Comparatif SCPI 2026 : 15 SCPI de rendement passées au crible de 7 critères

Comparer des SCPI de rendement suppose de dépasser le taux de distribution affiché. Deux SCPI qui servent 6% peuvent cacher des réalités opposées, l’une avec des baux longs, un prix de part sous sa valeur de reconstitution et des réserves, l’autre avec des immeubles à relouer, une part en surcote et aucun coussin pour absorber une année difficile. Nous avons passé 15 SCPI au crible des 7 critères que nous appliquons au cabinet, avec les données de leurs bulletins du deuxième trimestre 2026.

Ces 15 SCPI ont été choisies pour couvrir le marché tel qu’il est en 2026. Elles réunissent les véhicules qui ont capté l’essentiel de la collecte 2025, les SCPI européennes les plus établies, deux SCPI très récentes aux rendements spectaculaires, et deux grandes SCPI anciennes en difficulté. Ensemble, elles représentent près de 18 milliards d’euros de capitalisation, soit 20% du marché des SCPI. Le comparatif ne cherche pas à désigner une gagnante, mais à montrer ce que chaque critère révèle et comment lire une SCPI avant d’y investir.

Comprendre ce comparatif SCPI en 30 secondes :

• Les 15 SCPI comparées affichent des taux de distribution 2025 de 3,62% à 15,27%, pour une moyenne de marché de 4,91% selon l’ASPIM.
• Les SCPI diversifiées créées après 2020 dominent le classement, avec des taux d’occupation financiers proches de 100%, des baux de 7 à 9 ans et des prix de part sous leur valeur de reconstitution.
• Les quatre SCPI Corum tiennent leur rendement de 5,30% à 7,70%, mais avec des réserves quasi nulles et une exposition aux bureaux de 55% à 73%.
• Un taux de distribution de 15,27% sur une SCPI de 146 millions d’euros créée en 2024 n’est pas comparable à 6,50% sur 4 milliards d’euros détenus depuis 2012.
• Deux SCPI anciennes, Primopierre et PF Hospitalité Europe, illustrent ce qui arrive quand la liquidité se ferme ou que les réserves s’épuisent.
• Le mode de détention, en direct, à crédit, en assurance-vie, en nue-propriété ou en holding, pèse autant sur le rendement net que le choix de la SCPI.

Plan de l’article : comparatif SCPI 2026

• Comment lire un comparatif SCPI ?
  • Les 7 critères de notre grille de sélection
  • Sources et date des données
• Tableau comparatif des 15 SCPI
  • Identité et rendement
  • Qualité de gestion et valorisation
• Quelles SCPI ressortent du comparatif ?
  • Les SCPI diversifiées récentes en tête
  • Les SCPI Corum, du rendement sans réserves
  • Les cas particuliers à interpréter avec prudence
  • Les SCPI à éviter ou à surveiller
• Ce que révèle chaque critère
• Comment utiliser ce comparatif selon votre situation ?
• Le conseil de notre cabinet
• FAQ sur le comparatif des SCPI

Comment lire un comparatif SCPI ?

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Lire un comparatif SCPI consiste à confronter chaque véhicule à une grille de critères identique, à une date de reporting unique, plutôt qu’à classer les SCPI par taux de distribution. Le taux de distribution mesure ce qui a été versé l’an dernier. Les critères de gestion mesurent ce qui sera probablement versé dans les cinq prochaines années, et si le capital sera encore là.

Les 7 critères de notre grille de sélection

Nous appliquons la même grille à chaque SCPI que nous étudions pour nos clients. Elle a peu changé depuis 2022, mais la correction de 2023 et 2024 a confirmé l’importance des critères de réserves et de liquidité.

