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Lire ici l’article Mon guide en 3 phases pour se créer un patrimoine financier et immobilier – 1ère phase : La sécurisation

Lire ici l’article Mon guide en 3 phases pour se créer un patrimoine financier et immobilier – 3ème phase : Le pilotage

gestion de patrimoine et épargnePour vous constituer ou créer un patrimoine dans un environnement économique et fiscal de plus en plus incertain et difficile, il faudra optimiser votre épargne pour obtenir le meilleur rapport sécurité / rendement pour réussir à créer le plus de valeur possible en fonction des différents paramètres qui régissent votre vie financière et patrimoniale.

Une stratégie patrimoniale globale

Vous devrez pour cela maitriser un certain nombre de paramètres dans l’environnement dans lequel vous évoluez pour épargner pour vous créer un patrimoine financier et immobilier. Agissez toujours :

  • En fonction de votre situation,
  • ex : quelle épargne ? quel âge ? quelle situation familiale ? quelle ville ?…

  • En fonction de vos objectifs,
  • ex : quels projets ? quand ? combien ?…

  • En fonction de la conjoncture,
  • ex : quel meilleur timing pour investir ? vendre ?…

  • En fonction des solutions,
  • ex : quels placements ? quel bien immobilier ?…

  • En fonction de votre aversion au risque ?
  • Non, en vous diversifiant et en calculant et en anticipant le risque. Pour aller chercher une meilleure rentabilité, il faut que le risque soit mutualisé.

Afin de vous aider dans vos choix, je vais vous donner mes préconisations pour bien répartir votre épargne en trois parties distinctes. Néanmoins je rappelle qu’il reste extrêmement important d’adapter vos choix aux différents paramètres décrits ci-dessus. Vous devrez également vous posez les bonnes questions avant chaque placement et investissement pour être sûr que ceux-ci rentrent dans votre stratégie patrimoniale de long-terme.

>> Où épargner et investir en 2012 : Nos conseils Placement et Bourse

Les 3 épargnes

Voici les 3 épargnes que vous allez constituer pour créer votre patrimoine :

  • Une épargne pour la sécurité et la disponibilité
  • Une épargne pour la rentabilité
  • L’immobilier pour le long terme

À faire pour votre patrimoine

Définir votre budget et votre épargne

Vous devez définir combien vous pouvez épargner au total par mois (ou par an) pour pouvoir ventiler ce montant entre les 3 épargnes.

  • Quel revenu disponible
  • Pour cela, vous devez connaitre votre revenu disponible réel, c’est-à-dire vos revenus soustraits de toutes vos charges fixes connues (impôts, taxes, charges logement, tous prélèvements, crédits…) puis répartir le reste entre votre consommation et votre épargne.

    Exemple :

    Vous gagnez 12 000€ par mois à deux, vous payez 3000€ d’impôt par mois, vous avez un crédit voiture de 500€, un loyer de 1 000€, des charges de 200€, forfait internet et téléphone 150€. Votre revenu disponible réel : 12 000 – (3000 + 500 + 1000 + 200 + 150) = 7 150€

  • Quel taux d’épargne
  • Un bon taux d’épargne à atteindre selon moi se situe entre 20 et 25% si vous êtes locataires, et entre 30 et 40% si vous êtes propriétaires de votre résidence principal (car l’épargne du crédit immobilier, disponible ou non, se confond avec le taux d’endettement). Le taux d’épargne est le rapport entre le montant de votre épargne et votre revenu net après impôt.

  • Quel taux d’endettement
  • Un bon taux d’endettement à atteindre se situe entre 30 et 35%. Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges mensuelles et votre revenu avant impôt.

    Exemple :

    Monsieur Martin gagne en fait 3 800€ par mois avant impôt et paye en plus de son crédit immobilier et de son épargne, 300€ d’impôt, 250€/mois de crédit voiture et 150€/mois de charges internet et téléphone. Taux d’endettement : (300 + 250 + 150 + 200 + 500) / 3 800 = 37%. C’est élevé, Mr Martin est-il prêt à se « serrer la ceinture » pour augmenter ses taux d’épargne ? Autre solution, réduire ses charges fixes, en jouant sur les niches fiscales ou en attendant la fin de son crédit voiture par exemple.

