Partagez
Accueil >>Investir en Immobilier >>
 

Comment investir en immobilier par la location meublée LMNP LMP ? Gérée en résidences de services étudiantes (EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme) ou gérée en direct via une agence immobilière en location longue durée ou en location saisonnière, la location meublée LMNP LMP peut être un très bon investissement si vous avez pour objectif de vous créer des revenus supplémentaires peu imposés et de vous constituer un patrimoine immobilier.

Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité assommante de la location-nue et la rentabilité des placements sans risque en chute libre (Livret A, fonds euros…), notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant Calci Patrimoine voit l’investissement dans l’immobilier par la location meublée LMNP d’un bon œil en 2017… Vous aussi investissez en LMNP.

LMNP

Dans le cas du LMNP en résidence services et avec bail commercial, contrairement à la location meublée classique où ce sont les locataires qui payent directement le propriétaire, il sera nécessaire d’être extrêmement précautionneux sur le choix de l’activité et sur la qualité du gestionnaire, ainsi que sur vos objectifs pour investir : pas pour une revente à moyen terme, mais pour vous créer des compléments de revenus immédiats ou futurs (notamment pour la retraite), qui seront avec la LMNP sécurisés (grâce au bail commercial) et peu imposés (grâce à la fiscalité BIC et l’amortissement).

Une sélection drastique de la résidence en LMNP devra être effectuée pour pérenniser vos revenus complémentaires et valoriser votre investissement immobilier dans le temps, notamment en étant attentif au prix et au montant du loyer net de charges, à l’emplacement, à l’activité de la résidence et à sa cohérence vis-à-vis de son environnement (résidence étudiante près des écoles, des infrastructures de transport et dans une ville étudiante…), au gestionnaire (pour minimiser les risques de gestion, de paiements ou de renégociation des loyers à la baisse au moment du renouvellement du bail), et aux conditions du bail commercial (charges incombant aux propriétaires et indice de revalorisation des loyers). Suivez le guide !

Statut LMNP – la Location Meublée Non Professionnelle et le statut LMP: Loueur de Meublé Professionnel

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du groupement de cabinets Magnacarta filiale de la banque privée Oddo & Cie, 1ère banque française de gestion de fortune indépendante avec 100 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

dl-brochure-calcipatrimoine

Plan de l’article – Investir en LMNP 2017

Introduction juridique à la location meublée avec statut LMNP

  • Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?
  • Les différents types de logements concernés par la location meublée.
  • Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidences services LMNP

Pourquoi investir en immobilier par la LMNP en 2017

  • Une conjoncture économique qui s’améliore et des taux de crédit immobilier au plus bas.
  • LMNP : Le statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel.
  • Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée LMNP
  • Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?
  • Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services.
  • Et pourquoi pas le LMNP géré en direct dans l’ancien ? Location longue durée ou location saisonnière.
  • Affiliation 2017 au RSI de la location meublée saisonnière

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

  • Investir en LMNP dans le neuf en VEFA.
  • Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente.
  • Dans quel secteur d’activité choisir votre bien meublé en résidence services LMNP ?
  • La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial.
  • L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire.
  • Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier.

Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP résidence services

  • Les résidences services : l’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés
  • Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard.
  • Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf.
  • Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien.
  • Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus.
  • Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes.
  • Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP.
  • Des conditions du bail commercial à pointer.
  • Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services.
  • Prendre un expert-comptable spécialisé LMNP et souscrire à un CGA
  • Soyez bien conseillé pour minimiser les risques.

LMNP 2017

Qu’est-ce qu’une location meublée au regard de la loi ?

La location meublée est mieux définie depuis la loi Macron 2015.

Revenir au plan de l’article

La location meublée LMNP ou LMP était en fait uniquement définie par une doctrine administrative de la réponse ministérielle DESANLIS (JO.AN.28/01/1980) : « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habilité ».
Puis il a été précisé par le BOI-BIC-CHAMP-40-10 que « Le régime fiscal de la location meublée [des Bénéfices industriels et commerciaux BIC] est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. », c’est-à-dire disposer d’un minimum d’habilité qui permet au locataire de bénéficier des fonctions vitales suivantes : sommeil (lit…), alimentation (cuisine…) et toilette (salle d’eau…).

Les différents types de logements concernés par la location meublée

La location en meublé peut prendre plusieurs formes

Les logements étant considérés comme concernés par la location meublée LMNP ou LMP :
• Les logements meublés loués à l’année.
• Une partie de la résidence principale du loueur.
• Les logements meublés en saisonniers.
• Les meublés de tourisme.
• Les chambres d’hôtes.
• Les gîtes ruraux.
• Les logements dans les résidences de services : résidences étudiantes, de tourisme, EHPAD, seniors, d’affaires.

Choisir entre la location meublée directe ou gérée en résidence services LMNP

Qui vous paye vos loyers, les locataires ou un gestionnaire ?

Pour un investisseur particulier, il existe deux principaux modes de location meublée :

  • Location meublée en direct saisonnière ou longue : Il s’agit de l’investissement immobilier classique d’habitation, directement du propriétaire-bailleur au locataire ou via un mandataire, type agence immobilière. Les locataires payent directement les propriétaires, assumant ainsi leur vacance et leur rotation. On distingue la location saisonnière pour les baux inférieurs à 9 mois (et dont les locataires ne font pas du bien leur résidence principale), et la location longue pour les baux supérieurs à 9 mois.
  • Location meublée dans une résidence services, exploitée par un gestionnaire : Avec un bail commercial signé entre le propriétaire et l’exploitant, le gestionnaire paye ici directement le propriétaire-bailleur, sans risque de vacance et de rotation des locataires pour lui. En effet, en résidence services les locataires payent directement le gestionnaire (ce qui lui permet d’en tirer une marge sur les propriétaires) et le propriétaire indirectement via le gestionnaire.

Comme nous l’avons vu plus haut, les nouvelles conditions de la location meublée s’appliquent à la location meublée en direct uniquement.

Stock du moment des « meilleurs biens LMNP ancien »

Demandez-nous l’offre actuelle de biens en LMNP d’occasion – ancien

Faire une demande

  • Nos Fournisseurs spécialistes LMNP Revente : Le Revenu Pierre, Pierre Revente, Réside Etudes et Cerenicimo Asset…
  • Nos chasseurs location longue ou location saisonnière : uniquement Paris et sa région.
  • Rentabilité locative : Supérieure au neuf (de 4 à 6%).
  • Si résidence services : Tout gestionnaire, étudiant et EHPAD.
  • Livraison : Déjà construits.
  • Prix : de 70 000€ à 400 00€ HT – Souvent plus cohérent que dans le neuf.
  • Localisation immobilière : Partout en France pour les résidences services, Paris pour la location directe
  • Important turn-over : Stock réduits des spécialistes LMNP ancien, vente – achat rapide des meilleurs biens.
  • Location meublée en direct, longue durée ou saisonnier : Via un chasseur immobilier, à Paris et en Ile-de-France.

demande gestion de patrimoine

Fiche de bien ancien en résidence services à Lyon

Fiche de bien ancien en résidence services à Lyon

Pourquoi investir en immobilier par la LMNP en 2017

Une conjoncture économique qui s’améliore et des taux de crédit très bas

La fiscalité BIC et le bail commercial pour se protéger des aléas économiques et fiscaux.

Revenir au plan de l’article

Certes, la situation économique que connaît actuellement l’Europe (et notamment la France) n’est pas optimale, notamment en raison d’inquiétudes liées au taux de chômage et au contexte géopolitique (élections présidentielles de 2017 notamment : Macron, Mélenchon, Fillon, Hamon, Le Pen ?). Cependant, certains éléments comme les prévisions de croissance et d’inflation laissent à penser que notre santé économique ira de mieux en mieux ces prochaines années.

LMNP : Le statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel

La  fiscalité BIC de la location meublée comparée à la fiscalité des revenus fonciers de la location nue et à la nue-propriété.

Sans parler de votre résidence principale ou secondaire, vous avez plusieurs façons d’investir en immobilier locatif.

Fiscalité des revenus fonciers
Revenu imposable foncier imposable à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et Prélèvements sociaux (15,5%).

  • La location nue : Ancien classique, neuf Duflot Pinel, ancien réhabilité Malraux et Monument Historique.
  • Les parts de SCPI : L’immobilier géré de façon mutualisé via un fonds d’immeubles professionnels

Fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Après amortissement, revenu imposable foncier imposable à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et Prélèvements sociaux (15,5%).

  • La location meublée : LMNP ancien classique, LMNP neuf ou ancien géré en résidence services avec bail commercial, le LMP.

L’amortissement de l’immobilier et du mobilier en LMNP permet de percevoir les loyers quasiment sans fiscalité.

Ni impôt sur le revenu ni ISF :

  • Décote d’environ 40% sur le prix (valeur de l’usufruit économique), pas d’usufruit (donc de gestion locative) pendant une quinzaine d’année. Récupération de la pleine propriété à l’issu du démembrement temporaire.

Lire notre article pour comparer toutes les solutions d’investissement immobilier : Comment investir en immobilier ?

Zoom sur la fiscalité BIC de la location meublée LMNP

La fiscalité BIC de location meublée possède de nombreux avantages fiscaux sur celle des revenus fonciers de la location nue.

Les statuts du Loueur en Meublé (Non) Professionnel LM(N)P existent depuis 1949, et presque dans la même forme qu’aujourd’hui !

Les propriétaires d’immobilier qui louent leurs biens meublés rentrent leurs recettes dans la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC, déclaration fiscale 2041), qui est bien plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers de la location nue :

  • Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, respectivement jusqu’à 30 ans et 10 ans, en imputant leur valeur dans les charges en régime réel. Permet de payer une faible imposition sur les loyers sur une très longue période.
  • Récupération de la TVA au moment de la livraison. Uniquement pour les résidences services, permet de payer in fine le bien Hors Taxe (HT). Impact neutre toutefois in fine pour l’investisseur, car les rentabilités et les prix de revente sont calculés HT.
  • L’amortissement en LMNP ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, aujourd’hui à seulement 10 000€ par an autorisés.
  • Faible imposition même en régime micro-BIC sans amortissement, qui dispose d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts BIC lorsqu’ils sont inférieurs à 32 900€ (location nue : seulement 30% d’abattement en dessous de 15 000€ de revenus fonciers).
  • Un statut particulier du Loueur Meublé Professionnel LMP, pour les recettes supérieures à 23 000 € TTC et qui dépassent le montant de vos autres revenus professionnels, permettant ainsi d’être exonéré d’ISF et de plus-value de revente (sous conditions très spécifiques).

Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?

Amortissement annuel : 85% de l’immobilier divisé par 30.

Vous avez payé un bien LMNP 100 000€ HT, dont 2 000€ HT de mobilier. Avec une rentabilité HT/HT de 4%, vous percevrez 100 000€ x 3,5% = 3 500€ HT par an de loyers nets de charge.

Le mobilier HT est amorti 7 ans (2 000€). Le foncier HT n’est pas amorti (15% du bien), soit 98 000€ x 85€ = 83 300€ amortis sur 30 ans.

Votre expert-comptable amortit alors l’immobilier sur une durée de 30 ans, soit 83 300€ divisés par 30 = 2 767€, qui seront alors considérés comme des charges imputées sur vos revenus chaque année pendant 30 ans. Si l’on rajoute les autres charges imputables, l’investisseur en LMNP ne sera imposé que sur 30% de ses loyers, soit 2 400€ (imposés à l’impôt sur le revenu et aux Prélèvements Sociaux).

Votre BIC imposable annuel ne sera alors donc que de 3 500€ – 2 400€ – l’amortissement du mobilier – d’autres éventuelles autres charges (frais de notaire, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt).

Soit un gain fiscal juste pour l’amortissement (si vous avez par exemple une TMI de 30%), 2 400€ x (30% + 15,5%) = 830€ d’économie d’impôt sur le revenu + 429€ de prélèvements sociaux, soit 1 269€ de gain fiscal par an et pendant 30 ans ! Au total, 38 070€ d’économie d’impôt sur 30 ans grâce à l’amortissement.

Nos conseils location meublée LMNP sur Censi-Bouvard. Il est toujours préférable de privilégier la LMNP classique avec amortissement à la réduction d’impôt LMNP Censi-Bouvard.
En 2009 a été amendée la loi Censi-Bouvard, créant un « dérivé » du LMNP avec la possibilité de choisir une réduction d’impôts sur 9 ans (11% en 2017) plutôt que l’amortissement.
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard sera à éviter, le statut LMNP « classique » avec l’amortissement à privilégier, car beaucoup plus intéressant fiscalement sur le moyen et le long terme.
Calcul simple sur 9 ans de gain fiscal pour une TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT.

  • LMNP Censi-Bouvard sur 9 ans : 100 000€ x 11% = 11 000€ de gain fiscal en réduction d’impôt.
  • LMNP classique amortissable sur 9 ans : 1 269€ x 9 = 11 421€ de gain fiscal grâce à l’amortissement.

Sur le court terme (revente à 9 ans), Censi-Bouvard est quasiment similaire fiscalement au classique amortissable (sauf si crédit, car la réduction d’impôt du Censi-Bouvard peut être utilisée tout de suite alors que l’amortissement est repoussé par les intérêts d’emprunt), mais en contradiction avec l’objectif patrimonial de se créer des revenus complémentaires sur le long terme et les nombreux risques que comportent un objectif de revente à moyen terme en résidence service LMNP.

Calcul simple sur 30 ans de gain fiscal pour une TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT.

  • LMNP Censi-Bouvard sur 30 ans avec TMI à 30% : 100 000€ x 11% : toujours 11 000€ de gain fiscal et une fiscalité sur les revenus sans amortissement (à la TMI).
  • LMNP classique amortissable sur 30 ans avec TMI à 30% : 38 070€ de gain fiscal, imbattable.

Attention, il est à noter que la loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu’à fin 2017 et donc ne sera plus d’actualité à partir du 1er janvier 2018.

Biens en location meublée détenus en société : SCI ou SARL de famille ?

Lorsque votre location meublée est détenue par une Société Civile Immobilière (SCI), celle-ci devra obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés, il n’est en effet pas possible d’avoir une location meublée détenue par une SCI à l’impôt sur le revenu. Vous pourrez bénéficier de l’amortissement qui permet de payer peu d’impôts sur les loyers mais vous allez également subir le régime des plus-values professionnelles à l’IS (réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition) sur la revente. En cas de revente, vous subirez donc une très forte imposition par rapport au régime de l’IR.

Dans le cas d’une Société Anonyme à Responsabilité Limitée (SARL) de famille, vous allez bénéficier du régime des plus-values immobilières à l’IR et donc d’un abattement pour une durée de détention du bien : 22 ans pour l’exonération d’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération de prélèvements sociaux en plus de l’amortissement permettant de payer peu d’impôts sur les loyers. Ce statut est donc largement préférable à celui de la SCI.

Par conséquent, dans le cas d’une détention et d’une gestion d’appartements en location meublée à travers une personne morale, il est vivement recommandé de privilégier le statut de Société Anonyme à Responsabilité Limitée (SARL) de famille à celui de Société Civile Immobilière (SCI).

Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré en résidence services

L’investissement immobilier en location meublée LMNP via résidence services présente de nombreux avantages :

Sécurisant. Le bail commercial signé avec un professionnel de la gestion pendant une durée minimale de 9 ans sécurise vos loyers. Différemment de l’immobilier d’habitation, vous privilégiez donc la création de revenus complémentaires à la revente.

Stable économiquement. Vous avez une visibilité très précise de votre investissement et de son rendement pendant toute la durée du bail commercial.

Stable fiscalement. La fiscalité BIC et son amortissement du bien en statut LMNP ne sont pas des niches fiscales qui pourraient être retirées du jour au lendemain.

Simple. La gestion est déléguée à 100% et la plupart des charges payées par le gestionnaire.

Cohérent. Vous choisissez l’activité de votre résidence (senior, étudiant…) et son emplacement en fonction de la cohérence avec l’activité (une résidence étudiante proche des écoles/universités et des transports).

Que ce soit pour se protéger des aléas économiques, des aléas fiscaux ou des aléas de gestion locative (frais et absence de loyers), nous pensons que l’immobilier meublé géré par la LMNP est encore une bonne solution d’investissement immobilière pour 2017.

Nos conseils location meublée LMNP sur les motivations d’achat. La location meublée LMNP avec résidence service pour la création de revenus complémentaires sécurisés (bail commercial) et peu imposés (fiscalité BIC), sans objectif de revente.

L’investissement dans la LMNP doit être motivé par cet objectif patrimonial principal : la création de revenus complémentaires, sécurisés et peu imposés. Autre objectif primordial : la conservation sur le long terme (idéalement pour votre retraite) sans d’objectif de revente.
Si votre objectif principal est d’avantage la valorisation ou la constitution du patrimoine, optez pour un placement financier (à capitalisation) ou de l’immobilier d’habitation (location en direct ou investissement en nue-propriété).

Lors de nos conseils en gestion de patrimoine, nous mettons ainsi souvent le LMNP en « concurrence » avec les SCPI de rendement, qui sont également un excellent moyen de se créer des compléments de revenus sécurisés. Notre choix entre les SCPI et la LMNP porte généralement sur celui qui permet le meilleur rendement locatif net de gestion et net de fiscalité, c’est-à-dire plutôt sur les SCPI lorsque vous êtes à une TMI à 14% ou inférieur (fiscalité des revenus fonciers sans amortissement) ou plutôt sur la LMNP lorsque vous êtes à une TMI supérieur ou égale à 30% (fiscalité BIC avec amortissement). Selon nous, les SCPI de rendement font bénéficier aux investisseurs d’une meilleure sécurité et mutualisation, car ce sont des dizaines d’immeubles qui sont gérés et loués à travers le fonds. Les SCPI internationales permettent aussi de vous diversifier autant géographiquement que fiscalement (imposition des revenus à la fiscalité du pays européen où se trouve l’immeuble), les plus connues des SCPI européennes sont Corum, LF Europimmo ou Novapierre Allemagne. Nous privilégions donc souvent l’investissement en SCPI, plutôt qu’en LMNP résidence services.

La sécurité de perception des loyers de location meublée grâce au bail commercial.

Sur la sécurité du LMNP, investir en immobilier neuf ou ancien géré en résidence services LMNP permet de déléguer à un gestionnaire professionnel toute la gestion de votre bien immobilier qui est intégré à une résidence senior, étudiante, EPHAD, touristique ou d’affaires. Vous percevez ainsi vos revenus de façon contractuelle par le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence LMNP.
Il y a donc une mutualisation de la gestion locative par le gestionnaire sur l’intégralité de la résidence, c’est lui qui vous paye « rubis sur ongle » chaque trimestre, et non plus un locataire particulier comme en investissement locatif classique en direct. Ainsi, plus de problème de carence, vacance de locataire, ni de loyers impayés.

Nos conseils location meublée LMNP sur les risques. Les problèmes liés aux LMNP gérées en résidence de services peuvent être bien plus graves que dans les autres investissements immobiliers.
Même si la LMNP exploitée reste un des investissements immobiliers les plus sécurisants, de nombreux risques sont inhérents aux LMNP, notamment au gestionnaire et à sa santé financière. Ces risques peuvent peser lourdement sur votre investissement et sur votre objectif de revenus complémentaires :

Pendant l’exécution du bail commercial, une mauvaise gestion ou une mauvaise santé économique de la résidence peuvent entraîner des retards de paiement, des défauts de paiement et/ou un départ du gestionnaire.
• Vous pouvez, en cas de problèmes de gestion, avoir du mal à revendre votre bien.
Au moment du renouvellement du bail, pour les mêmes raisons, il y a des possibilités de renégociation à la baisse des loyers et des menaces de départ du gestionnaire.

Une résidence de services sans gestionnaire deviendrait alors une coquille vide très dommageable pour les investisseurs qui se retrouveraient alors sans loyer et avec un prix du bien réduit à peau de chagrin. Une bataille juridique sera sans doute entamer entre le gestionnaire et les propriétaires, en parallèle d’une recherche d’un nouvel exploitant.

Pour minimiser ses risques, il sera donc indispensable d’être très vigilant sur l’historique du gestionnaire et du secteur d’activités. Ce sont malheureusement souvent les mêmes exploitants qui se font mal remarqués, se faisant alors bannir des conseils en gestion de patrimoine avertis.

Je vous invite à vous rendre en bas de l’article pour y trouer les commentaires, où sont relatés bon nombre de mésaventures en LMNP en résidences de services.

Et pourquoi pas le LMNP géré en direct dans l’ancien ?

Un bien en LMNP loué en direct comporte des avantages et des inconvénients par rapport au LMNP géré en résidence services.

Les avantages de location meublée LMNP en direct, longue durée ou saisonnière :

  • Un bien immobilier d’habitation : Contrairement aux biens en résidence de services, vous acquérez un bien immobilier classique, qui pourra être utilisé aussi bien comme résidence principale, pied-à-terre ou location à un proche.
  • La revente : De la même façon, puisque votre bien est un bien immobilier classique, il pourra être revendu via l’agence immobilière locale ou de particulier à particulier… Impossible en résidence de services où seuls des spécialistes sont capables de revendre votre bien !
  • Le rendement : Sans gestionnaire de résidence services qui récupère une bonne partie de la marge en échange d’une sécurité de gestion, la location meublée en direct bien réalisée doit être plus rentable qu’une location meublée LMNP avec bail commercial.
  • La fiscalité : Même fiscalité BIC avec amortissement pour permettre une faible imposition sur les loyers de location meublée, déduction des coûts d’acquisition, frais de notaire inclus.

Les inconvénients de location meublée LMNP en direct, longue durée ou saisonnière :

  • Le coût d’acquisition : Trouver le bien adapté via un chasseur immobilier spécialisé, réaliser les travaux, meubler le bien, le décorer et le rendre 100% habitable pour un locataire, entrainent pour l’investisseur propriétaire un coût d’acquisition supplémentaire à intégrer.
  • La vacance des locataires : La rotation des locataires peut entrainer des périodes sans revenu, et des surcouts (frais d’agence pour nouveau locataire ou de nouveaux travaux).
  • Les risques locataires : Les risques de loyers impayés ou un locataire qui ne souhaite pas partir pourront mettre en grande difficulté votre investissement.
  • Le coût de la gestion : frais de l’agence qui s’occupe de votre bien, travaux et réaménagement à prévoir également.
  • La réglementation à appréhender : Longue durée ou saisonnière, l’administration fiscale est de plus en plus coercitive sur la réglementation du LMNP.
Pour une location meublée en direct, sans résidence services, la réglementation sera un enjeu central.

Comme indiqué plus haut en introduction, la réglementation de la location meublée LMNP à titre de résidence principale (longue durée) s’aligne sur celle de la location nue par la loi Alur pour les baux conclus après le 27 mars 2014 (aux règles de prescription, aux clauses réputées non écrites, à la rémunération des intermédiaires, l’état des lieux, aux obligations respectives des parties et au dossier de diagnostic technique).

Mesure notable, les loyers sont désormais encadrés dans les grandes agglomérations qui le souhaitent (Paris Lille et bientôt Grenoble).

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui avait été adoptée en janvier 2015 à l’Assemblée et qui devait faire ses débuts en 2016 a finalement été abandonnée. A la place, un dispositif moins large, le VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE) a été mis en place au début de l’année et concerne les baux signés à partir du 1er février 2016. Il s’agit là d’une caution accordée à certains locataires du parc immobilier privé et qui concerne la résidence principale, avec certaines conditions à remplir : salariés de 30 ans ou plus qui sont dans une certaine précarité (CDD, intérim…). Lors de loyer impayés, l’Action logement va payer les bailleurs. A noter que les propriétaires peuvent toujours demander un dépôt de garantie mais la valeur de ce dépôt ne peut excéder un mois.

Une location meublée saisonnière devenue très contraignante dans les grandes villes.

Tout bien loué en meublé avec des baux inférieurs à 9 mois sont désormais considérés comme de la location meublée saisonnière.

Objets de beaucoup de débats, notamment du fait de l’émergence et du succès des sites internet comme Airbnb ou le Bon Coin, quels impacts de la loi Alur sur cette fameuse location meublée saisonnière ?

Même si la location meublée de longue durée n’a pas été réellement impactée, la loi Alur a restreint très fortement la location saisonnière meublée dans les grandes villes, où, désormais, les propriétaires bailleurs (Paris, petites couronnes parisiennes et villes de plus de 200 000 habitants) devront obtenir une autorisation de la mairie pour changement d’usage, pour louer en meublé LMNP en saisonnier (durée de location inférieure à 9 mois). Pour obtenir ce changement d’usage, les villes seront autorisées (comme à Paris actuellement) à obliger les investisseurs en LMNP saisonnier à mettre en location longue durée un bien de même surface. Un véritable repoussoir en somme…

Solution la plus efficace pour pouvoir faire de la location saisonnière dans une ville comme Paris : acquérir un bien ayant déjà la destination de local commercial (souvent des rez-de-chaussée) et qui n’est donc pas un logement d’habitation au sens strict du terme.

Affiliation 2017 au RSI de la location meublée saisonnière
Le RSI: un coup dur pour les loueurs en AirBnB et autre location meublée de tourisme

Depuis 2017, si un propriétaire loue un ou plusieurs biens en location saisonnière et que ses recettes dépassent les 23 000€ par an, il sera affilié au RSI dès le premier euro, soit une taxation à près de 45% au lieu de 15,5% en plus de l’impôt sur le revenu !

L’affiliation au RSI sera également appliquée lorsqu’un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur meublé.

Les travailleurs non salarié (TNS), les locations dans le cadre de résidence services et des résidences principales ne sont pas concernés.
Lors de leur rattachement, les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière peuvent opter pour leur rattachement au régime général dès lors que le montant de leurs recettes annuelles ne dépasse pas les limites du régime de la franchise en base de TVA, soit 82 800 € pour 2017.

Lorsque cette option est exercée, l’assiette des cotisations est égale aux recettes diminuées d’un abattement de 60 % (87 % si le logement est classé meublé de tourisme).

Imposition si affiliation au RSI

  • Cotisations sociales calculées sur le revenu net avec cotisations minimales de 1 067 €/an, environ 45% de taux de cotisations totales.
  • Déductibles au régime réel sauf 2.9 % (CSG non déductible + CRDS)
  • Cotisations minimales déductibles à 100 %

Imposition si pas d’affiliation au RSI

  • Prélèvements sociaux au taux de 15.5 %
  • 5.1 % de CSG déductibles

Nos conseils location meublée LMNP sur les prestataires. Entourez-vous d’intervenants de qualité

Un cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour qualifier votre stratégie d’investissement.

Investir dans un bien immobilier en location meublée LMNP en direct est-il adapté à votre situation financière, fiscale, patrimoniale et à vos objectifs ? Avez-vous bien conscience des avantages et des inconvénients de ce type d’investissement ? Un autre type d’investissement immobilier n’est-il pas plus cohérent (SCPI, nue-propriété, LMNP résidence services) ? Ou plutôt une épargne financière ?

Notre cabinet vous guide dans la mise en place de vos stratégies pour investir au mieux de votre situation et pour définir votre projet : critères quantitatifs et qualitatifs (prix, emplacement…) et mise en relation avec les autres intervenants (chasseur immobilier, entrepreneur en bâtiment, décorateur, expert-comptable, courtier en crédit, notaire…) pour réaliser votre investissement de A à Z.

Un chasseur immobilier expert pour vous aider à trouver le bien idéal.

SI vous souhaitez investir dans un bien immobilier en location meublée en direct dans l’ancien, une agence immobilière ou un chasseur immobilier spécialisé dans la recherche du bien LMNP de la région où vous souhaitez investir sera absolument incontournable.

N’hésitez pas à nous contacter afin qu’on puisse définir votre projet d’investissement locatif ou pied-à-terre et vous mettre en relation avec un de nos partenaires.

  • Typologie parfaite du bien : étage, exposition, agencement, bonne gestion de la copropriété, vices à déceler.
  • Bonne valorisation du prix par le vendeur : négociation à faire  ou bonne affaire à prendre.
  • Rénovation et travaux à prévoir : estimation du coût de rénovation dans le budget global.
  • Procédure de vente à réaliser jusqu’au notaire : accompagnement jusqu’à l’acte.
  • Réglementation de location meublée : accompagnement pendant la location.
lmnp-paris-btn

Fiche par chasse d’un studio en location meublée classique dans l’ancien à Paris

Règlementation de la location meublée LMNP

La nouvelle loi Alur a fait évoluer la loi historique du 6 juillet 1986 sur l’immobilier locatif.