• La durée moyenne des baux restants, ou WALB. Plus elle est longue, plus les loyers sont visibles et moins la valeur des immeubles est exposée à une renégociation. Nous cherchons plus de 6 ans.
• L’écart entre prix de part et valeur de reconstitution. Un prix inférieur à la valeur de reconstitution est une décote qui protège l’investisseur. Un prix supérieur de plus de 10% oblige la société de gestion à baisser le prix, selon la règle de l’AMF.
• Le taux d’occupation financier, ou TOF. Il rapporte les loyers encaissés aux loyers théoriques du patrimoine loué à 100%. Au-dessus de 95%, la SCPI est saine. Sous 90%, elle relance.
• La collecte et la liquidité. Une SCPI en collecte nette positive investit dans de nouveaux immeubles et sert les retraits. Une SCPI avec des parts en attente de rachat bloque ses associés.
• La diversification. Nombre d’immeubles, de locataires, de secteurs et de pays. Une SCPI concentrée sur un secteur ou un pays porte un risque que sa taille ne compense pas.
• Les réserves, ou report à nouveau. Exprimé en pourcentage du dividende annuel, il mesure la capacité à maintenir la distribution une année où les loyers reculent. Trois mois de dividende, soit 25%, est un niveau confortable.
• L’endettement. Une dette inférieure à 20% de la valeur du patrimoine limite l’exposition aux taux. Au-delà de 30%, une hausse des taux ou une baisse des valeurs met la SCPI sous tension.

Les frais de souscription et de gestion ne figurent pas dans les 7 critères. Ils comptent, mais ils sont neutralisés dans le taux de distribution, qui est net de frais de gestion, et dans le rendement global, qui intègre les frais de souscription. Une SCPI sans frais d’entrée qui prélève 18% de frais de gestion n’est pas moins chère qu’une SCPI à 10% de frais d’entrée et 12% de frais de gestion, elle est chère différemment.

Sources et date des données

Les données de ce comparatif proviennent des bulletins trimestriels des sociétés de gestion au deuxième trimestre 2026, agrégés par le comparateur BlueNute le 9 septembre 2026. Les taux de distribution et les performances globales sont ceux de l’exercice 2025. Les chiffres de marché viennent du bilan annuel de l’ASPIM et de l’IEIF publié en février 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital investi en SCPI n’est pas garanti.

Calci Patrimoine est rémunéré par des commissions versées par les sociétés de gestion, y compris certaines de celles citées dans ce comparatif. Notre cabinet exerce en architecture ouverte et applique la même grille de critères à toutes les SCPI du marché, mais cette rémunération doit être connue du lecteur.

Tableau comparatif des 15 SCPI

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Le tableau est présenté en deux parties pour rester lisible. La première donne l’identité et le rendement de chaque SCPI, la seconde ses indicateurs de qualité de gestion et de valorisation. Les SCPI sont classées par taux de distribution 2025 décroissant.

Identité et rendement

TD, taux de distribution 2025. PGA, performance globale annuelle 2025, qui ajoute au dividende la variation du prix de part. nc, non communiqué. La capitalisation de Primopierre est calculée au prix d’exécution du marché secondaire, sa variabilité du capital étant suspendue depuis le 7 janvier 2026, et sa PGA 2025 résulte d’un dividende de 4,56€ et d’une baisse du prix de part de 8,73% en janvier 2025.

Qualité de gestion et valorisation

WALB, durée moyenne des baux restants jusqu’à la prochaine faculté de résiliation. TOF, taux d’occupation financier. Prix vs reconstitution, écart du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution, négatif en décote. RAN, report à nouveau en pourcentage du dividende annuel. Dette, ratio d’endettement sur la valeur du patrimoine. Pour Primopierre, l’écart est calculé sur le prix d’exécution du marché secondaire de 42,51€ au 30 juillet 2026 et la valeur de reconstitution de 81,75€ au 30 juin 2026. La WALB d’Épargne Pierre n’est pas publiée dans les documents consultés.

Quelles SCPI ressortent du comparatif ?

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Les SCPI qui ressortent du comparatif sont les SCPI diversifiées créées entre 2020 et 2023, qui cumulent un taux d’occupation proche de 100%, des baux de 6 à 9 ans, un prix de part en décote et une collecte positive. Les SCPI Corum tiennent leur rendement mais avec des réserves nulles. Les SCPI les plus jeunes affichent des chiffres qu’il faut lire avec prudence, et deux SCPI anciennes montrent ce qu’il faut éviter.

