IFI 2026, imposition et conseils pour réduire son IFI

Créé en 2018 en remplacement de l’ISF, l’Impôt sur la fortune immobilière frappe le seul patrimoine immobilier, au-delà de 1 300 000€ de valeur nette taxable au 1er janvier. Quels actifs entrent dans l’assiette, quelles dettes restent déductibles, et quelles stratégies permettent de réduire son IFI tout en continuant à investir en immobilier ?

L’IFI a remplacé l’ISF au 1er janvier 2018. Le changement de nom a masqué un changement de nature, car l’assiette est passée de l’ensemble du patrimoine au seul immobilier. Un contribuable détenant 5 millions d’euros de portefeuille financier et 800 000€ de résidence principale ne paie aujourd’hui aucun IFI, alors qu’il aurait été redevable de l’ISF.

Comprendre l’IFI en 30 secondes :

• Le seuil d’imposition est de 1 300 000€ de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier.
• Une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000€ et non sur la seule fraction excédentaire.
• Le barème va de 0,5% à 1,5% et n’a pas bougé depuis 2018.
• La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%.
• Seules les dettes afférentes aux biens immobiliers sont déductibles.
• Les actifs financiers sont totalement hors assiette, ce qui en fait le principal levier d’optimisation.
• Un non-résident n’est imposable que sur ses biens immobiliers situés en France.

Plan de l’article : IFI, assiette, barème et stratégies de réduction

• Qui est redevable de l’IFI et sur quelle assiette ?
  • Comment les actifs immobiliers sont-ils imposés à l’IFI ?
  • Quels actifs échappent à la base imposable de l’IFI ?
• Comment se calcule l’IFI en 2026 ?
  • Le barème de l’article 977 du CGI
  • La décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros
  • Le plafonnement à 75% des revenus
• Ce que l’IFI a gardé de l’ISF, et ce qu’il a changé
• Quelles stratégies pour réduire son IFI ?
• IFI et cession d’entreprise, le point de bascule du dirigeant
• IFI et non-résidents, ce qui change quand on est expatrié
• FAQ sur l’IFI

Qui est redevable de l’IFI et sur quelle assiette ?

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Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000€ au 1er janvier de l’année d’imposition. Le foyer fiscal retenu pour l’IFI comprend le couple marié ou pacsé et les enfants mineurs, y compris en cas d’imposition séparée à l’impôt sur le revenu. Le seuil s’apprécie au niveau du foyer, jamais individuellement.

Comment les actifs immobiliers sont-ils imposés à l’IFI ?

Si vous êtes résident fiscal français, tous vos actifs immobiliers mondiaux entrent dans l’assiette, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, sauf s’ils sont qualifiés de biens professionnels.

• Tous les biens immobiliers détenus en direct (appartements, maisons, immeubles, parkings, terrains).
• Tous ces mêmes biens détenus via des sociétés (SCI, SCPI, OPCI, SARL, SAS), en direct ou via les unités de compte d’un contrat d’assurance-vie.
• Les droits immobiliers, dont l’usufruit, qui reste imposé sur la pleine propriété dans la plupart des cas.

Si vous êtes non-résident expatrié, seuls les biens immobiliers situés en France entrent dans votre base taxable.

Quels actifs échappent à la base imposable de l’IFI ?

• Les actifs financiers sans composante immobilière (titres vifs, fonds actions, obligations, capital-investissement, comptes-titres, PEA, fonds euros non immobiliers).
• Les titres représentatifs d’actifs immobiliers lorsque le contribuable détient moins de 10% du capital d’une société ayant une activité opérationnelle.
• Les actifs immobiliers professionnels, affectés à l’activité professionnelle principale du redevable au sens de l’article 975 du CGI.
• Les biens meubles, véhicules, œuvres d’art et biens de collection.
• Les bois et forêts sous engagement d’exploitation, exonérés à hauteur de 75%.
• Les biens ruraux loués par bail à long terme, exonérés à 75% jusqu’à environ 102 000€ et à 50% au-delà.

Comment se calcule l’IFI en 2026 ?

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Le barème de l’article 977 du CGI

Le barème est resté identique depuis la création de l’IFI en 2018.

Point souvent mal compris : le seuil de déclenchement est bien de 1 300 000€, mais une fois ce seuil franchi le barème s’applique dès 800 000€. Vous ne payez pas seulement sur la fraction qui dépasse 1,3 million d’euros.

La décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros

Pour lisser cet effet de seuil, une décote s’applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000€ et 1 400 000€. Son montant est égal à 17 500€ – (1,25% x patrimoine net taxable).

Pour un patrimoine net de 1 350 000€, l’IFI brut ressort à 2 850€ (500 000 x 0,5% + 50 000 x 0,7%). La décote s’élève à 17 500 – 16 875 = 625€. L’IFI dû est donc de 2 225€. Au-delà de 1 400 000€, la décote disparaît intégralement, ce qui rend la valorisation de vos biens particulièrement sensible si vous êtes proche de cette zone.