Adoptée en mars 2014, la loi Alur (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) modifie la réglementation des relations entre les propriétaires bailleurs et les locataires de leur résidence principale en renforçant la sécurité juridique de leurs relations contractuelles, en améliorant l’information du preneur au moment de la conclusion du bail et en augmentant sa protection lors de son exécution.
Les modifications apportées par la loi Alur, concernant les baux conclus à compter du 27 mars 2014 donc, sont les suivantes et ne concernent que le LMNP géré par soi-même et non pas exploité en résidence services :
– Les frais d’agence facturés au locataire sont plafonnés en ce qui concerne les visites du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’état des lieux. Les tarifs qui sont appliqués doivent également être affichés.
– En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, des intérêts de retard seront dus au locataire. Pour chaque mois de retard commencé, le dépôt de garantie dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges).
– Le bailleur pourra récupérer les arriérés de loyer pendant une durée de 3 à 5 ans.
– Les pièces justificatives concernant les charges doivent être tenues à disposition du locataire pendant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.
– Lorsqu’il y a des travaux à effectuer au sein du logement, le locataire doit laisser ces travaux se réaliser correctement mais une réduction de loyer est appliquée si la durée des travaux excède 21 jours.
– Si le locataire veut donner son congé, il bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois lorsqu’il habite dans une zone dite « tendue » (en générale les grandes villes).
– Si le motif du congé du bailleur n’est pas recevable, le locataire peut passer devant le juge et contester ce motif pour obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur risquera également des poursuites pénales.
– Aucune expulsion ne pourra intervenir pendant la période de trêve hivernale (c’est-à-dire du 1er Novembre au 31 Mars)

A noter que ces biens immobiliers mis en location meublée à partir du 27 mars 2014 sont encore bien régis par la loi du 6 Juillet 1986. La loi Alur a simplement modifié les éléments ci-dessus.
Un décret du 31 Juillet 2015, qui comprend la jurisprudence antérieure, a ensuite défini la liste des éléments devant obligatoirement, à partir du 1er Septembre 2015, se trouver dans une location meublée :
– Une literie comprenant une couette ou une couverture
– Un dispositif destiné à bloquer la lumière dans les pièces qui vont être utilisées pour dormir
– Des plaques de cuisson
– Un four ou un four à micro-ondes
– Un réfrigérateur et un congélateur ou alors un réfrigérateur qui dispose d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
– La vaisselle nécessaire pour la prise de repas
– Une table ainsi que des sièges
– Des étagères pour le rangement
– Des luminaires
– Un matériel d’entretien ménagé adapté aux aspects de l’habitation

La loi Macron, publiée au Journal Officiel le 7 août 2015 et qui entre donc en vigueur à partir du 8 août 2015 retouche certains éléments de la loi Alur. Par exemple, les dispositions de la loi Alur s’appliquent désormais à tous les contrats de location, même ceux signés avant la parution de la loi. Par conséquent, les nouveaux motifs donnant droit au préavis réduit, comme par exemple le fait d’être situé en zone dite « tendue », seront également applicables aux contrats de location qui ont été signé avant le 27 Mars 2014.
En outre, le dispositif d’encadrement des loyers ne s’appliquera qu’aux contrats signés après la publication des plafonds de loyers et qui ne concernent que certaines villes (Paris et probablement 412 communes de l’agglomération parisienne à l’horizon 2018 si l’on s’en tient à l’arrêté signé par la ministre du logement Emmanuelle Cosse fin Juin 2016, Bordeaux, Montpellier, etc.). Les contrats signés avant cette publication, même lors d’une tacite reconduction, ne sont pas concernés.

Choix d’un expert-comptable spécialisé LMNP et adhésion à un Centre de gestion agréé (CGA).

Demandez l’aide d’un cabinet d’expertise-comptable spécialisé LMNP permet de vous sécuriser sur la justesse de votre comptabilité de vos biens en location meublée, notamment pour le calcul des amortissements, au regard de l’administration fiscale et votre déclaration d’impôt sur le revenu en BIC.

Adhérez un à Centre de Gestion Agréé (CGA) pour la comptabilité annuelle de votre bien immobilier en LMNP (adhésion souvent comprise dans le package d’offre du cabinet d’expertise-comptable). Avec le CGA, vous éviterez ainsi que l’administration fiscale comptabilise 125% de vos revenus dans le calcul de l’imposition.

Détail important, les services de l’expert-comptable seront aux « 2/3 gratuits » : En effet, ses honoraires et le coût d’adhésion au CGA seront remboursés par une réduction d’impôt à hauteur de 2/3 de la somme engagée (jusqu’à 915€/an) (vous payez en année N et obtenez une réduction d’impôt en N+1). Si vous avez besoin d’être orienté vers un cabinet d’expertise-comptable spécialisé en comptabilité LMNP, location en directe ou en résidence services, contactez-nous afin que nous puissions vous mettre en relation.

Fonctionnement du LMNP en résidence services dans le neuf ou dans l’ancien

1.            Investir en LMNP dans le neuf en VEFA

Les dernières résidences en création des exploitants de résidence de services.

Revenir au plan de l’article
En souhaitant investir en LMNP dans le neuf vous réaliserez alors votre investissement via un promoteur et le groupe d’un gestionnaire qui lancent une nouvelle résidence en commercialisation, par exemple Nexity ou Réside Etudes qui lance une nouvelle résidence étudiante ou seniors, ou Orpéa, DomusVi, Le Noble Age, Medica Korian ou Domidep qui lance un nouvel EHPAD.

La vente sur plan ou la vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif neuf, vous le faites sous le statut juridique de la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
C’est-à-dire que votre bien immobilier est acheté « sur plan » et qu’il vous sera livré neuf dès qu’il sera achevé (généralement une à deux années après votre acte notarié). Contrairement à d’autres pays, comme l’Espagne, le statut VEFA de l’immobilier neuf en France protège particulièrement les investisseurs : en effet, vous ne pouvez ainsi passer devant le notaire qu’uniquement si le promoteur a obtenu la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) pour la résidence, c’est-à-dire que son taux de réservation des « lots » a atteint au minimum 50% et que le promoteur est assuré d’avoir les fonds nécessaires pour finir la construction.

2. Investir en LMNP dans l’ancien sur le marché de la revente

Un particulier qui revend son bien LMNP à un autre particulier.

Puisqu’ils ne sont pas des biens d’habitation qui se revendraient en agence immobilière de façon classique, les biens immobiliers LMNP en résidence de services ont longtemps été des biens qui se gardaient et qui ne se revendaient pas. Mais désormais, de plus en plus d’intermédiaires spécialistes proposent une offre efficace de LMNP dans l’ancien « revente – occasion » (le Revenu Pierre, Pierre Revente, Cerenicimo Asset, Actifs et Investissements, 1Pierre2Coups…).

Un filtre des intermédiaires LMNP revente et des opportunités à saisir.

Ce marché de la revente qui se développe est plutôt une bonne nouvelle, autant pour les propriétaires qui souhaitent revendre leur bien que pour ceux qui souhaitent investir dans des biens LMNP déjà existants à des prix d’achat moins élevés, plus cohérents que dans le neuf (avec donc des rendements locatifs affichés intéressants).

Attention toutefois si vous êtes un actuel propriétaire de bien en LMNP qui envisagerait une revente, les spécialistes intermédiaires du LMNP ancien opèrent un important filtre sur les biens en résidence de services qu’ils pourraient prendre en mandat de vente, écartant ainsi toutes les résidences ou tous les exploitants à risques (mauvais payeurs ou mauvais gestionnaire)…

D’après eux, et pour information… près de 70% du marché du LMNP neuf serait ainsi invendable ! D’où l’importance de son choix de gestionnaire et de résidence si l’on doit revendre un jour (je me répète !).

Ce filtre opéré par les spécialistes du LMNP ancien est clairement un gage de sécurité pour les futurs investisseurs par rapport au neuf : autant pour la revente et la justesse du prix que sur la qualité de la résidence et du gestionnaire.

Nos conseils location meublée LMNP pour choisir entre un bien dans le neuf ou dans l’ancien

Plus de sécurité et de visibilité sur son investissement dans le LMNP ancien

Le marché de la revente de résidence services en location meublée LMNP ancien comporte de nombreux avantages sur celui du neuf :

  • Rendements locatifs meilleurs, car prix souvent plus cohérents que dans le neuf.
  • Emplacements plus centraux (anciens fonciers).
  • Visibilité sur la santé financière de la résidence et sur sa bonne gestion.
  • Pas besoin d’attendre la livraison (gain de temps et des intérêts intercalaires si crédit, revenus complémentaires perçus immédiatement).
  • Intermédiaires spécialistes LMNP revente qui ne sélectionne que les meilleurs gestionnaires et résidences.
  • Possibilité de choisir un bien à la construction récente (inférieur à 10 ans).

Cependant, outre des frais de notaire plus élevés que dans le neuf (8,5% contre 3,5%), l’offre en ancien LMNP est plus restreinte que celle des promoteurs dans le LMNP neuf. Une résidence services LMNP dans le neuf aura également les dernières normes de construction.

Aujourd’hui chez Calci Patrimoine, sauf nouveau programme neuf d’un gestionnaire de renom dont nous sommes certains que la pérennité sera au rendez-vous, nous conseillons nos clients qui ont le profil d’investir dans des biens LMNP résidence de services dans l’ancien récent plutôt que dans le neuf.

3. Dans quel secteur d’activité choisir notre bien meublé en résidence services LMNP ?

EHPAD et résidences étudiantes à privilégier, seniors à méditer, affaires et tourisme à éviter.

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en location meublée LMNP avec gestionnaire et bail commercial, vous choisissez aussi l’activité de la résidence de services qui peut alors être :

  • Un établissement d’hébergement pour personnes âgés dépendantes EHPAD.
  • Une résidence étudiante.
  • Une résidence seniors.
  • Une résidence d’affaires.
  • Une résidence de tourisme.
Une location meublée LMNP en EHPAD
Avis positif sur les EHPAD, attention au renouvellement du bail commercial.

L’établissement d’hébergement pour personnes âgés dépendantes (EHPAD) accueille les personnes devenues dépendantes et intègre des professionnels de la santé, tels que des médecins ou des aides-soignants. Ces établissements sont très souvent situés en périphérie des villes, leur rendement net de charge servi est supérieur à tous les autres types de résidences (autour de 4,5% pour les EHPAD, contre 4% pour les autres). À partir de 150 000€ HT d’investissement pour un bien de qualité en EHPAD.

Notre avis positif pour investir en EHPAD LMNP. Ce n’est un secret pour personne, avec le vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie, la demande de services pour personnes dépendantes est un enjeu de santé national. L’offre et la demande étant déjà aujourd’hui bien déséquilibrées, les EHPAD intelligemment implantés et gérés sont remplis et très rentables.

Investir dans un EHPAD n’a rien d’attirant : vous investirez dans une petite chambre pour fin de vie, remplie d’appareils médicaux, d’une résidence située dans une zone très peu habitée. C’est pourquoi sans un exploitant de l’EHPAD, l’immobilier ne vaudra presque plus rien. Ce rapport de force peut alors poser problème au moment du renouvellement du bail, le gestionnaire sera ainsi beaucoup plus enclin à faire du « chantage à la délocalisation » pour faire baisser votre prix de loyer.

Reste qu’en choisissant un bon gestionnaire et une bonne résidence, vous minimiserez ces risques au moment du renouvellement de bail LMNP et ferez un excellent investissement pour vous créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés. Le marché de la revente d’EHPAD est aussi très actif et liquide pour les meilleurs gestionnaires.

Notre top 3 des gestionnaires en LMNP EHPAD: Le Noble Age, DomusVi, Medica Korian.

Une location meublée LMNP en résidence étudiante
Avis positif sur les résidences étudiantes, attention aux charges et au choix du gestionnaire

Surtout composées de T1 et situées aux alentours d’écoles et d’universités, ces résidences accueillent les étudiants qui souhaitent bénéficier d’une infrastructure dédiée : cantine, lieux de vie, proximité des transports ou de l’école…

Notre avis positif pour investir en résidences étudiantes LMNP. Un marché clairement adaptée à la demande forte d’hébergement des étudiants. Un investissement immobilier a faible ticket d’entrée (à partir de 70 000€ HT).

Soyez vigilant sur les charges (taxe foncière, charges de copropriété, gros travaux qui pourraient faire diminuer drastiquement votre rentabilité nette. Il existe également de (trop ?) nombreux « petits » gestionnaires de résidence étudiante qui pourraient vous mettre en danger en cas de revente.

Globalement, privilégiez toujours les villes étudiantes ou les villes d’Ile-de-France, avec une proximité des transports, des universités et des écoles, et vous aurez très peu de risques de gestion ou de renouvellement de bail. Et même si le gestionnaire de résidence étudiante devait partir, vous serez au pire, toujours propriétaire d’un T1 bien placé dans une belle ville que vous pourrez louer en direct avec la copropriété…
Notre top 3 des gestionnaires en résidence LMNP étudiante: BNP Studélites, Nexity Studéa, Réside Etudes.

Une location meublée LMNP en résidence seniors
Avis mitigé sur les résidences seniors pour la jeunesse du marché, attention à la revente.

Ces résidences non médicalisées sont adaptées à la vie de personnes à la retraite, toujours actives et en bonne santé, intégrées de salles communes et de services à la personne (ménage, conciergerie…). Elles se trouvent généralement en centre-ville pour une meilleure accessibilité aux commerces environnants.

Notre avis mitigé pour investir en résidences seniors LMNP. Avec le vieillissement de la population et l’essor du « papy-boom », le marché des résidences seniors LMNP semble avoir de beaux jours devant lui. Beaucoup de concepts différents de résidences seniors existent, plus ou moins réussis, les résidences seniors sont intéressantes, car elles se rapprochent des résidences d’habitation classiques en termes de typologie de biens (du T1 au T3).

Nous avons cependant peu de visibilités sur la revente des biens LMNP en résidence services seniors, car le marché est encore très récent (il n’a vraiment décollé qu’à partir de 2009, la grande majorité des résidences seniors sont encore presque neuves). C’est pourquoi nous conseillons à nos clients de privilégier les EHPAD ou les résidences étudiantes pour minimiser ce risque au cas où ils souhaitent revendre leur bien LMNP en résidence seniors.

Notre top 3 des gestionnaires en résidence LMNP seniors : Nexity, Réside Etudes, GFP Invest Domitys.

Une location meublée LMNP en résidence d’affaires
Résidences d’affaires à éviter, sauf cas particuliers

À proximité des centres d’affaires ou des zones de bureaux. Ces résidences mettent à disposition des appartements pour les hommes et les femmes d’affaires qui ont un besoin de location de courte durée.

Notre avis négatif pour investir en résidences d’affaires LMNP. Nous constatons qu’il existe un risque important sur ces résidences du fait d’une forte concurrence et d’une certaine inadéquation de cette offre à la demande des voyages d’affaires.

Privilégiez les villes et les emplacements à forte activité économique, adaptés aux hommes et aux femmes d’affaires en transit (proche des gares, des centres villes, des quartiers d’affaires). Beaucoup de résidences d’affaires en mauvaise santé financière et très peu de liquidité sur le marché de la revente.

Une location meublée LMNP en résidence de tourisme
Résidences de tourisme à éviter, sauf cas particuliers.

Situées dans les régions touristiques, souvent en périphérie des villes, ces résidences accueillent les vacanciers dans des logements qui disposent d’un certain nombre de services (piscine, spa, sport, animations…).

Notre avis négatif pour investir en résidences touristiques LMNP, sauf en cas d’achat plaisir pour en bénéficier quelques semaines par an. Même argument que pour les résidences d’affaires sur la concurrence. C’est aussi sur ce secteur du tourisme qu’il y a eu (et qu’il y a encore) le plus grand nombre de problèmes : faillite du gestionnaire, charges qui explosent, renégociation forte de bail à la baisse… Le marché de la revente des biens en LMNP de tourisme est aussi très compliqué, car les charges y sont plus importantes que dans le reste des résidences de services LMNP, leurs usure rapide (souvent dues à leur emplacement, proche mer, forêt, montagne) font que les nouveaux investisseurs privilégient les résidences de tourisme dans le neuf plutôt que dans l’ancien.

Nos conseils location meublée LMNP sur le choix de l’activité de sa résidence services. Entre résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires

N’oubliez pas que la pérennité de votre investissement LMNP est liée à celle de la résidence et de son gestionnaire avec qui vous signez un bail commercial. Privilégiez les résidences étudiantes et les EHPAD pour leur marché solide et connu. Si vous souhaitez investir un petit ticket (moins de 100 000€), les résidences étudiantes sont d‘excellents investissements, au-delà de 150 000€ un EHPAD, voire une résidence seniors, est très cohérent. Pour les résidences d’affaires ou de tourisme, à part pour de rares résidences très qualitatives, ou pour un investissement affectif, elles sont à éviter autant que possible.

Entourés des meilleurs fournisseurs et garnis d’une grande expérience, notre cabinet vous conseille dans la sélection d’un bien LMNP d’une résidence de services avec gestionnaire pour optimiser votre investissement et minimiser les risques de gestion, de bail et de revente.

4. Récupération de la TVA à la livraison de la résidence LMNP neuve

Récupérer la TVA sur votre LMNP n’a aucun impact sur votre investissement.

Uniquement dans le neuf, la récupération de TVA sur un investissement TTC équivaut à un investissement HT. Vous recevrez un chèque du montant de la TVA (20%) par l’administration fiscale six mois environ après la livraison de votre résidence neuve LMNP de VEFA.
Légalement en location meublée, la TVA est exonérée et donc ne peut être récupérée. En droit, cette récupération de TVA ne s’applique donc que pour l’immobilier meublé qui propose des prestations d’hébergement de tourisme, d’exploitants inscrits au Registre du Commerce ou consenti par bail commercial – c’est bien le cas de l’investissement en LMNP géré avec résidence de services.
La TVA est ensuite amortie « virtuellement » par l’administration fiscale pendant une durée de 20 ans. C’est-à-dire que si vous vendez le bien LMNP avant 20 ans et que le bien racheté n’est plus loué meublé par le nouvel acquéreur, vous devrez alors leur rembourser la quote-part de la TVA qu’il restait prorata temporis.

À noter également que si vous effectuez votre opération LMNP dans de l’immobilier ancien, vous ne récupérez que la part de TVA sur les frais de recherche de l’intermédiaire de revente, car il n’y pas de TVA entre particuliers.

Souvent mise en avant comme un avantage fiscal par certains vendeurs, la récupération de TVA dans le neuf est en réalité neutre pour l’investisseur en LMNP. Considérez simplement que vous payez votre bien HT, car en cas de revente le prix sera fixé aussi HT.

5. La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial

L’exploitant de la résidence vous paye vos loyers, pas les locataires.

Pendant une durée comprise entre 9 et 12 ans, c’est le bail commercial qui vous lie légalement au gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi en LMNP. Ainsi, plus de problème de rotation, de carence, ni de vacance de locataire. À la fin de la durée du bail commercial, si tout se passe bien, celui-ci est directement reconduit par tacite reconduction aux mêmes conditions que le précédent.

Le fait d’établir un bail avec un professionnel vous sécurise bien plus qu’un bail avec un particulier : durée de bail bien plus longue et risques locatifs mutualisés entre tous les locataires de la résidence, voire entre toutes les résidences du groupe du gestionnaire.

Pendant la durée du bail, le gestionnaire de la résidence services LMNP vous paiera ainsi de façon sécurisée vos loyers chaque trimestre.
.

Nos conseils location meublée LMNP sur la sélection du bien et de la résidence.

Il est absolument nécessaire de comprendre les tenants et les aboutissants des conditions dans lesquelles évolue la résidence LMNP (perspective du marché, cohérence de l’emplacement, qualité du gestionnaire).

En droit commercial, les loyers ne sont en effet pas « garantis ». Il existe bien des cas où le gestionnaire ne paye plus votre loyer : en retard, en cessation de paiement ou en dépôt de bilan. Sans aller jusque-là, il arrive trop souvent que les gestionnaires négocient à la baisse le loyer annuel des propriétaires au moment du renouvellement du bail, notamment si la résidence ne tourne pas aussi bien qu’espéré (ou que le loyer ait été surévalué dès le départ pour mieux vendre la résidence LMNP neuve…).

6. L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire

Gestion et paiement des charges de la résidence services LMNP déléguées à l’exploitant.

La plupart des charges usuellement induites au propriétaire d’un bien immobilier seront en LMNP aux frais du gestionnaire, toutes celles usuellement induites aux locataires récupérées par le gestionnaire.

En cas général, le propriétaire du bien LMNP en résidence services devra uniquement s’acquitter :

  • Des frais d’acquisition (frais de notaire, frais de recherche…).
  • De la taxe foncière annuelle.
  • Des frais de syndicats de propriétaires annuels (sauf en EHPAD).
  • Des frais de comptabilité annuels (gratuits aux 2/3, car ils viendront en réduction d’impôt l’année suivante)
  • Du renouvellement des meubles (fréquence et prix dépendant du gestionnaire).
  • Des gros travaux (articles 605 et 606 du Code civil), type ravalement ; même si parfois le gestionnaire s’engage à les prendre à sa charge (sauf en EHPAD où tout sera pris en charge, notamment la remise aux normes).

Ces charges à payer pour le propriétaire pourront bien sûr être imputées sur vos revenus en régime réel en plus de l’amortissement de l’immobilier et des éventuels intérêts d’emprunt – permettant ainsi d’avoir une quasi non-imposition sur vos revenus complémentaires BIC… !

Nos conseils location meublée LMNP sur les conditions du bail commercial.

De plus en plus rare dans les baux commerciaux (sauf en EHPAD), l’article 606 du bail commercial LMNP, c’est-à-dire le fait que le paiement des grosses réparations est parfois pris en charge par le gestionnaire. Vérifiez également si dans le bail de la résidence, la revalorisation des loyers en fonction de l’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers) n’est pas excessivement plafonnée (en dessous de 1%).
Même si c’est également de plus en plus rare, sachez toutefois qu’il existe encore des baux de résidences services dans lesquelles la revalorisation des loyers n’est pas plafonnée. Dans ce cas, vous bénéficierez au maximum d’une forte inflation.

6. Très faible imposition sur les loyers LMNP grâce à l’amortissement de l’immobilier

La force fiscale de la location meublée passe par son amortissement.

C’est là que la LMNP prend toute son importance… Déjà détaillée plus haut dans l’article, c’est grâce à cet amortissement comptable de l’immobilier (sur 30 ans) et du mobilier (sur 7 ans) que vous paierez une très faible imposition sur vos loyers de location meublée pendant une très longue période.

Nos conseils location meublée LMNP pour optimiser votre investissement avec sa comptabilité BIC.

Afin d’optimiser votre investissement LMNP avec votre situation patrimoniale, il peut être tout à fait intéressant de prendre un crédit immobilier afin de « repousser » le moment où vous utiliserez votre amortissement et bénéficierez de l’imposition réduite sur 30 ans (au départ à la retraite, par exemple).
En effet, les intérêts d’emprunt seront imputés aux revenus comme charges, même si votre stock de déficit est reportable pendant 6 ans, le stock d’amortissement est lui reportable indéfiniment ! Cela peut être d’autant plus intéressant en crédit in fine si vous disposez du capital au départ.

De plus, avec la fin du crédit coïncidant avec le début votre retraite, vous optimiserez les revenus complémentaires de votre bien en location meublée.

Stock du moment des « meilleurs programmes LMNP neuf »

Demandez-nous l’offre actuelle de biens en LMNP neuf

Faire une demande

  • Nos Fournisseurs LMNP Neuf : Nexity, Réside Etudes, Cogedim, Cerenicimo…
  • Rentabilité locative : Environ 4%.
  • Gestionnaires : Tout gestionnaire, étudiant, EHPAD, seniors.
  • Construction : BBC.
  • Livraison : De 2015 à 2017.
  • Prix : de 90 000€ à 300 00€ HT – Frais de notaire réduits.
  • Localisation immobilière : Partout en France.

demande gestion de patrimoine

Fiche de programmes neufs résidence services RésideEtudes

Fiche de programmes neufs résidence services RésideEtudes

Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en location meublée LMNP

Revenir au plan de l’article

L’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires. Jusqu’à 5% de rendement locatif brut de gestion et brut d’impôt. Cadre sécurisant grâce au gestionnaire et au bail commercial. Faible imposition grâce à l’amortissement et aux revenus BIC.

Toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard. Pour bénéficier de la faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier dont la valeur est répartie et imputée dans les charges pendant 30 ans (amortissement qui n’existe pas en revenus fonciers de la location nue classique ou en SCPI).

Les biens LMNP dans l’ancien souvent plus sécurisants que dans le neuf. Comme indiqué plus largement dans l’article, acquérir son investissement immobilier en location meublée sur le marché de la revente permet de bénéficier d’un filtre de sécurité de la part des intermédiaires, qualifiant le prix, le gestionnaire et la pérennité de la résidence dans le temps.

Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien. Se revendant exclusivement via des spécialistes, les biens immobiliers de résidences services LMNP ne se revendent pas aussi facilement qu’un bien d’habitation classique. Les futurs acheteurs seront ainsi en nombre plus restreint, car ils doivent avoir, comme vous, le seul même objectif d’avoir des revenus complémentaires ; alors qu’un acheteur en bien immobilier d’habitation aura bon nombre d’objectifs possibles (y loger, le louer, loger un proche…). Le LMNP en résidence services est un investissement immobilier qui se motive par ses compléments de revenus, pas pour une revente..

Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus. Puisque l’amortissement est reportable sans limite de durée, utilisez l’effet de levier crédit et ses intérêts d’emprunt pour « repousser » l’utilisation de l’amortissement immobilier BIC au moment de partir à la retraite par exemple.

Notre préférence pour les EHPAD et les résidences étudiantes. Privilégiez les résidences de services pour les personnes dépendantes (EHPAD) et pour les étudiants. Le manque de visibilité sur la revente des biens meublés en résidences seniors nous pose problème. Résidences touristiques et d’affaires sont à éviter, sauf résidence exceptionnelle.

Bien choisir le gestionnaire de la résidence services LMNP. C’est la pérennité de l’activité du gestionnaire qui fera que votre investissement locatif meublé perdurera et se valorisera. Le gestionnaire devra être un professionnel expérimenté, spécialistes de l’activité de la résidence LMNP que vous avez choisie, et reconnu comme respectueux des propriétaires.

Des conditions du bail commercial à pointer : qui paye les charges et quel plafonnement de revalorisation des loyers ?

Pourquoi investir en location meublée en direct plutôt qu’en résidence services. Pour éviter tout risque à la revente ou avec le gestionnaire, un bien immobilier d’habitation classique mis en location meublée est un excellent investissement s’il est bien réalisé. L’objectif principal ne sera plus la création de revenus complémentaire sécurisés, mais la constitution de patrimoine.

Prendre un expert-comptable spécialisé LMNP gratuitement et souscrire à un CGA pour votre comptabilité, pour la gestion comptable et le suivi annuel de votre investissement en LMNP. L’adhésion au CGA permet aussi d’éviter que l’administration fiscale vous sanctionne en prenant en compte 125% de vos revenus dans son calcul d’imposition. Les honoraires et frais viennent en réduction d’impôt l’année suivante à hauteur des 2/3 de la somme engagée, jusqu’à 915€ par an.

Soyez bien conseillé pour minimiser les risques. Entre les risques liés au gestionnaire (notamment sur sa santé financière et sur le renouvellement du bail) et les risques en cas de revente (près de 70% du marché du primo-investisseur en LMNP en résidence de services est considéré comme invendable par les spécialistes LMNP ancien revente), vous devrez être bien conseillé pour ne pas vous tromper et minimiser les pièges. Le LMNP en résidence services reste cependant l’un des meilleurs investissements de création de revenus complémentaires … Quand tout se déroule sans accroc.

Pour la location en direct longue ou saisonnière, la qualité de votre chasseur immobilier sera l’élément déterminant pour vos revenus locatifs afin d’optimiser votre rendement et éviter les pièges liés à l’acquisition (négociation du prix, travaux, décoration, gestion…).

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) situé à Paris, membre du groupement de cabinets Magnacarta filiale de la banque privée Oddo & Cie, 1ère banque française de gestion de fortune indépendante avec 100 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation de votre patrimoine, d’investissement immobilier et de placement financier, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place.

> Vous trouverez à télécharger ici notre brochure en PDF <

Si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à nous contacter par notre formulaire de contact.

