Investir en immobilier pour l’expatrié : Le guide 2024

En tant que Français expatrié, investir en immobilier est un passage incontournable si vous souhaitez constituer et optimiser au mieux votre patrimoine sur le long terme (tout comme pour un résident).

Est-il plus judicieux d’investir en immobilier classique neuf ou ancien, pour du locatif ou un pied-à-terre, d’investir en nue-propriété, en location meublée LMNP (attention au passage non voulu en LMP pour les expatriés !), ou en parts de SCPI internationales en 2024 ?

Expatriés, notre cabinet vous accompagne dans l’élaboration de votre stratégie patrimoniale et d’investissements immobiliers.

Cependant, pour les expatriés non-résidents fiscaux, investir dans l’immobilier en France peut être difficile en raison de la distance, de l’acquisition du bien, de l’obtention d’un crédit bancaire et de la gestion locative, administrative et fiscale.

Investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

Notre troisième partie de ce guide complet 2024 sur la gestion de patrimoine des expatriés vous permettra d’acquérir les éléments clés, de réunir nos meilleures pratiques et d’appréhender nos conseils d’investissement immobilier en France lorsque l’on vit à l’étranger.

Ainsi, certains dispositifs d’investissements immobiliers sont ainsi mieux adaptés aux expatriés, comme investir dans un appartement en nue-propriété de démembrement, en location meublée LMNP ou LMP, ou acquérir des parts de SCPI de rendement internationales.

Contactez aujourd’hui notre cabinet de gestion de patrimoine pour élaborer votre meilleure stratégie pour investir en immobilier en tant qu’expatrié.

Cet article est la troisième partie « Investissements immobiliers » de notre guide composé de trois parties sur la « Gestion de patrimoine des expatriés et des non-résidents ». Quelles optimisations économiques, financières, fiscales et patrimoniales pour ces Français qui vivent à l’étranger ?

• Aller sur la 1ère partie de notre guide : Fiscalité des Expatriés non-résidents
• Aller sur la 2ème partie de notre guide : Epargne et Placements financiers des Expatriés

3ème partie du Guide Gestion de patrimoine des Expatriés non-résidents : l’investissement immobilier en France d’expatrié

Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

• Investir en immobilier en France ou à l’étranger

Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents en 2024

• Investir en Nue-propriété de démembrement en tant qu’expatrié
• Investir en location LMNP ou LMP en tant qu’expatrié
• Investir en SCPI internationales en tant qu’expatrié
• Investir en immobilier de jouissance en tant qu’expatrié

Les démarches des expatriés non-résidents pour leur patrimoine immobilier

• Fiscalité de vos investissements immobiliers français en tant qu’expatrié
• Déclarer ses revenus immobiliers de source française pendant l’expatriation
• Déclarer à l’IFI son patrimoine immobilier situé en France lorsqu’il dépasse 1,3 million d’euros

Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié 2024

Conseils pour investir en immobilier quand on est expatrié non-résident

Surtout pendant une expatriation, bien investir en immobilier nécessite d’appréhender de nombreux paramètres.

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Si vous êtes un expatrié non-résident fiscal français et que vous souhaitez investir dans l’immobilier pour constituer votre patrimoine, voici les questions clés que vous devez vous poser :

• Est-ce que je dois investir dans l’immobilier en France ou à l’étranger ?
• Où puis-je trouver des conseils et un accompagnement adaptés à ma situation ?
• En fonction de mes objectifs, de ma situation financière, fiscale et patrimoniale en tant qu’expatrié, quels dispositifs et types d’investissement immobilier devrais-je privilégier ?
• Est-ce que je souhaite utiliser le bien pour une future résidence principale ou secondaire, pour mes enfants, pour un investissement pur ou pour générer des revenus complémentaires dans le futur ?

Investir en immobilier en France ou à l’étranger

L’immobilier français pour préparer votre retour en toute connaissance de cause, l’immobilier étranger plus difficile à appréhender.

Français à l’étranger, cette question se pose forcément : faut-il que j’investisse en immobilier en France ou à l’étranger pendant mon expatriation ?

Bien sûr, puisque votre situation est unique aucune réponse figée n’est possible et il n’y a donc pas de réponse universelle.

Nous pourrions dire, pour résumer, que les cas où il pourrait se révéler plus intéressant d’investir en immobilier à l’étranger seraient lorsque vous souhaitez :

• Soit rester définitivement expatrié dans le pays où vous investissez en immobilier,
• Soit y revenir ultérieurement (à la retraite par exemple),
• Soit investir avec une optique de revente, c’est-à-dire lorsque vous croyez à une appréciation à moyen – long terme des prix locaux de l’immobilier au regard de la sécurité de la juridiction locale, de la qualité du marché et du niveau de protection du droit de propriété des investisseurs, notamment ceux qui sont étrangers.

Investir en immobilier France reste le choix le plus pertinent pour la plupart des expatriés

Investir en immobilier français si vous êtes non-résident vous permettra de mieux comprendre le marché local, les lois civiles et fiscales, et de bénéficier des crédits bancaires à taux fixe.

C’est pourquoi il sera sans doute préférable de privilégier la sécurité en investissant en France. Notre cabinet de gestion de patrimoine concentrera ainsi ses préconisations sur l’achat de biens immobiliers français plutôt qu’étrangers (sauf dans le cas des SCPI internationales).

Conseils pour investir en immobilier en France ou à l’étranger.

Au-delà de votre situation financière, fiscale patrimoniale et de vos projets d’acquisition d’un bien immobilier en France ou dans votre pays d’expatriation (investissement locatif, pied-à-terre…), il est crucial de choisir des interlocuteurs de confiance pour vous conseiller et vous accompagner dans votre stratégie d’investissement.

En effet, il vous faut absolument choisir des personnes et des entreprises de confiance pour pouvoir être conseillé et accompagné dans toutes vos démarches d’investissement : choix du dispositif, choix de l’emplacement, choix du bien en cohérence avec le prix, le marché locatif, la fiscalité, etc.