Le plafonnement à 75% des revenus

Le total formé par votre IFI et vos impôts sur les revenus de l’année précédente (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, impôts payés à l’étranger) ne peut pas excéder 75% de vos revenus mondiaux nets de cette même année. L’excédent vient en diminution de l’IFI, sans pouvoir le rendre négatif.

Ce mécanisme est décisif pour les patrimoines immobiliers importants adossés à des revenus faibles, typiquement un retraité propriétaire d’un bien parisien de forte valeur. Il ne bénéficie qu’aux personnes fiscalement domiciliées en France, les non-résidents en sont exclus.

Ce que l’IFI a gardé de l’ISF, et ce qu’il a changé

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Deux précisions importantes sur les lignes marquées d’une croix.

L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la taxe d’habitation, les prêts à soi-même et les prêts familiaux ne sont plus déductibles. Seuls les emprunts d’acquisition, les travaux et les taxes foncières le restent.

La réduction de 50% pour souscription au capital de PME, qui existait sous l’ISF, n’a pas été reprise. Seuls les dons ouvrent droit à une réduction d’IFI, à hauteur de 75% et dans la limite de 50 000€ de réduction par an, soit 66 667€ de dons. La souscription au capital de PME reste en revanche déductible de l’impôt sur le revenu au titre de l’IR-PME de l’article 199 terdecies-0 A du CGI, au taux de base de 18% et jusqu’à 25%, 30% ou 50% selon la nature de l’entreprise.

Enfin, l’usufruit issu d’un démembrement conventionnel reste imposé sur la pleine propriété, mais l’usufruit légal reçu par un conjoint survivant sans donation au dernier vivant est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI. À 75 ans, l’usufruit valant 30%, le nu-propriétaire est taxé sur 70%.

La déclaration se fait en même temps que la déclaration de revenus, via le formulaire 2042-IFI.

Quelles stratégies pour réduire son IFI tout en restant investi en immobilier ?

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Nous distinguons au cabinet deux familles de leviers, ceux qui agissent sur le mode de détention et ceux qui agissent sur la nature de l’actif.

• Nue-propriété. La détention de biens immobiliers ou de parts de SCPI en nue-propriété reste hors assiette, l’usufruitier supportant l’intégralité de l’IFI. C’est le levier le plus direct, et il se combine avec un objectif de transmission.
• Passage en LMP. Le passage du statut de loueur en meublé non professionnel à celui de loueur en meublé professionnel permet de qualifier le patrimoine immobilier de bien professionnel, donc de le sortir de l’assiette. Les conditions sont strictes et l’opération emporte des conséquences sur les cotisations sociales et les plus-values.
• Fonds euros immobilier. L’immobilier logé dans les fonds en euros à capital garanti n’est pas retenu dans l’assiette, contrairement à l’immobilier détenu via les unités de compte (SCPI, SCI, OPCI).
• Arbitrage vers les actifs financiers. Le levier le plus puissant reste de réduire la part immobilière du patrimoine au profit d’actifs financiers, intégralement hors assiette. C’est exactement le mouvement que l’Insee observe chez les plus gros patrimoines français, comme nous le détaillons dans notre article sur la répartition du patrimoine des Français entre immobilier et financier. Notre sélection de placements financiers est construite dans cette logique.
• Dons. Un don à un organisme éligible ouvre droit à une réduction de 75% du montant versé, plafonnée à 50 000€. Pour un IFI de 30 000€, un don de 40 000€ annule l’impôt pour un coût net de 10 000€.

L’IFI se prépare rarement au moment de la déclaration. Il se prépare au moment où l’on décide de la nature d’un investissement, du mode de détention d’un bien, ou de la structuration d’une cession d’entreprise. À ce stade, les marges de manœuvre sont larges. Une fois le patrimoine constitué, elles se réduisent nettement.

IFI et cession d’entreprise, le point de bascule du dirigeant

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Le moment le plus efficace pour agir sur son IFI n’est pas la déclaration annuelle, c’est la cession de son entreprise.

Un dirigeant qui vend sa société perçoit un capital qui, s’il est perçu personnellement puis réinvesti en immobilier, entre dans l’assiette de l’IFI dès le premier euro au-delà du seuil. Le même capital logé dans une holding et réinvesti en actifs financiers n’y entre pas.

C’est ici qu’intervient l’apport-cession de l’article 150-0 B ter du CGI. L’apport préalable des titres à une holding permet de reporter l’imposition de la plus-value, avec une obligation de réinvestir au moins 70% du produit de cession dans des activités éligibles si la holding revend les titres dans les trois ans de l’apport, pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026. Les 30% restants constituent la part libre, qui peut être investie sans contrainte de nature, notamment via un contrat de capitalisation ou une assurance-vie luxembourgeoise souscrite par la holding.

Depuis 2026, un second paramètre s’ajoute à cette réflexion. La taxe sur les holdings patrimoniales de l’article 235 ter C du CGI impose à 20% certains actifs non professionnels détenus en société, dont les logements dont l’associé se réserve la jouissance. Une exonération d’IFI corrélative est prévue à compter du 1er janvier 2027 pour éviter la double imposition, mais le taux de 20% reste très supérieur au taux maximal d’IFI de 1,5%. Loger un bien de jouissance dans une holding pour échapper à l’IFI est donc devenu une très mauvaise idée.

IFI et non-résidents, ce qui change quand on est expatrié

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Si vous êtes non-résident fiscal français, seuls vos biens immobiliers situés en France entrent dans l’assiette de l’IFI. Votre immobilier détenu à l’étranger en est totalement exclu, quelle que soit sa valeur.

Cette règle a trois conséquences pratiques que nous voyons régulièrement chez nos clients expatriés.

• Un expatrié propriétaire d’un patrimoine immobilier important hors de France et d’un seul appartement parisien peut rester sous le seuil de 1,3 million d’euros, alors qu’un résident avec le même patrimoine mondial serait pleinement redevable.
• Le plafonnement à 75% des revenus ne s’applique pas aux non-résidents, ce qui peut créer une charge disproportionnée pour un expatrié détenant un bien français de forte valeur et percevant peu de revenus de source française.
• Certaines SCPI internationales, qui investissent principalement dans de l’immobilier situé hors de France, peuvent être exonérées d’IFI pour un non-résident, y compris détenues via un contrat d’assurance-vie. Nous détaillons ce point dans notre guide sur les SCPI qui investissent en immobilier à l’étranger.

Un expatrié qui revient s’installer en France peut par ailleurs bénéficier du régime des impatriés, qui prévoit une exonération d’IFI sur le patrimoine immobilier situé à l’étranger pendant les cinq années suivant le retour. Ce point est souvent découvert trop tard, alors qu’il conditionne l’ordre dans lequel structurer ses actifs avant le retour. Nous traitons ces arbitrages dans notre guide de la fiscalité des expatriés et non-résidents et notre guide de l’immobilier des expatriés.

FAQ sur l’IFI

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6 questions-réponses sur l’Impôt sur la fortune immobilière

À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?

L’IFI est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier du foyer fiscal dépasse 1 300 000€ au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000€ et non uniquement sur la fraction supérieure à 1,3 million d’euros. Une décote atténue l’effet de seuil entre 1 300 000€ et 1 400 000€.

L’assurance-vie entre-t-elle dans l’IFI ?

Seulement pour sa fraction immobilière. Les unités de compte investies en SCPI, SCI ou OPCI sont retenues dans l’assiette à hauteur de la part immobilière du support. En revanche, les fonds euros non immobiliers et les unités de compte investies en actions, obligations ou ETF en sont exclus. La règle est identique pour une assurance-vie de droit français et pour une assurance-vie luxembourgeoise.

Quelles dettes sont déductibles de l’IFI ?

Seules les dettes afférentes aux biens immobiliers imposables sont déductibles, principalement les emprunts d’acquisition ou de travaux et les taxes foncières. L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la taxe d’habitation, les prêts familiaux et les prêts à soi-même ne le sont pas. Les crédits in fine sont retraités comme des crédits amortissables.

Un non-résident paie-t-il l’IFI ?

Oui, mais uniquement sur ses biens immobiliers situés en France, au-delà du même seuil de 1 300 000€. Son immobilier détenu à l’étranger est hors assiette. Le plafonnement à 75% des revenus, en revanche, est réservé aux personnes fiscalement domiciliées en France et ne bénéficie pas aux non-résidents.

Peut-on encore réduire son IFI en investissant dans une PME ?

Non. La réduction de 50% pour souscription au capital de PME existait sous l’ISF, elle n’a pas été reprise dans l’IFI. Seuls les dons à des organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’IFI, à hauteur de 75% des sommes versées et dans la limite de 50 000€ de réduction. La souscription au capital de PME donne en revanche droit à une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’IR-PME.

Faut-il loger son immobilier dans une holding pour éviter l’IFI ?

Cette stratégie est devenue risquée en 2026. La taxe sur les holdings patrimoniales de l’article 235 ter C du CGI impose à 20% les logements dont l’associé se réserve la jouissance, dès lors que la société franchit ses trois critères d’assujettissement. Le taux de 20% est plus de dix fois supérieur au taux marginal d’IFI de 1,5%, et une exonération d’IFI corrélative est prévue à compter du 1er janvier 2027 pour éviter la double imposition.

Faire le point sur votre exposition à l’IFI

Vous souhaitez optimiser votre patrimoine immobilier pour réduire votre IFI ? Contactez-nous via les formulaires du site, nous pourrons établir ensemble un audit de votre situation et vous conseiller en toute indépendance dans votre stratégie patrimoniale.

Par Anthony Calci, conseiller en gestion de patrimoine

Article mis à jour en septembre 2026.