 
Tagged with →  

363 Responses to LMNP : Investir en LMNP location meublée en 2017 ?

  1. Anthony Calci dit :

    @Will.
    – Je ne travaille pas avec eux, mais ils ont une bonne réputation.
    – Forcément plus risqué de prendre 2 appartements dans une même résidence, plutôt qu’un appartement dans 2 résidences, voire un appartement + des SCPI.
    – Forcément plus risqué de prendre 1 T2 plutôt que 2 T1.
    – Oui, il y a un marché. Mais y aura-t-il plus d’acheteurs que de vendeurs à terme ?
    – Je conseille le LMNP résidence service pour les revenus relativement sécurisés qu’ils procurent. Préférez un appartement d’habitation classique (ancien ou Pinel) pour un objectif de revente.
    – Il est possible de bénéficier d’une plus-value à terme si les loyers ont augmenté dans le temps.
    – Il s’agit toujours de revenus de location meublée BIC, mais vous n’avez plus d’amortissements donc une fiscalité qui s’apparente à celle de la location nue des revenus fonciers.
    A. CALCI CGPI

  2. Anthony Calci dit :

    @Nicolas. Je ne travaille pas avec eux, mais il me semble qu’ils ont bonne réputation. A. CALCI

  3. Anthony Calci dit :

    @FOND. Il faut voir avec le gestionnaire si la résidence senior et les baux s’y prêtent. A. CALCI CGPI

  4. Anthony Calci dit :

    @Pascalik. Si le prix au m² est cohérent et l’emplacement de qualité, on peut accepter un rendement net de frais de 3,6%. Je conseille de voir l’investissement en LMNP résidence services et les SCPI comme une solution de revenus à la retraite. A. CALCI CGPI

  5. Anthony Calci dit :

    @pithon. Je pense qu’un amortissement location meublée LMNP sur 15 ans ne sera pas conforme à la réalité et risque une requalification fiscale. Notez que les experts-comptables doivent amortir les biens immobiliers par composants de la construction avec des durées différentes. Exemples : 60 ans pour le gros oeuvre, 30 ans pour la façade, 15 ans pour les installations techniques et 10 ans pour les agencements… A. CALCI CGPI

  6. Anthony Calci dit :

    @Erwan. Je ne connais pas le gestionnaire LMNP résidence services Realities, désolé. A. CALCI CGPI

  7. Anthony Calci dit :

    @Buiron. Oui, vous pouvez aussi investir en SCPI internationales pour diversifier votre patrimoine immobilier. A. CALCI CGPI

  8. Anthony Calci dit :

    @Eric. Oui bien sûr, vous pouvez nous contacter. A. CALCI CGPI

  9. Anthony Calci dit :

    @Berry. Oui, il faut faire attention au prix au m² des biens en résidence service proposés. Si la résidence est neuve et de standing, on peut expliquer la fourchette haute (sans excès). Il me semble bien que le positionnement de Réside Etudes sur le seniors est haut de gamme. On n’investit pas dans une résidence services pour une revente. Si vous projetez la cession, préférez le locatif classique neuf ou ancien. Oui, avec cette indemnité d’éviction notamment, tout sera fait pour vous gardiez le gestionnaire dans la résidence LMNP. A. CALCI CGP

  10. Berry dit :

    Bonjour et super intéressant comme articles et commentaires.
    Nous ne sommes pas soumis à l’IR en France et sommes intéressés par un investissement dans un but patrimonial et compléments de revenus. Nous avons 47 et 54ans et avons une proposition de Résides Etudes pour un T2 en résidence Sénior sur environs Toulouse en Vefa avec un rendement de 4,4 %. Le prix au m2 est de 4800euros ce qui me paraît énorme. N’a t’on pas intérêt à investir dans de l’immobilier en direct car en cas de revente de ce bien en résidence service, nous risquons de ne pas pouvoir récupérer le prix d’achat initial ?
    Le bail stipule que « dans le cas d’un refus de renouvellement, le bailleur devra au preneur une indemnité d’éviction correspondant à l’intégralité des préjudices de toute nature à lui causé directement ou indirectement parce refus et englobera notamment la valeur de l’ensemble du fond de commerce et\ou des activités exploitées dans la résidence »= grosse indemnité ?

    Merci et encore bravo

  11. Eric dit :

    Bonjour, Je compte acheter un immeuble que je vais exploiter en meublés étudiants. Pour des raisons de régime matrimonial, j’achète via une SARL de famille avec mes 2 enfants majeurs qui seront minoritaires. J’ai besoin de trouver un spécialiste (Sarl de famille + lmnp + comptabilité) pour y voir clair et rédiger les statuts. Est ce que vous pouvez me conseiller ? Merci d’avance

  12. BUIRON dit :

    Bonjour Monsieur ,

    A la lecture de vos commentaires , je vais plutot m orienter vers de la residence etudiant.
    Mon souhait est d investir un montant de l ordre de 150K, que pensez vous d investir dans deux appartements dans deux villes differentes et en amortissement?
    Ceci car ,à vous lire, un appartement etudiant tourne autour de 70k.
    Merci de votre retour
    cordialement

  13. Erwan dit :

    Bonjour je vous adresse ce commentaire pour vous remercier pour vos explications claires et notamment sur les risques encourus lors de l’achat d’un bien locatif meublé LMNP. Vous avez dressé un top des sociétés gestionnaires (nexity notamment) et j’aurais aimé savoir si vous connaissiez la société « Realites » qui s’est installé dans le grand ouest depuis 2003. Je souhaitais investir avec eux dans une residence étudiante dans une ville ou la demande est forte (je connais pas mal le marché de la ville et le projet est cohérent 100%) et après avoir lu votre article j’ai recherché leur chiffre d’affaire etc etc il se trouve que tout est impeccable (superbes retours sur ouest france) croissance stable, une ethique solide. Bref, j’aurais simplement apprécié votre point de vue quant à cette societé si vous la connaissez.
    Encore merci pour votre article qui m’a permis de mieux situer les risques encourus dans ce type d’investissement.
    Cordialement,
    Erwan

  14. pithon dit :

    bonjour
    concernant un investissement en LMNP, peut-on amortir le bâtiment sur 15 ans?
    et en fonction du coût de l’investissement, est ce que cela permet d’effacer les revenus complémentaires de d’autres biens?
    je vous remercie

  15. Pascalik dit :

    Bonjour
    Merci pour vos lumières sur le LMNP
    Dans l’objectif de revenus complémentaires à la retraite nous avons eu une proposition de la part de Resid Etudes pour un T1 dans une résidence étudiant en VEFA prévu pour 2019 en région parisienne (91) proche transport et centre ville
    prix : 90 083ht
    revenu annuel:3240€
    le rendement nous parait faible (3,6%) car nous avons déjà un studio dans une résidence affaire de Resid Etudes depuis 2010 qui rapporte environ 5%
    quel rendement peut on attendre d’une résidence étudiant actuellement ?
    Doit on accepter un rendement <4% au profit d'une bonne gestion par la société ?
    enfin quelle durée d'amortissement nous conseillez vous pour ce type de projet ( nous avons 46 ans moi et ma femme TMI14% voir 30% )
    merci d'avance de vos retours

  16. FOND dit :

    Bonjour,
    Est il possible de faire un investissement Pinel en résidence senior type Domitys puis de passer en statut LMNP au bout de 9 ans par exemple?
    Merci

  17. NICOLAS dit :

    Bonjour,

    Avez vous un avis à porter sur un investissement en LMNP en résidence Sénior à Bourges promoteur Bouygues et gestionnaire les Jardins d’Arcadie ?
    Merci par avance,

  18. Will dit :

    Bonjour et merci pour cet article.

    Je souhaite investir et je suis en contact avec un cabinet de conseil financier qui me propose avec le gestionnaire Les Jardins d’Arcadie à Bourges (résidence pour sénior) en VEFA et en plein centre ville à 500m de la mairie et de la cathédrale de bourge + 200 du marché hebdomadaire + 2km de la gare :
    – 2*T1 pour un total investissement de 260 796,00 € moins 42 720 E de TVA et un apport de 25 000.
    – 1*T2 pour un total investissement de 189 108,00 € moins 31 120 E de TVA et un apport de 25 000.

    Mes questions sont :
    – Les jardins d’Arcadies sont-ils fiable ?
    – est-il risqué ou non de prendre deux appartements dans la même résidence ?
    – vaut-il mieux 2*T1 ou 1 T2 ?
    – Vous indiquez que la revente de ce type de bien est compliqué ? pourtant de plus en plus de société de gestion en créés partout en france. Cela ne signifie-t-il pas qu’il y a tout de même un marché, qui devrait évoluer en positif avec le nombre de personnes âgées en augmentation.
    – mon objectif est de me construire un capital, mais il est vrai que la construction de rente à la retraite est intéressant aussi. mais n’est-il pas possible de finir jusqu’à la fin de l’amortissement et de vendre le bien ?
    – La vente d’un bien LMNP se fait-il généralement supérieur au coût d’achat (HT) ?
    – que se passe-t-il quand toute la réserve de déduction est utilisée (environ après 30ans), doit-on payer des impôts sur les revenus foncier du LMNP ?

    en vous remerciant pour vos réponses et de votre aide

  19. Anthony Calci dit :

    @Di. Dans une détention en direct d’un bien en location meublée et en cas de cession, la fiscalité applicable actuellement est celle des plus-values immobilières des particuliers (avec abattements pour durée de détention) – la même que pour un bien en location nue. Il n’y a pas de reprise des amortissements (sauf dans une société à l’IS), donc le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value sera ce que vous avez payé. D’où le fait que cela soit particulièrement (trop ?) optimisant. Anthony Calci CGPI

  20. Di dit :

    Bonjour, Merci pour votre article qui est très informative.J’aimerai comprendre ce qui se passe concrètement lors de la vente d’un bien LMNP dans l’ancien. Nous sommes en déclaration réelle simplifié. Vous avez parlé des risques de changement de réglementation fiscale, mais je cherche à comprendre ce qui se passe dans le cadre le la législation actuelle? Est-ce qu’il y a une reprise des amortissements? Le plus value est calculé sur quel montant (prix de vente moins prix d’acquisition initial sans prendre en compte des amortissements, ou sur le prix de vente moins la valeur amorti du bien)? Qu’est ce qui se passe aux amortissements qui ont été passées sur le compte de résultat? Merci pour votre aide.

  21. Anthony Calci dit :

    @isa006. Par sécurité, je pense que vous devriez garder une partie de votre capital disponible à tout moment pendant votre retraite. Un LMNP en résidence services doit se voir comme un investissement de revenus complémentaires, sans objectif de revente à terme. Préférez peut-être des SCPI qui vous permettront d’avoir plus de diversification et d’investir pour un plus petit montant. Anthony CALCI CGPI

  22. Anthony Calci dit :

    @Mateo. En passant votre nouveau studio en location meublée vous serez imposé dans le régime BIC, et non plus dans le régime du revenu foncier de la location nue. En BIC LMNP, énormes atouts, vous pourrez déduire vos frais d’acquisition (frais de notaire…) et amortir fiscalement votre appartement et vos meubles. Il n’est pas possible de créer de déficit BIC en LMNP, mais vous bénéficierez de quasi aucune imposition sur vos loyers pendant de nombreuses années. Anthony CALCI CGPI

  23. Anthony Calci dit :

    @MB. Je pense que vous êtes trop jeune pour vous engager dans le marché des résidences services LMNP qui possède un marché de la revente très spécifique. À moins que vous voyez cette acquisition comme une stratégie patrimoniale pour devenir rentier à terme, évitez. Anthony CALCI CGPI

  24. Anthony Calci dit :

    @Xoloytl. Choisir entre le LMNP en résidence services ou le LMNP en gestion direct (location longue ou saisonnière) dépend intégralement de vos objectifs patrimoniaux (gestion déléguée ou non, revente à terme ou non, aversion au risque…). Anthony CALCI CGPI

  25. Anthony Calci dit :

    @Magie. Merci pour votre témoignage, la location meublée LMNP residence services est pertinente quand elle est adaptée au profil du client et quand tout se passe normalement – mais en cas de problème avec le gestionnaire la situation peut devenir bien très inconfortable. Sans bail avec gestionnaire, vous pourrez le vendre (très compliqué de trouver un acheteur) ou le louer (très compliqué de trouver un locataire qui ne bénéficiera pas de services de la résidence, sans compter les nouvelles charges d’entretien que vous devrez désormais assumer). C’est pourquoi les SCPI sont souvent plus adaptées pour des revenus sécurisés et mutualisés. Anthony CALCI CGPI

  26. Anthony Calci dit :

    @oli. C’est possible en théorique de faire racheter un bien en Censi-Bouvard par une SARL de famille, mais en pratique les investisseurs (et les conseillers) perçoivent mal les contraintes de détention et de gestion d’appartements en personne morale. Anthony CALCI CGPI

  27. Anthony Calci dit :

    @lamoulère. Du fait de leur diversification, je privilégie la plupart du temps les SCPI de rendement aux locations meublées en résidence services LMNP – surtout pour les TMI inférieures ou égales à 30% et surtout avec les SCI européennes type Corum, LF Europimmo ou Novapierre Allemagne.

  28. Anthony Calci dit :

    @Beuriot. Sans gestionnaire, vous pourrez le louer ou y habiter. Mais en général les co-popriétaires recherchent un nouveau gestionnaire pour reprendre la résidence services LMNP. Anthony CALCI CGPI

  29. Anthony Calci dit :

    @Julie. Oui, vous pouvez passer un bail nu en bail meublé pour bénéficier des avantages de la fiscalité BIC et de son amortissement. Anthony CALCI CGPI

  30. Anthony Calci dit :

    @lyon. Merci, non il n’est pas possible d’y loger vos enfants qui seront étudiants – sauf à payer le prix de location au tarif standard auprès du gestionnaire de la résidence services LMNP. Anthony CALCI CGPI

  31. Anthony Calci dit :

    @DabidV. Je ne conseillerais pas un LMNP Censi-Bouvard en tourisme, sans objectif de jouissance. Le montage d’un rachat de vos biens par une SARL de famille est possible, mais ne s’appréhende pas de façon légère : il faut étudier les impacts de gestion/détention en personne morale au regard de votre situation propre. Anthony CALCI CGPI

  32. Anthony Calci dit :

    @David. Très mauvais conseil de votre banquier, vous revendrez au bout de 9 ans votre LMNP résidence services avec une mois-value (si vous arrivez à vendre). Anthony Calci CGPI

  33. David dit :

    Bonjour,

    Nous sommes novice dans le domaine. Nous envisageons via notre Banque d’acquérir une résidence étudiante en LMNP Censier Bouvard en Région Parisienne ou Province (Le Havre, Nantes, etc… Je crois comprendre via votre article que ca n’est pas forcément le meilleur choix. Les programmes (neufs)affichent un taux de rentabilité proche de 4% (je ne connais pas l’IRL). Notre conseiller nous explique par contre que l’objectif c’est la revente au bout de 7/9 ans. Ce qui semble du coup contradictoire avec votre article (?). D’autre part, toujours selon notre conseiller la Sté de gestion va se posititionner en priorité comme acquéreur de notre bien, mais ne va t’elle pas avoir tendance à sous estimer volontairement le prix d’achat vu que le marché du LMNP est très restrein?

    PS: notre conseiller travaille avec une société filiale de notre banque.

    merci pour vos conseils,

  34. David B dit :

    bonjour Mr Calci,

    Merci pour vos excellentes explications.
    J’ai signé récemment 2 appartements en Censi-bouvard tourisme avec Cap West dans la ville de taverny (91).
    Avez-vous un avis sur cet invest ?
    Mon CGP me dit de passer en SARL de famille avec un LMNP au terme des 9 ans du censi-bouvard pour continuer à défiscaliser les loyers.
    Qu’en pensez-vous ? (il me reste 5 jours pour la rétractation)

    Merci beaucoup

  35. lyon dit :

    Bonjour,
    J’envisage un achat en LMNP dans une résidence étudiante.
    Puis-je plus tard y loger un de mes enfants qui sera étudiant?
    Vos explications sur ce site sont parfaites, je tenais à vous le dire.

  36. Julie dit :

    Bonjour,

    Excellent article.

    Peut-on bénéficier de cette fiscalité avantageuse (régime BIC avec amortissement de l’immeuble et des meubles) en meublant un appartement locatif que l’on possède déjà ? Cela me parait trop beau…

    Merci par avance. JF

  37. Beuriot dit :

    Bonjour, merci beaucoup pour cet article très intéressant
    J’envisage d’investir dans une location meublée pour étudiant (ancien) gérée par Nexity.
    Le bail commercial est arrivé au bout des 9 ans et se trouve donc en tacite reconduction. Nexity ne souhaite pas le renouveler pour l’instant.
    Que se passe t-il si Nexity décide de ne plus gérer cette résidence et donc de résilier le bail commercial ? Est-ce que je peux dans ce cas le louer à qui je veux et au loyer que je veux (meublé ou non) ? Voire l’occuper moi-même ?

    Merci d’avance pour votre réponse

  38. lamoulère dit :

    Bonjour
    vos articles sont très intéressants et très bien expliqués.
    Avec mon mari nous sommes en train d’étudier un placement en LMNP avec amortissements sur du neuf proposé par la société ISELECTION, et nous hésitons encore sur une résidence étudiante ou séniors (sur Royan 17) avec une partie d’emprunt in fine ; que pensez-vous de la société et du placement ? nous sommes imposés à 14%, ne vaut il pas mieux investir en SCPI et quels sont les avantages fiscaux sur ces SCPI ?
    nous vous remercions par avance pour vos réponses
    cordialement

  39. oli dit :

    Merci pour toutes ces explications sur le statut du LMNP.
    Est-il possible de se revendre un bien LMNP en Censi-Bouvard après 9 ans de détention via une SARL de famille afin de profiter de l´amortissement du bien.

  40. Magie dit :

    Bonjour
    Merci pour votre article
    J’ai acheté un studio en LMNP avec Résides études à Nantes
    et après 9 ans le bail est refait en Septembre avec l’annonce d’une baisse de loyer de 15%
    Je souhaite savoir si je peux le revendre à une personne qui souhaite y habiter pour faire ses études
    Dans le cas ou je ne peux le revendre quel est mon recours pour la signature du bail puis je refuser cette baisse
    puis je gérer seule ce bail en le louant à un étudiant
    si je ne fournit pas les services que ce passe t il ? Car je n’habite pas Nantes
    bref , je ne suis pas satisfaite de cette acquisition car je me sens pieds et mains liés avec Résides études qui décident des prix des baux
    comment contacter les propriétaires de cette résidence
    j’aimerai constituer une association pour être soutenue car je me sens complétement démunie;
    J’ai fait un emprunt sur 20 ans et jusqu’à ce jour et depuis 9 ans je rembourse plus que ce que je perçois et cela ne va pas aller en s’arrangeant

    je déconseille vivement ce placement de par mon expérience

    Merci à vous
    bien cordialement
    Magalie

  41. Xololtl dit :

    Bonjour,

    La société Iselection me propose d’investir en dans le programme Panam 19 une résidence étudiante à Paris.
    Ce programme est géré par Nexity Studea.
    Je compte faire courir mon prêt sur 20 ans.
    Je pensais au départ investir sur un simple achat appartement que je mettrais a louer et je ne connaissais pas le LMNP avant que Iselection ne m’en parle.
    A la lecture de votre article et les échanges ci-dessus je suis plutôt inquiet sur ce type d’investissement.

    Pensez-vous donc que la proposition de Iselection puisse être un bon investissement avec des risques faibles ?

    Merci par avance pour votre réponse

  42. PREVOST dit :

    j’ai comme gestionnaire park and suites (appart’city] non
    seulement ils ne paient plus nos loyers, mais depuis decembre 2014 ils ont fermés abusivement le Campus à Nice, ils nous demandent d’énormes travaux (nous sommes 90 proprétaires) à nous battrent.Gestionnaire à absolument
    éviter

  43. Stéphane dit :

    Félicitations pour cet article !

  44. MB dit :

    Bonjour,

    Je ne peux que vous féliciter à mon tour pour cet article très clair que j’ai parcouru de long en large pour appréhender au mieux le sujet.

    Je suis novice dans ce domaine mais souhaite investir dans un LMNP pour une résidence senior a Auxerre terres de Bourgogne par le biais de nexity aegide.
    J’ai 26 ans, je reside dans la Drôme et donc pas vraiment vers le lieu de cet achat, je suis propriétaire de mon appartement RP et souhaite après conseil d’un ami banquier effectuer un LMNP pour gagner en fiscalité et effectuer un placement d’avenir. Il m’a orienté vers un conseiller d’une société partenaire de la caisse d’épargne « iselection ».
    On me propose un T2 d’une valeur ht de 135 k euro. Je suis emballé par ce projet mais j’ai des craintes quant au renouvellement des baux qui s’avèrent être des calvaires au vu de certaines expériences lues ici. Ainsi que plusieurs pièges à éviter que je découvre au fil de cet article.
    Puis je avoir quelque éclaircissements de votre part au sujet de ce projet et votre avis ?
    Si vous souhaitez me répondre ici ou même par e-mail, merci par avance.

  45. Mateo dit :

    Bonjour

    Merci beaucoup pour cet article complet et clair.
    Je suis propriétaire d un bien à Paris que je loue non meublé, déjà entièrement paye donc pas d intérêt à déduire, pour un loyer mensuel hors charges et après frais de gestion de 1100euros par mois .la taxe foncière est de 800 euros.
    Ma tranche marginale d IR est 41%.
    Je viens d’acquérir un studio pour un prix de 59000 euros hors frais de notaire et actuellement non meublé .
    j’hesite sur le statut à choisir pour cet achat , que je peux louer meublé, ou pas , ( le coût des meubles sera faible compte tenu de la surface) , le loyer non meublé sera de 410 euros hors charges, meublé autour de 440. Le montant des charges annuelles est de 360 euros et la taxe foncière de 580.
    Je pense emprunter l’intégralité du prix d’achat, sur 12 à 15 ans, date théorique de ma retraite, bien que disposant du capital nécessaire pour un achat au comptant.
    Une location en LMNP me permettrait -elle de faire un déficit foncier sur le revenu de mon premier bien ? Si non, il me semble que ce statut perd de son intérêt car le taux d’imposition sur le bien initial sera pénalisant .
    Vos précieux conseils seraient vraiment bienvenus car je n’arrive pas à trouver une réponse claire à ma question.
    Je vous en remercie par avance,

    Cordialement

  46. isa006 dit :

    Bonjour! Un site exemplaire! explications claires c’est parfait! j’ai 49 ans, je suis au chômage j’ai un capital de 70 000 euros dans une assurance vie qui me rapporte 1500 euros par an. Je n’aurai quasi pas de retraite, je souhaiterai acheter à Sophia Antipolis dans une résidence universitaire THESA (500 mètres de mon domicile où je suis propriétaire) une LMNP T1+parking 65000 euros dans l’ancien à 500 mètres d’un campus et de l’IUT de Sophia . Je vais payer cash (je ne peux pas faire de crédit) qu’en pensez vous ? la résidence est de 1999 le bail de 12 ans a été renouvelé 2 fois le gestionnaire ETUD’ACCUEIL Méditerranée à Marseille. Quel conseil me donneriez vous sachant que ce n’est pas pour une revente mais que je souhaiterai quand même récupérer mon capital un jour…mais 950 euros trimestriel c’est pas beaucoup sachant que des studios avec piscine juste à côté se louent 590 euros mensuel. Merci pour le temps passé à me lire et à me répondre. Bonne continuation cdt

  47. Anthony Calci dit :

    @josby. Rendement faible pour ce bien (prix sans doute trop cher pour Rennes), avec votre TMI et profil je choisirais plutôt des SCPI de rendement pour leur mutualisation et leur rendement net de fiscalité supérieure. A. CALCI

  48. Anthony Calci dit :

    @josby44. Oui cette indice de valorisation 85% indice des loyers commerciaux est cohérent.

  49. Anthony Calci dit :

    @CBZK92. Je ne travaille pas avec ce gestionnaire. A. Calci

  50. Anthony Calci dit :

    @Roux. Vous pouvez théoriquement ne pas renouveler le bail avec la gestionnaire de la résidence services LMNP et le louer vous-même ou par une agence. Mais en pratique cela dépend de sa typologie (quelles parties communes, accueil, etc.). S’il y a une piscine, un jardin, etc. quelles charges ? A. Calci

  51. Anthony Calci dit :

    @Meddouri. Si on parle bien de location classique (pas résidence services), c’est seulement la location saisonnière LMNP à Paris qui est restreinte et qui nécessite une autorisation. Vous récupérez le bien lorsque plus aucun bail est en cours. Aucun impact comptable et fiscal en cas d’arrêt du bail ou de revente. Comme en location nue, la location meublée reste dans le giron de la plus-value classique immobilière avec abattement pour durée de détention (sauf SCI à l’IS où effectivement les amortissements sont réintégrés dans la PV). A. Calci

  52. Meddouri dit :

    Bonjour.
    Merci pour ces explications lmnp. Je ne crois pas avoir lu mieux.
    Nous allons nous en engager dans un projet lmnp dans l’ancien à Paris.
    Pouvez vous me confirmer qu’il n’y a pas lieu de prévenir la prefecture ou la mairie de Paris?
    Ensuite, que devons nous faire si nous souhaitons recuperer l usage du bien? En clair comment sortir du lmnp et qu’elles sont les conséquences comptables et fiscales de l ‘arrêt de l activité (qu’elle qu’en soit la raison). Si le bien a pris de la valeur depuis son inscription à l actif du bilan, la plus valeur latente sera t elle imposable ?

  53. Christophe ROUX dit :

    Bonjour,
    Votre article est très bien réalisé et j’y ai trouvé des réponses à ma problématique mais il me manque un élément capital.
    J’ai acheté un bien neuf en 2012 en LMNP dans une résidence de tourisme. Etant belge, je ne bénéficie pas de réduction d’impôts (Censi-Bouvard) mais j’ai récupéré la TVA à l’achat. Il y a des problèmes de gestion dans cette résidence. L’ancien gestionnaire n’a pas payé les loyers 2015. Le nouveau nous a envoyé un avenant divisant les loyers par 2.
    Une personne souhaite racheter mon bien. J’ai bien compris en vous lisant que si je revends à une personne qui reprends le bien avec le statut de loueur en meublé non professionnel, je n’aurai pas à rembourser la TVA et elle non plus.
    Mon problème est que tout ce que je lis indique que la gestion du bien est faite par le gestionnaire de la résidence de tourisme et je n’arrive pas à savoir s’il peut en être autrement.
    Aussi ma question, est la suivante : la résidence proposant les 4 services nécessaires au LMNP, est-il possible de rompre le bail, de confier la location à une agence externe, de continuer à déclarer les revenus en BIC comme précédemment sans perdre le bénéfice de la récupération initiale de la TVA ou bien est-on obligés de continuer la location via le gestionnaire de la résidence ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Sincèrement

  54. CBZK92 dit :

    Bonjour,
    merci pour cette page.
    La société Liins me propose une LNMP en résidence étudiant au centre ville de Reims. Le lieu vous paraît-il correct. Un avis sur Liins et le promoteur Arkerys ? Je ne connais pas pour l’instant l’identité du Gestionnaire. Merci d’avance.

  55. josby44 dit :

    Bonjour, petit complément à mes questions. Pour la revalorisation des loyers, c’est suivant l’indice des loyers commerciaux. La revalorisation est de 85% maxi. Est-ce bien?
    Merci

  56. josby dit :

    Bonjour,
    Nous avons fait une réservation pour un logement en résidence étudiante à Rennes 89000 euros + Mat. 3600. A 63 ans paiement cash; notre TMI est de 14%, LMNP amortissement, le loyer net (après taxe foncière, compta et charges de copropriété) sera de 240. Ce rendement n’est-il pas trop faible? . il est dispo immédiatement suite à un désistement. Si dans les 5 années à venir nous rencontrons des soucis financiers pourrons nous le revendre? J’ai peur de faire un mauvais choix d’investissement, une assurance vie serait peut-être préférable? Merci pour votre réponse rapide.

  57. Anthony Calci dit :

    @locabeziers1954. Oui, vous pouvez nous contacter pour solliciter des intermédiaires spécialistes du LMNP revente. A. Calci

  58. locabeziers1954 dit :

    Bonjour ,
    Articles trés bien , mais il faut insister sur les risques élevés de défaillance et de non paiements des loyers par le gestionnaire : il y a beaucoup de gestionnaires non serieux , comment les déceler à l’acquisition?
    Par ailleurs , je souhaite d’ésinvestir (même a perte) de mon LMNP Residence etudiante Beziers Censi Bouvard ( fin 2018) gérée par Appart City (dont on connait la non regularité des paiements ) , soit au terme des 9 ans (jaurai 66 ans) soit au terme des 11 ans du bail commercial ! pour reinvestir ailleurs plus securisé ( Groupe Reside Etudes par ex)
    Pouvez vous me dire SVP la demarche à suivre
    et à qui m’adresser pour la mise en vente du bien ?
    Y a til des sociétés transactionnaires specialisées dans ce domaine ?
    Merci pour vos renseignements
    locabeziers1954

  59. Anthony Calci dit :

    @Harvus. Je ne conseillerais pas un bien LMNP en immobilier de tourisme. A. Calci

  60. Anthony Calci dit :

    @boubou. Oui il me semble bien que Suite Etudes fait partie du même groupe que Park&Suites. A. Calci

  61. boubou dit :

    Bonjour
    Je projetais d’acheter un appartement dans une résidence étudiant sur Rennes avec le gestionnaire Suite Etudes.
    La résidence est très bien placée, dans un de l’un des deux pôles étudiants de la ville mais hélas j’ai des fortes doutes sur le gestionnaire.
    Il faut dire que j’ai un autre LMNP affaires gérée par park&Suites-Appart City dont les loyers sont versés en retard. Cela me fait hésiter car jai cru comprendre que Suite Etudes et Park&Suites-Appart City ne font qu’un

    Connaissez-vous Suite Etudes et si oui est-ce que Suite Etudes et Park&Suites-Appart City font partie de la même société?

