Investir en nue-propriété 2019, démembrement immobilier ou SCPI ?

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Investir en immobilier nue-propriété en 2019 vous permet de développer votre patrimoine à prix décoté d’appartements neufs sans gestion et sans fiscalité IR ni IFI, et de parts de SCPI de rendement pour optimiser vos revenus au terme du démembrement.

Mais quelle est la stratégie d’investissement en nue-propriété qui correspond le mieux à votre situation et objectifs patrimoniaux ?

Retrouvez ici tous nos conseils pour acquérir un bien immobilier en nue-propriété par les spécialistes du démembrement (Perl, iPlus et Fidexi…), ou pour des parts en nue-propriété des meilleures SCPI de rendement (Corum Origin, Corum XL, Novapierre Allemagne ou LF Europimmo…).

Issu des articles 578 et suivants du Code civil, un démembrement est toujours temporaire (viager ou à durée déterminée), il partage la pleine propriété d’un bien mobilier ou immobilier :

Le prix de la nue-propriété est donc le prix de la pleine propriété soustrait de celui de l’usufruit, soit la valeur du nombre d’années de loyers.

Pourquoi l’investissement immobilier en nue-propriété en 2019 ?

Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières), la gestion locative toujours plus contraignantes, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas et à la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.

Dans ce contexte, pourquoi choisir d’investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propriété ? Si vous souhaitez… :

Pour une stratégie avec appartement en nue-propriété (Perl, iPlus…)

Les sociétés Perl, iPlus et Fidexi, spécialistes de la réalisation de programmes d’appartements neufs en nue-propriété, sont bien sûr partenaires de notre cabinet Calci Patrimoine. Nous avons ainsi accès à tout leur stock de biens disponibles afin de sélectionner pour vous les meilleurs programmes où investir.

Pour une stratégie avec parts en nue-propriété de SCPI de rendement

Vous préférez les avantages des SCPI à ceux d’un appartement (diversification internationale, création de revenus sécurisés à terme…), nous choisissons également pour vous les meilleures SCPI dont les parts peuvent être achetées en nue-propriété : Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, LF Grand Paris et beaucoup d’autres (PFO2, Primopierre, Primovie…).

Calci Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) situé à Paris, membre de Magnacarta (1er groupement français avec 65 cabinets et 1,5 milliard d’euros d’actifs gérés, 17 collaborateurs, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre métier consiste à vous accompagner en toute objectivité et indépendance dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de votre patrimoine, d’allocation d’investissements immobiliers et de placements financiers, grâce à près des 200 meilleures partenaires bancaires, assurantiels, immobiliers, notaires, avocats et experts de la place..

L’investissement immobilier en nue-propriété 2019 – Plan de l’article

Investir en nue-propriété immobilier

Introduction sur le démembrement de propriété en gestion de patrimoine

Un outil de transmission avant d’être un outil d’investissement en immobilier.

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En droit patrimonial, le démembrement est le partage de la propriété d’un bien en deux partiers : l’usufruit (droit d’user et de faire fructifier) et la nue-propriété (le doit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement).



Désormais utilisé en technique d’investissement en immobilier,
le démembrement de propriété est en premier lieu une technique de gestion de patrimoine très utilisée dans la cadre de l’optimisation des transmissions et des successions.

Exemple simple, des parents utilisent leur droit à donation de 100 000€ tous les 15 ans en donnant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants et en conservant l’usufruit : les donateurs peuvent ainsi continuer à jouir du bien en y habitant ou en le louant pour en tirer des revenus complémentaires, puis les donataires récupéreront l’usufruit, et donc la pleine propriété, au moment de la succession de leurs parents.

Nous discuterons donc dans ce guide conseil de comment investir en immobilier avec la nue-propriété, et non pas de comment utiliser le démembrement comme technique patrimoniale de transmission.

Définition du démembrement de propriété

La définition juridique du démembrement de propriété se trouve dans l’article 544 du Code civil où la propriété est décrite comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ».

Cette manière « la plus absolue » du droit de propriété s’articule autour de 3 axes :

Ainsi, lorsqu’on est « plein propriétaire », on dispose de ces 3 droits.

Lorsqu’on utilise alors la technique juridique du démembrement de propriété, la pleine propriété est alors partagée entre l’usufruit (l’usus + le fructus) et la nue-propriété (l’abusus).