S’il est bien moins difficile de trouver des conseillers experts pour le marché immobilier français, il sera évidemment plus difficile d’en trouver pour vous aider à appréhender les spécificités du marché immobilier du pays étranger dans lequel vous êtes expatrié actuellement.

Les meilleurs investissements immobiliers des expatriés non-résidents en 2024

Quels sont les meilleurs dispositifs pour investir en France quand on vit à l’étranger ?

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Le choix de la méthode d’investissement immobilier la plus appropriée est déterminante pour maximiser votre stratégie patrimoniale et bien investir en immobilier en tant qu’expatrié non-résident.

C’est pourquoi notre cabinet de gestion de patrimoine (CGP) souhaite vous présenter les trois solutions que nous recommandons en priorité à nos clients expatriés pour 2024 :

• Investir en nue-propriété du démembrement : en échange de la renonciation à l’usufruit pendant 15 ans, cette méthode offre une décote de 40% à l’achat par rapport à la pleine propriété. La nue-propriété vous permet d’éviter les soucis de gestion tels que les loyers, les charges ou les impôts jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
• Investir en location meublée non-professionnelle LMNP : cette méthode maximise le rendement et offre une fiscalité avantageuse sur les loyers grâce à la déduction des amortissements et des frais d’acquisition. Les options de location sont nombreuses, telles que la location longue durée (bail d’un an) ou la location saisonnière Airbnb. Toutefois, il est important de surveiller le seuil de 23 000€ de loyers meublés, car les salaires étrangers ne sont pas pris en compte pour le calcul de vos revenus professionnels. Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil, vous risquez de passer en LMP, ce qui peut être désavantageux.
• Investir en SCPI internationales : vous permet d’investir en immobilier de manière mutualisée, en acquérant des parts d’un parc d’immeubles professionnels en France et à l’étranger, géré intégralement par une société de gestion. Selon notre cabinet, il s’agit de la meilleure solution pour constituer un patrimoine immobilier diversifié dans le monde entier, sans gestion, hors IFI et avec une fiscalité peu élevée pour un expatrié.
• Les autres solutions d’investissement immobilier : pour acquérir un bien immobilier plus patrimonial tel qu’un pied-à-terre ou un bien de vacances. L’immobilier ancien offre une plus grande variété de choix que les méthodes d’investissement en nue-propriété, LMNP et SCPI, mais peut être plus difficile à appréhender en raison des spécificités du marché local, de la typologie du bien et des travaux à prévoir.

Investir en immobilier en nue-propriété (démembrement de propriété) en tant qu’expatrié

Pas d’usufruit, pas de gestion, pas d’aléa… Investir en immobilier en toute sécurité.

Fonctionnement de l’investissement immobilier en nue-propriété (démembrement de propriété)

Acquisition en nue-propriété avec une décote de 40% sur le prix, récupération de la pleine propriété dans 15 ans.

Investir en immobilier par le démembrement avec l’acquisition de la nue-propriété d’un bien dans le neuf est aujourd’hui la solution d’investissement qui permet le plus de sécurité et de visibilité – autant pour un expatrié que pour un résident français.

En effet, l’investissement en nue-propriété permet une gestion sans problèmes ni surprises, car l’acheteur ne perçoit aucun loyer, ne paye aucune charge ni impôt.

En achetant la nue-propriété d’un bien immobilier, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 40 % sur le prix en pleine propriété. En contrepartie, l’usufruit est temporairement acquis par un bailleur institutionnel professionnel de la gestion locative pour une durée de 15 ans.

En échange, l’usufruit est acquis temporairement pendant 15 ans à un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative (1% logement, Résidence des fonctionnaires…).

L’Ile-de-France, l’Aquitaine, PACA, la Normandie, l’Auvergne-Rhône-Alpes sont ainsi aujourd’hui considérés comme les régions à privilégier pour investir en immobilier en France.

À l’issu de ce démembrement temporaire, vous récupérez l’usufruit du bien (c’est-à-dire la pleine propriété avec la réunion de la nue-propriété). Vous êtes alors libre de l’occuper, de le vendre ou de le louer selon vos objectifs et vos préférences.

Avantages de l’investissement immobilier en Nue-propriété de démembrement pour un expatrié

Aucune gestion nécessaire, pas de fiscalité, sécurité et visibilité de son investissement immobilier.

Les avantages de la nue-propriété pour investir en immobilier en tant qu’expatrié sont nombreux :

• Aucun aléa lié à la gestion locative à distance : aucune charge à payer (sauf les mensualités du financement si crédit bancaire), car l’usufruitier-bailleur prend en charge toutes les charges pendant les 15 ans de démembrement temporaire.
• L’optimisation de la fiscalité : l’absence de loyer entraîne une optimisation de la fiscalité, car la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu et ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.
• Un achat dans l’immobilier neuf : un prix plus élevé mais avec une protection juridique maximale et des normes de construction récente.
• Une rentabilité sécurisée : car elle repose sur la récupération de la valeur de l’usufruit (avec une décote de 40% sur le prix en pleine propriété) et de la nue-propriété, ainsi que sur la valorisation du bien dans le temps. Les mensualités de crédit représentent l’unique flux de trésorerie pour l’investisseur, ce qui permet une visibilité sur son effort d’épargne (sans aucune valorisation pendant 15 ans, le bien passe de 60 à 100%, le TRI est déjà supérieur à 3%).
• Une visibilité sur son effort d’épargne, en cas de crédit, les mensualités sont l’unique flux de trésorerie (pas de loyer, ni de gestion locative pour l’investisseur).

Lire notre article le Guide complet pour investir en nue-propriété – démembrement >

Nos conseils pour investir en nue-propriété en tant qu’expatrié.

En somme, investir en nue-propriété est une des meilleures façons de réaliser un investissement immobilier pour les expatriés, avec une sécurité et une visibilité accrue.