    Merci

  62. Harvus dit :

    Bonjour’
    Merci pour ces articles et des échanges.
    Que pensez vous du projet pont du Gard avec pour gestionnaire MMV.
    Cordialement
    Sylvain Harvus

  63. Anthony Calci dit :

    @Morse91. La remboursement des honoraires de comptabilité LMNP par réduction d’impôt est encore d’actualité. Mais en discussion effectivement. A. Calci

  64. Anthony Calci dit :

    @Clabed64. Les clauses LMNP du plafonnement de 2%, de la durée du bail de 10 ans, des 2 mois de franchise sont classique. S’il décide de partir, il faudra trouver un autre gestionnaire qui reprendra la résidence ou devrez-vous revenir à une location classique entre copropriétaires. Je me répète : Ne pas faire de LMNNP en résidence services si vous ne souhaitez pas conserver le bien pour des revenus complémentaires à la retraite. Les reventes sont incertaines. A. Calci

  65. Clabed64 dit :

    Bonjour,

    J’ai signé un bon de réservation résidence senior gestionnaire NEXITY EDENEA. Je m’aperçois que le bail commercial m’est très défavorable.
    Par ex à ma charge : dépenses travaux relatives à la vétusté ou à la mise en conformité avec la loi ou la réglementation, parties privatives et communes. le remplacement du mobilier sera à ma charge.
    La révision du loyer : 85% de l’IRL plafonné à 2% (donc très peu intéressant en cas de reprise de l’inflation).
    Durée ferme de 10 ans : est-ce un avantage pour moi ?
    Résiliation possible par les 2 parties 6 mois avant le terme du contrat.
    Il n’est pas fait mention de tacite reconduction : est-un désavantage pour moi? Que se passera-il dans 10 si le gestionnaire ne souhaite pas continuer la gestion de la résidence ?
    A la livraison 2 mois de franchise sur les loyers, est-ce ce qui se pratique généralement ?
    Je réfléchis au fait de me rétracter, merci de m’aider dans ma décision.
    J’ai 55 ans, retraite à 62 ans, je vais emprunter 88% de l’opération HT tous frais inclus sur 15 ans.
    Je ne suis pas sûre de vouloir garder le bien plus de 10 ans, sera très bien situé en baie de saint Jean de Luz.
    Cordialement
    clabed

  66. Morse91 dit :

    Merci pour votre réponse ; je vous confirme que Nexity ne vend pas que du neuf ; sur leur site, on trouve plus de logements étudiants anciens à vendre avec un bail commercial que des neufs(tout y est indiqué : prix, loyers garantis, logement déjà occupé, charges, taxe foncière, rentabilité, etc…).
    Par contre, à plusieurs reprises dans votre article, vous précisez que les honoraires et frais de comptabilité nécessaires viennent en réduction d’impôt l’année suivante, rendant gratuit ces frais.
    Il m’avait semblé que cette mesure n’était plus vraie à compter du 01 janvier 2016 ; pouvez-vous svp me confirmer ou non cette information ?
    Merci d’avance.

  67. Anthony Calci dit :

    @Morse91. Techniquement Nexity étant promoteur vend leurs biens en résidence étudiante LMNP en neuf VEFA. Les spécialistes de l’immobilier ancien LMNP résidence services revendent des biens de particuliers.
    Les avantages/inconvénients de directement s’adresser à Nexity sont ceux du neuf : dernières normes, risques de travaux minimisés, frais de notaire réduits, mais prix élevés, délai de construction et il est possible d’avoir du récent (quelques années) aussi sur le marché secondaire. A. Calci

  68. Morse91 dit :

    Bonjour,
    Je serais intéressé par l’achat d’un LMNP en résidence étudiante (ancien récent sur Paris ou très proche banlieue) ; j’ai vu que Nexity proposait directement sur leur site, ce type de bien à la vente en étant gestionnaire de service ; quels peuvent être les avantages/inconvénients de s’adresser directement auprès de Nexity au lieu du Revenu Pierre qui semble être spécialisé dans la vente des LMNP anciens.
    Merci d’avance pour votre réponse.

  69. Anthony Calci dit :

    @Jluc. Oui bien sûr vous pouvez louer à vos parents, vous êtes dans le cadre traditionnel de l’immobilier d’habitation en location avec le LMNP direct. A. Calci

  70. Anthony Calci dit :

    @truco. Groupe connu qui a pignon sur rue. Pas de visiblité sur la revente. A. Calci

  71. truco dit :

    bonjour que pensez vous du gestionnaire pichet je suis sure le point d investir sur un appart hotel merci

  72. Jluc dit :

    Bjr,

    Dans le cadre d’un projet d’achat d’un appt. en LMNP direct ancien, est-il possible de louer à un membre de sa famille ( pere, mere)?

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement

  73. Anthony Calci dit :

    @stéphane14. Il est en effet tout à fait possible de louer ses locaux commerciaux meublés et de bénéficier de l’amortissement en LMNP. Si vous pouvez le faire en direct c’est idéal. Cela se complique lorsqu’il faut les loger en SCI à l’IS ou en SNC pour bien les gérer – il faut alors extrêmement bien maitrisé les montages et ses impacts (notamment sur la plus-value en cas de revente). La grande majorité des locaux commerciaux sont aussi encore loués nus aujourd’hui – il est vrai que leur fiscalité est accablante. A. Calci

  74. stéphane14 dit :

    Bonjour, j’ai lu avec attention l’ensemble des sujets abordés, les questions posées et leurs réponse et vous complimente pour leur clarté et leur accessibilité.
    J’ai cependant une question : vous ne mentionnez dans votre article jamais l’investissement en LMNP dans des bureaux commerciaux. Est-ce par ce que vous ne traitez du LMNP que pour les locaux d’habitation?
    Merci de votre réponse.
    Stéphane

  75. Anthony Calci dit :

    @Cécile. Ne pensez surtout pas court terme, un LMNP tourisme est très difficile à revendre et vous êtes jeunes donc vous risquez de l’avoir toute votre vie (sauf à le brader) : votre TMI risquera bien de passer à 30%; voire à 41% (donc plus de 50% d’impôt sur vos loyers si vous faites un Censi-Bouvard et non un amortissement). Un programme haut de gamme ? Vous payez combien au m² ? 2x le prix ancien ?… Bref, je ne suis pas du tout convaincu par votre projet. Je pense qu’il vaut mieux acheter un appartement sans exploitant si vous voulez investir dans cette station de ski (et le faire gérer par une agence immobilière locale), vous aurez plus de chances d’avoir la possibilité d’avoir un prix cohérent, et de le revendre si besoin. A. Calci

  76. Cécile dit :

    Bonjour,
    Merci pour cet article bien documenté. Nous avons bien compris votre réticence sur les programmes de tourisme pour des investissements dont l’objectif est seulement patrimonial. Les LMNP classiques sont des placements que les détenteurs ne verront certaines fois jamais de leurs propres yeux.
    Notre objectif est différent car nous souhaitons acquérir un appartement en station. Nous avons sélectionné la station de Vaujany pour des raisons de distance géographique et sommes tombés sur un programme Censi Bouvard géré par Odalys dont la livraison est prévue fin 2015.
    Nous avons 33 et 37 ans, un taux exceptionnel de TMI de 3,55% cette année car beaucoup de déduction de garde d’enfants que nous n’aurons plus l’année prochaine et les années suivantes. TMI vraisemblable à 14% à court terme.
    Le rendement prévu est de 3,6% avec possibilité d’occupation certaines semaines de l’année pour en devenir propriétaire à la fin du bail et une ILC de 1,5%.
    Notre analyse : point faible notre TMI qui ne génère pas de grosses économies fiscales du moins à court terme, l’usure du bien situé en montagne, charges à terme après le bail avec le gestionnaire, faible déduction des intérêts d’emprunt comme les taux sont bas
    les points forts : une station qui a plutôt le vent en poupe, riche dont la fiscalité locale est faible, un programme haut de gamme, géré par une société poids lourd du secteur, le financement de l’acquisition d’un bien avec un effet de levier d’un emprunt, possibilité pour nous d’utiliser le bien en cas de non occupation (1h de notre lieu d’habitation), la rareté de ces programmes à cause des lois sur l’aménagement de la montagne, aucune contrainte de gestion contrairement à un bien propre dont nous devrions assurer la gestion et l’entretien.

    Quel est votre avis sur le projet?

  77. Anthony Calci dit :

    @cHOLLET. Vous pouvez bénéficier de l’amortissement comptable du LMNP partout dans le monde. Pas du tout, vous pouvez très bien dépassé 23000€ de recette et 50% du revenu global et être LMNP (si vous les dépassez vous pouvez simplement vous déclarer en LMP, mais rien d’obligatoire). A. Calci

  78. cHOLLET dit :

    Bonjour,
    Voici une excellente presentation.
    Je suis français mais résident fiscal au Canada. J’aimerais savoir s’il est possible pour moi d’acheter un bien en LMNP et ainsi profiter de l’amortissement comptable.
    Pour être considéré comme LMNP, il faut que les revenus de la (ou des) location(s) ne doit pas dépasser 23000 euros par an ou 50 % du revenu global.
    Or je n’ai pas de revenus en France.

    Merci pour votre réponse.

  79. Anthony Calci dit :

    @Zoé. Oui bien sûr tout à fait, un bien meublé et loué de façon classique (en direct ou par agence) peut se mettre en régime BIC réel pour permettre l’amortissement de l’immeuble et du mobilier. A. Calci

  80. Zoé dit :

    Bonjour,
    D’abord merci pour cet article.
    J’ai une petite question : Peut-on faire LMNP sans passer par un gestionnaire? Si j’achète moi même un ancien immeuble (composé de 2 studios) et le mettre en location, peut-on amortir l’immobilier et le mobilier?
    Si oui, quels sont les règles d’amortissement? Merci d’avance. Cordialement,

  81. Anthony Calci dit :

    @Pauline. Les modalités administratives de la location meublée longue durée (supérieure à 9 mois) et saisonnières dépendent de la localité. Il faut vous renseigner auprès de votre mairie/département. Aucune différence de fiscalité entre le LMNP longue durée et saisonnier. A. Calci

  82. Pauline dit :

    Bonjour,

    Je souhaite investir en LMNP dans une ville qui bénéficie d’un fort attrait touristique en saison. Est-il possible de louer à des étudiants à l’année et en location saisonnière l’été? Il me semble que la ALUR est venue durcir cette possibilité en obligeant les propriétaires à demander une autorisation administrative de changement d’usage. Mais une fois la saison terminée faut-il à nouveau faire une demande particulière à la mairie?
    Enfin, fiscalement, le régime diffère t’il si je loue à des étudiants à l’année et à des touristes en saison?

    Vous remerciant d’avance,

    Bien cordialement

  83. Jubault dit :

    Merci pour ces conseil, mais je compte effectivement acquérir ce type de bien et en complément me constituer progressivement un portefeuille de SCPI.

  84. Anthony Calci dit :

    @Jubault. Si vous avez bien l’objectif (et la patrimoine adapté) pour conserver le bien LMNP à vie… Et encore, des SCPI de rendement seraient sans doute plus adaptées pour une TMI à 14% comme la votre (plus facile à revendre également au cas où). A. Calci

  85. Jubault dit :

    Merci pour ces infos

    Et sur la pertinence du projet dans ma situation ?

  86. Anthony Calci dit :

    @Jubault. Amortissement sur 30 ans plutôt que réduction d’impôt sur 9 ans, car vous devrez le garder toute votre vie en revenus complémentaires. Pas de visibilité sur la revente avec ce gestionnaire. A. Calci

  87. Jubault dit :

    Bonjour

    merci pour cet excellent article.

    J’aimerais (un peu comme tout le monde) avoir votre avis sur un éventuel projet de LNMP étudiant à Lyon, localisation a priori bonne, 88 000 € HT pour 19 m², 3500 € de revenu, gestionnaire Les belles années (pure Gestion étudiant, groupe Valority)
    Nous sommes mariés, 2 enfants, 41 et 43 ans, 5400 € de revenus mensuels, imposé à 14 %

    3 questions :
    – ce projet est-il pertinent dans notre situation
    – le gestionnaire est-il fiable
    – doit-on privilégié l’amortissement alors que mon conseil préconise plutôt le Censier Bouvard

    Merci pour votre aide.

    CDT ERIC J.

  88. Anthony Calci dit :

    @Lucy. Je ne connais pas cet exploitant. Pourquoi pas si vous connaissiez parfaitement le marché, mais en étant dans le Nord alors que l’appartement dans le Sud vous n’avez aucun élément concret qui pourrait vous confirmez que le secteur est porteur et que ce gestionnaire un acteur reconnu positivement localement. Oui, le risque majeur reste la revente. Oui, investissez plutôt dans un ou 2 biens en résidence étudiante à Lille. A. Calci

  89. Lucy dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord, merci pour cet article.
    Avec mon mari, on souhaite investir dans l’immobilier (nous avons moins de 40 ans). On nous a proposé un appartement T2 (tourisme+affaire) situé à BIOT dans une résidence gérée par une SARL exploitant sous enseigne NEMEA. Rentabilité brute à 5.5%. Prix d’acquisition: 122KEUR pour 32m2. La révision du loyer sera limitée au deux tiers de la variation constatée de l’indice sur une année limitée à une hausse de 3%. Le bail vient d’être renouvelé. L’appartement a été rénové et le mobilier vient d’être renouvelé. J’hésite du coup compte tenue de votre avis négatif sur la résidence tourisme et affaire. D’autant plus qu’on habite dans le nord. Est-ce que le projet vous semble bien? Est-ce que vous connaissez NEMEA? Est-ce que le fait que le gestionnaire soit un exploitant de NEMEA représente un risque ? Est-ce une résidence étudiant à Lille n’est pas plus adaptée pour nous? Merci beaucoup pour votre réponse

  90. Anthony Calci dit :

    @STEPHANE. Vous devez choisir entre le micro-BIC (avec l’abattement) et le réel BIC (avec l’amortissement) pour les biens en location meublée LMNP. Puis pour d’autres biens immobiliers en location nue, vous pouvez choisir entre le micro-foncier ou le réel-roncier. A. CALCI

  91. STEPHANE dit :

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une studette sur Paris.J’ai décidé de la louer en meublée depuis le début de l’année 2015.
    Je vais donc déclarer les revenus fonciers avec le statut LMNP micro BIC (loyer mensuel 550 euros hors charges.
    Je vais donc bénéficier d’un abattement de 50% forfaitaire.
    Comment puis-je bénéficier de l’amortissement sur 30 ans que vous évoquez dans votre article ci-dessus?
    Dans le cas d’un nouvel achat d’un bien immobilier destiné à la location, aurais-je le droit de le louer vide et de déclarer les revenus fonciers en micro foncier?
    Donc 2 statuts différents pour deux biens détenus.
    Par avance,je vous remercie pour votre réponse.
    Cordialment
    Je tiens à vous féliciter pour votre site qui comporte de nombreuses informations explicites.

  92. Anthony Calci dit :

    @Jonathan. Cela ne me semble pas adapté. Vous êtes jeunes et les biens LMNP en résidence services sont surtout adaptés à la création de revenus complémentaires à la retraite.
    Et si vous avez besoin du capital pour une achat de RP ou un coup dûr, vous risquez de subir des difficultés dans la revente. Privilégiez de la capitalisation (assurance-vie) ou autre investissement immobilier d’habitation pour la facilité de revente (ancien, neuf ou en nue-propriété). A. Calci

  93. Jonathan dit :

    Bonsoir,

    tout d’abord bravo pour ce site assez complet et qui éclaire énormément sur le LMNP et ses composantes.
    Nous avons rencontré une conseillère en patrimoine qui nous a proposé un LMNP étudiant sur LYON.
    L’opération serait de 103000 euros HT.
    A notre niveau, nous sommes pacsés et âgés de 33/28 ans.
    Nous disposons déjà d’un bien en scellier et ne payons plus d’impôts sur le revenus.
    Est ce que l’acquisition d’un logement en LMNP reste intéressant pour nous ?

    Merci par avance pour votre réponse

  94. Anthony Calci dit :

    @barret. Oui, le gestionnaire aura plus de chance de réussir. Et un prix au m² adapté au marché local et un bon emplacement vous sécurisera en cas de défaillance du gestionnaire ou de son départ. Attention aussi dans ce cas aux charges de copropriété de la résidence (par exemple s’il y a une piscine, un spa..) – il sera plus difficile pour les copropriétaires de la rentabiliser (par rapport à un exploitant professionnel). A. Calci

  95. barret dit :

    Bonjour,
    Je tiens à vous féliciter pour cet article très complet, j’ai acquis le statut de loueur meublé professionnel en investissant dans différentes résidences service et dans différents secteurs d’activité.
    Concernant votre opinion sue les résidences senior plus « à risque » du fait d’un manque de recul sur l’activité, pensez-vous que l’emplacement puisse être un facteur de diminution du risque eu égard à la valeur intrinsèque du bien?
    D’avance merci pour votre réponse

  96. Anthony Calci dit :

    @Robert. Votre investissement en EHPAD semble cohérent. Je ferai attention au renouvellement du bail avec Orpéa, notamment sur une potentielle baisse des loyers. L’impact des charges de l’art 606 est limité en EHPAD, car vous serez de nombreux propriétaires à vous partager le coût. Par exemple sur une résidence étudiante, un ravalement coûte à peine 1000€ à un propriétaire. A. Calci

  97. Robert dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour ce site et les informations très intéressantes qui s’y trouvent. Actuellement j’étudie l’achat en LMNP d’une chambre EHPAD aux Lilas(93260), gérée par Orpéa. Rentabilité annoncée 4.2%. Livraison fin 2016. Je me pose plusieurs questions: quel est l’impact du décret paru fin 2014 et qui précise que l’art 606 est à la charge exclusive du bailleur? Alors que ce n’est pas ce qui est écrit dans le bail que l’on me propose. Les coûts à terme peuvent-ils être importants? Le montage serait Censi-Bouvard puis SRL familiale. Le financement se ferait sans apport sur 20 ans, avec objectif de complément de revenu pour la retraite. La revalorisation du loyer se fait sur l’indice des prix des prestations d’hebergement des personnes agées (encadrée entre 0 et +2.5%).
    Qu’en pensez-vous et à quoi dois-je être vigilant?
    Merci par avance pour vos réponses
    Salutations

  98. Houssein dit :

    @ Gustave, ne faites surtout pas l’erreur d’investir dans ce type de bien. Pour ma part, je pense que le lmnp en RT dans le neuf est quasiment de l’escroquerie en bande organisée. Allez voir sur internet, on ne compte plus les propriétaires mécontents qui doivent batailler tous les trimestres pour obtenir leurs loyers et cela dès le debut de l’exploitation. Et s’il n’y avait que cela. Je suis moi même un de ces propriétaires. Sur facebook, groupe de propriétaires d’appartements géres par Odalys en colère : plus de 500. Je vous invite a aller lire les experiences des uns et des autres avec ce gestionnaire. En vous conseillant ce type de bien, votre CGP vous fait prendre le maximum de risque pour un maximum de gain pour lui. Alors a bon entendeur salut! Houssein.

  99. Anthony Calci dit :

    @guillaume. Oui, même si la résidence LMNP date de 1994 – vous redémarrez un amortissement de 30 ans. Gérer soi-même ou en résidence services dépend de la typologie de la résidence et de son emplacement – et si vous êtes prêt à assumer les risques de gestion locative. A. Calci

  100. guillaume dit :

    Bonjour
    Je vais faire l acquisition d un studio et le faire evolue en statut de meublé. La residence date de 1994 l amortisseemnt est encore possible pour colbirn d annee svp?
    Pensez vous que gérer sois même une location sous le statut lmnp est une bonne operation?
    Par avance merci cordialement

  101. Anthony Calci dit :

    @gustave. Je ne conseille pas les résidences de tourisme, insécurité de gestion sur le long terme et importants risques à la revente du fait du mauvais vieillissement de ce type de résidences.
    A. CALCI

  102. gustave dit :

    Bonjour,

    Article très bien,merci. Ayant fini de rembourser le crédit sur notre résidence principale, un CGP me propose d’investir en LMNP neuf dans une résidence de tourisme La Clusaz gérer par ODALYS.

    D’après mon CGP c’est un très bon programme (emplacement, gestionnaire..) Je voudrais avoir un avis extérieur et objectif sur le sujet car vous dites vous même qu’il y a encore de bon programmes dans le LMNP neuf.
    D’avance merci pour votre réponse.

    gustave

  103. Anthony Calci dit :

    @carre. Ce qui prouve que même un des meilleurs gestionnaires LMNP peut renouveler à la baisse ses loyers. Dans un premier temps, vérifier si la baisse des loyers est fondée (rentabilité ou nécessité).. sinon tenir bon dans la négociation (avec un avocat, avec d’autres copropriétaires…). Tout est possible si les loyers sont baissés, vendre après (mais baisse de la valeur du bien) ou louer vous-même (souvent impossible du fait des charges, sauf à être évincer le gestionnaire). A. Calci

  104. carre dit :

    Nexity propose un renouvellement de bail en résidence étudiante : mais baisse de… 20%.
    Vendre ? Renouveler ? Louer nous même ? Merci pour votre site et vos précieux avis. Cordialement

  105. Anthony Calci dit :

    @Eric. Je ne connais pas non plus ce gestionnaire. Cela me semble cher au m² et la ville n’est pas connue comme une grande ville étudiante, pour ce prix vous pourriez avoir du Lyon, du Lille, du Bordeaux, du Marseille… A. Calci

  106. Anthony Calci dit :

    @DUBOIS. Je connais mal les baux touristiques, car je réalise très rarement ces investissements LMNP pour nos clients du fait de leurs risques de gestion et de revente. Si vous deviez récupérer la propriété commerciale, attention aux charges qui peuvent être impossible à gérer en copropriété sur certaines résidences de tourisme. A. Calci

  107. DUBOIS dit :

    Bonjour,
    Dans le cadre d’un investissement en LMNP tourisme on me propose un bail commercial avec les particularités suivantes
    Dans le cas ou le bailleur ne renouvellerait pas son bail au terme de la durée initiale (11ans 11 mois) le preneur lui cédera sa propriété commerciale sans aucune indemnité d’éviction ou tout autre dédommagement.
    Loyer 65% du chiffre d’affaire réalisé avec le bien objet du bail.
    Que pensez d’un tel bail?
    Société GCM Groupe Saint-André dans leur résidence les chalets du soleil.
    merci

  108. Eric dit :

    bonsoir
    merci pour toutes ces informations
    que pensez vous d un investissement en LMNP étudiant à NANCY avec FAC HABITAT,je ne connais pas ce gestionnaire. Le site est idéalement placé à proximité de la gare et des universités… le rendement annoncé est 4,02%… le prix HT (meubles, parking et frais de notaire compris) est de 79000 euros.
    Ce type de bien est-il selon vous revendable à terme.
    Merci d’avance.

    merci de vos conseils
    cordialement

  109. Anthony Calci dit :

    @Pascal. Oui Odalys est un acteur important. Le rendement attendu dépend de beaucoup de facteurs : activité, standing, ville et emplacement notamment. Autour de 4% annuel est généralement cohérent. A. Calci

  110. Pascal dit :

    Bonsoir
    En residence étudiante ODALYS est connu et fiable xomme gestionnaire ?

    quel rendement % vous semble t il acceptable et raisonnable en net de net svp ?
    Merci d’avance

  111. Anthony Calci dit :

    @Charlie. Concernant la différence entre l’EHPAD neuve et ancienne, cela dépend de beaucoup de facteurs, notamment à quel moment l’EHPAD est revendu… Mais un surcout de 30% est une bonne moyenne.
    L’inconvénient principal de l’achat sur le secondaire le manque d’offre, il faut savoir être patient et réactif. Au contraire, acheter dans le neuf sécurise la revente… Si le spécialiste LMNP revente a pris en mandat ce bien, il pourra recommencer. Alors que dans le neuf, 70% du marché ne sera pas repris en mandat de vente par les intermédiaires LMNP ancien… Les meubles sont à la charges des propriétaires, il y aurait des risques de requalification en location nue si tel n’était pas le cas. La taxe sur les ordures ménagères est comme la taxe foncière pour le propriétaire. A. Calci

  112. Anthony Calci dit :

    @Jud. Je ne connais pas ce gestionnaire… A. Calci

  113. Anthony Calci dit :

    @Laurent. Oui tout à fait, prenez un conseil pour être tout à fait en phase avec la réglementation des chambres d’hôte. A. Calci

  114. Anthony Calci dit :

    @mickael. Stratégie LMNP à ne surtout pas faire : Censi-Bouvard pour une revente à terme. A. Calci

  115. mickael dit :

    Bonjour, ma femme et moi 32 et 36 ans comptons acheter un bien LMNP en EHPAD. Notre TMI est de 14.Le bien coute 146000 HT, le rendement annoncé 4.5. Notre idée est de faire un CENSI bouvard et de financer sur 20 ans en apportant seulement les frais d’ acte. On cherche la meilleure stratégie, CENSI bouvard et revendre à 10 ans ? amortissement?
    merci pour vos conseils en attendant

  116. Laurent dit :

    Bonjour,
    Et comme cela a déjà été dit, merci pour la qualité et l’objectivité de vos explications.

    J’habite une commune rurale à 20km de Grenoble et j’ai le projet de transformer en habitation, une grange située sur le même terrain que ma maison. Afin de de louer moi-même (peut-être en gîte/chambre d’hôte) et de me constituer des revenus complémentaires pour la retraite (12 ans). Je pensais opter pour le statut LMNP. Cela vous semble-il réalisable et sous quelles conditions?

    Merci pour vos conseils.

  117. Jud dit :

    Bonjour,
    Un cabinet me propose un investissement LMNP CENSI BOUVARD en résidence senior à Albi.
    Connaissez vous le gestionnaire AQUARELIA?
    Si oui, avez-vous des retours d’expérience? (Très peu d’info sur internet)
    La revalisation des loyers est plafonnée à +/- 1,5%/an. Cela vous paraît il satisfaisant?
    Enfin le prix d’achat du bien et les loyers proposes sont ils négociables dans le cadre d’un investissement LMNP?

    D’avances merci pour votre retour.

  118. Charlie dit :

    Bonsoir et bravo pour ce tour d’horizon très instructif de l’investissement en LMNP. En ce début d’année 2015, par rapport à l’an dernier, ce type d’investissement a-t-il tjrs vos faveurs ?
    Les frais de négo et de notaire sur une Ehpad achetée en LMNP sur le marché secondaire équivaut globalement à un surcoût de combien en pourcentage par rapport à un programme neuf ?
    Quels sont les inconvénients majeurs d’un achat sur le marché secondaire pour l’investisseur ? La difficulté de revente le cas échéant ?
    Au jour d’aujourd’hui conseillez-vous plutôt une Ehpad ou de l’immobilier universitaire ?
    Connaissez-vous des programmes particulièrement intéressants proposés en Ehpad à l’heure actuelle assortis d’une panoplie complète de garanties (tout ce que vous préconisez ds vos articles) ?
    Arrive-t-il que les frais de remplacement du mobilier (ts les 10 ans) soient inclus dans le forfait de ce qui incombe au gestionnaire avec qui on signe le bail commercial ?
    La taxe sur les ordures ménagères incombe à qui exactement ?
    Profil : 56 ans, pré-retraite, pas d’héritiers
    Objectif : complément de retraite sur le long-terme non imposable sur le revenu avec amortissement sur 10 ans
    Merci d’avance

  119. Anthony Calci dit :

    @josby. Fiscalement, l’investisseur en LMNP dans le neuf a la possibilité d’opter pour le Censi-Bouvard. Mais je conseille toujours de prendre l’option amortissable dans le LMNP neuf, qui fonctionne de la même manière que dans l’ancien. Dans l’ancien LMNP il y a cependant des frais supplémentaires à l’acquisition (frais de notaire plus élevés et frais des intermédiaires) qui permettent de réduire de façon plus importante l’assiette taxable BIC. Que voulez-vous quand vous différenciez appartement et résidence gérés ? La fiscalité (de plus-value ou successorale) est celle du droit commun en immobilier. A. CALCI

  120. josby dit :

    Bonjour,
    Vous avez récemment répondu à une de mes questions quant à payer cash ou non un LMNP à 62 ans et je vous en remercie. Nous nous demandons l’intérêt d’acheter dans une résidence étudiante en neuf, l’occasion n’est-il pas plus intéressant. Fiscalement est-ce pareil? Nous optons pour l’amortissement. Je suppose que dans une résidence de 2008, le mobilier sera à changer bientôt. Quel est le bénéfice à choisir une résidence plutôt qu’un appartement dont la location serait confiée à une société de gestion Quant à la succession, il semble qu’au décès une plus-value latente soit calculée et imposée aux héritiers même s’ils gardent le bien. Nous sommes sous le régime de la communauté universelle donc je pense que l’époux survivant n’est pas concerné mais nous nous posons la question pour nos héritiers au décès des 2 parents. je sais que je vous pose beaucoup de questions mais nous craignons de nous tromper dans notre choix.