L’usufruitier et ses droits sur son usufruit

L’article 578 du Code civil stipule : « L’usufruitier est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. ». C’est-à-dire que l’usufruitier jouit du bien comme s’il en était plein propriétaire.

Ainsi, il est tenu de le gérer en « bon père de famille » pour ne pas l’altérer et le rendre intact au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Mais le nu-propriétaire n’a aucun droit d’entrave sur l’usufruitier dans sa manière de jouir du bien démembré, ni même le juge (article 599 al. 1er du Code civil).

Le nu-propriétaire et des droits sur sa nue-propriété

Pour simplifier, le nu-propriétaire est en attente de devenir le plein propriétaire. Ce droit lui confère des protections, notamment de récupérer le bien dans les meilleures conditions.

Les garanties du nu-propriétaire :

À la fin du démembrement, la pleine propriété se reforme chez le nu-propriétaire

À la fin du démembrement de propriété (viager ou temporaire), l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Et selon l’article 1133 du CGI, elle « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu pour l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ».

Les causes naturelles d’extinction de l’usufruit :

Extinction du démembrement par la vente des deux droits du bien

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont rachetés en même temps, le démembrement s’éteint automatiquement. Selon l’article 621 du nouveau Code civil, et sauf convention contraire, un partage équitable de valeur est alors opéré : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (…) ».

Les clauses particulières d’extinction du démembrement
La fiscalité des plus-values immobilières en démembrement

Toute plus-value se calcule par son prix de cession soustrait de son prix d’acquisition. En démembrement, la difficulté résidera dans la détermination du droit cédé, usufruit ou nue-propriété.

Dans tous les cas, démembrement temporaire ou démembrement viager, les mêmes règles s’appliquent que pour les immeubles détenus en pleine propriété s’agissant du taux d’imposition et des abattements.

Dans le cas d’un usufruit temporaire, comme pour l’investissement immobilier en démembrement de propriété, l’évaluation est alors économique et parfaitement définie dans les modalités de démembrement de l’opération :

Nous demander conseil pour investir en nue-propriété

Calci Patrimoine partenaire de Perl et iPLus
  • Nos Fournisseurs spécialistes Nue-Propriété : Perl et iPlus.
  • Démembrement temporaire : Entre 15 et 20 ans.
  • Fiscalité : hors IFI, intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
  • Promoteur : Tout promoteur.
  • Typologie : Neuf, ancien et marché secondaire.
  • Prix de la nue-propriété : De 80 000€ à 700 000€.
  • Localisation immobilière : Partout en France, Paris, Ile-de-France, Nord, Est, Sud-Ouest, Sud-Est, Bretagne – voir programmes.

Deux stratégies pour investir en nue-propriété : via un appartement résidentiel ou via des parts de SCPI

Appartement en nue-propriété : Stratégie 1 de l’investissement immobilier en démembrement

Pourquoi investir dans un appartement en nue-propriété

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Résumons les nombreux avantages de l’investissement immobilier par l’achat de sa nue-propriété en démembrement de propriété.

Un investissement immobilier patrimonial :

Un investissement immobilier sécurisant qui offre une parfaite visibilité :

Au niveau fiscal :

Le nu-propriétaire est l’investisseur en immobilier d’habitation, l’usufruitier est un bailleur gestionnaire

Pour investir en immobilier via la nue-propriété du démembrement de propriété, le nu-propriétaire sera ici l’investisseur (vous) et l’usufruitier sera un bailleur qui aura entièrement la charge du bien acheté durant toute la durée de l’usufruit temporaire (qui dure d’une quinzaine à une vingtaine d’années selon les programmes en nue-propriété de Perl ou d’iPlus).

À son issue, l’investisseur-nu-propriétaire deviendra donc plein propriétaire du bien immobilier.

Investir en immobilier d’habitation dans le neuf
La nue-propriété, une alternative qualitative à l’investissement locatif neuf loi Pinel en 2019.

Investir en nue-propriété, c’est d’abord investir dans un bien immobilier d’habitation situé dans une résidence neuve en VEFA (sur plans). La majorité de ces programmes est ainsi un mixe d’appartements en accession à la propriété classique (résidence principale), en investissement locatif (Pinel) et en nue-propriété.

Acquérir un bien en nue-propriété est donc une alternative à l’investissement locatif en loi Pinel-Duflot, puisque l’objectif principal de constitution de patrimoine immobilier par un sous-jacent d’appartement neuf est le même.