    Aussi comme autre repère, les banques ne prêtent aux particuliers qu’à un taux d’endettement qui n’excède généralement pas 33% pour les crédits immobiliers.

  • Quel montant total de votre épargne
  • Faites le même exercice pour trouver combien vous êtes prêt à épargner par mois ! Votre revenu disponible multiplié par votre taux d’épargne.

    Aidez-vous des repères du taux d’épargne et du taux d’endettement.

Vous allez maintenant devoir définir le montant de chacune des 3 épargnes.

1ère épargne sécurité et disponibilité

Objectifs financiers et patrimoniaux

  • Une épargne en sécurité et disponible
  • Constitution de capital à court et moyen terme (0 à 4 ans)
  • Battre l’inflation, rendement visé entre 3 et 4%.
  • « au cas où » en plus de l’épargne de précaution de la phase 1 et pour financer vos petits projets

À faire pour se créer une épargne sécurisante et disponible

  • Chiffrer le montant nécessaire pour financer vos petits projets à court terme ou pour avoir une épargne de sécurité supplémentaire
  • Estimer le montant de l’épargne mensuelle que vous allez allouer à ces objectifs. Si vous n’avez pas de projets, estimez quelle serait une part raisonnable de votre épargne qui serait allouée à votre sécurité et disponibilité.

Exemple :

Vous êtes locataire et votre revenu disponible réel est de 2 500€ par mois. Vous avez décidé d’épargner à la hauteur de 500 € par mois (taux d’épargne de 20%).

200€ par mois à 3% pendant 4 ans = 10 000€ de côté environ. Vous pensez que c’est peu ? Sauf que si vous ne faites pas l’effort d’épargner ses 200€ par mois, dans 4 ans vous aurez zéro euro.

Quels placements et investissements

Alors maintenant sur quels supports épargner ?

Les deux seuls supports qui sécurisent et rendent disponible votre épargne sont les livrets et les fonds euros des contrats d’assurance-vie.

Et les deux donnent la possibilité de mensualiser son épargne.

Assurance-vie « prudente »

  • Disponibilité sous quinzaine
  • Flexibilité dans la gestion
  • Fonds euro, à rendement net entre 3 et 4%, de 75 à 100% du contrat
  • Nombreuses Unités de compte (fonds, obligations, produits structurés, SCPI…) pour booster la rentabilité, de 0 à 25% du contrat
  • Fiscalité avantageuse après 4 et 8 ans

Livrets bancaires

  • Disponibilité du jour au lendemain
  • Rendement garanti mais faible entre 2,5 à 3% après impôt

Possibilité de profiter d’offres promotionnelles dans lesquelles les rendements sont boostés pendant une courte durée, mais souvent très trompeurs (super, 5% pendant…3 mois)

Comparaison Assurance-vie et Livret Bancaire

Pour moi, préférez un contrat d’assurance-vie aux livrets. Possibilité de mettre des unités de compte et d’avoir une meilleure rentabilité, fiscalité plus avantageuse après 8 ans, plus d’options de gestion, vision sur le long terme… Mais attention aux frais élevés !

2ème épargne rentabilité

Objectifs financiers et patrimoniaux

  • Dégager une forte rentabilité de son épargne, entre 5 et 10%
  • Bénéficier de « l’effet temps » pour capter le potentiel de hausse du marché : vision à moyen terme de 5 à 10 ans, selon les placements
  • Gestion dynamique et « décomplexée » du risque
  • Désensibilisation du portefeuille à l’approche de la retraite

À faire pour aller chercher de la rentabilité

De la même façon que pour la première épargne, il vous faut chiffrer le montant que vous êtes prêt à allouer à cette l’épargne de « rendement ». Pour cela, vous devrez vous dire à chaque placement que vous n’aurez pas besoin de cet argent.

En effet, les supports sur lesquels reposent cette épargne repose principalement sur :

  • les marchés boursiers ; votre épargne peut aussi bien fortement monter que baisser. Or, si vous devez vendre votre portefeuille à un moment où il est bas, vous allez perdre de l’argent. Et ce n’est vraiment pas le but !
  • sur des investissements en entreprise en direct (titres vif) ou sur support type FCPI, FIP, Mandat de gestion, le moment de l’investissement est bloqué au minimum 5 ans pour prendre la plus-value lors de la cession des parts à la liquidation (qui est plus exonérée de taxe sur la plus-value). Impossible de récupérer sa mise avant.