Toutefois, l’acquisition en nue-propriété présente également quelques inconvénients, tels que le nombre restreint d’offres de programmes lancés chaque année.

Seulement une vingtaine de résidences en nue-propriété sont généralement disponibles en même temps dans toute la France, proposées par les 3 principaux spécialistes que sont PERL, Fidexi et IPLUS.

Il est donc important d’être réactif pour se positionner et réserver un bien lorsqu’une résidence en cours de commercialisation vous intéresse.

Si vous êtes expatrié et intéressé par l’investissement en nue-propriété dans l’immobilier en France, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir une liste des programmes immobiliers actuellement disponibles en nue-propriété. Nous serons heureux de vous aider à trouver l’offre qui répondra le mieux à vos besoins et attentes en matière d’investissement.

Investir en immobilier en location meublée LMNP ou LMP en tant qu’expatrié

Optimisation du rendement avec l’immobilier meublé neuf ou ancien, location classique ou résidences services.

Il existe deux différentes manières d’investir en immobilier locatif meublé :

1. En location classique, largement le plus répandu : possibilité de signer un bail longue durée (supérieur à 9 mois), un bail mobilité (1 à 9 mois) ou un bail meublé courte durée saisonnière, tel que ceux proposés sur des plateformes comme Airbnb. Vous pouvez effectuer vous-même la gestion locative ou la déléguer à une agence immobilière.
2. En résidences services, généralement commercialisées par les promoteurs, gestionnaires de patrimoine, ou banquiers : l’investisseur immobilier signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence étudiante, EHPAD, seniors ou de tourisme afin d’en déléguer totalement la gestion et de percevoir un montant prédéfini de loyers.

Location classique : fonctionnement de l’investissement immobilier en location meublée (LMNP ou LMP)

En réalisant un investissement locatif meublé, vous achetez un appartement neuf ou ancien que vous allez louer meublé, en respectant les exigences minimales de la loi Alur.

Vous avez le choix entre gérer vous-même la location en trouvant les locataires et en effectuant les démarches nécessaires.

En étant non-résident fiscal et au regard de votre éloignement avec la France, il peut être plus judicieux de confier la gestion à une agence immobilière pour un bail mobilité ou un bail d’un an, ou à une conciergerie pour une location saisonnière (type Airbnb ou Booking).

Location classique : Avantages d’investir en location meublée pour un expatrié

Parmi les différentes options d’investissement immobilier pour les expatriés, la location meublée classique est certainement la plus exigeante en termes de gestion locative. Néanmoins, elle offre également un potentiel de rentabilité important.

Il est donc indispensable de bien réfléchir avant de faire un choix, en tenant compte notamment de votre capacité à gérer vos biens à distance et de vos relations avec le locataire, le syndic de copropriété, l’agence immobilière ou encore la conciergerie.

• Rendement potentiellement plus élevé : la location meublée offre un potentiel de rendement plus élevé que les autres formes de location immobilière, bien que cela implique un risque locatif.
• Souplesse dans la gestion ou la revente : à la fin du contrat de location, vous pourrez récupérer votre bien pour l’habiter ou le vendre.
• Fiscalité avantageuse location (LMNP – LMP) : déduction des frais d’acquisition et des amortissements en BIC-réel qui réduit votre bénéfice imposable.
• Recherche du bien neuf ou ancien à louer meublé : notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine vous accompagne dans votre recherche, que ce soit pour un appartement neuf avec nos partenaires promoteurs tels que Vinci, Cogedim, Nexity, Kaufman, Bouygues, ou pour un appartement ancien avec nos chasseurs immobiliers.

Résidence services : Fonctionnement de l’investissement immobilier en Location meublée LMNP ou LMP

Investir dans une résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires.

Le principe de l’investissement immobilier en résidence services pour le loueur, qu’il s’agisse d’opter pour le statut LMNP ou le statut LMP consiste à acquérir un bien immobilier dans une résidence étudiante, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires. L’objectif est de garantir le versement des loyers par le gestionnaire de la résidence, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale des loyers perçus.

Ainsi, un bail commercial sera établi entre vous et le gestionnaire de la résidence pour définir les conditions de paiement, les charges, le montant des loyers (environ 4% de rentabilité locative), ainsi que les modalités de revalorisation des loyers. Vous percevrez directement les loyers du gestionnaire de la résidence, indépendamment de la location de votre bien.

Résidence services : Avantages d’investir en location meublée pour un expatrié

Sécurité de gestion locative et fiscalité BIC avantageuse sur les loyers.

Investir en immobilier en résidence services par la location meublée (LMNP ou LMP) pour un expatrié comporte ces intéressants avantages :

• Gestion déléguée à l’exploitant : option idéale pour les expatriés qui se trouvent souvent loin de la France, car la gestion de la résidence est déléguée à l’exploitant.
• Sécurité des loyers et de votre trésorerie : aucun aléa de loyers, car ce n’est pas le locataire qui vous paye, mais le gestionnaire. Prenez garde toutefois à la santé économique du gestionnaire et sa capacité à générer des bénéfices sur la résidence, car un conflit avec lui pourrait nuire à votre investissement immobilier.
• Optimisation de la fiscalité des loyers : les loyers ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, mais à la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant ainsi de déduire les frais d’acquisition et d’amortir le bien dans les charges, et d’approcher le résultat BIC du déficit, ce qui permet d’optimiser l’imposition sur vos revenus immobiliers.
• Prise en charge des charges d’exploitation par l’exploitant : en général, toutes les charges d’exploitation sont à la charge du gestionnaire, vous ne paierez donc que quelques charges de copropriété, assurances et la taxe foncière.
• Création de revenus complémentaires pour votre retraite : en terminant votre crédit peu avant votre départ à la retraite, vous pouvez vous assurer des revenus complémentaires peu imposés au moment où vos revenus d’activité vont fortement baisser.

Lire notre article le Guide complet pour investir en Location meublée non-professionnelle LMNP >

Nos conseils pour investir en LMNP ou LMP en tant qu’expatrié.