  121. Prataviera dit :

    Bonjour,
    Votre article m’a aidé à me décider. A 64 ans, je vais donc investir dans un T2 neuf en LMNP dans l’Hérault (programme Nexity)Le but étant de me constituer un complément pour compenser la perte de revenu qu’entraine le départ en retraite et le faible rendement des assurances vie.

  122. Anthony Calci dit :

    @josby. Payer cash un LMNP est très bien à un âge proche de la retraite, un petit crédit jusqu’à votre âge de départ exact pourquoi pas. Oui Valority est un acteur historique, et leurs résidences LMNP ne se revendent pas sur le marché secondaire. Peut-être organisent-ils la revente eux-même, je ne sais pas. A. CALCI

  123. Anthony Calci dit :

    Evans. La loi ALUR englobe la quasi intégralité de la réglementation immobilière. Vous faites sans doute la distinction avec la location saisonnière et votre location longue.
    Gains fiscaux ? Un éventuel déficit ? Il n’y a pas de déficit possible en BIC de LMNP, le déficit cumulé se reporte. Le locataire paye la redevance tv. A. CALCI

  124. Anthony Calci dit :

    @Eric L. Merci. Je ne connais pas ce réseau d’EHPAD. Le prêt in-fine n’est absolument pas adapté ici, durée trop longue et TMI trop faible. Prix difficile à évaluer, dépend du loyer et de sa pérennité. Si vous souhaitez investir en EHPAD pour la création de revenus complémentaires, je privilégierais un crédit amortissable et un gestionnaire de renom. A. CALCI

  125. josby dit :

    Bonjour,

    Merci pour la richesse de votre sit et votre professionalisme.
    Mon mari et moi avons 62 ans et on nous propose en investissement pour complément de revenus un LMNP résidence étudiante neuf achèvement Juillet 2016 avec amortissement sur 20 ans. Nous avons peur qu’il soit trop tard pour cet investissemnt. j’ai cru comprendre que si le gestionnaire est bien choisi, la revente est plus aisée si nécessaire mais à perte sans doute. Quand un gestionnaire n’est pas connu, à qui téléphoner pour avoir des renseignements, notamment sur « les belles années  » du groupe Valority? Ce groupe me fait un peu peur car je crains que ce soient de beaux parleurs.
    Nous pouvons payer Cash, est-ce intéressant de faire un petit crédit?

  126. Evans dit :

    Bonjour,
    venant d’acquérir un appartement dans l’ancien, j’envisage de le louer à l’année en meublée.
    -Sommes nous bien d’accord que je ne rentre pas sous l’effet de la loi ALUR?
    -Par ailleurs, je voulais savoir si les « gains fiscaux » réalisé par la location du bien pouvaient se répercuter sur mes revenus salariés?
    -Enfin, point à la marge : si j’installe un téléviseur, qui paye la redevance tv?
    Merci d’avance de vos réponses !

  127. Eric L dit :

    Bonjour,

    Je trouve votre site très intéressant et complet. Bravo.
    On me propose un achat LMNP dans une résidence médicalisée à Toulouse. Structure mixte composée d’un établissement de Soins de Suite et Réadaptation(79 lits)ouvert depuis janvier 2013, un établissement EHPAD(36 lits)ouvert depuis juin 2013 et une Unité de Soin de Longue Durée (44 lits)ouvert depuis Octobre 2013.
    Le bien proposé est une chambre médicalisée dans l’USLD pour un prix total de 164 873€ (terrain, immobilier et mobilier). Le gérant est le réseau Sérénis.
    Pour le financement on me propose un prêt in-fine de 3.5% sur 204 mensualités.
    J’ai 40 ans et je suis marié. Mon TMI est de 30%
    Que pensez vous de cette proposition? Le montant du bien semble t il correct? La durée du prêt me semble longue qu’en pensez vous? Connaissez vous le gestionnaire Sérénis?
    Merci par avance pour votre avis.

  128. Anthony Calci dit :

    @Roberto. Je ne suis pas sûr de vous suivre, mais une trésorerie neutre en LMNP avec un apport 0 est possible seulement avec très forte rentabilité (7%+ je dirais, ce qui introuvable en bail commercial, sauf à prendre d’importants risques avec du tourisme…). A. Calci

  129. Roberto dit :

    Bonjour,

    si je comprends bien. Avec les taux actuels.
    Je peux emprunter le total sur le maximum de temps et louer en meublé le bien pour déduire un max. Si par exemple le loyer (avec charges comprises) est de 10000 annuel et que les charges sont de 4000. Je peux me retrouver avec 6000/2 en imposable voir moins en classique. Est-ce que ça veut dire que pour un apport de 0 (je peux dégager un benefice ?)

    Merci

  130. Anthony Calci dit :

    @milcent. Il est possible d’acquérir le bien par une SARL de famille, effectivement. Cependant, entre autres, cela implique des droits d’enregistrement et des cotisations sociales. Bien étudier cette stratégie avec un expert-comptable spécialisé. A. CALCI

  131. Anthony Calci dit :

    @Courcelles. Gérer sans exploitant professionnel est possible (en copropriété), mais dépend de la typologie de la résidence. Vous perdrez la réduction d’impôt. A. CALCI

  132. milcent dit :

    Bjr,

    et pourquoi pas un bien en LMNP acheté avec l’option censi bouvard et au bout des 9 ans le passer en amortissement par le biais d’une SARL familile ?? n’est ce pas une bonne solution ?? merci de votre réponse
    Cordialement

  133. Courcelles dit :

    Bonjou. Bravo pour votre article.
    Je suis actuellement propriétaire d un appartement sur Argeles sur mer en loi censi bouvard dans une résidence de tourisme. Ce dernier menace de baisser les loyers de 35% ou alors de déposer le bilan. Que se passe t’il dans le cas d un depot de bilan? Peut on gérer soit même le bien sans pas perdre la défiscalisation?
    Merci

  134. Anthony Calci dit :

    @Lecerf. La TVA doit être remboursée (au prorata sur 20 ans) seulement si vous cassez le bail meublé. Et si le futur propriétaire casse le bail meublé 6 mois après la revente. A. CALCI

  135. Lecerf dit :

    J aimerais savoir si je vend un studio Lmnp avec bail commercial si je dois rembourser le prorata de la TVA
    Merci

  136. Anthony Calci dit :

    @pepnane. Nous préférons largement les résidences étudiants du fait de leur marché connu et mature, notamment sur la revente. A. CALCI

  137. Anthony Calci dit :

    @Daniela F. Sauf demande très particulière, nous ne proposons pas de résidence de tourisme. A. CALCI

  138. Anthony Calci dit :

    @Lecerf. Le taux de rentabilité à la revente dépend du loyer, de l’activité, du gestionnaire, des charges, de l’emplacement… A. CALCI

  139. Anthony Calci dit :

    @Lecerf. Il existe quelques acteurs du marché de la revente, type le Revenu Pierre. Vous trouverez sur internet « LMNP marché secondaire, marché revente ». Vous avez 70% de chance que votre bien soit très très difficilement revendable (dépend de l’activité, du gestionnaire…). A. CALCI

  140. Anthony Calci dit :

    @margaux. Oui bien sûr, vos revenus ne peuvent être uniquement composés de location meublée. A. CALCI

  141. Anthony Calci dit :

    @REMY. Oui, un crédit in fine se met en place sur le montant de la TVA. Le crédit sur le prix HT n’a rien à avoir. A. CALCI

  142. pepnane dit :

    Bonjour et merci pour ces explications. Dans une des réponses vous émettez un doute vis à vis des résidences de senior sur le long terme. Finalement que préconisez-vous comme investissement en LMNP une résidence étudiante ou une résidence senior?
    Cordialement

  143. Daniela F dit :

    Bonjour,

    J’ai vu une possibilité d’investir dans un appartement dans la résidence Vallorcine – Mont Blanc (à 20km de Chamonix) : 47m2, 266 667 euros hors TVA, 9415 euros loyer annuel, 564 euros taxe foncière et 705 euros charges de copropriété.
    Est-ce que vous connaissez ce gestionnaire ? Qu’en pensez-vous de cette offre ?
    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

  144. REMY dit :

    1 – La TVA ne peut être empruntée que sur un crédit conso à court terme et ne peut en aucun cas être intégrée au prêt global sous risque de requalification. Les intérêts de l’emprunt TVA sortent du champs des amortissements.
    2 – La TVA n’est plus remboursable par le premier acquéreur depuis longtemps CF article 257 bis du CGI, les 20èmes de TVA restants dus seraient à rembourser par le propriétaire qui cesserait la gestion meublée du bien.
    Attention à ce que vous écrivez.

  145. Lecerf dit :

    A quel taux de rentabilité un studio de 2005 est il vendable ?
    Merci

  146. Lecerf dit :

    Bonjour
    Très bon article , rare d en lire de si bien sur ce sujet complexe du Lmnp
    Moi j aimerai revendre 2 studios acheté en 2005 en Lmnp à Chambéry et je ne sais pas a qui m adresser
    Merci

  147. margaux dit :

    Bonjour,

    Cherchant des renseignements sur le statut LMNP et ses conditions, j’aimerai savoir si les 23 000€ maximum tirés de la location meublée peuvent constituer mon seul revenu, c’est à dire ne pas constituer un complément de revenus ?

  148. Anthony Calci dit :

    @yassir. Il n’y a pas à reverser l’amortissement en cas de revente. À chaque acquérir, il y a un nouvel amortissement comptable qui se met en place. Par contre, il y a bien un remboursement de TVA (au prorata du nombre d’années) qui doit se faire pour une revente avant 20 ans. Vous faites ce que vous voulez de la TVA quand vous la percevez… Sauf lors d’un financement par crédit, la TVA est alors quasi toujours utilisée en apport (un crédit in fine est mis en place pour le montant de la TVA, le temps de la récupérer). Oui vous pouvez mélanger les comptes pour la gestion des flux. A. CALCI

  149. yassir dit :

    Bonjour

    Avant d’investir, je souhaiterais avoir des réponses à certaines questions sur le LMNP.
    – En cas d’achat d’un LMNP, il faut en tenir la comptabilité pour gérer les flux notamment dus aux loyers perçus et aux charges payées. Si j’achète le bien en fonds propres et que je le revende après un certain nombre d’années, quid de l’épargne ainsi constituée, bien que faible? parce que si elle est dans le bilan du LMNP, ne doit-elle pas etre reversée au nouvel acheteur en tant que trésorerie ? car sinon cela rend incohérent le bilan et les documents comptables. La question est donc : pour un particulier qui acquiert un LMNP, oeut-il disposer des loyers (diminués des charges) comme rente ou ne faut-il pas les toucher puisqu’ils sont dans le bilan et les reverser au nouvel acheteur en cas de cession?
    Egalement,après l’acquisition, une fois que la TVA a été récupérée, que devient-elle? est ce que le propriétaire peut l’utiliser comme il veut ou faut-il qu’elle soit toujours disponible en cas de revente étant donné qu’elle a figuré dans le bilan ?
    Derniere question : peut on utiliser le compte particulier mélangé avec le compte pour gérer le LMNP ou n’est ce pas possible?
    Je vous remercie de votre réponse. Cela m’éclairera dans ma décision.

  150. Anthony Calci dit :

    @Amal. Paiement cash, pas d’intérêts d’emprunt générés, l’amortissement est utilisé tout de suite. Si vous avez besoin de revenus complémentaires maintenant, payez cash. Sinon financez en crédit en le faisant terminer quand vous aurez besoin besoin de revenus. A. CALCI

  151. Anthony Calci dit :

    @TEVILO. Je ne connais pas ce gestionnaire d’EHPAD. Les résidences étudiantes sont plus sécurisantes en cas de problème avec le gestionnaire, car il est plus facile de retraiter la gestion de la résidence avec les autres copropriétaires. A. CALCI

  152. Amal dit :

    Votre article est très bien expliqué…

    Pourriez-vous m’indiquer la différence de traitement si on achète un bien comptant ou avec un emprunt pour LMNP?

    Quel type de LMNP privilégié pour un achat cash?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    Amal.

  153. TEVILO dit :

    J’ai bien pris connaissance de tout votre article très bien rédigé et explicite.
    Après avoir vendu un appartement que nous louions et du fait de notre tranche d’imposition élevée, nous pensons réinvestir en LMNP classique.
    On nous propose un logement EHPAD vers Lyon à la revente géré par Omeris avec un rendement de 5%.
    Connaissez-vous ce gestionnaire et vaut-il pas mieux partir sur des logements étudiants ?
    Merci

  154. Anthony Calci dit :

    @Renaud. Je ne connais pas ce gestionnaire, nous préconisons presque jamais à nos clients d’investir en résidence de tourisme. A. CALCI

  155. Anthony Calci dit :

    @Anne P. Effectivement le LMNP par bail commercial est un investissement très technique, qui peut être très piégeux si mal conseillé.
    1) Louer vous-même en copropriété ?
    2) Je ne suis pas un spécialiste du droit, mais il me semble bien que oui – nous sommes ici dans du droit commercial.
    3) Les charges qui incombent aux propriétaires dépendant du bail commercial.
    Si vous êtes en conflit avec un gestionnaire, je vous conseille de prendre un avocat spécialisé (notamment de vous regrouper avec les autres propriétaires mécontents).
    A. CALCI

  156. Renaud dit :

    Bonjour et merci pour cet article.
    Nous envisageons un investissement dans une résidence de tourisme a Tignes construite par MGM et gèré par CGH.
    Que pensez de ce projet ? Du gestionnaire ?
    Merci de votre reponse

  157. Anne P dit :

    bonjour Anthony,

    et grand merci pour cette mine d’informations précieuses que vous apportez sur un sujet bien complexe !
    Votre réponse à mon message pourra probablement éclairer aussi de nombreux autres internautes :
    1) quelles sont les possibilités pour un investisseur LMNP qui à l’issue de 9 années reçoit de la part de son gestionnaire une lettre de dénonciation du bail commercial et à quelques jours de la date fatidique de fin de bail, n’a toujours pas de proposition alternative de son gestionnaire ?

    2) Le contrat de bail prévoyait la tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans avec une forte pénalité pour l’investisseur s’il refusait la reconduction et aucune pénalité ni encadrement si le gestionnaire décide de ne pas renouveler : est ce légal ?
    3) Vous indiquez que « L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire -La plupart des charges usuellement induites au propriétaire d’un bien immobilier seront en LMNP aux frais du gestionnaire. Toutes celles usuellement induites aux locataires récupérées par le gestionnaire ».
    Il s’avère que dans mon cas, j’aie payé pendant 9 ans des charges lourdes (eau, électricité…). Est-ce normal ? Et si non, y a-t-il des mesures rétroactives possibles ?
    Par avance, merci infiniment de vos réponses.

  158. Anthony Calci dit :

    @guillaime. Non je ne connais pas ce gestionnaire. Attention à la revente…

  159. guillaume dit :

    bonjour
    merci de vos réponses
    que penser du gestionnaire DOM Ville services?

    merci cordialement

  160. Anthony Calci dit :

    Il y a plus sécurisant. Pourquoi pas si la résidence est bien placée et au bon prix. A. Calci

  161. guillaume dit :

    bonsoir
    que pensez vous d une opportunité pour une résidence d affaire avec park andsuite sur bordeaux rendement HT 5%

    par avance merci cordialement

  162. Anthony Calci dit :

    @P. Bonne question… Nous émettons aussi des doutes à moyen terme sur la solidité de ce nouveau marché des résidences seniors. A. CALCI

  163. P dit :

    Bonjour,

    très bon article. Comment est il que les LMNP seniors soient rentables si la plupart de retraités sont déjà propriétaires de leur résidence principale?

    merci de votre réponse.

  164. Anthony Calci dit :

    @TORRES. Nous avons des doutes sur le marché des résidences LMNP seniors, même si Réside Etude est un excellent gestionnaire. L’objectif de revenus complémentaires est idéal pour cet investissement. Attention à ne pas vous enlever la possibilité d’acheter votre résidence principale, objectif prioritaire pour la retraite. A. CALCI

  165. Anthony Calci dit :

    @Guillaule. Vous pouvez vous aider d’internet pour comparer les prix au m² du quartier. Valority est plutôt bien connu, mais aucune visibilité sur la revente. A. CALCI

  166. TORRES dit :

    Bonjour,

    J’ai rencontré la société réside études qui s’apprête à construire et à commercialiser une résidence pour personnes âgés à Villeurbanne limite Lyon 6. J’ai 46 ans et je souhaite investir pour ma retraite et avoir un revenu complémentaire. Je ne suis pas propriétaire à titre individuel. On me propose un 35m2 à 130K€. Qu’en pensez vous ? Je ne veux pas que cette investissement vienne gonfler mon imposition qui est déjà assez élevé.
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement.

  167. guillaume dit :

    merci de votre réponse rapide
    comment savoir si le prix est bien adapté à l’emplacement ,en effet n’étant pas de la région rhones alpes,je n ai que peu de visibilité sur le marché Lyonnais.
    De plus avez vous des retours concernant valority?
    merci

  168. Anthony Calci dit :

    @Guillaume. Si le projet est bon (prix, emplacement…) vous pouvez n’avoir aucun problème pendant la durée de vie de la résidence de votre bien LMNP. Cependant, le problème de ce type de gestionnaire (hors leader, type Nexity ou Réside Etude) reste la revente. A. CALCI

  169. guillaume dit :

    bonsoir
    merci pour toutes ces informations
    que pensez vous d un investissement en LMNP étudiant à Lyon (9 eme arrondissement) avec Valority,je ne connais pas ce gestionnaire,j’hésite à me lancer dans ce premier investissement

    merci de vos conseils
    cordialement

  170. Anthony Calci dit :

    @Mathieu. Enormes risques sur la revente à 9 ans. Surtout en résidence senior où nous avons aucun recul. Il faut garder en tête que 70% du marché LMNP est inrevendable, les spécialistes (Le Revenu Pierre, Iplus, Cerenecimo Asset, Actifs & Investissement) ont des critères de sélection des biens en mandat de vente très strict. A. CALCI

  171. Mathieu dit :

    OK, merci beaucoup. Concernant l’échange de bien, je me suis mal exprimé: il s’agirait de profiter d’un marché secondaire du LMNP dans 10 ans pour échanger mon bien avec un autre investisseur dans le même cas que moi, pour repartir sur un mode amortissement, si j’ai bien compris.

  172. Anthony Calci dit :

    @Mathieu. Je pense qu’il faut fuir. Quel cabinet serait assez solide pour racheter un bien pour investisseur ? Des gestionnaires assurées contre la faille ? Personne ne l’est. Même certains gestionnaires très importants négocient leur renouvellement de baux à la baisse. A. CALCI

  173. Mathieu dit :

    C’est le cabinet de conseil avec lequel je discute qui envisage la possibilité d’échanger mon bien (residence senior achetée en VEFA) avec un autre investisseur à horizon 9 ans. J’avoue être sceptique… et vos commentaires me confortent dans cette impression. Ce conseil affirme également que les gestionnaires des résidences sont assurés contre la faillite ce qui garantirait absolument mes loyers sur 10 ans… Est-ce exact?

  174. Anthony Calci dit :

    @Anne. 1) De l’in fine seulement sur une courte période et si vous êtes dans une TMI supérieure ou égale 41%. 2) Effectivement, parfois le paiement en cash au moment de la retraite est plus optimal que le crédit qui se termine à la retraite. A. Calci

  175. Anthony Calci dit :

    @Pierre, il faut voir les modalités d’éviction et l’emplacement du bien pour voir si vous pourriez gérer le bien seul ou copropriété. A. CALCI

  176. Anthony Calci dit :

    @ Mathieu Pas encore, qui fait cela ? Qui reprend le bien en Censi-Bouvard ?

  177. Mathieu dit :

    Merci pour ces précieux avis !
    Pour faire suite à un commentaire vu sur ce site en mars 2014, on me propose d’investir en LMNP Censi-Bouvard suivi d’un échange de bien à horizon 10 ans pour ainsi profiter de l’amortissement dans un second temps. Avez-vous désormais vu ce type de pratique?

  178. Anne dit :

    Bonjour.
    Merci pour cet article très eclairant. y manque un aspect qui me préoccupe: le timing. J’ai presque 50 ans, pour allonger la période de non fiscalisation des revenus lmnp, j’envisage un credit in fine. Mais…
    1) pas évident en ce moment d’avoir une AV nantie qui rapporte plus, apres fiscalite, que le tx du credit + assurances. Est-ce redhibitoire?
    2) ne vaut-il pas mieux continuer a epargner, profiter d’une eventuelle hausse des rendts, et acheter comptant le lmnp le moment venu (baisse des revenus ou retraite)? d’autant que, comme vous le dites, les prix actuels neuf sont « calqués » sur la renta et potentiellement surévalués.
    La solution 2) est par ailleurs bien plus sécurisante face au risque de chomage ou baisse des revenus, et face au risque de baisse du rendement du lmnp a la renégociation du bail.
    Merci par avance pour votre avis.

  179. Pierre dit :

    Meri pour votre excellent article !
    Ma question : vous parait il judicieux d’investir dans une résidence affaire (LMNP d’occasion) bien placée, avec un gestionnaire certes leader (Park and Suites), mais pas très sérieux actuellement (retards de loyer), mais à un prix intéressant au m2 et un très bon rendement (> 7%) ? Cela représente t il à votre sens un risque important de révision à la baisse des loyers, ou même de liquidation ?
    très cordialement

  180. Anthony Calci dit :

    @DURY. Oui cela est possible de reprendre la main sur son bien LMNP en résidence de tourisme. ATTENTION aux indemnités d’éviction et surtout des charges de copropriété qui pourraient devenir insoutenable pour le propriétaire seul (Piscine, SPA, jardins de la résidence, etc…) ! A. CALCI

  181. Anthony Calci dit :

    @Lemoine. Merci de nous contacter via les formulaires du site pour une mise en relation et des conseils personnalisés. A. CALCI

  182. Anthony Calci dit :

    @anonyme. Pas de véritables règles sur les modalités des indemnités d’évictions, du moment qu’elles ne sont pas abusives au sens de la loi… Le montant de ces indemnités est souvent calculés par rapport à la soi-disant perte engendrée pour le gestionnaire, un calcul économique qui peut se révéler arbitraire donc. A. CALCI

  183. Anthony Calci dit :

    @le cunff. Non désolé, je ne connais pas ce gestionnaire. A. CALCI

  184. Anthony Calci dit :

    @Ludovic943. Difficile de suivre les évolutions de la loi Alur de Duflot à Pinel, notamment sur la location meublée de courte durée. Pas de restrictions au niveau de la copro sur les durées supérieures à 9 mois. A. CALCI

  185. Ludovic94 dit :

    Merci pour cet article interessant. Si on souahite faire du LMNP de durée longue et pas de durée inférieure à 9 mois, l’autorisationd e la copro est-elle necessaire ?

    Merci, Ludovic.

  186. le cunff dit :

    J’aimerais savoir si vous connaissez le gestionnaire CAP WEST située à LA CHAPELLE SUR ERDRE dans le 44.

    Merci de votre réponse

    amicalement

  187. anonyme dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour toutes ces infos. J’ai bien noté vos réserves sur le LMNP en résidence de vacances, néanmoins je suis intéressé par un bien en résidence de vacances, l’endroit me plait et mon objectif est de profiter à titre personnel du bien. Par contre pour sortir du bail commercial lorsque celui-ci est arrivé à son terme il y a des indemnités d’évictions, la méthode de calcul de celles-ci me semble floue, quelle règle est appliquée ? J’ai lu un montant équivalent à 3 années de loyer ?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

  188. Lemoine dit :

    Bonjour et une fois de plus bravo pour cet article très didactique et vos conseils plus qu’avisés.
    Compte tenu de ce que je viens de lire, je serais très intéressé par une référence contact d’un cabinet comptable spécialisé en LMNP CGA sur Rennes et des quelques conseils sur des programmes LMNP anciens sur Rennes/Nantes.

    Merci par avance du temps consacré à cette demande.

    Très cordialement,

  189. Christian DURY dit :

    Bonjour et merci pour votre article. Je suis néophyte dans ce domaine mais j’y vois un peu plus clair. J’envisage un achat en LMNP d’un bien dans une résidence de vacances ( sur un site qui me plaît ). Mon objectif est de conserver le statut LMNP pendant la durée du financement puis d’en sortir pour profiter de mon bien. Est-ce possible ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse.

  190. Anthony Calci dit :

    Gros point d’interrogation sur la revente sur Center Parc. Je sais qu’ils ont eu par le passé d’importants problèmes sur ce sujet-là (installations qui vieillissent mal, investisseurs qui préfère le neuf…), peut-être l’on-t-il résolu ? Le fait d’avoir des revenus fonciers existant n’a aucun impact sur la stratégie patrimoniale. Sauf si vous souhaitez en optimiser la fiscalité – peut-être alors devriez-vous tourner vers un investissement en location nue ou en nue-propriété. A. Calci

  191. pagniez dit :

    bonjour et merci pour votre article très intéressant. suite à votre analyse et aux commentaires, j’habite à proximité de valenciennes et souhaiterai investir à center parc Ardennes (Vielsalm). que pensez-vous de cet investissement en sachant que j’ai déjà des revenus fonciers en location nue? merci d’avance pour votre réponse.

  192. Anthony Calci dit :

    @Pascal : Je ne connais pas le gestionnaire. Oui, il est toujours mieux de se diversifier. Les prix au m² me semblent élevés à Troyes, je connais peu le marché local toutefois. A. Calci

  193. Anthony Calci dit :

    @olivier : Ce montage me semble cohérent. Il sera toutefois indispensable de le faire valider par un expert-comptable et un avocat fiscaliste spécialisé. A. Calci

  194. Anthony Calci dit :

    @daou : Sans indication sur le gestionnaire ni sur l’emplacement, impossible de vous répondre… Eiffage est évidement un constructeur sérieux, mais c’est un point qui n’est pas déterminant. A. Calci

  195. Pascal dit :

    Bonjour,

    Bravo pour la transparence, qui arrive à faire défaut à certains de vos confrères.

    On me propose un LMNP résidence senior du gestionnaire Aquarelia Premium à Troyes: T2 43m2 pour 157k€ HT + 5k€ HT (parking) + 8k€ (mobilier), avec rentabilité de 5% HT (7,7k€), avec plafond 0,8 IRL plafonné à 1,5%, le tout packagé à 198k€HT. On me propose un 2ème lot également du même gestionnaire à Mulhouse, pour des caractéristiques et un montage similaires.

    Que vaut le gestionnaire? Peu d’info disponible à disposition.
    La localisation de ces villes est-elle cohérente avec le bien?
    Deux biens avec le même gestionnaire n’est-il pas risqué?
    Mon principal souci est la dépendance au gestionnaire pour le montant des loyers versés, ainsi que la valeur de revente. En effet, en tant que particulie, on n’a pas beaucoup de pouvoir de négociation face aux décisions du gestionnaire.

    d’avance merci

  196. olivier dit :

    Bonjour,

    Je viens d’investir dans une résidence senior Domitis.
    Je creuse le sujet depuis un certain temps, je penses opter pour le sensi bouvard sur 9 an et donc profiter de la réduction d’impots, la 10ème année (j’arriverais à 60 ans) je crée une société familiale et passe en LMNP pour amortir. Le seul risque est la requalification par les services de l’état. Je penses donc monter la société dans le nom de mes enfants en leur faisant une donation, tout en gardant l’usufruit du loyer pour mes vieux jours
    Voyez vous une faille à mon raisonnement?

    Cordialement

  197. daou dit :

    Bonjour et merci encore pour tous ces renseignements.
    Je voulais prendre votre avis concernant une location LMNP classique à paris 13 residence etudiant constructeur eiffage(démarrage sous peu).
    Le nombre d’etage (18) donc nombre d’appartements me semble impressionnant. Le rendement est de 4,3%, je ne connais pas encore le gestionnaire.. Le prix au m2 n’est pas du tout exagéré (env 6500€/m2).
    Votre avis sur cette residence, le rendement . Est ce que le nombre d’appart importants risque de poser pb ?
    IL me porpose un parking à 10K€ votre avis ?
    A vous lire avec impatience, mErci encore et désolé pour toutes ces questions.