Cette épargne vous ne devez pas en avoir besoin pour vivre. Vous prenez des risques pour rechercher du RENDEMENT.

Quels placements et investissements pour la rentabilité

Deux grands types de supports : les placements financiers et les investissements dans les entreprises.

Les placements financiers ont l’avantage d’avoir la possibilité de mensualiser l’épargne. Ils reposent sur les investissements en valeurs mobilières (actions, obligations, produits structurés, OPCVM…) et ses actifs peuvent être gérés par vous, la banque, la compagne d’assurances ou votre conseiller en gestion de patrimoine. De nombreux fonds qui répondent à des stratégies d’investissement précises permettent de choisir une allocation d’actifs en fonction d’une stratégie financière globale.

Les différents placements

L’assurance-vie « dynamique », encore elle, ce n’est pas le placement préféré des Français pour rien.

  • Profiter des options de gestion
  • Possibilité de mixer avec du fonds euro
  • Profiter de la fiscalité avantageuse après 8 ans

Le PEA, Plan d’épargne en actions

  • Le plus restrictif
  • Exonération de la plus-value après 5 ans
  • Uniquement des valeurs mobilières européennes

Le compte-titres

  • L’outil référence pour gérer un portefeuille de valeurs mobilières
  • Tout y est, tout est possible
  • Fiscalité classique des plus-values mobilières

Les investissements dans les entreprises voient leur capital bloqué pendant au moins 5 ans et ne permettent pas de mensualiser son épargne. Il faut donc payer « en cash ». Les placements que sont la Girardin (pour les DOM-TOM), la Gestion sous Mandant (être accompagné dans ses investissements dans les entreprises en direct), FCPI Fonds Commun de Placement à l’Innovation (pour les entreprises innovantes), FIP Fonds d’Investissement de Proximité (pour les entreprises de regions limitrophes) et Sofica (pour les entreprises du cinéma et de la musique). À part pour Girardin, FCPI, FIP et Sofica sont des fonds qui investissent dans plusieurs sociétés à la fois, mutualisant – plus ou moins – les risques. Ils sont certes risqués mais en investissant dans un fonds d’expérience reconnu, il est envisageable de prétendre à un rendement autour de 10% sur 5 à 8 ans. De plus, ils bénéficient tous d’une « carotte fiscale » avec une réduction d’impôt l’année de la souscription Impôt sur le Revenu et ISF et d’exonération de plus-value après 5 ans de détention.

En gros, c’est le risque pour le rendement mais avec un avantage fiscal toujours bon à prendre !

Préconisations épargne rentabilité

  • Une épargne mensuelle pour le placement financier assurance-vie dynamique, PEA ou compte-titres et une épargne ponctuelle pour le capital-investissement.
  • L’épargne ponctuelle pouvant provenir de la première épargne, si vous avez constitué un montant suffisant et que vous n’en avez pas besoin pour un projet.

Pour le placement financier, je préconise encore l’assurance-vie par rapport au PEA et au compte-titre car elle permet :

  • des options de réorientation automatique pour sécuriser son épargne : investissement progressif, écrêtage, stop-loss
  • une fiscalité avantageuse
  • une protection du bénéficiaire en cas de décès

Pour le capital-investissement, Gestion sous mandat, FIP, FCPI et Sofica se valent. Le choix se fera surtout en fonction de votre profil de risque. En effet, le niveau de risque peut être très différent même entre FCPI ou entre FIP. A vous et votre conseiller en gestion de patrimoine de bien appréhender le niveau de risque du placement.