Pour réaliser un investissement rentable en location meublée, il est important de considérer plusieurs points :

• Étant donné les rendements relativement bas des résidences services (entre 3% et 4,5%) et les risques de relation avec le gestionnaire et de revente, nous préférons les SCPI internationales ou la location meublée classique pour constituer un patrimoine immobilier locatif générant des revenus pour les expatriés.
• Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est essentiel. Privilégiez ainsi les régions Ile-de-France, Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes et leurs grandes villes pour minimiser les risques de baisse des prix immobiliers dans certaines régions de province.
• • Le choix de l’activité de la résidence est également important : les biens destinés aux étudiants, aux seniors ou aux EHPAD sont à privilégier tandis que les biens touristiques peuvent être envisagés dans un objectif plus patrimonial (et y séjourner une semaine par an).
• La qualité du gestionnaire exploitant de la résidence (en fonction de l’activité) est un critère clé pour assurer la pérennité de l’investissement.
• Il convient également de vérifier attentivement les conditions du bail commercial, notamment les charges pour l’exploitation et les conditions de paiement et de revalorisation des loyers.
• En location meublée classique, il est possible de choisir d’investir dans un bien neuf via un promoteur (avec achat sur plan, donc le plus simple), ou dans un bien ancien via un chasseur immobilier (plus risqué et compliqué, mais potentiellement plus rentable).
• Enfin, la typologie de location (un an, bail mobilité, location saisonnière) doit être choisit en fonction de vos objectifs de rendement et de votre capacité à gérer certains problèmes à distance.

Non-résident, êtes-vous en location meublée non-professionnelle LMNP ou professionnelle LMP ?

Depuis 2020, la fin de l’obligation d’inscription au RCS expose les expatriés à un fort risque d’être considérés comme LMP.

Que vous choisissiez le régime BIC LMP ou LMNP, vous pouvez investir dans l’immobilier neuf ou ancien et bénéficier d’un système fiscal avantageux qui permet de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) et les amortissements de votre revenu imposable meublé, ce qui n’est pas possible pour les revenus fonciers de la location nue.

Les régimes fiscaux de la location meublée non-professionnelle (LMNP) et de la location meublée professionnelle (LMP) sont marqués par des différences sur l’imposition aux cotisations sociales (Sécurité sociale des indépendants SSI de 30 à 40% pour le LMP) et sur les plus-values (professionnelles pour le LMP).

Il est important de noter qu’à partir de 2020, en tant que non-résident fiscal français et avec la suppression de l’obligation d’enregistrement au RCS, vous pourriez être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) sans le savoir si vos loyers meublés dépassent 23 000€ de recettes, dépassant ainsi vos revenus imposables en France.

Volonté malvenue ou incohérence de l’administration fiscale française ? La plupart des expatriés perçoit peu de revenus imposables en France, étant donné qu’ils travaillent à l’étranger. Une situation ubuesque qui, on l’espère, sera éclaircie dans les prochains mois pour permettre aux non-résidents d’investir à nouveau en immobilier locatif meublé avec une meilleure visibilité sur leur imposition.

En attendant, il a bien été confirmé que les cotisations sociales Urssaf sont dues sur le bénéfice des loueurs en meublé professionnel (LMP), soit de 30 à 45% de charges SSI ex RSI en plus des 20% ou 30% de l’impôt sur le revenu.

Investir en immobilier par les SCPI internationales en tant qu’expatrié

L’investissement immobilier locatif par un fonds SCPI de bureaux et de commerces investi en France et à l’étranger.

Fonctionnement de l’investissement immobilier en parts de SCPI de rendement

Acquérir des parts de SCPI de bureaux et de commerces pour en tirer les revenus fonciers associés.
Les Sociétés civiles de gestion immobilières sont constituées d’un parc d’immeubles professionnels (bureaux, centres commerciaux, commerces…), souvent d’une valeur de plusieurs centaines de millions d’euros, qui sont gérés et loués aux entreprises dans le but de générer un rendement locatif supérieur à celui des biens immobiliers résidentiels.

Vous, en qualité d’investisseurs, pouvez acquérir des parts de ces SCPI dites « de rendement » (les SPCI « fiscales » sont quant à elles des SCPI d’habitation) afin de vous constituer un patrimoine immobilier mutualisé (les parts que vous détenez offrent une exposition à des centaines d’immeubles) et de percevoir un revenu locatif régulier (les loyers sont redistribués aux investisseurs en fonction de leur participation).

Pour nos clients expatriés, nous mettons surtout l’accent sur les SCPI dites « internationales » qui investissent majoritairement en immeubles professionnels à l’étranger, avec le moins possible de biens situés en France (comme avec les SCPI Corum Eurion, Corum XL, Sodify Europe Invest ou PF Hospitalité Europe).

Avantages d’investir en SCPI internationales pour un expatrié

Aucune gestion, sécurité de la perception des loyers et mutualisation du sous-jacent immobilier partout dans le monde.

Comme en location meublée LMNP, investir en immobilier par les SCPI de rendement qui investissent à l’étranger confère une sécurité de gestion et une fiscalité avantageuse pour les expatriés :