Toutefois, les différences entre l’investissement en nue-propriété et la loi Pinel restent conséquentes :

Aucun loyer et 40% de décote sur le prix
Les 40% de décote de la nue-propriété correspondent à 15 années de rentabilité locative de l’usufruit.

En donnant temporairement l’usufruit à un bailleur, c’est-à-dire le droit de gérer et de mettre en location votre investissement immobilier, vous ne percevrez aucun loyer pendant 15 ans. Mais en contrepartie, vous ne paierez aucune charge (taxe foncière, travaux et charges pour l’usufruitier), aucun impôt sur le revenu sur les revenus fonciers, mais aussi aucun IFI. Et surtout, vous aurez une réduction initiale du prix de la nue-propriété par rapport au prix de pleine propriété de votre investissement d’environ 40%, selon le calcul de la valeur de l’usufruit économique.



La décote du prix d’un programme immobilier en nue-propriété correspond à l’usufruit économique, c’est-à-dire la somme des loyers perçus nets d’impôt, actualisés sur la durée du démembrement temporaire.

Exemple d’hypothèses utilisées pour le calcul de l’usufruit économique :

La décote de la nue-propriété est souvent favorable à l’investisseur par rapport à un achat en direct, car l’usufruit économique est augmenté par les hypothèses de calcul qui ne considèrent aucune vacance de locataire et une minimisation des impôts et charges (si vous avez une TMI de 30%, 41% ou 45%).

À noter que sur certains programmes en nue-propriété de Perl à Paris et en petite couronne, la décote est souvent de moins de 40% sur 15 ans du fait de la plus faible rentabilité locative de la zone. iPlus applique cependant toujours 40% de décote sur 15 ans, même à Paris.

Visibilité parfaite sur votre trésorerie
L’achat de la nue-propriété est le seul flux de trésorerie de l’investissement immobilier.

Acquérir un bien immobilier en nue-propriété, c’est avoir une visibilité parfaite sur la trésorerie de son investissement, puisque sans l’usufruit vous évitez les aléas sur les loyers, charges et impôts.

Vous ne payez donc que la nue-propriété de l’appartement et ses frais de notaire :

Bien sûr, cerise sur le gâteau, un gain fiscal dû à l’IFI (paiement cash) ou aux intérêts d’emprunt déductibles (financement à crédit) améliorera votre trésorerie (et donc la rentabilité TRI de votre investissement en nue-propriété).

L’usufruitier bailleur social professionnel de la gestion locative

Fonctionnaires, employés municipaux, salariés, les futurs locataires de l’usufruitier bailleur social.

En parallèle de votre acquisition de la nue-propriété avec une décote, un bailleur social et professionnel de la gestion locative achètera l’usufruit pour louer votre bien immobilier pour son compte, afin d’en tirer une rentabilité locative durant le démembrement temporaire. C’est bien aussi ce bailleur usufruitier qui s’acquittera des impôts, du paiement de la taxe foncière, de l’entretien de l’immeuble, de la réalisation et du financement des éventuels travaux et toutes autres charges (avec la copropriété de l’immeuble et le syndic). Vous n’avez donc rien à payer ni à gérer jusqu’à la récupération de votre pleine propriété.

Élément important, le bailleur a pour obligation contractuelle de remettre en état neuf les parties privatives avant l’issue de l’usufruit temporaire, au moment donc où vous redeviendrez plein propriétaire et récupérerez le bien pour y habiter, le louer ou le vendre !

Le profil des locataires de l’usufruitier pendant le démembrement :

Le bailleur social est donc un rouage essentiel pour bien investir dans un appartement en nue-propriété, puisque c’est lui qui sélectionnera les locataires de votre bien immobilier, gérera pour vous la copropriété et effectuera la transition à la fin du démembrement quand vous deviendrez plein propriétaire.

Récupération de la pleine propriété au terme du démembrement
Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété.

Après que le bailleur ait remis à neuf l’appartement et relogé le locataire (sur votre demande), le nu-propriétaire investisseur, vous, devient enfin plein propriétaire du bien immobilier par la récupération automatique de l’usufruit qui se réunit avec la nue-propriété.

Le démembrement terminé, la pleine propriété de l’appartement vous permettra ainsi de le :

Exemple de simulation d’un investissement en nue-propriété
Une rentabilité déjà supérieure à 3% sans revalorisation du bien immobilier.

