Depuis le 1er janvier 2018, sous l’impulsion de l’élection du Président Macron, l’Impôt de solidarité sur la fortune ISF est supprimé pour laisser place à l’Impôt sur la fortune immobilière IFI.
Quels sont donc les actifs immobiliers désormais soumis à l’imposition du nouvel IFI et ceux qui ne le sont plus ? Quels autres changements par rapport l’ancien ISF ? Quelles stratégies et conseils pour réduire son IFI tout en continuant à réaliser des investissements en immobilier ?
IFI 2018 : Base imposable et conseils pour réduire son patrimoine immobilier soumis à l’IFI
Comment les actifs immobiliers sont-ils désormais imposés à l’IFI ?
Si vous êtes résident fiscal français, sauf s’ils ne sont pas considérés comme des biens professionnels, tous les actifs immobiliers mondiaux (situés en France et à l’étranger) sont assujettis à l’IFI :
- Tous les biens immobiliers détenus en direct (appartements, maisons, immeubles, parking, terrains…).
- Tous ces mêmes biens immobiliers détenus par des sociétés (SCPI, SARL, OPCI, SCI, SAS…) détenues en direct, ou même via des unités de compte de contrats d’assurance-vie.
Si vous êtes non-résident expatrié, seuls les biens immobiliers situés en France rentrent dans la base taxable de votre IFI.
Quels actifs pour réduire la base imposable de son IFI ?
- Les actifs financiers sans immobilier (titres vifs ou fonds actions, obligations, capital-investissement…).
- Les titres représentatifs d’actifs immobiliers lorsque le contribuable détient moins de 10% de la valeur du capital d’une société ayant une activité opérationnelle.
- Les actifs immobiliers professionnel.
- Les meubles.
- Les biens de « luxe ».
Un IFI identique à l’ISF dans sa constitution…
- Seuil d’imposition d’1,3 millions d’euros de patrimoine taxable à l’IFI au 1er janvier de chaque année.
- Barème progressif, avec les tranches allant de 0,5% à partir de 800 000€ à 1,5% au-delà de 10 millions d’euros.
- Décote de 30% sur la résidence principale.
- Les biens immobiliers ou parts de SCI/SCPI détenus en nue-propriété restent exonérées (sauf si démembrement d’origine successoral et légal où la base taxable se partage avec l’usufruitier).
- Même système de plafonnement de l’IFI pour 75% de vos revenus nets mondiaux.
…Mais prenez garde aux différents changements qu’apportent l’IFI
- Seules les dettes afférentes aux biens immobiliers sont désormais déductibles (emprunts, taxes foncières…).
- A contrario, l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les taxes d’habitation, les prêts à soi-même ou les prêts familiaux qui ne seront plus déductibles.
- Aussi, les crédits in fine sont désormais déductibles comme s’ils étaient des crédits amortissables.
- Les réductions d’ISF-IFI de 50% pour investissement en capital de PME n’existent plus (la réduction d’IR augmente de 18% à 25% en contrepartie), seuls les dons permettent donc une réduction de son IFI.
- L’usufruit issu d’un démembrement d’origine successorale et conventionnel (donation au dernier vivant…) reste assujetti entièrement à l’IFI, mais (grande nouveauté) un usufruit légal (comme un usufruit reçu par son/sa conjoint(e) décédé(e) sans donation au dernier vivant) ne sera imposé à l’IFI que par sa quote-part déterminée par le barème du 669 du CGI (par exemple, à 75 ans l’usufruit valant 30%, les nus-propriétaires seront taxés à l’IFI sur 70%).
- La déclaration de son IFI se fait désormais en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu en juin et, surtout, en détaillant l’ensemble de ses actifs immobiliers taxables (même pour les patrimoines inférieurs à 2,5 millions d’euros).
Quelques conseils d’optimisation et de stratégies de réduction de son IFI pour continuer à détenir ou investir en immobilier
- Nue-propriété : la détention de biens immobiliers (appartement) ou parts de sociétés immobilières en nue-propriété (SCPI de rendement) est toujours exonérée, l’usufruitier reste assujetti entièrement à l’IFI (sauf usufruit légal successoral).
- LMP : le passage d’un statut de loueur en meublé non professionnel LMNP à celui de loueur en meublé professionnel LMP permet de considérer votre patrimoine immobilier comme affecté à votre activité professionnelle, donc exonéré d’IFI.
- Fonds euros immobilier : l’immobilier situé dans les fonds en euros à capital garanti en assurance-vie n’est pas pris en compte par l’IFI, contrairement à l’immobilier situé dans les unités de compte (SCPI, SCI, OPCI…).
- Capital-investissement immobilier : se mixant avec des activités commerciales et industrielles, certaines stratégies d’investissement au capital de PME permettent d’investir indirectement en immobilier.
- Usufruit légal : choisir de recevoir un usufruit légal de la succession de son/sa conjoint(e) décédé permet de partager la base imposable de son IFI avec les nus-propriétaires. Attention toutefois, l’usufruit conventionnel (comme celui issu d’une donation au dernier vivant) peut être civilement bien plus souple, protecteur et adapté qu’un usufruit légal.
Notez aussi qu’en l’état, le projet de loi de finances pour 2018 est susceptible de faire l’objet de modifications et d’ajustements substantiels de la part du Parlement et du Conseil constitutionnel.
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