux et charges pour l’usufruitier), aucun impôt sur le revenu sur les revenus fonciers, mais aussi aucun ISF. Et surtout, vous aurez une réduction initiale du prix de la nue-propriété par rapport au prix de pleine propriété de votre investissement d’environ 40%, selon le calcul de la valeur de l’usufruit économique.

La décote du prix d’un programme immobilier en nue-propriété correspond à l’usufruit économique, c’est-à-dire la somme des loyers perçus nets d’impôt, actualisés sur la durée du démembrement temporaire.

Exemple d’hypothèses utilisées pour le calcul de l’usufruit économique :

  • Taux d’occupation : 100%.
  • Charges, travaux et taxes : 24%.
  • Indexation des loyers et des charges : 1,50%.
  • Actualisation des flux (taux sans risque) : 2,5%.
  • Durée du démembrement : 15 ans.

La décote de la nue-propriété est donc favorable à l’investisseur par rapport à un achat en direct, car l’usufruit économique est augmenté par les hypothèses de calcul qui ne considèrent aucune vacance de locataire et une minimisation des impôts et charges (si vous avez une TMI de 30%, 41% ou 45%).

À noter que sur certains programmes en nue-propriété de Perl à Paris et en petite couronne, la décote est souvent de moins de 40% sur 15 ans du fait de la plus faible rentabilité locative de la zone. iPlus applique cependant toujours 40% de décote sur 15 ans, même à Paris.

Visibilité parfaite sur votre trésorerie
L’achat de la nue-propriété est le seul flux de trésorerie de l’investissement immobilier.

Acquérir un bien immobilier en nue-propriété, c’est avoir une visibilité parfaite sur la trésorerie de son investissement, puisque sans l’usufruit vous évitez les aléas sur les loyers, charges et impôts.

Vous ne payez donc que la nue-propriété de l’appartement et ses frais de notaire :

  • Si vous payez cash, un seul virement au notaire pour acheter la nue-propriété.
  • Si vous financez avec un crédit, seuls les mensualités de crédit et l’apport sont à régler.

Bien sûr, cerise sur le gâteau, un gain fiscal dû à l’ISF (paiement cash) ou aux intérêts d’emprunt (crédit) améliorera votre trésorerie (et donc la rentabilité de votre investissement en nue-propriété).

L’usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locative
Fonctionnaires, employés municipaux, salariés, les futurs locataires de l’usufruitier bailleur social.

En parallèle de votre acquisition de la nue-propriété avec une décote, un bailleur social et professionnel de la gestion locative achètera l’usufruit pour louer votre bien immobilier pour son compte afin d’en tirer une rentabilité locative durant le démembrement temporaire. C’est bien aussi ce bailleur usufruitier qui s’acquittera des impôts, du paiement de la taxe foncière, de l’entretien de l’immeuble, de la réalisation et du financement des éventuels travaux et toutes autres charges (avec la copropriété de l’immeuble et le syndic). Vous n’avez donc rien à payer ni à gérer jusqu’à la récupération de votre pleine propriété.

Élément important, le bailleur a pour obligation contractuelle de remettre en état neuf les parties privatives avant l’issue de l’usufruit temporaire, au moment donc où vous redeviendrez plein propriétaire et récupérerez le bien pour y habiter, le louer ou le vendre !

Le profil des locataires de l’usufruitier pendant le démembrement :

  • Les foyers fiscaux au niveau de revenus PLS, le plus élevé des échelons des bailleurs sociaux (équivalant à ceux de la loi Pinel), exemple : plafond de 2 500€ par mois pour un célibataire en Ile-de-France. Lien des plafonds de ressources PLS http://www.territoires.gouv.fr/pret-locatif-social
  • On parle aussi d’Usufruit Logement Social – ULS, pour l’alliance entre le PLS et l’investissement en nue-propriété.
  • En fonction de la nature du bailleur social, les locataires pourront provenir de la collectivité publique (fonctionnaires), de la collectivité territoriale (type employés de mairie, infirmières, policiers) ou du privé (1% logement, 1% patronal, type salariés de grandes entreprises).

Le bailleur social est donc un rouage essentiel pour bien investir en nue-propriété, puisque c’est lui qui sélectionnera les locataires de votre bien immobilier, gérera pour vous la copropriété et effectuera la transition de la fin du démembrement quand vous deviendrez plein propriétaire.