• Gestion de la SCPI entièrement déléguée : la société de gestion s’occupe d’acheter, de vendre, de rénover, de louer et vous reverse les loyers de la SCPI au prorata de votre nombre de parts. Même à l’autre bout du monde, en dehors de votre déclaration annuelle des revenus fonciers, vous n’avez rien à faire car les loyers sont automatiquement versés sur votre compte.
• Mutualisation de l’investissement immobilier : votre investissement ne se limite pas à un unique bien immobilier, mais plutôt à un vaste portefeuille d’immeubles professionnels évalué à plusieurs millions d’euros, répartis à l’international ou dans différentes régions de France.
• Diversification possible entre différentes SCPI : puisque vous pouvez moduler le montant de votre investissement, vous pouvez choisir d’investir sur plusieurs SCPI de rendement différentes (exemple : 150 000€ investis, 3 SCPI de rendement à 50 000€ chacune).
• Rendement locatif de bureaux supérieur à celui d’habitation : en plus de leur sécurité, les SCPI de rendement confèrent un rendement locatif annuel de 4% à 6% grâce à l’immobilier professionnel (contre 3-4% en habitation classique).
• Fiscalité des revenus de SCPI internationale avantageuse et de l’éventuel IFI : les SCPI internationales versent des loyers nets de frais et nets de fiscalité étrangère, payée à la source dans le pays où est situé l’immeuble. Un bien en Allemagne subira l’imposition allemande. Ainsi, en tant qu’expatrié et que certaines SCPI ne possèdent aucun bien en France, vous n’aurez peut-être aucun revenu foncier à déclarer. De plus, comme seul le patrimoine immobilier français est soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les SCPI internationales peuvent réduire votre base imposable à l’IFI si vous êtes non-résident.
• Idéales aussi pour la perception de revenus complémentaires à la retraite : revenus sécurisés et sans gestion et faiblement imposés si vous choisissez les SCPI qui investissement à l’étranger.

Lire notre article le Guide complet pour investir en SCPI de rendement >

Nos conseils pour investir en SCPI internationales en tant qu’expatrié.

Si vous êtes un expatrié et que vous souhaitez investir dans des SCPI internationales, il est important de bien les sélectionner. En effet, aujourd’hui en 2024, la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles normes de performance énergétique des bâtiments peuvent rendre obsolètes les anciennes SCPI, voire provoquer une crise immobilière pour celles qui n’ont pas su s’adapter. Les confinements liés au Covid avaient déjà aussi considérablement accéléré l’adhésion des entreprises au télétravail, menaçant ainsi de réduire à un niveau inconnu leur surface locative.

C’est pourquoi, notre cabinet préconise principalement les plus récentes SCPI internationales comme Corum Eurion, PF Hospitalité Europe et Sofidy Europe Invest.

En utilisant des SCPI internationales, vous pouvez optimiser la fiscalité des revenus fonciers (qui sont soumis à un taux minimum de 20% + 17,20% de prélèvements sociaux en France en 2024) et potentiellement réduire votre base imposable à l’IFI. De plus, la diversification géographique de votre patrimoine est également un avantage à considérer.

Investir en immobilier de jouissance en tant qu’expatrié

Pied-à-terre, résidence secondaire… l’immobilier pour d’abord en profiter.

Si vous êtes expatrié et que vous souhaitez acheter un bien immobilier en France sans dispositif particulier, il sera indispensable de solliciter les conseils d’un intermédiaire expert en raison de la distance, afin de trouver un bien qui correspond à vos critères personnels :

• Un pied-à-terre partout en France,
• Bien immobilier patrimonial d’exception à Paris, en Normandie ou sur la Côte d’Azur,
• Une résidence de vacances (maison de campagne, appartement près de la mer, à la montagne…),

Mais puisque vous êtes à l’étranger, pour choisir et éventuellement gérer ce nouveau bien immobilier, vous vous exposez à différentes difficultés :

• Sélection du bien immobilier : réaliser les recherches, prise de contact avec les vendeurs ou les agences, visites, évaluation des travaux à prévoir, prix local par mètre carré, motivations de l’acheteur, de la qualité de copropriété, du marché locatif etc. La liste des difficultés est longue pour arriver à trouver le bien immobilier qui correspond le plus à vos attentes.
• Mise en location du bien : les risques de gestion locative sont d’autant plus difficiles à appréhender lorsque vous vous trouvez à distance de la France et de votre bien en raison des risques liés aux locataires (vacances, non-paiement des loyers, etc.), des charges imprévues et des correspondances avec l’agence de location. Ainsi, entre ces risques de gestion, le rendement locatif de l’habitation et la fiscalité des revenus fonciers, votre investissement peut vite s’avérer un véritable échec.

C’est pourquoi notre cabinet collabore avec des chasseurs immobiliers spécialisés dans l’acquisition de biens sans dispositif particulier (pied-à-terre, immobilier locatif ancien à Paris, résidence de vacances…).

Nos conseils pour investir en immobilier de jouissance en tant qu’expatrié.

Pour un expatrié loin de la France, la recherche d’un bien immobilier patrimonial qui répond à vos besoins peut-être bien difficile sans l’aide d’un expert immobilier de confiance.

Les recherches, les visites et la sélection d’une propriété qui convient à vos critères, tels qu’un pied-à-terre, une résidence secondaire, un investissement à Paris ou sur la Côte d’Azur, un bien à la mer ou à la montagne, peuvent être particulièrement ardues dans ce contexte.

Les démarches des expatriés pour leur patrimoine immobilier

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Fiscalité de vos investissements immobiliers français en tant qu’expatrié non-résident

À quelques exceptions près, vos biens immobiliers situés en France seront imposés de la même façon que vous soyez résident fiscal ou expatrié.

Il est possible que vous bénéficiiez du statut avantageux de non-résident fiscal français en vertu de l’article 4B du CGI et du droit français. Bien que cet avantage soit bénéfique pour les placements financiers, tels que l’exonération d’IFI et d’imposition sur les plus-values mobilières, la fiscalité immobilière pour un expatrié est sensiblement la même que pour un résident français.

Même si la règle veut que le système d’imposition soit celui du pays où se trouve l’immeuble, il est toujours nécessaire de vérifier dans la convention fiscale internationale entre la France et votre pays d’expatriation s’il y a des risques de double imposition.

Fiscalité expatrié non-résident des revenus fonciers (location nue) et BIC LMNP (location meublée)

Expatrié ou résident fiscal, une imposition similaire s’applique sur les revenus de votre patrimoine immobilier situé en France.

En tant qu’expatrié non-résident fiscal français, vous ne bénéficiez que de peu d’avantages fiscaux en matière de location immobilière par rapport à un résident français.