Exemple d’un bien immobilier en nue-propriété de 41m², démembrement temporaire de 15 ans :

En achetant la nue-propriété à 60% de la valeur de la pleine propriété, vous économisez donc 106 600€ dès l’acquisition, en contrepartie de n’avoir aucun loyer (et aucune charge ni impôt à payer) pendant 15 ans.

La trésorerie de l’investissement en nue-propriété est donc très simple à définir puisqu’aucune charge ni impôt ne viendra aliéner la simulation durant la durée du démembrement, seule la nue-propriété est à payer.

Nous calculons ainsi le taux de rendement interne (TRI) en fonction de cette trésorerie :

  1. Achat de la nue-propriété en année 1 pour 159 900€.
  2. Revalorisation du bien immobilier pour 0% ou 1% par an pendant le démembrement.
  3. Vente du bien immobilier en année 15 qui a récupéré sa pleine propriété :

Si nous sommes pessimistes en admettant que votre appartement en nue-propriété ne prendra aucune valeur pendant 15 ans jusqu’à la fin du démembrement, nous sommes déjà à un taux de rentabilité interne net (TRI) de 3,5% (hors frais de notaire) ! Rendement bien supérieur à un fonds euros d’assurance-vie, pour un risque certes supérieur – mais limité (stagnation des prix immobiliers sur 15 ans).

Aussi, avec une valorisation du bien immobilier de seulement 1% par (hypothèse prudente), nous atteignons 4,5% de TRI (hors frais de notaire et taxation sur les plus-values immobilières).

Ces rendements augmentent encore si on rajoute les éventuelles économies d’impôts sur le revenu (via la défalcation des intérêts d’emprunt de crédit sur des revenus fonciers existants) et d’IFI (la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable IFI) que pourrait réaliser l’investisseur en nue-propriété.

Investir en nue-propriété, similaire à une capitalisation des revenus
Epargne sur assurance-vie et épargne sur immobilier en nue-propriété.

Contrairement aux investissements immobiliers locatifs classiques (location nue ancien ou loi Pinel et en location meublée LMNP), l’achat en nue-propriété ne distribue pas de loyers, donc pas de revenus additionnels imposés.

Investir en immobilier en nue-propriété par démembrement s’apparente donc à la capitalisation de placement financier, type assurance-vie.

Deux exemples pour mieux vous rendre compte des similitudes entre investir en immobilier via la nue-propriété et la capitalisation sur placements financiers.

Paiement cash de la nue-propriété et capitalisation :



Financement à crédit de la nue-propriété et capitalisation :

L’achat d’une nue-propriété permet donc d’épargner comme sur une assurance-vie (apport = versement initial et mensualités de crédit = versements mensuels), mais avec un sous-jacent d’immobilier d’habitation.

La revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement
En cas de besoin, la revente de la nue-propriété est organisée par Perl et iPlus.

En décidant d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, il est conseillé d’anticiper de ne pas le revendre avant la récupération de la pleine propriété pour optimiser votre investissement : possibilités de perte de valeur sur le prix (immobilier neuf qui a besoin de temps pour se valoriser) et sur la fiscalité du fait du calcul de la plus-value immobilière en fonction du prix de la nue-propriété au lieu du prix de la pleine propriété à l’acquisition (augmentation de la fiscalité sur la plus-value).

Mais si vous aviez besoin de revendre votre nue-propriété avant l’issu du démembrement, souvent pour des raisons personnelles (suite à une séparation ou à un besoin de trésorerie par exemple), Perl et iPlus se chargeront de gérer la revente de votre appartement, comme ils se sont chargés de vous le vendre.

Le marché secondaire de l’immobilier en nue-propriété est actif, la demande est plus importante que l’offre et les reventes se réalisent vite (3 à 6 mois). De nombreux investisseurs recherchent en effet des durées de démembrement plus courtes ou des programmes déjà construits.

Peu d’offre, beaucoup de demande : savoir être réactif
La rareté des programmes en nue-propriété oblige souvent les investisseurs à agir vite.

Contrairement aux dispositifs plus classiques (type immobilier ancien, Duflot-Pinel, LMNP) pour lesquels le nombre de programmes disponibles est important, l’offre en nue-propriété de Perl et iPlus est aussi réduite que la demande des investisseurs est forte, particulièrement pour les zones les plus recherchées, comme Paris et son Ile-de-France.