Récupération de la pleine propriété au terme du démembrement
Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété.

Après que le bailleur ait remis à neuf l’appartement et relogé (sur votre demande) le locataire, le nu-propriétaire investisseur, vous, devient enfin plein propriétaire du bien immobilier par la récupération de l’usufruit et de la réunion avec la nue-propriété.

La pleine propriété vous permet de vendre l’appartement, le louer ou y habiter.

Le démembrement terminé, les stratégies à la récupération de la pleine propriété sont simples :

  • Vendre : Pour récupérer un capital à réu tiliser.
  • Louer : Pour en tirer des revenus complémentaires.
  • Y habiter : En résidence principale ou résidence secondaire.
Exemple de simulation d’un investissement en nue-propriété
Une rentabilité déjà supérieure à 3% sans revalorisation du bien immobilier.

Exemple d’un bien immobilier en nue-propriété de 41m², démembrement temporaire de 15 ans :

  • Valeur de la pleine propriété (PP) : 6 500€ par m², soit 266 500€.
  • Valeur de la nue-propriété (NP) : 3 900€ par m², soit 159 900€.
  • Soit la NP à 60% de la valeur de la PP et 106 600€ de différence.

En achetant la nue-propriété à 60% de la valeur de la pleine propriété, vous économisez donc 106 600€ dès l’acquisition, en contrepartie de n’avoir aucun loyer (et aucune charge ni impôt à payer) pendant 15 ans.

La trésorerie de l’investissement en nue-propriété est donc très simple à définir puisqu’aucune charge ni impôt ne viendra aliéner la simulation durant la durée du démembrement, seule la nue-propriété est à payer.

Nous calculons ainsi le taux de rendement interne (TRI) en fonction de cette trésorerie :

  1. Achat de la nue-propriété en année 1 pour 159 900€.
  2. Revalorisation du bien immobilier pour 0% ou 1% par an pendant le démembrement.
  3. Vente du bien immobilier en année 15 qui a récupéré sa pleine propriété :
    • Pour 266 500€, revalorisation de 0% par an : TRI de 3,5%.
    • Ou 309 398€, revalorisation de 1% par an : TRI de 4,5%.

Si nous sommes pessimistes en admettant que votre appartement en nue-propriété ne prendra aucune valeur pendant 15 ans jusqu’à la fin du démembrement, nous sommes déjà à un taux de rentabilité interne net (TRI) de 3,5% (hors frais de notaire) ! Rendement bien supérieur à un fonds euros d’assurance-vie, pour un risque certes supérieur – mais limité (stagnation des prix immobiliers sur 15 ans).

Aussi, avec une valorisation du bien immobilier de seulement 1% par (hypothèse prudente), nous atteignons 4,5% de TRI (hors frais de notaire et taxation sur les plus-values immobilières).

Ces rendements augmentent encore si on rajoute les éventuelles économies d’impôts sur le revenu (via la défalcation des intérêts d’emprunt par un achat de la nue-propriété à crédit) et d’ISF (la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable ISF) que pourrait réaliser l’investisseur en nue-propriété.

calcul investissement en démembrement immobilier

Investir en nue-propriété, similaire à une capitalisation des revenus

Epargne sur assurance-vie et épargne sur immobilier en nue-propriété.

Contrairement aux investissements immobiliers locatifs classiques (location nue ancien ou loi Pinel et en location meublée LMNP), l’achat en nue-propriété ne distribue pas de loyers, donc pas de revenus additionnels imposés.

Investir en immobilier en nue-propriété par démembrement s’apparente donc à la capitalisation de placement financier, type assurance-vie.

Deux exemples pour mieux vous rendre compte des similitudes entre investir en immobilier via la nue-propriété et la capitalisation sur placements financiers.

Paiement cash de la nue-propriété et capitalisation :

  • Démembrement : Acquisition d’une nue-propriété pour 180 000€, 300 000€ en pleine propriété dans 15 ans.
  • Capitalisation : 180 000€ en versement initial sur une assurance-vie, 300 000€ dans 15 ans : 3,41% de TRI.

Financement à crédit de la nue-propriété et capitalisation :

  • Démembrement : Acquisition d’une nue-propriété de 180 000€ à crédit sur 15 ans, 1200€ de mensualités, 300 000€ en pleine propriété à l’issu du crédit.
  • Capitalisation : 1200€ de versements mensuels sur une assurance-vie, 300 000€ dans 15 ans : 4,19% de TRI.