Contrairement à la fiscalité des revenus et des plus-values financières, les règles d’imposition de vos revenus immobiliers sont identiques à celles d’un résident français, avec un taux d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer.

Le montant imposable est déterminé en soustrayant les charges déductibles des loyers perçus, selon le régime foncier réel ou le régime BIC LMNP réel, ou en appliquant un abattement de 30% ou 50% selon si vous êtes en régime micro-foncier ou micro-BIC LMNP.

Pour en savoir plus, vous rendre sur l’article dédié à la Fiscalité des expatriés et des non-résidents

Deux différences de traitement fiscal immobilier entre l’expatrié et le résident en France

Première différence sur l’impôt sur les revenus (IR) : Un taux minimum d’imposition de 20% sur le revenu pour les expatriés.

En tant que non-résident fiscal français, vous serez soumis à un taux d’imposition minimum de 20% sur les bénéfices générés par vos investissements immobiliers en France.

Ce taux s’appliquera jusqu’à ce que vous atteigniez le seuil de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu de l’année 2023 qui est fixé à 27 478€. Au-delà de ce seuil, le taux d’imposition augmentera à 30%.

Deuxième différence sur les prélèvements sociaux (PS) : Un taux réduit à 7,5% pour les non-résidents en Europe affiliés au régime social de son pays d’expatriation.

En plus de l’impôt sur le revenu, vos bénéfices fonciers ou BIC LMNP, ainsi que vos plus-values immobilières seront assujetties au paiement des prélèvements sociaux (17,20% en 2024).

Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen (Islande, Liechtenstein et Norvège) ou en Suisse, vous pourrez bénéficier d’un taux réduit de 7,5% pour la Contribution Sociale Généralisée (CSG), à condition de ne pas être affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire en France.

Cependant, si vous cotisez à la Caisse des Français de l’Etranger (CFE), cette dernière ne sera pas considérée comme un régime de sécurité sociale obligatoire.

Exemple de calcul d’imposition de revenus fonciers d’un expatrié

Bénéfice imposable au taux minimum d’IR de 20% + 17,20% ou 7,5% de PS

Résultat foncier brut d’impôt et net de charges (loyers diminués des charges courantes, travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière…) : 10 000€
Taux d’imposition minimum de 20% + prélèvements sociaux 17,20% : 37,2%
Bénéfice foncier brut x 37,2% = 3 720€
Revenu foncier net d’IR et de PS : 10 000€ – 3720€ = 6280€

Fiscalité expatrié non-résident des plus-values immobilières

En cas de vente de vos biens immobiliers en tant qu’expatrié, comme les résidents, exonération des plus-values à l’IR après 22 ans et aux PS après 30 ans.

Que vous soyez expatrié ou résident en France, vous pourrez revendre votre bien avec une exonération totale d’imposition sur le revenu sur la plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention, des abattements s’appliquant chaque année sur la base d’imposition de votre plus-value immobilière.

Vous serez également exonéré des prélèvements sociaux après 30 ans de détention grâce à des abattements annuels différents de ceux du taux d’imposition classique.

Même taux d’imposition de 19% d’IR, et 17,20% de PS (ou 7,5% de PS)

Si vous êtes un expatrié français résidant n’importe où dans le monde (y compris dans les territoires d’outre-mer) et que vous souhaitez vendre un bien immobilier avec une plus-value, vous serez imposé au même taux que si vous étiez en France, c’est-à-dire 19% + 17,20% de prélèvements sociaux (ou 7,5% si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale européen), après déductions des abattements annuels pour durée de détention.

En revanche, pour les personnes morales non-résidentes soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) en France, le taux d’imposition appliqué dépend de l’année fiscale concernée. Le taux d’imposition de l’IS s’élevait à 31% en 2019, à 28% en 2020 et à 26,5% en 2021.

Pour l’année 2024, et depuis 2022, le taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés a été réduit à 25%.

Vous devrez également désigner un représentant fiscal qui sera responsable de régler les impôts sur la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale française.

Toutefois, si le prix de cession est inférieur à 150 000€ ou si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, vous serez exempté de cette obligation.

Exonération partielle de plus-value immobilière jusqu’à 150 000€ d’un non-résident européen en cas de vente d’un bien immobilier en France.

Si vous êtes Français ou si vous avez la nationalité d’un pays de l’UE ou de l’EEE et que vous effectuez votre première vente immobilière, vous pourrez bénéficier d’une exonération partielle de plus-value de 150 000€ (au-delà de cette somme, l’imposition de droit commun s’applique).

Cependant, pour être éligible à cette exonération partielle de 150 000€ sur votre plus-value immobilière, vous devez remplir deux critères :

1. Avoir été résident en France de manière continue pendant au moins 2 ans avant la vente.
2. Vendre dans les 10 ans suivant votre départ à l’étranger (ou 5 ans si vente a eu lieu avant le 1er janvier 2019), ou être propriétaire du bien au 1er janvier de l’année précédente la vente.
3. Ne pas avoir déjà bénéficié de l’exonération fiscale totale d’une plus-value immobilière sur votre résidence principale en tant qu’expatrié (voir ci-dessous).

Exonération totale de plus-value immobilière d’un non-résident en cas de vente de leur résidence principale en France depuis 2019

Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents expatriés peuvent bénéficier de l’exonération totale de la plus-value immobilière de la vente de leur résidence principale, une mesure qui était auparavant réservée aux résidents fiscaux français.

Si vous n’avez pas déjà profité de l’exonération partielle de 150 000€ décrite précédemment, vous pourrez bénéficier de l’exonération totale sur la plus-value de votre résidence principale si :

• Le bien immobilier vendu était votre résidence principale à la date de votre expatriation.
• La vente se réalise au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre expatriation.
• Il n’y a pas eu de location ou de mise à disposition du bien pendant la période de mise en vente.

Comparaison d’imposition immobilière expatrié non-résident et résident français

Tableau de fiscalité Revenus et Plus-values de patrimoine immobilier situé en France Expatrié ou non.