Ainsi, par expérience, lorsqu’une résidence en nue-propriété sort en commercialisation, il n’est pas rare de la voir être entièrement vendue en moins d’un mois, surtout pour les plus petites surfaces et prix.

Concrètement pour être vendu, l’appartement doit être « optionné » par le conseiller qui vous le propose – le lot est alors bloqué pour vous pendant quelques jours, généralement 2 à 3 jours. Vous devez alors le réserver pendant cette période en signant les documents de réservation et en déposant le chèque de dépôt de garantie. Si vous ne le réservez pas, l’option est perdue et donnée à un autre investisseur.

Pour les programmes en nue-propriété les plus demandés (proche Paris, Bordeaux, grandes villes et emplacement premium…) et leurs meilleurs biens (bonne taille, bonne exposition, bon étage), il est très courant que ces lots soient vendus le jour même du début de la commercialisation – les conseillers et les investisseurs avertis se seront ainsi positionnés en amont. L’option est alors très difficile à obtenir pour ces appartements aux meilleures caractéristiques ; même si vous avez été réactif, vous pourrez être positionné en 2ème, 3ème ou 4ème rang après d’autres investisseurs plus rapides. Dans ce cas, votre seule chance d’obtenir votre option est que les investisseurs avant vous ne réservent pas le bien pendant leur option.

Pour les biens immobiliers en nue-propriété des programmes des plus petites villes ou les prix considérés comme élevés (supérieurs à 300K€), la demande est moins forte et la réactivité moins nécessaire.

À titre indicatif, avec nos deux partenaires leaders, Perl et iPlus, en 2018 nous avons généralement qu’une vingtaine de programmes en démembrement en même temps en commercialisation. Alors qu’avec nos partenaires en Pinel-Duflot et LMNP – Nexity, Vinci, Bouygues, Kaufman&Broad, Cogedim, etc. – nous aurons près d’un millier de programmes immobiliers.

Parts de SCPI en nue-propriété : Stratégie 2 de l’investissement immobilier en démembrement

Pourquoi investir dans des parts de SCPI en nue-propriété
Investir dans un patrimoine diversifié international d’immobilier pour les entreprises.

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En achetant des parts de SCPI de rendement, vous devenez (en partie) propriétaire de tout le patrimoine locatif immobilier qui le composent (bureaux, commerces, entrepôts, écoles ou cliniques).

Les plus récentes et innovantes SCPI achètent des immeubles professionnels dans le monde entier, comme en zone euro pour les SCPI Corum et LF Europimmo, et hors zone euro pour la SCPI Corum XL.

La gestion (achat/vente/location) est entièrement déléguée et vous bénéficiez d’une diversification et d’une mutualisation des risques entre tous les actifs et tous les pays où la SCPI a investis pour vous.

De plus, grâce à cette exposition internationale, les revenus que vous percevrez (à l’issu du démembrement donc) seront nets de frais et nets de fiscalité étrangère (bien plus avantageuse que celle de l’imposition française des revenus fonciers).

En effet, la SCPI paiera à la source l’impôt de chaque pays où se trouve ses immeubles (un bureau en Allemagne, un taux d’impôt sur les sociétés allemandes).

Par rapport à l’achat d’un appartement en nue-propriété, l’objectif d’un investissement en parts de SCPI en nue-propriété sera donc moins une revente avec plus-value, mais plus la création de revenus complémentaires diversifiés et peu imposés quand vous récupérez la pleine propriété.

Possibilité de choisir la durée de son démembrement temporaire
De 3 à 15 ans, quand souhaitez-vous bénéficiez de vos revenus de SCPI ?

Très fort avantage par rapport à un appartement en nue-propriété qui impose la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilité de choisir la durée qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans).

Par exemple si vous partez à la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de récupérer la pleine propriété des SCPI dans 7 ans !

Exemple 3 clés de démembrement de SCPI internationales

SCPI Corum Origin – Clé de démembrement 2019

patrimoine locatif immobilier qui le composent (bureaux, commerces, entrepôts, écoles ou cliniques).

Les plus récentes et innovantes SCPI achètent des immeubles professionnels dans le monde entier, comme en zone euro pour les SCPI Corum et LF Europimmo, et hors zone euro pour la SCPI Corum XL.

La gestion (achat/vente/location) est entièrement déléguée et vous bénéficiez d’une diversification et d’une mutualisation des risques entre tous les actifs et tous les pays où la SCPI a investis pour vous.