L’achat d’une nue-propriété permet donc d’épargner comme sur une assurance-vie (apport = versement initial et mensualités de crédit = versements mensuels), mais avec un sous-jacent d’immobilier d’habitation.

La revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement
En cas de besoin, la revente de la nue-propriété est parfaitement organisée par Perl et iPlus.

En décidant d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, il est conseillé d’anticiper de ne pas le revendre avant la récupération de la pleine propriété pour optimiser votre investissement : possibilités de perte de valeur sur le prix (immobilier neuf qui a besoin de temps pour se valoriser) et sur la fiscalité du fait du calcul de la plus-value immobilière en fonction du prix de la nue-propriété au lieu du prix de la pleine propriété à l’acquisition (augmentation de la fiscalité sur la plus-value).

Mais si vous aviez besoin de revendre votre nue-propriété avant l’issu du démembrement, souvent pour des raisons personnelles (suite à une séparation ou à un besoin de trésorerie par exemple), Perl et iPlus se chargeront de gérer la revente comme ils se sont chargés de la vente de l’appartement.

Le marché secondaire de l’immobilier en nue-propriété est très actif, la demande est plus importante que l’offre et les reventes se réalisent vite. De nombreux investisseurs recherchent en effet des durées de démembrement plus courtes ou des programmes déjà construits.

Pourquoi investir en immobilier par la nue-propriété

Résumons les nombreux avantages de l’investissement immobilier par l’achat de sa nue-propriété en démembrement de propriété.
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Un investissement immobilier patrimonial :

  • Qualité de l’immobilier. Les monteurs de programmes en nue-propriété Perl et iPlus sélectionnent scrupuleusement les quelques programmes immobiliers qu’ils vont réaliser en démembrement parmi les milliers de programmes des promoteurs. Un important filtre et donc effectué en amont de votre acquisition. Les programmes en nue-propriété sont en nombre limités (moins de 2000 appartements par an) et généralement de grande qualité en termes d’emplacement, de montage et de promotion immobilière. Ceci est un important avantage par rapport à un investissement immobilier en loi Duflot-Pinel, où le choix d’une résidence de qualité est beaucoup plus difficile.
  • Moins cher à l’achat. Acheter un bien immobilier d’habitation classique à 60% de sa valeur en pleine propriété (40% de décote sur la nue-propriété), en échange d’aucune gestion locative pendant une quinzaine d’années.
  • Plus-value à terme. Une plus-value qui sera à la fois composée de la valeur de l’usufruit et de la revalorisation qui se sera effectuée pendant toute la durée du démembrement (effet capitalisation).
  • Compléments de revenus ou habitation à terme. En récupérant l’usufruit à la fin du démembrement, vous devenez plein propriétaire et pouvez faire louer votre appartement pour percevoir les loyers, ou y habiter comme résidence principale ou secondaire.

Un investissement immobilier sécurisant qui offre une parfaite visibilité :

  • Aucune charge, impôt ou taxe. La gestion, l’entretien, le paiement des charges (copropriété, gros travaux…) et des taxes (foncière, ordures…) sont intégralement supportés par l’usufruitier.
  • Une gestion 100% déléguée à l’usufruitier. Aucune carence ou vacance de locataire, aucun loyer impayé. Aucune aléa ni surprise. La sécurité sur votre trésorerie.
  • Remise en état à la fin de l’usufruit temporaire. Vous récupérez votre investissement immobilier en état en même temps que la pleine propriété, le bailleur remettant à neuf votre bien après avoir relogé le locataire.

Au niveau fiscal :

  • Optimisation de l’impôt sur le revenu. Puisque vous ne percevez aucun loyer, votre revenu imposable n’augmente pas. De plus, si vous financez à crédit, les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers à venir ou existants.
  • Optimisation de votre ISF. La nue-propriété d’un bien immobilier n’est pas intégrée dans le calcul de votre assiette ISF. En payant comptant, le cash sort de votre ISF. À crédit, aucune augmentation de l’ISF.
  • Pas de taxe foncière. Payée par l’usufruitier.
      Profil investisseur en nue-propriété :

    • Simplicité et visibilité. Payer moins cher son investissement immobilier en contrepartie de ne pas jouir du bien pendant une certaine période.
    • Sécurité. Ne rechercher aucun aléa de trésorerie (risques locatifs et impôts) dans son investissement immobilier
    • Vision à long terme. Optimiser son investissement à la fin de l’usufruit temporaire.
    • Impôt sur le revenu. Rechercher à ne pas augmenter ses revenus, diminuer la base imposable avec les intérêts d’emprunt.
    • ISF. Rechercher la baisse de son assiette ISF en payant cash ou sa non-augmentation en finançant à crédit.
    • Utilisation à terme. Avoir la possibilité d’y vivre, de le louer soi-même ou de le vendre à l’extinction de l’usufruit.