  198. Anthony Calci dit :

    Merci. Tout à fait possible de louer en meublé ce bien. Vous pouvez mettre l’ainé majeur sur le bail, mais vous devrez le sortir du foyer fiscal. Anthony Calci

  199. VERONIQUE dit :

    Je trouve votre site très professionnel, et je pense à l’image de votre cabinet.
    Mon mari et moi , propriétaires de notre résidence principale, avons pour projet d’acquérir un appartement T4 dans l’ancien pour le louer à nos 3 enfants qui s’engagent dans de longues années d’études. Dans 12 ans, alors à la retraite, nous souhaiterions occuper personnellement cet appartement. Nous avons déjà des revenus fonciers importants et nous envisageons pour diminuer notre fiscalité de louer en meublé cet appartement à nos enfants ; actuellement seul l’ainé est majeur. Pensez vous que ce projet est fiscalement possible et intéressant ? Le bail peut il être mis au nom de notre fils aîné et peut on continuer à le rattacher à notre foyer fiscal ?
    Merci

  200. Anthony Calci dit :

    Cela me semble très cher payé au m² par rapport à la ville. Cordialement, Anthony Calci

  201. canivez dit :

    bonjour,

    dernièrement je vous ai laissé un commentaire,ne sachant pas si ma demande a pu aboutir, je reformule ma demande.
    l’achat d’un studio à Anzin, commune proche de Valencienne, vous semble-t-il judicieux, sachant que le montant de l’acquisition est de 80000 euros (TVA déduite, car achat en LMNP).
    la société qui participe à cette opération est optimum financial

    cordialement

  202. Jerome dit :

    Merci beaucoup Anthony pour votre réactivité et votre conseil de pro !

    Je vais attendre une meilleure opportunité et dans le sud cette fois ci !

    Jerome

  203. Anthony Calci dit :

    #Mike64. En Censi-Bouvard la réduction d’impôt est sur le prix d’acquisition global. En LMNP amortissable, ce n’est pas le terrain qui n’est pas amorti mais le « foncier ». A. Calci

  204. Anthony Calci dit :

    Bonjour Jérôme,
    J’éviterais cet investissement : Gestionnaire peu liquide sur le marché de la revente et prix immobilier au m² exorbitant (qui et comment peut défendre 3x le prix local ?)
    Vous serez marié à vie avec ce bien.
    Anthony Calci

  205. Jerome dit :

    Bonjour,

    Super article tres tres interessant !

    On me propose un T1 sur la nouvelle residence etudiante GREEN CAMPUS a Angers. Le promoteur est SCCV Beaussier (racheté par le groupe REALITES) et le gestionnaire est CAP’ETUDES. Le rendement annoncé est 4.2% HT/HT. (renouvellement de mobilier à ma charge)
    Achat 65.000€ pour un 19m2…(3x prix /m2 du marche locatif local..)

    Mais je suis de nature très prudente et il y a plein de facteurs inconnus…

    Peut etre pourriez vous m’eclairer:
    1. Le marché d’Angers (campus belle-beille n’est il pas saturé?)
    2. Promoteur + gestionnaire fiables?
    3. Si après 9ans aucun gestionnaire ne veut reprendre l’affaire…=> TVA a rembourser plus T1 invendable => GROSSE GALERE !
    4. Est-il facile de revendre?

    Vous aurez surement deviné que je suis dans le flou le plus total concernant ce programme.
    Je vous serais reconnaissant si vous avez quelques tuyaux/ conseils sur cette opportunité.

    PS: J’ai 30ans, pas du tout de la region angevine (originaire de montpellier) et c’est difficile de se projeter!

    Merci d’avance pour votre aide

    Cdlt,
    Jerome

  206. MIKE64 dit :

    bonjour
    j’ai l’intention de faire un investissement en censi-Bouvard avec une réduction d’impôts de 11% du prix de revient. Si j’ai bien compris, le prix de revient est le prix HT du bien + les frais d’acquisition.
    Je sais que pour un un statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), on autorise un amortissement linéaire et par composantes sur l’acquisition. L’acquisition s’entend l’immeuble et le mobilier. En revanche le terrain ne peut être amorti.

    Concernant le Censi bouvard avec la réduction d’impots, faut-il prendre en compte le prix de revient sans le terrain, de la même manière que pour un amortissement linéaire?
    En effet un vendeur Domitys m’a fait une simulation en tenant compte de la part terrain du logement en résidence sénior.

    Merci

  207. Anthony Calci dit :

    Oubliez une revente à 9 ans d’LMNP Censi-Bouvard. Préférez un Duflot si vous voulez une réduction d’impôt et une revente, vous serez sur un bien d’habitation classique. L’amortisement se fait bien sur l’immobilier sans le foncier, mais la réduction d’impôt se fait sur le prix d’acquisition (montant HT sans mobilier + frais de notaire). A. CALCI

  208. MIKE64 dit :

    Bonjour
    Très bel article.
    J’ai 45 ans et je voudrais savoir si un investissement censi-Bouvard sur 9 ans est actuellement intéressant.
    En effet, cela me permettrais de diminuer mes impots. Mais la ou j’ai peur c’est la surestimation du bien par le promoteur , donc perte de rendement au bout de 10 ans à la revente. Je suis sur une simulation DOMITYS à ST NAZAIRE et le T2 de 46m2+balcon de 6m2+ place de parking fait 175700€ TTC. Pensez vous que c’est trop cher au m2?
    Une autre question me vient à propos de la réduction de 11% sur 9 ans. Quelle somme faut-il prendre en compte pour faire ce calcul. La simulation me donne un prix du bien de 146416€ HT moins 9253€HT d’évaluation de la valeur du terrain ce qui donne 122854€HT de valeur immeuble amortissable. Selon le conseiller financier, il faut prendre la valeur immeuble amortissable, de 122854€ pour appliquer les 11%?
    Ceci est vrai pour le LNMP amortissable mais aussi pour le censi bouvard?

    Merci

  209. Anthony Calci dit :

    Oui, un nouvel amortissement sur 30 ans pourra être effectuer comptablement. A. Calci

  210. Anthony Calci dit :

    Difficile de vous répondre sans tous les éléments, mais une telle rentabilité est possible. Oui, il y a toujours un risque de renégociation de bail – cela dépend surtout du comportement du gestionnaire (agressive commercialement ou non) et de la rentabilité financière de la résidence. A. Calci

  211. Anthony Calci dit :

    Vous n’avez à priori rien à déclarer ni payer. En effet, pour la location de son propre logement en meublé vous êtes exonéré si le loyer ne dépasse pas 183€ par an et par m² en Ile-de-France et 133€ par m² et par an dans les autres régions. (BOI 4 F-1-10). A. Calci

  212. Polouanza dit :

    Bonjour, votre article m’interpelle, j’habite Paris et je fais du cohébergement en louant une chambre quelques nuits par mois aux étudiants de passage. Je ne sais pas comment déclarer les revenus que je génères.

  213. pascal dit :

    Bjr, excellent article. Merci. Je voudrais l’avis d’Anthony sur une en résidence étudiante (d ‘occasion) dans le centre Lyon (par un très gros gestionnaire réputé très serieux). Studio 21 m2 + pkg 82 k€. Renta net (hors TF) à 5,2 %…index plafonné à 2,3 %… Les loyers annoncés ne seraient il pas trop élèves ? -> risque de renégociation à la baisse au bout des 9 ans ? Le prix de vente étant basé sur les loyers, si ceux ci venaient à baisser, la valeur du bien ne baissera pas elle aussi ? Finalement ce prix de vente n’est il pas trop elevé et pour ce génre de produit viser des prix d achat pour éviter des baisses de valeur du bien ou des loyers ? Merci

  214. Chabanis dit :

    Bonjour,
    Merci pour cet article qui éclaire bien le LMNP. Concernant l’achat d’un appartement ancien comment se calcul l’amortissement. Par exemple un appartement de 1998 qui a déjà fait l’objet d’un amortissement (de l’ordre de 60%) ouvre-t-il droit à un nouvel amortissement pour l’acquéreur qui va le gérer en LMNP sur la totalité du prix de la transaction. Merci.

  215. Anthony Calci dit :

    Pour un objectif de revente à 10 ans, préférez un investissement immobilier classique. A CALCI

  216. klein dit :

    Bonjour
    bon article ,clair et compréhensible
    question : pour un objectif patrimonial de succession à 10 ans environ,mais un objectif de revenus pour les 10 ans à venir;un T1 proposé à Nice en R -senior à 7100€ du m2(HT) pour 30m2(très bien placé)par Réside étude ;n’est-ce pas trop cher payé par rapport au marché classique ;rendement annoncé 4,25%HT/HT ;risque de revente à 10ans??(LMNP classique)
    Merci pour votre réponse
    jean-marie Klein

  217. Arcy dit :

    @ Duval : à propos de Park & Suites, il faut savoir que les loyers ne sont pas payés aux propriétaires (plus d’un un pour moi par exemple), que le prétendu service propriétaires se réduit à des standardistes qui, lorsqu’ils répondent au téléphone, ne répondent pas aux questions, soit parce qu’ils sont incompétents, soit par ce qu’ils ne sont pas autorisés à le faire. Les lettre recommandées avec AR sont inutiles. Bref : tant que P&S n’est pas mis en redressement judiciaire, les propriétaires ne toucheront pas leurs loyers. Bilan : À FUIR ET RÉPUTATION À FAIRE CONNAÎTRE !

  218. Anthony Calci dit :

    En louant vous-même, vous vous exposez à plus de soucis de gestion locative (turn-over, travaux, loyers impayés…) mais vous avez potentiel de rendement plus élevé qu’en LMNP géré. C’est pourquoi le LMNP est adapté aux besoins de revenus complémentaires « sécurisés ». À vous de voir selon vos objectifs, donc. A. Calci

  219. delezenne dit :

    Bonjour,

    Je réfléchi sur l’achat d’un t1 lmnp étudiant dans ma ville (AMIENS).
    le montant est de 74 000 pour 19m².
    Si je fais l’achat d’un studio c’est avec en emprunt sur 15 ou 20 ans.
    Faut il privilégier un achat LMNP ou un achat normal où on fixe soit même le loyer.
    Le studio LMNP aura comme loyer 242 euros avec un emrunt d’environ 650 euros / mois.
    et un autre sutdio privé d’un montant de 64 500 euros pour 30m² avec un loyer de 550 euros avec un emprunt de 650 euros/mois.

    C’est quoi le mieux ?

    Merci.

  220. Anthony Calci dit :

    Jamais entendu parler d’un échange LMNP Censi-Bouvard – classique. Qui propose cela et comment ? A. CALCI

  221. Charles dit :

    Bonjour,
    On me propose un LMNP Censi-Bouvard, puis au bout de 9 ans le transformer en LMNP classique (en faisant un change de bien…)

    Qu’en pensez vous ?
    Merci
    Charles

  222. Anthony Calci dit :

    Le montant des frais de comptabilité et de CGA viennent en réduction d’impôt sur le revenu à hauteur maximale de 915€. Votre TMI n’a aucun impact, puisqu’ici vous récupérez 100% des honoraires. Une déduction des charges sur votre revenu imposable est effectivement plus rentable si votre TMI est plus forte.
    Vous faites donc une erreur en les déduisant de vos charges au lieu de demander la réduction d’impôt.

    Pour la comparaison LMNP classique (amortissement) et LMNP Censi-Bouvard (dans le neuf avec réduction d’impôt), les simulations ressortent effectivement un meilleur TRI pour le LMNP Censi-Bouvard lorsque la durée d’investissement est établie sur une dizaine d’année.

    Sauf qu’il faut prendre comme hypothèse une revente à 10 an, et dans le LMNP neuf cela est peu problable qu’il est une plus-value – cela est certainement probable qu’il est une moins-value car les frais de revente pour les intermédiaires spécialistes sont élevés. Pour maintenant un prix cohérent pour l’acheteur et payer ces intermédiaires, le vendeur doit donc minoré son prix.

    Pour réaliser une plus-value, il faut bien garder son bien 15 20 ans – et à ce moment là le LMNP classique sort un meilleur rendement que le LMNP Censi-Bouvard.

    C’est également écarté le fait que le LMNP doit être motivé par une création de revenus complémentaires (sécurisés et de préférence peu imposés grâce à l’amortissement).
    Si vous êtes motivé par une revente à 10 ans (donc à une plus-value), passez votre chemin du LMNP Censi-Bouvard et allez sur de l’immobilier ancien classique.

    A. CALCI

  223. Jacques dit :

    Bonjour,

    J’ai lu votre article avec beaucoup d’intérêt, mais êtes-vous sûr que les frais de comptabilité et de CGA sont entièrement déductibles des impôts sur le revenu ? Ces frais ne sont-ils pas plutôt déductibles du bénéfice en tant que charges ? Cela change tout. Ainsi, avec un TMI de 14%, j’ai calculé qu’adhérer à un CGA (près de 400 € par an pour moi) n’est intéressant financièrement que si mon bénéfice est supérieur à 3 600 €.
    Par ailleurs, vous affirmez que le LMNP classique est toujours préférable à du Censi-Bouvard. Or, dans mon cas et d’après mes calculs, avec un TMI de 14% et 18% d’un achat à 120 000 € effectué en 2011, le Censi-Bouvard est bien plus intéressant que le LMNP classique sur 10 ans et les deux formules se tiennent sur 20 ans. Une seule chose est sûre, à long terme nous serons tous morts !
    Cordialement

  224. Anthony Calci dit :

    L’adhésion à un CGA évite une majoration de vos revenus BIC de 125%.
    Le déficit foncier n’existe pas en location meublée LMNP, puisque nous sommes en Bénéfices industriels et commerciaux BIC.
    La part de résultat qui est inférieur à 0 est à reporter les années suivantes.
    Je ne vois pas pourquoi votre comptable ne le fait pas, outre le malus cela vous permettra de payer votre comptabilité avec la réduction d’impôt qui rembourse jusqu’à 915€ ses honoraires. A. Calci

  225. danielle dit :

    Bonjour monsieur Calci

    merci pour toutes ces infos
    une petite question d une débutante en la matiere : j ai un petit deficit foncier et jusqu a présent mon comptable ne faisait pas de démarche auprès du CGA Avait il raison ?
    Mise a part la reduction d impots, qu apporte cette adhésion CGA ?

    merci d avance pour votre conseil

  226. Anthony Calci dit :

    Avec (gestionnaire) ou sans bail commercial (agence immobilière) ? Avec au début, sans après 15 ans ? Sans bail commercial dans une résidence de tourisme, surtout à la montagne, vous vous exposez à de gros risques de charges exubérantes de copropriété. C’est d’ailleurs pourquoi beaucoup de biens en LMNP se revendent si mal dans l’ancien.
    La TVA ne change rien : Il n’y a pas de TVA entre particuliers, vous vendrez HT. La TVA est entre professionnel et particulier, le particulier investisseur en LMNP est remboursé de la TVA. Les 2 options sont donc identiques.
    A. CALCI

  227. Alexandre dit :

    Bonjour
    Je comprends vos réticences sur les résidences de tourismes et celà m’amènent à me poser quelques questions, pouvez-vous m’aider ?
    Mon objectif est en réalité d’acquérir un bien à la montagne, pour en profiter comme secondaire ou le louer éventuellement à périodes choisies pour en ouvrir les charges, une fois le bien remboursé, dans une 15aines d’années. Je suis sur le point d’acquérir, dans ce but, un 3 pièces dans un appart-hôtel 4* dans une station de ski renommée, au pied des pistes. L’opérateur est un gros opérateur, ayant pignon sur rue.
    Dans ce contexte, je vois le montage LMNP comme l’opportunité d’acquérir un bien d’une vraie qualité, pour garder plus tard ce bien en jouissance exclusive ou via une gestion par une agence immobilière pour des locations saisonnières. Voir le revendre un jour du fait de son positionnement, en le revendant avec la TVA que je n’aurais finalement pas payée.
    Ce projet et objectifs, qui ne sont pas simplement l’idée d’une rente pour la retraite, vous semblent t-ils réalisables ?
    Merci d’avance de vos éclairages.

    Bien à vous
    Alexandre

  228. Anthony Calci dit :

    Cela doit faire près de 2 ans que j’entends que cette résidence est en commercialisation, ce qui n’est pas vraiment bon signe mais pas déterminant – peut-être qu’ils n’ont pas le réseau pour le faire. Le groupe semble solide, mais je ne connais pas la qualité de leur gestion. A. Calci

  229. Manu G dit :

    Bonjour,
    Merci pour votre article effectivement très détaillé et compréhensible pour un non initié!
    Nous envisageons d’investir dans une lmnp résidence d affaires située à Colombes (proche la Défense)
    Le gestionnaire et promoteur est Cardinal
    Ce type de bien vous parait il pouvoir tout de même se revendre sans trop de soucis d ‘ici quelques années?
    Merci d’avance pour votre réponse

  230. duval dit :

    Bonjour,

    D’abord ,merci pour toutes ces infos,

    mon cas concerne le fait que je suis sur le point de signer un LMNP classique ,il s’agit d’un appart en résidence affaires/tourisme centre de Vannes
    le gestionnaire est PARK AND SUITE,je ne parviens pas à avoir d’infos sur le sérieux de ce gestionnaire,quelqu’un a t il un retour sur expérience,
    merci d’avance.

  231. Anthony Calci dit :

    Je connais Valority de renom (je n’ai jamais travaillé avec eux). Ils ont pour réputation d’être « d’excellents » vendeurs, après il m’est difficile de me prononcer sur la qualité de leur gestion locative sans vraiment la connaitre. Il faut que vous fassiez votre propre enquête (quelques coups de fil suffiront). A. CALCI

  232. Florian H dit :

    Bonjour,
    Merci pour cet article complet et compréhensible, c’est un bonheur!

    Je suis sur le point de me lancer dans l’achat d’un studio de 18,56m² dans une résidence étudiante juste en face du campus de la fonderie à Mulhouse.
    Le promoteur est VINCI immobilier (assez rassurant je pense).
    Mais ma question se porte surtout sur le gestionnaire qui est « Les belles années (résidences étudiantes) » une filiale à 100% de « Pure Gestion Locative » du grand groupe VALORITY.

    Connaissez-vous ce gestionnaire et sa fiabilité?
    Merci de votre réponse, cordialement.
    Florian.

  233. Anthony Calci dit :

    Je ne connais pas le marché local de Clermont-Ferrand, il faut enquêter. Je ne connais pas non plus Les Privilodges comme gestionnaire.
    Mais si c’est pour prendre une résidence de tourisme à Clermont-Ferrand… autant prendre un petit bien en occasion en résidence étudiante dans une ville étudiante… A. CALCI

  234. Anthony Calci dit :

    J’espère effectivement pour Pierre & Vacances qu’ils ont résolu leurs problèmes. Dans tous les cas, les résidences de tourisme restent les LMNP les plus risqués. A. CALCI

  235. Anthony Calci dit :

    Sans doute possible de passer location meublée vous-même, demandez l’autorisation à la mairie de Bordeaux ou l’expertise d’un cabinet d’expertise-comptable spécialiste du LMNP. A. CALCI

  236. Anthony Calci dit :

    Quasiment aucun risque avec Nexity (le risque zéro n’existe pas), leur filiale Studéa est le premier gestionnaire de résidences étudiantes en France. A. CALCI

  237. Anthony Calci dit :

    Régime de l’indivision, les ayants droits (enfants…) de la personne décédées rentrent de l’indivision. Aucun impact sur la fiscalité, sauf droits de succession si patrimoine conséquent. A. CALCI

  238. Anthony Calci dit :

    Je ne connais ce gestionnaire Aquarelia. Oui, un montage en holding permet une certaine indépendance entre la maison mère et la filiale, mais cela est classique. A. CALCI

  239. Anthony Calci dit :

    Oui, Réside Etude est un très bon gestionnaire – en tout cas en résidence étudiante.
    Je n’ai pas d’expérience concernant leurs résidences seniors (je pense qu’eux non plus…:)). Mais comme vous dites, c’est un groupe sérieux qui saura retranscrire leur savoir faire dans les résidence seniors.
    Pour la localisation (Caen) et le prix, je ne suis pas certain que cela soit cohérent par contre.
    Privilégiez les résidences « proches de chez vous » pour avoir une meilleure connaissance du marché local.
    Anthony Calci

  240. BILY dit :

    Bonjour,
    Je viens de lire l’intégralité de cette page et j’en ai beaucoup appris !! merci pour toutes vos analyses pertinantes!
    J’ai 27 ans, j’ai acheté un appartement en résidence princiale il y a 5 ans ( crédit en cours )et je souhaite aujourd’hui investir en LMNP.
    On me propose un studio de 21.75m² dans la résidence de tourisme SUITES HOME en hyper centre de CLERMONT FERRAND dans le quartier JAUDE. Le promoteur est EIFFAGE IMMOBILIER et le gestionnaires est LES PRIVILODGES.
    Le bail commercial est de 11 ans.
    Ce qui m’attire c’est qu’en tant que salarier EIFFAGE, j’ai quelques avantages financiers et la résidence serait terminée et livrée…
    Que pensez vous du gestionnaire LES PRIVILODGES ?
    Pour moi c’est très bien situé car en centre ville, mais que penser d’un investissement à CLERMONT FERRAND ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

  241. Franck dit :

    Concernant la question à propos de Pierre et vacances, je pense qu’il peut être intéressant d’investir chez eux, en prenant toutes les précautions nécessaire pour ne pas avoir de problème avec pierre et vacances fin de bail! J’ai eu l’occasion de discuter avec mon conseiller à ce propos, d’après lui: c’est vrai que par le passé il y a eu des problèmes avec certains investisseurs de Pierre et vacances en fin de bail, mais ce n’est plus le cas de nos jours, le groupe a pris des dispositions pour résoudre le problème.

  242. Laura dit :

    Bonjour,
    Vous venez de faire voler en éclats toutes mes certitudes… Et je vous en remercie.
    Nous venons d’acquérir deux appartements dans le centre ville de Bordeaux. Rentabilité locative 7,2% nette. Nous les avons mis en location nue. Nous sommes sur le point d’en acquérir deux autres aussi en centre ville de bordeaux au premier etage d’un petit immeuble en pierre de deux étages seulement composé de 7 appartements. Rentabilité locative prevue 6,8% nette. Dans les deux cas le syndic de copro est benevole et nous provisionnons nous meme nos charges dans les cas d’eventuels travaux.
    Est-il préférable d’opter ce coup ci pour une lmnp gérée par nous même ? Est-il possible de passer les deux premiers appartements en lmnp?
    Merci pour vos conseils.
    Bien cordialement,

    Laura

  243. Olivier dit :

    Bonjour,

    J’ai le projet d’acheter un studio près de la fac de Rennes gérée par Nexity, dont la bail commercial de 9 ans a commencé en 2007 (date de construction de la résidence étudiante).
    Y-a-t-il un risque à acheter ce type de studio ? Que Nexity ne renouvelle pas bail commercial ?

    Merci pour vos conseils.

  244. stéphanie dit :

    bonjour

    dans le cas d’un achat lmnp sans être mariés, si l’un des 2 décèdent avant les 20 ans, comment cela se passe au niveau de la tva et taxation ?

  245. LEOTOING dit :

    Bonjour et merci pour vos conseils clairs et précieux. Je m’apprête à investir en LMNP classique en résidence senior à Troyes (neuf). Les conditions du bail commercial semblent correctes mais le rendement de 4% me semble limite (prix au m2 bien au-dessus du marché du neuf local), et j’ai du mal à trouver des infos sur le gestionnaire Aquarelia Yzeure (SAS pour une autre résidence senior existante à Yzeure). Le montage en SAS constitue t’il un risque de non solidarité de la maison mère Aquarelia Holding avec sa filiale en cas de défaillance de cette dernière?
    Merci pour votre éclairage

  246. DELAROQUE dit :

    Bonjour,
    Je suis en contact avec le Groupe Réside Études et leur filiale gestionnaire la SAS Les Girandières pour un investissement VEFA en LMNP sur une résidence senior à CAEN.
    Ils me proposent un T2 avec un prix au m2 ttc qui dépasse les 4000€.
    Est-ce une société sérieuse et fiable sur ce marché? Avez vous connaissance de problèmes rencontrés avec cette société et ce gestionnaire? Le groupe paraît être « solide » et expérimenté mais quid de son expérience récente sur ce marché des seniors?
    Sinon quel autre société me conseilleriez vous pour un investissement pérenne sans risque de voir le bail renégocié à la baisse comme cela arrive parfois?
    Par ailleurs, je trouve le prix cher par rapport au marché local.Qu’en pensez-vous et est-ce que le choix de cette ville vous paraît pertinent?
    Bruno

  247. Anthony Calci dit :

    Merci pour votre soutient : )
    Contactez moi par email pour l’expert-comptable spécialisé LMNP.
    A. Calci

  248. Anthony Calci dit :

    Je ne connais pas le gestionnaire. Pourquoi pas s’il est réellement en centre-ville de Toulouse, un appart hotel mal placé peut être catastrophique.
    A. Calci

  249. Anthony Calci dit :

    C’est un beau programme, mais attention pour ce genre de LMNP (tourisme au ski), la revente est souvent compliquée.
    Le rendement et le gestionnaire sont OK.
    Partir sur du moyen terme à 9 ans avec Censi-Bouvard, puis revente, est une stratégie hasardeuse.
    Quels frais de gestion ?
    La prise en charge (ou non) des grosses réparations par le gestionnaire est indiquée dans le bail commercial (Article 605).
    A. Calci

  250. Anthony Calci dit :

    1. Le même calcul sur plus-value immobilière s’applique en LMNP, l’amortissement n’est pas pris compte.
    2. Oui, tout à fait, vous pouvez récupérer la TVA sans gestionnaire. Prenez toutefois un expert-comptable spécialisé.
    A. Calci

  251. Anthony Calci dit :

    Oui tout à fait, Location meublée LMNP et Location nue Scellier coexistent indépendamment.
    Le LMNP peut en effet être adaptée à votre situation patrimoniale si vous souhaitez des revenus complémentaires au terme du crédit.
    A. Calci

  252. Anthony Calci dit :

    1: Oui, régime BIC location meublée et régime foncier location nue coexistent indépendamment.
    2: Non, il faut choisir entre micro-BIC ou BIC réel
    A. CALCI

  253. FOURTINE dit :

    Bonjour,
    question 1:si on a déjà un bien immobilier loué (investissement Robien recentré , déclaré au foncier régime réel) , a-t-on le droit d’avoir un autre bien loué en LMNP (réel ou microbic ?)
    question 2: si on a déjà un bien (maison individuelle)loué en microbic , peut on avoir un autre bien (residence senior avec services, bail commercial) déclaré en BIC au réel
    Merci de vos réponses

  254. Cécile dit :

    Bonjour,

    merci de prendre du temps pour répondre à toutes ces questions, votre article nous apprend énormément de choses mais j’ai un petit doute nous concernant :
    nous voudrions acheter un studio en résidence étudiante (70000 €), avant tout pour un complément de revenu plus tard (nous avons 40 ans et 2 enfants). Nous ne payons plus d’impots grace à une défiscalisation en loi scellier, et ce depuis cette année seulement. Dans notre situation, l’achat de ce studio est-il un bon placement ? Les 2 avantages fiscaux scellier + lmnp peuvent-ils se cumuler ?
    Merci d’avance pour votre réponse !

  255. vivier dit :

    Bonjour
    bravo pour votre article et pour votre clarté dans les explications
    Pour ma part, j’aimerai savoir :
    1- Quelle est plue value s’applique sur un bien loué en LMNP (donc amorti) au terme de l’amortissement? Doit-on compter la plus value depuis le prix d’acquisition ou depuis 0 (puisque totalement amorti)?
    2-Je projette un achat en LMNP en VEFA en bord de mer. Je souhaite gérer moi-même ma location (ou avecune femme de ménage). Est-il possible de récupérer la TVA sans passer par un gestionnaire?
    Merci à vous

  256. Ethan dit :

    Bonjour,

    Je me joins a tous ces commentaires pour vous remercier pour la qualité de vos conseils.

    Comme beaucoup, je suis prêt à signer (demain) mon premier investissement.

    Il s’agit d’un appartement au pied des pistes à Isola 2000 (Le Chastillon). Un 40 m2 a 188 000€ dans un complexe refait avec piscine et sauna.
    Le rendement est de 4,80, le gestionnaire Cerenicimo/Soleil Vacances/Hôtels du soleil. Je crois que la revalorisation des loyers es plafonné à 1,5 ou 2%

    Que pensez vous du taux et du gestionnaire ?

    Maintenant que j’ai lu vos explications, je réalise que le taux n’est peut être pas suffisant et que ce choix de résidence de vacances n’est peut être pas judicieux.
    Je cumule puisque je partirais sur du Censi Bouvard… J’ai bien compris l’interet sur le long terme du Classique mais dans ce cas, je n’ai pas le droit a une déduction fiscale pendant 9 ans, c’est bien ça ? Car c’est un peu le but aussi dans un premier temps (sur le long terme, l’idee est d’obtenir un revenu pour ma retraite).

    Enfin, il y a des frais de gestion de 517€/an. Est ce normal ?
    Et je suppose que pour ce type de logement, j’ai intérêt à bien border la question de savoir qui paie les grosses réparations ? (Ça peut se négocier dans le baie ou je vais être contraint de dire oui ou non ?).

    Un grand merci par avance pour vos réponses.
    Cdt

  257. chouaid dit :

    Bonjour Monsieur ,

    Bravo pour ce blog pédagogue et votre recherche d’impartialité qui crédibilise votre démarche.
    J’ai acquis un bien ancien en région parisienne avec un objectif de LMNP .