Les SCPI diversifiées récentes en tête

Comète, Transitions Europe, Iroko Zen, Remake Live et Épargne Pierre Europe forment le groupe le plus homogène du comparatif. Toutes ont acheté leur patrimoine après la hausse des taux, donc à des prix corrigés, ce qui explique des taux de distribution de 6,75% à 9% et des performances globales positives en 2025. Leurs taux d’occupation financiers vont de 96,9% à 99,8%, leurs WALB de 6 à 9,1 ans, et toutes affichent un prix de part sous leur valeur de reconstitution.

Comète et Transitions Europe se distinguent par l’absence totale de dette et par des réserves solides, avec un report à nouveau de 34,7% pour la première et 52,3% pour la seconde, soit quatre à six mois de dividende en réserve. Ce sont les deux seules SCPI du comparatif qui combinent rendement élevé, réserves et zéro endettement.

Iroko Zen et Remake Live ont fait le choix de supprimer les frais de souscription, compensés par des frais de gestion de 14,4% et 18% des loyers et par des frais de retrait de 6% et 5% pendant les premières années. Leur endettement de 24,5% et 27,2% est le plus élevé du groupe. Elles conviennent à un investisseur qui veut entrer sans frais et qui accepte de rester au moins cinq ans.

Ces cinq SCPI ont capté une part importante de la collecte 2025. Transitions Europe a collecté 560 millions d’euros sur l’année, le montant le plus élevé du marché. L’ASPIM note que 5 SCPI ont concentré la moitié de la collecte brute de 2025, ce qui fait de cette catégorie le cœur du marché actuel.

Une SCPI créée après 2022 a acheté au prix corrigé, ce qui explique en partie son rendement. Cet avantage d’entrée ne garantit rien pour les dix prochaines années, mais il donne une marge que les SCPI anciennes n’ont plus.

Les SCPI Corum, du rendement sans réserves

Les quatre SCPI de Corum AM ont en commun une distribution régulière, une gestion active et une diversification géographique hors de France, mais aussi des réserves quasi inexistantes. Le report à nouveau ressort à 0,02% pour Corum Origin, 0,12% pour Corum XL, 0,16% pour Corum Eurion et 0,01% pour Corum USA. C’est un choix de gestion assumé, qui consiste à distribuer l’intégralité des loyers, mais il signifie qu’une année de recul locatif se traduira directement dans le dividende.

Corum Origin est la SCPI la plus mature du comparatif, avec 4 milliards d’euros de capitalisation, 170 immeubles et 434 locataires, et quinze années de distribution. Son taux de distribution 2025 de 6,50% est supérieur de 1,6 point à la moyenne ASPIM, après 6,05% en 2024 et 6,06% en 2023. Le patrimoine est réparti sur les Pays-Bas à 27%, l’Italie à 16%, l’Irlande à 12%, l’Espagne et la Finlande à 9% chacune, et la France à 7% seulement. Le point de vigilance est la concentration sectorielle, avec 60% de bureaux et 24% de commerces, et une vacance physique de 6,87% malgré un TOF de 95,8%.

Corum Eurion présente le profil le plus équilibré des SCPI Corum, avec un TOF de 99,9%, une WALB de 6,4 ans, un prix inférieur de 3,2% à sa valeur de reconstitution, un label ISR et une classification article 8 SFDR. Sa faiblesse est une exposition aux bureaux de 73%, compensée par une occupation quasi intégrale et huit pays de détention.

Corum XL est la seule SCPI Corum en surcote, avec un prix supérieur de 3% à sa valeur de reconstitution, et la plus endettée à 21,2%. Sa WALB de 7,5 ans est la meilleure des SCPI européennes comparées. Son exposition au Royaume-Uni à 54% et à la Pologne à 21% introduit un risque de change en livre sterling et en zloty que les autres SCPI du comparatif ne portent pas.

Corum USA affiche le meilleur rendement des Corum à 7,70%, un TOF de 100% et une WALB de 8,9 ans, mais avec 5 immeubles, 12 locataires et 77 millions d’euros de capitalisation, intégralement aux États-Unis et répartis entre le commerce à 53% et la santé à 47% au 30 juin 2026. À ce stade, il s’agit d’un pari sur la société de gestion plus que sur un patrimoine, avec un risque de change sur le dollar que Corum ne couvre pas. Sa commission de souscription de 12% est la plus élevée du comparatif, ses frais de gestion de 15,9% les plus élevés des Corum, et l’endettement n’est pas communiqué dans le bulletin.

Les cas particuliers à interpréter avec prudence

Wemo One affiche le taux de distribution le plus élevé du marché en 2025, à 15,27%. Ce chiffre s’explique par une capitalisation de 146 millions d’euros et par des acquisitions réalisées au point bas du marché, avec des rendements à l’achat très supérieurs à la moyenne. Il ne se compare pas à celui d’une SCPI de plusieurs milliards, car il porte sur un patrimoine de 37 immeubles et 47 locataires où chaque nouvel achat pèse sur la moyenne. Le prix de part en décote de 4,7% et l’endettement de 11,2% sont sains, mais un investisseur qui achète pour 15% de rendement sera déçu quand la SCPI aura grossi.

Sofidynamic, lancée par Sofidy en décembre 2023, combine un taux de distribution de 9,04% et deux revalorisations de part qui portent sa performance globale à 14,04%. Ses frais de souscription de 2,4% sont les plus bas du comparatif après les SCPI sans frais. Avec 580 locataires sur 37 immeubles répartis entre les Pays-Bas à 36%, la France à 53% et l’Espagne à 10%, elle est très mutualisée pour sa taille. Son report à nouveau de 178% du dividende, soit 43,56€ par part fin 2025, est le plus élevé du comparatif, mais il faut savoir le lire. Le résultat courant 2025 de 20,68€ par part était inférieur au dividende de 24,42€, et 15,1% du dividende versé a été prélevé sur cette réserve. Sofidynamic distribue donc plus qu’elle ne gagne, avec un coussin qui le permet encore longtemps, mais son historique tient sur un exercice plein.

Sofidy Europe Invest, plus ancienne, sert 5,41% avec un TOF de 96% et une WALB de 6,1 ans. Elle est en légère surcote, à 2,7% au-dessus de sa valeur de reconstitution, et son report à nouveau de 3,7%, s’il dépasse celui des Corum, reste très en dessous de la moyenne. Elle a l’avantage de 371 locataires sur 38 immeubles.

Les SCPI à éviter ou à surveiller

Primopierre est le contre-exemple du comparatif. Cette SCPI de Praemia REIM, créée en 2008 et investie à 94% en bureaux franciliens, cumule un TOF de 81,7%, une WALB de 3,4 ans et un endettement de 41,3%. Face à des demandes de retrait supérieures à 10% du capital pendant plus de douze mois, l’assemblée générale du 7 janvier 2026 a suspendu la variabilité du capital pour deux ans. Les parts ne s’échangent plus que sur un marché secondaire mensuel, où le prix d’exécution est tombé de 115€ à 49,41€ lors de la première confrontation du 26 mars 2026, puis à 42,51€ le 30 juillet 2026, pour une valeur de reconstitution de 81,75€ au 30 juin 2026. Son taux de distribution de 3,62% est le plus bas des 15, et la société de gestion vise 4€ de dividende par part pour 2026. Elle illustre ce qui arrive à une SCPI de bureaux anciens quand les baux arrivent à échéance en même temps que les valeurs baissent. Un associé qui la détient doit mesurer que céder à 42€ une part dont la valeur de réalisation est de 78€ cristallise une décote de près de 50%, et que la question n’est plus de vendre ou non, mais à quel prix et sur quel horizon.

PF Hospitalité Europe est un cas plus nuancé. Sa WALB de 15,7 ans reste exceptionnelle, grâce à des baux d’hébergement très longs, et son TOF de 99,3% est irréprochable. Mais son taux de distribution est tombé à 4,11%, sous la moyenne du marché, sa part est en surcote de 3,4%, son endettement de 28,3% est le troisième plus élevé du comparatif, et surtout sa liquidité est notée très limitée, avec des parts en attente de retrait. Nous la recommandions en 2023 pour ses baux longs, et ce critère reste vrai, mais les réserves de 2,2% ne permettent plus de lisser le revenu. Elle se conserve, elle ne s’achète plus.

Épargne Pierre, la grande SCPI diversifiée d’Atland Voisin avec 2,8 milliards d’euros et 760 locataires, sert 5,28% avec un TOF de 94,1% et une part en surcote de 1,9%. Investie à 100% en France, dans les métropoles régionales, avec 411 immeubles et plus de 1 000 baux, elle est la SCPI la plus mutualisée du comparatif. Elle n’est pas en difficulté, mais sa collecte nette a reculé de 78% entre le troisième trimestre 2023 et le troisième trimestre 2025 au profit de sa version européenne, son prix de part a été divisé par dix le 1er juillet 2026 pour faciliter l’accès, et sa WALB n’apparaît pas dans ses publications. Elle reste une SCPI de fond de portefeuille, plus qu’une SCPI où renforcer.

Ce que révèle chaque critère

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Chaque critère de la grille sépare les 15 SCPI différemment. Une SCPI première sur le rendement peut être dernière sur les réserves, et une SCPI médiocre sur la distribution peut avoir la meilleure WALB du marché. C’est en croisant les sept critères que le classement prend son sens.

La WALB va de 3,4 ans pour Primopierre à 15,7 ans pour PF Hospitalité Europe. Douze SCPI sur quatorze renseignées dépassent 6 ans, et quatre dépassent 8 ans, Remake Live, Corum USA, Comète et PF Hospitalité Europe. Une WALB inférieure à 4 ans sur une SCPI de bureaux est un signal de vente.

L’écart à la valeur de reconstitution place onze SCPI en décote, de 0,5% pour Remake Live à 5% pour Sofidynamic, et quatre en surcote, Épargne Pierre à 1,9%, Sofidy Europe Invest à 2,7%, Corum XL à 3% et PF Hospitalité Europe à 3,4%. Une surcote de 3% n’est pas alarmante, mais elle prive l’investisseur du coussin que les autres ont.

Le taux d’occupation financier dépasse 95% pour treize SCPI sur quinze. Épargne Pierre est à 94,1% et Primopierre à 81,7%. À ce niveau, près d’un cinquième du patrimoine ne produit pas de loyer.

Les réserves séparent le comparatif en deux. Transitions Europe à 52,3%, Comète à 34,7%, Épargne Pierre Europe et Iroko Zen autour de 11% disposent d’un vrai coussin. Les quatre Corum sont à zéro, Sofidy Europe Invest à 3,7%, PF Hospitalité Europe à 2,2%. Le report à nouveau de 47,6% de Primopierre n’est pas un atout, il s’explique par un dividende très réduit qui gonfle mécaniquement le ratio.

L’endettement est nul pour Comète, Transitions Europe et Épargne Pierre Europe. Il dépasse 20% pour Corum XL, Iroko Zen, Remake Live, PF Hospitalité Europe et Primopierre. Le seuil de 41,3% de Primopierre est le seul qui pose un problème de solvabilité en cas de nouvelle baisse des valeurs.

La diversification oppose les SCPI à plus de 300 locataires, Épargne Pierre, Sofidynamic, Iroko Zen, Corum Origin, Sofidy Europe Invest, Transitions Europe et Primopierre, aux SCPI de moins de 50 locataires, Corum USA, PF Hospitalité Europe et Wemo One. Sur ces dernières, un seul locataire représente de 2% à 8% des loyers.

La répartition géographique partage le comparatif en trois familles. Six SCPI sont investies intégralement hors de France, Transitions Europe, Comète, Épargne Pierre Europe, PF Hospitalité Europe, Corum XL et Corum USA. Cinq sont majoritairement européennes avec une poche française, Corum Origin avec 7% en France, Wemo One avec 14%, Corum Eurion avec 19%, Iroko Zen avec 27%, et Remake Live répartie sur neuf pays dont près de 30% au Royaume-Uni. Trois conservent une majorité d’immeubles en France, Sofidynamic à 53%, Sofidy Europe Invest et surtout Épargne Pierre, investie à 100% dans les régions françaises. Pour un contribuable fortement imposé ou un non-résident, la part d’immeubles hors de France détermine la fiscalité des loyers, comme nous l’expliquons dans notre guide sur les SCPI internationales.

Le label ISR est détenu par Corum Eurion, Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe et Épargne Pierre Europe. Corum USA est classée article 6 SFDR sans label. Le label ne dit rien du rendement, mais il impose un plan d’amélioration du patrimoine audité chaque année, ce qui est un indicateur indirect de la qualité des immeubles.

Comment utiliser ce comparatif selon votre situation ?

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Utiliser ce comparatif consiste à croiser la grille de critères avec votre tranche marginale d’imposition, votre résidence fiscale et votre horizon. Une SCPI en tête du classement peut être un mauvais choix dans une enveloppe inadaptée, et une SCPI médiane peut devenir excellente en nue-propriété ou en assurance-vie.

• Vous êtes imposé à 11% ou 30% et cherchez un revenu immédiat. Les SCPI diversifiées récentes en direct sont le choix le plus simple. Les loyers de SCPI françaises subissent votre tranche plus 17,2% de prélèvements sociaux, ceux des SCPI européennes échappent aux prélèvements sociaux.
• Vous êtes imposé à 41% ou 45%. La détention en direct de SCPI françaises rend moins de 2% net. Privilégiez les SCPI à majorité européenne, ou changez d’enveloppe avec l’assurance-vie luxembourgeoise ou la nue-propriété, que nous détaillons dans notre article sur l’investissement en SCPI de rendement.
• Vous êtes expatrié non-résident. Les loyers de SCPI françaises restent imposés en France au taux minimum de 20% puis 30%, avec 17,2% de prélèvements sociaux hors EEE. Les SCPI investies hors de France, comme Corum Origin ou Corum XL, ne relèvent pas de l’IFI pour un non-résident et leurs loyers sont imposés dans le pays de situation. Notre guide pour investir en immobilier en tant qu’expatrié détaille ces arbitrages.
• Vous êtes dirigeant avec une holding. Les SCPI ne sont pas éligibles au réinvestissement de l’article 150-0 B ter et ne peuvent être achetées que sur la partie libre du produit de cession. La taxe sur les holdings patrimoniales peut en outre frapper les parts détenues en société.
• Vous détenez déjà Primopierre ou PF Hospitalité Europe. Ne vendez pas sur un réflexe. Une cession sur le marché secondaire de Primopierre à la décote actuelle cristallise une perte que la reprise du marché de bureaux pourrait réduire. Faites analyser votre position globale avant d’arbitrer.

Le conseil de notre cabinet

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Calci Patrimoine conseille ses clients sur les SCPI depuis 2012, en architecture ouverte auprès de l’ensemble des sociétés de gestion. Notre cabinet est membre du groupement Magnacarta et de l’Anacofi-CIF, et nous mettons à jour ce comparatif à chaque bilan annuel de l’ASPIM. Trois enseignements guident nos recommandations en 2026.

• Combiner les profils plutôt que chercher la meilleure. Une allocation SCPI robuste associe deux SCPI diversifiées récentes avec réserves et sans dette, comme Comète ou Transitions Europe, une SCPI mature très mutualisée, comme Corum Origin ou Iroko Zen, et une SCPI européenne à baux longs. Aucune SCPI ne doit dépasser 40% de la poche.
• Lire les réserves avant le rendement. Entre une SCPI à 7,6% avec 52% de report à nouveau et une SCPI à 7,7% avec 0% de réserves, la première protégera le revenu en cas d’année difficile. C’est le critère le plus sous-estimé par les investisseurs.
• Refuser les rendements qui ne peuvent pas durer. Un taux de distribution supérieur à 10% signale une SCPI très jeune ou très petite. Il peut être réel, mais il converge toujours vers la moyenne du marché à mesure que la SCPI grossit. Investir pour ce chiffre, c’est investir pour un rendement qui n’existera plus dans trois ans.

FAQ sur le comparatif des SCPI

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8 questions-réponses sur la comparaison des SCPI

Quelle est la meilleure SCPI en 2026 ?

Aucune SCPI n’est la meilleure pour tous les investisseurs. Sur notre grille de 7 critères, Comète et Transitions Europe cumulent le plus d’atouts en 2026, avec un rendement de 9% et 7,6%, un taux d’occupation de 99%, des réserves de 34,7% et 52,3% du dividende, et aucune dette. Le choix final dépend de votre fiscalité et de votre mode de détention.

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,91% en 2025 selon l’ASPIM, en hausse de 0,19 point sur 2024. Les SCPI diversifiées ont servi 6% en moyenne, les SCPI de bureaux 4,6%. Le prix de part moyen a reculé de 3,45%, ce qui ramène la performance globale du marché à 1,46%.

Pourquoi les SCPI Corum ont-elles si peu de réserves ?

Corum AM a fait le choix de distribuer l’intégralité des loyers nets à ses associés, sans constituer de report à nouveau. Le report à nouveau des quatre SCPI Corum est compris entre 0,01% et 0,16% du dividende. Cette politique maximise le revenu versé mais transmet directement toute baisse de loyers dans le dividende.

Un taux de distribution de 15% est-il crédible ?

Il est réel mais transitoire. Wemo One a servi 15,27% en 2025 sur une capitalisation de 146 millions d’euros et 37 immeubles achetés au point bas du marché. Ce rendement baissera à mesure que la SCPI collecte et achète à des prix normalisés. Il ne se compare pas aux 6,50% de Corum Origin sur 4 milliards d’euros.

Qu’est-ce que la WALB d’une SCPI ?

La WALB, ou Weighted Average Lease Break, est la durée moyenne des baux restant à courir jusqu’à la prochaine faculté de résiliation par les locataires, pondérée par les loyers. Une WALB de 8 ans signifie que les loyers actuels sont contractuellement sécurisés pendant 8 ans en moyenne. Nous recherchons plus de 6 ans.

Faut-il vendre une SCPI dont le prix de part a baissé ?

Pas nécessairement. Une baisse de prix de part reflète une baisse de valeur des immeubles déjà actée. Vendre après la baisse cristallise la perte. La décision dépend de la WALB, du taux d’occupation et de la liquidité de la SCPI. Primopierre, avec un TOF de 81,7%, une WALB de 3,4 ans et un prix de marché secondaire à 42,51€ pour une valeur de réalisation de 78,45€, pose une vraie question. Une SCPI à 95% d’occupation et 6 ans de baux qui a baissé de 5% ne se vend pas sur ce seul critère.

SCPI sans frais d’entrée ou SCPI classique, laquelle choisir ?

Iroko Zen et Remake Live ne prélèvent aucun frais de souscription mais appliquent 14,4% et 18% de frais de gestion et des frais de retrait de 6% et 5% durant les premières années. Une SCPI classique prélève 10% à l’entrée et 12% de frais de gestion. Sur 10 ans, les deux modèles coûtent à peu près le même prix. Le modèle sans frais convient à un horizon incertain, le modèle classique à une détention longue.

Où trouver les données pour comparer les SCPI ?

Dans le bulletin trimestriel et le rapport annuel de chaque SCPI, publiés sur le site de la société de gestion, et dans le bilan annuel de l’ASPIM qui recense les taux de distribution, les performances globales et les taux de rendement interne de toutes les SCPI du marché. Les valeurs de reconstitution et de réalisation figurent dans le rapport annuel, la WALB dans le bulletin trimestriel.

Construire votre allocation en SCPI

Ce comparatif montre qu’en 2026, le marché des SCPI s’est scindé entre des véhicules récents qui ont acheté au bon moment et des véhicules anciens qui digèrent encore la correction. La grille de 7 critères permet de les distinguer, mais elle ne remplace pas l’analyse de votre situation. La même SCPI ne produit pas le même résultat pour un cadre imposé à 41%, un non-résident et un dirigeant qui arbitre entre sa holding et son patrimoine personnel.

Vous souhaitez savoir quelles SCPI de ce comparatif correspondent à votre fiscalité, à votre horizon et à votre patrimoine existant ? Contactez-nous via les formulaires du site, nous pourrons établir ensemble votre stratégie d’investissement immobilier et financier.

Par Anthony Calci, conseiller en gestion de patrimoine

Comparatif mis à jour en septembre 2026 sur les données du deuxième trimestre 2026.