    Pour aller plus loin… Le démembrement en gestion de patrimoine

    Pour mieux comprendre l’investissement immobilier en nue-propriété par l’utilisation du démembrement patrimonial de propriété.
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    Définition du démembrement de propriété

    La définition juridique du démembrement de propriété se trouve dans l’article 544 du Code civil où la propriété est décrite comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ».

    Cette manière « la plus absolue » du droit de propriété s’articule autour de 3 axes :

    • Le droit d’user le bien : l’usus.
    • Le droit d’en tirer les fruits, des revenus : le fructus.
    • Le droit d’en disposer : l’abusus.

    Ainsi, lorsqu’on est « plein propriétaire », on dispose de ces 3 droits.

    Lorsqu’on utilise alors la technique juridique du démembrement de propriété, la pleine propriété est alors partagée entre l’usufruit (l’usus + le fructus) et la nue-propriété (l’abusus).

    L’usufruitier et son usufruit

    L’article 578 du Code civil stipule : « L’usufruitier est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. ». C’est-à-dire que l’usufruitier jouit du bien comme s’il en était plein propriétaire.

    Ainsi, il est tenu de le gérer en « bon père de famille » pour ne pas l’altérer et le rendre intact au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Mais le nu-propriétaire n’a aucun droit d’entrave sur l’usufruitier dans sa manière de jouir du bien démembré, ni même le juge (article 599 al. 1er du Code civil).

    Le nu-propriétaire et sa nue-propriété

    Pour simplifié, le nu-propriétaire est en attente de devenir le plein propriétaire. Ce droit lui confère des protections, notamment de récupérer le bien dans les meilleures conditions.

    Les garanties du nu-propriétaire :

    • L’inventaire. L’usufruitier peut être tenu de dresser un inventaire au nu-propriétaire au début du démembrement (si demande du nue-propriétaire).
    • L’emploi des sommes. Uniquement pour les démembrements issus d’une donation entre époux et pour l’épargne financière, les nus-propriétaires (souvent les enfants) ont le droit de demander à l’usufruitier (souvent les parents) l’emploi de ses liquidités.
    • La conversion de l’usufruit en rente viagère. Avoir le droit de convertir en rente viagère l’usufruit après acceptation du conjoint ou héritier nu-propriétaire.
    • La caution. Cet outil de protection, contrairement aux autres, peut être imposé de façon flexible par le nu-propriétaire vis-à-vis de l’usufruitier. L’usufruitier donne alors « caution » au nu-propriétaire pour certains points.
    La fin du démembrement

    À la fin du démembrement de propriété (viager ou temporaire), l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Et selon l’article 1133 du CGI, elle « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu pour l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ».

    Les causes naturelles d’extinction de l’usufruit :

    1. À la mort de l’usufruitier.
    2. À la fin du démembrement temporaire.
    3. Après que l’usufruitier ait racheté la nue-propriété ou qu’il en hérite.
    4. Par le non-usage total du droit d’usufruit pendant trente ans, durée de prescription légale.
    5. La perte totale du bien, dans le cas où l’extinction est naturelle et non imputable à une mauvaise utilisation de l’usufruitier.
    Extinction du démembrement par la vente des deux droits du bien

    Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont rachetés en même temps, le démembrement s’éteint automatiquement. Selon l’article 621 du nouveau Code civil, et sauf convention contraire, un partage équitable de valeur est alors opéré : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (…) ».

    Les clauses particulières d’extinction du démembrement
    • L’abus de jouissance. C’est-à-dire un comportement fautif de l’usufruitier
    • La renonciation à l’usufruit. Par exemple, si le bien revient trop cher à l’usufruitier ou qu’il souhaite rétablir immédiatement la pleine propriété au profil du nu-propriétaire.
    • La conversion de l’usufruit en rente viagère.
    La fiscalité des plus-values immobilières en démembrement

    Toute plus-value se calcule par son prix de cession soustrait de son prix d’acquisition. En démembrement, la difficulté résidera dans la détermination du droit cédé, usufruit ou nue-propriété.