L’immobilier, 3ème épargne

>> Quel investissement immobilier

Objectifs financiers et patrimoniaux

  • La sécurité de la « pierre »
  • En vue de la retraite
  • Diversification patrimoniale
  • Des investissements qui protègent de l’inflation avec les loyers qui augmentent chaque année via l’IRL, l’Indice de revalorisation des loyers
  • Pour bénéficier de « l’effet de levier crédit »
  • Potentiel de plus-value, mais pas une fin en soi

À faire pour se créer un patrimoine immobilier

Etre propriétaire est rassurant dans l’esprit des Français, et ils ont raison. Mais il faut garder en tête, que l’investissement immobilier n’est pas liquide, c’est à dire qu’entre la mise en vente et la récupération du capital il peut se passer entre 6 mois et 1 an. Et le crédit engage un remboursement, la durée parfois longue (jusqu’à 25 ans), peut entrainer des obligations de revente, s’il s’avérait que le marché est en baisse à cet instant-ci, vous aurez épargné de longues années pour dégager… une moins-value ! Tout ça pour dire : Ne jamais mettre l’intégralité de son épargne disponible dans un investissement immobilier. Etre propriétaire n’est pas une fin en soi et l’immobilier n’est pas le placement miracle et peut même s’avérer dangereux si le timing est court. Je préconise un 50% 50% de votre épargne entre les placements (épargne 1 et 2) et l’épargne immobilière. Si vous ne pouvez pas atteindre ces 50/50, patientez jusqu’à ce que vous ayez l’apport suffisant qui permettent de baisser les mensualités pour ne pas prendre de risques.

  • Montant Epargne immobilière = Montant Epargne placements, sinon Epargne placements à 100%
  • Quel investissement ? RP, résidence secondaire, investissement locatif ?
  • Calculez votre apport nécessaire pour fixer les mensualités du crédit avec la règle des 50/50
  • Les Parisiens sont priés d’attendre pour acheter leur RP, pourquoi se mettre « à la gorge » tout de suite à 25 ans ans…
  • Savoir ne pas se précipiter : une belle affaire, les prix qui baissent, des taux de crédit bas, etc.

Quels investissements immobiliers

>> Où investir en immobilier

La résidence principale

  • L’étape essentielle, au bon moment
  • L’objectif principal, SI POSSIBLE 50/50 de l’épargne avec les placements
  • Comparer ses mensualités de remboursement avec avec le prix du loyer en location

La résidence secondaire

  • Pour le plaisir, pour la famille, pour la retraite
  • Quand l’achat de la RP est difficile (grandes villes, grande famille, obligé de louer)
  • Coeur de cœur
  • Pour un objectif patrimonial : retraite, étude des enfants, famille, etc.

L’investissement locatif dans l’ancien

  • Travaux à prévoir
  • Un potentiel de plus-value possible si bien acheté
  • Savoir être patient
  • Même contraintes que résidence secondaire

L’investissement locatif neuf ou réhabilité

  • Se constituer le patrimoine de demain, l’immobilier neuf : Duflot, LMNP, nue-propriété, Malraux
  • Faire payer son investissement en partie par le locataire et un avantage fiscal
  • Plus facilement finançable grâce aux avantages fiscaux et au locataire : possibilité d’emprunter à 110% (frais de notaire, banque, compris)
  • Se créer un capital immobilier dans un environnement sécurisé

Toutes les SCPI

  • « Pierre – Immobilier papier », sous forme de placements financiers
  • Achat de parts de société de gestion immobilière
  • Un montant sur mesure
  • Une offre diversifié et identifiable : SCPI de rendement, SCPI fiscale…
  • Pas de gestion pour l’investisseur
  • Risque mutualisé par le nombre d’appartements dans la SCPI
  • Placement 100% financier, 0% patrimonial
  • La plus sécuritaire : En achetant des parts de plusieurs immeubles / biens, on mutualise les risques

SCPI de rendement

  • Long terme, recherche du rendement ~ 5% à 7% et de revenus complémentaires
  • Investissement dans des bureaux, murs de commerces…
  • Plus sécurisé que les SCPI d’habitation car les loyers sont plus sécurisés par des baux commerciaux

SCPI fiscale (Scellier) avec réduction d’impôt

  • Investissement dans de l’habitation locatif
  • Recherche de la plus-value car revente de tous les logements à la fin de l’avantage fiscal – liquidation
  • 5% de rendement durant la durée de l’avantage fiscal
  • 2 à 3 ans sans avantage fiscal le temps de la revente des immeubles