	Expatrié non-résident	Résident français
Revenus immobiliers	Résultat fonciers et BIC LMNP : imposition minimum de 20%, puis TMI + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024 (ou 7,5% si affilié à un régime de sécurité sociale européen).	Résultat fonciers et BIC : TMI + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024.
Plus-values immobilières	Plus-value nette après abattements annuels : 19% d’imposition sur les revenus (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024 (exonération à 30 ans). Deux dispositions spécifiques non-cumulatives pour les non-résidents : exonération partielle de 150 000€ ou totale sur la résidence principale	Plus-value nette après abattements annuels : 19% d’imposition sur les revenus (exonération à 22 ans) + Prélèvements sociaux 17,20% en 2024 (exonération à 30 ans). Exonération fiscale sur plus-value immobilière pour la résidence principale.

Nos conseils en fiscalité immobilière pour les expatriés.

Nos conseils concernant la fiscalité immobilière pour les expatriés sont similaires à ceux pour les résidents français.

En effet, vous aurez peu de possibilités pour optimiser l’imposition sur vos revenus ou sur vos plus-values immobilières.

Toutefois, il est possible d’adopter certains schémas fiscaux pour améliorer votre imposition immobilière en tant qu’expatrié non-résident :

• Si vous êtes un expatrié non-résident, votre taux d’imposition sur le résultat foncier ou BIC sera probablement réduit à 20%, comparé à une tranche marginale d’imposition TMI de 30%, 41% ou 45% en France. Cette situation peut être un élément d’optimisation pour votre trésorerie et, par conséquent, pour votre capacité d’épargne.
• Si vous choisissez de vous expatrier en Europe et que vous vous affiliez au régime de sécurité sociale de votre pays de résidence, vous pourrez bénéficier d’un taux de prélèvements sociaux réduit de 7,5% au lieu de 17,20%. Cependant, pour bénéficier de ce taux, vous ne devez pas être affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire en France, et la cotisation à la CFE (Caisse des Français de l’étranger) n’est pas considérée comme un régime obligatoire.
• Les SCPI qui investissent dans des immeubles situés à l’étranger permettent d’éviter la fiscalité française sur les revenus et l’assujettissement à l’IFI.

Effectuer sa déclaration d’impôt française chaque année au service des non-résidents

En tant qu’expatrié non-résident, vous devez toujours effectuer des déclarations fiscales pour vos revenus et votre patrimoine immobilier en France, même si vous ne résidez plus dans le pays.

Les procédures sont similaires à celles que vous effectuiez lorsque vous étiez résident fiscal français entre mai et juin.

Vous devrez déclarer vos revenus immobiliers de source française pour être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur votre patrimoine immobilier (IFI).

Pour les expatriés non-résidents, la déclaration d’impôt doit être effectuée entre mai et juillet (selon votre pays d’expatriation) en ligne sur le site www.impots.gouv.fr ou à l’adresse suivante :

• Service des impôts des particuliers – Non-résidents
• 10 rue du centre TSA 10010 – 93 465 Noisy le Grand Cedex
• Téléphone standard : 01 72 95 20 42
• Email : [email protected]

Déclarer ses revenus immobiliers de source française pendant l’expatriation

Même en tant qu’expatrié, les loyers de votre patrimoine immobilier situé en France doivent être déclarés et donc imposés.

Indépendamment de votre régime fiscal, que ce soit en réel-foncier, micro-foncier, réel-BIC ou micro-BIC, vous serez tenu de déclarer chaque année le résultat financier de votre patrimoine immobilier en location.

Cela peut être le loyer brut pour les régimes micro ou le loyer moins les charges pour les régimes en réel.

La seule différence sera sur le taux d’imposition de ce résultat net, qui sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un minimum de 20%.

Déclarer à l’IFI son patrimoine immobilier français lorsqu’il dépasse 1,3 million d’euros

Seul votre patrimoine immobilier situé en France sera soumis à l’IFI.

En tant que résident fiscal français, l’ensemble de votre patrimoine immobilier situé dans le monde entier est assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Cependant, en tant qu’expatrié, seuls les biens immobiliers que vous possédez en France sont soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si la valeur totale de vos biens immobiliers français, y compris ceux détenus par le biais de SCI, SCPI et OPCI, dépasse 1,3 million d’euros, vous devez déclarer ces biens chaque année au centre des impôts français des non-résidents et vous êtes soumis au paiement de l’IFI selon le même barème qu’un résident.
es biens au centre des impôts français des non-résidents et êtes soumis à l’IFI selon le même barème qu’un résident.

Deux options sont envisageables pour optimiser votre IFI ou pour éviter de dépasser le seul de 1,3 million d’euros tout en continuant à investir dans l’immobilier pendant votre expatriation :

• Investir en nue-propriété : lors d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI.
• Acquérir des parts de SCPI internationales : les immeubles situés en dehors de la France ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IFI.

Nos meilleurs conseils d’investissements immobiliers d’expatrié

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Pour élaborer une stratégie d’investissement immobilier efficace en tant qu’expatrié non-résident, il sera nécessaire de trouver un équilibre parfait entre :

• Votre situation financière, fiscale, patrimoniale, vos objectifs spécifiques tels que le fait de vivre et travailler à l’étranger.
• Et les différents dispositifs disponibles pour investir en immobilier. Cela vous permettra de choisir celui ou ceux qui sont les plus adaptés à votre situation d’expatrié.