    Dans tous les cas, démembrement temporaire ou démembrement viager, les mêmes règles s’appliquent que pour les immeubles détenus en pleine propriété s’agissant du taux d’imposition et des abattements.

    Dans le cas d’un usufruit temporaire, comme pour l’investissement immobilier en démembrement de propriété, l’évaluation est alors économique et parfaitement définie dans les modalités de démembrement de l’opération :

    • Valeur de l’usufruit temporaire : 40% du prix de pleine propriété sur 15 ans.
    • Valeur de la nue-propriété : 60% du prix de la pleine propriété
    • Donc, la valeur de l’usufruit perd 2,67% par an (40% divisés par 15 ans), toutes choses égales par ailleurs, la nue-propriété gagne 2,67% par an pendant 15 ans.

    Nos conseils pour bien investir en immobilier nue-propriété

    La rareté des programmes en nue-propriété obligent souvent les investisseurs à agir vite.

    Revenir au plan de l’article

    Contrairement aux dispositifs plus classiques (type immobilier ancien, Duflot-Pinel, LMNP) pour lesquels le nombre de programmes disponibles est important, l’offre en nue-propriété de Perl et iPlus est aussi réduite que la demande des investisseurs est forte, particulièrement pour les zones les plus recherchées, comme Paris et son Ile-de-France.

    Ainsi, par expérience, lorsqu’une résidence en nue-propriété sort en commercialisation, il n’est pas rare de la voir être entièrement vendue en moins d’un mois, surtout pour les plus petites surfaces et prix.

    Concrètement pour être vendu, l’appartement doit être « optionné » par le conseiller qui vous le propose – le lot est alors bloqué pour vous pendant quelques jours, généralement 2 à 3 jours. Vous devez alors le réserver pendant cette période en signant les documents de réservation et en déposant le chèque de dépôt de garantie. Si vous ne le réservez pas, l’option est perdue et donnée à un autre investisseur.

    Pour les programmes en nue-propriété les plus demandés (proche Paris, Bordeaux, grandes villes et emplacement premium…) et leurs meilleurs biens (bonne taille, bonne exposition, bon étage), il est très courant que ces lots soient vendus le jour même du début de la commercialisation – les conseillers et les investisseurs avertis se seront ainsi positionnés en amont. L’option est alors très difficile à obtenir pour ces appartements aux meilleures caractéristiques ; même si vous avez été réactif, vous pourrez être positionné en 2ème, 3ème ou 4ème rang après d’autres investisseurs plus rapides. Dans ce cas, votre seule chance d’obtenir votre option est que les investisseurs avant vous ne réservent pas le bien pendant leur option.

    Pour les biens immobiliers en nue-propriété des programmes des plus petites villes ou les prix considérés comme élevés (supérieurs à 300K€), la demande est moins forte et la réactivité moins nécessaire.

    À titre indicatif, avec nos deux partenaires leaders, Perl et iPlus, nous avons généralement qu’une vingtaine de programmes en démembrement en même temps en commercialisation. Alors qu’avec nos partenaires en Pinel-Duflot et LMNP – Nexity, Vinci, Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, etc. – nous aurons près d’un millier de programmes immobiliers.

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    Calci Patrimoine partenaire de Perl et iPLus
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    • Nos Fournisseurs spécialistes Nue-Propriété : Perl et iPlus.
    • Démembrement temporaire : Entre 15 et 20 ans.
    • Fiscalité : hors ISF, intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
    • Promoteur : Tout promoteur.
    • Typologie : Neuf, ancien et marché secondaire.
    • Prix de la nue-propriété : De 80 000€ à 700 000€.
    • Localisation immobilière : Partout en France, Paris, Ile-de-France, Nord, Est, Sud-Ouest, Sud-Est, Bretagne – voir programmes.

    demande gestion de patrimoine

    Nos derniers conseils pour bien investir en immobilier avec la nue-propriété par démembrement de propriété.
    • N’oubliez pas que vous faites en premier lieu un investissement immobilier : emplacement et prix du programme en nue-propriété restent les maîtres mots. La typologie de l’appartement reste aussi primordiale (étage, exposition).
    • Pour optimiser la revente, vous souhaitez conserver votre appartement en nue-propriété jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
    • Afin d’éviter qu’il soit vendu à autre investisseur plus rapide, agissez vite et bien pour réserver le bien immobilier en nue-propriété désiré.
    • Vérifiez dans le dossier de réservation les conditions du démembrement, les droits et devoirs de l’usufruitier : quelles charges sont payées par le bailleur (charges de copropriété, gros travaux)…, quelles obligations à l’issue de l’usufruit temporaire (remise en état, information du locataire…).

    Investir en nue-propriété avec Perl et iPlus – Conclusion

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    Auparavant majoritairement utilisé dans le cas d’optimisation de transmission, la nue-propriété par démembrement de propriété est désormais une technique puissante d’investissement en immobilier. En résumé, acheter en nue-propriété un bien immobilier démembré permet à un investisseur d’acquérir moins cher un appartement neuf, d’avoir une parfaite visibilité sur son investissement et d’optimiser sa fiscalité durant la période d’usufruit temporaire.

    Notre cabinet de gestion privée indépendant, partenaires des spécialistes Perl et iPlus, vous accompagne ainsi dans la mise en place de votre stratégie d’investissement immobilier et dans le choix de votre bien en nue-propriété, contactez-nous !

Anthony Calci

Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine (CGP),
stratégiste en investissement financier et immobilier
Anthony Calci
10 Responses to "Investir en nue-propriété 2016, le démembrement immobilier"
  1. Benjamin dit :

    Bonjour,

    Est ce que le démembrement d’un bien se fait uniquement dans le cadre de programme neuf? ou est ce qu’il existe ce procédé à l’achat d’un logement ancien ?

  2. Anthony Calci dit :

    Bonjour,
    Perl et iPlus sortent régulièrement des programmes en démembrement dans l’ancien également. Mais déjà rares dans le neuf, ils le sont encore plus dans l’ancien.

    Il me semble qu’il y a actuellement une résidence dans l’ancien à Marseille, par exemple. Il y a également ceux qui revendent leur bien avant l’extinction de l’usufruit temporaire… Ce sont souvent de bonnes affaires.

    Je vous invite à me contacter pour connaitre les derniers programmes en cours d’investissement.
    Cordialement,
    Anthony Calci

  3. regnier dit :

    Bjr Anthony –
    Un nu propriétaire peut il être aussi le locataire de son usufruitier ( la maman) ?
    Par ailleurs j’aimerais connaitre les possibilités d’investissement en NP a Montpellier Merci

  4. Anthony Calci dit :

    Oui tout à fait, vous pouvez achetez n’importe quel bien à deux en démembrement. Vous pouvez également démembré un bien existant pour par exemple acquérir la nue-propriété et laissé l’usufruit à Madame.
    Le système d’investissement immobilier en nue-propriété par PERL et IPLUS ici présenté est cependant exclusivement avec un bailleur usufruitier déjà défini.
    A. Calci

  5. geay dit :

    Bonjour.

    Peut-on déduire les intérêts d’emprunt,sur des revenus fonciers existants,pour l’achat d’une nue-propriété de particulier à particulier,si l’usufruitier occupe le logement?

    Merci.

  6. Anthony Calci dit :

    Oui, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt lorsque l’usufruitier est une personne physique qui loue son bien nu. L’usufruitier bailleur-social est la seule exception qui permet de déduire les intérêts d’emprunt lorsque l’usufruitier est une personne morale à l’IS. A. CALCI

  7. SAHUC dit :

    L’acheteur en nue propriété peut-il faire du bien saxresidence principale ? À quelle condition de loyer ?
    Si je veux être investisseur usufruitier existe-t-il des investisseurs institutionnels en nue propriété ?

  8. Anthony Calci dit :

    @Sahuc. Non, puisque c’est l’usufruit qui donne le droit d’y habiter ou de le louer. Il n’existe pas d’investisseurs institutionnels en nue-propriété à ma connaissance. A. Calci

  9. arnold sept dit :

    bonjour

    En cas d’ acquisition d’ un bien immobilier en démembrement peut on déduire le montant investi par le nu-propriétaire de son patrimoine ??

  10. Anthony Calci dit :

    @arnold sept. L’apport en cash que vous utilisez pour acquérir un bien en nue-propriété sortira de votre patrimoine et donc de votre ISF. Si vous achetez l’appartement à crédit, il n’y pas de sortie du patrimoine – juste la nue-propriété qui sera exonérée. Anthony CALCI

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