De plus, grâce à cette exposition internationale, les revenus que vous percevrez (à l’issu du démembrement donc) seront nets de frais et nets de fiscalité étrangère (bien plus avantageuse que celle de l’imposition française des revenus fonciers).

En effet, la SCPI paiera à la source l’impôt de chaque pays où se trouve ses immeubles (un bureau en Allemagne, un taux d’impôt sur les sociétés allemandes).

Par rapport à l’achat d’un appartement en nue-propriété, l’objectif d’un investissement en parts de SCPI en nue-propriété sera donc moins une revente avec plus-value, mais plus la création de revenus complémentaires diversifiés et peu imposés quand vous récupérez la pleine propriété.

Possibilité de choisir la durée de son démembrement temporaire
De 3 à 15 ans, quand souhaitez-vous bénéficiez de vos revenus de SCPI ?

Très fort avantage par rapport à un appartement en nue-propriété qui impose la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), vous avez avec les SCPI la possibilité de choisir la durée qui vous correspond le plus (entre 3 et 20 ans).

Par exemple si vous partez à la retraite dans 7 ans, vous pouvez choisir de récupérer la pleine propriété des SCPI dans 7 ans !

Exemple 3 clés de démembrement de SCPI internationales

SCPI Corum Origin – Clé de démembrement 2019

SCPI Corum XL – Clé de démembrement 2019

SCPI LF Europimmo – Clé de démembrement 2019

Attention, les clés de démembrement des SCPI de rendement qui répartissent la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit peuvent être modifiées par les sociétés de gestion (en fonction de l’évolution du rendement dans le temps, donc de la valorisation de l’usufruit économique).

Il est donc nécessaire de vérifier si celles-ci n’ont pas évoluées au moment de votre investissement en parts de SCPI en nue-propriété.

Plus de parts grâce à la décote, donc plus de revenus à terme
Payer cash des SCPI en nue-propriété pour optimiser votre retraite.

Vous savez que les parts de SCPI en nue-propriété ne distribuent pas de revenus. En contrepartie, le prix de la part en pleine propriété est décoté du prix de l’usufruit (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).

En acquérant ainsi aujourd’hui des parts en pleine propriété, vous percevriez des revenus dont vous n’avez peut-être pas besoin tout de suite, et qui seront en plus fiscalisés.

La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acheter plus de parts, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement.

Exemple pour un investissement de 100K€ en parts de SCPI Corum Origin :

Exemple de simulation d’une stratégie de SCPI en nue-propriété
Revenus complémentaires pour 100K€ en nue-propriété 10 ans.

Hypothèse de rendement : SCPI à 4,56% de rendement par an, net de charge, net de fiscalité étrangère, brut de fiscalité française.

NB. Performances 2018 des SCPI internationales : 6,17% pour la SCPI Corum Origin et 4,18% pour la SCPI LF Europimmo.

Investissement initial de 100K€ : 20% France et 80% Europe.

Conditions d’acquisition 100K€ nue-propriété 10 ans SCPI Europimmo

Comparaison SCPI pleine propriété vs nue-propriété 100K€

Profils et conseils pour bien investir en immobilier nue-propriété en 2019

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Profil investisseur d’un appartement en nue-propriété :
Conseils pour bien acheter un appartement en nue-propriété
Profil investisseur de parts en nue-propriété de SCPI
Conseils pour bien investir dans des parts de SCPI en nue-propriété

Investir en nue-propriété immobilier avec des SCPI, ou avec des appartements – Conclusion

Autrefois surtout utilisé pour l’optimisation de transmission, la nue-propriété par démembrement de propriété est désormais une technique puissante d’investissement en immobilier.

Acheter en nue-propriété un actif immobilier (appartement ou parts de SCPI) permet ainsi à un investisseur d’acquérir moins cher, d’avoir une parfaite visibilité sur sa trésorerie, d’optimiser sa fiscalité IFI et IR, puis de récupérer automatiquement la pleine propriété à l’issu du démembrement temporaire.

Contactez notre cabinet de gestion de patrimoine, partenaires des spécialistes Perl et iPlus ou des meilleures sociétés de gestion de SCPI (Corum AM, La Française, Perial, Primonial, Sofidy…), nous vous accompagnerons ainsi dans la mise en place de votre stratégie d’investissement immobilier et dans le choix de votre appartement ou parts de SCPI en nue-propriété.

Anthony Calci (CGP)