    Je comprends que je dois à minima avoir recours à un expert-comptable (CGA) quel que soit le statut choisi : confirmez-vous ma bonne compéhension ?
    Dans l’affirmative, auriez-vous la possibilité de m’orienter vers un cabinet spécialisé sur Paris ?

    Merci et longue vie à votre site !

  258. marie dit :

    Bonjour
    Merci pour cet article. Je souhaiterai investir dans un appart hotel en plein centre ville de Toulouse rendement à 4,65% chez Prestige hotels resorts. Connaissez-vous ce gestionnaire? Le rendement vous semble correct?
    Merci

  259. Anthony Calci dit :

    Le marché de la revente en LMNP reste un tout petit marché, celui des résidence seniors encore plus et nous n’avons encore aucun retour d’expérience puisque le marché est récent.
    Comme toujours en immobilier, mais particulièrement en LMNP, votre revente se fera sans problème si vous achetez au bon prix (pas toujours facile en LMNP, notamment dans le neuf), avec une rentabilité sécurisée et à emplacement qualitatif.

    Oui, votre stratégie me semble cohérente – surtout le fait de vous créer des revenus complémentaires à terme.

    A. CALCI

  260. VDel dit :

    Merci Anthony pour votre réponse.

    Pourriez vous svp préciser d’où vient cette incertitude pour revendre une residence senior neuve dans 9 ans? Est ce que les risques sont les memes pour une revente dans 15-20-30ans?
    J’ai 36 ans et investir dans un LMNP Classique me permet de constituer un complement de revenu mais avec horizon de le revendre à très long-terme. Est ce que cela vous parait cohérent?

    Tout en vous remerciant.

  261. Anthony Calci dit :

    Cela me semble cohérent. Attention à la revente pour les résidences seniors neuves aujourd’hui.

  262. Anthony Calci dit :

    Beaucoup de questions. Merci de me contacter par le formulaire pour convenir d’un entretien téléphonique. A. CALCI

  263. Anthony Calci dit :

    1) Beaucoup d’incertitudes sur la vente d’une résidence seniors neuve dans 9 ans à prix cohérent. Si vous souhaitez revendre à 9 ans achetez en Duflot ou en ancien classique, vous dormirez mieux…
    2) Etes-vous sûr que votre situation financière, fiscale et patrimoniale est adaptée au LMNP ?
    A. CALCI

  264. Anthony Calci dit :

    Cela me semble tout à fait possible, abus de droit à vérifier cependant. Vendre : contracter un nouveau crédit par votre SARL de famille pour racheter votre bien (attention, cela engendra de nouveaux frais de mutation, comme les frais de noraire). A. CALCI

  265. Anthony Calci dit :

    Je suis désolé pour cette mésaventure… D’où mes importants freins sur les résidences de tourisme.
    Je peux vous mettre en relation avec des spécialistes de la revente en LMNP, mais je suis sûr qu’ils ne prendront jamais le mandat de vente. Vos chambres d’hôtels sont sans doute quasi-invendables. Vous pouvez tenter d’attaquer le gestionnaire par avocat, mais s’il est en difficulté financière cela ne changera pas grand chose… A. CALCI

  266. VDel dit :

    Bonjour,
    J’hésite à investir dans un LMNP en Résidence Sénior dans le centre d’Anglets (entre Bayonne et Biarritz) avec des commerces de proximité – T1 d’environ 32 m² + 6.32 m² de terrasse au RDC au prix de 119 000 HT mobilier inclus.
    Le gestionnaire est Les Jardins d’Arcadie. Le promoteur est Robert Alday.
    Que pensez vous de ce projet?
    En vous remerciant.

  267. nono dit :

    bonsoir, d’abord bravo pour votre article
    J’ai comme projet d’investir dans un logement ancien en résidence de tourisme pour le louer donc en lmnp (ville de moins de 200000 habitants), me constituer un placement retraite en le mettant en location saisonnière, et pouvoir y aller qd je le souhaite. Pour cela je ne souhaite pas signer de bail. Je sais qu’il faut que je vérifie la nue propriété du bien et pouvez vous me donner des conseils, des précautions à prendre sachant qu’il y a eu une liquidation du précèdent gestionnaire avec une révision des loyers à la baisse pour les nouveaux propriétaires bailleurs?
    quels sont mes avantages fiscaux et est ce que je px bénéficier de l’exonération de la TVA si j’achète un logement ancien? je n’ai pas trop cerné ce chapitre…avec l’histoire des 20 ans.
    merci d’avance

  268. Sylvie dit :

    Bonjour,
    Je me joins à toutes les félicitations que j’ai pu lire concernant cet article. Bravo et merci à Calci Patrimoine et Mr Anthony Calci.
    1) Nous aimerions faire un LMNP sur une résidence pour retraités. Nous options pour le Censi-Bouvard souhaitant revendre dans 10ans pour récupérer du cash pour financer les études de nos enfants (et défiscaliser en attendant). Mais plus haut vous dites que que les biens se revendent difficilement voir pas au bout de 10ans 🙁 Pourtant, tant qu’il y a des gens qui investissent en LMNP ancien …c’est ce que cela vend quand même ? Pouvez-vous préciser ?
    2) Par ailleurs, nous sommes en contact avec la Bnaque Postale et un courtier, qui nous proposent des programmes/gestionnaies différents (le 1er STEVA, et le 2nd DOMITYS ou AEGIDE) avec des arguments qui se contredisent totalement … de sorte que nous ne savons pas quoi choisir. Pourriez-vous svp nous éclairer ?
    Merci, Sylvie

  269. JMA dit :

    Bonjour, et merci pour cet article et tous vos conseils objectifs.
    J’ai acquis en 2010 une EHPAD en Censi-Bouvard. Je profite donc pour le moment de la défisc ainsi que la non imposition des loyers. (pour info, j’ai effectué un prêt complet pour cette acquisition sur 20 ans)
    J’ai pu lire par ailleurs qu’il était possible de, à partir de la 10ème année, de VENDRE son bien à une SARL de famille que je posséderai.
    La SARL va pouvoir choisir LMNP classique et donc continer à amortir le bien sur une vingtaine d’années.
    Qu’en pensez-vous ? et que signifie « VENDRE » ? sachant qu’il me resterait encore 10 ans de remboursement de prêt.

    D’avance merci pour vos réponses.
    Bien cordialement
    JMA

  270. ALebreton dit :

    Bonjour,
    nous sommes propriétaires de 6 lots LMNP : un appartement T1 à la Teste de Buch dans le bassin d’Arcachon(géré par Gestocéanides), qui fonctionne bien ; un appartement T3 à Maniqerville en Normandie(géré par GOELIA) qui fonctionne bien également et 4 chambres d’hôtel (3 à Bourg – les valence et 1 à Paray le monial) initialement gérées par Antipodes, avec qui nous avons eu d’énormes soucis (non versement des loyers, revente des meubles nous appartenant, mise en liquidation, bref, plus d’un an sans loyers, énormes pertes…) Nous avons dû créer une société de copropriétaires, retrouver des repreneurs, prendre un avocat, passer au tribunal… Nous avons retrouvé des gestionnaires,difficilement, mais nos loyers ont été au final divisés par trois. Ceci ne mentionne bien entendu pas deux ans d’inquiétude et de perte de pouvoir d’achat, notre effort mensuel, initialement calculé à environ 1900 euros (ce qui était tenable ou nous) étant passé à plus de 3500 euros en moyenne !!! Ceci n’est plus du tout tenable…
    Ainsi, nous sommes dans l’obligation de revendre tout ou partie de nos bien quitte à ne pas faire de bénéfice, ce que nous avons cessé d’espérer après tout ce temps…
    Pouvez-vous svp nous conseiller?
    je vous remercie,
    très cordialement

  271. Anthony Calci dit :

    Pour occuper une résidence LMNP seniors dans 10 ans, vous pouvez opter pour le Censi-Bouvard effectivement. Vous êtes le seul cas que j’ai pu rencontrer dans ce cas !

    Effectivement, il y a « à boire à et manger » parmi les gestionnaires et les promoteurs. Vous assurez de leur fiabilité est un travail d’enquête : avis internet des propriétaires, des locataires, nombre de résidences en gestion, facteurs de solidité et de sérieux (taille, actionnaires, garanties financières…).

    A. CALCI

  272. WEISS dit :

    Excellent article qui résume bien tout ce que j’avais déjà pu glaner.
    Cependant je m’interroge, à propos de mon cas (j’ai 65 ans et je souhaite acquérir un appartement dans une résidence senior pour l’occuper dans 10 ans), sur votre conseil de préférer le LMNP classique au censi-bouvard; 30 ans c’est long !!!! cela s’appliquet-il également dans mon cas ?
    Par ailleurs, le service immobilier du trésor public du second arrondissement à Paris m’ayant recommandé d’enquêter sur les différents gestionnaires ou constructeurs (il semble que les faillites frauduleuses ne soient pas si rares), comment puis-je m’assurer de leur fiabilité ?

    tR7S CORDIAMENT

    fRAN9OISE weiss

  273. Anthony Calci dit :

    – Oui, Pierre Revente est une bonne société, sérieuse – nous les sollicitons régulièrement lorsque nous cherchons des biens en LMNP d’occasion.
    – Il n’y a rien de fixe fiscalement. Vous pouvez y habiter ou passer en location nue quand vous le souhaitez.
    – En revenus fonciers, si vous dépasser les 15 000€ de loyers vous ne pouvez plus être en micro – mais uniquement au réel. En micro-BIC LMNP, le maximum est de 32 600€.
    A. CALCI

  274. Anthony Calci dit :

    La plupart des biens LMNP neuf se revendront très mal à 9 ans (pour ne pas dire « ne se revendent pas ». Préférez le LMNP classique au Censi-Bouvard, plus avantageux pour une vision de long terme. Ou un bien en LMNP ancien déjà d’occasion.
    Oui, Domitys est un très bon gestionnaire de résidences seniors. Mais mes amis de chez Nexity sont aussi de vrais vendeurs…
    A. Calci

  275. Anthony Calci dit :

    Domitys de Nexity est parmi les meilleurs « grands » des gestionnaires de résidences LMNP seniors. A. Calci

  276. Philippe dit :

    Bonjour.
    Merci pour vos analyses qui apparaissent trés pertinentes.
    Voici le cas qui m’ intéresse.
    Un appartement 2 pièces ancien bien situé à Arcachon au prix de 149000 € proposé par Pierre-Revente, rentabilité de 5,28%, prochaine échéance de Bail en 2014.
    Mon objectif est : de le laisser en location pendant un certain temps, puis de le reprendre, pour l’ occuper et le louer à la semaine pendant les conges d’ été.
    Je compte emprunter le maximum (100000 si possible) sur 7 ou 10 ans par exemple.
    Questions :
    – Connaissez vous cette société ?
    – Il y a t il une durée minimum réglementaire de déclaration en LMNP, et puis-je utiliser la formule LMNP seulement durant le remboursement, voire moins, si je change d’ option ?
    – Par ailleurs, étant propriétaire d’ autres logements loués classiquement, je n’ ai pas bien compris s’il y a une contrainte de revenus maximum en dehors de la formule LMNP ?

    Merci de vos réponses.

  277. Barbara dit :

    Bonjour,

    Mon mari et moi-même (35 ans et 40 ans) souhaitons trouver une solution pour defiscaliser. Domitys nous propose d’investir dans une résidence senior avec achat sur plan, LMNP Censi-Bouvard avec revente du bien au terme des 9 ans. Il nous conseille de prendre un crédit sur 20 ans avec un le minimum d’apports. Il nous propose de choisir entre 2 résidences : l’une à Cabourg (T2 à 220000 euros, rentabilité 4,1%, disponible fin 2014) et l’autre à Bordeaux (T2 à 230000 euros, rentabilité 4,4%, disponible fin 2015 mais avec la garantie des loyers immédiats soit la moitié des loyers touchés jusqu’à la livraison du bien). Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Merci beaucoup par avance pour vos conseils.
    Barbara

  278. Vignard dit :

    Bonjour, nous sommes sur le point d’acquérir un appartement en résidence séniors à saint nazaire avec le groupe nexity et gestionnaire domitys? Que pouvez vous me dire sur domitys (BIEN ou pas comme gestionnaire)? CORDIALEMENT

  279. Anthony Calci dit :

    Cela me semble cohérent. A. CALCI

  280. Anthony Calci dit :

    Je suis désolé pour ce qu’il vous arrive… La baisse des loyers au moment du renouvellement du bail commercial est un des aspects les plus malheureux d’un investissement en LMNP. Je pense quand même que vous devriez suivre leurs recommandations, à moins que le bien soit vendable nu et sans bail. Odalys ne doit pas être enchanté de demander une revalorisation à la baisse des loyers. Je pense qu’ils doivent bien être obligé de le faire, effectivement pour conserver la pérennité de la résidence (et donc de votre investissement). A. CALCI

  281. Anthony Calci dit :

    Je ne suis malheureusement pas habilité à vous répondre sur la faisabilité juridique d’une résidence seniors LMNP. Je pense quand même que cela doit être possible d’acheter les murs pour exploiter ensuite, après autorisations et agréments obtenus en bonne et due forme. A. CALCI

  282. Anthony Calci dit :

    Oui, on peut amortir le bien lorsqu’on le transforme en LMNP.
    Il n’est pas possible d’intégrer des biens en LMNP dans une SCI (revenus BIC apparentés à des revenus professionnels, donc « non-civils »).
    Un expert-comptable spécialisé permet de vous éviter ces démarches, car il connaîtra les législations locales.
    Non, il faut prendre un cabinet comptable spécialisé dans l’investissement immobilier, notamment LMNP.
    Cordialement, A. CALCI

  283. Anthony Calci dit :

    Discutons effectivement par email. A. CALCI

  284. jean dit :

    Bonjour,
    j’hésite à investir dans un studio de 19m² à 57500 euros FAI meublé LMNP en résidence étudiante 500m des facultés du centre ville Toutes commodités à proximité Loyer annuel garanti de 2879,21 euros net d’impôts sur Toulon centre.
    Le gestionnaire est Cardinal Campus, qu’ en pensez vous?
    En vous remerciant.

  285. Jérôme dit :

    Bonjour
    Bravo pour votre article et surtout le temps que vous passez à répondre aux personnes inexpérimentées et inquiètes.
    Je suis propriétaire d’une petite villa dans une résidence de tourisme avec bail ODALYS plutôt bien située (PORT D’ALBRET VIEUX BOUCAU, à côté d’un lac et de l’océan).
    Arrivant bientôt au terme du bail, le gestionnaire me propose une baisse des loyers de 15% mais avec un engagement de ne pas demander une indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail à l’issue, une rénovation du bien (âgé de 18 ans) et un renouvellement du mobilier.
    Ils mettent en avant la pérennité de la résidence.
    Je ne sais quoi faire. Qu’en pensez vous ?
    Merci
    JR

  286. davfloch dit :

    Bonjour,
    Effectivement je confirme l’avis général sur la qualité des commentaires et des réponses apportées sur ce site.
    Ma question est la suivante et je vous remercie d’avance de la réponse que vous pourrez m’apporter :
    Peux-t-on construire soit même (en tant que maître d’ouvrage) un foyer logement pour personnes agées et créer une société d’exploitation (forme juridique et critères requis???) tout en bénéficiant des formules d’avantages fiscaux.
    Mon but est de limiter mon imposition et de capitaliser pour l’avenir, et éventuellement de créer un emploi pour une personne de mon entourage travaillant dans le domaine de l’aide à la personne, et présentant des bases de compétences pour exploiter le foyer logement (critères nécessaires à vérifier).
    J’ai 36 ans.
    Je vous remercie d’avance de vos éléments.

  287. pascal dit :

    Bonjour Monsieur,

    Merci pour vos réponses éclairantes sur les LMNP.
    Ma 1ère question serait la suivante : est-il possible d’amortir un bien classique jamais loué, reçu en donation, en le convertissant en LMNP ( pour le montant déclaré chez le notaire) ou faut il le racheter à soi même par le biais d’une Société Civile ?
    Ma deuxième question serait plutôt un conseil de procédure.
    Faut il se rapprocher systématiquement de la mairie de la commune dans laquelle on envisage une exploitation de locaux en LMNP afin de recueillir leur autorisation ?
    En dernier lieu est ce que tous les cabinets comptables sont formés à cette gestion ?
    En vous remerciant par avance pour vos réponses.

  288. Yann dit :

    Bonjour,

    Après quelques recherches sur le net, j’avoue moi aussi que cet article est clair, précis et soigné.
    Bravo pour ce travail.

    Cela fait quelques mois que je pense investir dans l’immobilier.
    Suite à une recherche sur internet pour un logement neuf sur Orléans, j’ai demandé des information sur une résidence étudiante.
    C’est là qu’un agent du promoteur m’a appelé et m’en a dit un peu plus sur le LMNP.

    Comme je le lis beaucoup, le revenu prévu est de 4% pour un investissement d’environ 80k€.

    Au départ, je voulais acheter 2 studios dans l’ancien, de les meubler, pour un total de 100k€ avec 50% apport et 50% prêt.

    Si j’opte pour la résidence étudiante entre 75/80k€ je devrais donc faire un prêt de 50k€ assez long (pour bénéficier de l’exonération).
    Je n’aurais donc que 20-30k€ à débourser de ma poche.
    Du coup, en l’espace de 2-3 ans, je pourrais faire une acquisition dans l’ancien, afin d’avoir plusieurs types de biens (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier).

    Que pensez vous de ce projet, en précisant que je suis jeune (27ans) et comptant quitter les comptes en banque (les % baissent d’années en années comme on le voit avec le Livret A)?

    De plus, étant un logement neuf, puis je bénéficier du crédit à 0%?

    Je vous remercie une nouvelle fois pour cet article et pour la réponse que vous pourrez m’apporter.
    Nous pourrons aussi en discuter plus précisément par échange de mails.
    Cordialement

  289. Anthony Calci dit :

    Cela dépend de votre âge et de vos objectifs. Il peut tout à fait être envisagé de payer « cash » votre bien LMNP. En mettant en apport plus de la moitié de la somme, vous utiliserez rapidement le stock d’amortissement qui permet de ne pas être imposé sur vos loyers, ce qui pourrait être contraire à un objectif de complément de revenus à la retraite (si vous êtes jeune et que n’avez plus d’amortissement au moment de la retraite).

    Il est extrêmement rare de bénéficier une remise sur le prix d’acquisition – surtout si la résidence LMNP est une bonne résidence…

    Je ne connais pas Lagrange, peut-être sont-ils très bien (ou pas). Je vois cependant de beaux biens en résidence touristique de ski en LMNP ancien occasion.

    À votre disposition,
    Anthony Calci

  290. Runfaster93 dit :

    Bonjour,
    en effet excellent article sur le LMNP, très rare sur internet.
    Je souhaite investir sur une résidence de tourisme à la montagne à la fois pour placer mon argent mais également pour en profiter de temps à autre. Je me suis rapproché de LAGRANGE qui m’a orienté (entre autre) vers un appartement Vinci à Chatel (env 250k€). Mon apport peut aller jusqu’à 60% (auquel cas mes remboursement d’emprunt sont couverts par l’apport de revenu) mais le vendeur me conseille de ne pas dépasser les 20% d’apport…
    Questions :
    – Confirmez vous dans mon cas que le recours à l’emprunt est plus profitable ?
    – Comme pour l’immobilier classique, est il possible d’obtenir des remises sur ce type d’achat ? (si oui jusqu’à quel montant ?)
    – Avez vous un conseil concernant le choix du vendeur ? (y a t il mieux que LAGRANGE…) sur le créneau de la montagne

    merci et encore toutes mes félicitation pour votre site

  291. Anthony Calci dit :

    Effectivement, ne jamais se fier uniquement à la taille ou à la renomée du gestionnaire… La qualité de l’emplacement au regard de l’activité reste ce qu’il y a le plus important. Les baisses de loyers ont beaucoup aussi été observées en résidences LMNP de tourisme. A. CALCI

  292. Jamy dit :

    Bonjour,
    Félicitations ! Très bon article qui permet d’éclaircir le statut LMNP, ses avantages mais aussi ses pièges. Le LMNP surtout en ancien est un très bon investissement long terme pour qui sait choisir le bon gestionnaire, le studio bien situé et le bon prix mais malheureusement cela ne suffit pas toujours car des gestionnaires de renom paient maintenant leurs loyers avec des retards significatifs et leur situation financière ne laisse rien présager de bon (voir résultats de DomVilleService (Appart-city). Sur certaines Résidences DVS propose des baisses de loyers jusqu’à 40% !

  293. Anthony Calci dit :

    La plus-value est calculée normalement, comme tout bien immobilier, sans prendre en compte l’amortissement. Dans le cas de LMNP revente – occasion, si le revendeur est un particulier, la vente se fera HT. Si le revendeur est un professionnel, la vente se fera TTC (avec remboursement de la TVA). A. CALCI

  294. Anthony Calci dit :

    Très difficile de vous répondre sans connaitre votre situation financière, fiscale et patrimoniale exacte… Mais disons que les villes que vous me présentez ne sont pas vraiment de premier choix. Avec les risques de baisse des prix immobiliers, je préconiserai d’éviter les villes moyennes de province.

    Il est plus intéressant d’avoir le LMNP classique pour l’amortissement qui éviter de payer de l’impôt sur ses loyers pendant 20 ans, plutôt que le Censi-Bouvard qui ne propose qu’une réduction d’impôt sur 9 ans.

    À noter que vous pouvez choisir entre le statut fiscal LMNP classique et le Censi-Bouvard au moment de la livraison de la résidence (le cabinet d’expertise-comptable s’en occupe). A. CALCI

  295. Anthony Calci dit :

    Bonjour, nous investissons de moins en moins nos clients en LMNP dans le neuf car les promoteurs fixent souvent les prix par rapport à la « rentabilité de marché LMNP » de la ville, plus que par la valeur intrinsèque immobilière du bien. Dans l’ancien LMNP, les prix sont souvent plus cohérents avec la réalité des prix immobiliers – même si en LNMP on investit d’abord pour une rentabilité locative (bail et amortissement) plus que pour un appartement.

    Sinon, je ne suis pas fermé aux résidences d’affaires… il faut juste que tout soit cohérent (gestionnaire, ville, emplacement, marché…).

    A. CALCI

  296. Delorme dit :

    Bonjour Anthony,

    Faisant suite au message ci-dessus, je voudrais préciser que j’ai 36 ans et donc l’autre question est davantage au-sujet de la revente potentielle du bien. Dans 30 ans, j’en aurai 66 et donc je ne suis pas certain qu’il soit revendable ou toujours louable de manière gérée ou pas.
    Donc je suis encore dans l’expectative sur ce que je devrais faire.
    Sinon, le bien est autour de 100K HT. Le prix a l’air d’etre tout de meme gonflé si je compare au prix de l’immobilier neuf à Rennes. Mais j’ai l’impression quer c’est le cas pour les autres projets LMNP dans d’autres villes.
    De plus, le tourisme d’affaires a Rennes est peut-etre risqué. J’ai cherché des infos sur Odalys sur le Web et à priori certaines de leurs résidences ont connu des soucis (retard de paiement les loyers et autres difficultés).

    Voila les 3 points qui me font réfléchir.
    Je vous remercie par avance de partager vos valeureux conseils et de me faire connaitre votre sentiment sur ce projet.

    Cordialement,
    VD

  297. Thibault dit :

    Bonjour,
    Effectivement un article très intéressant et clair avec tous les points compliqués à comprendre.

    Je suis sur le point de signer pour un investissement LMNP :
    Nous avons deux offres :
    – Une résidence sénior proposée par Cerenicimo et dont le gérant est Steva située à Bouc-Bel-Air dans les bouches-du-rhones.
    Que pensez-vous de ce gestionnaire et de la situation ?

    – Une résidence sénior située au Mans proposée et gérée par Résides Etudes.

    Le premier nous propose LMNP classique et le second du Censi-BOuvard. On a du mal à comprendre pourquoi le Censi Bouvard est moins intéressant.

    Merci de vos conseils

  298. Ben dit :

    Bonjour,

    J’ai une question qui porte sur un point non abordé ici : quid de la plus-value lors de la revente du bien ? Est-elle calculée en déduisant du prix de vente 1) le prix d’achat ou 2) le prix d’achat minoré de l’amortissement ? (dans le cas d’un régime BIC réel)
    Il me semble que le régime des particuliers s’applique, auquel cas c’est bien la première option qui s’applique. Pouvez-vous le confirmer ?

    Enfin, dans le cas d’une revente d’un bien LMNP en résidence de service sur le marché de « LMNP revente – occasion », le bien est-il vendu TTC ou HT ?

    Merci d’avance pour votre retour

  299. Delorme dit :

    Bonjour Anthony,

    ON m’a proposé du LMNP en amortissement sur une résidence d’affaires à Rennes , gérée par Odalys.
    Je prends peur avec votre conseil d’éviter les résidences de tourisme et d’affaires.
    QU’en pensez-vous dans ce cas?

    Merci.

    Cordialement,
    VD

  300. Anthony Calci dit :

    Vous devez effectivement avoir une autorisation de la mairie pour commencer votre activité, donc un numéro Siret (mais pas de numéro RCS).
    Je vous conseille vivement de demander à un cabinet d’expertise-comptable (seul habilité à vraiment répondre à vos questions) spécialisé dans le LMNP pour vous aider. N’hésitez pas à me solliciter afin que de vous en commander un. A. Calci

  301. Jennifer dit :

    Bonjour,

    J’ai acquis un appartement, l année dernière, que je loue actuellement en meublé.
    En mai 2013, quand j’ai fait ma déclaration d’impôt, j’ai appris que je devais me déclarer au greffe du tribunal des commerces pour obtenir un numéro de Siret.
    Cherchant des explications, sur internet et au service des impôts je n’arrive toujours pas a avoir une réponse clair car j’ai 2 sons de cloche.
    Alors je vous pose la question suivante: dois t’on s’inscrire au greffe du tribunal des commerces quand on loue un meublée non professionnel? Car d’après le centre des impôts je devais le faire et j’ai appris que je devrais m’acquitter des la taxe CFE.

    Cordialement

  302. Anthony Calci dit :

    Votre résidence étudiante LMNP semble effectivement bien bien chère… À titre de comparaison, il y a actuellement des biens de 3 résidences différentes à Lyon en LMNP d’occasion avec plus de 4,5% de rentabilité, des T1 de 19-20m² entre 59 et 77 000€.

    En sachant être réactif, il y a beaucoup de très bonnes opportunités pour un investisseur sur la marché de la revente en LMNP.

    Nous pouvons en discuter en message privé – email.
    Cordialement,
    A. Calci

  303. NL dit :

    Formidable article. Clair, complet et sans parti pris. Bravo. Il tombe par ailleurs à pic puisqu’il m’est proposé d’investir par la societe gestetud implantée a Lyon, dans un t2 de 45 m² pour 220000 Ht, a proximite immédiate du complexe universitaire. L’emplacement est bon et le mécanisme lmnp classique adapté à ce que je recherche en matière d’investissement long terme peu fiscalisé très bien décrit d’ADN votre article. EN revanche la rentabilité n’est que de 3,64% et le prix du m² (5000 e) nettement au dessus du prix du marche par rapport a un appartement neuf clasique dans le même secteur. Merci de votre avis et le cas échéant de programmes similaires sur Lyon. Cordialement. NL

  304. Anthony Calci dit :

    Pierre et Vacances est une société sérieuse. Cependant, j’aurais sélectionné une résidence LMNP qui présente plus de sécurité en terme d’activité, d’emplacement et de liquidité en cas de besoin de revente. A. Calci

  305. Anthony Calci dit :

    Oui, si vous avez besoin des revenus complémentaires tout de suite. Car en faisant cela, vous allez épuisez le stock d’amortissement des revenus BIC du LMNP en une vingtaine d’année. A. Calci

  306. LEFEBVRE dit :

    Bonjour, votre article est très bien fait merci, pour la clarté.Je suis sur un projet Sénerioriales résidence séniors de Pierre et Vacances située en centre de ville de Manosque celà me semble un bon projet .Quand pensez-vous ? La Société est-elle sérieuse? J’ai 53 ans et je partirai sur un prêt de 15 ans en vue de la retraite.Merci de votre réponse.

  307. saint michel dit :

    Bonjour,j’ai 56 ans,je souhaite investir 200000 euros cash en ehpad ou résidence étudiante,est ce valable?
    Merci d’avance.
    Enca

  308. Anthony Calci dit :

    Il ne faut effectivement pas investir en LMNP si vous n’avez pas de références solides sur le gestionnaire. Je ne connais personnellement pas Emera, mais je travaille avec Cerenicimo en tant que fournisseur. Je sais cependant qu’il existe actuellement chez Nexity une résidence seniors LMNP en plein Bordeaux et avec des T2 à partir 200 000€ avec 4,4% de rentabilité mobilier compris. Nexity étant avec Aegide le leader incontesté des résidences seniors, autant avec le nombre de résidences qu’en avancement du concept. Vous pouvez me contacter pour de plus amples informations sur cette résidence.