Préconisations pour l’immobilier

  • 50% épargne immobilière / 50% épargne placement
  • Acheter sa résidence principale quand le loyer que l’on devrait payer en tant que locataire est supérieur aux mensualités de remboursement du prêt (apport compris) et que l’on sait que l’on va y rester au moins 10 ans.
  • Résidence secondaire si résidence principale trop chère ou objectif patrimonial
  • Se constituer un capital immobilier de façon sécuritaire avec la SCPI ou l’investissement locatif

Répartir votre épargne dans le temps

  • Sécurisation par la diversification
  • Estimations d’une bonne répartition selon les revenus disponibles

Choisir entre tous ces placements

Les questions à se poser avant de prendre une décision

Voici toutes les questions que vous devrez vous poser à chaque décision importante pour votre argent :

  • Dans quel objectif – non financier – je souhaite placer / investir cet argent ? Pour mettre ma famille en sécurité, préparer ma retraite, financer un projet.
  • De combien ai-je besoin ?

  • Quel est le niveau de risque / rendement que je suis en mesure d’accepter ?
  • Deux formes de risques
    Le risque du placement en lui-même : Livret A contre PEA
    En placement boursier, plus vous prenez de risques plus vous avez un potentiel de rendement élevé. Un contrat d’assurance-vie sur fonds euro est sans risque et atteint les 3% de rendement environ aujourd’hui. Pour avoir mieux que l’inflation, vous devez investir sur les marchés boursiers et prendre un minimum de risques.
    Le risque de la disponibilité du capital : Assurance-vie contre immobilier
    Il existe également un autre risque, celui-là lié à la liquidité du placement. Certes un investissement immobilier est l’un des placements les plus sécurisants – s’il a été bien fait mais nous ne nous attarderons pas là-dessus maintenant – mais il est extrêmement peu liquide. Si pour une raison ou une autre vous devez vendre, à partir de ce moment-là, avant que l’argent soit sur votre compte, il peut s’écouler un an. Si en plus le marché est en période basse, avec la taxe sur la plus-value, vous risquez d’être complètement pris au dépourvu et même perdre de l’argent.

  • Donc quelle disponibilité / liquidité : Si j’ai besoin de cet argent, combien de temps faut-il pour je récupère mon capital ?
  • La conjoncture : Est-ce le bon moment pour vendre ? Pour acheter ?

Préconisations globales

  • Risquer pour la rentabilité, mais en se diversifiant
  • Attention à la liquidité de l’immobilier et de son usage dans le temps
  • Résidence principale priorité non précipitée (vais-je vraiment rester dans ce studio pendant 5 ans ?)

Choisir votre intermédiaire et votre solution

Préférez un conseil indépendant comme celui de Calci Patrimoine plutôt qu’en direct avec une banque, un assureur ou un promoteur qui ne proposent, et c’est bien normal, qu’uniquement leurs propres produits. Sauf bien certain que c’est un de leur produit que vous voulez. N’oubliez pas que lorsque vous souscrivez à un placement ou un investissement, c’est en général pour longtemps. Demandez-vous bien si l’intermédiaire choisi est de confiance, qu’il ne « disparaîtra » pas en cours de route (comme la plupart des conseillers bancaires qui changent tous les 6 mois) et qu’il vous accompagnera dans la durée.

Objectif : comparez, mais difficile sans être spécialisé car il existe en général beaucoup d’offres pour chaqun’un des supports

À l’aide d’internet, à l’aide de magazines spécialisées ou l’aide d’un intermédiaire indépendant spécialisé comme :

  • Conseiller en gestion de patrimoine
  • Cabinet de gestion de patrimoine
  • Chasseur spécialisé
  • Courtier spécialisé
  • Entreprise spécialisée

Signez vos contrats

  • Vous avez bien lu ce guide et savez donc pourquoi vous avez choisi ce placement.
  • Vous avez votre intermédiaire de confiance. Vous vous êtes décidé avec lui sur tel placement de telle banque ou tel organisme.
  • Vous pouvez donc vous lancer et signer.

Vous avez démarré votre constitution ? Pilotez maintenant !

Lire ici l’article Mon guide en 3 phases pour se créer un patrimoine financier et immobilier – 1ère phase : La sécurisation

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