Bien que cela puisse présenter des défis, investir en immobilier en France en tant qu’expatrié travaillant à l’étranger comporte toujours de nombreux avantages :

• Vous constituer un patrimoine immobilier avec un pouvoir d’achat plus élevé que si vous étiez encore résident fiscal en France.
• Préparer votre retour en France avec l’achat d’un bien immobilier afin de vous créer une source de revenus complémentaires à la retraite, pour bénéficier d’une résidence de vacances ou en contribuant à l’achat d’une future résidence principale en cas de revente.
• Investir « dans la pierre », est considéré comme une option plus tangible et sûre que certains placements financiers, d’autant plus que les principales grandes villes françaises et d’Ile-de-France ont un marché immobilier solide où la demande locative est élevée.
• Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier qui augmente fortement la rentabilité de l’investissement immobilier même avec les récentes hausses de taux des derniers mois.
• Créer des revenus complémentaires, à la retraite ou non, par la location et la perception des loyers du bien immobilier ou des SCPI.

Investir en immobilier peut être une étape incontournable pour constituer un patrimoine. Cependant, sans une stratégie clairement définie, cette démarche peut devenir moins attractive que prévu, voire se solder par un échec, en particulier lorsque l’on est éloigné et mal conseillé :

• La distance avec les intervenants de votre patrimoine immobilier. La gestion d’un patrimoine immobilier à distance peut être difficile à appréhender pour un expatrié, même si vous décidez de recourir aux services d’une agence. En effet, vous pouvez rencontrer des difficultés pour payer les charges, communiquer avec la société de gestion locative, ou encore résoudre un conflit avec un intervenant (locataire, copropriété, agence).
• Les modalités de financement par crédit immobilier. En tant qu’expatrié, obtenir un crédit bancaire peut s’avérer difficile. Les banques vous demanderont systématiquement un apport d’environ 20% et seront bien plus regardantes sur la stabilité de votre principale source de revenus. De plus, si votre investissement est votre premier bien immobilier, les banques peuvent être encore plus réticentes à vous accorder un crédit, même si vous avez un bon dossier ou un taux d’endettement raisonnable. Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt, il est recommandé de faire appel à votre banque historique, qui vous connaît bien et qui sera plus à même d’évaluer votre dossier de financement.
• La fiscalité française des revenus immobiliers. La forte imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières constitue un obstacle important. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont soumis à une imposition élevée, ce qui peut réduire considérablement la rentabilité nette de votre investissement immobilier (en étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). En outre, il est important de s’assurer que votre pays d’expatriation ne double pas l’imposition des revenus ou plus-values immobilières.
• Les fluctuations des taux de change. Si vous achetez un bien immobilier en France avec une monnaie qui risque de se déprécier par rapport à l’euro, cela représente un risque important. Certaines devises, telles que le franc suisse (CHF) ou le yen japonais (JPY), sont actuellement considérées comme surévaluées par rapport à l’euro. En revanche, si vous investissez avec une monnaie potentiellement sous-évaluée, comme le yuan chinois (CNY), la livre sterling (GBP) ou le dollar américain (USD), cela peut représenter un avantage si ces monnaies s’apprécient par rapport à l’euro pendant la durée de votre crédit.
• La recherche du bien immobilier. Il est difficile de choisir un bien immobilier sans pouvoir le visiter soi-même, surtout lorsque l’on est expatrié et que l’on vit à l’étranger. La meilleure façon de procéder est d’être bien conseillé et d’être accompagné par un cabinet tel que le nôtre. Nous pouvons notamment faire appel aux promoteurs pour l’immobilier neuf ou aux chasseurs pour l’immobilier ancien.
• Les marchés immobiliers à risque. Certaines villes ou départements de France comportent plus de risques sur les prix immobiliers et leur marché locatif, notamment dans les zones rurales et anciennes régions industrielles. Il est donc préférable d’éviter ces zones pour les investissements à venir, sauf s’il s’agit d’un investissement affectif ou de jouissance (résidence secondaire…). En revanche, les régions telles que l’Ile-de-France, l’Aquitaine, la région PACA et Rhône-Alpes sont considérées comme des zones plus sûres et privilégiées pour investir dans l’immobilier en France.

Nos conseils pour investir en immobilier en tant qu’expatriés.

Pour mettre en place une stratégie d’investissement immobilier en France en étant à l’étranger, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs tels que le choix du dispositif (classique, nue-propriété, location meublée LMNP, SCPI internationales), le choix du bien en ayant toutes les informations nécessaires sur la ville, la typologie, la demande locative locale, la projection de la trésorerie à long terme en prenant en compte les mensualités de crédit, les charges, la fiscalité, l’estimation du taux de rendement interne ainsi que la capacité à gérer les affaires courantes à distance depuis votre pays d’expatriation.

Il est conseillé de faire appel à des intermédiaires de confiance, comme notre cabinet de gestion de patrimoine, pour accéder à une information fiable et réussir votre investissement immobilier en limitant les risques.

Encore une fois, l’accès à l’information par des intermédiaires de confiance (comme notre cabinet de gestion de patrimoine) sera essentiel dans votre réussite d’investissement immobilier.

Investissements immobiliers d’expatrié non-résident 2024 – Conclusion

Comme nous venons de le voir, les investissements immobiliers en France et les régimes fiscaux applicables aux expatriés sont similaires à ceux des résidents français.

Toutefois, la gestion de ces investissements immobiliers devient de plus en plus difficile à mesure que la distance et le décalage horaire avec la France augmentent.

Notre cabinet de gestion de patrimoine préconise plutôt l’utilisation de véhicules d’investissement immobilier tels que les SCPI internationales qui délèguent entièrement la gestion locative, ou tel que la nue-propriété qui l’évite complètement.

Pour les investisseurs plus expérimentés, la location meublée peut être une option viable pour les investissements locatifs classiques, à condition de bien gérer les risques de passage en LMP et d’être accompagné par notre cabinet. Pour les acquisitions patrimoniales telles que les résidences secondaires, le choix est plus flexible, car les considérations affectives peuvent prendre le pas sur les considérations financières et fiscales.

Peu importe où vous vous trouvez dans le monde, vous pouvez contacter notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialisé dans la gestion de patrimoine des expatriés pour élaborer ensemble votre stratégie d’investissement immobilier et financier. Nous serons ravis de vous accompagner.

Anthony Calci & Aude Durand, conseillers en gestion de patrimoine