    Je ne suis pas sûr de saisir votre question sur l’ADI de votre emprunt, cela compromettrait en rien le dispositif fiscal du LMNP (l’amortissement en l’occurrence, puisque le Censi-Bouvard est à éviter). Ainsi, lorsqu’un co-emprunteur décède, c’est malheureusement très bénéfique pour votre crédit…. A. CALCI

  309. MOURAD dit :

    Votre article est effectivement clair et pondéré. Bravo et merci.
    A 53 ans pour moi et 45 pour mon épouse, on nous propose d’acquérir un logement T2 dans une résidence seniors de 34 appartements, livrable début 2014, à 250 000 € à Gradignan (33) dans la banlieue bordelaise, contiguë à une maison de retraite existante du même gestionnaire Emera, et via Cerenicimmo.
    On ne nous fournit aucune indication sur ce gestionnaire. Cette absence d’information (pourtant demandée) est-elle usuelle ? Où obtient-on les fameuses « garanties » relatives à cet acteur essentiel, sans laquelle la fiabilité de l’opération est hasardeuse ?
    Que se passe-t-il quand l’un des co-emprunteurs décède ? Le capital versé par l’assureur du crédit impacte forcément le revenu et compromet le dispositif fiscal, non ?

    Merci d’avance.

  310. Anthony Calci dit :

    Pierre et Vacances a effectivement eu des problèmes avec le LMNP dans le passé (énormes problèmes sur la revente, renouvellement du bail avec baisse des loyers…), mais je sais qu’ils font beaucoup d’efforts pour que cela ne se reproduise plus. Ce qui comptera sera la qualité de l’emplacement au regard de l’activité de la résidence, c’est-à-dire la future bonne santé économique du programme à LMNP sur le long terme. Mais effectivement, il y a peut-être « mieux ». Surtout si cette résidence est touristique. A. CALCI

  311. AZ dit :

    Bonjour,

    Je vous remercie et vous félicite pour la clarté de vos explications. Vous êtes ultra pro.

    Mon banquier me propose d’investir dans un LMNP classique avec Pierre et Vacances. Qu’en pensez vous? Les informations que j’ai trouvé sur le Net sur cette société ne sont pas très rassurantes. Bien qu’il s’agisse d’un grand groupe, le risque de l’investissement vous semble t-il élevé ? Bien à vous

  312. Anthony Calci dit :

    Il est possible d’avoir les mêmes avantages des revenus BIC de la location meublée sans gestionnaire. Mais cette possibilité dépend à 100% de la politique de la commune de votre bien. En effet, votre collectivité locale doit certainement avoir des conditions plus ou moins restrictives de location meublée au regard de la concurrence que vous pourriez créer aux professionnels du tourisme, notamment les hôtels. Il vous faut également un CGA qui valide votre comptabilité. A.C.

  313. Lam Pham dit :

    Bonjour,

    Tout d’abord un très bon article. Félicitation.
    Vous ne parlez pas beaucoup de LNMP sans gestionnaire.
    Est-ce que je peux mettre mon bien (acheté en VEFA) en LNMP et que je gère tout seul sans que le bien soit dans une Résidence étudiante ou EHPAD ou résidence senior?
    Qu’ai-je droit de faire et de ne pas faire en terme d’imposition et de fiscalité ?
    Quels seraient alors les avantages fiscaux d’une telle solution ?
    Quelles sont les grandes différences en termes entre les deux solutions ?

    Merci beaucoup de votre réponse
    Très cordialement

  314. Anthony Calci dit :

    Une résidence LMNP de tourisme très bien placée et gérée par un bon gestionnaire possède clairement une meilleure sécurité qu’une résidence étudiante mal placée et gérée par un mauvais gestionnaire (évident, me direz vous). Mais autant recherchez le meilleur rapport rendement / emplacement immobilier / gestionnaire / conditions de bail possible. Personnellement, je trouve qu’il est intéressant d’investir dans une résidence de tourisme lorsqu’on sacrifie une part de sa rentabilité pour y aller 1 semaine par an (sinon autant aller sur de l’étudiant, du senior ou de l’EHPAD) Il faut donc acheter un bien d’une résidence de tourisme (mer, ski…) qui nous plait.

    Pour la TVA sur les loyers, il y a simplement jeu d’écriture comptable. Tout est HT car vous êtes considérée comme une entreprise (régime fiscal BIC). Il me semble que le montant de cette TVA sur les loyers est de 7%.

    Anthony Calci

  315. Anthony Calci dit :

    Je ne connais ni le gestionnaire ni le promoteur. Il y a très régulièrement des biens LMNP sur le marché secondaire qui tournent autour de 5% de rendement et qui sont mieux placés avec des gestionnaires de premier ordre. A. CALCI

  316. Alexandre dit :

    Bonjour,
    Merci bcp pour cet article objectif, éclairant et sans partis pris, qui rassemble l’ensemble de mes recherches des derniers mois !
    Je suis sur le point de réserver au sein du futur Hotel 4* EdenArc 1800, géré par Odalys. Vous avez exprimé votre réticence face aux résidences de tourismes, pensez vous qu’une résidence ainsi placée et gérée par un gestionnaire ayant pignon sur rue soit risquée ? L’engagement étant sur 9 ans renouvelable, avec indexation des loyers sur IRL plafonné à 2%, et charges ASL plafonnées.
    Une interrogation à laquelle je ne trouve pas de réponse : l’engagement commercial est un loyers en € HT/m². Le gestionnaire me versera donc un loyer HT. Qui doit s’acquitter de la TVA sur les loyers reçus, est-ce en général le gestionnaire ou le propriétaire ? Le cas échéant, à combien s’élève cette TVA aujourd’hui, et comment est-elle versée ?
    Vous remerciant par avance pour vos conseils éclairés,

    Bien à vous

  317. Marcot dit :

    Bonjour,

    merci pour l’article. On me propose un lot LMNP 170000€ avec rendement net de 5% en résidence sénior à Troyes (gestionnaire aquarelia yzeure, promoteur FRAFOR). Qu’en pensez-vous? J’hésite beaucoup à me lancer.

  318. Anthony Calci dit :

    Merci à vous. Les résidences de LMNP Tourisme sont à choisir avec grande prudence. Si vous n’êtes pas sûr de la pérennité de l’activité de la résidence et de la qualité du gestionnaire, tournez-vous plus vers une résidence étudiante / seniors / EHPAD de façon plus sereine. A. CALCI

  319. pymick dit :

    Bravo pour vos conseils. Nous envisageons, avec beaucoup de doute sur la fiabilité du groupe Bataillé Adonis, l’achat d’1 studio en résidence de tourisme sur Aix. Certains commentaires relevés sur la toile laissent planer le doute sur le reversement des loyers. Comme il s’agit, pour nous, d’un placement pour notre future retraite dans 2 ans, est-ce un bon plan ? Merci d’avance.

  320. Anthony Calci dit :

    Je vous réponds en message privé. Cordialement, A. CALCI

  321. Anthony Calci dit :

    Bonjour,
    Je réponds à votre message en email privé.
    Cordialement,
    Anthony CALCI

  322. JCL dit :

    Bonjour,
    Article sur LMNP remarquable avec conseils des plus pertinents…
    Je viens, en septembre dernier à 66 ans, de faire un tel investissement VEFA dans une résidence AEGIDE-DOMITYS, gestionnaire que je connais bien, ma belle-mère vivant une fin de vie des plus agréables dans une telle résidence. Mon achat est couvert par un emprunt sur 10 ans pour la totalité de l’investissement HT, ceci juste pour répondre à certains de vos lecteurs qu’il reste possible d’emprunter à un âge avancé à condition de faire jouer la possibilité de délégation d’assurance car à cet âge les assurances proposées par les banques sont à des niveaux inimaginables.
    Comme vous le précisez, mon investissement a pour but avant tout de me réserver pour des jours futurs un emplacement dans un tel type de structure avec possibilité en cas de difficulté de demander à occuper mon propre logement tout en profitant des avantages de l’investissement LMNP.
    Ayant déclaré, dès mon achat, mon activité LMNP auprès du SIE compétent et obtenu mon n° SIRET et TVA, je voulais savoir s’il est possible de récupérer une première partie de la TVA qui m’a déjà été facturée avant la livraison de l’appartement ? En effet, les textes ne sont pas clairs à ce sujet et le document reçu du SIE contient la phrase suivante : « J’attire votre attention sur le fait que dès lors que votre entreprise est créée et même si elle n’exerce pas encore d’activité, vous devez adresser au SIE les formulaires déclaratifs relatifs aux impôts et taxes auxquels vous êtes assujetti. » Si je lis bien cette phrase, il doit être possible de demander le remboursement de la TVA payée en 2012 à l’aide du document CA12 avant même la livraison du bien prévue en septembre 2013. J’ai cru voir sur Internet quelques cas de remboursement de la TVA au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Qu’en pensez-vous ?
    Autre question assurant la comptabilité moi-même, je ne comprends pas le pourquoi du législateur d’adhésion à un CGA qui en cas de non adhésion majore les loyers de 25 % ? Est-ce que l’adhésion à un CGA apporte une garantie de l’exactitude des comptes comme pourrait le faire un comptable ? J’en doute…
    Dernière question concernant le plafonnement de l’amortissement immobilier accepté chaque année avec partie excédentaire à mettre en réserve pour exercices futurs. Le moins que l’on puisse dire c’est que les textes traitant de cette question ne sont pas des plus limpides et faire le point sur cet aspect sur votre site serait d’une grande utilité pour tous.
    Encore merci pour votre article complet sur LMNP.
    P.S : je suis intéressé par l’obtention de l’adresse d’un cabinet comptable spécialisé LMNP sur la région parisienne comme indiqué dans une de vos réponses…

  323. Laurence P dit :

    Bonjour, je suis favorablement impressionnée par la qualité de votre article et la pertinence des réponses que vous savez apporter aux questions de chacun, le tout sous couvert semble t’il d’une objectivité et d’une compétence qui ne sont pas si courantes, surtout sur le net. J’aurais besoin de votre avis: mon mari et moi avons 61 et 55 ans, profession libérale tous les deux, mon mari ne prendra pas sa retraite avant 7 ans, si tout va bien. Nos enfants souhaitent que nous achetions un appartement dans un station de ski à 3 heures de chez nous (Vars les Claux (04)), dans laquelle certain de nos amis ont déjà des biens.Le prix moyen du m2 bien placé est entre 5 et 6000 euros. On nous propose un appartement en VEFA à 5500 euros du m2 (320000 euros TTC) avec possibilité d’acquisition en LMNP classique, gestion par nous mêmes ou par agence possible. Nous constituerions une sarl. Nous profiterions de l’appart 2 à 3 semaines par an dont une l l’été en basse saison. Nous disposons de 60% du financement en cash. Qu’en pensez vous? D’avance merci. Bien ecordialement

  324. Anthony Calci dit :

    Vous n’êtes pas obligé de resigner avec lui et pouvez théoriquement louer vous-même votre bien en LMNP. Mais cela dépend beaucoup de la typologie de la résidence, est-ce possible de le louer isolé de l’activité principale ? De plus, vous risquez de devoir assumer des charges de co-propriété extrêmement importantes.
    Anthony Calci

  325. franck dit :

    bonjour,
    Mon bail commercial finnissant dans 2 ans avec le gestionnaire ,suis je obligé de resigné avec lui,avec un autre acteur ou je peux le récupérer et le loué?
    cordialement

  326. Anthony Calci dit :

    Difficile de vous répondre sans information complète. Mais GDP Vendome me semble être un interlocuteur sérieux. Tout particulièrement sur les LMNP en EHPAD où ils font partie des principaux acteurs du secteur.
    Anthony Calci

  327. gerx dit :

    bjr merci pour vos info novice en lmnp on me propose un t1 bis a 210000 avec rendement net de 4% en res seniors a seynod dans le 74 avec le groupe domusvi gdp vendome
    qu’en pensz vous ?
    merci

  328. Anthony Calci dit :

    Bonjour,
    Pour savoir s’il est plus intéressant de déclarer un LMNP en réel simplifié qu’en micro BIC, il faut voir si les charges sont supérieures à 50% du loyer. Ce qui est forcément le cas lorsqu’on en emprunte à 100% et qu’il y a les amortissements.

    Pour le cabinet d’expert comptable, je peux vous mettre en relation avec un spécialiste des investisseurs en LMNP. À voir en message privé.
    Cordialement,
    Anthony Calci

  329. Nadège dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord, bravo pour cet article très complet. Je souhaiterais acheter un appartement dans une ville de province étudiante et le meubler. L’appartement coûterait environ 40 000e et je peux espérer le louer 330e en meublé. Je souhaiterais faire un emprunt pour cet investissement. Avant de faire appel à un expert comptable, comment puis-je savoir s’il est plus intéressant pour moi de déclarer en réel simplifié qu’en micro BIC ? Comment choisir un bon expert comptable (sans que les frais dépassent les 915e déductibles) ? Avez vous des contacts à ce sujet sur Paris ?
    En vous remerciant

  330. Anthony Calci dit :

    Monsieur,
    Merci à vous.
    Nous travaillons régulièrement avec Cerenecimo qui est un intermédiaire de qualité. Je ne connais pas assez le gestionnaire Primavera pour vous donner un avis pertinent. Vous parlez de la résidence seniors à Tours ? Elle semble avoir des caractéristiques d’investissements correctes et son rendement locatif est très intéressant.

    Cordialement,
    Anthony Calci

  331. LGA dit :

    Bonjour,
    J’ai apprécié la clarté dans votre article qui permet aux novices de mieux comprendre le fonctionnement du LMNP
    j’ai un projet pour investir dans une résidence senior : que pensez-vous de CERENICIMO et du gestionnaire PRIMAVERA?
    Merci d’avance
    Cordialement

  332. Anthony Calci dit :

    Bonjour Monsieur,

    Vous avez tout à fait raison. Comme écrit dans l’article, pour éviter tout désagrément lors du renouvellement du bail commercial de votre bien en LMNP, vous devrez investir uniquement dans les résidences qui proposent une situation de marché cohérente et un bon gestionnaire. C’est pourquoi nous préconisons d’investir dans les résidences LMNP étudiantes et seniors des meilleurs gestionnaires dans des villes majeures, et demandons d’éviter le plus possible les résidences d’affaires et de tourisme.

    Anthony Calci

  333. Juju dit :

    Bonjour,
    Je tiens à mettre en garde les investisseurs potentiel sur le fait que le LMNP n’est pas un investissement sur.
    J’ai acquis moi même un appartement il y a 2 ans et aujourd’hui le gestionnaire demande aux propriétaire de diviser par 2 les loyers faute de rentabilité de la résidence. Faites attention car les loyers initiaux présenté sur le bail sont souvent largement surestimés.
    La société gestionnaire appartien au promoteur de la résidence et est de paire avec elle. Aujourd’hui rien n’empêche le gestionnaire de déposer le bilan sans réelle pertes économique du groupe.

  334. Anthony Calci dit :

    Bonjour,

    Comme vous le savez, je ne suis pas fan des résidence LMNP business. De plus, Merignac me semble pas être un pôle important d’affaires… Oui, si l’exploitant quitte la résidence, vous le récupérez comme tout bien immobilier classique. Généralement, l’indexation des loyers n’est pas négociable. Mais au vu des caractéristiques de cette résidence LMNP, il est possible qu’elle le soit…
    Cordialement,
    Anthony Calci

  335. Anthony Calci dit :

    Bonjour,
    Si la rentabilité est bonne et l’emplacement du LMNP cohérent, oui il sera vendable assez facilement. Je le connais de réputation, je ne travaille pas avec eux, mais il me semble que c’est un bon gestionnaire de résidence seniors.
    Sur votre futur achat de RP, cela dépend de vos revenus et de la capacité d’épargne que vous vous retirez avec cet investissement en LMNP.
    Cordialement,
    Anthony Calci

  336. xavier dit :

    bjr merci pour vos articles qui m’éclaire sur les lmnp
    on me propose un T2 dans une residence seniors avec pole medical de proximité avec possibilité de récupérer le T2, ce bien est il revendable efficacement?
    le gestionnaire est gdp vendome connaissez vous
    j’ai 42 ans mais pas de res principale cela peut il me porter préjudice pour un achat futur sur une res principale ou locative merci de votre reponse

  337. m dit :

    Bonjour, nous envisageons l’acquisition d’un bien sur MERIGNAC dans une résidence d’affaire gérée par le groupe Pichet :f2 32m pour 79000e.
    Merci de nous dire si vous avez des retours sur ce gestionnaire. Aussi en cas de faillite de gestionnaire!!sommes nous réellement propriétaire des murs et pouvons nous le louer par un autre biais de location classique??
    L’inde
    xation des loyers est de 1%, est ce négociable??
    Merci pour vos retours

  338. JANY Christian dit :

    Bonjour,
    Merci pour votre commentaire.
    Pour plus d’information, il s’agit du programme « Residome Roissy Parc » réalisé et géré par RESIDE ETUDE.
    Quant au prix de vente TTC, il me parait probablement un peu surévalué, il se situe à 210 000 Euros pour un studio de d’environ 25 m2, y compris mobilier et parking extérieur.
    L’indice IRL est plafonné à 2,3%, ce qui pourrait être gênant dans le cas d’une inflation mal maitrisée.
    Avec mes remerciements.

    Bien cordialement

  339. Anthony Calci dit :

    Bonjour,
    Ce genre d’emplacement près d’un aéroport pour des LMNP résidences d’affaires me va assez bien. À voir bien sûr également la qualité du gestionnaire, les conditions du bail commercial et le prix d’acquisition.

    Cordialement,
    Anthony Calci

  340. JANY Christian dit :

    Bonjour,
    J’envisage un investissement dans une résidence d’affaire basée à Roissy Charles de Gaulle.
    Vous évoquez un risque plus important sur ce type d’opération.
    Pensez vous que la localisation qui semble intéressante puisse annuler ce risque?
    Merci pour votre réponse, et pour votre dossier très documenté.
    Bien cordialement

  341. Anthony Calci dit :

    Merci beaucoup.
    Pour la revente, un Scellier/Duflot bien placé et au bon prix serait mieux placer que le LMNP. Mais vous devrez choisir minutieusement votre programme.
    Ce que j’aime faire avec mes clients qui souhaite investir en immobilier : uniquement étudier les biens qui sont proches de chez eux afin d’appréhender au mieux le marché local.

    Anthony Calci

  342. Laurent dit :

    Bonjour,
    Enfin un article objectif qui ne pousse pas à l’achat à tout prix.
    On me propose un LMNP d’affaire à REIMS. Très bien situé contigu à la gare. Néanmoins, même mon banquier ne veut pas me suivre en m’expliquant que c’est trop risqué. Cela semble avéré par rapport à vos avis.
    Le but de mon achat est de me constituer un capital pour l’avenir en le revendant. Que me conseillez-vous si un LMNP n’est pas un bon choix pour la revente ?
    Cordialement

  343. Anthony Calci dit :

    Bonjour,

    Le LMNP n’est pas fait pour être revendu, surtout avant 20 ans à cause de la TVA. Les LMNP voués à être revenus sont seulement ceux des grandes villes très bien placés.

    Cordialement,
    Anthony CALCI

  344. Anthony Calci dit :

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour le compliment.
    Je ne suis pas sûr de saisir. Vous pouvez très bien le gérer vous même en meublé… Et si vous le faites en meublé, pas de récupération partielle de TVA (mais amortissement).

    Anthony

  345. Chris dit :

    Bonjour Antony, encore bravo pour cet article.
    Voila, j’envisage tres prochainement l’achat d’un appartement d’OCCASION et à un bon prix (succession) en residence senior ou la liste d’attente des demandeurs est assez longue (la responsable de la residence est une amie, et donc je sais que la demande est réelle) dans une petite ville bourgoise de 180 000 habitant et dans un quartier trés haut de gamme.
    Je pense gerer la location du T3 en non meublé (est ce une erreur?) et en direct car peu de risque de vacances locatives et une bien meilleure rentabilité qu’en passant par le gestionnaire (5.8 % proposé contre 9.6 % en direct) .
    Donc ma question, à part les frais de renovation de l’appartement et les interets d’emprunts, puis je y « tirer » un avantage fiscal de cette operation comme une recup partiel de la tva, ou autre ? (Financement avec un emprunt de 130 000 Euros sur 12 ans et j ai 44 ans). Merci de votre réponse.

  346. SUSAN dit :

    Bonjour,
    nous avons 52 ans, on propose chez Réside Etude, taux de rentabilité de 4.80% pour un appartement senior de 155 480eur.
    au bout de 12 ans gain final de l’opération 82 616 .
    Si nous revendons la tva est reverser au prorota; ce n’est pas pris en compte. Je suis pas sure de l’opération, qu’en pensez vous ?

  347. Anthony Calci dit :

    Merci à vous,
    L’IRL plafonné à 1,5% n’est pas choquant, mais il y a bien mieux. Quant à la résidence de tourisme à Aix, ce n’est pas ce que nous proposerions. De plus, vous devez éviter le dispositif Censi-Bouvard et privilégier le classique amortissable.

    À votre disposition,
    Anthony CALCI
    contact@calci-patrimoine.com

  348. Par dit :

    Bonjour,
    tres bon article.On me propose une lmnp censi bouvard en résidence de tourisme sur Aix ce n est apparemment pas le bon choix de plus dans le bail propose l’indice des loyer est bloqué à 1,5% est ce normal ?

  349. Anthony Calci dit :

    Monsieur,

    Effectivement, le gestionnaire est DOMITYS, marque du groupe AEGIDE qui est détenu à plus de 30% par Nexity. Aegide est le leader français de la gestion des résidences services seniors à travers cette marque. La prise de participation de Nexity dans le capital d’Aegide l’a incontestablement développé.

    Nous sommes donc face un promoteur & gestionnaire poids lourds de leur secteur – et aux intérêts communs.

    Très cordialement,
    Anthony Calci

  350. JP CARBONI dit :

    Bonjour,
    êtes-vous certain que Nexity est gestionnaire de Résidence Services seniors comme vous l’écrivez pour la Résidence de Cabourg « Le Caroussel » ?
    Cordialement,

  351. RIDWAN dit :

    Hervis, 5 % dans le neuf pour de l’étudiant ca me parait beaucoup. Ou est-elle située ?

  352. Anthony Calci dit :

    Bonjour Monsieur,

    Oui, il me semble que c’est une société immobilière-gestionnaire solide.
    Le rendement de 5% est à mettre en adéquation avec l’emplacement…
    Oui, 2,3% de plafond IRL est suffisant.
    La clause de révision triennale est un classique des baux commerciaux en LMNP.

    Cordialement,
    Anthony Calci

  353. Hervos dit :

    Super article
    Je compte investir avec Réside Étude ds une résidence étudiant avec rendement à 5%. Est ce une société solide?
    Le plafond IRL est mis à 2,3 %. Est ce suffisant ?
    Pas de dénonciation de la clause de révision triennale. Est ce dangereux ?
    Merci d avance

  354. Anthony Calci dit :

    Bonjour,

    Le gestionnaire est effectivement très important. Mais au-delà du système de gestion maison mère/filiale/société extérieure, l’emplacement et la cohérence de la résidence avec le marché local seront ce qui sécurisera la pérennité de votre investissement.
    L’article indique bien quelles conditions du bail commercial sont à scruter. Le renouvellement du bail s’effectue toujours par tacite reconduction à son terme. C’est la loi.
    Le rendement en LMNP est justement toujours indiqué HT/HT…
    Comme indiqué dans l’article, le loyer est versé trimestriellement au propriétaire par le gestionnaire.

    Cordialement,
    Anthony Calci

  355. Emmanuel dit :

    Bonjour;
    Investir dans ce type de projet demande certaines précautions.
    Validez l’emplacement.
    Qui est le gestionnaire / le preneur ? une SARL dédiée (une filiale) ou la maison Mère car ce n’est pas pareil surtout en cas de défaillance. Si la filiale tousse la maison mère risque de la fermer. Ce type de gestion est présent même chez les gros.
    Les charges du bailleur et du preneur : Article 606 et 605 du code civil, le mobilier notamment au terme du bail.
    Le renouvellement du bail.
    Demandez le rendement hors taxes car si la tva sur les loyers changent…
    Comment est versé le loyer ? important pour le plan de financement.

    cdt.

    Manu

  356. Anthony Calci dit :

    Bonjour,

    Je vous remercie pour votre compliment…

    Je ne connais pas ce gestionnaire ! Pour les résidences étudiantes, nous privilégions uniquement les leaders. Mais peut-être sont-ils très biens. Je ne peux vous en dire en plus sur ceux-ci…

    Il est préférable d’opter pour l’amortissement afin de n’avoir aucune imposition sur les loyers jusqu’à la fin de votre vie. Et puisque, l’objectif du LMNP est bien de se créer des compléments de revenus à la retraite (et que vous ne pourrez sans doute pas revendre le bien), et non de gagner un peu d’impôt sur 9 ans, nous privilégions quasi systématiquement cette option.

    Votre montage semble jouable, même si 25 ans de crédit à 47 ans me semble une durée élevée.
    Vous ne percevrez pas de revenus uniquement si la société fait faillite, cela reste donc bien sécurisé si la résidence est bien placée et bien gérée !

    À votre disposition pour en discuter.

    Cordialement,
    Anthony Calci

  357. Cat Chim dit :

    Bonjour ,votre article est très bien expliqué…
    je suis le point d’acquérir un bien T1 au « Campus de Sophia » dont le gestionnaire est Village Center ,que pensez vous d’abord du gestionnaire? donc il est préferable d’opter pour l’amortissement que le censi-bouvard sur 9 ans ,pourquoi?
    je vais sur mes 47 ans en novembre ,et le bien est livrable en décembre 2013 ,ayant prit un pret sur 25 ans et comptant sur la fin de mon remboursement de mon crédit sur ma résidence principale dans 10 ans ,(ainsi je miserais sur le remboursement de mon LMNP)est ce jouable et sécurisant pour moi?
    merci pour votre réponse car je suis encore septique sur ce placement de peur de ne pas percevoir mes loyers pour le remboursement de mon credit!

  358. Anthony Calci dit :

    Monsieur,

    Je suis désolé, mais je ne peux vous répondre car je ne connais pas ce groupe. Pour les résidences étudiantes, nous aimons travailler avec Nexity qui est le premier promoteur gestionnaire de résidences étudiantes en France (plus de 100 résidences, il me semble).

    Cordialement,
    Anthony

  359. CAGNA dit :

    Je suis tenté d’aquérir dans une résidence étudiants a Marseille pres de la faculté de médecine de la Timone.
    Un ou deux appartements. Votre exposé est trés interessant. La société qui propose ces biens est le groupe LVH INVESTISSEMENT dont le siege est a Valence (26).Cette société possède huit résidences etudiants en France.J’aimerai connaître la fiabilité de cette société? Pouvez vous me renseigner a son sujet?
    Merci de votre réponse

  360. Anthony Calci dit :

    Bonjour Monsieur,

    Je vous remercie pour vos compliments !
    Effectivement, l’idéal pour le LMNP est de calibrer la fin du crédit au moment du départ à la retraite. Dans votre cas, un crédit de 10 ans.

    À condition de payer « cash », on peut acquérir un bien en LMNP même à 70 ans ! Le LMNP est en effet un placement parfait pour se créer des compléments de revenu à la retraite dont les revenus sont peu imposés.

    Pour vous, si vous n’avez pas la possibilité de réduire votre durée de crédit, peut-être devriez-vous vous orienter vers un achat à crédit de parts de SCPI ? Ainsi, le ticket d’entrée pourra être plus faible… et votre durée de crédit plus courte. Avec un résultat assez similaire si votre TMI est à 14% ou moins.

    Si vous le souhaitez, n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter.

    Très cordialement,
    Anthony Calci

  361. ZAITZEFF dit :

    Tres bonnes explications
    Mais à 48ANS je suis assez septique de ma lancer dans une operation LMNP neuf avec 2Oans de credit + 2 ans de construction
    donc j’aurais 70 ans pour beneficier totalement de mon deficit foncier cumuler et ne plus payer d’impot foncier.
    Ce type n’est il pas plutot reserver les personnes qui ont plutot 40-45ans (surtout en VEFA sur du neuf)

    MERCI DE VOTRE REPONSE

  362. Anthony Calci dit :

    Bonjour Monsieur,

    Merci pour vos compliments !

    Oui, il faut absolument privilégier le LMNP classique sur le LMNP Scellier. L’amortissement est bien plus avantageux fiscalement en classique que la réduction d’impôt sur 9 ans en Censi-Bouvard (Scellier).

    Anthony Calci

  363. Yohan dit :

    Bonjour,

    très bon article, très bien expliqué.
    Par contre je ne comprends pas un point, si mon but est réduire mes impôts et de me créer un patrimoine sur le long terme, le LMNP scellier n’est pas bien, il faut privilègier absolument le LMNP classique?

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *